房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题5

房地产估价师考试理论与方法模拟试题（5）1某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/，出租的年末总收益为 500 元/，管理费用等其他支出为 100 元/ 估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的3%该期房目前的价格为（ ）元/A4395B4486C4636D48502某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。A370B385C420D5503一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣；（3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。上述情况中，存在名义价格的是（ ）。A第（1）、（3）种情况B第（3）、（4）、（ 5）种情况C第（2）、（4）种情况D第（2）、（4）、（ 5）种情况4一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。A上涨B下跌C保持相对稳定D先涨后跌5评估某套建筑面积为 120 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。A甲B乙C丙D丁6住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。A区位因素B社会因素C实物因素D权益因素7房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。A配套设施建设的限制B房地产使用管制C房地产权利的设立和行使限制D房地产相邻关系的限制8最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。A收益递增递减原理B均衡原理C替代原理D适合原理9某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去10运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。A较高B较低C最高D居中11为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和3%自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 03%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9312某期房尚有 1 年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为 3600 元/，出租的年末净收益为 300 元/，假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 2.5%，该期房目前的价格（ ） 元/A3322.22B3232.22C3600.00D3510.0013某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%），首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 77 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/（1 平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D2053914某宗熟地的原生地取得费为 540 元/，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分别为 90 元/和 60 元/ ，贷款年利率为 8%采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/A55.20B103.22C109.63D114.8215某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价格为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。A16%B42%C58%D84%16某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元人民币，地面门窗等破旧引起的物质折旧为3 万元，因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 7 万元，该旧住宅的折旧现值为（ ）A40B30C25D2217某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A95.40B97.87C98.55D99.3318某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为 3 万元，受影响后的年租金为25 万元。该住宅的预期剩余价值寿命为 30 年，报酬率为 8%该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元。A0.50B5.63C6.25D28.1419某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材砖的用量分别为800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3，单位价格分别为 300 元/t、200 元/m3，3800元/t、16000 元/m3、