商业房地产的运营管理和可持续经营

商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的 “ 市场经济 ”现代商业造就商业房地产商业与商业房地产的有效对接商业房地产持续经营的关键环节 :定位规划的方法主力店和一般商铺招商资产证券化 -实现商业与商业房地产有效对接的高级形态商务部警示：商业地产过热2005-10-21 06:48:32 来源 : 东方早报 (上海 ) 据新华社消息，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长 23 8， 我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。 商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说， 2004年，全国商业地产投资达到 1723亿元，比 2003年增长 314。 但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。 今年上半年，全国商业营业用房投资 778亿元，增长 23 8， 连续 5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。 1至 7月，北京商业营业用房投资增长 32， 天津增长 48， 陕西、山东、四川同比增长超过 50，湖北、海南、河南增速均超过 90 。 商务部警示：商业地产过热2005-10-21 06:48:32 来源 : 东方早报 (上海 ) 另据中国人民银行统计，前 7月全国商业营业用房开发贷款余额 437 6亿元，增长 46 3，增速比住房开发贷款高 31 4个百分点 。 商务部商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有 50 左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的 3倍以上。 这位人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约 2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。 据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。 商务部有关人士表示，商业营业用房空置面积也出现了快速增加态势。在上半年全国 商品房空置面积同比增长 7 9 、住宅增长 2 2的同时，商业营业用房增长高达 21 。其中北京商业营业用房空置面积同比增长 133， 远远超过投资增长速度，商业地产已呈现过热趋势大量资本流向商业地产 ,商业地产投资远远超过住宅商业用房空置率大幅上升商业房地产供过于求了吗 ?商业房地产何去何从 ?宏观调控商业房地产的 “ 市场经济 ”市场经济告诉我们供给需求何种需求商业 商业房地产商业房地产是现代商业的衍生品让我们先来看这么个问题造多大的 MALL? 市场导向(Market Driven)投资导向 经营需求导向政府的话语权能卖多少房子 ?需求决定供给 ?有多少人会买我的商铺 ?投资导向经营需求导向 有多大的商业 经营需求投资回收持续经营什么样的需求 ?有多少人会买我的商铺 ?(间接需求 )(投资 )销售导向(住宅房地产思维 )经营需求导向(商业房地产思维 )有多大的商业经营需求(直接需求 )回款持续经营两种模式 :截然不同的操作思维概念炒作一切围绕卖房(投资 )销售导向(住宅房地产思维 )经营需求导向(商业房地产思维 )挖掘商业房产的 价值从商业经营的实际需求 出发“策划 ”包装 ” 造房 招商经营定位规划初步招商造房 招商经营动线、出入口、分割方法、业态组合搭配、通道设置、电梯位置等概念投资价值投资商业地产项目最难商业地产项目最难从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：住宅 公寓 别墅 办公楼 商业只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败 有多少人会买我的商铺 ?需求如何测算 ?调查商铺投资意向有多大的商业经营需求从商业经营的角度去测算潜在的商业规模有商业经营的价值就会有投资的价值投资回报的取得必须通过商业经营得以实现定位 业态组合 面积配比合理的设计 招商 管理现代商业造就商业房地产需求需求 是怎么产生的是怎么产生的 ?连锁经营 -现代商业的法宝总部与门店分离状态下的管理能力什么是连锁经营的核心能力是什么 ?总部与门店的分离总部与门店的分离 - 经营思想质的变化经营思想质的变化头和手的分离 : 快速扩张成为可能扩张模式 :复制式扩张赢利模式 :规模效益高速回转 现金流 :创造惊人的现金流供应链的整合供应商的支持商业毛利的增加总部费用分摊的减少销售为核心相对成本概念现金为王现金流 利润快速扩张创造更多利润和现金流现代商业快速扩张的模式商业房地产 现代商业的衍生品 1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业在中国的大幕开启 外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国现代商业，而高速增长的现代商业造就了又一个朝阳产业 商业房地产商业房地产 现代商业的衍生品 现代商业采用的 主要业态 包括 :大卖场： 家乐福、沃尔玛、欧尚建材家居： 百安居 /欧培德、家得宝、易家现代批发： 麦德龙便利店： 7-11折扣店： 迪亚家电专业店： 国美、苏宁、百思买专业百货、购物中心 （现代业态的组合）特许加盟 (软商业 :餐饮、休闲、服务类）等商业房地产 现代商业的衍生品大卖场 建材家居巨头强力扩张引发的对相关物业的强大的持续性需求催生商业房地产：面积大 (1万到 2万平米 )发展迅速 地域覆盖面宽 (每年大量的开店 )品牌性强具有独立创造区域商业中心的能力，并不要求在成熟商业圈（打开了商业开发的赢利空间）商业房地产 现代商业的衍生品从买地自建（国外普遍的做法）转向以租赁为主的开店模式使商业房地产的运作成为可能 购买商业物业这一商业房地产开发商的最爱始终未能成为商家的主流开店模式（是商家的错误还是精明之处？）商业房地产 现代商业的衍生品为什么 80年代外资百货未能带动商业房地产的兴起 ? 尽管百货店也有面积大、品牌性强等特点，但它对选址要求十分严格，一般要求在成熟商圈；而其发展速度比较慢，未能创造对相关物业的强大持续需求商业房地产 现代商业的衍生品1998年大卖场复合业态的出现是商业房地产的萌芽 在大卖场的语言中，转租区就叫： SHOPPING MALL，这多少与商业房地产中的 SHOPPING MALL有着密切的联系。泛零售 的应运而生 :泛零售具有的共同特点：所有具有门店网络的 ,通过连锁方式经营的 ,针对个人消费者的经营行为它包括 : 传统的零售概念 ,还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游（连锁商务酒店）、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等现代商业的发展趋势： 业态的不断创新业态组合的不断创新 正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更有效地满足消费者日益多样化的需求的方法 正宗零售以外的泛零售业态在经营特点和赢利模式方面出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性（扩张的区域和速度） 是解决场地有效供应不足的可行途径，与商业房地产的兴起相互呼应（创造了新的需求） 资本市场开始将它们相提并论（中金的观念）泛零售时代 正向我们走来：2006年中国首届泛零售业发展总监大会暨与商业房地产开发商互动论坛商业与商业房地产的有效对接商家 VS开发商 第一阶段（ 1995-1998年左右） 作为全新的业态，没有可参考的历史数据 中国顾客的消费习惯使国外标准的选址方法无所适从 中国极大的地区差别使全国统一标准都难以适用 基本数据资料（人口、竞争对手资料、收入水平等）的缺乏和数据质量低下使投资分析极为困难。商家 VS开发商 选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间处于彼此了解和磨和阶段，互相的矛盾和分歧很多 符合要求的商业物业很少，更不用说有意识建设的商业物业 基本不存在成熟的商业物业开发商商家 VS开发商 开发商基本上都是以住宅开发为