土地登记办法

土地登记办法 土地登记规则 和 土地登记办法 的前后对比土地登记办法主要内容n 一、 土地登记办法 框架n 二、确立的土地登记基本原则 n 三、土地登记的概念n 四、土地登记的效力 n 五、土地登记的类型 n 六、土地登记的程序 n 七、其他问题一、 土地登记办法 框架第一章 总 则第二章 一般规定第三章 土地总登记第四章 初始登记第五章 变更登记第六章 注销登记第七章 其他登记第八章 土地权利保护第九章 法律责任第十章 附 则二、确立的登记基本原则n（一）依法登记的原则n（二）属地登记的原则n（三）依申请登记的原则 n（四）土地权利保护的原则二、确立的登记基本原则n（二）属地登记的原则n 物权法：第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 n土地登记办法：第三条 土地登记实行属地登记原则。 n房屋登记办法：本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。n国土资发 200870号：坚持属地登记原则。各地要严格按照 土地登记办法 确定的属地登记原则开展土地登记工作。要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式，将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。 二、确立的登记基本原则n（三）依申请登记的原则 n土地登记办法：第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。n台湾 :除了 台湾土地登记规则 第 29条规定的径为登记和第 30条规定的嘱托登记外，其他登记都得需要当事人提起才能进行。n日本 : 不动产登记法 第 25条： “登记 ,除法律另有规定情形外 ,除非有当事人的申请或官厅、公署的嘱托 ,不得进行 ”。二、确立的登记基本原则n（四）土地权利保护的原则n第七十条：依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。三、土地登记的概念n规则： 国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。n办法： 将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和 土地抵押权、地役权 以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利 记载 于土地登记簿 公示 的行为。三、土地登记的概念 （续 1）n弄清三个问题n（一）由谁进行登记n（二）登记什么n（三）为什么登记三、土地登记的概念 （续 2）n（一）由谁进行登记n1、政府n2、部门n3、处（科、股）室n4、人：持证上岗三、土地登记的概念 （续 3）n（二）登记什么n1、人的信息n2、地的信息（自然状况与权利状况）n3、地上物等其他信息土地法律制度土地权利制度土地权力制度土地物权体系权利救济制度土地登记制度土地市场制度征收征用制度土地利用制度执法监察制度一级市场管理二级市场管理土地税收制度土地价格制度土地用途管制制度土地规划计划制度基本农田保护制度耕地动态平衡制度农用地转用审批制度土地开发整理复垦制度土地节约集约利用制度土地所有权土地用益物权土地担保物权国家土地所有权农民集体土地所有权土地抵押权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权土地所有权土地使用权土地他项权利土地权利体系国家土地所有权农民集体土地所有权国有土地使用权集体土地使用权地役权抵押权承租权国有农用地使用权国有建设用地使用权一般抵押权最高额抵押权集体土地承包经营权集体建设用地使用权宅基地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地用益物权土地物权体系土地所有权国家土地所有权农民集体土地所有权国有土地使用权集体土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权土地担保物权 土地抵押权一般土地抵押权最高额土地抵押权三、土地登记的概念 （续 5）n（三）为什么登记n1、行政管理n2、确权公示n3、税收等其他原因四、登记的效力n 物权法 n第九条： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”n 办法 n第七十条：依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。四、登记效力 （续）n证书与登记簿之间的效力n 物权法 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 n 办法 第十六条：土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。五、土地登记的类型土地登记初始登记注销登记土地总登记查封登记更正登记异议登记变更登记预告登记土地登记类型更正登记异议登记预告登记查封登记总登记初始登记注销登记其他登记变更登记(一 )土地总登记n 规则 ： 初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。n 办法 ： 在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 n初始登记与设定登记从字面上难区分n为什么要保留？n怎么操作：仍然可参考规则的规定n注意：通告、公告(二 )初始登记n 规则 ： 初始土地登记等同于总登记。n 办法 ： 土地总登记 之外 对 设立 的土地权利进行的登记。n注意： 之外 之后 ； 设立 新设立n初始登记 原设定登记n是否需要公告(三 )变更登记n 规则 ： 是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。n 办法 ： 因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。n区别n如何认定名称变更还是权利变更n面积变化是否是变更登记(四 )注销登记n因土地权利的消灭等而进行的登记。n直接注销的情形n依法被全部征收的集体、依法收回的国有土地、因生效法律文书致使原土地权利消灭 ,当事人未办理注销登记的n一般程序n限期办理、注销公告、公告收回证书n不得随意注销(四 )注销登记 （续）抵押权注销登记 : 办法 第 55条规定： “土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。 ”条件 :抵押权注销应当双方申请抵押权消灭 (主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃）(五 )更正登记n 办法 第五十八条 国土资源行政主管部门 发现土地登记簿记载的事项 确有错误 的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在 规定期限内办理更换或者注销 原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并 公告 后，原土地权利证书废止。 更正登记 涉及土地权利归属 的，应当对更正登记结果进行 公告 。n第五十九条 土地权利人 认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。 利害关系人 认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。(五 )更正登记 （续 1）n注意事项n1、要确有错误n2、权利人、利害关系人、登记机关n3、要收回或通知当事人更换证书，否则公告作废n4、涉及权利归属须公告n更正登记与异议登记的区别：1、都有可能存在错误2、都有可能改变登记结果3、更正登记错误的可能性比异议登记要大(六 )异议登记n定义： 一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。n目的： 暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。n为什么要创设异议登记制度：本来为张三的土地登记给了李四，张三申请更正登记或者提起诉讼的过程中，很有可能出现李四将土地转让并过户给王五的情况，张三的利益将难以得到保护。(六 )异议登记 （续 1）n 办法 n第六十条 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。n第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求