戴德梁行_名城商业广场招商报告

DTZ名城商业广场DTZ工作目标完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功完成销售八个亿，并按照计划顺利招商成功DTZ从销售角度考虑，有两种分拆销售方案实现销售 8个亿的销售方案DTZ保留商业价值最高首层商铺，销售负一层、二、四层等二线铺，待到整个商场经营成功增值后，再推售首层商场。但目前国内商场较成功销售部分仍暂限于首层商铺，更高楼层经营仍然以租赁为主。此方案会对开发公司资金造成一定压力，具有一定风险。第一种第一种DTZ推出首层商场、负一层为主。在间隔方面尽可能加大临街商铺总量，利用临街商铺的增多及价值提升，从而全面提升整个物业的最高价值的部分，以确保资金回笼。第二种第二种DTZ从资金回笼的角度考虑，最快与最低销售风险的方案是方案二。所以建议将 首层与负一层作为销售目标首层与负一层作为销售目标 ，保证资金的回笼。DTZ经营布局方案楼层楼 层主 题功能分布平面分布 纵 向分布（ 饮 食休 闲区）负一仰忠风 情个性精品、潮流服 饰 、 设计师 概念店、漫画工作室浓 厚广州特色的 风 情 饮食首层时 空派 对名牌服 饰 、皮具、鞋 类 、化妆 品、 钟 表、珠宝首 饰 二层时 尚情 怀半 层 ：主力店（百 货 超市）半 层 ：休 闲 服 饰专卖 店、女性用品国 际 知名 连锁 快餐店三层时 尚情 怀 主力店（百 货 超市）韩 国、日本料理四层至 IN一刻半 层玛 莎 类 主力店和男士服饰 、体育城 自助上网休息区五层数 码家居 以数 码产 品 销 售展示、家具精品、影音 为 主 咖啡 厅六层欢乐天地冒 险乐 园儿童服 饰 、玩具 专卖 店、 欢乐 天地、冒 险乐 园特色主 题 餐厅 七层美 丽世界 健身中心 、 美容美体 休 闲饮 品店八层食通天 特色餐 厅 美食 -DTZ负一层：仰忠风情。主力以经营个性精品饰物、潮流年轻化服装、设计概念店等为主，形成如流行前线的风格；立体布局选取具有浓厚岭南特色的风情饮食。注：负一层全层销售，仅保留少部分饮食铺位出租DTZ定位动因：历史因素：仰忠街曾经是中国八九十年代中最大精品饰物批发零售市场。在广州人乃至国内很多人心目中，都具有相当深刻的印象。利用这一传统的商业环境，吸引商家与客户回流消费环境：流行前线是最符合当今年轻一代消费环境，而30岁以下人流是目前北京路最主要客户，把握这部分客户消费需求是项目定位首要满足第一步。 DTZ消费习惯：北京路一带繁华商业网点，为此地带来了大量消费人流，但人流并不是不停顿的，饮食与购物并存，是一个大型商场必需配备，同时，具有岭南风情餐饮小食能进一步加强项目主题形象，吸引客流。 DTZ预计进驻商家DTZTKF、 E+、 EXCEPTION、 BASAAR、 Watons、 天一良品、犁人坊、顶好饰品、黑眼睛、春之花等；饮食：西关人家、荔湾名食家等；红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积：红色区域为：岭南特色风情饮食店（预计面积： 300-400平方米）平方米）白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（负层白色区域全部销售）负层 功能分布图DTZ一层：时空派对步行街。定位动因：结合建筑上的设计，延续北京路步行街，直接将步行街引入室内，将室内商铺价值提升，减少室内步行街与实际步行街的差距，使价值最大化 。DTZ但此方案以销售首层为目标，所以在日后的经营中较难难严格控制商家，更多的是市场自由组合形成的商业环境，大部份商家会是目前北京路沿线专卖店的延续和发展。从使用、聚集人流角度考虑，可以增设一个开敞中庭，此部分虽然不作销售用途，但可以定期举办各类推广活动，吸引更多人流进入商场中部。 DTZ预计进驻商家DTZ预计进驻商家：Esprit、 Weekend、 Workshop、 Teemix、 Balsno、Attitute、 Cou Cari、 Cozzi、 CityChain、 Patty、 Le Sounda、 TSL、 Miss K、 Fornari、 Benneton、 Morgan、 LM Lu Lu、 SODA、 OMEGA、 周大福、眼镜 88、六福、东方表行等；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约 400-600平方米平方米 ）红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口红色区域为：二层国际连锁快餐店首层入口白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）白色区域为：购物功能区域（首层白色区域全部销售）首层功能分布图DTZ二层、三层：时尚情怀。二层： 采用百货型超市主力店和服饰专卖店的组合。立体布局则以国际著名快餐连锁店为主。三层： 全层以百货型超市主力店为主，立体布局以韩日料理、日式咖啡店为主。 DTZ定位动因：主力店是对整个项目宣传推广上起到带头人。作为一个大型商业物业，必须借助一个有一定品牌的主力店。而经过了负一层的仰忠风情和首层北京路步行街效果的延续，在这一层将进入主题定位的第二部分 时尚潮流消费。通过主力店感受到目前比较时尚的消费环境。 DTZ预计进驻商家DTZ主力店： JUSCO、 PAKSON、 AUCHAN等选一；休闲服饰： PARLORD、 BOSSINI、 LEPACO、SWATCH、 GP、 CY、 ELLE、 BETU、IB.BOSE、 康柯斯等；女性用品： CONIA、 安莉芳、黛安芬等；国际连锁快餐店： KFC、 麦当劳、 PIZZAHUT、 廻转寿司、八千代、百佳日式咖啡店等选一；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约 400-600平方米平方米 ）红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积红色区域为：国际快餐连锁店（预计面积 300-400平方米）平方米）绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约绿色区域为：百货型超市主力店（预计面积：约 4500平方米）平方米）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）白色区域为：购物功能区域（二层白色区域全部租赁）二层功能分布图三层功能分布图黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约 400-600平方米平方米 ）红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积：红色区域为：韩日料理、日式咖啡（预计面积： 200-350平方米）平方米）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）白色区域为：百货型超市主力店（除饮食区外全层）DTZ四层：至 IN一族。定位为半层玛莎类主力店，和男士服饰、体育城的组合。立体布局则以自助上网休息区为主。 DTZ定位动因：随着商业楼层的增加，客流会逐步减少，所以对较高的楼层，必须要吸引定向消费的客户。玛莎是属于较高品位的服饰店，而体育类产品，相对男性的吸引力较大，这类客户能适应楼层的高度带来的不便，且有一定的消费力，能支持楼层的经济利润。DTZ预计进驻商家DTZ主力店： 玛莎体育类： ADIDAS、 MIZUNO、 NIKE、 K-SWISS、 LEE、 ANTA、 PUMA、 康威、锐步、曼奴等；黄色区域为：中庭（预计面积：黄色区域为：中庭（预计面积： 约约 4