戴德梁行_武汉船舶调度中心项目市场调研报告_52p_2007年

1戴德梁行武汉公司船舶调度中心项目市场调研报告 2007年 4月呈至： 武汉船舶工业公司2研究逻辑图第一部分 第二部分31. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究目 录41. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究5武汉经济 单位：亿人民币实现新跨越 2006年 GDP2590亿元 增长率 14.8% 经济总量六省会城市之首单位：亿人民币资料来源：武汉市统计年鉴6武汉经济 产业特色单位：亿人民币 第三产业为先锋 第二产业增长迅速 现代商贸服务业与制造业并驾齐驱资料来源：武汉市统计年鉴第三产业各行业比例7经济亮点 进出口贸易 2006 出口额 37.77亿美元 增长率 48.7% 机电及高新技术产品出口增长 1倍以上出口产品比例资料来源：武汉市统计年鉴单位：万美元 8城市建设 轨道交通 提升交通可达性、便捷度 提升物业增值潜力1号线2号线4号线9道路特色10政策解析 金融业开放 2006年 12月 11日 外资银行管理条例 正式实施 2007年 3月 20日，中国银监会宣布批准汇丰、渣打、东亚、花旗四外资银行开业 更多外资企业来汉投资 带动法律、会计、咨询等行业的发展写字楼需求11政策解析 “住宅禁商 ” 2005年 5月 1日，广州颁布 广州市房屋租赁管理规定 ，全面实行 “住宅禁商 ” 。以及其他城市厦门、北京、上海、杭州等 武汉市在 武汉市住宅物业管理条例 中规定 “ 在住宅物业使用中禁止擅自改变房屋用途 ” 商住分离是大势所趋121. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究13写字楼 发展历程1993-1996 1997-2000 2001-2004 2005-2006泰合广场起步阶段 集中放量 商住楼发展 市场回暖建银大厦 元辰国际 新世界国贸代表14商务圈研究123456781. 金融街2. 武广商务圈3. 中南商务圈4. 江汉路商务圈5. 宝丰路商务圈6. 钟家村商务圈7. 徐东商务圈8. 光谷商务圈核心商务圈次级商务圈15研究区域界定16写字楼分布 总量： 589,600平方米 金融街 67% 武广商务圈 33%甲级写字楼分布图17乙级写字楼分布兴城大厦福星国际商会大厦湖北商务大厦天骄国际信合大厦远洋大厦良友大厦财富大厦正信大厦佳丽广场长航大厦中山广场中百写字楼武汉广场田园商务大厦 新光大厦凯盟大厦区域 名称新华路沿线 福星国际商会大厦凯盟大厦良友大厦江汉路沿线 正信大厦中百写字楼长航大厦宝丰路沿线 天骄国际湖北商务大厦解放大道沿线 武广福布斯中山广场财富大厦发展大道沿线 田园商务大厦兴城大厦建设大道沿线 新光大厦信合大厦中山大道沿线 佳丽广场写字楼分布18写字楼供应写字楼数量居前三位的是 : 江汉： 40% 洪山： 35% 武昌： 11%存量写字楼区域分布192000-2005年写字楼竣工面积2000-2005竣工面积地区比较 总竣工面积 144.5万方 年均竣工面积 24.08万方资料来源：戴德梁行写字楼供应2000-2005竣工面积20写字楼供应 97-07年研究区域甲级写字楼总存量 65万方 年均供应量为 5.9万方资料来源：戴德梁行甲级写字楼* 2007为估计值21写字楼供应 总供应量为 520,000平方米 年平均新增供应量为 52,000平方米项目片区乙级写字楼 1996-2005供应量资料来源：戴德梁行研究片区乙级写字楼22租金及物业管理费 建设大道平均租金（叫价） 60元 /平方米 /月 武广商圈平均租金（叫价） 48元 /平方米 /月甲级写字楼资料来源：戴德梁行区域 名 称租金（叫价） 物管 费 （叫价） 合 计（元 /平方米 /月） （元 /平方米 /月） （元 /平方米 /月）建设大道金融街招 银 大厦 45 13 58新世界国 贸 大厦 57 23 80建 银 大厦 60 20 80武 汉 商 业银 行广 场 70 13 83瑞通广 场 60 15 75武 汉 民生 银 行大厦 / / /武广商圈新世界中心 60 23 83泰合广 场 50 13 63世 贸 大厦 45 12 5723写字楼 名 称 租金（元 /月 /平方米）物管费 （元 /月 /平方米）租金 +物管费 （元 /月 /平方米）新华路沿线 福星国际商会大厦 40-45 4.5 44.5-49.5良友大厦 30-35 11 41-46凯盟大厦 31.5 3.5 36江汉路沿线 正信大厦 27 3 30中百写字楼 25 3.5 28.5长航大厦 35 12 47宝丰路沿线 天骄国际 35 4.5 39.5湖北商务大厦 31 4 35解放大道沿线财富大厦 28 4 32武广福布斯 30-35 13 43-48建设大道沿线 信合大厦 40 12 52 发展大道沿线田园商务大厦 30 3.5 33.5兴城大厦 25 3 28中山大道沿线 佳丽广场 20 14 34租金及物业管理费 租金 25-35元 /平方米 /月（叫价） 物业管理费分两个档次： 10-15 元 /平方米 /月 3-5 元 /平方米 /月乙级写字楼资料来源：戴德梁行24入驻率 甲级写字楼平均入驻率为 80%左右。建设大道略高于武广商圈25写字楼 名称 入驻率（ %） 平均入驻率（ %）新华路沿线 福星国际商会大厦 90 88良友大厦 85凯盟 90江汉路沿线 正信大厦 10 44中百写字楼 71长航大厦 50宝丰路沿线 湖北商务大厦 88 89天骄国际 90解放大道沿线 财富大厦 95 73武广福布斯 50发展大道沿线 田园商务大厦 71 78兴城大厦 84建设大道沿线 信合大厦 90 90中山大道沿线 佳丽广场 30 30 乙级写字楼的平均入驻率基本集中在 75%-85% 入驻率26硬件 外立面及大堂采用玻璃幕墙、大堂及候梯区设计宽敞明亮、地面铺设花岗岩 电梯合理分区、进口品牌电梯，楼层电梯比平均为 4.6 空调中央空调，部分写字楼可以实现分户计费 车位多数设有地下或立体车库，平均面积车位比为 358 配套银行、餐饮、休闲中心、部分写字楼与酒店、商场结合运营甲级 外立面及大堂外立面为玻璃幕墙或瓷砖、涂料等。大堂设计较小或没有大堂 电梯设计载重大多设计为 1000kg，楼层电梯比平均值为 6.0，高出甲级写字楼 4.6。 空调大多数采用中央空调，部分使用了分体空调 车位面积车位比平均为 482，相比于甲级写字楼 358，高出 100多个点。 配套乙级写字楼的配套情况整体较差，最多的配套业态是银行的网点。乙级27租户特征甲级写字楼租户性质比较租户行业比较排名前四名的分别是： 加工制造业 咨询服务业 房地产开发、装饰工程公司 金融机构租户数量比较28客户特征 企业性质：本地企业为主 行业特征：贸易、咨询、代理等行业为主 租用面积特征： 100-200平方米左右乙级写字楼29写字楼 未来供应13425本案DBAC武汉中盛物业发展公司项目5武汉硚房集团项目4武汉商贸国有控股集团项目3三金房地产项目2汉正街市场股份有限公司项目1瑞安天地地块D浙商地块C华氏百货地块B王家墩 CBDA未来重点写字楼在建商用写字楼在建自用写字楼30案例分析 新世界国贸大厦 总建筑面积： 17.2 万方 写字楼面积： 11.6万方 标准层面积： 2300-2537平方米 楼层： 55+2