济南诚基建工学院项目商业部分调研报告与初步建议-159PPT

建工学院项目调研报告与初步建议（商业部分）2006年 11月济南诚基地产观点这是一个定位的年代我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是 -精准定位p 定位 释义：在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。即有 竞争性的产品力 和对 目标群的形象力 .p 这是一个具备较强操作性的定义：p 而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化，定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在 .观点观点这是一个风险的年代我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是 -时间p 一种几乎无法控制的因素p 但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经 营的长期升值上所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡观点这是一个整合的年代我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量，唯有通过专业的地产机构进行开发商 /发展商、实力商家、投资者和消费者全方位的整合才能实现效益最大化所以，我们需要进行更具深度的资源整合。观点所以，塑造成功商业地产项目的解决之道优秀的建筑设计（产品力强）+精准定位（一种生活方式的主张）+营销推广（整合强力的武器）+商业运营（实现长期的经营升值）我们的目标一切的目的为了产品价值 实现 的最大化任务1、找出本项目的市场机会点2、确定本项目的定位3、制定出初步的操作建议4、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务初步成果因此宏观趋势把握报告分析步骤研究基本思路项目定位商家访谈操作经验操作初步建议政策支持点市场支持点消费支持点项目支持点济南商业发展状况如何？我们项目又居于怎样的位置？究竟具有怎样的发展潜力？拥有怎样的市场机会？ 宏观认知与把握 宏观环境分析历下区位于济南市区东南部 ,面积 100.89平方公里。下设 10个街道办事处、 1个镇，辖 64个社区居委会、 19个行政村。 地理位置人口概况n 泉城路街道办事处，总人口 16618人，人口出生率 6.28 。n 建筑新村 街道办事处总人口 41416人，人口出生率 6.96 ，人口自然增长率 2.06 。n 趵突泉街道办事处总人口 42631人，人口出生率 4.8 ，自然增长率 0.51 。n 文化东路 街道办事处总人口 110861人。人口出生率 4.57 ，自然增长率 2.15 。n 解放路 街道办事处总人口 33952人，人口出生率 6.88 ，自然增长率 1.86 。全区共 15.9万户，总人口 59.87万 人。 世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里 5000人，而本区 固定人口密度为 5934人 /平方公里， 人口密度超过 5000人 /平方公里。而本项目周边 流动人口 约 15万 人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处，具体情况如下：u甸柳新村街道办事处总人口 42904人，出生率 7.38 。人口自然增长率 3.67u千佛山街道办事处总人口 60239人，人口出生率 5.37。u燕山 街道办事处总人口 36758人，人口出生率 8.4 ，自然增长率 4.91 。u东关街道办事处总人口 44747人， 15943户，人口出生率 6.47 。u大明湖街道办事处总人口 30300人，人口出生率 6.65 。人口概况本案宏观经济指数分析 生产总值（亿元）一产增加值（亿元）二产增加值（亿元）三产增加值（亿元）地方财政一般预算收入(万元 )县（市）区1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 全 市 1531.10 16.4 92.58 6.0 702.47 19.3 735.97 17.0 933809 22.2历 下 区 280.08 16.3 0.08 -33.6 60.46 7.4 219.53 19.0 79571 27.7在全市中所占比重18.3 0.08 8.6 29.8 8.5 经济概况n 历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见第三产业是历下区的主导产业。n 第三产业增加值约 30，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业、服务业等中心区域。n 历下区财政收入成为全市财政收入的主力之一。2006年 1-9月份县 (市 ) 、区主要经济指标规模以上固定资产投资(万元 )规模以上工业增加值(亿元 )规模以上工业产品销售收入 (亿元 )规模以上工业利税总额 (亿元 )县（市）区1 9月累计累计同比1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 全 市 7326620 36.3 572.25 22.4 1838.05 25.3 183.68 29.6历 下 区 748141 135.9 42.50 10.5 166.29 14.0 7.45 -2.8在全市中所占比重 10.2 7.4 9 4 n固定资产投资属于中等水平，工业增加值和利税偏少，工业产品销售收入次于历城区和章丘市排入前三，可见历下区工业并不发达，产品流通业繁荣。经济概况 续 1规模以上工业利润总额 (亿元 )规模以上工业亏损企业亏损额 (万元 )社会消费品零售额 (万元 )出 口 总 额(万美元 )实际利用外资(万美元 )县（市）区1 9月累计累计同比1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 全 市 88.65 29.2 86415 25.4 6906733 16.5 170182 33.3 30723 15.3历 下 区 1.32 -4.6 7478 35.9 1631397 17.1 20363 25.6 7669 825.4在全市中所占比重 1.5 8.6 23.6 12 25 n 社会消费品零售总额和利用外资额居于各区之首高达 23.6和 25，出口总额居前列，经济发达。经济概况 续 2城市居民人均可支配收入 (元 )城市人均消费性支出 (元 )社会消费品零售额 (万元 )居民消费价格指数 (元 )县（市）区1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 1 9月累计累计同比 全 市 11317 11.5 7942 15.4 6906733 16.5 100.8 -n 社会消费品零售总额达到 690亿元， 1-9月份，人均消费性支出 7942元，同比增长 15.4个百分点，同时人均可支配收入达到 11317元，同比增长 11.5个百分点，足以看出济南经济稳健发展的后劲。经济概况 续 3政策支持点宏观趋势把握市场支持点消费支持点项目支持点报告分析步骤研究基本思路相关政策分析 在新的背景下，了解新的济南 8月 31日，由北京大学编制，涉及济南、淄博、泰安等 7个地级市的 济南都市圈规划 通过了专家评审。根据规划，未来 15年内，济南都市圈将以济南、淄博为 “ 双核 ”，打造十大产业链，建设成为环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。 规划期限为 2006年 2020 年，期间，将 重点推进济南（中央商务区）建设 、实施济南 “ 北跨 ” 战略、建设济南科学城、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。政策解读 城市商业规划n 根据济南市最新商业网点规划，确定济南为环渤海地区和黄河中下游地 区省际区域商贸中心城市。n 总体布局：一核两区四片四心一核 ：都市级商业核心区 泉城路片区两区 ： 山大路科技文化特色商业街区商埠区历史文化特色街区四片 ：英雄山商业片区等四个商业片区四心 ：四个市级商业副中心来源： 2006年 11月 6日 济南时报 A5版政策解读 城市商业规划政策解读 城市商业规划山大路科技文化特色商业街区 是项目所在区域。该商业街区位于历山路以东、二环东路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集 大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、 金融、通讯为一体的， 多功能、高品质的区域性商业中心地位 、打造以山大路科技市场为主体，以 IT产业为龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。除了项目的政策优势之外，项目所在地附近高校云集，周边服饰、餐饮等商业业态繁荣，这是项目特色之一。政策解读 城市规划一带 经一路东关大街特色商业带。 东起山大路西至历黄路、黑北路，规划建设一批高档写字楼宇和商贸载体，重点引导好电子通讯产品交易、大型连锁超市、休闲娱乐、社区服务、电子商务等行业的发展，形成特色规模效应。按照 “大规划、大整合、大建设、大发展 ”的思路，整合区域资源，调整产业布局，积极引导发展，形成 “一带三中心五片区 ”的新格局。三中心 泉城路商业中心 。以泉城路商业街为核心，依托传统中心商业区，通过泉城广场北侧综合开发、舜井街解放阁片区、县西巷片区、省府前街两侧等开发改造，建设一批档次高、体量大的商贸设施，着力打造古城风貌与现代化大商都相融合的商业中心。政策解读 历下区规划 东部新城金融商业中心。 按照东部新城规划定位，以经十路为轴线，高标准建设燕山新区金融服务区、浆水泉区域商业中心；以东二环路为轴线，发展形成东环商业片区；以化纤路为轴线，培育星河、诚达商贸城片区。 奥体中心