汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目可行性研究报告

汉汉 中中 市市 汉汉 台台 区区 威威 龙龙 综综 合合 大大 厦厦 建建 设设 项项 目目 可行性研究报告 二 一 年 六 月 目录 目 录 第一章 总论 . 错误 !未定义书签。 目概况： . 错误 !未定义书签。 行性研究报告编制依据 . 错误 !未定义书签。 究结论 . 错误 !未定义书签。 第二章 项目单位基本情况 . 错误 !未定义书签。 第三章 背景及必要性 . 错误 !未定义书签。 目区社会经济状况 . 错误 !未定义书签。 目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 第四章 市场分析与销售方案 . 错误 !未定义书签。 场分析 . 错误 !未定义书签。 销策略、方案、模式 . 错误 !未定义书签。 场风险分析 . 错误 !未定义书签。 第五章 项目选址与建设条件 . 错误 !未定义书签。 目选址地概况 . 错误 !未定义书签。 目建设条件 . 错误 !未定义书签。 第六章 建设方案 . 错误 !未定义书签。 品方案和建设规模 . 错误 !未定义书签。 目录 设规划 . 错误 !未定义书签。 设标准和产品标准 . 错误 !未定义书签。 艺（技术）方案 . 错误 !未定义书签。 备方案 . 错误 !未定义书签。 体工程方案 . 错误 !未定义书签。 用工程 . 错误 !未定义书签。 第七章 环境影响评价 . 错误 !未定义书签。 目施工期的环境影响 . 错误 !未定义书签。 目营运期 环境影响 . 错误 !未定义书签。 价与审批 . 错误 !未定义书签。 第八章 项目组织与管理 . 错误 !未定义书签。 织机构与职能划分 . 错误 !未定义书签。 动定员 . 错误 !未定义书签。 营管理措施 . 错误 !未定义书签。 术培训 . 错误 !未定义书签。 动安全、卫生与消防 . 错误 !未定义书签。 第九章 节能 . 错误 !未定义书签。 理用能标准以及节能设计规范 . 错误 !未定义书签。 目录 目所在地能源供应情况 . 错误 !未定义书签。 目各类能耗指标计算 . 错误 !未定义书签。 能措施 . 错误 !未定义书签。 第十章 实施进度安排 . 错误 !未定义书签。 10. 1 进度安排原则 . 错误 !未定义书签。 施进度直线表 . 错误 !未定义书签。 第十一章 招投标方案 . 错误 !未定义书签。 标方案 . 错误 !未定义书签。 标范围 . 错误 !未定义书签。 第十二章 投资概算与资金来源 . 错误 !未定义书签。 资估算依据 . 错误 !未定义书签。 资估算 . 错误 !未定义书签。 金来源 . 错误 !未定义书签。 第十三章 财务评价 . 错误 !未定义书 签。 务评价依据 . 错误 !未定义书签。 售（营业）收入、销售（营业）税金和附加估算 错误 !未定义书签。 成本及经营成本估算 . 错误 !未定义书签。 目录 务 效益分析 . 错误 !未定义书签。 确定性分析 . 错误 !未定义书签。 务评价结论 . 错误 !未定义书签。 第十四章 债务清偿能力评价和贷款偿还计划 . 错误 !未定义书签。 款和贷款偿还依据 . 错误 !未定义书签。 务清偿能力评价 . 错误 !未定义书签。 第十五章 社会效益分析 . 错误 !未定义书签。 会评价基本结论 . 错误 !未定义书签。 业产业化经营 . 错误 !未定义书签。 民增收、农业增效评价 . 错误 !未定义书签。 第 1 页 第 1 章 总 论 目背景 1、 项目名称： 威龙综合大厦建设项目 2、 项目 建设 单位 ：汉中市 汉台区 张万营村 3、 项目 提出的理由 （ 1） 按照汉中市城市总体规划，要加快中心城市的建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集、辐射和带动功能。 威龙综合大厦 的建设符合 汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市“突破性发展”的战略确定了城市规模超 100 平方公里、城市人口达 100 万的近期发展目标，该定位给 威龙 综合 大厦 带来人流、商流、活动流的广阔市场空间。 （ 2） 在国家加大 固定资产投资力度的大背景下，汉中市迎来了前所未有的投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展的双重影响下，汉中市的商业活动越来越活跃 ，带来巨大的商机的同时，也带来了众多的外来商人。在提供商业用房的基础上，提供优质的公寓住宅是方便商户投资、经营的良好举措。威龙综合大厦的建设，将极大的满足商户在 经营门面的同时，有着便利的居住设施， 这一举措必然吸引众多商户来当地投资。 （ 3） 项目的地理位置和周边环境适合 商业 开发，加上成熟区土地的稀缺、高科技元素在该项目中的运用，从房地产经济学的角度看能发 第 2 页 挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。 （ 4） 近来年， 汉中城市规模越来越大， 发展越来越好。但随之而来的问题是由于大量土地被占用， 许多农民没有工作，没有收入。张万营村二组的村民也存在着这样的问题，为了妥善解决村民无收入的问题，提高本项目建设。 综上所述， 威龙综合大 厦建设 项目既符合汉中市城市发展规划，符合 商业人士对商业用房 的需求 ，也将满足外来人员的居住需求 。该项目区位优势显著，开发的商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。 目概况 1、 项目建设地点 项目建设地点位于 汉中市汉台区青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内 。 该地段交通方便，基础设施及公建配套设施完善。 2、 建设 内容及 规模 拟建项 目总占 地面积 ，建筑面积 11700 。 总建筑面积： 11700 道路硬化： 绿化面积： 1500 绿化率 ： 容积率： 第 3 页 建筑密度： 3、 项目总投资 本项目总投资 元，建设资金来源为企业自筹资金 请银行贷款 1000 万元。 4、 主要技术经济指标 项目完成后，可实现年销售收入 元，利润总额 元，销售净利润率 投资利润率 项目寿命期内净现值为 元，内部收益率为 动态投资回收期 ，静态投资回收期 。 第 4 页 第 2 章 市场分析与建设规模 中市房地产市场分析 1、汉中市简介 汉中市位于陕西省西南部，辖 11 个区、县，总面积 平方公里，人口 。作为连接陕、甘、川经济交往的陕西西南部中心城市，汉中市近年来经济得到持续快速的发展， 2008 年，汉中市全年实现生产总值 元，增长 全社会消费品零售总额 元，增长 成为陕西省经济发展较快的地区之一。与此同时，汉中市在绿色产业和基础建设方面也 取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续增加， 2008 年固定资产投资达到 元，增长 基础设施的大力投入使汉中市招商引资环境进一步得到改善，城市规模得到快速扩张，为本市的房地产市场营造了巨大的发展空间。 2、汉中市近几年房地产业发展状况分析 汉中市自改革开放以来，在汉中市政府的带领下，经过 人民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。“九五”以来，汉中就一直着手房改工作，全市共有 800 多个单位的 7 万多名职工参与了标准价 及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到 400 余万平方米，占可出售公有住房的 95%，并将回收的 2 亿多元用于支持住房建 第 5 页 设和职工购房开支。同时，汉中市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好的基础。 2008 年，全市房地产开发投资 元，增长 其中：住宅 元，增长 商品房屋销售面积 平方米，其中：住宅 平方米，降低 ；商品房销售额 长 其中：住宅 万元，增长 资质以上建筑企业 93 个，完成建筑业总产值 元，实现工程结算收入 元，增长 实现利润 2065 万元 ,增长 ;房屋建筑施工面积 平方米，增长 竣工面积 平方米，降低 受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，目前我国经济运行中的困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需，国家加大基础设施投 资力度，带动了房地产市场的发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计的房地产开发企业已达 180余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材、装饰等行业也因此拓宽了发展空间。据汉中市房管部门统计，目前汉中市 180多家房地产开发企业，仅汉台区就聚集了一半以上，这些企业为汉台区房地产市场的发展发挥了重要作用。 第 6 页 汉中市 2003 2008 年房地产市场发展走势如下： 2003汉中市完成房地产开发投资 2 0 0 3 - 2 0 0 8 004 2005 2006 2007 2008亿元房地产投资2003汉中完成房地产开发面积 0501001502002503003504004502003 2004 2005 2006 2007 2008万平方米施工面积 竣工面积 第 7 页 2003房地产投资占全社会固定资产投资比例 全市固定投资 房地产投资 房地产投资占固定资产投资的比例 2003 61 亿元 元 2004 67 亿元 元 2005 75 亿元 元 2006 元 元 2007 元 元 2008 元 元 从 2003汉中市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到 受 震影响， 2008 年竣工面积有所下降，比 2007 年下降 施工面积呈上升趋势，同比增长 人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升的趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明，汉中市的房地产市场发展前景广阔。 近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省、市对 基础设施建设投入力度逐步加大，汉中市城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了“开放兴市，工业强市，农业稳市”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着汉中经济的发展，城市人口将不断增长，预计到 2015 年将达到 60 万，人口增长近 3 倍，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。 第 8 页 通过对汉中市城区有关房地产开发公司的抽样调查，目前期房预售率均在 50%以上，现房销售率平均在 98%左右。 本项目地处汉中市城西，是未来发展的重 点区域，是汉中市“一江两岸”开发建设的重要组成部分。因此，项目具有较大的市场潜力。 3、汉中市房地产市场分析 （ 1）汉中房地产市场发展综述 分区域历史价格走势汉中房地产在东、西、南、北各个板块显现出全面开花的良好局面。城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在甚于满载状态。高速公路的开通及一江两岸的长远规划，使得市场区域有较高认可度。 （ 2）汉中房地产市场宏观分析 房地产产业直接或简接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占 比重近 9%，已成为我国国 民经济的支柱产业之一，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现： 宏观经济形势较好，汉中近年来的经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。 汉中房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，汉中房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循“国六条”。 第 9 页 汉中房地产市场主流产品呈现以市中心和一江两岸区域为中心，由高向低的分布特点：主要项目密集分布在老城区内及江边；从汉中市城中、东、 西、南、北及高新区的分布看，以城中、江边均价较高，城西、城东次之，城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受的板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 汉中市人口分布以城中、城南区最为稠密，且购买力较强；城东、西次之，购买力亦相对不如；限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增 加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来一定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。 拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过 120 平方的销售看好；各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。 （ 3）汉中房地产市场宏观市场研判 汉中是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予汉中更多的机会和发展空间；近年来汉中的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升；教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产 业带动房地产开发的趋势比较明显；汉中房地产长期处于稳步发展的阶段。住房消费持续扩大，消费水平不断提高。住宅质量、完好 第 10 页 率、成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。住宅市场供销相对稳定，有效需求有很大的挖掘潜力。本年宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。汉中市经济中心以城内传统商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。虽然大量外地开发商进入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。 中市商业用房市场分析 1、汉中市商业用房布局分析 根据汉中市总体规划，结合汉中市区商业用房布局现状，汉中市未来发展的趋势是，沿天汉大道两侧， 阳安铁路 以南、桥北广场以北的区域将成为汉中市的商业中心。 商业用房则以东、西大街、中央大道为主，以国贸大厦、中国人寿、万邦时代广场等标志性建筑向南推移， 以运达市场、义乌商场向北推移。随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，汉中市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达、义乌为中、低档商品聚焦区。 2、商业用房的需求分析 随着汉中市经济的发展，汉中对外交流越来越频繁，汉中市在大中国的经济 “棋”局下的战略地位逐渐被突显。汉中市位于中国的中心，是南北经济、东西经济的交汇地，许多南方的企业在汉中投资建设分公司，以汉中市为基础，逐步向西北扩张。商业投资的加大和流通成本的降低给汉中带来了前所未有的发展机遇，这就要求汉中市有相当规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 第 11 页 3、市场竞争环境分析 比较地域和规模， 威龙综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房，商业竞争较小。 设规模 本项目拟开发建设一栋综合商业用 房， 占地面积 ，总建筑面积 11700 ，容积率 设密度 第 12 页 第 3 章 场址选择 设地址及概况 1、建设地址 本项目位于汉中市城西， 青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内，东临村民住宅。 本项目地理位置优越，人气旺盛，交通、休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。 2、占地面积 本项目总用地面积 （ ）。 3、 汉台区概况 汉台区位于陕西省南部，是陕西汉中市城市中心区。全区辖 7 镇 2乡 7 个街道办事处， 205 个行政村， 40 个社区，总面积 556 平方公里，其中耕地面积 亩；人 口 ，其中非农业人口 24 万。 （ 1）自然状况 汉台区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚、自然资源丰富、自然风光优美。在这块“天汉”的土地上，留下了丰富的文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古汉台、拜将台灯 14 处古迹被分别列为省级、区级文物保护单位。 第 13 页 汉台区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长环境得天独厚，被专家论证为“水稻最佳生长区”、有“天然植物基因库”和“天然药库”之称，也是重要的畜禽和水产品生产基地。 汉台是汉王朝的发祥地，有天汉、天府之美称 ，历史悠久，文化灿烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝、书法宝库。有省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池、明珠桥、汉中府文庙、宝峰寺、天台山、汉南书院。有区级重点文物保护单位 6 处。历史文化名城纪念地 8 处。现存古遗址有褒斜栈道、山河堰、古汉台、拜将坛、饮马池、瑞王府等；古建筑有东塔、汉中府文庙、汉中府城隍庙琉璃照壁、明珠桥、户头桥等 ;风景名胜有天台山、哑姑山、磨子桥等；有兴元湖、莲花池、及天台山森林公园三座公园。 （ 2）经济状况 汉台区紧 紧围绕“农业增收、农村稳定”两大目标、以“建基地引精品、抓销售、增效益“为指针、以调整农业结构推进农业产业化进程为重点，积极实施四大主导产业（粮油、畜牧、蔬菜、蚕桑）带动战略，同时对全区 27 万亩耕地进行了合理布局，划分了四个作物带，大力推广农业高新使用技术，突出发展农产品加工业和营销业，确保了全区农业和农村经济秩序、将抗、快速发展。 2003 年全区实现国内生产总值 元，比上年增长了 8%。全社会固定资产投资总额 元，增长 财政总收入达到 元，其中地方财政收入 元，同口 径分别增长 城 第 14 页 镇居民可支配收入达到 5395 亿元，农民人均纯收入达到 2260 亿元，分别增长 立足“汉、水、绿”三大特色，加快了天台山国家森林公园、褒河省级森林公园、拜将坛等景点建设，开发了凤家沟田园风光旅游区、太阳岛旅游区等一批旅游新产品，使旅游产业对全区经济的拉动作用不断增强。 设条件 1、地形、地貌条件 项目地块属于汉中市 区西北部 的规模地块，形状较为规则，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 间。 2、工程地质与水文地质 汉台区地跨秦岭褶皱系 的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的汉中断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的汉中断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。 汉台区属长江流域，区内河流主要有汉江、褒河。汉江是长江最大支流，区内流程 里，是本区与南郑县界河，年均径流量 立方米，日均流量 立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 方米 /秒；褒河古名黑龙江，让水，汉江主 要支流之一，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程 27 公里，年均径流量 立方 第 15 页 米；另外有小河沟 18 条，总流域面积 方公里，平均径流量 3、气候条件 汉台区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔 800 米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温 年极端最高气温 38；年平均最低温度 年极端最低气温 最冷月为元月，月平均气温 最热月为 7 月，月平均气温 年平均降水量 米，年平均日照时数为 时。 4、满足城市规划的要求 项目用地位于汉中市区西北部，项目建设符合城市整体规划 要求。 5、项目市政配套条件 （ 1）给水：项目 西 侧有汉中市城市自来水公司管网，城市生活用水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。 （ 2）排水：项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目 西 、北侧引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经处理后排入市政排水管道。 （ 3）电源：项目用电可由城市供电网络提供的 10 千伏中压电网供给。 （ 4）消防：项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。 第 16 页 （ 5）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。 6、项目周边环境 项目位于汉中市区西北部 ，地处 青龙路和西一环路夹角均为城西交通要道，交通条件便利。 第 17 页 第 4 章 建筑 方案 筑设计指导思想与原则 1、指导思想 总体上，项目建筑风格应做到“建筑风格独特，外形美观大方”，在欧陆风格的基础上，加入现代主义建筑符号。 在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅的人文特征，风格上 融现代与古典于一体。 建筑外部用色鲜艳，突出个性；注重建筑外部建筑符号。 2、建筑设计的原则 功能性、连续性、和谐性、独特性、经济性。 （ 1）以 高 标准规划、设计 威龙综合大厦 ； （ 2）突出其可持续发展； （ 3）建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符合当地建筑格调； （ 4）以最合理的方式，达到最恰当的效果，同时保证项目的时效性，在合理的翻新周期之内，设计效果领先于同类型同地段的项目。从而以设计的超前性，来节约项目翻新的经营成本。 3、规划定位 （ 1）景观与朝向 第 18 页 将高效益的区域尽可能多的设计于临街 的位置，最大限度地增强对城市景观的视觉感受。 （ 2）规模与设计 分为 两 个功能区，一 、二 层为商铺，三层以上为 公寓 ，总建筑面积为 11700 。 （ 3）建设与装修 高标准建设。针对本项目特点，将其建成汉中市 区西北部独具一格的 综合性商业用房 。 建筑采用框 架结构。 装修： 根据 威龙综合大厦市场定位，装修风格采用 现代型 ， 这种风格造型流畅，大量运用线条，喜欢用植物装点各个角落，通过光和影的应用效果，在较小的空间内制造变化。 目总体规划 1、总平面布置和功能要求 大厦整体呈“ L”型沿西一环路和青龙路而建 。 大厦一层：临 街商铺； 大厦二层： 商业用房 ； 大厦三层及以上： 公寓 2、 建筑空间布局 项目在建筑上考虑到客户的视觉效果，设计构思体现 “欧式建筑”的原则，使客人在紧张之余能够感受到轻松、愉快的心情，以缓解疲劳的工作。 空间 布局上吸取中国古老的风水特征，使办公的客人能够体会到人与自然的结合。 第 19 页 3、道路系统布局 结合周边环境与空间布局，将道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造 大厦外 空间景观。 4、建筑风格的选择 在建筑风格上以欧式建筑为主，并应突出现代建筑的特点，充分运用现代建筑的基本符号，以体现现代建筑的特点。 5、环 境设计：道路、给排水、照明、绿化依据汉中市规划局整体规划设计要求。 筑 方案 1、概述 根据总平面布置， 威龙综合大厦 规划总建筑面积 11700 平方米。 2、建筑工程设计指标 建筑工程等级 二级 耐火等级 一级 抗震设防烈度 七度 结构设计基准年限 五十年 安全等级 一级 3、建筑工程 （ 1）结构部分 采用筏板基础，主体结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构，屋盖为钢结构。 （ 2）建筑部分 第 20 页 外 墙面：外墙贴瓷砖； 内墙面：为抹混合砂浆刷高档乳胶漆。所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖； 楼地面：铺贴 600 600、 500 500 高档地板砖。所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴 300 300 防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道； 顶棚：采用为轻钢龙骨矿石膏板吊顶，刷乳胶漆； 屋面： 100 厚水泥聚苯保温板， 性沥青防水； 门窗：内门为木门，外门窗为塑钢节能密闭门窗。 （ 3）给排水系统 水源：给水水源由城市公网引入，由市政网压供水； 给水管网：给水管网采用生活、消防分开式供给，室内给水 管采用 热接敷设； 排水管网：室内用 料管粘接明设。整个 大厦 采用雨、污分流的排水方式，生活污水经化粪池处理后排至市政污水网，雨水直接排至市政雨水管。 （ 4）电气系统 电源：由 10电线路架空引入，经变配电后引入各功能区。电负荷按二级负荷设计，但其中消防系统、疏散照明为一级负荷。 低压供电：供电电压为 380/220V，由一层配电室的低压配电屏经电缆及电线穿管引入主楼内各动力配电箱及各层单元配电箱内。 第 21 页 电气照明：配电控制室安装自备电源应急灯。疏散照明设置在大厅及主要出入口，疏散灯具设 有指示标志，楼梯间每层设楼层指示灯。立面照明采用冷光照明、投光灯设在附楼四角，屋顶四周设置节日彩灯。 防雷及接地：本工程属三类防雷建筑，防雷系统由防直击雷、防雷电反击等装置组成。 消防：消防电源为单独电源，由总进线箱送到消防中心，并配置应急电源且在末端交换，配电箱至设备为放射式配电。消防保护方式采用集中式报警方式。整个系统选用 5800 智能型火灾报警系统。每层设消防广播一个，控制中心设置系统图形显示屏，以利于疏散及现场灭火。 （ 5）消防系统 合理布置消防车道和消防水源； 变压器室、发电机房布置在首层或 地下一层靠外墙部位，并应设置直接对外安全出口； 高层建筑每个防火区的安全出口按防火规范设置。楼梯间应设为封闭防烟式，每层出入口处设乙级木质防火门； 建筑内应按防火规范有关要求设置消火栓，并安装火灾自动报警系统和自动喷淋系统。 （ 6）空调系统 冷源和热源：选用 螺杆式冷水机组，夏季提供 7 /12冷水。选用间接式电加热热水机组，冬季提供 50 /60热水； 冷热源空调方式：采用全空气系统的空调方式，顶部送风，顶部或侧部回风，送风口在吊顶上或空调机房侧壁上安装； 第 22 页 材料选用及要求：空调风管自制静压箱 采用镀锌钢板制作。空调送风管、回风管、自制静压箱、空调风管上的阀门、法兰、保温钉等均采用超细玻璃棉制品绝热。空调冷热水供水管、回水管、膨胀管、循环管、信号管、泄水管、锅炉排污管、通气管、软化水管、补水管等一律采用无缝钢管，并用超细玻璃棉制品绝热。排风管、消防排烟管采用镀锌钢板制作。 4、绿化 本项目在整体规划结构布局的基础上，着意强调 大厦 整体绿化环境的塑造。 项目建成后， 绿化率 将 达到 30%以上。 第 23 页 第 5 章 环境影响评价 境质量标准 建设项目环境保护管理条例（ 1998 年 11 月 29 日） 声环境质 量标准（ 096 污水综合排放标准（ 978 地表水环境质量标准（ 838 大气污染物综合排放标准（ 6297 建筑施工场界噪声限值（ 2523 社会生活环境噪声排放标准（ 2337 中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法 目对环境的影响 建设项目在施工期会对周围环境造成一定程度的影响。 项目施工期对环境产生影响有：水土流失、施工噪声、施工人员的生活污水及施工过程中产生的 生产废水、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和施工机械设备排放废气等。 工期间的环保措施 1、施工噪声环境影响及防治措施 从噪声角度出发，施工过程中以土石方和基础施工阶段对周围环境影响最大。本项目施工应当严格控制施工时间，尽量避免在每日 20： 00 第 24 页 次日 8： 00 时间段内施工。 2、施工期水土流失环境影响及防治措施 本项目施工用地目前植被覆盖率较小，施工过程中经雨水冲刷，极易产生水土流失。因此，施工期应尽量避开雨季。 3、固体废弃物环境影响及防治措施 施工期间的固体废弃物包括施工 建筑垃圾和施工人员的生活垃圾两类。施工期建筑垃圾主要为混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废弃瓷砖、废弃大理石块、废弃建筑包装材料等。施工期间的生活垃圾以有机类废物为主，其成分为易拉罐、矿泉水瓶、塑料袋、一次性饭盒、剩余食品等。 以上垃圾应按环保部门要求进行分类集中后运送指定地点处理。 4、水环境影响及防治措施 施工期间的生活污水主要是施工人员吃饭、洗衣、洗澡和粪便等过程产生。施工期生活污水需经隔油处理后排放。 在施工期还将生产少量的生产废水，主要是施工过程中使用商品混凝土产生的水泥浆水。另外，对施工机械 设备的维修、清洗也将产生少量的废水，其成分主要是油类污染。应分别经沉淀等专业处理后排放。 5、大气环境影响 施工期间的大气环境影响主要是施工过程中产生的施工地面扬尘和施工机械设备排放的尾气。由于项目用地开阔，在采用一定的污染防治措施的情况下，不会对周围环境造成不良影响。 境影响综合评价 第 25 页 本项目的在整个施工过程中所产生废水、废气、噪声和固体废弃物等环境污染物，均达到有关排放标准。在此情况下，可认为本项目环境保护评价是可行的。 第 26 页 第 6 章 劳动安全卫生及消防 为了保证员工的身体健康，应有完善的劳动卫 生和劳动安全规章制度，严格按照国家有关法律，法规和安全标准进行生产。 全卫生危害因素分析 主要隐患部位： 1、噪声的危害； 2、空气中粉尘； 3、配电设备可能产生的危害。 动安全设施及措施 1、工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。 2、在施工过程中采用噪声小的机械，最大程度减少噪声对生产工人的危害。 3、制定 严格的作息制度，保证施工工人的休息时间，避免施工工人因为过度疲劳而造成误动作，保证工人人身安全。 4、为确保人身安全，所有配电设备的金属外壳必须良好接地。 防 第 27 页 本项目在建设过程中，将充分考虑有关消防要求，应做到建筑防火、消防给水、灭火系统、电气防火及建立科学、严格的规章制度等几个方面。 第 28 页 第 7 章 项目管理 汉中市汉台区张万营村 作为本项目的建设单位，负责项目建设及全部债权债务，并组织承担该项目的实施和建成后经营管理。 在项目建设过程中，严格执行投资项目资本金制度、项目法人责任制、建设项 目招标投标制度以及建设工程合同制度。成立以公司总经理为组长的项目建设小组，根据分项工程的具体计划，对项目资金、工程建设等各个环节科学、规范的管理和统一协调，使项目建设优质、有序进行。严格按照国家有关规定及财务制度，项目资金封闭运行，加强资金管理和监督，确保项目资金专款专用。 严格把好工程质量，每一批购进的建设材料必须符合设计要求，不合格材料拒绝使用；做好各个环节的质量检查，严格按照设计验收。 第 29 页 第 8 章 项目实施进度计划 设工期 根据本项目的实际工程量，并参考国内同类工程建设的情况，设计本 项目建设工期 24 个月。 目招标 根据有关规定，本项目建设过程将实行严格、规范的工程项目招投标管理体制。 为了鼓励竞争，吸收先进技术，降低工程造价、缩短工期、提高投资效益，本项目的勘察设计、施工及工程监理等均根