蓬安县城中市场建设项目可行性研究报告

) )安县 “城中市场”改造工程 可行性分析报告 二零一七年一月 ) ) 录 第一章 总 论 . 错误 !未定义书签。 目概述 . 错误 !未定义书签。 行性研究的依据、内容及范围 . 错误 !未定义书签。 办单位概况 . 错误 !未定义书签。 目主要经济技术指标 . 错误 !未定义书签。 究结论 . 错误 !未定义书签。 第二章 项目提出背景 . 错误 !未定义书签。 第三章 项目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 第四章 项目建设规模及内容 . 错误 !未定义书签。 设目标 . 错误 !未定义书签。 设规模及内容 . 错误 !未定义书签。 第五章 项目选址及建设条件 . 错误 !未定义书签。 址原则 . 错误 !未定义书签。 目选址 . 错误 !未定义书签。 目区自然条件 . 错误 !未定义书签。 目区基础设施条件 . 错误 !未定义书签。 第六章 项目建设方案 . 错误 !未定义书签。 划设计依据 . 错误 !未定义书签。 目规划原则 . 错误 !未定义书签。 体规划方案 . 错误 !未定义书签。 筑方案 . 错误 !未定义书签。 构方案 . 错误 !未定义书签。 第七章 公用工程 . 错误 !未定义书签。 计依据与范围 . 错误 !未定义书签。 气工程 . 错误 !未定义书签。 水工程 . 错误 !未定义书签。 水工程 . 错误 !未定义书签。 暖通风 . 错误 !未定义书签。 ) )电系统 . 错误 !未定义书签。 第八章 环境影响评价 . 错误 !未定义书签。 究依据 . 错误 !未定义书签。 目所处环境现状 . 错误 !未定义书签。 设期环境影响及治理措施 . 错误 !未定义书签。 染物排放情况及治理措施 . 错误 !未定义书签。 化 . 错误 !未定义书签。 境评价结论 . 错误 !未定义书签。 第九章 节能 . 错误 !未定义书签。 能必要性 . 错误 !未定义书签。 能原则 . 错误 !未定义书签。 能措施 . 错误 !未定义书签。 资源利用 . 错误 !未定义书签。 第十章 项目招投标方案 . 错误 !未定义书签。 标原则 . 错误 !未定义书签。 书制定原则及招标范围 . 错误 !未定义书签。 标程序 . 错误 !未定义书签。 第十一章 职业安全、卫生及消防 . 错误 !未定义书签。 业劳动安全 . 错误 !未定义书签。 防 . 错误 !未定义书签。 第十二章 机 构设置和劳动定员 . 错误 !未定义书签。 构设置原则 . 错误 !未定义书签。 构设置 . 错误 !未定义书签。 员编制 . 错误 !未定义书签。 第十三章 项目组织管理与建设进度 . 错误 !未定义书签。 目组织管理 . 错误 !未定义书签。 目建设进度 . 错误 !未定义书签。 目实施建议 . 错误 !未定义书签。 第十四章 投资估算和资金筹措 . 错误 !未 定义书签。 资估算编制依据 . 错误 !未定义书签。 ) )算编制范围 . 错误 !未定义书签。 程投资概况 . 错误 !未定义书签。 资估算 . 错误 !未定义书签。 金筹措 . 错误 !未定义书签。 第十五章 效益分析 . 错误 !未定义书签。 ) )项目背景 蓬安县城中市场 四川相如房地产开发有限公司 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济 （住宅经济与商业经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划、开发、改造城中市场。 城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径 1000米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。 近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。 城中市场的重新规划、开发，等 项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。 二项目概况 ) )临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。 城中市场改造项目规划总用地面积 4000平方米，建筑面积 12952平方米，其中住宅 8000平方米，市场、商业 4952平方米。总居住户数 60户，规划总居住人口 200人，容积率 化率 45%。一、二楼为集贸市场、 3 致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。 件 供水、 雨水、污水排放、供热、供电、 供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找最近接入口 三、项 目开发经营环境分析 1、国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 2007 年一季度中国经济运行分析预测 展望 2007 年一季度宏观经济运行走势， 2006 年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。 2006 年我国 出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，) )定一季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为，2007年一季度国民经济将保持较快增长，预计 较 2006年四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。 1996年 1 季度 2006 年 3 季度消费景气先行指数与一致指数走势图 从国内外需求的变化来看， 2007 年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面，主要是 2006 年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等 项措施，直接起到提高居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售；数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐；加上 2007年元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比 2006年更为明显。根据上图的消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于 2006 年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着 2007 上半年消费品市场继续保持较快增长，预计一季度消费品零售额增长 比上年同期提高 百分点。 ) )时国内房地产开工，竣 工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效， 2006年商品房空置面积出现大幅度回落， 2006年全国房地产开发投资增长 同比加快 百分点，但比 1至 11月回落 续了下半年以来的回落态势，预计 2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。 房地产市场呈现 出产销两旺的局面。 2四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。 据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资 元，同比增长 房地产开发投资占同期全社会投资的 我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低 2 个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快的主要原因，一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。二是成都市投资增势强劲。 三是土地购置费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中，土地购置费达 元，同比增长 。 另据四川省统计局统计，今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降的基础上实现了恢复性增长，) )最快，开发结构区域合理。其中，平方米，同比增长 四川房地产景气指数 近年来 ,随着住房制度改革的深化和旧城改造步伐的加快 ,四川房地产开发保持了快速增长的态势 从去年以来 川房景气指数 运行良好 ,8 个分类指数 连续四个月全部在景气区间运行 ,比上季度上升 房地产业的企业景气指数为 ,比上季度上升 川房景气指数 来看 ,3 月份为 ,仍处于景气期间 ,但比去年同期下降 ,导致投资增速回落较大 . 3需求状况发生变化，市场供求呈现多样。 从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（ 100平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品 牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国家形势相一致的。 4、蓬安县房地产市场 ) )006年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的方向转变。 （ 1）个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，从都市水乡、阳光丽都、世纪广场的销售情况可以看出： 2006 年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场面，较 2005年总体消费量有所增加，这主要从一个侧面表明由于开发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。 （ 2）房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在一定的价格差距，去年全县的房地产价格走势。 价格指数 一季度 800 二季度 850 三季度 950 四季度 1200 第 1 到第 3 季度价格继续上浮缓慢，第 4 季度在 3 季度价格基数相对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升 。 5市场特点分析 观市场特点： ) )住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。自 1998 年 12月 31日延续了近 50 多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过 1999 年的过度转换，从 2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在 2000 年完全纳入了市场经济轨道。 2空置商品房消化能力加强。 2006年蓬安房地产市场的销售情况趋缓， 市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的一部分商品房外，还消化一点往年的空置商品房。 3金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至“ 7成 20年”的期限。公积金方面：公积金贷款购房也得到大数人的首选。 5 2微观市场特点 1从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。 2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。户型 设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在 100方米之间。 ) )从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。 4从价格上看， 1000 元 /平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位、高品质楼盘接受还有待灌输。 5从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。 6从 楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。 7从楼盘配套设施来看，去年不少