少年宫地块项目可行性研究报告

迎和广场建设项目可行性研究报告 第 1 页 少年宫地块项目 可行性研究报告 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 2 页 目 录 第一章 项目概述 . 错误 !未定义书签。 目名称 . 错误 !未定义书签。 目承办单位 . 错误 !未定义书签。 行性研究报告编制依据和主要内容 . 错误 !未定义书签。 目提出理由 . 错误 !未定义书签。 设地点 . 错误 !未定义书签。 设目标 . 错误 !未定义书签。 设规模 . 错误 !未定义书签。 投资及效益情况 . 错误 !未定义书签。 要建设条件 . 错误 !未定义书签。 要技术经济指标 . 错误 !未定义书签。 第二章 项目建设背景及必要性 . 错误 !未定义书签。 目建设背景 . 错误 !未定义书签。 目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 第三章 污水量预测与建设规模 . 错误 !未定义书签。 水量预测 . 错误 !未定义书签。 设规模 . 错误 !未定义书签。 第四章 项目选址与建设条件 . 错误 !未定义书签。 目选址 . 错误 !未定义书签。 设条件 . 错误 !未定义书签。 第五章 工艺方案 . 错误 !未定义书签。 水处理工艺选择 . 错误 !未定义书签。 泥处理处置工艺比选 . 错误 !未定义书签。 毒出水工艺比选 . 错误 !未定义书签。 臭工艺比选 . 错误 !未定义书签。 第六章 工程建 设方案 . 错误 !未定义书签。 水处理厂一期工程方案 . 错误 !未定义书签。 区污水管网工程方案 . 错误 !未定义书签。 第七章 环境保护 . 错误 !未定义书签。 区环境状况 . 错误 !未定义书签。 境保护标准 . 错误 !未定义书签。 要污染源 . 错误 !未定义书签。 染防治对策及建议 . 错误 !未定义书签。 设期间的环保措施 . 错误 !未定义书签。 行期间的环保措施 . 错误 !未定义书签。 境综合评价 . 错误 !未定义书签。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 3 页 第八章 节能分析 . 错误 !未定义书签。 能的意义 . 错误 !未定义书签。 耗分析 . 错误 !未定义书签。 能措施 . 错误 !未定义书签。 能效果分析 . 错误 !未定义书签。 第九章 劳动安全、消防与防腐 . 错误 !未定义书签。 动安全 . 错误 !未定义书签。 防 . 错误 !未定义书签。 腐 . 错误 !未定义书签。 第十章 组织机构及人资源配置 . 错误 !未定义书签。 织机构 . 错误 !未定义书签。 力资源配置 . 错误 !未定义书签。 第十一章 项目实施进度 . 错误 !未定义书签。 目实施设想 . 错误 !未定义书签。 目实施进度安排 . 错误 !未定义书签。 第十二章 投资估算与资金筹措 . 错误 !未定义书签。 资估算 . 错误 !未定义书签。 第十三章 社会经济效益分析 . 错误 !未定义书签。 会经济效 益 . 错误 !未定义书签。 目与所在地社会互适性 . 错误 !未 定义书签。 第十四章 项目风险分析 . 错误 !未定义书签。 目主要风险因素识别 . 错误 !未定义书签。 范和降低风险的措施 . 错误 !未定义书签。 第十五章 社会稳定风险分析 . 错误 !未定义书签。 目概况 . 错误 !未定义书签。 会稳定风险内容及其评价 . 错误 !未定义书签。 会稳定风险的综合评价 . 错误 !未定义书签。 会稳定风险防范措施 . 错误 !未定义书签。 论 . 错误 !未定义书签。 第十六章 项目招标 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 标金额（含预备费） . 错误 !未定义书签。 第十七章 结论与建议 . 错误 !未定义书签。 论 . 错误 !未定义书签。 议 . 错误 !未定义书签。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 4 页 第一章 总 论 目建设背景 随着城市经济的发展，人们对住宅、商业、娱乐、 写字楼 的需求越 来越旺盛； 中山路 、锡林路 是呼和浩特市经济、行政区划的中心，这里作为最先被发展起来的城市核心区域，早已经成为了呼市的商业聚集区，中央功能区和休闲娱乐区等等。这些先天的优势特征都使得这一地域凝聚了超高的人气，彰显着青城的现代化都市魅力。由于长期以来的发展和积淀，这里聚集了几乎呼和浩特全部的大型商场 、高档公寓、高档写字楼， 因此，就呼和浩特 商业、居住 而言， 锡林 路必然是最好的选择。 把 迎和广场项目建设成为呼和浩特 新地标 ，成 为提升民族品位的领头羊，展现青城人民的骄傲与自豪 ，本项目 采用强有力且相呼应的综合性设计语言，展示出 对传统的尊重与现代的结合 理念 。 本项目将 创建一个核心服务基地、休闲消费目的地、生活服务中心、商务投资焦点，营造怡人的居住环境，激活城市的活力与商业氛围，通过合理的总体开发策略级架构，来实现历史文化、自然环境与人的生活、生产消费的和谐统一。 在行之有效的环境保护和科学有序的投资建设下，区内基础设施完善，成为集 商业 、 写字楼 、住 宅 为一体的综合性区域。 保持固有的城市纹理和历史文化氛围。 强调民族文化特征和艺术符号的表达。 营造博大、舒展、开放的空间形态。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 5 页 突出雄浑、宽广、敦实、淳朴的建筑风格。 展示人与自然和谐统一 的绿色景观。 构建合理的道路交通系统。 迎和广场 建设项目 位于呼和浩特市 锡林南路 沿线， 项目基地地形平坦 ， 紧邻城市 主干道 ，交通便捷。 项目性质为高档 办公 、 综合商业 及 住宅 ， 其中： 项目 用地面积30525 平 方 米，产品规划为 15现代风格的建筑 ，根据规划要求，本地块绿化率为 20， 容积率 筑密度 35%， 应该说这是一次超值体现高标准 建设 的城市 建筑 。 本项目 是由三部分组成的， 商业 、 办公和住宅 ，仰仗着高层的视觉优势，将自然与人造环境尽收眼底。 现代感的外立面、 跳跃又不失庄重 的色彩 ,建筑整体强调竖向感，给人以向上 的动感 。夜幕降临 ,柔和的外墙灯 ,接纳只影的变幻 ,仿佛是一个沉睡着的风景 ， 无处不散发着和谐 、 自然而时尚的美 ， 端部的处理丰富 整体视觉 的空间、建筑形体与环境气氛 和谐 统一 。 “ 迎和广场 建设项目 ” 是由 内蒙古迎和投资置业有限责任公司 开发建设的一个 大型房地产 项目。 我 公司受项目建设单位 内蒙古迎和投资置业有限责任公司 的委托，承担了 “ 迎和广场 ” 建设项目 可行性研究报告的编制工作。在有关部门的大力协助下，经过仔细的调查研究和分析，与 二一年 二 月 完成了可行性研究报告的编制工作。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 6 页 目名称及项目建设单位 目名 称： “ 迎和广场 ” 建设项目 目建设单位 :内蒙古迎和投资置业有限责任公司 内蒙古迎和投资置业有限责任公司 成立于 二 年四月，注册资金 2000 万元人民币，总资产 8256万元，主营范围为房地产开发和项目投资。现有管理人员 36 人，有职称的人员为 18 人，具有高级职称的 6 人，中级的 10 人，初级的 2 人。公司具有雄厚的经济实力和较强的技术力量。 公司成立以来在总经理的正确决策带领下，在全体员工同心协力的拼搏下，通过科学的经营管理，公司积累了丰富的开发经验和雄厚的经济实力，使公司在商品经济的大潮中游刃有余，获得了 经济效益和社会效益双丰收。 公司的宗旨是以市场需求为导向，以人为本，建立现代企业管理制度，积极致力于新型城市运营理念的倡导与实践。公司秉承了 “创新、实干、发展 ”的管理理念和多年的开发经验，严格按现代企业制度进行规范化管理，工程项目实施项目经理负责制 ， 成功的企业理念造就了完善 成熟的地产开发模式 。 目实施位置 “ 迎和广场 ” 建设项目 位于 呼和浩特市 新城 区 。 开发地块 四至范围为 ： 东至 锡林南 路、 南 至 都市华庭 、 北至 香格里拉大酒店 、西 至 呼和浩特市体育局办公楼， 项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置 非常好。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 7 页 目建设 规划指标 序号 指标名称 单位 数量 1 规划总用地 平方米 30525 2 总建筑面积 平方米 108000 其中 地上建筑面积 平方米 108000 地下建筑面积 平方米 20000 3 建筑密度 % 35% 4 容积率 绿地率 % 20% 6 总车位 870 7 总投资 万元 工程建设投资 万元 固定资产投资方向税 万元 0 建设期利息 万元 1 资金筹措 万元 2 其中： 贷款 万元 3 自筹资金 万元 目建设编制原则、依据、范围 研编制原则 1、 在城市总体规划的指导下，结合城市发展统一规划和本项目的规划，充分结合本项目所在地的自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善； 2、 从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系； 3、 结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺、新技术、新材料、体现技术先进、经济合理、安全可靠的原则； 4、 处理好城市 建设与环境保护的关系； 5、 严格执行国家有关法律、法规、标准和规范，按照现行国家迎和广场建设项目可行性研究报告 第 8 页 有关建设项目要求，坚持“客观、科学、公正、可靠”的原则，对项目的市场要求、建设规模、工艺技术方案、经济效益、环境效益和各种风险等进行充分调查和论证。 6、 坚持实事求是，在调查研究基础上，以客观公正立场和科学态度对项目的经济效益做出恰当的评价。 研编制 依据 1、 内蒙古迎和投资置业有限责任公司 编制可行性研究报告的委托书 2、 呼和浩特市总体规划纲要（ 2001 3、 “ 迎和广场 建设项目 ”初步规划设计方案 4、 呼和浩特城市道路路网规划 5、城市居住区规划设计规范 6、城市规划编制办法 实施 细则（建规（ 1995） 333 号） 7、 内蒙古迎和投资置业有限责任公司 提供的开发地块范围图及相关文件。 8、 建设部房地产开发项目经济评价方法 2000年颁布 9、 投资项目可行性研究指南（ 2002年版） 10内蒙古自治区预算定额等相关资料 研研究范围 根据 项目 初步方案设计，按照可研编制委托书及国家、地区、行业有关规定，本可研编制 主要包括 市场分析、市场营销战略，工程建设方案、环境保护、节能与安全、工程投 资估算及资金筹措、经济效益分析评价等 内容 。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 9 页 目建设的可行性与必要性 要性概述 呼 和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，随着西部大开发步伐的前进，内蒙古地区的经济建设获得了长足的发展，广大人民的物质文化生活水平得到了明显的提高。 项目 开发地块位于 呼和浩特 中心城区 ， 其 开发建设对于城市建设、基础设施建设、经济发展、提高城市功能及规模将起到重要作用 ；对于合理利用土地资源、合理组织道路交通、合理开发旅游环境、提高城市品位 也 将起到促进作用。 1、 城市和经济发展的需要 项目 建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区的要求，结合本地段的特点和建设单位的目标，以及国家有关部门的要求，用于商业、 办公 、 住宅的 开发建设。 2、 满足人民生活的需要 根据呼和浩特总体规划的要求 ,人民的生活、购物、休闲娱乐条件将得到进一步改善 ,需求总量，尤其是高品质、环境优美的购物休闲场所在未来几年会有较大的需求，因此，建设 更多 符合需求 ,同时具有一定超前设计理念的工程 。 本项目正 符合上述诸多要求 。 3、 房地产市场发展的必然要求 从房地产市场的发展来看，民用 、商用项目 开发将成为今后几年房地产业发展的方向， 本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为呼和浩特新的经济增长点。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 10 页 4、 项目所在地块的要求 原有基础设施齐全 ,人文资源丰富，地块价值 非常高 。 行性概述 房地产作为宏观经济发展的支柱产业， 影响着钢铁、建材、乃至家电等上百个相关行业的发展，也是国家税收的重要来源之一，保证它的健康平稳发展非常重要。 2009 年 国务院总理温家宝在 “十一届全国人大二次会议” 作 的 政府工作报告 中 指出， “ 要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 ” 根据呼和浩特市党委、政府的“十一 五”期间的规划纲要和呼和浩特市城市建设的规划，在今后的几年呼和浩特市城市建设将以加强基础设施建设和生态建设，进一步拓展空间，完善功能，提升品位，并进入国家环保模范城市行列；瞄准建设现代化首府城市的总目标，到“十一五”末把呼和浩特市建设成具有较高现代化水平和较高文化品位的，具有浓郁民族文化特色的，具有适宜人居的优良环境质量，具有较强综合服务功能和辐射带动力的草原都市。 1、 房地产市场发展到现在，广大市民已进入理性消费的阶段，投资房地产实际上很大程度上是在投资土地，因为房屋和其他商品一样会因磨损而自然贬值，而土 地是永不磨损的，而且土地又是稀缺资源，因此其增值能力超过了房屋的价值损耗，所以选择地段的好坏决定了将来增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金”也会物有所值，所获不斐；土地资源的不可动性和稀缺性，再加上周边环境形成因素， 该 项目所在区域房地产的商业价值大幅增长几乎是肯定迎和广场建设项目可行性研究报告 第 11 页 的。 2、 项目地处快速发展与建设的 核心 区域，人居条件十分优越，交通、购物、就医等人居生活条件便利。 3、 项目地理位置好，市政配套设施完善，建设工期较短。 4、 良好的地理位置，便利的交通、生活条件以及房产所具有较大的增值概率，使得 项目 具有较大 的潜在消费人群和市场。 5、 该项目的建设可以为当下已经进入调整期的房地产行业注入新的活力，直接提升土地价值，是带动周边房地产市场的繁荣的强心剂 ， 为保证其他相关行业的发展提供保障，为稳定国家的税收助一臂之力。 本项目可以借以开发商良好的开发信誉，取得好的销售及社会口碑。 综上所述，随着呼和浩特市经济的飞速发展，作为城市 办公、旅游、购物 条件的改善和呼和浩特对 商业 的市场需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。 单结论 从以上计算可以看出，本项目总投资额为 元 ， 如果达到 100%销售率 ， 总销售收入 162000万元 ， 所得税前利润为 本利润率 100%；所得税后利润为 元，成本利润率 75%， 利润指标 非常 好。 投资回收期 ， 这里所说的投资回收期是相对于整个项目的开发周期而言，回收期短 ， 项目风险小。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 12 页 在目标收益率为 10%时 ， 税后 元，税后财务内部收益率 10%，动态指标 很 好，说明本项目可行。 从非确定性分析看，本项目具有较强的抗风险能力。 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 13 页 第二章 市场分析及营销战略 域环境 呼和浩特市是内蒙古自治区 首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，是我国北方沿边开放地区重要的中心城市。呼和浩特，蒙古语意为“青色的城”，它位于自治区中部的土默川平原，东西比南北略长，自然地理环境得天独厚。地势南北高，中间低，是一座风光秀丽、极富魅力的塞外历史文化名城。呼和浩特是毛纺、皮革、石油、轻工、化工、机械、电子、民族用品、食品等综合性工业城市。 1、 地形地貌 呼和浩特市座落在三面环山，一面临水的开阔山前平原上，总地势为北东高，南西低，自然缓坡形态，平均海拔高度为 1050 米。北依大青山，东部为丘陵，南为湖积台地，台地南缘 和林格尔丘陵相连，西南临黄河。地貌上大体分为山地、丘陵、山前倾斜平原、平原、台地等组成。 2、 气候特征 呼和浩特市属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足；气温的日较差、年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候干燥。呼市年平均温度为 最冷月与最热月平均气温分别为 霜期平均为 133 天；平均风速为 s。 本地区大风天数较多，约为 20 40 天 /年， 70%左右出现在春季；迎和广场建设项目可行性研究报告 第 14 页 另外，本地区属于半干旱区，蒸发 量较大，一般为本地降水量的 4 倍。 3、 地表水水文特征 呼和浩特市地表水大都属于黄河一级支流大黑河水系。大黑河发源于乌兰察布市卓资县十八台乡东躺子南山，全长 里，流域面积 15911 平方公里，在呼和浩特境内长 里，多年平均径流量为 39428 万立方米，保证率 50%时，年径流量为 27914 万立方米。 4、 地下水水文地质特征 呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本区在大地构造上属于呼和浩特盆地的东北角，盆地内沉积了巨厚的河湖相松散岩类，为本区地下水的形成与赋存创造了良好条件，也为承压水的形成创造了有利 的储水条件。 5、 生态环境概况 呼和浩特市生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木、花草、公共绿地和观赏动物等。现有绿地 2318 公顷，绿化覆盖率为 绿地面积占建设用地的 人均公共绿地只有 方米。郊区生态资源主要有农作物、果树、草场、畜牧场、渔业、森林和矿产等。 6、 人口 全市总面积 17224 平方公里，总人口为 258 万人。呼和浩特市是有汉族、蒙古族、回族、满族、朝鲜族等 36 个民族的和谐相处的民族大家庭。 7、 工业发展 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 15 页 呼和浩特市的国民经济具有一 定的规模，已形成以电子、机械、食品、轻纺、建材、钢铁、发电、轻工、医药等门类齐全的工业体系。毛纺和电子工业在自治区占有举足轻重的地位，主要工业产品有呢绒、毛线、毛毯、化纤、电视机、糖、酒、锅炉、化肥、水泥等 400余种。 8、 市政与公用事业 作为内蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基础设施条件和服务功能。从 2001 年开始，呼和浩特市进行了大规模的城市改造建设，拉开城市框架，拓展城市空间，扩大城市容量，取得明显成效。市政基础设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热二期和三期、天然气入呼、 “两河一 库 ”、电网改造、污水及垃圾处理、地下管网改造等一批重点工程的组织实施，使我市在给排水、供热、供气、供电等方面得到了很大改善，城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。道路建设力度加大，新建了机场高速路、二环路，改造建设了新华东街、金海路、中山路等近 80 条主次干道， 90%以上的小街巷得到改造， 80%以上的小街巷大幅度拓宽。 呼和浩特人均拥有道路面积由 1998 年的 方米增加到现在的 方米。城市桥梁 27 座，比 1998 年增加了 13 座。基本形成快速路、主干道、次干道、支路的四级道路网络和格局合理、功能配 套、纵横交错、四面辐射、通畅便捷的城市道路框架。 9、 环境保护状况 呼和浩特市过去是典型的煤烟型污染城市。随着国家加大对环保迎和广场建设项目可行性研究报告 第 16 页 的投资力度，特别是市政府实施“蓝天绿地”工程后，呼和浩特的空气质量得到明显改善。青城的天更蓝了，城市更加清洁美丽了。 近年来，呼和浩特不断加大生态环境治理建设力度，建成自然保护区及森林公园 11 个，其中国家级森林公园 2 个，总面积 全市国土面积的 新建 9 处县级生态功能保护区。 呼和浩特环境保护主管部门通过实施“一控双达”标治理措施，全市工业污染源全部实现达 标排放。投入治理资金 元人民币，12 种主要污染物排放量保持在 1995 年的水平。通过工程治理、生态治理，呼和浩特市的空气质量得到明显改善。 2008 年 一、二级天气上升到 311 天，成为了北方 15 个空气质量较好的省会城市之一。 市的宏观经济环境与发展分析 和浩特 当前经济状况 2008 年以来， 呼和浩特 市经济保持了平衡较快发展的态势。农业生产喜获丰收，工业经济平稳运行，投资增长相对适度，消费市场持续繁荣，财政收入强劲增长，信贷规模继续扩大，城乡居民收入明显提高，物价涨幅继续回落。前三季度，全 市地区生产总值实现 同比增长 其中第一产业实现增加值 增长 第二产业实现增加值 元 ， 增长 元 ， 增长 1份 ,全市规模以上工业增加值 同比增长 14%； 实现社会消费品零售总额 元 ， 地方财政收入 元 ， 同比增长 35%； 城镇居民人均可迎和广场建设项目可行性研究报告 第 17 页 支配收入 14409 元 ， 同比增长 农民人均现金收入达到 7004元 ,同比增长 市居民消费 随着 消费性支出的增加，居民的消费结构和消费方式也发生了显著变化，居民消费逐步由温饱型向享受和发展型转变，据调查资料显示，呼市城镇居民的恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）降到 从分类消费来看，有如下特点：居于呼和浩特市城市居民消费性支出前三位的依次是 :衣着、居住、烟酒及用品、食品、娱乐及教育文化。呼市居民的生活水平逐年提高，对于生活质量如教育、娱乐、交通工具和居住等方面的要求越来越高。 场分析 2008 年，中国房地产行业经历了“政策”、“市场”、“信心”、“资金”等等的风 雨侵蚀。这一年是房地产行业快速发展十年中，最为不平凡的一年，也是中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。国际形势的深刻变化，国内市场的恐慌气氛，让中国的消费市场信心下降，观望气氛持续浓重。在经历了整年的持续调整之后，政府对楼市的宏观指导方向已从“量变”走向“质变”。伴随多项救市政策的相继出台， 2009 年房地产市场逐步正稳的主基调已基本确立。 地产开发投资情况 1，呼和浩特市完成房地产开发投资 元，增幅比 2008 年 1提高 百分点，比去年同期回落迎和广场建设项目可行性研究报告 第 18 页 中 ， 商品住宅完成投资 比下降 比 2008 年 1提高 百分点，比去年同期回落 百分点，占房地产开发投资的比重为 表 1 1呼和浩特市房地产投资情况 项 目 2009 年 1完成投资 (万元 ) 同比增长(%) 占完成投 资的比重 (%) 商品住宅 28875 中 :90 平方米以下 4093 40 平方米 以上 5957 济适用住房 657 墅、高档公寓 427 公楼 1228 业营业用房 5787 他 2116 资金来源情况分析， 1到位资金 元，其中上年节余 209481 万元，本年到位 元。国内贷款 81847 万元元，占本年到位资金总额的 企业自筹资金 元，占本年到位资金总额的 其他资金来源 79657 万元，占本年到位资金总额的 与上年同期比较到位资金总额下降 其中，国内贷款增长 企业自筹资金下降 其他资金下降 表 2 2009 年 1资金来源情况 数量 （万元） 同比增长 (%) 占比本年资金比重 (%) 本年资金来源合计 上年末结余资金 本年资金来源小计 00 其中 : 国内贷款 筹资金 他资金来源 和广场建设项目可行性研究报告 第 19 页 工、新开工及竣工情况 1，呼和浩特市房地产开发企业房屋施工面积 平方米，同比增长 增幅比 2008 年 12 月回落 百分点，比去年同期回落 百分点；房屋新开工面积 平方米，同比增长 增幅比 2008 年 12 月提高 百 分点；房屋竣工面积 平方米，同比下降 降幅比 2008 年 12 月增加了 百分点。其中，住宅施工面积 平方米，增幅比 2008 年 12 月回落 百分点，百分点；住宅新开工面积 平方米，同比增长 增幅比 2008 年 12 月提高 百分点；住宅竣工面积 平方米，同比下降 降幅比 2008 年 12 月增加了 百分点。 图 1 2009 年 1与 2008 年 1房屋建设情况 020040060080010001200房屋 住宅经济适用房别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他2 0 0 9 年4 月2 0 0 8 年4 地开发情况 1，呼和浩特市完成土地开发面积 平方米，同比下迎和广场建设项目可行性研究报告 第 20 页 降 房地产开发企业购置土地面积 1 万平方米， 表 3 2008 年、 2009 年 1土地开发购置情况 项 目 单位 2009 年 1 2008 年 1 同比增长 % 本年完成开发土地面积 平方米 24700 开发土地面积 平方米 591000 年购置土地面 积 平方米 10000 137400 年土地成交价款 万元 1166 2300 商品房销售情况 1，呼和浩特市商品房实际登记销售面积 平方米，同比增长 环比增长 其中，商品住宅销售面积 平方米，同比下降 环比增长 从商品住房销售套数看，1实际登记销售 2104 套，同比下降 环比增长 表 4 2009 年 1商品房 供需基本 情况 单位：万 平方米、 % 项目 实际登记销售面积 与上年同比 与上月环比 其中 :预售 与上年同比 与上月环比 其中 :现售 与上年同比 与上月环比 商品房 52 中 :商品住宅 54 售结构分析， 100 平方米以下户型仍占 50%左右。 1占销售面积的 同比减少 百分点，环比提高 百分点，比 2008 年 12 月份提高了 百分点；销售套数占 同比减少 百分点，环比提高 百分点，比 2008 年 12 月份提高了 百分点。 图 2 2009 年 1 商品住房 销售面积构 成 迎和广场建设项目可行性研究报告 第 21 页 01020304050601月销售面积2月销售面积3月销售面积4月销售面积1月面积占比2月面积占比3月面积占比4月面积占比1 0 0 1001441 8 0 图 3 2009 年 1 商品住房 销售 套数 构 成 02004006008001000120014001月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数1月占比套数2月占比套数3月占比套数4月占比套数1 0 0 1001441 8 0 图 4 2008年 月房屋销量情况 051015202530352 0 0 9 年1 月 2月 3月 4月商品房 商品住房迎和广场建设项目可行性研究报告 第 22 页 商品房销售构成分析 ， 销售面积，住宅占 办公楼和商业营业用房各占 与上年同期相比住宅下降 办公楼下降 商业营业用增长 销售 额，住宅占 办公楼和商业营业用房各占 与上年同期相比住宅下降 办公楼下降 商业营业用下降 图 5 2009 年 1商品房销售构成 公楼 品房空置情况 截至 4 月底，商品房空置面积 平方米，其中空置 1平方米，同比增长 比 2008 年 12 商品住房空置面积 平方米，其中 1平方米，同比增长 比 2008 年 12 月 下降 占空置面积的 80%。 1的空置面积中，别墅和高档公寓 平方米，同比下降 80%，比 2008 年 12 月下降 办公楼 平方米，同比下降 比 2008 年 12 月下降 平方米，同比下降 比 2008 年 12 月下降 其他迎和广场建设项目可行性研究报告 第 23 页 用房 平方米，同比增长 比 2008 年 12 月下降 图 6 商品房与商品住房空置面积情况 0500000100000015000002000000250000030000002 0 0 9 年1 - 4 月空置面积2 0 0 8 年1 - 4 月空置面积2 0 0 8 年1 - 1 2 月空置面积图 7 商品房空置构成 05000001000000150000020000002500000住宅 别墅、高档公寓 办公楼 商业营业用房 其他2 0 0 9 年1 - 4 月2 0 0 8 年1 - 1 2 售价格情况 1，商品房平均售 价 3914 元 /平方米，与去年同比增长 与上月环比增长 比 2008 年 12 月增长 其中商品住宅平均售价 2933 元 /平方米，同比增长 与上月环比增长 比 2008 年 12 月增长 根据 国家发展改革委、国家统计局调查显示 ， 4 月份 70 个大中城市房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格指数同比 全迎和广场建设项目可行性研究报告 第 24 页 国 百分点。环比 于全国 百分点。在 70 个大中城市排 38 位和 44 位；新建住宅销售价格指数同比 百分点。环比 低于全国 百分点。在 70 个大中城市排 45 位和 31 位。 表 5 1销售价格增长情况 商品房平均销售价格 (%) 房屋销售价格指数 其中 :新建住宅价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 ： 销售价格资料 来源：呼和浩特市房管局统计上报表； 指数 资料来源： 国家发展改革委和 国家统计局全国 70 大中城市房屋销售价格指数。 销售价格 2000 元到 3000 元之间的占销售套数总量的 同比下降 百分点； 3000 元以 上的占 同比下降 百分点。 图 8 2009 年 1不同价位新建商品平均售价同比增长情况 250030004000征与趋势 2009 年以来，呼和浩特房地产市场总体呈如下特征： 1、投资上升 2009 年 以来，在保增长扩消费的大背景下，呼和浩特市面对紧缩的宏观形势，积极应对大环境带来的不利影响，房地产开发投资仍迎和广场建设项目可行性研究报告 第 25 页 然保持了惯性增长的运行态势。尽管增长幅度同比呈回落，但是 1008 年底有所增长，这与呼和浩特市实施的“ 一核双圈 ” 发展思路和 “ 142” 战略 的城市发展规划息息相关。但 是后续发展仍面临着空前的压力。具体到企业压力几何，更大程度取决于自身的策略选择。土地市场需求受到房地产市场低迷的影响明显下降，完成土地开发面积、土地购置面积、土地成交价款同比都在下降，而且下降幅度较大。 2、销售增长 从销售量数据可以看出，商品房销售同比小幅增长，商品住房基本下降态势，但环比增长幅度较大。一方面有销售季节因素，也有自住需求释放原因。另一方面，在全球楼市之冬，呼和浩特市房地产企业也积极顺应市场变化，及时调整销售策略，求得发展生机，使一度下滑的销售形势有了回升。主要表现为商品房现售回升，交易增加 。可以认为，在政策、经济、市场等多方因素综合影响下，市场累积的住房需求一定程度释放，市场开始回升。 同时，商品房和商品住房空置面积总体呈下降趋势，虽然同比呈增长趋势，但比 2008 年 12 月有所下降，表明了 市场库存消化压力有望逐步缓解 。 从 1的普通住宅成交户型面积看，市场需求较大的仍是60方米的户型，销售面积占 44%，销售套数占 53%。 3、价格增长 2009年以来呼和浩特市的房屋销售价格仍保持了小幅增长的态迎和广场建设项目可行性研究报告 第 26 页 势，在全国 70 个大中城市的位次也基本没有出现大的变化。不同价位新建商品房增长幅度仍然较高 ，意味着房地产市场改善型置业需求的门槛仍然较高。表明呼和浩特房地产市场价格仍然在高位运行。最近在全国市场有所回暖的情况下，有可能带动新一轮销售价格升温。应该引起高度重视，加强市场动态的研究。 4、信心不足 2008年底和 2009年呼和浩特市政府相继出台了呼政发 200863号和呼政发 200930 号文件和开发商双重刺激作用明显，市场活力有重归的