繁昌闽江酒店建设项目可行性研究报告

第 1 页 繁昌县闽江酒店投资运营方案 可行性研究报告 第 2 页 目 录 第一章 总论 . 错误 !未定义书签。 一、项目概况 . 错误 !未定义书签。 二、项目提出的理由与过程 . 错误 !未定义书签。 三、项目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 四、项目的可行性 . 错误 !未定义书签。 第二章 市场预测 . 错误 !未定义书签。 一、市场分析 . 错误 !未定义书签。 二、市场预测 . 错误 !未定义书签。 三、产品市场竞争力分析 . 错误 !未定义书签。 第三章 建设规模与产品方案 . 错误 !未定义书签。 一、建设规模 . 错误 !未定义书签。 二、产品方案 . 错误 !未定义书签。 三、质量标准 . 错误 !未定义书签。 第四章 项目建设地点 . 错误 !未定义书签。 一、项目建设地点选择 . 错误 !未定义书签。 二、项目建设地条件 . 错误 !未定义书签。 第五章 技术方案、设备方案和工程方案 . 错误 !未定义书签。 一、技术方案 . 错误 !未定义书签。 二、产品特点 . 错误 !未定义书签。 三、主要设备方案 . 错误 !未定义书签。 四、工程方案 . 错误 !未定义书签。 第六章 原材料与原料供应 . 错误 !未定义书签。 一、原料来源及运输 方式 . 错误 !未定义书签。 二、燃料供应与运输方式 . 错误 !未定义书签。 第七章 总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程 . 错误 !未定义书签。 一、总图布置 . 错误 !未定义书签。 二、 运输 . 错误 !未定义书签。 三、总体布局 . 错误 !未定义书签。 四、公用辅助工程 . 错误 !未定义书签。 第八章 节能、节水与安全措施 . 错误 !未定义书签。 一、主要依据及标准 . 错误 !未定义书签。 二、节能 . 错误 !未定义书签。 三、节水 . 错误 !未定义书签。 四、消防与安全 . 错误 !未定义书签。 第 3 页 第九章 环境影响与评价 . 错误 !未定义书签。 一、法规依据 . 错误 !未定义书签。 二、项目建设对环境影响 . 错误 !未定义书签。 三、环境保护措施 . 错误 !未定义书签。 四、环境影响评价 . 错误 !未定义书签。 第十章 项目组织管理与运行 . 错误 !未定义书签。 一、项目建设期管理 . 错误 !未定义书签。 二、项目运行期组织管理 . 错误 !未定义书签。 第十一章 项目实施进度 . 错误 !未定义书签。 第十二章 投资估算和资金筹措 . 错误 !未定义书签。 一、投资估算 . 错误 !未定义书签。 二、资金筹措 . 错误 !未定义书签。 第十三章 财务评价与效益分析 . 错误 !未定义书签。 一、项目财务评价 . 错误 !未定义书签。 二、财务评价结论 . 错误 !未定义书签。 三、社会效益 . 错误 !未定义书签。 四、生态效益 . 错误 !未定义书签。 第十四章 风险分析 . 错误 !未定义书签。 一、主要风险分析识别 . 错误 !未定义书签。 二、风险程度分析及防范风险的措施 . 错误 !未定义书签。 第十五章 招标方案 . 错误 !未定义书签。 一、招标范围 . 错误 !未定义书 签。 二、招标组织形式 . 错误 !未定义书签。 三、招标方式 . 错误 !未定义书签。 第十六章 结论与建议 . 错误 !未定义书签。 一、可行性研究结论 . 错误 !未定义书签。 二、建议 . 错误 !未定义书签。 附 件 . 错误 !未定义书签。 一、附表 . 错误 !未定义书签。 二、附件 . 错误 !未定义书签。 三、附图 . 错误 !未定义书签。 第 4 页 一、 安徽省高星级酒店分析及繁昌酒店简介 1、繁昌 县 简介 繁昌，位于长江南岸，面积 590 平方公里，人口 ，辖6 镇 93 个村（ 社区）。繁昌历史悠久，西汉武帝元封二年（公元前109 年）立春谷县，三国时期东吴名将周瑜曾任春谷长。现有全国重点文物保护单位 3 处， “繁昌人字洞 ”是迄今亚欧大陆发现最早的古人类活动遗址。境内资源丰富，拥有矿产资源 7 大类 34 个品种、长江岸线 22 公里，以及国家级森林公园、国家 4A 级旅游景区 马仁奇峰。交通十分便捷，沪铜铁路、沿江高速公路、长江黄金水道和纵横交错的农村公路构成了大交通格局。建设中的宁安城际铁路和规划中的芜湖长江二桥将进一步提升繁昌沟通南北、承东启西的区位优势。 2008 年，全年新批项目 122 个，实际利 用内资 元，实际利用外资 4333 万美元，增长 招商引资市外及外商投资在建项目 223 个，其中新开工 148 个，累计完成固定资产投资额 元，增长 新增工业企业 30 家。全县拥有外贸自营进出口权的企业发展到 45 家，比上年末新增 12 家。全年外贸进出口总额达到 3287 万美元，比上年增长 82%，其中自营出口 2282万美元，增长 2008 年全年新办私营企业 207 家，新批个体工商户 2380 户，累计分别达 944 家和 7029 户。年末，私营企业注册资本达 元，个体工商 户登记资金数额 7 亿元。 第 5 页 全县接待国内外游客 人次，其中，接待海外游客 人。旅行社国内组团 人次。实现国内旅游总收入 元。年末国家级 A 级旅游景点 2 处。 2008 年，年末全县户籍总人口为 人，比上年末减少817人，其中女性 年出生人口 2366人，出生率为 ；死亡人口 1904 人，死亡率为 6 ；自然增长率为 。出生人口性别比为 108。全县计划生育政策符合率 2008 年，全年农村居民人均纯收入 6218 元，增长 农村居 民人均生活消费支出 4228 元，增长 11%，农村居民恩格尔系数为 年末城乡居民人均储蓄存款13200 元，增长 2、安徽省高星级酒店分析 安徽省饭店业是较早开放并与国际接轨的行业之一，更是社会服务业的窗口。近年来由于各级政府高度重视 旅游产业的发展，安徽旅游饭店业也呈迅猛发展的趋势，截至 2009 年底，安徽省旅游星级饭店的数量已增至 470 家，其中五星级 8 家、四星级 82 家、 第 6 页 三星级 175 家 。 去年安徽省高星级酒店增长较为迅速。统计数字显示，当年通过评定的四星级以上饭店就增加了 17 家。然而，安徽省旅游局有关人士指出，安徽省旅游星级饭店的服务质量良莠不齐，“重评定、轻监管 ”、 “重经营、轻管理 ”、 “重硬件、轻软件 ”等问题日趋明显 。 根据我省星级酒店填报的数据， 2009 年我省 342 家星级酒店营业收入为 元，其中餐饮收入占比 客房收 入占比 平均房价为 /间，位 于 中部第二。 公报显示，在 342 家酒店中， 一星级酒店 4 家，平均房价 ，出租率为 二星级酒店 104 家，平均房价 ，出租率为 三星级酒店 146 家，平均房价 187 元，出租率为 四星级酒店 76 家，平均房价 ，出租率 五星级酒店 12 家，平均房价 ，出租率为 未来我省酒店行业的分工会更加细化，四、五星酒店将发展为全面服务酒店，三星级以下则着重好住宿、餐 饮这些基本服务。 3、 芜湖市星级酒店市场简析 （ 1） 、芜湖市星级酒店一览表 芜湖市星级酒店一览表 第 7 页 序号 酒店名称 星级 客房平均价格 （元 /间 /天） 出租率（） 年平均接待人数(万人次 ) 1 海螺国际大酒店 四星 580 90 汉爵阳明 四星 580 90 铁山宾馆 四星 580 80 芜湖国信大酒店 四星 580 70 沃尔特大酒店 四星 580 60 花园酒店 三星 480 50 希亚德大酒店 三星 480 60 鑫海洋大酒店 三星 480 40 新南港大酒店 三星 480 50 0 奥顿酒店 三星 480 60 1 东湖大酒店 三星 480 50 2 明远宾馆 二星 280 60 3 海员楼宾馆 二星 280 40 4 东亚大酒店 二星 280 40 6 金山宾馆 二星 280 40 7 金傻子大厦 二星 280 50 8 繁阳宾馆 二星 280 40 9 天源 宾馆 二星 280 50 0 龙津宾馆 二星 280 40 0 新环宾馆 二星 280 40 计 2）、 芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析 一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。 二是商务酒店的比重量继续增加。 三是高星级酒店入住率高。 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方 第 8 页 面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先 于我国传统酒店业。 随着芜湖旅游 2010 年工作重心及任务的确立，芜湖高星级酒店建设呈现出快速发展的趋势，芜湖的旅游接待能力和水平有了显著提升。 据悉，新百金鹰国际酒店、海螺海创大酒店、汉爵阳明大酒店、碧桂园凤凰大酒店、阳光半岛大酒店、花园酒店、鲁班大酒店、南湖大酒店等多家酒店目前都在积极开展五星、四星饭店创建工作。奥顿酒 店经过去年白金五星标准改建升级后，还与以上海旅游高等专科学院王培来主任为代表的酒店业知名院校、资深专家达成了进一步的合作协议，以专业培训提升酒店软件服务水平，通过大规模、多形式、多层级的岗位培训，更好地适应以人才优势求企业发展优势的形势。 业内人士分析， 2010 年，芜湖旅游的发展面临诸多的机遇和有利条件，随着经济形势向更好方向发展，芜湖皖江城市带承接产业转移示范区核心城市地位的确立，旅游客源、信息流、资金流的不断涌进以及以芜湖各大酒店为代表的旅游元素的积极加入和配合，芜湖旅游经济也将会稳步有力地向前发展 3、繁昌县闽江酒店酒店简介 项目建设地点 位于安徽省芜湖 市繁昌县 行政文化中心的南端，占地面积 35 亩。按四星级标准设计，共有客房 114 套， 其中 贵宾房16 套， 总统套房 2 套。 主楼 11 层， 附楼 3 层，总建筑面积 20900 9 页 （主楼 19700+附楼 1200）， 地下一层 停车场与写字楼共用，可停 500辆车 。 4、 项目 析 。 优势 （ 1）、 从规划看，项目地处城市未来新区商业中心环境资源 ； （ 2）、 县政府搬迁后，可能迎来跨越式发展机遇 ； （ 3）、 项目 区域 缺乏管理优良、设施一流、服务 优秀 的高星级酒店 ； （ 4）、 配合政府及开发 区企业的年会、会议，打造为主题鲜明的商务会议酒店 ； （ 5）、 若引进国际知名品牌管理，可增加集团公司影响力，并为下一步集团总部大厦运下良好基础。 （ 6）、 项目可能取得政府大力支持。 。劣势 （ 1）、 县城经济欠发达，商务消费能力较低，目标客户人群规模不足； （ 2）、 县城旅游业吸引力不够强，外部消费能力有限； （ 3）、 项目虽处县城新区商业中心，但项目地周边商业尚未成形； （ 4）、 区域开发还不成熟。 。机会 （ 1）、 县政府拟搬迁到附近，会带动区域经济、会议经济、餐 第 10 页 饮及住宿发展。 （ 2）、 竞争对手品质低下，口碑不 好；另一在建酒店因各种问题，不能立刻建成； 。威胁 芜湖主城区现有高星级酒店威胁，也有县城目前现有拟建高星级酒店威胁 二、规划设想和设计档次 （一）指导思想 好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 日经济、 会议经济、 旅游资源、人文优势等做好这篇文章。 昌县 城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋 求项目最大的经济效益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸，发展打造 造特色商务会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障商务会议休闲酒店发 第 11 页 展空间与政府支持的整合 。 （ 二 ）酒店客房标准 酒店将设计客房楼层共 6 层，计划拥有 114 间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客 房，其中，总统套房 2套，商务套房 16 间、标准房 96 间。 酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台 (配备梳妆镜和必要的盥洗用品 )、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面， 色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。 客房拥有良好的排风系统、 110/220V 电源插座、电话副机。配有吹风机。 24 小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。 （ 三 ）配套设施标准 第 12 页 大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求； 设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室等，使宾客在休闲中消 除紧张、疲劳； 典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内外大型商务会议、婚宴，是举行各种规模会议、宴会的最佳场所； 酒店拥有近 500 个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要； 同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 （三）装饰布局标准 酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合 001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。 员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。 （四）前厅（大堂）标准 酒店大堂设在大厦一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、 第 13 页 星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务： 24 小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服 务 (商品除外 )；提供信用卡服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。 三 、酒店 功能分布 1、 建设内容与规模 位于安徽省 繁昌 县行政文化中心的南端，占地面积 35 亩 。酒店按四星级标准设计，共有客房 114 套，主楼 11 层， 附楼 3 层，总建筑面积 20900下一层 。 主要技术经济指标如下： 总用地 面积： 20900建筑面积 ：地上： 18700 地下： 1000 地率 ： 30% 机动车停车数： 200 辆 2、闽江酒店功能定位 经过对繁昌 县的初步考察，以及对项目建设方的沟通，繁昌县缺乏一个名符其实的高星级酒店，缺乏一个可 提供高品质、优美环境的餐饮，缺少一个可提供各种会议的展览展示区。但目前项目本身有一定的硬件缺失，没有足够的裙楼空间，因此 我 们 把 本项目 定位于 繁昌一座高星 级 酒店 标准 代表，是准四星级商务 +会议 +餐饮 +休闲综合体 ，是繁昌的一个新名片。 待条件成熟时，再申报四级。 第 14 页 3、 闽江 酒店功能介绍 闽江 大酒店由主楼层、 附楼一至三层、花园广场 以及停车场改造而成，计划改建豪华套房 2 间、商务间 16 间、标准房 96 间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色 电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统、中央空调系统、自动火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。 另外，酒店还将拥有： （ 1）现代化的商务中心， 位于主一 楼； （ 2）设备完善的健身房，位于 主四 楼； （ 3）可同时容纳 160 人参会的会议中心（可分隔为 4 6 间小型会议室），面积 300 平方米，位于 主三 楼； （ 4）典雅别致的 咖啡吧、酒吧 ，位于 主一 楼。 （ 5）大型宴会餐厅， 位于主二楼 。 （ 6）停车 场， 可停 200 辆车 。 （ 7）网球场，位于室外花园。 详细技术指标： 序号 项目名称 建筑面积 (备注 一 地上建筑面积 1 底层 店大堂 堂吧 助餐厅 店 李房 话机房 络机房 第 15 页 台办公 务中心 配电间 防中心及安保 库 货 房 加工间 梯间 2 附楼 房 公室 衣房 工餐厅 更衣室 更衣室 务 库房 库房 程部 3 二层 洗手间餐厅包房 会厅 银台 餐 4 三层 议间 经理办公室 务室 店经理办公室 5 四层 卫生 间包房 身房 7 五 至 九 层 准间 间 8 十层至十一层 统套房 天花园 小计 二 地下建筑面积 1 水泵房 2 柴油发动机组 3 锅炉房 第 16 页 4 冷冻机房 5 热交换机房 合计 2、 经营内容 国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员 服务（ 商务 客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（ 商务 客房）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 览与展示服务 为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心。 为商务会议服务。 为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 3、商业服务 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。 为过往客人及机构提供精品购销服务。 第 17 页 经营主业： 旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 为住店客户提供一体化娱乐服务。 为过往客户提供大众化娱乐服务。 经营主业：网球、台球、健身、棋牌、卡拉 会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧 ）。 停车服务 邮政服务 金融服务 交 通服务 旅游代理 第 18 页 四、酒店管理机构 1、 组织机构 实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。 在未申报评星前，以扁平化为主线，节约人力资源成本。 2、 部门 设置 设置 总经理 一名，行政副总一名，运营副总一名，餐饮总监一名，财务总监一名，销售总监一名。 下设 总经理办公室 （人事、企划、行政）、财务部、餐饮部、管家部、营销部、工程部、 礼宾部、采购部、康乐部等九个中层部门及十二个一级部门。 预计总人数 230 250 人。注：本酒店餐饮占比重较大，故人员偏多。 3、 经营管理层 激励机制 建议 行业内较为流行的激励办法，即高级管理人员配股，中层以下全体员工实行差额奖励的激励机制。行业标准为：高层持股比例占 10% 五、项目实施计划 2011 年 7 月 8 月：完成项目工程可行性研究编制及 交接 工作； 第 19 页 2011 年 7 月 8 月：完成 与现在 项目 方的 工程初步设计、施工图设计、审查 沟通工作 ； 2011 年 7 月底：完成筹备小组工作； 2011 年 7 月 8 月：完成项目装修设计工作； 2011 年 9 月：完成项目 方交付我方的所有 工程的施工； 2011 年 9 月 2011 年 12 月 ： 完成项目工程的全部施工； 2011 年 10 月 2012 且 3 月 ： 工程的全部装饰装修工程 ； 2012 年 1 月 2012 年 4 月 ：完成 所有设备安装检测工作； 2012 年 1 月 2012 年 4 月，完成人员培训工作。 2012 年 5 月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。 六、 投资估算 参照芜湖市概算定额，根据类似工程造价水平估算。 其他费用按以下标准： 500 元 /平方米计； ； ； 按工程费用的 ； 设计费按工程费用的 ； 量监督费、开业宣传费等，按工程费用的 3计 ； 第 20 页 个月培训期计，。 七、 经济效益评价 （一）、 成本核算 力及水电单价根据目前市场价格确定； 50 人，年人均收入 20000 元 /年 计 ； 万元，分年摊销，年摊销为 万元。其余形成固定资产，以残值率 5%， 土建工程 按平均 年限法 20 年折旧 ， 设备按平均年限法 15 年折旧，年均折旧合计 万元；修理费按国内同类企业情况计取； 0 万元计算。 （二）、 投资经营进度 本项目建设期一年，经营期 20 年，计算期 21 年。其中达到设计能力时间为 二 年，第一年达到 50%，第二年 60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按 60%计算）。 （三）、 利润估算 根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为 四 部分 ： 第 21 页 项目建成后共 114 个标准间 、 16 间套房、8 间商务套房和 5 幢贵宾楼， 大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间 和套房平均价格为 每天 300 元左右， 每年经营 300 天 ， 按60%的入住率， 住宿 每年营业收入 650 万元 ； 入 ：商务会议 按每 周 接待 3 次计，暂定每次会议消费 5000 元， 商务会议 每年营业收入 75 万元； 入：其中包括 泳馆、 棋牌室、行政 酒廊等收入，按每天接待 100 人次计算，暂定每人平均消费 300 元， 休闲娱乐 每年营业收入 900 万元； 其中包括自动餐厅、风味餐厅等， 参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖 县 当地居民的消费情况， 按每天接待 320人次计算，暂定每人平均消费 120 元， 每天 60%上座率，每日两餐，餐饮 每年营业收入 1400 万元； 务及购物等收入，每年按 100 万元计算。 八、 风险与 建议 （一） 项目风险及防范建议 1 政策风险 政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体项目的连动效应和营运的经济性。 防范措施 ： 第 22 页 A、 项目启动前进行充分调查、分析和论证； 有必要聘请酒店管理公司介入前期调研； B、 加强与政 府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持； 2 资金风险 投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致： A、 无法完成酒店全面建设； B、 工程无法及时完工、设备无力采购、项目被拖延至夭折； C、 经营期间债务过多导致经营压力巨大。 防范措施： 进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。 3 建设风险 建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本 上升、投资总额增加、投资回收期延长。 防范措施： A、 密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放； B、 严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案 第 23 页 与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。 4 经营风险 主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。