xx市“XX城”住宅小区一期项目可行性研究报告

- 1 - “ ”住宅小区一期 项目 一、总 论 （一）项目背景 1、项目名称： “ ”住宅小区一期 项目 2、承办单位概况 （ 1）项目承办单位： 业 有限公司 （ 2）法定代表人： 3）单位概况： 业 有限公司成立于 201x 年 x 月， 公司注册资本人民币 前身 曾成功开发 、 目，项目质量受到 有关方面 好评 。 业 有限公司坚持以 “ 诚信为本、质量第一 ” 的经营理念，坚持 “ 客户第一 ” 的原则，为广大客户提供优质的服务。 3、可行性研究报告编制依据 （ 1）国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （ 2）安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （ 3） 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （ 4） 城市居住区规划设计规范 5） 总体规划及新城区规划 （ 6） 住宅设计规范 50096 7）项目单位编制可行性研究报告的委托书 - 2 - （ 8）项目承办单位提供的有关资料 4、项目建设背景 房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。近年来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。 前几年中国房地产市场的超常规发展，给中国社会带来了诸多问题，政府为了稳定房价，两年多时间陆续出台 “ 国八条 ” 、 “ 新国八条 ” 、 “ 限购 ” 、 “ 限贷 ” 等房地产调控政策， 多 地房地产市场从 2011年 下半年以来 基本 维持下跌态势。从量滞价稳，到量价齐跌，这种现象逐渐在 2011 年底开始由一线城市向二线城市蔓延，最终成为全国各地的普遍现象。正是在这种宏观环境下，购房客户对房价下跌的预期则在不断加强，持币观望现象异常严重。从各地楼市的成交量以及成交价来看， 2012 年 房价仍处于 总体下降 的趋势。 但是政府持续从紧的房地产政策主要基调还是要遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负 面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极 - 3 - 理性、健康发展。国家住建部在部署 2012 年 的工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。 2013 年， 国家又出台了有利于房地产市场的经济刺激措施，如降低存款准备金率、降低银行存贷款利率，这无疑在某种程度缓解房地产开发商的资金紧张和资金使用成本的压力。而且当前中国不存在全局性房地产泡沫，只有部分热点地区存在明显泡沫。在未来中国经济持续发展、城市 化快速推进的背景下，房地产需求空间仍然很大，未来中国的房地产市场将经过一段漫长的去库存阶段，因此 “ 以价换量 ” 将是房地产市场营销的主流，房价下行的空间则会逐步减缓，未来楼市在完成了震荡下行后将逐渐进入回调阶段，然后得以使房地产市场得到软着陆。 2012 年，国家依然强调调控不放松，为了提高销量，各楼盘纷纷推出各种优惠政策，以价换量，压抑许久的刚性需求爆发。 楼市也逐渐回暖，今年年初到现在， 楼市形成一个成交小高潮，买家降价预期减弱， 光顾楼盘的 积极性提高。总体来说，楼市的回暖也直接强化了购房者的置业信心， 虽然政府调控楼市的决心不动摇，但近来央行两次宣布降息的消息已成为刺激购房者的一大利好。在目前市场逐步复苏的前提下，降息对于购房者特别是依赖贷款的刚需购房者来说，减轻月供压力无疑加快他们的 买房 步伐，尤其是一些观望了半年或以上的购房者，对楼市逐步恢复信心。 综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着 - 4 - 积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。因此，根据 经济社会的快速进步和房 地产市场发展现状， 业 有限公司提出建设 “ ” 建设项目。本项目的建设符合国家政策，符合 城发展需要，项目的建设是必要的。 （二）项目概况 本项目规划总用地约 方米，分为 1#、 2#、 3#三个地块，规划总建筑面积约 294107 平方米，其中地上建筑面积约 247107 平方米，居住户数为 2498 户， 地块 内规划有住宅、社区服务用房、物业管理用房、商业配套等设施，同时按市政要求配建相应规模的变电室、开闭所、公共厕所、垃圾收集点等市政设施。 1#地块项目规划用地面积 25704 平方米，建筑面 积 86030 平方米；2#地块项目规划用地面积 14271 平方米，建筑面积 45915 平方米； 3#地块项目规划用地面积 方米，建筑面积 166722 平方米。本可研 报告只对 “ ”一期 项目 ， 即 3#地块建设项目进行可行性研究、分析。 1、拟建地点 一期 项目拟建地点位于 新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域；交通便捷，其东北边分别为 阳光国际学校和 中学，地理位置优越。 2、建设规模 本项目规划总用地面积 方米 （约 ） ，总建筑面积约 166722 平方米 ，其中地上建筑面积 135073 平方米，包括住宅 116572 - 5 - 平方米 （ 居住户数为 1264 户）、商业及配套面积 18501 平方米，地下建筑面积 31649 平方米。 3、建设内容 （ 1）高层住宅 10 幢，建筑面积 114492 平方米，其中 18 层建筑 4幢、 24 层建筑 3 幢， 26 层建筑 3 幢； （ 2） 小高 层住宅 1 幢， 8 层建筑，建筑面积 2080 平方米； （ 3）商业用房面积 18201 平方米； （ 4）配套公共设施配电房 300 平方米； （ 5）地下建筑面积 31649 平方米，其中地下机动车车库 25320 平方米、地下非机动车车库 6329 平方米。 （ 6）建设道路、广场，绿化工程以及相应的配套设施等。 4、项目投资及资金来源 （ 1）本项目总投资 元，其中建筑工程费用 套工程费用 元，工程建设其它费用 元，基本预备费用 元，建设期利息 元。 （ 2）项目资金来源 项目单位自筹 资金 元，申请银行贷款 元，贷款期限 3 年， 剩余部分 元由房屋预售收入补充进行滚动开发建设。 5、建设工期 本项目建设工期为 36 个月。 6、主 要技术经济指标 - 6 - 序号 项目 单 位 数 量 备 注 一 项目指标 1 规划总占地面积 2 总建筑面积 66722 上总建筑面积 35073 下总建筑面积 1649 3 建筑密度 % 4 容积率 5 绿地率 % 6 居住户数 户 1264 二 财务指标 1 总投资 万元 2 销售收入 万元 3 总成本费用 万元 4 营业税金及附加 万元 5 所得税 万元 6 利润总额 万元 7 财务内部收益率（税后） % 8 财务净现值（税后） 万元 9 投资回收期（税后） 年 10 年均销售利润率 % 11 项目盈亏平衡点 % - 7 - 二、需求分析与建设规模 2012 年全国房地产市场上半年回落，下半年楼市筑底， 2013 年 初有所企稳回升 。 （一）市场现状 1、 2013 年上半年楼市情况 （ 1） 房地产 开发 投资 完成情况 2013 年 1份，全国房地产开发投资 44302 亿元，同比名义增长 增速比 1份提高 百分点。其中，住宅投资 30318亿元，增长 增速回落 百分点，占房地产开发投资的比重为 1份，东部地区房地产开发投资 25264 亿元，同比增长 增速比 1份回落 百分点；中部地区房地产开发投资 9298 亿元，增长 增速提高 百分点；西部地区房地产开发投资 9739亿元，增长 增速提高 百分点。 1份，房地产开发企业房屋施工面积 568681 万平方米，同比增长 增速比 1份提高 百分点；其中，住宅施工面积417255 万平方米，增长 房屋新开工面积 112638 万平方 米，增长 增速提高 百分点；其中，住宅新开工面积 82617 万平方米，增长 房屋竣工面积 41643 万平方米，增长 增速提高 百分点；其中，住宅竣工面积 32384 万平方米，增长 - 8 - 1份，房地产开发企业土地购置面积 18717 万平方米，同比下降 降幅比 1份收窄 9 个百分点；土地成交价款 4398 亿元，增长 增速提高 百分点。 （ 2）商品房销售和待售情况 1份，商品房销售面积 61133 万平方米，同比增长 增速比 1份回落 百分点；其中，住宅销售面积增长 办公楼销售面积增长 商业 营业用房销售面积增长 商品房销售额 39549 亿元，增长 增速比 1份回落 百分点；其中，住宅销售额增长 办公楼销售额增长 商业营业用房销售额增长 1份，东部地区商品房销售面积 31038 万平方米，增速比 1份回落 百分点；销售额 24793 亿元，增速回落 百分点。中部地区商品房销售面积 15171 万平方米，增长 增速回落 百分点；销售额 7328 亿元，增速回落 百分点。西部地区商品房销售面积 14924 万平方米，增长 增速回落 百分点；销售额 7427 亿元，增速回落 百分点。 6 月末，商品房待售面积 44274 万平方米，比 5 月末增加 543 万平方米。其中，住宅待售面积增加 423 万平方米，办公楼待售面积减少50 万平方 米，商业营业用房待售面积增加 72 万平方米。 （ 3）房地产开发企业到位资金情况 1份，房地产开发企业到位资金 66831 亿元，同比增长 - 9 - 增速比 1份回落 百分点。其中，国内贷款 11433 亿元，利用外资 269 亿元，增长 自筹资金 25151 亿元，其他资金 29977 亿元，增长 在其他资金中，定金及预收款 18448 亿元，增长 个人按揭贷款 7945 亿元，增长 2、 2013 年 下半年 房地产市场预测 影响 2013 年 下半年 房地产 市场走势的因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应状况等。 综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计 2013 年 下半年房价总体将呈现稳中有升态势。 （ 1）宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供支持 2012 年底的中央经济工作会议指出 ， 我国发展仍然具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好， 2013 年是实施 “ 十二五 ” 规划承前启后的关键一年，要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。世行、亚行、 国际机构及众多国内研究机构均预测我国 2013 年的经济增长幅度略高于 8%，高于 去 年 全年经济增幅， 幅大约为 3%。 2013 下半年 年宏观经济继续温和回升将为房地产市场的发展提供支持。 （ 2）推进城镇化的发展战略为房地产市场发展带来新机遇 - 10 - 中央经济工作会议制定的 “积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化 ”战略会增加城镇住房需求。目前近 城镇人口中约有 进城农民工还没有 “市民化 ”，受户籍制度的影响，农民工群体无法获得与城镇户籍人口同等的公共服务和子女的教育机会等，增加了他们在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿，多数农民工住房条件较差。推动 “农民工市民化 ”无疑将会提高其住房消费意愿，增加城镇住房需求。 同时 中央经济工作会议提出 “要构建科学合理的城市格局，大中小城市和 小城镇、城市群要科学布局 ”，结合落实有序推进农业转移人口市民化的重要任务，可以预计中小城市将迎来住房市场发展的新机遇。 （ 3）继续坚持房地产市场调控政策不动摇 中央经济工作会议同时指出 ， 要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。这意味着房地产领域将继续 “抑制投资投机需求、推进保障房建设 ”的调控思路，保持多套房的 “限购限贷 ”政策，维护住房的消费品属性；继续加强民生保障， 2013 年继续大规模建设保障性安居工程 ,计划基本建成460 万套、新开工 600 万套。 （二）需求分析 2012 年， 房地产业低开高走，经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量持续放大的过程，全年商品房销售面积突破32 万平方米。 1、 房地产 现状 - 11 - 2011 年以来，受 “ 史上最严 ” 调控政策的影响， 楼市在冷清中收场。 2012 年，虽然政府的调控政策没有放松，但为了提高销售量，各大楼盘纷纷促销，加之受刚性需求等因素的影响， 楼市不断显现回暖迹象，特别是近段时间以来货币政策的调整，更成为刺激 购房的一大 利好。总体来看， “ 回暖 ” 成为了 楼市的基调。 （ 1）商品房施工 面积增大 2012 年， 完成投资 元，全县房地产施工面积 方米，其中新开工面积 平方米，房屋竣工面积 平方米 。 （ 2）商品房销售势头良好。 2012 年， 商品房销售面积 方米，商品房销售额达到 元。 2、 楼市 情况 的房价相对周边地区来说还不算高。 的房价从 5 年前的每平方米不到 2000 元，到 2012 年底 成熟小区或新建小区基本上 在4000 4500 元 /平米之间 。相比较周边城市而言， 达到 5000 7000元 /平米左右，南京江北则是达到了每平米 7000 13000 元。 序号 项目名称 位置 建筑面积 （万 价格 （元 / 备注 1 威尼斯花园 建阳南路东侧 3500力户型： 89目为 7 幢高层住宅， 22 幢多层住宅， 7 幢配套商业建筑。 2 新城 裕安西路 36 号 3700 3 明城 永阳东路 176 号 750力户型： 项目分为紫金公 - 12 - 馆和紫金名品街两大产品类。 4 碧桂园城市花园 汊河新区 3700力户型： 79- 281 平米；项目以高层和花园洋房为主。 5 望湖名邸 青年湖旁 400目一共 16 幢，其中仅有 6 幢为多层项目，其余均是高层项目， 其中1、 5、 7#底层配有沿街商铺 。 6 城市花园 教师进修学院旁 438 7 峰汇国际 南大街东侧 800中商业占 5 万力户型：80方米 8 八闽名郡 汊河新区 700层、小高层住宅 ,1 栋为 22 层城市综合体大楼，主力户型面积区间在 95米。 9 南京湾锦绣香江 汊河镇 600小高层、 高层和多层为主 3、目标市场分析 （ 1）区位交通条件 交通便捷，沪宁洛高速公路、 104 国道和 312 省道贯穿境内，津浦铁路、合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县城距南京禄口国际机场 80 公里，离津浦铁路 仅 10 公里；内河航运直通长江。 目位于 新城核心区内，交通条件十分优越。 本项目所在地升值潜力巨大，项目将利用其绝佳的地理位置，以创新的开发理念和集中生活方式打造 高品质、高标准、不可复制的高 尚 社区，使之成为 人民追求新生活的时尚，成为追求高品质 - 13 - 生活的必然。 （ 2）基础配套设施 项目所在地基础设施配套齐全，区内供电、给排水、供气、通讯均由市政管网供给，满足未来使用的需求。 （ 3）销售目标群定位 政府公务员和事业单位职员、开发区投资者和高级管理者以及农村富裕 村民 。 （三）建设规模 本项目规划总用地面积 方米 （约 ） ，总建筑面积约 166722 平方 米，其中地上建筑面积约 135073 平方米，包括住宅116572 平方米（居住户数为 1264 户）、商业及配套面积 18501 平方米，地下建筑面积 31649 平方米。 1、 高层住宅 10 幢，建筑面积 114492 平方米，其中 18 层建筑 4幢、 24 层建筑 3 幢， 26 层建筑 3 幢； 2、 小高 层住宅 1 幢， 8 层建筑，建筑面积 2080 平方米； 3、 商业用房面积 18201 平方米； 4、 配套公共设施配电房 300 平方米； 5、 地下建筑面积 31649 平方米，其中地下机动车车库 25320 平方米、地下非机动车车库 6329 平方米。 序号 项目 单 位 数 量 备 注 1 规划总占地面积 2 总建筑面积 66722 - 14 - 上建筑面积 35073 宅 16572 业 8201 套 00 下总建筑面积 1649 3 建筑密度 % 4 容积率 5 绿地率 % 6 居住户数 户 1264 7 机动车停车位 辆 1104 上 辆 110 下 辆 994 8 非机动车停车位 辆 3362 - 15 - 三、场址选择与建设条件 （一）场址现状 1、地点与地理位置 本项目拟建地点位于 新城中心，由新安南路、教育西路、向阳路、新城大道合围的区域，交通条件十分优越。 2、场址土地权属类别及占地面积 该项目地块属国有土地， 业 有限公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权规划用地面积 。 （二）建设条件 ，地处安徽省 东部，位于北纬 3244，东经 11844。 图 4项目所在地地 理位置图 区位独特，是安徽省距六朝古都南京最近的县，属南京都市项目所在地 - 16 - 圈的核心层，所辖的汊河镇与南京高新技术开发区相邻，离南京长江一桥仅 12 公里。全县辖 12 个乡镇，两个省级经济开发区，国土面积1481 平方公里，总人口 50 万。 产业特色鲜明，初步形成了绿色能源、精细化工、车辆配件、文具制造、商贸物流等特色产业集群。县经济开发区规划面积 50 平方公里，定位为国家级文具产业基地、省级硅能产业基地和 “大滁城 ”重要的加工制造业基地；汊河经济开发区规划面积 100 平方公里，定位为省级车辆配件加工制造基地和商贸物流总部基 地。 1、自然条件 （ 1）气候条件 地处 江淮 之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温 ，年平均最高气温 ，年平均最低气温 ，年平均降水量 雨期长 23 天。年日照总时数 时。初霜为 11 月 4日，终霜为 3 月 30 日，年无霜期 210 天。 （ 2）水文条件 位于江淮分水岭地区，南部属于长江流域，北部属于淮河流域，境内主要有滁河和池河两大支流。河流大多数为发源于丘陵岩层的中小型河流，集雨面积小、流程短、坡降小、河道弯曲，不利于泄洪，径流变化取决于降水，受季节影响大，枯水期往往趋于断流。 （ 3）地质地貌 - 17 - 势西高东低。横贯境内的凤凰山、磨盘山、白米山、嘉山、长山等构成江淮分水岭，将 为长江、淮河两大流域。其中，淮河流域面积占全市总面积的 形地貌大致分为丘陵区、岗地区、平原区和水域四大类型。其中： 丘陵区面积占全市 土地总面积的 海拔高度一般在 100 米以上 400 米以下。主要包括全椒的孤山、滁城的南将军山和北将军山、定远的岱山、明光的杏山至 半塔的一大片高低相连的自西南向东北延伸的弧形带状丘陵和横贯本市中部的凤阳山、老山构成的丘陵。 岗地区占全市土地总面积的 海拔一般在 50。主要分布在定远县西北部、凤阳县西南部和明光市西北部，地表岗冲起伏，适宜种植水稻、小麦、油菜等农作物。 平原区面积占全市土地总面积的 几乎全为圩区。主要分布在滁河、淮河等河流沿岸和高邮湖、女山湖等湖泊的滨 湖区。平原区土壤肥沃，是粮、棉、油的主要产区。 水域包括河、湖、库塘等，占国土面积的 （ 4）交通运输条件 交通便捷，沪宁洛高速公路、 104 国道和 312 省道贯穿境内，津浦铁路、合宁铁路和京沪高速铁路倚县而过；县城距南京禄口国际机场 80 公里，离津浦铁路 仅 10 公里；内河航运直通长江。 2、社会经济状况 （ 1）优良的发展环境 在城市发展中， 始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建 - 18 - 设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动， 掀起了一场新的 “环境革命 ”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行 “阳光操作 ”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心 “一站式 ”服务，不断优化办事模式，推出了 “三零 ”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理 向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了 “ 优化投资环境投诉受理中心 ”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。 （ 2）雄厚的经济基础 2012 年地区生产总值 97 亿元，比去年增长 规模工业增加值 32 亿元，增长 固定资产投资 96 亿元，增长 30%；财政收入 元，增长 25%；社会消费品零售总额 34 亿元，城镇在岗职工平均工资 42000 元，增长 农民人均纯收入 9700 元，增长 主要指标增幅超省、市平均水平。 - 19 - 2012 年规模工业增加值 32 亿元，增长 规模工业增加值超全省 百分点。一产比重下降 1 个百分点，二产比重上升 百分点。新增规模以上工业企业 15 家，总量达 93 家；新增限额以上商贸流通企业 28 家，总量达 68 家；新增金融机构 5 家、金融网点 10 个，总量达 11 家、 51 个，创造了一个县当年新增金融机构数的历史。 “三农 ”工作取得明显成效。全年农业增加值 16 亿元，增长 粮食生产连续九年丰收。粮食总产 44 万吨，增长 5%，水稻单产水平位居全省前列。 2012 年社会消费品零售总额 34 亿元，增长 社会消费品零售总额超全省 百分点。 2012 年财政收入 元，增长 25%。财政收入增幅超全省 百分点，超全市 百分点。前三季度，在全省 13 个二类县中，财政收入增幅居第 1 位，上升 6 位；各项贷款余额增幅居第 3位，上升 3 位。在全市 8 个县市区中，固定资产投资总量居第 2 位，上升 2 位；增幅居第 3 位，上升 4 位。财政收入总量居第 3 位，上 升 1位；增幅居第 1 位，上升 5 位。 （ 3）完善的基础设施 支柱产业突出， 现有 各类企业 1100 多家，形成了化工橡塑、医药包装、轻工机械、粮油加工、建筑建材、非金属矿藏开采加工等支柱产业，涉及 30 多个门类、 1000 多个品种。县工业新区、汊河新区具有优越的区位优势和投资环境，吸引了大批客商投资落户。 公用设施齐全，县内有中小水库 105 座，蓄水量 4 亿立方米； - 20 - 电力供应充裕，两座 110 千伏变电所，供电容量可达 16 万千伏安；西气东输的管道穿境而过；邮政通讯便捷，宽带网可以提供快捷宽带上网业务，移动电话全球通 达 。 3、公共设施社会依托条件 （ 1）给水 供水管网已建成通达项目区，由附近道路供水管网给水管网引两条 管道进入小区环网布置。 （ 2）排水 本项目排水采取雨污分流制。雨水经由集水口、项目区内雨水管道排入 市政 雨水管网。项目区的生活污水经初步 处理 后排入 市政 污水管道，集中处理，达标排放。 （ 3）供电 由 电力公司提供，可以保证项目的用电需求。 （ 4）燃气 项目区所需燃气，主要用于居民生活用气，由县燃气总公司供给到项目区。 4、施工条件 施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水 泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用周边已有设施就近解决。 - 21 - 四、工程建设方案 （一）工程设计指导思想和原则 1、指导思想 （ 1）按照 经济社会 “十二五 ”发展规划及城市发展总体规划，精心设计 项目建设工程。 （ 2）本项目建设应以人为本，遵从当地风土人情、民俗文化等元素，追求现代人文、自然景观的交织为设计出发点。 （ 3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和 区域中心。 （ 4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市 高尚 生态居住区。 （ 5）本项目建设应有其独到的特色，应与周围环境相协调。 2、设计原则 （ 1）在项目建设过程中，要严格按照标准要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。 （ 2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。 （ 3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。 - 22 - （ 4）最大限度利用现 有资源及良好朝向，创造居住生活 “复合型 ”、“开放性 ”、 “场所性 ”、 “均好性 ”，整体构建的现代理念居住社区。 （ 5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。 （ 6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。 （ 7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成 的住宅标志形象工程。 （二）项目总体规划方案 1、空间规划结构及总体布局 （ 1）空间规划结构 根据小区的总体布局形态，在遵循原有规划设计的原则下，自然形成相对完整组团连接成为一个有机的整体。做到小区布局有机结合，充分显示小区的高尚品质。项目结合地形条件、周边 环境，综合考虑适度规模、方便管理等因素，在南侧沿新城大道设置小区主入口，为住宅区主要出入口；沿向阳路、新安南路布置商业区，沿街为商业用房。 （ 2）总体规划布局 总体建筑布局高低前后错落有致，整个小区的环境丰富而有内涵。规划沿城市道路设置沿街商业，东南转角处布置超市等大型商业设施，既可以满足商业功能，提升地段的商业氛围，又可以丰富城市的街道景观。住宅沿小区主路的两侧布置，每个组团相对独立又相互联系，建筑布局以南北向为主，以满足采光和通风的需要。 小区的板式住宅以平行布局为主，南北向的板式平行布局可为住 - 23 - 户提供良 好的生活品质框架。住宅结合日照计算所形成的高低错落，使住户采光面和景观视野具有充分的均好性，也丰富了小区的天际线及自然景观。 公共服务设施主要有儿童游戏场、健身活动场等，结合公共绿地、步行道环周边布置，形成公共的服务和休闲活动场所。小区内部营造更多的步行空间场所，使居民拥有一个安宁自由的居住环境。 图 4 项目 3#地块 总体布局效果图 （ 3）竖向规划设计 根据小区所处现状地形条件、标高控制要求，首先确定小区内部道路系统的设计标高等数据，以此为依据，对整个小区的竖向进行规划和场地平整。整个小区 场地为两个积雨排水区，从中央向南北两个方向排水。结合广场及绿地滨水景观，对各住宅组群的建筑底层地坪， - 24 - 室外场地标高和排水方向加以明确。相邻建筑在投影平面上考虑日照要求。室外场地采用半填半挖为主，高差尽可能采用自然放坡予以消化，考虑到地下车库开挖出的大量土方，规划尽可能在居住区内解决土方平衡，减少土方外运，降低投资成本。 （ 4）园林风格 总体景观意象是通过水的纯净、宁静、清秀、畅旷美学特征，植物的生机勃勃，绿意盎然，综合景观小品与建筑，组合成为 “绿化厅廊 ”的园林风格。 （ 5）景观渗透 利用步行道、车行道的路边绿 化及入口绿化广场及底层绿化将绿地连在一起，使组团的中心绿地相互渗透贯通，形成点、线、面相结合的小区绿化网络体系。 2、道路系统规划 （ 1）小区出入口 本次出入口的设置首先从小区所处大环境区位关系出发，以解决居民与城区有便捷的联系为宗旨，同时与小区内部功能及道路系统组织安排相衔接。最终满足就近、方便的使用功能的要求。规划共设 2个小区出入口，新城大道设置小区主出入口外，新安南路设置一次出入口。 （ 2）车行道路网 小区道路系统采取人车分流与混行相结合的方式，即从区外通向每个组团的道路为混行，主要道路形成了合理、流 畅、结构明确的环 - 25 - 状交通网络，而东地块南北向的城市绿化景观带设置为步行专用道，取得人车分流的效果。为满足居民就近乘车外出或停车进入组团庭院的要求，通车道路可达到每幢住宅建筑旁。环形车行道红线宽度为 6米，宅间路为 3 米。 （ 3）步行系统 小区的步行系统则结合东西向中央景观廊道以及中央广场，与各个组团相连接，形成人车适当分流的相对完整的道路系统。宅前和半围合庭院内部的步行道宽 不等，路面以碎石或卵石、片石铺装。 （ 4）静态交通组织 本项目停车场地规划设计充分超前考虑私人汽车拥有量逐步增加的可能性，基 本上达到每 100 户预留 75 个停车位。停车方式以地下停车为主，地面停车场地为铺。供外来访客的汽车停靠，停车场地面用植草砖铺砌，配以高大乔木遮挡夏日阳光。在各住宅临内部车行道侧布置路边停车场，供居民就近停车；在沿街商业前设置生态式停车位，结合后退绿化带设置。在住宅楼地下室，考虑非机动车停车位，供居民就近停车。 3、公共服务设施规划 为小区配套的公共设施规划，同时考虑到向阳路和新城大道交叉口是重要的城市空间节点，根据有关国家规范对小区内的公共服务设施进行合理配置和安排。 （ 1）临街商业带 - 26 - 在小区向阳路、新安南路一 侧设置多层商业，新城大道设置底层商业铺面；这些临街的商业，即可服务于小区居民，又可对外服务。 （ 2）配套公共设施规划 小区的公共设施包括有住宅、社区服务用房、物业管理用房、商业配套等设施，同时按市政要求配建相应规模的变电室、开闭所、公共厕所、垃圾收集点等市政设施。这样不仅满足居民的使用，而且符合市场经济发展趋势，最大化发挥社区服务设施。 （三）建筑工程方案 1、建筑方案 （ 1）设计依据 中华人民共和国工程建设标准强制性条文（ 2009 版） 住宅设计规范（ 民用建筑设计 通则（ 0352 高层民用建筑设计防火规范（ 0045 汽车库建筑设计规范（ 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 0067 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（ 5 公共建筑节能设计标准（ 0189 无障碍设计规范（ 0763 国家及地方其他有关建筑规划设计规范，规程和规定 （ 2）建筑节点空间设计 建筑组群根据所处的环境和道路关系，高层采用南北 向排列方式， - 27 - 建筑布置方面则灵活布置，并采用错位的住宅单元组织住宅庭院空间，构建相对独立的环境和半公共空间，规划住宅建筑风格总体一致，又突出各自的特点，包括建筑色彩（屋顶、墙面、单元楼梯间入口）、造型（窗、阳台、墙体）、庭院绿化、景观的配置等方面，便于营造小区整体风貌的和谐与变化，也使各住宅组群更有易识别性和地域感。 （ 3）建筑单体设计 设计原则 1）人性化居住空间：遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化水景与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社 区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用现状水系，做好绿化水景环境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。 2）可持续规划设计：创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神的住宅小区。注重项目运作可行性，从规划布局到单体类型的选型与排布注重 区气候、居住习惯与市场适应性。 3）健康 高尚 居住品位：具超前意识，依靠科技进 步，加大科技含量 ,提高居住的舒适度，充分体现健康住宅的居住品味。强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。 - 28 - 4）可持续性开发原则：强化分期发展，使小区的开发形成连动的规模效应。从整个街区综合考虑 ,包括路网、市政设施等，结合各组团的中心绿地采用围合式与行列布局相结合的复合式建筑布局，以利于滚动开发，分期建设。注重项目运作可行性。 空间结构 本项目结合用地形态与内部景观，以中心景观为核心将建筑形成向心的建筑组群，建筑物总体为北高南低，南侧沿街设计商住楼，东西两侧沿街为商业用房 。 本方案商业和公共建筑主要分布于地块周边，商业用房为 住宅底层或独立建设 ，业态形式主要考虑 商场 、卖场为主 。 小区腹地设计贯穿整个小区南北向的景观廊道，廊道由入口广场、步行 道 、景观等组成，形成独具特色的小区景观体系。 单体设计 1）平面设计 住宅为一梯二户多层、两梯三户和两梯四户高层住宅的户型组合方式，使得户型采光通风良好，户型档次 好 。户型种类为经济两房（ 70实用三房一卫（ 95方米）、舒适三房两卫 (115方米 )。 表 4户型面积及套数占比 序号 住宅类型 面积（ 平方米） 套数 比例（ %） 1 两室一厅一卫 7094 三室一厅一卫 9574 - 29 - 3 三室二厅二卫 11596 计 1264 100 根据市场销售的要求，设计多种不同的住宅户型，以点式平面为主，部分结合景观考虑板式平面，以满足住户的多样化的需求。合理组织内部功能空间，平面紧凑，在有限的面积内，尽可能扩大起居，适当放宽厨卫、压缩卧室面积，以利有效组织空间，户型丰富多样，空间功能布局合理超前，完美生活空间一网打尽，以最大限度 地体现出合理性与舒适性。各行为空间专用性明确 ,根据不同要求，做到动静分离或公私分离，符合家庭行为特征。努力扩大贮藏面积。突出厨卫设计水准，合理有序地安排厨卫各项设备及设施，注意组织厨卫通风，并对有条件的卫生间适当分隔。 图 4 部分单体住宅透视图 充分考虑 本地居民的生活习惯，设计建造经济、功能适用的 - 30 - 住宅体系，以点式、二单元拼接的短板式为主，获得良好的采光、通风、朝向。所有房间均方正，比例适当，实用率高。采光通风良好，明厅、明卧、明厨、明卫，功能完善，动静分区明确。每户设置辅助阳台，巧妙安排 洗衣机、冰箱、洗手盆等厨卫设施，使业主使用方便。住宅平面柱网规整，结构合理，注重经济性。部分户型采用了端头客厅、豪华主卧系列、入户花园等新型元素，将居住空间与主景观充分融合，带给人们回归自然的感受，同时提高了住宅的附加值，成为新一代住宅和真正生活的再现。 2）建筑造型设计 本项目地理位置突出，周围视野开阔。小区单体建筑造型强调独特的可识别性，体现小区住宅明快、丰富的色彩变化，在造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时，利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化。本项目的造型设计注重细部的刻画和比例尺度的处理，在精致典雅的格调中，融合了装饰主义细腻的比例尺度，使之既新颖又具现代居住小区的韵味。色彩柔和典雅，整体上给人以稳重、含蓄、精致的气质来体现商业、居家的性格，建筑造型提倡时代感与艺术性的有机结合，融地域文化与时代精神与一体。 注重阳台处理：阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。所有户型设计中保证每户均有向南大阳台。 注重窗的变化：窗是使房间空间生动活跃的重要元素。在本次设计中，大量使用了各种不同形式的窗，低窗台，落地窗等，使观景的视线更加开阔。并结合建筑立面，在合适位置设置空调机位，外 设百 - 31 - 叶遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。 传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，我们为每一单元设计了一座独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简洁现代的装修营造出住户放松回家的感觉，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等增加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时增加了安全性与领域感。 住宅错落有致，立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。注重空间造型手法的变化，追求空间，光影，色彩，质感的对比组合。突出个性，强调识别性和归属感。同时也将各种建筑元素巧妙地融入整个建筑风格之中。色彩和体形的凹凸变化及高低错 落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。 3）配套商业服务设施设计 服务 中心设置三层配套商业服务设施， 服务 中心外立形象采用简洁的欧式风格，在屋顶、窗户、入口、墙面等建筑细部的塑造上体现庄重 大气与现代的时尚优越结合的感观享受。配套设施及商业服务根据设计要点