宁乡县仁福财富中心规划项目可行性研究报告

1 宁乡县仁福财富中心规划项目 1 项目总论 目背景 目名称 宁乡县仁福财富中心规划 宁乡县城市建设投资开发有限公司 （ 1） 公司简介 宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于 2000年 8月 18日，注册资金 2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。 （ 2）公司规模 2013年 6月，成功组建集团公司，公司设董事会、监 事会、经理会，设 一 室 七 科，下辖（控股） 5家子公司 。目前初步发展成为以基础设施建设为主，融政府垄断性资源经营、房地产开发、保障房建设、旅游开发等于一体的大型国有复合型独资公司。 （ 3）公司人员 公司共有各类人员 258人，其中在职在编人员 80人；大专以上 2 学历 153人；中级以上职称 27人；平均年龄 36岁。 （ 4）公司资金 公司注册资本 2亿元，总资产 （ 5）公司架构 湖南财院房地产评估咨询有限公司 （ 1）长沙市总体规划（ 2）长沙市规划若干强制性内容的暂行规定（ 3）长沙市规划管理条例及技术规定（ 4）长沙市城市房地产开发经营管理条例（ 5）建筑工程交通设计及停车场调协标准（ 6）城市道路绿化规划及设计规范 (7)中华人民共和国特权法 (8)中华人民共和国城乡规划法 (9)人民共和国城市房地产管理法 (10)中华人民共和国国土地管理法 (11)中华人民共和董事会 办公室 人力资 源科 财务科 监事会 经理会 监察审计科 投融资管理科 子公司 征地拆迁科 金湖公司 物管 科 安全保卫科 同兴公司 开元公司 御园公司 3 国城市规划法 (12)国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） (13)建设 部房地产开发经济评价方法 (14)投资项目可行性研究指南 (15)投资项目可行性研究指南 (16)同类项目开发的经验和资料 (17)委托方提供的项目总平面布置图 (18)委托方提供的有关成本费用实际发生资料 (19)规划用地红线图 (20)宁乡县城市建设投资开发有限公司营业执照、中华人民共和国房地产开发企业资质证书、组织机构代码证、开户许可证、贷款卡、税务登记证等 通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设 规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。 宁乡县委十届六次全体会议将 2010 年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。 宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡 ”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和 第九位；县 内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等 20 余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰 4 汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为 21 世纪精品旅游项目。而该项目正处于交通便利、环境优美、基础设施完善和资源丰富的宁乡，为项目的开发打下了很好的基础。 随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必 行。 综上所述，该项目在资源、经济和政策上是 可行的。 目概况 宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江。南北各临规划路。 5 设规模和建设内容 本项目拟用地面积为 ，建设 10 层写字楼 1 栋 ， 12 层写字楼 2栋， 15层写字楼 1栋， 20层写字楼 2栋， 1栋 14层金融中心，1 栋 14 层和 5层联建的酒店，总建筑面积为 293731平方米。 要建设条件 宁乡的地质结构主要由砂砾岩、粉砂岩、砂岩、砾岩及板岩等岩层组成，最上层则多为网纹红土（多为酸 性，贫瘠）。由于这些岩石均由铁质、钙质和泥质胶结，颜色多呈红色或紫红色，地层的砂岩和砂砾岩中组成成分则以石英为主，颗粒较大，颜色灰白。因此宁乡的地质条件适宜该项目的建设。 6 本项目拟投资 100000万元，资金来源为建设单位自筹 36000万元，银行短期借款 64000万元。 见附表一 论与建议 论 房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着重要的作用。长沙市作为省会城市，房地产有着 很大的发展潜力，为宁乡的房地产打下了很好基础，伴随着宁乡经济的迅速发展，并且宁乡优越的地理条件，商业性房地产的需求量必然大大增加，所以该项目具有可观的远景。 当前，宁乡经济持续稳步增长，市民的购买力进一步增强，投资环境良好。随着宁乡交通、工业等各项事业的发展，宁乡的房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。本项目选址合理，符合宁乡规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。项目的地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，是它成为宁乡房地产开发举足轻重的开发项目。 拟建项目从功能布局、目 标市场定位、销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，保证在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度 7 来看，改项目的建设是可行的。 在经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济技术指标反映出项目经济收益较好。由此可见，该项目具有现实可行性和经济和理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境 效益。 议 项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险，先提出有关建议如下： 1. 做好资金筹集工作。项目总投资达万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响残进度，恻然影响项目销售收入的实现。 2. 加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利使显示保障项目经济可行性的关键因素 ，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位优势景观和价格优势，加强写字楼的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。 3. 开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发。将前一楼盘销售收入作为楼盘的开发成本，以避免融资资金不到位对项目造成的资金链断裂的风险。 8 4. 施工组织，要妥善解决项目地块与主干道落差问题。 5. 项目宣传方面，需加大项目宣传力度。 6. 项目的建设与销售，改项目的投资对项目的预售收入依赖性较大。建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度， 加快资金回笼。否则如果资金链出现问题，将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘日期甚至提前退出和销售。 7. 妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关部门之间的关系，特别是项目区域与周边交通要道的链接问题，为项目的是哪里实施提供保障。 2 项目建设背景及必要性 目背景 城市化是经济社会发展的必然趋势。宁乡县委十届六次全体会议将 2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未 有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。这决定了宁乡县未来的走向。 （ 1）城市建设发展目标 东接长沙，西靠益阳，纵向发展向横向发展转变。 9 （ 2）城市发展的战略规划 “工业新城 +居住组团 +主次商圈”的城市格局。 （ 工业新城 ： 宁乡向东开辟金州新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金州新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产业带来足 够的需求。居住组团 ： 二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。主次商圈 ： 老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。 ） 项目提出由来及过程 宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和我第九位；县内矿产资源 丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等 20 余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为 21 世纪精品旅游项目。 随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。目前宁乡县混搭型写 10 字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。 随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高，房地产市场需求旺盛，该项目就是在这样的背景下产生的。 设的必要性 长株潭一体化的需要 2007年 12月，“长株潭城市群”经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。长株潭一体化的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形 成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等生活一体化。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“ 十二五”期间的 5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，加快文化事业和文化产业发展步伐，凸显城市文化个性魅力。 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 2 个百分点。衡阳房地产占 11 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型 向舒适型方向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 推动宁乡县的城市化进程 提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业，房地产建设在城市发展的过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力，在 宁乡城市的发展中具有重要地位。 目对城市建设将起到促进作用 2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“ 3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告中，提出要把“ 3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。 宁乡县仁福财富中心项目，贯彻了 “ 3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城 市品位都具有积极意义。 12 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 3 市场分析与预测 目所在区域环境分析 域概况 （ 1）区域地址：宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益 阳、桃江毗连。 （ 2）区域范围： 宁乡的规划控制区域包括玉潭镇、城郊乡、白马桥乡、历经铺乡、金洲镇、夏铎铺镇、菁华铺乡、回龙铺镇、坝塘镇、双江口镇和朱良桥乡等 11个乡镇范围，总面积 13 （ 3）人口： 宁乡县第六次全国人口普查，宁乡县户籍人口为1368117人，同第五次全国人口普查 2000年 11月 1日零时的 1307804人相比，十年共增加 60313人，增长 年平均增长率为 宁乡县常住人口为 1166138人，十年共减少 79886人，下降 共有家庭户 375999户，家庭 户人口为 1121751人，占总人口的 平均每个家庭户的人口为 2000年第五次全国人口普查的 会经济状况 2013年宁乡县实现地区生产总值（ 上年增长 其中第一产业实现增加值 长 第二产业实现增加值 长 第三产业实现增加值 长 按常住人口计算，人均 9797元。县域经济基本竞争力前移 5位，位居全国百强第 56位，中部第 3位。 宁 乡县三次产业结构由上年的 业增加值占 比上年提高 1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为 分别拉动 (1) 全国一流经济强县和旅游强县 依托长沙的市场、信息、技术和人才，通过新型工业化道路，成为中部地区重要的汽车零部件配套生产基地和工程机械制造基地，成为长株潭城市群中食品加工、服装服饰设计制造基地和新材料新能源 14 产 业基地。宁乡县要为长沙的产业结构调整服务，为长沙壮大经济总量、提升经济能级服务，成长为全国的一流经济强县。依托良好的旅游资源禀赋和交通区位条件，推动旅游业发展成为宁乡县国民经济中的重要支柱产业，并带动商业、娱乐等其他关联产业的发展，承担起全国旅游强县和区域性旅游集散中心的职能。 (2) 长株潭地区城市发展轴和经济带上的重要门户型节点城市 宁乡县处于大河西先导区对接其它地区的门户节点上，在长沙 1小时经济圈辐射范围内。宁乡县应依托良好的区位优势，与长沙便捷的交通联系，明确其作为长株潭“ 3+5”城市群中“一核双轴 双带”中长（沙）常（德）发展轴上重要节点城市的地位，应当成为长常高速、金洲大道、 319国道复合经济带上常德、益阳等对接长沙的门户型城市，成为长株潭城市群中的区域性经济中心和次级生产性服务中心，为湘中、西城市服务。 (3) 两型社会试验区承接东部沿海地区产业转移基地及生态环境良好的山水宜居城市 宁乡县应依托长沙作为“两型社会”综合配套改革试验区核心区的先行先试的政策优势，积极响应国家实现中部崛起的发展战略，抓住“泛珠三角”核心区和长三角地区产业升级转移的机遇，积极承接“珠三角”和长三角地区的产业转移，主动融入 其中，与东南沿海发达地区形成优势互补、联动发展的良好局面。同时，宁乡县城周边多山体、丘陵，沩江、“三溪一渠”等水系众多，宁乡应依托以上良好的山水生态环境资源，建设成为长沙河西山水宜居、宜业城市，吸引 15 高素质人才和高新技术产业的集聚，向国内外展示良好的城市形象。 (4) 县域政治、经济、文教中心 宁乡县城将继续作为县域的政治、经济和文教中心，进一步发挥对县域经济的引领作用。依托经济技术开发区和金洲新区，县域产业加快向县城集聚，为县域及周边地区产业服务的职能将进一步强化，对周边乡镇的带动作用将越来越大。宁乡县职业 教育资源丰富，和产业结合较好，应发挥区域性的教育资源优势，以中高等职业院校为基础，以特色产业技工培训为目标发展成为支撑宁乡、面向长株潭的高等职业技术人才培养基地。另外，宁乡县城应提高各项社会服务设施和基础设施能力，提升城市品质，改善城市建设环境，完善城市服务功能，以增强县域综合服务职能。 目所在区域房地产市场现状与趋势分析 域房地产市场发展现状 （ 1）房地产开发投资情况 当前全县在册房地产开发企业 126 家， 111 家在宁乡县拿地或已运作项目，目前二级资质企业 3家，三级资质企业 54家。 全县房地产市场项目总用地规模 22443亩，已落实用地 12110亩，总建筑规模 ，总计划投资额 年市场有续建、新建、意向项目 82 个，开发建设项目 78 处（去年同期 76处多 2处）。其中跨年度续建 38 处，（上年同期 39 处）、续建新开工 29 处（上年同期 22处）、新开工项目 11处（上年同期 15处）。 当前运作情况 16 全年完成实物建设量 入 比增长 去年同期 元）；其中：跨年续建项目 38 处、完成建设 、实现投入 建新开发项目 29处、完成建设 、实现投入 元；新启动项目 11 个、完成建设 ，完成投入 （ 2）新建商品房供应情况 2014年 1 ，实现投入 比增长 去年同期投入 （ 3）新建商品房成交情况 2014 年一季度全县新建商品房网签累计 1906 套、 、比分别增涨 （ 4） 二手房成交情况 2014年一季度全县二手 房市场累计成交 182套、 、 交均价 2853 元 / ，同比上涨 2014 年房地产一、二级市场累计交易量之比为 1。 域房地产市 场发展趋势 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下， 2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点 新建商品房供应情况， 1 ，实现投入 比增长 去年同期投入 。 17 成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长 房地产开发投资额同比增长 价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依 然较大。 并且 近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在 100 万平米以上的 300 个样本项目统计发现，总规模接近 8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在 500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。 可以简单的将宁乡房地产市场整体的特点概括为商品房供销结构失衡、商品房价格相对稳定、商品房销售里提高和产品不断创新和升级。 边竞 争楼盘分析 周边竞争楼盘基本资料 项目 位置 项目基本情况 18 水岸星城 地址：长沙市宁乡县白马桥乡正农社区 项目已售，均价 6751元 / ；临近城市中心，交通便利； 开发商：长沙合盛房地产开发有限公司；占地 140亩，总建筑面积 20万 ；绿化率 30%；容积率 桂园 宁乡金洲新区金洲大道东 288号 均价 4500 元 / ， 占地面积： 2000000 ，建筑面积： ，绿化率 40%，容积率 2；物业费 2元； 规建 2万 商业街，目前 2000 社区超市已开业，并引入农家乐、干洗店、茶楼等 生活配套 铂金汉宫 宁乡县二环路与康宁路交汇处 占地面积 42235 ，绿化率 35%，最新报价 3763 元 / 目 势 （ 1）道路交通 临近宁乡白马桥汽车站以及沩江，交通便利且人流量大。 19 （ 2）消费人群 汽车站带来的高客流量以及自身集多功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善的商业服务功能，都吸引了一定的消费人群。 势 （ 1）商业氛围不浓 宁乡县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐 功能的购物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。 （ 2）资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。 （ 3）地理位置相对偏远 本项目 位于二环以外，地理位置相对偏远， 并且消费对象不广泛，因此 作为商业性写字楼有较大风险 。 遇 （ 1）周围环境因素 周围商业性写字楼极少，竞争性小；交通极大的便利性使得本项 20 目拥有极大的优势。 （ 2）社会因素 政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。此外，宁乡县经济持续快速增长的趋势和国民经济和生活水平的大幅度提高，为发展本项目奠定了坚实的基础。 胁 近年来，宁乡县周边地区都加快了大中型企业的发展，并且不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞 争力，无疑对本项目的发展构成有力的威胁。 品房销售价格分析与预测 本项目商品房销售价格采用市场比较法 结合长期趋势法 进行测算。 1. 一次评估 评估 设定 仁福财富中心 水岸星城 碧桂园山湖城一楼商铺 铂金汉宫 区位 15 9 9 10 8 周边 8 6 6 6 7 交通 15 9 10 8 8 价格 10 8 8 8 6 21 市场 10 7 8 8 8 规划 12 9 9 10 8 园林 10 7 8 9 8 物业 5 4 4 5 4 品牌 5 4 4 项目 10 9 9 9 8 合计 100 72 8 69 修正公式 参考项目修正均价 =本项目评估得分 /参考项目评估得分参考项目均价 修正过程： 水岸星城 72 6751=7079元 / 碧桂园山湖城 78 72 4500=4875元 / 铂金汉宫 69 72 3763=3606元 / 修正结果： （ 7079+4875+3606） /3=5187元 / 22 4 建设规模与建设方案 程概况 仁福财富中心开发项目位于宁乡 县白马桥乡仁村范围内，西临龙江路，东临为江，南北各临规划路，地理位置十分优越。项目中有商业中心，品牌 4s 店、餐饮、娱乐、会议中心、大型购物中心。有金融中心写字楼。项目规划用地地形平整，占地面积亩 。项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得他具有某些先天的、无可比拟的巨大优势 。 设内容、建设规模 本项目工程总建筑面积亩，城市道路布置层写字楼一栋层写字楼两栋层写字楼一 栋，层写字楼两栋栋四层金融中心和五层联建的酒店，总面积有平方米。 北面有大型购物中心裙房，南面有金融中心裙房，西面有品牌 4西南北通行，其中地下车库 23 建设主要以写字楼为主，并在一层负有品牌店裙房，大型购物中心裙房，金融中心裙房。负一楼有多个地下车库。 建设规模及每层面积分布表 主要功能 层高 建筑面积 写字楼 商业 10层一栋 12层一栋 15层一栋 20层两栋 娱乐，会议中心 商业 8 大型购 物中心 商业 3 品牌 4s 店裙楼 商业 3 金融中心裙楼 商业 4 地下停车坪 商业 1 设方案 宁乡仁福财富中心位于宁乡县白马桥乡仁福村范围内，地理位置十分优越 目规划用地平整，占地面积 筑总面积 多栋写字楼和裙楼组成，其中商业面积 库面积为 24 5 场址选择 目位置 仁 富财富中心项目位于宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江，南北各临规划路， 项目规划用地平整，临近白马大酒店和汽车站，配套良好，交通便捷， 地理位置十分优越 。 设条件 25 形地貌 宁乡县是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带，境内地貌有山地、丘岗、平原。 白马桥乡 属丘陵地带。西北有狮子山，冈峦起伏，地势较高；东南紧接沩江，平缓舒展，境内土地肥沃，气候温和。 候条件 宁乡地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温 16. 8 ，一月日平均 ，七月日平均 。年平均无霜期 274 天，年平均日照 时，境内雨水充足，年均降水量 米，年平均相对湿度 81%。 文地质 宁乡历史文化悠久，人文积淀深厚。县境内有沩水、乌江、楚江、靳江四条主要河流，地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。 政基础设施 该项目市政基础设施齐备，整个工程的交通、供电、通风、供水、排污、通讯等各方面均已到达施工场地 通条件 宁乡基础设施完善，硬件设施 良好。境内长（沙）石（门）铁路、长（沙）常（德）高速公路、国道 319 线纵贯东西，在建的洛（阳）湛（江）铁路 2005 年通车，连接南北，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达， 18 平方公里城区主干道布局井然；水 26 资源丰富，电力充足，通讯业发达。 筑材料供应条件 本项目开发建设过程中需要的原材料有：钢材、水泥、砂、石、环保砖等，其中钢材由外地运输过来，其余材料在当地均匀其生产的企业，可以就地取材。该地有丰富的水泥、砂、石资源，建材市场以及白马桥横宁 公路到粤宁路大量供应各种原材料。 址合理性分析 宁乡县拥 有绝佳的地理位置、浓郁的文化底蕴、富饶的自然资源、众多的旅游景点和优越的交通网络，这些有利的客观因素为宁乡的快速发展提供了必要的客观条件，吸引越来越多的人落户和投资宁乡，也在一定程度上促进了宁乡房地产业的飞速成长。宁乡仁富财富中心建设项目的地质条件稳定，适宜于本工程建设。 根据国家地震局、建设部 2001 年版中国地震动参数区划图（ GB 2001），该区域地震动峰值加速度 g=震烈度为 6 度。 27 6 工程建设方案 平面布置 制依据 （ 1）工程建设合同相关要求 （ 2）建筑总平面图 （ 3）工程建设部署、工程进度计划安排和工艺流程 （ 4）工程建设用地范围和水电源位置 目平面布置图 ； 28 （ 1）以人为本的原则 （ 2）可持续发展的原则 （ 3）适用、经济、简洁的原则 平面布置 建筑、道路（项目出入口的设置）、绿化和配套设施 建筑设计 筑设计依据 29 (1)建设工程质量管理条例 (国务院令第 279号 ) (2)民用建筑设计通则（ 0352 计的原则 （ 1）服从城市总体规划和地区性规划，做好三个效益的辩证统一。 （ 2）按国家和地方政府制定的有关法规、规范、规定、条例办事。 （ 3）结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下，按照最经济的原则进行全面控制。 （ 4）遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位。 （ 5）本设计要求及标准均采用建筑标高系统；即：楼层标高 面设计 （ 1）风格方面：本项目主要是 写字楼，在风格上就要高端。 （ 2） 色彩方面：商务楼的色彩相对 丰富一些，造成热闹、繁华、活跃的感觉， 各类建筑的色彩搭配，应和谐协调 ， 这样在夜景灯光的照射下，才能得到较好总体夜景效果。 （ 3）体量方面：主从分明，以陪衬求统一。 面设计 开间： 4米，多为 8 12米 进深： 10米，多为 12 15米，一般 25米 开间进深比：多为 1： 般 1： 5 层高： 6 7米为佳 30 构设计 设计依据 建筑结构荷载规范 建筑结构可靠度设计统一标准 混凝土结构设计规范 建筑抗震设防分类标准 建筑抗震设计规范 0011 建筑地基基础设计规范 建筑桩基技术规范 砌体结构设计规范 构设计荷载 基本 风压值： W=本雪压值： W=结构设计 (1)结构选型： 为剪力墙结构和框架结构 (2)基础选型 ：采用嵌岩桩基础或嵌岩条形基础，如果持力层较浅裙房住采用独立基础 震设计 设计使用年限： 60年； 结构安全等级：一级； 抗震设防类别：标准设防类； 抗震设防烈度： 6度； 31 设计基本地震加速度： 计特征周期值： 配电工程 据 民用建筑电气设计规范（ 16 供配电系统设计规范（ 建筑照明设计标准（ 建筑防雷设计标准（ 通用用电设备配电设计规范（ (1)本项目建筑物内各用电设施设备的供配电； (2)本项目建筑物内的电气照明； (3)本项目建筑物内的防雷接地系统。 电负荷预测 民用建筑的电力负荷计算，基本上都采用单位指标法。需用系数法以及负荷密度法。负荷密度法主要适用于规划设计。方案设计阶段可采用单位指标法确定变压器的容量和 台数 ,电负荷预测 如下： 项目名称 建筑面积（ ） 用电设备 单位耗电量（ W/ ） 日使用小时数（ h） 全年使用天数（天） 同时使用率（） 全年耗电量（ 写字楼 96370 电脑、照明及其他 50 10 365 80% 1407 32 商业 105102 60 12 365 80% 下车库 83260 10 24 365 80% 动力设备控制及配电系统设计 （参见供配电系统设计规范） 设备间、设备类型、配电方式、电缆种类、线路选择等 明系统设计 （参见建筑设计照明标准） 照明配电方式、照度 (第五章 )、照明设备、应急照明设置、照明线缆类型等； 雷与接地系统设计 （参见建筑防雷设计标准） 确定防雷类别，提出对应防雷措施 电工程 计依据 （ 1）综合布线系统工程验收规范（ （ 2 ） 城 市 住 宅 区 及 办 公 楼 电 话 通 讯 设 施 设 计 标 准 （ 2008; （ 3）智能建筑设计标准（ 50314 （ 4）火灾自动报警系统设计规范（ （ 5）建设单位有关要求及当地相关政府部门有关规定。 计范围 (1)电话通信系统； (2)有线电视系统； (3)智能化系统； (4)防盗与火灾系统 33 排水工程 计依据 室外给水设计规范 室外排水设计规范 建筑给水排水设计规范 高层民用建筑设计防火规范 自动喷水灭火系统设计规范 6850084汽车库、修车库、停车场设计防火规范 建筑灭火器配置设计规范 设计范围 (1)本项目建筑室内外给水系统 (2)本项目建筑室内外排水系统 (3)本项目消防给水系统 水设计 (1)水源：市政给水管网 (2)用水量： 序号 分类 用水单位 用 水 指标 使用时间 时变系数 最高用水量 最大时用水量 全年使用天数 同时使用率 全年用水量 1 写字楼用水 100000 3 人班 10 2 100 20 249 80 19920 2 商场用水 3500 顾客 /次 12 2 42 7 365 80 12264 34 3 绿化用水 18486,1 次 1 0 100 道路用水 2 0 100 3)给水管网 ： 给水管网系统主要有统一给水管网系统、多水源给水管网系统和不同输水方式的给水管网系统三种类型。 （ 4） 给水设备：消防给水设备（主要用于消防用途的给水设备） 、生产给备（主要用于生产用途的给水设备）、污水处理给水设备（用于污水处理用途的给水设备）、其他（设备用于双模工矿企业生产用水的给水设备）。 水设计 (1)污水量计算 按最大日生活用水量的一定比例计算 (2)雨水量计算 q F/100 雨水设计流量（ L/s） 径流系数 q 降雨强度（ L/） F 汇水面积（ ） (3)排水设计 雨污分流方式、 流向、排水管材等 气工程 计依据 35 城市天然气的年用气量参考表 气工程设计 (1)气源：市政天然气主干管网 (2)用气量： 用气量 项目名称 用气量指标（ 人） 用户量 年耗热量（ 天然气平均低位发热量（ ） 年耗气量（ N） 酒店燃气 9000 元 (3)管材及敷设方式： 埋地敷设，架空敷设。 防工程 设计依据 建筑设计防火 规范（ 建筑灭火器配置设计规范（ 建筑消防设计 设备消防设计 (1)给水消防系统：供水方式、设施设备、道路设计 (2)电气消防系统：设施设备、布置方式 道路绿化工程 本项目 景观设计着重强调环境舒适，旨在为该写字楼提供一个舒 36 适高档的环境优美的场所，同时，该地块上建有公寓式酒店，吸引部分城市白领和金领空暇时间前来度假。酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅，卧式和厨房 ，具备较大的空间，以及比较个人的环境和家居化的家具，从而增添了家的味道。而不一定追求气势。同时配有一定面积的商业给居住在该地块的居民提供便捷的生活购物场所。 项目 景观强调舒适，自然园林风格。结合城市公共空间的要求，小区景观由外到内，自然过渡。 37 7 节能方案 目合理用能标准和节能设计规范 目合理用能标准 （ 1）合理用电标准 用电名称 用电指标（ W/ ） 备注 写字楼 30 商业 40 汽车库 8 （ 2）合理用水标准 表 7项目的合理用水标准 序号 分类 单位 最高 日用水量定额 小时变化系数 使用时间 1 写字楼生活用水 L/人 30 10h 38 2 商场用水 L/顾客 1 12h 3 绿化用水 L/ _ 1 道路用水 L/ _ 2 3）合理用气标准 根据城市天然气的年用气量，酒店类 用气量指标为 807210874 座年 )。 设计依据 中华人民共和国节约能源法； 民用建筑节能条例（国务院令第 530 号）； 国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28 号）； 国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发 200715 号） 中国节能技术政策大纲（国家发展改革委 2006 年 12 月） 国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资 20062787 号） 建筑照明设计标准（ 民用建筑电气设计规范（ 16 建筑给排水设计规范（ 目能源消耗种类和数量及能源使用分布情况 目能耗指标及计算 39 项目使用的能源种类有电力、热力和柴油。其中电力主要用于满足照明、动力、通信系统等；热力主要由热交换站提供；柴油主要用于柴油发电机组，以备电网电力不足限电情况或其他不可预见特殊情况下，保证电力供应。 项目 水源接自市政自水管网 。 耗分析 年能耗量 能源种类 计量单位 年需要实物 参考折标系数 年能耗量（ t） 电 万 h 万 m3 万 目年能耗能总量 位投资能耗（吨标准煤 /万元） 能措施 艺与设备节能 建筑立面、材料等方面的设计，尽量以通常的构件和材料去构筑建筑，去掉多余的装饰，简洁化 选址节能 本项目 整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，可利用场地的高差，架空部分建筑，修建地下停车场，同时降低建筑成本。 图节能 项目场区功能分区，工艺流程的全过程布置，能源供应设施位置选择，场区内 部交通道路系统设计，出入口的设置与外部交通的衔接，物流组织，竖向高程设计等； 40 建筑节能 根据项目所在地区的气候条件，建筑物采取南北朝向，条形结构。 围护结构的节能 关键在于采用新材料、新技术，提高门窗、墙体和屋顶的保温性能。 门窗节能 ：采用保温和气密性门窗；合理的开窗位置和墙比；节能门窗 有良好的隔热保温性能，具有较好效果的节能门窗主要有：塑料门窗、铝木复合门窗、玻璃钢门窗，以及采用发展注胶热冷桥技术。 墙体节 能： 采用空心砖及其复合墙技术。复合墙的做法：内保温，将绝热材料在外墙内施工简易，目前应用较 广泛 ； 外保温，将绝热材料复合在承重墙外侧，这样稳定性好，可避免冷桥，居住较舒适，但外保温要经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭 ， 中间保温，将绝热材料设在外墙中间，可取得良好的保温性，但要填充密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉接 。 屋面节能 ： 屋面保温材料应选择密度小，导热系数低，且吸水率低的材料。屋面采用岩棉板，有效地改善了