江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目可行性研究报告

1 江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目 总 论 目基本情况 目名称： 江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目 设性质： 新建 目业主： 设地址： 重庆市渝北 鱼复工业园区鱼嘴 镇， 控规 3及 3 地块 。用地南临石河清水库。 设规模及建设内容 项目总占地 107082 平方米，项目 净用 地 107082 平方米 ， 总建筑面积为 386112 平方米。主要建设内容包括 住宅 291263 平方米（含 建筑面积 50方米 ， 3331 套 ），商业用房、 1 个幼儿园 ， 体育设施 方米等 配套设施，地下车库及设备用房 43450平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。 目总投资 项目 提供 公租房 住宅 291263平方米 ， 2743套； 廉租房 住宅 3331 套。 总投资 中建安工程费用 元，占总投 2 资的 工程建设其他费用 元，占总投资的 预备费 元，占总投资的 建设期利息 总投资的 平均单位 综合造价 3386 元 /平方米。 不含配套费、人防费、规划综合费后项目总投资为 元，平均单位综合造价为 3045 元 /平方米。 其中廉租房部分总投资 括工程费用 元，工程建设其他费用 元，预备费用 元。 金筹措 本项目总投资为 130738 万元，资金来源为： （ 1）申请国家廉租房专项建设资金 6329 万元； （ 2）项目业主自筹（市级财政资金补贴） 54809 万元； （ 3）商业银行贷款 69600 万元。 廉租房总投资部分 38544万元 ,资金来源为 : （ 1）申请国家廉租房专项建设资金 6329 万元； （ 2）项目业主自筹（市级财政资金补贴） 32215 万元。 建设年限 建设时间为 2011 年 6 月 2013 年 4月，全部工期为 22 个月。 目业主简介 重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司为两江集团全资子公 3 司，注册资金贰亿元人民币。其经营范围是两江工业开发区内公租房的投资、建设、供应、租赁管理 及资产处置等。重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司暂设有综合管理部、投资发展部等两个部门，核定人员编制 10 名。大力推进两江新区公租房建设和发展，提供品质优良的公租房和优质的管理服务，进一步推动以民生为导向的开发建设是重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的重要任务之一。 制依据 1. 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发200724 号 ) 2. 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010 10 号）； 3. 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国发 2010 4号）； 4. 关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 2010 87 号）； 5. 重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知（渝府发 2010 61 号）； 6. 关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知（渝财建 2010 483 号）； 7. 重庆市国土房管局关于印发重庆市公共租赁住房管理实施细则的通知（渝国土房管局 2011 9号）； 8. 重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知 4 9. 重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见 （渝府发 2007 136号） 10. 投资项目可行性研究指南（ 2002 年）； 11. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 12. 项目业主提供的其他资料。 究内容 1. 项目建设背景与必要性； 2. 重庆市公租房现状和发展研究； 3. 项目建设规模和内容； 4. 建设方案设计； 5. 环境保护和节能分析； 6. 组织机构及管理模式； 7. 实施计划及招标方案； 8. 投资估算和资金筹措方案； 9. 测算项目的经济效益； 行社会评价。 究结论 近年，国家大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等 “ 夹心人群 ” 的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。通 过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过 “ 廉租房 ” 、 5 “ 经济适用房 ” 、 “ 限价房 ” 、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。 本项目总占地 107082 平方米，建筑面积为 386112 平方米， 其中住宅 291263 平方米（含 建筑面积 50方米 ，3331 套 ），总投资 元，建成后将为主城区中低收入人群提供大量保障性住房 6074 套，受惠人群 14800 余人 。各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。 综上所述，本项目的建设是必要 的，也是可行的。 要经济技术指标 表 1要经济技术指标表 鱼嘴公租房综合技术经济指标一览表 总指标 项目 计算单位 数值 备注 总用地面积 07082 204 亩 其中：建设用地 07082 居住户 (套 )数 户 6074 其中：公租房公寓 624 套 居住人数 人 14823 总建筑面积 86112 一、按功能性质划分 6 1)住宅建筑面积 91263 其中：公租房公寓部分 6000 2)公建（商业）建筑面积 5657 其中包括农贸市场和超市 其中：公租房公寓部分的集中商业 1050 3)其他配套建筑面积 9192 其中：社区居委会建筑及社区活动用房 26 按每 100 户 15 平米计算（ 物管用房建筑面积 456 按住宅总建筑面积 5计算（ 幼儿园建筑面积 000 12 班（千人 23 生）每班 30 人 文化站 50 消防控制 室 20 公厕建筑面积 0 门卫及其它 0 车库面积及设备用房建筑面积 3450 4)架空层建筑面积 二、按地上地下划分 (1)地上建筑面积 42662 (2)地下建筑面积 3450 其中：车库建筑面积 1050 设备用房及其他面积 400 三、计入容积率建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 总停车位 辆 1220 注：商业、办公停车按 00建筑面积（辆） 地面停车 辆 120 住宅停车按 00建筑面积（辆） 地下停车 辆 1100 规划总停车量辆 1 总投资 万元 其中：建安工程费 万元 占总投资的 工程建设其它费用 万元 占总投资的 基本预备费 万元 占总投资的 建设期利息 万元 占总投资的 2 资金筹措 万元 117,796 其中：财政专项资金 万元 6,329 占总投资的 7 1 总投资 万元 项目资本金 万元 48,168 占总投资的 银行贷款 万元 63,300 占总投资的 8 中冶赛迪工程技术股份有限公司 2 项目建设的背景、必要性及有利条件 目建设的背景 当前，房地产业发展迅速，房地产 开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。房地产业的发展，对拉动投资增长、改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用。由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多 。 其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。近年来，中国 持了 9%以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。 随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患 。 “ 衣、食、住、行 ” 是人类的基本生存需要，而 “ 住 ” 是其中最基本和重要的一个，只有住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。 正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了一系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。主要从两方面入手：一是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房；二是加大保障性住房的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求， 这主要是通过向底层人群提供经济适用房和廉 9 中冶赛迪工程技术股份有限公司 租房，为中低层人群提供公租房两个途径。 2010年以前，重庆就已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、公寓等 5 种方式的保障性住房格局。但是，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等 “ 夹心层 ” 群体并不在此列，这得到了重庆市委和市政府的高度的关注。 2010 年伊始，重庆市在内地城市率先大规模建设城市公租房，并正式出台公共租赁房保障性住房的相关政策，以有效解决这一群体的住房问题。 项目所在区域为重庆两江新区鱼复工业园区。重庆两江新区是继上海浦 东新区和天津滨海新区后的第三个国家级新区。鱼复工业园位于江北区东部，由两江新区和江北区共同出资开发，包括江北区的唐家沱街道、鱼嘴镇和复盛镇，规划建设用地 60 万平方公里。鱼复工业园是西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地，也是两江新区工业发展的先行启动区和集中展示区。鱼复工业园区将主要构建以下四大产业：汽车整车、发动机及零配件产业；轨道交通车辆制造产业；大型装备制造产业；现代物流产业。鱼复工业园区今后每年都将会为大量的 大学毕业生 、 外来工作人员 、 农民工 提供众多的就业 机会，公租房的建设将会为此类人群解决 人类 “ 衣、食、住、行 ” 基本生存 中 最基本和重要的一个需 求 “ 住 ” 。 住的问题解决了， 人们才可能安心的工作和生活 ，这也是社会稳定 、 和谐 发展 的前提和基础。 10 中冶赛迪工程技术股份有限公司 目建设的必要性 构建社会主义和谐社会的重要内容 我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，而构建社会主义和谐社会是党的十七大提出的经济社会发展的重要目标，就要求政府必须解决好关系人民群众切身利益问题，更加注重经济社会协调发展，更加注重社会公平。现阶段政府急需解决的热点问题之一就是如何使城镇中低收入群 体安居的问题。 2010年 6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，这是深化我国住房制度改革的一件大事。 因此，为城市中低收入家庭提供相对便宜的城市公共租赁住房及廉租房，改善其居住条件，逐步提高其居住水平，是构建和谐社会的需要。 完善房地产市场的需要 我国房地产供应结构单一，房地产价格不断攀升，这种状况的进一步发展，极易使房地产业产生 “ 泡沫 ” ，从而影响整个国民经济的发展。因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必 要启动并规范保障性住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。 大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类中低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多中低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格取得住房使用权；中低收入群体中有相当比重的人群 11 中冶赛迪工程技术股份有限公司 职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行 的附加成本；部分住房困难的中低收入群体是刚进入社会的毕业生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁住房市场是非常必要的。 满足城市中低收入人群住房的需求 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。 2010年，七部委联合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087 号）明确指出， “ 大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 ” 重庆全市辖 40 个区县，总人数逾 3000 万，因此，这样一个人口众多、辖区范围广的城市，如何处理好在城市化快速进程中，居民住房这一越来越突出的矛盾，特别是中低收入家庭的住房问题直观重要。因此，结合中央指导意见，重庆市结合本市 实际情况，加强公共租赁房的建设，增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有效解决城市中低收入 12 中冶赛迪工程技术股份有限公司 家庭的住房问题。 落实重庆市城乡统筹发展的需要 胡锦涛同志在 2003年初中央农村经济工作会议上的讲话提出：必须“ 把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重，放在更加突出的位置 ” 。农村城镇化是 “ 三农 ” 问题中的重要内容，是城乡统筹发展的重要举措，推动农村城镇化，促进城乡统筹发展，就必须在加大乡镇基础设施投入等方面入手，解决好农村城镇化所带来的住房紧张问题，就必须做好保障性住房工程的建设工作。 重庆作为全国城乡 统筹试验区，国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见（国发 2009 3 号）中明确指出， “ 要站在全局和战略的高度，充分认识加快重庆市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把重庆市改革发展推向新阶段 ” 。 通过城市公租房的建设，可以为大量进城务工的农民们提供舒适的居住环境，加大我市城乡统筹力度。 提高重庆城市形象的需要 2010年以来，重庆市委、市政府高度重视和大力支持，下大决心，投入大量资金，大力加大加快全市特别是城区公租房建设，并且取消了户籍限制，把受益人群范围扩大至新的大学毕业生和从农村、外地迁移到这个城市来工作的群体，因此， 重庆所实施和推行的公租房政策，不仅将成房价 “ 稳定器 ” ，房市 “ 缓冲器 ” ，是一项实实在在的民生德政工程，更重要的是，彻底打破了户籍壁垒，把民意当作第一信号。同时，在全国范围这一率先举措，也对其它城市的公租房建设有借鉴意义。 13 中冶赛迪工程技术股份有限公司 3 公租房现状与发展分析 租房概述 公共租赁房，就是解决新夹心层群体住房困难的一个产品，是继经济适用房、限价房、廉租房之后面向中低收入住房困难家庭等群体的解困房。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业 职工出租，包括一些新的大学毕业生 ，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。 公租房概念的提出，现实意义在于帮助中低收入人群解决住房难的问题，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向 “ 非低收入群体 ” 着力的理念转变。 国公租房形势分析 国公租房形势发展分析 2007 年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房 “ 探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题 ” 。 “ 新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。 ” 政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。 据媒体万人调查显示， 人支持公共租赁房在全国推广，人认为公共租赁房为青年提供了新选择，可以缓解住房紧张；人认为租房是 “ 不想当 房奴 的人的必然选择 ” 。超过三分之一的人认为公共租赁住房 “ 会让更多人租房而不买房 ” 。 2010 年 6 月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布关 于加快发展公共租赁住房的指导意见，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还 14 中冶赛迪工程技术股份有限公司 各自拨付 10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。 2010年底，中央经济工作会议在部署 2011 年工作时明确提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。 2011 年初，住房和城乡建设部宣布：今年全国保障房将建 1000万套，相比 2010 年的 590 万套，增长 70%，保障房建设规模创历年之最。 配合中央的要求，各地也纷纷亮出 2011 年加快保障房建设的计划与措施。重庆自 2010 年开始就已积极展开公租房大规模建设，计划 3年内完成建设 4000 万平方米公共租赁房的目标；上海计划建设和筹措保障性住房 1500 万平方米，动迁安居房 800 万平方米和公租房 200 万平方米；陕西将新建廉租房 套、公共租赁住房 套、棚户区高在 14 万套、农村危房改造 7 万户。厦门、深圳、北京、天津也都开始推动这项工作。 国公租房发展存在问题 从以往住房保障制度实施情况包括具体的数据来看，资金和监审是保障性住房建设的普 遍难题，由于公共租赁房的供应对象更广泛，建设任务大，面临的问题就更为严峻。主要来自于以下几个方面： 1建设资金来源中断或供应不足，导致项目工期拖期甚至被迫终止，利率变化导致融资成本增加。 2维护成本较高，政府后续补贴较多。公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。 15 中冶赛迪工程技术股份有限公司 3准入时的资质审核和退出机制。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股 票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。退出的困境在于，当承租家庭不符合承租条件时，如何让他们退出房屋。 庆公租房形势分析 庆公租房形势发展分析 近两年，重庆加大了建设公共租赁房的决心和步伐，从 2010 年初重庆首个公租房项目鸳鸯平区的 “ 民心佳园 ” 正式破土动工以来， 现已部分入住， 大竹林、华岩、西永、蔡家、茶园等多个主城以及区县公共租赁房项目也相继展开开工建设。截止 2010 年底，重庆市公租房建设已开工面积达 1300 万平方米。至此，重庆开创了全国各省市大规模建设公租房的先河，建立起 “ 低端有保障、中 端有支撑、高端有约束 ” 的住房供应体系，并从制度和政策上对公共租赁房建设制度和政策有所创新和发展，成为国内公租房建设的范例，被国内经济学家李稻葵和郎咸平的总结为： “ 中国住房改革的里程碑 ” 、 “ 第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。 ” 据测算，重庆主城 670 万常住人口，扣减历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，加上城市扩容新增的住房保障需求，至少有 150 万人需要公共租赁住房，约 3000 万平方米的建设体量。重庆据此考虑逐年的建设进度。郊区，以收购和改建为主。未来十年，重庆将步入城镇化加速发展期，中小 城市将成为承接农村人口转移的重要载体。重庆在 8 个重点郊区区县开展公共租赁住房建设，通过住房保障政策合理引导农民工定向定居，既符合农民工的愿望和实际能力，还可以最大限度地减少农民工的盲目流动。同时，建设的形式不再拘泥于新建，而是针对郊区区县空置房较多的实际，通过大规模收购空置房源，实现 16 中冶赛迪工程技术股份有限公司 闲置资源的优化配置，也可减轻区县财力的负担。 庆公租房特点 1. 至 2012 年，重庆公租房建设总量达 4000 万平方米：此规模堪称全国之最， 4000 万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量； 2. “ 以国有资产经营 收益（主要是土地增值收益），反哺社会公共事业投资 ” ：重庆公租房土地供应主要来源于政府， 3 万亩土地 “ 零地价 ” 供应，按照土地保守作价，这部分价值也超过 1000 亿元，即超过了重庆市 2010 年一年的土地出让金总额（约 900多亿元）。此外，公租房建设资金主要来源于五个方面，一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让收益的 5%用于公租房建设），争取解决大致 30%的成本。二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。三是通过公租房建成后的租金收益，去覆盖银行的贷款利息 ，实现现金流平衡。四是每个公租房项目中大致都会配有 10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有 8家银行与重庆公租房项目签订了总计约 160 亿元的意向性贷款。 3. 准入机制完善合理，真正实现保障性住房的全覆盖：一是打破户籍 “ 藩篱 ” 。重庆市公共租赁住房管理暂行办法规定：凡年满 18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于 13 平方米的本市 住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的 “ 传统 ” ，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工 17 中冶赛迪工程技术股份有限公司 人员落户的后顾之忧。二是合理把握收入标准。目前重庆确定申请公租房的收入标准是：单身人士月收入 2000 元以下、家庭月收入 3000 元以下。上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。由于公共租赁住房每平方米月租金 10 元左右，只相当于同类商品房市场租金的 60%，意味着符合条件的个人或家庭 住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的 15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。 4. 全面考虑公租房建设规划，避免贫民窟等负面社会现象的出现：当前，重庆的公租房建设实行商品房、公租房无差别的 “ 混建 ” 模式，高标准、高品质规划建设。一方面，在布局上，公租房一般布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区，容积率约，完全参照商业楼盘的标准，配套 学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。另一方面，主城区公租房均布局在一、二环线之间规划的个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理与服务，消除住户家庭收入高低所造成的心理落差，避免社会阶层隔离和形成城市 “ 贫民窟 ” 。 18 中冶赛迪工程技术股份有限公司 4 建设规模及内容 根据规划部门下发的用地条件，本项目总用地规模 顷，容积率不大于 筑密度不大于 35%，绿地率不小于 30%，容积率计算面积不超过 平方米。 项目总占地 107082平 方米，项目 净用 地 107082 平方米 ， 总建筑面积为 386112 平方米。主要建设内容包括 住宅 291263平方米（含 建筑面积 50方米 ， 3331 套 ），商业用房、 1 个幼儿园 ， 体育设施 下车库及设备用房 43450平方米等土建工程。 除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。 参照重庆市城乡规划公共服务设施规划导则 20007年 12月（试行），幼儿园按 23 生 /千人计，本项目需接纳幼儿园适龄儿童23000=341 人，每班按 30要设置 按 12 班设置。小学按 66 生 /千人计，本项目需接纳小学生66000=978 人，每班按 45计算，需要设置 左右，现邻项目用地西南区域已设置有一个 48 班的小学，满足本项目的小学配套服务，本项目不再单独设置小学。 商业用房 、物管、社区用房、小学及幼儿园等配套用房面积大致按住宅面积的 15%取值，保证对本项目的配套服务的舒适性，同时，商业设置还可服务周 边区域的居住人群。 19 中冶赛迪工程技术股份有限公司 公租房室内装修为普通装修标准，参照重庆市保障性住房装修设计标准 行。住宅户内客厅及卧室地面为 600化砖，墙面为乳胶漆，踢脚线为 100高玻化砖，顶棚为乳胶漆；厨房、卫生间、阳台地面为 300房、卫生间墙面为 200砖，顶棚为 300合金扣板吊顶；阳台外墙及顶棚为外墙漆，踢脚线为 100 防滑砖。住宅单元首层入口门厅地面为防滑玻化砖；墙面为玻化砖，局部为乳胶漆；标准层电梯厅及公共走道为防滑玻化砖地面，乳胶漆外墙，花岗石电梯 门套，硅钙板吊顶，玻化砖踢脚线。 20 中冶赛迪工程技术股份有限公司 5 建设地址及建设条件 设地址 江北复盛鱼嘴房项目位于 重庆市渝北 鱼复工业园区鱼嘴 镇， 控规3 及 3地块。规划的轻轨 15 号线 在 用地 附近 经过 ，用地西侧为规划的轻轨 15号线 鱼嘴北路站，用地北侧为渝宜高速公路 3地块西北侧紧邻槽眼水库。 图 5目区位图 21 中冶赛迪工程技术股份有限公司 设条件 然条件 项目所在地冬暖春早，夏多伏旱。春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均， 5、 9 两月为雨量高峰期， 8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发 及蒸腾量大，伏旱频繁，有 “ 十年九旱 ” 之称。冬季平均气温 氏度， 1月温度最低，极低温度为零下 氏度。 1温度：全区年平均温度为 氏度，年总积温平均 平均最高气温为 低 极端最 22 中冶赛迪工程技术股份有限公司 高气温为 氏度，极端最低气温为零下 氏度。 2降水：全区多年平均降雨量为 水量最多年 少年 米。 95%的年份在 1000毫米以上。常年年际变化较小，月际变化较大。夏季（ 4 9 月）雨量集中，多雷阵雨，并多为大雨或暴雨，季平均降水量 米，占年平均降水量的 冬季降水量最少，平均 占平均量的 6%。 5 月到 7 月上旬，为初夏雨季和梅雨天气过程， 5 到 9 月汛期内的一日降水量，可达 100 200毫米 3日照：日照时数周年变化显著，盛夏 7、 8 两月光照最充足， 8月份日照时数最多，多年平均值 时；初春和秋冬二季日照均偏少， 10月到次年 3月，各月多年平均日照时数均在 100小时以下。各月平均日照百分率最高为 8 月 75%，其变化幅度为 30 79%；最低为 12 月13%，其变化幅度为 1 32%。 4风、云：年平均风速为每秒 东北风、西北风和东风三个风向较多，风速也较大。年均云量 春两季多高于地面 1500米以上的高积云和层积云；夏季多高于地面 500 800 米的雷雨云。 用地南临石河清水库 ,用地地坪均高于水平面 。项目地水文地质条件简单。 通条件 江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目位于 重庆市渝北 鱼复工业园区鱼嘴 镇， 规划的轻轨 15 号线 在 用地 附近 经过 ，用地西侧为规划的轻轨15 号线 鱼嘴北路站，用地北侧为渝宜高速公路 北收费站，用地四 23 中冶赛迪工程技术股份有限公司 周均临市政规划道路。 他 配套条件 拟建场地的电力、电信、天燃气、给水、闭路电视等基础设施有待完善，完善后为项目建设创造良好的市政基础设施条件。 24 中冶赛迪工程技术股份有限公司 6 建设方案 计依据 1重庆市城市规划管理技术规定 （ 2006年版） 2工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 3高层民用建筑设计防火规范（ 95） 2005 年版 4建筑设计防火规范（ 2006） 5重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范（ 031 6城市居住区规划设计规范（ 50180 93） 7汽车库建筑 设计规范（ 98） 8汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 97） 9城市道路和建筑无障碍设计规范（ 2001） 10商店建筑设计规范（ 88） 11 托儿所、幼儿园建筑设计规范 （ 9 87） 12住宅设计规范（ 1999） 13住宅建筑规范（ 14重庆小套型住宅设计规范 5民用建筑设计通则（ 划设计 划原则 1. 在规划 中贯穿 “ 以人为本 ” 的指导思想，处处关爱居民生活，充分考虑居民的行为特征和需求。 25 中冶赛迪工程技术股份有限公司 2. 充分考虑公租房的特点，创造多个开放空间，形成小社会，相成特色住宅区设计。 3. 充分考虑住宅的朝向和通风，使之符合当地气候特点。 4. 充分利用小区内部地形，形成有特色的景观空间，创造最舒适健康的居住环境。 5. 设计应用先进技术手段，建立全方位智能化社区管理服务系统。积极应用新材料、新技术，提高住宅科技含量，倡导节能及无障碍设计，创造人性化的居住空间。 6. 积极合理采用新材料、新技术，以达到先进合理、经济安全、卫生的要求。 划布局 1. 充 分解读总体规划关于 “ 以人为本 ” 的设计思想， “ 人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映 ” 的设计宗旨， “ 开放、人文、健康、运动 ” 的设计主题。 2. 在总体布局上注重生态环境质量、利用山水园林绿化系统为住户提供休闲、活动交往的生活空间。 小区结构清晰、功能分区明确。小区合理组织人流、物流、内外交通简捷、通畅互不干扰。小区道路组织分级明确，适当设置主次出入口，使之符合城市人流方向、满足通行、消防、救护的要求。 3. 本着 “ 人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映 ” 的设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区 环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地 26 中冶赛迪工程技术股份有限公司 域特色的多层次的建筑空间效果。 4. 建筑布置及道路和竖向规划充分考虑住区和商业的关系，在适度挖 方的情况下，获得最佳的生活场地和商业关系。 5. 社区整体布局以高层塔楼为主， 以现有场地的地形地貌为出发点，营造特色环境，建立生态式园林社区。建筑空间在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。 路交通规划 道路交通规划的原则是：以人为本，确保人们的出行便捷、舒适、安全。道路规划充分利用场地地形变化，以保证住户的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体 性、多层次性的要求。每个地块设置两个汽车入口。住宅入口结合城市空间关系，有机设置。 地规划 让建筑融入环境，以显山露水作为环境和景观设计的理念，更能显示建筑与环境共生，人与自然和谐共存的意境。在大庭院中构筑小环境，既保证小区整体空间与城市环境的协调，又关注人的主观感受对小环境的精神需求。 整个小区内的绿化设计，基本构想是点、线、面相结合，沿区内道路两侧是行道树、矮树墙、局部点栽高大的乔木群；房前屋后面积较大的空地，主要栽植高大的乔木，兼种灌木丛，并辅以草坪、花卉；各围合空间及硬质铺广场的适当部位点栽乔木。 在绿化方式上采用平面、立体绿化浑然一体的思路，给小区增添了回归自然的氛围，整个小区犹如山水园林画卷、生机盎然。 27 中冶赛迪工程技术股份有限公司 根据本项目用地地形、植被、景观现状、注重生态保护，结合总平面设计和建筑单体设计的设计情况， 绿地率 建配套规划 项目在人流出行密集 的商业区域 形成主要的广场，形成整个社区的主要商业配套中心，在其他社区的每个主团，分别设计了小型的商业 网点 及社区商业，其他 车库、物管用房、社区活动用房、居委会、体育活动设施等 配套严格按控规的要求及居住区规范设计。用地中总共设计了一 个 12 班的幼儿园，充分满足服 务半径。 图 6套分析 向规划 用地中高差较大，设计中充分利用现状地形，适度挖方，解决车库与建筑高差关系，满足商业与住宅高差关系。以达到项目的经济性、合理性和可行性。 在竖向设计上，在充分踏勘现场的基础上，熟悉地形地貌，掌握地 28 中冶赛迪工程技术股份有限公司 块及周边现状道路与城市规划道路的设置情况，通过确定合理的各栋建筑的首层标高，减少土石方工程量，利用地形高差解决车库和用房，以及社区活动用房和物业管理用房。 筑设计 体设计 站在城市的角度去思考建筑，采用大手笔，大写意的意境，注重大比例，大尺度将建筑与文化，建筑与城市， 建筑与空间完美的结合在一起。 住宅以 暖 灰调风格为主，强调简洁的体量组合，并突出现代的材料和现代的构造技术，同时在人视点引入地方建筑的特色，立面色彩采用暖 灰色为主色调，在竖向上作体量划合，结合体量的高低错落，以达到具有鲜明个性的现代建筑群体形象。 户型设计中精心推敲户型尺度，在满足功能使用要求的前提下，尽力减少不必要的面积。单体设计中充分考虑了外部景观条件，所有户型均有良好的朝向，各功能房间均方正实用，便于家俱布置，户型设计合理紧凑，明厨明卫，功能分区明确。 商业街平面设计灵活，更具有实用性和灵活性，同时使商 业街在尺度上更宜人，更丰富。商业街的设计延续高层建筑简略、明快、流畅的设计风格，并结合传统建筑的风格形成活泼丰富的商业空间。 筑设计 1. 平面设计 29 中冶赛迪工程技术股份有限公司 户型上以单间配套、 两 室一厅为主，户型套型面积在 35 65 平方米之间，为不同的租赁户提供合适的产品。 2. 交通组织设计及物流分析 本小区全为高层住宅，标准层 12 每单元住宅设有 3电梯， 其中一部为消防电梯，每台电梯载客量不超过 350人。 一类高层住宅设 两部防烟楼梯间 ，住宅室内外高差 一般考虑 300 3. 剖面设计 住宅层高为 3 米，商业布置结合地 形，层高在 建筑总高均不超过 100 米。 4. 无障碍设计 本小区按无障碍设计的要求进行设计，高层建筑的楼栋出入口处按规范设置残疾人坡道。高层住宅楼每层均设有客用电梯，大楼在建筑入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道等部位作无障碍设计。入口 坡道不大于 1/12，坡道宽度不小于 在小区中部公共绿地中设有盲道。 构设计 程设计的主要依据 1. 业主提供的地形图 2. 建筑平面图、建筑单体平面图 3. 现行国家规范、规程及地方标准 4. 建筑 工程 抗震设防分类标准 0223 30 中冶赛迪工程技术股份有限公司 5. 建筑结构 荷载规范 0009006 年版） 6. 建筑抗震设计规范 0011. 混凝土结构设计规范 0010. 高层建筑混凝土结构技术规程 . 砌体结构设计规范 00030. 建筑地基基础设计规范； 00071. 建筑桩基技术规范 4 12. 重庆 地区 建筑地基基础 设计 规范 0/5001 然条件 基本风压： 平方米（高度小于 60米 ) 平方米（高度 不小于 60 米 ) 地面粗糙度类别： 雪压、地基土的冻胀：无 地震基本烈度 6 ；地震设防烈度：小学幼儿园为 7 ，其余建筑为6 ；设计地震分组：第一组；设计基本地震加速度：小学幼儿园为 余建筑为 计原则 在严格遵守国家现行规范及满足各项功能和要求的基础上，结合专业的特点，仔细进行结构分析，并作必要的结构验算，力求做到安全可靠，技术先进，节约投资经济合理。 构设计 1. 小学幼儿园（ 24层）为现浇框架结构，按抗震构造要求进行设 31 中冶赛迪工程技术股份有限公司 计，框架抗震等级为三级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防 类别为乙类，地基基础设计等级为丙级。 2. 高层公寓（ 2731层）为现浇框架核心筒结构，按抗震构造要求进行设计，框架抗震等级为三级，核心筒抗震等级为二级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为 甲 级。 3. 高层住宅（ 2633层）为现浇剪力墙结构，按抗震构造要求进行设计，剪力墙抗震等级为三级，结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为甲级。 4. 地下车库为单层框架结构，框架抗震等级为四级 ,结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为乙级。 5. 集中 商业（ 23 层）为框架结构，框架抗震等级为四级 ,结构的安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为丙级。 6. 结构设计基准期均为 50年 ,结构合理使用年限为 50 年。 7. 住宅楼、商业与车库设缝脱开，形成 相对独立的结构单元； 对超过规范伸缩缝最大间距要求的结构单元采用后浇膨胀增强带的无缝技术解决，对楼板钢筋适当加强；车库侧壁混凝