山东省莱州市政务中心项目可行性研究报告

第一章 项目总论 一、项目背景 （一）项目名称 山东省莱州市政务中心项目 （二）项目投资单位 本项目投资单位为山东省南方国际实业集团。 山东省南方国际实业集团成立于 2004 年，是一家注册资本壹亿元，总资产达 22 亿元的大型商业集团，是以投资经营、开发商业地产、专业市场、现代物流、生产、加工、贸易、旅游酒店等为一体的多元化集团性企业。经过几年的发展成长，南方集团秉承 “诚信做人、认真做事、张弛有度、开拓进取 ”的企业精神，以 “诚信、勇气、创新、和谐 ”为己任，形成了以投资兴办实业和商业地产项目工程为支柱，以酒店旅游、加工贸易为辅助的 “2+2”战略格局。同时涉足实业、商业等多项领域，旨在打造引领行业发展的龙头标杆。在快速发展的今天，山东南方国际实业集团广开渠道，敞开大门吸纳一流的人才共谋大业，共同打造一流的企业品牌。经过近 10 年的经验积累和沉淀，已形成一家系统化、规模化的实业集团。 莱州市政务中心项目 公司总部位于山东省济南市的广东大厦，是公司投资 元开发的集家居、建材、餐椅于一体的多功能综合大厦，总建筑面积 10 万平方米，北依风景秀丽的济南小清河，东临顺河高架，是济南北部的一颗璀璨明珠。 集团旗下的山东省粤商置业有限公司是与政府合作成立的合资公司，是一家专注于从事住宅地产、商业地产、产业园区的投资、开发、经营、管理公司，项目遍布深圳、济南、烟台、威海、枣庄等多个城市，目前开发建设用地储备面积 5000 余亩，已经成为山东房地产界品牌认知度与美誉 度较高的企业之一。 （三）报告编制依据 1、法律法规及发展规划 土地储备管理办法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国城市房地产管理法 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (国办 2010 4号文 ) 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发 2011 1号 ) 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 （四）项目背景介绍 1、项目提出的理由 （ 1）莱州房地产市场面临发展机遇 随着莱州城镇化进程的加速，中央房地产去库存政策的实施，中国的房地产形势又迎来了一波新的发展。莱州作为全国百强县，民营经济发达，老百姓消费能力较强；莱州又是著名的千年古县，滨海风格秀丽，吸引全国的人民到此休闲度假，房地产 正处在增长期，需求旺盛，城乡市场需求潜力巨大，房地 产业迎来全面发展良好契机。 （ 2）商业地产面临良好发展机遇 莱州作为旅游城市，政府对商业地产、旅游地产、文化地产积极支持的；同时莱州商业设施继续更新换代，商业出现空白市场机遇。随着城市化深度推进改造，商业升级转型势在必行，商业地产迎来发展的良好 机遇。 2、项目提出的过程 本项目是集住宅、政务中心、高端写字楼、酒店式公寓、商住公寓、商业为一体的高端城市综合体项目。项目投资单位山东南方国际实业集团经验丰富、实力雄厚。 基于莱州市政府建设政务中心及山东南方国际实业集团业务拓展的需求，结合项目建设地周边商业环境，公司拟投资 元人民币，打造集高层商务办公大政务中心（ 1栋，六层）、写字楼（ 2栋，均为 15层）、酒店式公寓（ 1栋，裙楼 5层，主体 24层）、商住公寓（ 1栋， 24层）、商业（购物中心 +商业街）、住宅（花园洋房、 9层、 11层、 17层、 18 层 为一体的高端城市综合体，并完善停车场、绿化带等配套设施，项目规划起点高，市场契合度好，具有良好的 发展前景。 二、项目概况 （一）项目拟建地点 项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，区位优势十分明显，周边公路及城市公共交通系统功能齐全，交通十分便利。 图表 1项目建设地点示意图 （二）项目建设规模与目的 本项目是集政务中心、写字楼、酒店式公寓、商住公寓、住宅、商业 为一体的高端城市综合体 项目。项目总投资为 元。项目占地约 266 亩，估算建筑总面积为 439895中住宅总面积为 129895 务中心和写字楼项目为 100000店式公寓和商住公寓为 100000商业项目为 110000 项目具有多重功能，可满足不同的需求： 一，用于人民群众办理各种政府手续和政府办公（政务中心）； 二，写字楼用于企业集团地区总部办公和高新技术中小企业孵化以及为其他企业提供商务办公场所，并获取稳定的现金流； 三，酒店式公寓和五星级酒店为外地游客、当地中高层企业精英提供良好的住宿场；商住公寓为当地年轻客户提供小而精致的创业、居住场所； 四，住宅为当地客户和外地客户提供良好的居住场所；商业为周边客户提供良好的购物、休闲、娱乐场所。 （三）项目主要建设条件 本项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，当地空气清新，环境优美，民风淳朴，治安良好；基础设施方面，通过多年的建设，当地市政基础设施不断完善，交通通讯四通八达；商业及生活配套方面，周边商业配套在逐渐完善。因此，本项目主要建设条件完备齐全，可以满足项目的建 设要求。 （四）项目投入总资金及效益情况 本项目总投资（含政府代建项目） 了替政府代建项目外（政务中心和写字楼），其他项目（住宅、酒店式公寓、商住公寓、商业）总投资较大，项目建成总收入为 税后净利润为 23116万元，财务内部收益率为 （五）项目主要经济指标 项目主要经济指标 序号 项目 单位 指标 1 项目总投资 万元 203000 2 总收入 万元 349000 3 税前利润总额 万元 30822 4 所得税总额 万元 7705 5 税后利润总额 万元 23116 6 财务内部收益率 三、项目可行性与必要性 （一）项目的可行性 本项目位于莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经济开发区的交接地带，区位和交通优势十分明显。项目的开发建设可以形成莱州未来的政务中心，可以优化当地商业布局，形成区域性的商业中心。项目着力打造区域性总部基地，对于推动莱州楼宇经济、总部经济和现代服务业的发展，促进经济的繁荣和对外辐射能力都具有举足轻重的作用。 项目的可行性体现在如下几个方面： 第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好。 莱州藏富于民，民营经济非常发达。城镇化也在快速发展中，在房地产市场去库存化的背景下，房地产市场需求潜力巨大。本项目的开发建设以莱州政务中心为依托，高标准规划、建设写字楼，精心打造水景园林小区，市场前景良好；因此，项目具备较强的可行性。 第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇。 莱州有很长的黄金海岸线，旅游业发达；城市建设日新月异，政府对于商业地产、旅游地产、文化地产比较 鼓励和 支持。 发展商业地产，一方面能为房地产投机 性资金找到一个分流的渠道；另一方面， 商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，并不影响民生的居住问题。 商业地产资源较少，商业价值还未充分挖掘，是未来成长的重要领域。随着城市化的深入推进和城区的改造升级，城市商业转型升级势在必行，商业地产迎来发展的良好机遇。 本项目不但建设商务办公中心，包括高层商务办公楼以及酒店式公寓和商住两用公寓，而且在商业地块建设购物中心和明清仿古商业街，不但 可以充分利用土地资源， 优化当地商业布局， 形成商办环境的合理配套， 加快形成办公与商业集群。商务办公楼为企业提供不同层次、差异化的办公空间，满足当地市场商务办公需求，市场前景看好。 第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。 本项目建设条件良好，拟建地基础设施不断完善，交通和通讯四通八达，当地及周边商业配套逐步完善全，投资环境优越，项目建设具备可行性。 第四，技术和经济上可行。 本项目建设所采用的技术方案完善，可行，可操作性强；政务中心和写字楼由政府回购；住宅景观资源丰富，公寓有莱州较多的年轻客户资源支持，商业有较大的市场空白机会，开发的市场前景较为乐观，因此，本项目具备经 济上的可行性，并可以获得良好的社会经济效益。 （二）项目的必要性 本项目的必要性体现在： 第一， 项目的开发建设符合莱州市的城市发展规划。 本项目最大亮点是政务中心的建设。莱州现在没有集中的行政服务中心，老百姓到政府办事要分散去到每个政府部门，非常不方便，又必要建设功能齐全的方便百姓集中办事的政务中心，同时也可以树立城市的形象；本项目 位于莱州北苑路与云峰北路交叉路口东北角，处于莱州主城区与经济开发区的交接地带，在这个地带建设一个城市综合体不但可以延伸、丰富原有的主城区各方面的功能，而且可以辐射到经济开发区， 拉动城市 经济的发展。 第二， 项目的开发建设有利于提升当地商业能级和功能，推动商业地产的发展。 商业地产的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，发展商业地产可以 扩大就业、发展经济、集聚辐射效应以及塑造和提升城市形象。由于商业地产资源相对较少，商业价值还有待进一步挖掘，因此成为未来城市经济增长和功能完善的重要领域。 当前，莱州商业地产发展中存在着要素配置不协调的问题，包括商业和商务集聚度配备不合理、中心城区同郊区商业发展存在明显差距、中心城区各商业中心之间功能同质化严重等。莱州要发展旅游经济，发展成现代化的城市，随着城市化的深 入推进和改造升级，城市商业转型升级势在必行。 本项目区位和交通优势十分明显，打造政务、商务办公中心，符合莱州市的城市发展，在主城区与经济开发区的交接地带，开发和建设一个区域性的商 业中心，与莱州市积极鼓励发展楼宇经济、总部经济和现代服务业的方向也是一致的。项目的开发建设可以优化当地商业布局，完善商务环境，全面提升商业能级和功能，并加快形成产业集聚效应，打造商业、商务综合区，推动莱州商业地产的发展。本项目的开发建设对于莱州房地产产业的健康发展，促进消费经济有着重要的意义。 第三， 项目建设是承建方依托自身实力进行市场拓 展和资源整合的客观需要。 项目拟建地周围住宅楼盘较多，居住气氛浓厚，周围景观资源和教育资源丰富；政务中心的建设为本项目住宅、写字楼、商业、公寓市场具有很强的价值提升作用。本项目的建设可以是一个将广东资源与山东资源整合的契机，不但可以充分发挥本公司在资源方面的优势，而且可以促进莱州市的招商引资，形成多赢的局面。 （三）小结 通过上述分析可知，本项目的建设既有良好的经济效益，又有较好的社会效益，项目建设也具备良好的条件，因此，该项目的建设是可行的，也是必要的。 四、问题与建议 （一）项目面临的问题 本项目实施过 程中可能会面对一些不同程度的问题，主要包括：项目的资金筹措、项目开发进度、项目后期的运营问题等。防范并控制这些问题对项目实施意义重大，本报告针对这些问题提出了一系列相应对策以供参考。 （二）项目建议 建议项目建设单位严格执行基本建设程序，严把建设质量关，加快建设进度，尽快投入使用，实现较高的经济价值。加强项目的组织管理，配备专人进 行项目前期准备工作，抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措、工作人员培训等工作，确保项目的健全、稳定的实施，如期取得良好的经济效益和社会效益。 第二章 市场分析 一、商业地产市场分析 （一）概述 1、概念 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以 工业生产 功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、 公寓 、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 2、分类 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。 按不同标准，商业地产可以有不同的分类： （ 1）使用功能分类 泛指用途为商业、 服务业 的物业。国内常见有：底商、步行街、 物中心、专业性市场。 （ 2）地域性分类 根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个 商业中心 、商圈的情况。如：北京有燕莎、朝外、 建国门 、王府井、亚奥、北三环、 西单 、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、 南京 等国内诸多大 中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。 （ 3）服务对象和辐射范围分类 有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。 3、重要性 随着房地产业和商业迅速发展，商业地产的地位和作用愈加突出，商业地产已经成为房地产 业中相对独立的新兴的产业。商业地产开发热潮是社会经济高速发展的产物，是城市化进程的必然趋势。国内持续多年的高储蓄率成为商业地产产品的销售保证，对商业地产的销售起到了推波助澜的作用，同时促进商业地产市场形成了完整的“开发商 零售商”产业链。 商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的发展起到了拉动作用，且促进国民经济持续向前发展的势头已经显现。商业地产也是国民经济发展的重要增长点。我国经济的发展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有很重 要的一块就是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。 随着城市化进程的发展，商业地产在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地价值、产业价值的提升，同时也带动了整个城市房地产业的价值提升。 第一，商业地产推进区域产业结构调整。从城市规划角度来讲，中国的大多数城市由于修建时间过早，往往具有一定的不合理性，而商业地产能够很好改善区域内的产业结构。 第二，商业地产推升区域价值。商业地产对于区域的推进作用明显，而这一推进作用体现在各个方面。首先是民众对于区域价值的认可度。其次，是区域房价的提 升。 第三，商业地产推动区域 业地产对区域经济的贡献不可小觑， 对于政府收支平衡和区域 第四，商业地产对区域就业率的贡献。与大批商业配套兴建随之而来的就是第三产业的兴起，相应的也就提供了大量的就业岗位和渠道。因此商业地产的开发和兴起对于解决就业问题，促进社会和谐稳定发展也有着积极的推动作用。 （二）市场分析 1、莱州市总体情况简述 （ 1）莱州地处烟台、青岛、潍坊三市交界处， 荣乌高速、 206省道、海莱公路、三蓝公路等交叉成网，大莱龙铁路纵穿南北，与全国铁路和高速公路网连成一体，已融入青岛、烟台、潍坊 1小时经济圈。莱州港是黄河三角洲区域内规模最大的深水良港，是国家一类开发口岸。 （ 2） 莱州总面积 1928 平方公里，拥有 1 个省级开发区、 1 个省级工业园区和 1个省级滨海生态旅游度假区，现辖 17个镇街、 978个行政村，常住人口88万， 1988年撤掖县设莱州市，是全国百强县和山东省十强县之一。莱州同时进入山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区两大国家战略，发展潜力巨大、前景广阔。 2013年，完成地区生 产总值 643亿元，增长 12%；实现公共财政预算收入 元，增长 （ 3） 莱州资源丰富，历史悠久。两都：中国石都、中国草艺品之都； 两乡 ，是中国月季之乡、中国玉米良种之乡；千年古县。； 三基地 ，是中国黄金生产基地、盐化工生产基地、石材出口基地。 莱州湾盛产多种海产品，梭子蟹、对虾、大竹蛏、文蛤等海鲜 。莱州也是千年古县、长寿之乡、武术之乡（吴式太极拳）。 （ 4） 城市化发展水平需要大力提高，这也是机会。 年份 掖城人口 三山岛驻地人口 小城镇驻地人口 城镇人口合计 城市化水平 2003 21 5 2010 30 4 20 54 58 2020 40 6 24 70 67 2050 50 20 26 96 80 2、城市发展规划 莱州规划城市地区形成“一城两区、一轴一线”的空间结构。 一城：即莱州市，由掖城和三山岛构成，包括文昌路、水安路、城港路、三山岛、文峰路五个街道办事处及程郭、虎头崖两镇。 2020 年人口发展到 30万人左右。 两区：立即南部的掖城和北部的港城 三山岛，掖城属于综合型城市，三山岛属于门户型城市。三山岛依托门户条件、资源优势，应培育成临港加工制造基地、沿海旅游度假休闲胜地和未来的海洋产业开发基地。 一轴：即由“一城两区”形成的沿城港路城镇聚集轴及经济隆起带，自北向南聚合莱州港 金海岸旅游度假区 三山岛生活区 临港产业综合区 登海科技农业区 朱由组团 凤凰科技园 经济技术开发区 掖城生活区 文峰山游览区等。该区内资源、技术、人才、信息等要素齐备，通过区域整合，优势互补，可形成具有较强实力的城市带。 一线：即 70公里的黄金岸线。 3、 住宅市场调查分析 调查项目总体分布图 （ 1）天承御龙居 项目名称 天承御龙居 与我项目距离 3公里 项目均价 6400 项目类型 高档小区 容积率 层情况 小高层 10+1、 11+1，高层 17+1 梯户情况 一梯两户，两梯两户，两梯三户 户型面积 130 交房时间 2014年 12月 销售率 90%以上 （ 2）福莱美景园 项目名称 福莱美景园 与我项目距离 2公里 项目均价 5500 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 多层 6+1，小高层 10+1，高层 17、 22 梯户情况 一梯两户，两梯两户，两梯两户 户型面积 90 交房时间 2012年 销售率 80% （ 3）恒隆凯旋城 项目名称 恒隆凯旋城 与我项目距离 项目均价 5200 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 小高层 11，高层 18 梯户情况 一梯两户，两梯两户 户型面积 78 交房时间 2015年 12月（一期）， 2017年（二期） 销售率 35%（ 4）山水悦城 项目名称 山水悦城 与我项目距离 300米 项目均价 5500 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 小高层 11，高层 17、 26 梯户情况 一梯两户，两梯三户 户型面积 93 交房时间 2015年 5月 销售率 60% （ 5）粮建福泰苑 项目名称 粮建福泰苑 与我项目距离 500米 项目均价 5200 项目类型 中档小区 容积率 层情况 高层 17 梯户情况 两梯三户 户型面积 108 交房时间 2015年 8月 销售率 80% （ 6）朗湖郁金香庭 项目名称 朗湖郁金香庭 与我项目距离 项目均价 4750 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 高层 20 梯户情况 两梯三户 户型面积 94 交房时间 2016年 10月 销售率 70% （ 7）金日天玺 项目名称 金日天玺 与我项目距离 项目均价 5300 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 高层 17、 22 梯户情况 两梯两户 户型面积 142 交房时间 2015年 5月 销售率 60%（ 8）紫景一品 项目名称 紫景一品 与我项目距离 1公里 项目均价 5200 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 高层 26 梯户情况 两梯三户 户型面积 200 交房时间 2014年 12月 销售率 80% （ 9）翔龙云海 项目名称 翔龙云海 与我项目距离 项目均价 5600 项目类型 中高档小区 容积率 层情况 小高层 11 梯户情况 两梯两户 户型面积 88 交房时间 2015年 5月 销售率 80% （ 10）住宅调查情况总结与分析： 整个莱州低档楼盘价格区间在 3500到 4000，高档楼盘价格区间在 5500 到6000，均价在 4500 左右；我项目周围楼盘均价 5200 左右，在莱州属于中高档楼盘比较集中的区域。 项目周围的楼盘大部分中高档定位，学区房概念明显； 户型面积： 115 到 125 平米是主要的面积区间，较大面积户型区间在 130到 140之间， 140 以上户型较少。 新建小区多以 11 层、 17层为主，同时高层（ 20、 22层）开始出现； 11层小高层均为一梯两户， 17层以及高层两梯两户居多。 新建小区对于景观绿化整体不太重视，少数景观绿化较好小区销售情况相对乐观。 销售多有亮点，例如面积赠送，一楼高端大厅，封闭式电梯等。 4、商业地产市场分析 （ 1）百大购物中心 与我项目距离 5公里 楼层 4层 类型 老式商业体 业态分布 地下：手机大世界 一层：黄金珠宝、化妆品、超市 二层： 服装、羽绒服、名牌大衣、休闲女装、鞋类 三层： 电器、手机专卖、日用百货、文化用品、办公用品、鞋类 体量 约 6万平米 客流量 大 （ 2）利群购物中心 与我项目距离 4公里 楼层 5层 类型 老式商业体 业态分布 一层：黄金珠宝、化妆品、超市 二层： 服装、箱包 三层： 服装、鞋类 四层：服装、运动 五层：电器卖场 体量 约 8万平米 客流量 大 （ 3）印象城购购物中心 与我项目距离 楼层 3层 类型 新型商业体 业态分布 一层：黄金珠宝、化妆品、鞋包皮具、超市 二层：童装童玩、时尚女装、休闲服饰、内衣 三层：电影城、特色餐饮、健身会所 体量 约 2万平米 客流量 大 （ 4）朗湖购物中心 与我项目距离 5公里 楼层 4层 类型 新型商业体 业态分布 地下：大润发超市 一层：轻奢、运动集合、女装、饰品、皮具等 二层：童装童玩、休闲运动 三层：特色小吃、时尚餐饮 四层：健身、培训、影院、 量 约 7万平米 客流量 还未开业 （ 5）百家福 与我项目距离 800米 楼层 4层 类型 老式商业体 业态分布 一层：黄金珠宝、化妆品、 名鞋、皮具箱包、餐饮美食 二层：男装、女装、少淑女装、童装、户外运动、羊绒羊毛 三层：餐饮、娱乐（儿童游乐场居多） 四层：健身休闲 体量 约 3万平米 客流量 中 （ 6）商业情况总结 根据整个城区可分为两大商区：中心商圈和我项目周围商圈 中心商圈已近饱和，商业形态多样；但多为老式商业体，购物中心内业态分布比较杂乱；现在比较现代商业是郎湖国际； 我项目周围楼盘较多，周边消费群体已具备规模；但商业设施缺乏，比较 成规模的只有离我项目 700米左右的百家福 ;较大规模的娱乐设施没有（莱州较大的 周围出现较小的餐饮一条街（在百家福对面）。 整个莱州也没有没有特别综合、全面的商业体； 整个莱州没有较具文化特色的商业综合体。 （ 7）商业市场需求展望 从商业地产的投资角度考虑，商业地产是部分资金投资的首选；从需求角度而言，商业地产前景广阔，潜力巨大。随着国民经济的不断发展，城镇居民可支配收入不断的增加，购买力不断的提升。面对汹涌而来的消费浪潮，各种商场和购物中心不断涌现，从而导致对于商场类商业地产的需求不断膨胀。商业地产的发展，符合国家大力推动消费内需增长的战略，庞大的消费内需的推动使得商场类商业地产能够尽享中国经济快速健康发展带来的黄金增长期，租售价格有望进一步上升。 （ 8）趋势分析 从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争 也更加激烈； 投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼； 商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变： 商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟。 5、公寓市场分析 （ 1）郎湖国际广场 项目位置 莱州北部新世纪大酒店北 200米 总投资 20亿 总面积 20万平米 总停车位 1100个 整体定位 莱州首席城市商业综合体 容积率 业形态 住宅（ 3 栋， 26 层）、商业（地下二层，地上四层）、公寓（ 1 栋，28层） 住宅情况 3栋 26 层， 5000元 /平米，户型面积区间： 94平米 141平米 公寓情况 1 栋 28 层，一层 1500 平米；单间 47 113 平米； 5200 元 /平米；商住两用 商业 地下一层： 2万平米，销售价格 20000 元 /平米大润发 2016 年 10月正式入驻； 地上一层： 1 万平米，销售价格 22000 23000 元 /平米，业态：轻奢 /运动集合店 /女装 /饰品 /皮具 /餐饮等 地上二层： 1 万平米，销售价格 22000 23000 平米，业态：童装 /童玩 /休闲运动等； 地上三层： 1 万平米，销售价格 16000 元 /平米，业态：特色小吃 /时尚餐饮等 地上四层： 1万平米，自留，业态：健身 /培训 /影院 /工程进度 封顶 （ 2）翔龙 项目位置 莱州市文化东街与府东街交汇处 整体定位 城市核心， 业综合体 物业形态 住宅 +公寓 公寓层数 23层 公寓面积 40到 50平米 公寓价格 7000元 /平米 住宅面积 119到 136平米 底商 两层一起卖， 3万 /平米，租金 1600元 /平米 /年 工程进度 封顶 （ 3）公寓调查情况分析 面积大多在 40米。 多为商住两用公寓，酒店式公寓较少。 多为精装公寓。 多聚集在市中心。 4、写字楼市场调查分析 （ 1）财富大厦 项目位置 北苑路与文昌北路交叉路口西面 整体定位 纯正写字楼，总部办公 总建筑面积 2 万平米 层数与每层面积 23层，每层 900平米 公摊率 35% 车位 200个 平面布局 板式 楼层功能 一层大厅，二层餐饮，三层会议、电子商务，四层健身等，5 23层办公 硬件配置 中央空调； 1 23层外墙三面干挂石材幕墙 +膜玻璃；三部日立电梯 销售方式 整层销售 销售价格 5300 元 /平米 销售情况 5、 6、 7层已经销，其他待售 工程进度 现房（简装，内部装修尚未完成） 租赁方式 分租或整租， 80 827平米自由分割 租金 南向最低 300 元 /平米 /年； 北向最低 248 元 /平米 /；每增高一层租金增加 5元 /平米 （ 2）中昌大厦 项目位置 位于南北主干道港南路，城市发展中轴 整体定位 纯正写字楼，莱州首席商务办公头等舱 层数与每层面积、层高 19层，每层 1200平米，层高 平面布局 框架 核心筒结构（塔式） 楼层功能 1层到 3层酒店； 5 到 9层宾馆； 10到 15层办公（销售或租赁）； 15到 19 层公司自用 硬件配置 中央空调；外墙三面干挂石材幕墙 +部电梯 销售方式 销售方式：整层销售或分割销售（ 60到 150 平米）； 销售价格 5500元 /平米 销售情况 1 层到 3 层酒店、 5 到 9 层宾馆（招商）； 10 到 15 层待销售（或出租） 工程进度 现房（内部装修完毕可使用） 租赁方式 租赁方式：整租或分租（ 60到 150平米） 租金 300平米 /年 （ 3）永信国际大厦 项目位置 城港路与玉安街交界处，北临莱州农村商业银行，西临开发区管委 整体定位 公寓式写字楼（商住两用） 层数 17 层 楼层功能 1 层、 2层商业（商超）； 3 层到 17层公寓 内外配套亮点 健身中心；四季恒温游泳池；园林式停车场；大型休闲公园（停车场南侧将兴建开发区最大的全民休闲健身 + 公寓分割面积 40 到 88平米 装修方式 精装修： 销售价格 东向 5200元 /平米，南向 5500平米，北向 4800平米 销售情况 一层、二层正在招商， 3/4/5 层已销售 工程进度 2016 年 6月交房 （ 4）银资大厦 项目位置 整体定位 纯正写字楼 层数 装修方式 精装修： 销售情况 无 部分出租楼层情况 层单间 89平米左右，共 层 57平米到 97 平米，共 360平米 租金 3楼南向 400元 /平米，北向 350元 /平米； 6楼 400元 /平米 工程进度 2007年已建成 （ 5）霸力大厦 项目位置 整体定位 层数 10层 装修方式 销售情况 部分出租楼层情况 租金 300元 /平米 工程进度 （ 6）万豪大厦 项目位置 莱州作家协会对面 整体定位 纯写字楼 层数 10层 装修方式 简装修 出租率 90% 物业管理费 平米 /月 租金 平米 /年 入驻行业 多为培训班、美容贸易 工程进度 已建成七八年，走廊式老式写字楼 （ 7）金鸿大厦 项目位置 整体定位 公寓式商住两用写字楼 层数 17层 面积 小开间， 40到 50 平米 销售情况 8 10 15 16 17 已卖出 租金 论单位租赁， /40到 50平米 /年 入驻行业 多为培训班、美容贸易 工程进度 2015年 7月交房 （ 8）北苑大厦 项目位置 整体定位 层数 6层 工程进度 运营多年 租赁方式 租赁方式：整租或分租 租金 300平米每年 15万，水电费免，物业另计 （ 9）写字楼调查情况分析 老式写字楼较早投入使用，出租率较高。 纯写字楼入住率极低。 商务公寓相对入住率较高。 目前，写字楼的客户来源主要有两部分组成，一是外地到莱州的投资企业，另一部分是莱州不断发展的服务业企业。随着未来莱州第三产业在经济结构逐步优化的背景下，发展迅速，对于当地经济的拉动率不断上升，服务业的迅速发展，也使得这部分企业对于写字楼需求量大增。 莱州招商引资需要加大力度：新建写字楼作为“总部经济”可以促进莱州招商引资，政府也需出台相关的支持政策，发展战略性新兴产业，培育新的经济增长点，大力发展高科技企业，写字楼租售价格未来上涨空间不可小觑。 5、酒店市场调查分析 （ 1）百度国际大酒店 项目位置 于繁华的商业中心街区 功能定位 住宿、餐饮、会议、购物、康乐为一体 装修风格 现代欧式 建筑多种设计特点 全钢框架剪力墙结构、百米的楼体标高、两厢登云揽月的观光电梯、 360全景观的塔楼设计及旋转餐厅 酒店多种服务 见附文 酒店设施 见附文 住宿价格 大床房 350，豪华房 400，套间 670 附：酒店服务介绍 商务中心服务、大堂吧、礼宾服务、多功能厅、会议、旅游票务服务、免费停车场、鲜花店 邮政服务、商场、前台保险柜、专职行李员、洗衣服务、叫醒服务、自动取款机、无线上网公共区、免费旅游交通图、残疾人客房、电梯、行李寄存、 24小时前台服务、办理私人登记入住 /退房手续、快速办理入住 /退房手续、叫车服务、租车服务、 24小时大堂经理、送餐服务、部分时段大堂经理、传真 /复印、干洗、婚宴服务 酒店设施 国内长途电话、国际长途电话、拖鞋、 110V 电压插、浴室化妆放大镜、 24小时热水、电热水壶、咖啡壶 /茶壶、免费瓶装水、全部房间小冰箱、全部房间浴衣、多种规格电源插座、独立的浴缸和淋浴、中央空调、全部房间吹风机、免费洗漱用品 (6样以上 )、书桌、房内保险箱、迷你吧、暖气 （ 2）新悦大酒店 项目位置 莱州市莱州北路 539 号 (莱州北路与光州西街交叉口 ) 酒店开业时间 2010 年 01月 主楼层数 5层 功能定位 融餐饮、住宿、娱乐于一体的以商务接待为市场定位的旅游饭店 酒店餐饮 西各式餐厅、宴会厅、零点厅等，可供 300 人同时用餐，主要经营鲁菜和川菜。 酒店多种服务 见附文 酒店设施 见附文 客房设置 豪华套房、豪华单人间、标准间 客房内部配置 中央空调、快速互联网接口、卫星国际电视频道、 播等 客房价格 价格在 100客房间数 130 间（套） 附：酒店服务： 酒店服务免费 费宽带免费停车场餐厅会议服务商务中心游泳池健身房接机服务、免费 费停车、商务中心、会议室、中餐厅、婚宴服务、叫醒服务、洗衣服务、送餐服务、旅游服务、专职行李员、行李寄存、有电梯、前台保险柜、茶室、商品部、安全消防系统、大堂吧、公共区域闭路电视监控系统、大堂免费报纸、 24小时热水、大堂提供上网电脑、宴会厅、棋牌室、桑拿浴室、卡拉 舞厅酒店服务、桑拿、洗浴中心、 舞厅、棋牌室。酒店拥有可接待 100 多人的大中型会议室和可容纳 20议设备齐全（投影仪、无线有线话筒、宽 带）。 （ 3）莱州新世纪大酒店 项目位置 功能定位 住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、购物、洗涤为一体 酒店档次 四星级 客房设置 豪华套房和单人间、标准间 客房间数 126 客房价格 200到 1000 酒店服务 见附文 附：酒店服务： 各种会议室、接待室 8个，配备一流的宽带和 乐设有设施先进、功能完善的多功能歌舞厅、 房、天时洗浴休闲、健身中心、棋牌室等服务项目。新世纪咖啡西餐厅是莱州首家大型规范的西餐厅。新世纪大酒店最新打造的“婚庆盛典”殿堂 盛世府，是莱州首个专门从事婚庆礼仪、婚宴服务的大型婚庆广场。新世纪旅行社可办理境内外旅游、代订机票、火车票等业务。新世纪洗涤公司设施先进、服务完善，是莱州最大的专业洗涤公司。整个大酒店配有中央空调，境外卫星接收等先进设施。 （ 4）蓝海大酒店 位置 文昌北路 229号（汇泉 建筑情况 占地面积 12186平方米，总建筑面积 66492平方米，建筑高度 酒店档次 五星级标准 营业情况 未营业 功能定位 餐饮、客房、会议、康体 客房间数 260 （ 5）酒店总结分析 高档酒店大多集中于市区； 我项目周围没有出现高档次酒店； 酒店功能多样化，注重打造自己的特色。 6、消费者市场调查 （ 1）调查数据统计、分析 饮食比例最大，这属于基本需求层面，但是莱州市民又“好吃”，这是本地消费特点：本商业地块项目餐饮类一定要有特色，才能使得辐射范围广，覆盖整个莱州市；有特色也使得餐饮消费区别于普通的餐饮项目，目的性更强； 书籍杂志比例第二位：这属于较高层次消费需求，莱州书店规模较小满足不了市民的消费需求，商业地块项目上既可以适当设置一些文化消费项目，又可以在便民服务项目地块中的展览中心中，与当地政府沟通由政府出资或协助建立类似文化演出、书画展之类的经常性的展览项目，既可以拉动整个城市综合体的名气和人气，又可以满足当地老百姓的消费需求； 服装和生活用品消费属于日常性的消费，在住宅项目底商和商业地块上可适当布置； 莱州娱乐项目 (比如 吧等）西部较多，本项目在莱州东北部，娱乐设施较少；再比如电影院莱州只有两家，市中心（印象 购物中心）的一家电影院生意很好；但娱乐项目特点目的性很强，可辐射到整个莱州市，在商业地块项目上可增加娱乐设施，引导本项目周围和整个莱州市的娱乐消费，提升莱州市的消费档次，引领潮流 。 （ 2）引申交叉分析与相关结论 住宅需求方面 在未来 1 到 2 年内莱州住宅需求较为旺盛，民营企业职工、老板、政府机关和事业单位工作人员为购房主力军； 需求层次方面 刚性需求和改善型需求（二、三居室）较大，享受型需求（四居室）也出现苗头； 需要产品方面 莱州购房者对客厅朝阳、阳台多（可赠送面积）的户型布局较为喜欢，装修方式接受方位广泛，一般会购买出库和储藏室； 商业业态选择与考虑 抓住莱州商业布局特点和抓住地块所在区域板块特点选择商业业态较为重要： 1. 商业板块主力店 +步行街方式可以重点考虑； 2. 商业街特色和主题非常重要； 3. 填补市场空白：除了常见的商业业态，娱乐、折扣商店、儿童中心等缺乏业态等起到吸引人气的作用； 4. 不但要寻找市场需求，而且要引领市场潮流，引导需求。 商铺产品 1. 商铺面积单层、 40 到 60 平米当地购买者较为接受； 2. 为保持灵活性，采取可自由组合分割的框架结构； 3. 商业街进行功能分区，且每个功能区有比较有特色的商家引导（次主力店）。 第三章 项目建设方案和运营模式 一、项目开发功能定位 本项目定位为 以政务中心办公楼为核心和重点，以政务办公配套（住宅、酒店、公寓、写字楼及商业综合体项目）为辅助， 集政务办公、住宅及商业项目等功能于一体的 综合性地产项目。本项目处于主城区与经济技术开发区的衔接地带，距离市中心商业圈 4到 5公里，开车从市中心到本项目需要 15 到 20分钟，整个项目既可吸引市中心的消费客群，同时可以辐射经济技术开发 区周边的消费客群， 通过高标准规划和高起点建设， 形成莱州区域性甚至整个莱州的新的政治经济中心。 本项目主要功能定位如下： （一）政务办公 本项目的主体及核心即为政务中心办公大楼，政务办公功能主要服务于莱州市市民办理行政许可事项的需求，体现在政府为市民提供一个便民服务与商业服务的空间。本项目的政务办公功能应具集信息与咨询、管理与协调、投诉与监督于一体的综合性行政服务功能。为更好的服务莱州的市民，本项目还不断深化政务中心的服务功能，将信访接待、政务公开、政府审计等职能纳入，实行 一站式办公，一条龙服务 ，充分体现政务办公的便民性。 （二）品牌推广 莱州市政务中心项目，作为一个地标性的政府机构，本身就是一个对外宣传展示的窗口。依托政务中心的政府集聚效应，可以极大的提升周边配套项目的商业价值，提升整体项目的市场口碑。 （三）休闲娱乐 本项目 配备了相配套的商业项目，不仅满足政务中心的日常商业诉求，同 时也满足项目周边所居人群的消费需求。特色的商业街项目，体验感十足的商务综合体项目，必将成为莱州市政治、商业的新中心。 （四）物业服务 物业服务功能主要是指项目物业管理公司所提供的包括公共秩序维护，公用设施设备的日常运行、维护，物业管理区域清洁卫生、绿化养护，停车场服务，电气消防，经营服务及业务咨询等在内的一系列服务。 二、项目建设规模和方案 本项目总占地面积 约 266亩 ， 估算建筑总面积为 45万 其中 政务中心及配套写字楼总面积为 店式公寓及商住公寓（ 24层）为 业体项目为 11 万 宅项目为 13万 项目具体建设方案如下： （一）政务中心及配套写字楼 政务中心及配套写字楼是本项目建设的核心内容，主要定位于便民服务及配套办公功能。政务中心共计 6层，主要承担莱州市政府行政审批职能。紧挨政务中心的写字楼共计 15层，定位为 5个地块总建筑面积10万 （二）商住公寓及酒店式公寓 本项目将建设商住公寓及酒店式公寓各 1 幢，酒店式公寓规划为 24 层， 19 15层为经济型酒店， 15 层以上为酒店式公寓。商住公寓规划为 24层，主要是以公寓出售为主。本项目高中低商务办公规格设计，满足不同消费者的商务需求，周边配有绿化带及市政府规划的花园， 环境清新，景致优雅，是商务居住的理想场所。 （三）住宅项目 项目地块住宅项目规划设计 129895 分南北两个开发地块。北地块约524套住宅，设计主要以 11层、 17层、 18层板式建筑为主，一梯两户，每栋均带阁楼。南地块约 351套住宅，设计主要分两种类型，一种是以 6层带电梯的退台式花园洋房为主，一梯两户，顶层带阁楼。第二种是以 9 层为一梯两户板式小高层，顶层带阁楼。花园式洋房由于稀缺性，必将带来可观的投资回报收益。 （四）商业项目 商业项目分购物中心及商业街项目两块。购物中心设计规划面积 4万平米，地下一层 ，地上四层，项目定位主要满足莱州市中高端消费群体，因此从招商品牌及品类上，将引入中高端品牌及轻奢品牌，力求打造莱州中高端消费群体的聚集地。商业街项目设计规划 6万平米，风格以 3层的明清仿古院落式建筑为主，招商品类可依托产业新城中的中日韩综合贸易园区的资源，引入日韩风格的流行品牌，打造中国古典特色与日韩潮流特色的完美结合。同时增加休闲娱乐项目（酒吧、咖啡等）、婚庆广场项目、教育培训等配套服务的引入，使商业街项目成为莱州市中青年消费群体的聚集区。 三、项目运营方案 （一）租售相结合的运营模式 政务中心及写字楼项目由莱州市政府进行回购，后期由莱州市市政府自行运营管理。 标准五星级酒店由我方项目自持运营，酒店式公寓、商住式公寓及住宅项目由我方项目自建自销。 商业地块项目考虑到由商业综合体及商业街两部分组成，可分别采取不同的运营模式进行操作。商业综合体项目由于资金需求及后期招商运营的难度， 建议由寻求零售连锁集团联合开发，我方根据合作方的物业要求建造并自持，合作方负责商业体的招商运营，双方通过保底加扣点的模式进行合作。 商业街项目可采取售后返租的模式进行运营，通过先售模式可以快速回笼资金，为公司获取后期 的开发奠定坚实的资金基础，同时也有利于商业街项目的口碑效应。后期通过返租的模式，统一招商运营，可以更好的提升商业街的潜在价值。 （二）统一的物业管理服务 整合政务中心、写字楼、住宅、公寓及商业板块的管理运营，进行