金融中心大厦建设项目可行性研究报告

1 *新区金融中心大厦建设项目 *有限公司 二零一零年十月 2 第一章 总 论 目概况 目名称 *新区金融中心大厦建设项目可行性研究报告 办单位 中 *有限公司 目拟建地点 *新区 *大道以北， 10号路以西区域 目建设工期 按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划 2年内完成，即从 2010年 10月开始立项规划， 2012年 10月底建成投入运营。 目预期目标 本项目投资 设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地 80亩，总建筑面积 146000平方米。 本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业 +高档商务活动 集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为 *市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。 3 目提出背景 *位于豫东平原，西距河南省会郑州 50公里，北临黄河与新乡市隔河相望，南接许昌市和周口地区，东临商丘 市和山东省菏泽市，是河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，旅游胜地。 全市总面积 644平方公里，人口 490万，其中耕地面积 区面积 359平方公里，市区人口 80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、 *县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。 *经济基础低，目前已进入高速增长的启动期；三大产业比例均衡，第二、第三产业发展潜力大；人口集中分布在旧城区，逐渐向新城区转移；旅游业已经成为 *的主要经济支柱；固定投资增长幅度大，对经济发展有较好的拉动；居民收入水平偏低，但 有很高的提升潜力；保险、金融业处于快速增长阶段。 目前， *西区的金融营业机构除中国农业银行和 *市商业银行在金明广场附近建有 *市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。在 *新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。 随着银行业的商业化运作， *目前除了前述的四大国有商业银行和农信社， *市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在 *市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高 金融业的服务水平。有些有意进入*市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入， 4 形成了 *市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于 *市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。 正是在加快 *市金融中心建设，降低金融机构经营成本，为 *市本地企业提供良好的金融服务，促进 *市经济发展的背景下，提出了本项目的建设。 目建设的必要性 金融业是构建和建设现代化城市的战略性、先导性、服务性产业，是 *市推进创新型城市建设、大力发展高新技术产业的重要支柱，是*市 实现城市发展战略转型的重要组成部分，是继续保持国民经济和社会持续、快速、健康发展的强大支撑。 *新区金融中心大夏的建设对于完善全市金融生态、做大做强金融产业、促进全市金融合作、加快区域金融中心的形成有着重大的意义，同时本项目建设对 *新区的社会经济发展也有着良好的促进作用。 1、本项目的建设 有助于完善 *市金融生态环境 金融生态环境是指金融运行所依托的基础设施、基本制度和相关的外部经济环境。金融生态可以分为两部分，软件环境和硬件环境。 软件环境主要涉及金融业健康发展所需的政策条件、体制条件、氛围等 ;硬件环 境主要涉及各类金融机构日常运转所需的硬件设备和基础设施。城市金融生态环境的好坏，对于本市金融企业生存和发展有着至关重要的作用。良好的金融生态环境也是其它企业选择落户的重要考虑因素。因此，做大做强金融产业、促进 *市经济社会的长远 5 发展，必须不断完善 *市的金融生态环境。 *新区金融中心大夏的建设可以进一步完善 *市的金融生态环境，是市委、市政府加大对金融产业支持力度的具体举措，对 *金融业的整体竞争力提升有着重要作用。 一方面，金融中心大夏将塑造良好的环境集聚各个金融机构的后台作业，改善金融业发展所必需的 硬件环境。 随着金融中心大夏的建设完成，通过为各大银行提供商业办公点和营业网点，有利于引进国内各大知名银行如浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等进入 *市，有利于 *市金融市场的布局和竞争。 另一方面，金融中心大夏将引入河南省内各市金融机构的后台支持产业，促进省内各市的金融合作，加强 *市金融业与省内其他市金融业的交流，加快金融人才教育培养机制，改善 *市金融业发展的软件环境。 2、本项目的建设 有助于加快 *市区域金融中心的建设 金融中心是金融市场的运营调控中心，突出表现在其完善的市场、密集 的金融机构、巨大的资金流量、优良的专业人才、旺盛的市场需求以及齐备的配套设施等方面。 在 *新区建设区域性金融中心，有着十分重要的战略意义 : 首先，建设区域金融中心，可以充分发挥 *市资本市场的集聚效应，吸引区域乃至全国的投资资金。金融产业规模的扩大和集中，能促进金融服务业的发展和金融基础设施的建设。而完善的金融服务业又将进一步降低资本运作的成本、强化资本的风险监控，从而吸引更 6 多的资金。 其次，在 *市建设区域性金融中心，有助于提升 *市经济的整体竞争力，优化产业结构。资本市场的集聚效应能有效实现 *市投资 主体的多元化，使得 *市的产业结构从最初阶段就能按照市场取向构建，同时金融业又是现代信用经济发展的基石。 再次，在 *市建设区域性金融中心，能够将其影响力拓展到河南省各市县，进而辐射到相邻的陕西、湖北、江苏等省份。充分发挥 *市金融业的优势，为区域的产业发展提供金融服务，能有效促进区域经济的发展，提升 *市的区域影响力。 *新区金融中心大夏 的建设，是 *市建设区域性金融中心的重要举措，对于提高 *市金融产业的整体竞争力和 *对国内外金融企业的吸引力具有重要意义。 （ 1） *新区金融中心大夏 建成将促进金融 业专业化运作，确保金融机构的安全有效运作。例如，金融中心大夏所配套的高效、稳定、安全的通信、电力等各项基础配套设施可以由多家金融机构共享，从而金融机构可以将诸如中心金库、容灾备份中心、后台处理中心、数据中心等机构集中于金融中心大夏，为金融机构的安全有效运作提供了必需的基础条件。 （ 2） *新区金融中心大夏 建成可以降低金融机构的经营成本。拟兴建的金融中心大夏选址于 *新区，配套出台扶持性政策，使得办公场所租金成本相对较低，能大大节约租金成本。另外，相关硬件设备和交通、网络等集中配套，又进一步降低了企业运营的成 本。 7 （ 3） *新区金融中心大夏 的建设将促进金融人才的培养和交流。利用金融中心良好的环境和产业集聚效应，金融中心大夏将集中建设金融机构的内部以及行业认证培训中心，对相关人才培养、集聚和交流，金融知识的扩散和创新都有着重要的意义。 3、本项目的建设 将为 *市带来良好的直接和间接经济效益 *新区金融中心大夏的建设有着巨大的市场需求支撑，当前市场对相关用地建筑面积的意向需求可达 146000平方米。按照选址于 *新区的方案，项目建设将带来 测算项目建成后还可以产生每年约 着可观的直接经济效益。 *新区金融中心大夏的建设还有着良好的间接经济效益。金融中心大夏按照面积 78000平方米建设，建成后将带来近 4000个就业岗位。由于其容纳的员工为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的 带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。 4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问 8 题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。 *新区金融中心大夏 的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供 500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当 地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。 综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和 *市城市发展规划，不仅能 加快 *市金融中心的建设 ，增加就业机会，而且可促进 *市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。 目定位 1）对于新区来说，项目将成为展现 *经济腾飞和城市化建设的形象窗口，展现 *经济活力的窗口。 *市从此多了一个新景点、新中心、新城市广场、腾飞的 *多了一个新注释，城市的发展多了一个新象征、新起点。 2）形象定位 最新、最好 、最美 最新 规划理念新、设计新、产品新、营销新； 最好 质量好、形象好、心情好、风光 +文化 +规划设计好 最美 风光美、建筑美、服务美、古今中外融合之美 3）功能定位 9 *市乃至中原的国际交往、国内交往、金融交往、商务办公的首席场所 *市旅游的首席景观、体验广场 *市最好的金融商务生活区 *市最好的体验金融广场 行性报告编制依据 （ 1）中原城市群总体发展规划纲要 ; （ 2） *市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ; （ 3） 国家发展改革委、建设部发改投资 20061325号 文发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 （ 4） 投资项目可行性研究指南国家发展计划委员会 (办公厅计办投资 200215号 ); （ 5） 2010年河南省建设工程工程量清单计价定额与相关规定及 *市造价信息。 （ 6） 建设单位提供的其他有关资料 ; （ 7）中华人民共和国建设项目选址意见书 （ 8）中华人民共和国建设用地规划许可证 （ 9）中华人民共和国国有土地使用证 要技术经济指标 10 主要技术经济指标 表 1号 技术指标 单位 数量 备注 1 项目总投资 万元 78400 定资产投资 万元 74400 动资金 万元 4000 2 成本计算 经营成本 万元 总成本 万元 3 收益计算 营业收入 万元 24000 营业税金及附加 万元 1320 免增值税 利润 万元 15740 利税 万元 所得税 万元 3935 4 财务评价指标 得税前全部投资 财务内部收益率 % 财务净现值（ 2%） 万元 静态投资回收期 年 建设期 得税后全部投资 财务内部收益率 % 22 财务净现值（ 0%） 万元 静态投资回收期 年 建设期 5 盈亏平衡点 % 6 投资指标 资利润率 % 20 资利税率 % 11 第二章 市场前景分析 *整体金融业水平不高，整体情况落后，老城区只有一些档次较低的营业网点。 *市目前的商业银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国邮政储蓄、中国农业发展银行， *市商业银行，这些银行共有 214 家营业网点，这些营业网点大多分布在老城区的居民区、学校、商业街等。主要服务对象为居民和其他商业经营户，且服务意识较低，办理各类业务时等候时间较长，且跨行交易手续费较高。中国邮政储蓄以居民储蓄为主，且业务不多。中国农业发展银行目前在大梁路只有一个营业网点。农村信用合作社只分布在郊区 且只有几个网点。在 *新区目前无一家银行的营业网点，新区的企事业单位办理各类金融业务必须要到 *的旧城区域里办理，即浪费时间和人力、物力又不方便。 小额贷款公司目前 *市只有一家， *汴西新区民生小额贷款有限公司，办公地点位于金明东街且办公场所为租赁用房，面积小，不利于发展业务。即将注册成立的 *村镇银行目前仍无找到合适的办公及营业网点。 贷款担保类企业布局比较分散且无明显办公地点，形象差无固定办公场所也不利于业务的开展。 目前， *西区的金融营业机构除中国农业银行和 *市商业银行在金明广场附近建有 *市中 心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。在 * 12 新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。 随着银行业的商业化运作， *目前除了前述的四大国有商业银行和农信社， *市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在 *市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。有些有意进入*市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了 *市的银行营业网点少、布局不合理 ，金融服务类不齐全的局面，不利于 *市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。 *金融业的整体格局主要呈现一下特点： 1）、 *旧城区仍是金融商业重心，该项目所在的新区金融中心发展潜力巨大。鼓楼广场、马道街、中山路等核心路段商业氛围浓厚形成了目前 *的商业中心但档次较低。旧城金融业主要满足旧城居民的消费。 2）、针对政务、商务人士、居民和企业的高端理财场所较少。 3）、银行布局、营业网点不合理，服务、业务不齐全，银行类企业品牌少，行业竞争不公平。 4）、可以体现 *经济发展成果，展现 *经济活力的银 行金融类商业服务项目空缺。一个地方的经济如何，要看当地有多少家银行。 *市经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。 *一体化的加速进程，也必将造成 *乃至郑州金融服务格局重构，本地金融市场将重新洗牌，而随着政府规划，城市向新区发展，项目 13 必将成为未来 *金融业的真正中心。 目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联 社，*市东方村镇银行，民众担保公司及 *市汴西新区民生小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景广阔。 *市一直都在进行城市复兴的探讨与尝试， *如今迎来了中原崛起的历史机遇， *市需要一个载体去反映 *的复兴历程，区象征一个辉煌时代的来临，区汇集民众成功的喜悦，去展现政府的成就。 消费者都具备一个求新求变的心理，本项目所引进其他商业银行类企业和商务酒店服务理念元素，又是有一定浓郁特色文化的产品及服务，这对聚集人气非常有利，最重要的是成为 *市商业、旅游商业的领导者，成为 *和国际、国内 进行社会、商业、旅游、文化交流的首选场所。 根据市政规划，本项目附近将规划成 *市经济中心、政治中心、大量的财务、商务活动将会带来对金融服务、商务洽谈的极大需求，引进大型的金融服务及商务酒店市市场的急切需求，市场前景广阔。 *市目前金融行业中没有一个标准化的中心金库，各个银行间的现金存放和交流流程比较麻烦，我公司设计在金融大厦下建一个地下8000平方米的大项标准化金库，由中国人民银行协调，将现有商业银行的金库都集中在这个标准化的大型金库中，便于人民银行管理和各个商业银行之间的结算，这样利于管理，降低了现金 押运中的风险， 14 清除了社会不安的隐患，也利于管理，同时，我公司计划在地下金库中划出一定区域，建立四人保险柜和贵重物品保险存放业务，这样，以后参加 *收藏论坛的珍贵文物交流也就有安全的存放地点，同时，也适应了现代社会发展的需要。 15 第三章 建设规模和建设内容 设规模 本项目投资 设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地 80亩，总建筑面积 146000平方米。 本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生 活金融商业 +高档商务活动 集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业最理想的方案，力求使本项目成为 *市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。 设内容 该项目计划依 *大道而建，依据城市规划和提升 *市的城市形象，计划分 3座建筑物 ,一座金融中心大夏，两座四星级高档酒店。 （ 1）金融中心大夏计划建设高度为 128 米，计划层数为 30 层，地下 2层，地上 30层；建筑面积 000平方米， 4 层为 4000平方米 /层，地上 5 30层为 2000平方米 /层，总 建筑面积为 78000平方米； 金融中心大夏地下 1 层为大型标准化金库，地下 2 层为地下停车场， 1 3层为各银行的经营场所， 4层为投资担保类营业网点， 5 30 16 层为各银行业和其他金融业的办公场所及设备层。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成 *市的标志性建筑。 （ 2）两座四星级高档酒店计划建设高度为 120米，层数为 28层，建筑面积为 68000平方米。 四星级高档酒店 1 6层为功能区，功能区分为： 1层为商务接待 、游泳馆； 2层 35餐厅、多功能厅； 9层为健身房、会议中心； 10层为酒吧、咖啡吧。 11 28层为客房部，设有高档套房 540套，床位 1080个。 （ 3）环保设施： 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防噪音设施 （ 4）室外工程： 给、排水管网 供电线网 热力管网 消防设施、消防水池、消防供水管网 道路 建筑区域内配套设施及绿化 突出 *市古城和现代相结合的园 17 林式建设，彰显东京梦华和未来发展相结合的一体化发展模式。 18 第四章 建址选择 址状况 址与地理位置 本项目选址于 *新区 *大道以北， 10号路以西区域 项目南面 *大道宽 100 米、 10 车道的 *快速通道，起点为郑州金水东路与东四环交界，距离项目全程 30公里，从 *到郑州仅需半个小时左右。 “向西发展”成为 *城市发展主要方向、 *新区是 *城市向西发展的桥头堡， *新区整体的发展势头良好，基础设施优，交通环境好，目前有 5 路公交线路通往项目，随着 城市的向西发展，未来 3 年内还将开通多条公交线路。城市功能主要集中在新区，项目靠近多个大型市政设施，商业机会浓厚，城际交通得到加强，市区交通改善，项目得益。 址土地权属 本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限 40 年。 址条件 候、矿产条件 *属暖温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，气候温和， 19 雨量适中，春秋季节多东北风。年平均气温 14，年均降雨量 670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。最佳旅游时间： 9、 10 月间，此时天气温和，降水量适中，还能观 赏盛开的菊花。 *坐落于广袤的豫东平原之上，境内无山，河流、湖泊较多，气候温和，雨量充足，地上地下水资源丰富，自然生态环境较好。 *的河流分属黄河、淮河两大水系。其中流域面积在 100 平方公里以上的有黄河、涡河、惠济河、贾鲁河等 32 条。城区拥有龙亭、铁塔、禹王台三大园林风景区，包公湖、龙亭湖、铁塔湖有水系相通，湖水面积占城区面积的四分之一，素有北方水城之美誉。据 1999 年统计资料，城区绿化覆盖率为 境内森林覆盖率高于全国平均水平。噪音平均值为 贝，空气污染综合指数为 用水质 达标率大于 95，均控制在国家标准之内。树木以桐树、柳树、槐树为主。黄河滩区、柳园口湿地自然保护区是众多鸟类的天然栖息地。农作物以小麦、棉花、玉米、大豆、花生为主。石油、天然气、地下矿泉水资源储量也比较丰富 。 *市经济发展 建国以来特别是改革开发以来， *经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。 *十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。 位于老城西侧的 *经济技术开发区，总 面积 200 多平方公里， 20 规划启动区面积 25 平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。 *工业门类比较齐全。全市现有工业企业 3580 家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。 *地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。 *商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点 4 万多个，各类市 场 315 个。 *地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。 2009 年全市实现生产总值（ 元，按可比口径计算，比上年增长 其中，第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 三次产业结构为 市人均 16523 元，按可比口径计算，比上年增长 展望未来， *充满了希望。市委、市政府提出，在未来 5 年里， *将抓住中原崛起和 *一体化发展的机遇， 使全市经济社会发展主要指标超过全省平均水平；再经过 10 年左右的努力，主要指标达到全省领先水平。做强工业，实施重点企业培育工程。经过几年的努力， *缺乏大型企业的局面将从根本上得到改变，工业强市必将为 *的新发展奠定坚实的产业基础。保护古城，做强 21 文化古都这一城市品牌。 *将把老城区作为一个整体来开发，大力实施宋都古城风貌保护与重现工程，努力把老城区打造成为没有门票的宋文化主题公园。 开发新区，重点建设四大功能区。一个活力四射、蓬勃发展、初具规模的新城区将展现在世人面前。繁荣农村，切实搞好村庄整治规则，全面加强 基础设施建设，加快发展社会事业，使广大农村生产生活条件和整体面貌经过几年的努力得到明显改善。 共设施条件 （ 1）供电 10压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装 800台，以满足本项目用电需要。 （ 2）供水 本项目用水由 *市自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。来水厂供水主管在本项目建址附近通过。 （ 3）排水 场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。 （ 4）空调及供热 本 项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。 冬天利用蓄热电锅炉供暖。 22 目发展优势 1）、 *将打造综合性交通枢 2010 年 *市确定交通项目 10 个，除了 *物流通道项目、郑民高速公路一期工程（ *至新郑机场高速公路）、连霍高速公路拓宽改建项目外，其余主要是新上项目，包括 *城际铁路、郑徐客运专线等。最近，省发改委在郑州组织召开编制河南省铁路网规划座谈会，提出到 2020 年我省将建成“四纵五横四辐射”铁路网络，其中包括规划中的郑州至 *至合肥铁 路和郑州至 *至濮阳至济南铁路等。按照现有规划， *将在目前全国公路主枢纽的基础上，进一步打造综合性的交通枢纽。 2）、其他重点交通项目 （ 1）、 *大道， *两地加速融合的黄金走廊 *大道宽 100 米，机动车道采用双向 10 车道，路基宽 48。总长为 里，设计时速 80 公里 /小时，从郑州市区到 *仅需 30 分钟。 *大道的开通，极大的增强了 *两地的交通便利性，是 *加速融合的标志，为 *一体化和中原城市群发展揭开了序幕。 （ 2）、 *物流通道全线开建 今年年底， *到 郑州将再添一条快速路 *物流通道。这条路不仅设计时速超过 *大道，且全程无收费站，货车、轿车皆可上路。 *物流通道全长 里，西接郑州市商鼎路，东 23 连 *市金明大道， *段全长 里。 *物流通道是连接郑州、*的东西大通道，是 *产业带“三横六纵”交通主骨架的重要组成部分。全程路基宽 44 米，为双向 8 车道一级公路，设计速度每小时 100 公里。 （ 3）、郑州至 *城际铁路进入实质性运作程序 中原城市群城际轨道交通网规划（ 2009）正式获得国家发改委批复。其中郑州至 *城际铁路被列为首批项目，正式进入实质性运作程序。 城际铁路的定位，是中原城市群轨道交通网络的重要组成部分，主要承担 *与郑州之间，及 *产业带内部客流，同时承担 *与郑州之间部分城际客流。线路从郑州东站西侧引出，向北沿石家庄至武汉客运专线西侧行走，沿金水东路向东，上跨东四环路和京珠高速公路后，紧贴 *大道南侧行走，至 *市区过运粮河后向南，沿晋安路南侧绿化带向东至马家河，然后折向 *市宋城路（ *物流通道）至金明大道西，在此设城际车站。线路全长约 50公里。车站布局方案按照目前的初步方案，将设置郑州东、中 医学院、大有庄、贺庄、黑寨、运粮河、杏花营、森林半岛、 *城际车站等车站。城际铁路的运输能力及组织目前推荐在铁路建成后，开行大站直达和站站停两种不同速度的列车，两者均采用 8辆编组，列车运行时间设计为每日 6 时至 24 时，全日运营 18 小时，其中大站直达班次运行时间约为 21 分钟，站站停班次运行时间 43 分钟。 24 大交通格局的区位优势，有利于扩大 *的资源腹地和发展空间，大大增加了项目的辐射范围。 1）、 *古称汴梁、汴京、东京，简称汴，是国务院首批公布的 24 座历史文化名城之一，也是我国七大古都之一。 *之名源于春秋时期，当时，郑国君主郑庄公选择这里修筑出粮仓城，便取“启拓封疆”之意，定名启封。到了汉代汉景帝时（公元前 156年），为避汉景帝刘启之名讳，就将“启封”更名为 *，这便是 *的由来。 *建城的历史已有 2700 多年。自公元前 364 年至公元 1233年，先后有战国时期的魏、五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金定都于此，所以 *素有七朝古都之称。特别是一千多年前的北宋时期， *（史称东京）为宋朝国都长达 168 年，历经九代帝王。当时，东京城周围 30 余公里，由外城、内城、皇城三座城池组成，人口达到 150 余万，是一座气势雄伟、规模宏达、富丽堂皇的都城。是当时全国的政治、经济、文化的中心，也是世界上最繁华的大都会。古人曾这样描述当年宋都的辉煌：期数名下五凤楼，夷门自古帝王州，汴京富丽天下无。北宋画家张择端绘制的巨幅花卷清明上河图，更是生动形象的描绘了东京 *城的繁华景象。北宋时期，科技发达，经济繁荣，人文荟萃，创造了一代灿烂辉煌对后世影响深远的宋文化。清正廉明的包公，满门忠烈的杨家将，图强变法的王安石，民族英雄岳飞等历史名 25 人，都曾在这里留下光辉的足迹，他们的丰功伟绩，作为民族文化，至今仍在海内外广为 传颂。 *在历史上曾为中华民族文明史写下国绚丽的篇章。建国 60年来，特别是改革开放以来， *的经济建设和各项社会事业得到快速发展，综合实力明显增强。今日的 *商贸发达、农副产品丰富、交通便利、名胜古迹众多，是中原地区黄河沿线重要的旅游胜地和对外开放城市，也是国家旅游局命名的中国优秀旅游城市。 *悠久的历史，深厚的文化积淀，使他享有七朝都会、文化名城、大宋古都，据城之盛名。遍布市县的名胜估计，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。目前 *拥有名胜古迹景点 187 处，其 中，国家重点文物保护单位 6 处；省重点文物保护单位 28 处。 *旅游突出宋代特色。宋都御街、清明上河园、铁塔、大相国寺、包公祠等观光景点古朴典雅，与碧波荡漾的包公湖、龙亭湖、铁塔湖和雄伟的城门楼、古城墙交相辉映，形成了以宋代建筑风格为主、宋文化氛围浓郁，具有北方水城美誉的大宋旅游景区。 3 发展优势 1）、 *市经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。 2）、 *一体化的加速进程，必将造成 *乃至郑州金融服务格局重构，本地金融市场将 重新洗牌，而随着政府规划，城市向 26 新区发展，项目必将成为未来 *金融业的真正中心。 3）、目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联社， *市东方村镇银行，民众担保公司及 *市汴西新区民生小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景很好。 4 产业优势 （ 1）省级空分特色产业园区。 *空分特色产业园区是全国三大空分产业聚集地之一。目前，已入驻空分及相关配套企业 23 家，主要形成以永煤 *空分、开元空分、黄河空分、动静空分四大龙头企业为支撑的产业聚集群。预计到 2015 年，将建设成为产值超100 亿元，产业链条完整，产品门类齐全、特色突出，研发、生产水平达到国际先进水平的空分设备产业聚集区。 （ 2）省级民营科技园区， *民营科技园区占地 方公里，目前，已入驻各类企业 42 家，预计到 2015 年，入驻企业将达 80 家以上，产值达到 100 亿元。 （ 3）食品产业园区。 *食品产业园区目前已入驻食品及农副产品加工企业 11 家，泰国正大集团、北京汇源果汁等知名企业在园区 聚集，形成了一定的产业规模。预计到 2015 年，入驻企业将达到 30 家以上，产值达到 80 亿元。 （ 4）省级汽车零部件产业园区， *汽车零部件产业园区目前 27 已入驻包括海马汽车集团、奇瑞汽车集团和汽车零部件配套企业 14 家，初步形成了产业聚集。 （ 5）方正集团旗下专业从事房地产开发、商业地产运营和物业经营管理的综合性房地产投资集团 北大资源集团，与 *市政府在郑州举行“ *新区合作开发签约仪式”，标志着 *新区合作开发项目进入实质性阶段，该项目可开发面积达 35 平方公里。 （ 6）目前已完成年度投资计划的项目包括： 总投资近 30 亿元的永煤大型空分设备项目，总投资 20 亿元的大河动漫城项目，总投资 4 亿元的永煤集团铁塔橡胶工业园项目，总投资 3 亿元的汇源无菌生产线项目等，总投资 27 亿元香港爪哇公司大型休闲购物中心。 （ 7）在企业总部及技术研发等方面计划落地的项目有， *移动公司生产指挥调度楼建设项目（建筑面积 17 万平方米）、永煤集团研发中心项目、河南煤化集团重型装备项目、潮州产业园、 *新区综合医院等。 从项目周边现况和将来发展来看，聚集着多个中高档住宅小区、大型企业集团、大型商业集团，以及多个行政企事业机关，这说明项 目周边已有不少拥有较高消费服务群体，资金需求量大，投资大，流通大，对金融服务要求高，需要有成熟方便的高档次的商业金融服务。 28 第五章 建筑方案 筑设计指导思想与原则 （ 1）立足于“优势“缺口定位”理论 ,并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业 +高档商务活动 集理财、金融服务、商务洽谈、商务休闲、社交于一体的复合主题现代化金融商业是最理想的方案，力求使本项目成为 *市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。 （ 2）贯彻“以人为本” 的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。 （ 3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。 （ 4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土 地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。 29 （ 5）以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。 （ 6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的 *文化环境。 （ 7）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的酒店氛围。 （ 8）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。 （ 9） 本项目酒店建筑按四星级酒店标准建设和装修。 目总体规划方案 着力打造“时尚生活金融商业 +高档商务活动 集理财、金融服务、商务洽谈、商务休闲、社交于一体的复合主题现代化金融商业是最理想的方案 ,力求使本项目成为 *市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。 整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的金融中心。 坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足 金融市场的需求。 30 整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。 建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。 坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。 平面布置和功能要求 本项目地处 *新区 *大道以北， 10 号路以西区域，占地 80 亩，地势平坦。 从建设单位要求出发，对 金融中心 进行总体规划，依据消费者的需求和经营范围进行功能分区， 将金融中心大夏分为大型 标准化金库层区，地下停车场层区，各银行的经营场所层区，投资担保类营业网点层区，各银行业和其他金融业的办公场所及设备层区。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成 *市的标志性建筑。 将 四星级 酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能区。 金融中心 主入口面向城市主干路交通街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场，便于停车和通行需求。 路、绿化及水系 31 本项目场区的东侧为主干道。结合道路进行整治 ，将部分道路采用石料及草皮铺设，增添自然气息。全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的 40%。 本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。 场区的一侧为主干道，作为车流通道，场区的另一侧小道为次干道，作为消防及人流通道。 入口 本项目设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临公路，主出入口布置在金融中心东侧，作为客人及车辆大门。次出入口布置金融中心西侧，作为消防及工作人员出入口。 筑方案 筑方案描述 （ 1）建筑艺术与风格 建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理 组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。创造一种真正富有感染力的建筑形象。 设计的金融中心大夏及酒店外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺， 32 如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。 融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺 术风采。 酒店着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。将 *市古城和现代相结合的园林式建筑形式移植于酒店建筑；结合水池孤线，用弧形的马头墙，创造出特有的、活泼的平面弧形马头墙。 筑特征与结构 本项目有 3 座单体建筑，其结构为框混结构。 建筑装饰：酒店建筑按四星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，商务楼大厅地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；客房和会议厅地面铺地毯，墙面贴墙纸； 3D 功能厅、大中型会议厅轻钢龙骨石膏板吊 顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；客房楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。；娱乐服务楼，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地； 办公楼、水电暖设备房、运储办公厅均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。 下金库设计 1、金库设计成回形状，内部有九座金库，一座个人贵重物品存放库，具有防毒、防水、防爆炸、防雷电，配有安防、通风、消防、通 33 讯、照明、发电等设备，理念是封库后库内成真空状态。 2、金库前三道大门由守库员掌握，当车辆入库或进出人员时，确认后开启第 一道进入，关闭一道门后才开启二道门，关闭前二道门才能进入第三道门，大门设计成不能同时打开。车辆入库过三道门后，由守库人员通知该行管库人员，由管库人员开启本行掌纹金库大门，车辆进库。 3、所有款车都停放在本行金库内，晚上款车入库需要留库款箱包的，直接入库，余款箱包锁闭车内，次日交接检查后出车。 4、所有持枪人员、非金融工作人员不允许进入第三道门内，库室配 3 人以上守库。入枪弹时，库室内必须留有 1 人，出 2 名守库员一名接收枪支，一名接收弹药，入各自行的枪弹室，接收完后锁闭枪库门。 5、地下金库的楼上为各行准备有行政 办公及休息接待室，备有各行守押备勤待命室和总调度室。 要设备配置 主要设备明细表 表 5号 设备 名称 型号 规格 数量 用电量 （ 用水量 （ t/h） 用汽量 （ t/h） 备注 一 中央空调及电锅炉系统均采用环保储能产品 1 基载风冷热泵机 制冷量 660 3 150 台佳 34 组 热量 690 双工况机组 制冷 550冰工况制冷 350 110 台佳 3 储冰装置 有效容积 65 120 美国 冷却塔 流量 120t/h 3 良机、金日 5 风机盘管 Q 80m3/t H 20m 450 凯泉、创新 6 水泵 Q 120 20m 9 100 凯泉、创新 7 供冷板式换热器 换热量 890 维克斯 8 供暖板式换热器 换热量 360热量差 5 3 瑞典舒瑞普 9 电蒸汽锅炉 360 广州贝龙 10 燃油蒸汽锅 炉 广州贝龙备用 11 蒸能卫生热水箱 钢制、内置铜盘管立式 40 12 全自动控制系统 动控制 + 触摸屏 3 套 德国西门子、美 国 3 自备柴油发电组 二 其他设备 1 全自动洗衣机 套 上海航星 2 智能化监控系统 3 套 3 会议音响系统 8 4 通讯设备 5 变压器及配电 800 6 信息中心 含软件 合计 35 套设施 、排水 （ 1）给水 a. 用水量 本项目设计日最大用水量为 。 b. 水源 本项目所需生活用水由 *新区自来水公司供应。 c. 水质水压要求 （ 1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮 用水卫生标准 求。 （ 2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公 司生产区的供水能力