综合楼项目可行性研究报告

- 1 - *综合楼项目 一、总 论 目背景 目名称 1、项目名称： *综合楼 项目 2、建设性质：新建 3、项目 建设 期： 2010 年 7 月 2012 年 6 月 发建设 单位 略 行性研究报告编制 原则与 依据 1、 编制原则 （ 1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模， 做到 选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。 （ 2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的 可行 性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程 中产 生的 不利影响。 （ 3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国 家和 地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。 - 2 - （ 4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策 的建 议，也为有关部门审批项目提供参考依据。 2、编制依据 （ 1） *市城市总体规划（ 2010 （ 2） *镇城市总体规划（ 2009） （ 3）民用建筑设计通则 4）建筑设计防火规范 5） 建筑抗震设计规范 （ 6） 公共建筑节能设计标准 （ 7） *市城市规划管理技术规定 （ 8） 建设单位提供的有关资料和基础数据。 目提出的理由与 过程 *市 拥有 储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是 西部地区乃至全国 煤炭和天然气的重要产地。 随着全球经济的高速发展 ，全球性的能源 供求紧张 为 &营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为 *市 城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，*市 的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支 柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。 *市 在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发 - 3 - 展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。 尤其“十一五”以来， *市 全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经 济社会又好又快发展 ，并与呼和浩特市、包头市并列构成“ *经济金三角”，成为我国西部最为活跃的经济区之一 。 然而， *市 作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于 发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城市建设基础和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区 “金三角 ”的呼市、包头相比，规模小 、 档次低 、 服务功能差 、承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业、 大项目建设的需求，城镇化严重滞后于工业化进程， “小城镇，大工业 ”的矛盾日益突出 ，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。 为此， *市 抓住撤盟设市的契机， 适时地提出了加快 城市建设的发展战略目标， 制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划，将城镇化作为新形势下加快 &跨越式发展的最大基础建设全力推 进。 坚持工业化带动城镇化，城镇化促进工业化的互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以 &、 &新区 、 &为中心组团，以 210 和 109 国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇为产业聚集区，以旅游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开发建设 &新区，构筑 &、 &、 &“一市两区、三个组团”中心城区 框架，先后开发 &新区 、 &新区 、 &新区，建成区面积由原来的 25 公平合理扩大到现在的 100 平方公里。 在此背景下，为了积极有效推进“城乡统筹、集约发展”新战 - 4 - 略的实施， *市 委、市政府决定将 ￥ 镇作为全市 城乡统筹试验示范 区。 根据 *市 &区 ￥ 镇城市总体规划（ 2009），￥ 镇总规划面积 27 平方公里，总规划人口 10 万人。 城镇建设 将以休闲旅游度假产业为主导 、 以居住配套功能为主体 、 兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区 为总体规划目标和功能定位 。 ￥ 镇 自 2009 年初确定为 &城乡统筹试验示范区以来 ， 以“宽马路、大绿地、低密度、欧式建筑风格、花园式人居环境”为总体规划理念， 全面启动了 移民安置社区、老年公寓、高档别墅三大居住片区 的开发建设 ， 并 辅之以中高端的教育、医疗、 文化、体育、商业等公共服务设施 建设项目 。 在 ￥ 镇城市建设全面启动之际，根据 ￥ 镇总体发展规划和城镇建设需求， *公司 看 中 了 ￥ 镇 作为 *市 重点开发建设的城乡统筹试验示范区的发展 潜力，在该镇建设用地挂牌转让过程中购得 位于 109 国道南侧、东环路西侧地块的建设用地使用权 。 在此基础上， 针对 该区域 作为 ￥ 镇东大门的区位优势和紧邻两条主干路的便捷交通优势 ， 根据企业自身需求和当地综合性商务地产需求，决定与其子公司 *市 *房地产开发有限责任公司联合开发建设一处综合楼项目，为本企业建造办公场所的同时向社会提 供功能完善、配套齐全、交通便捷的综合 性 商务 环境。 - 5 - 目概况 建地点 本项目 建设地点为 位于 *市 &区西侧 10 公里 ￥ 镇 ， 项目地块位于 ￥ 镇 东北部 ， 场地 北 靠 109 国道 、 东 邻 东环路 ， 总体 呈依东环路南北走向的矩形 平面结构， 项目总占地面积为 方米（约合 ），净用地 面积为 方米 （约合 ，地块用地性质为商业金融用地 。 设规模与目标 本项目 规划 总建筑面积 69000拟建 1 座集 办公、 商业、 写字间 一体的 综合楼 ， 计划 建设 2 年， 既 2010 年 72012 年 6 月。 本项目 根据 ￥ 镇城市总体规划、地块规划条件要求和当地 商业地产的市场需求， 结合建设单位自身的办公场所需求， 通过市场化运作， 拟建成 一处基础 设施齐全、 配套设施完善、环境优良、 安全卫生、 出行便捷的 现代化 综合楼工程 ，为 ￥ 镇促进城市建设、完善城市功能、提升城市品质作出积极贡献 。 资与效益情况 1、 总体投资 与 效益情况 本项目估算总投资为 13000 万元，其中： 建设投资 12915 万元、流动资金投资 85 万元 。 根据建设单位投融资计划， 本项目 建设和运营所需资金全部以 - 6 - 自筹资金 解决 。 （ 2） 效益 情况 预测 本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。 根据当地市场需求、 类似物业租金 水平 和建设单位运营计划 ， 本项目正常运营年份可 实现营业收入 4322 万元，其中商业租金收入 2981 万元、办公区租金收入 1341 万元 ， 年 缴纳 营业税金及附加 752 万元 ， 年 总成本费用为 813 万元 ，实现 利润总额 2757 万元，扣除企业所得税 689 万元，可实现税后 净 利润 2068 万元。 根据项目收入与成本费用数据，本 项目总投资收益率为 资本金净利润率为 项目 投资 财务内部收益率 所得税 所得税后为 项目 财务净现值 所得税前为 5651 万元、所得税后 为 2547 万元 ，项目所得税后 投资回收期为 。 要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项 目 单位 数值 备 注 一 基础指标 1 总占地面积 净用地面积 2 总建筑面积 9000 3 建筑密度 % 规划要求 30% 4 容积率 规划要求 绿化率 % 规划要求 35% 6 停车位 个 690 1 个车位 /100- 7 - 7 计划建设期 年 2 二 技术指标 1 建设内容与规模 9000 合楼 9000 6 层 2 可出租部分 0720 业 7600 1 公区 3120 3 3 自用部分 280 公区 280 3 三 经济指标 1 总投资 万元 13000 其中：建设投资 万元 12915 流动资金 万元 86 2 资金筹措 万元 13000 其中：资本金 万元 13000 银行借款 万元 0 3 营业收入 万元 4322 其中：销售收入 万元 0 租赁收入 万元 4322 正常运营年份 4 经营成本 万元 813 正常运营年份 5 营业税金及附加 万元 752 正常运营年份 6 土地增值税 万元 0 正常运营年份 7 营业利润 万元 2757 正常运营年份 8 所得税 万元 689 正常运营年份 9 税后利润 万元 2068 正常运营年份 四 财务评价指标 1 总投资收益率 按经营期年均 - 8 - 2 资本金净利润率 按经营期年均税后利润 3 项目投资内部收益率 所得税前 4 项目投资内部收益率 所得税后 5 项目投资财务净现值 万元 5651 所得税前 6 项目投资财务净现值 万元 2547 所得税后 7 全部投资投资回收期 年 所得税前（含建设期 2 年） 8 全部投资投资回收期 年 所得税后（含建设期 2 年） 9 资本金内部收益率 所得税后 10 盈亏 平衡点 18% 以出租率计 题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上， 在投资 建设 过程中，根据 市场 价格行情 通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位， 同时加强 财务核算、费用 控制 ，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用 ， 以获得预期效益 。 。 另外 针对项目建设， 建议 建设单位 ： 1、加紧 做好 前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环 保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。 3、积极、及时落实 建设 资金，确保工程建设如期、顺利进行。 4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。 5、 在 工程实施过程 建立健全全程 监控 方案， 确保本工程不出现 - 9 - 任何人为的毗漏。 6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门 ，保证建设内容的功能完善 和安全 。 - 10 - 二、 建设背景 与项目定位 设背景 本项目 拟建地 *市 &区 ￥ 镇 是 &区 拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的卫星城镇， 也是 *市 确立的自治区级 城乡统筹试验示范区 。根据 *市 城市总体规划对 ￥ 镇的城市发展定位和 *市 &区 ￥ 镇城市总体规划 确定的城市发展定位 ， ￥ 镇 总规划面积 27 平方公里，总规划人口 8 万人 ， 总体 功能 定位为 ：以休闲旅游度假产业为主导 ， 以居住配套功能为主体 ，兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区。 另外， *市 人民政府编制的 *市 城市总体规划（ 2010中也将 ￥ 镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为 *市 总体规划确定的“ 一主两副十五镇 ” 中的 15 个 重点城镇之一，也是 &城乡统筹规划区确定的 “ 两中心八组团两节点 ” 中八组团之一。与此同时， *市 总体规划也将 ￥ 镇确定为重点的生态移民安置区，要求大力开展移民安置住房建设工程， 以妥善安置规划区及其周边转移的农牧民。 根据 ￥ 镇城市总体规划， ￥ 镇城镇建设规划为“四心五片”，既 指 “ 商业中心、行政文化中心、特色商业中心、产业服务中心 ”等 4 个城市中心 和 “ 镇中心片区、蓝天路片区、 ￥ 庙片区、九成 - 11 - 宫及产业片区 ” 等 5 个城市片区。 与此同时， ￥ 镇作为 *市 唯一的城乡统筹试验示范区和 &区的重要卫星城镇， 随着神华李 家壕煤矿、华研物流园区、 &危险化学品园区、城乡统筹试验示范区、秦直道文化产业园区 和重点生态移民安置区 等重大项目和园区的建设， 已初步 形成了煤炭、现代物流、石油化工、科技教育、绒纺、生物制药、食品加工、文化旅游 、生态居住 等多产业发展局面 ，为 ￥ 镇长远发展和城镇建设的进一步提升打下了重要基础。 综上所述，本项目根据 ￥ 镇总体规划和城市建设、产业经济对商业服务业的需求， 通过市场化运作 建设一处 功能齐全、配套完善的综合楼，是符合 ￥ 镇总体发展规划和当地商业地产需求的 。 目 定位 1、地块区位条件 本项目拟建 地块位于 ￥ 镇东 北 部 109 国道与东环路交汇处，属于 ￥ 镇东门户区域， 是由 &区进入 ￥ 镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠 109 国道、东邻 ￥ 镇东环路， 西接 ￥ 镇特色商业中心、南通产业服务区，具有便捷的交通条件。 2、项目用地性质 根据 ￥ 镇镇区布局结构和公共设施用地规划 ，本项目建设用地属于商业金融用地 ， 地块规划要求为：容积绿 筑密度 - 12 - 30%，绿地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 3、 区域 产业布局 本项目拟建地点地处 ￥ 镇东户门，靠近 ￥ 镇原镇区，周边有 镇政府、财税、邮电、派出所等政府机构以 及小学、中学、卫生院等公共设施， 是 ￥ 镇传统的商业片区。 根据新编制的“ ￥ 镇城市总体规划”，该区域现规划为商业与老年公寓片区， 主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为主 的功能区域。 4、本项目 市场 定位 根据上述拟建区域区位条件、用地性质、产业布局，结合该区域产业布局和功能定位对商业、办公等物业的市场需求，本项目市场定位为：以地处 ￥ 镇东大门的区位优势和 109 国道与东环路交汇点的交通条件， 建设一处交通便捷、环境良好、功能齐全、配套完善的集商业与办公为一体的现代化商务综合楼，以此充分发挥地块有利条件获得最大 的经济社会效益。 设规模 设规模 本项目 总占地面积 中 建设用地面积 （净用地）为 根据地块规划条件和 建设单位规划要求 ， 本项目 按土地利益最大化原则， 规划总建筑面积初步确定为 69000容积率为 - 13 - 合地块规划设计条件中的容积率 求，同时获得最大的土地利用规模 。 另根据地块规划设计条件中的建筑限高 24 米的要求，本项目 建筑主体按 6 层设计， 其中 1按商业用房、 3按办公写字间设计。在层高选择上，商业部分 层高按 、 办公部分 层 高按 设计，总高度 约 为 23 米，符合地块规划设计条件要求。 按上述规划建设规模，本项目建筑密度为 满足地块规划条件中建筑密度不高于 30%的要求；另本项目绿化率按 计，以满足绿化率不低于 35%的规划 条件 要求 。 筑功能 根据 项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向 ，本项目 主体 按多层综合体 商业办公楼 设计 ， 形成一座集 办公、 商业和写字 间为一体的 商务 综合 楼 ， 以充分开发利用项目所处的区位优势 和商业价值 。 根据前述建设规模，本项目总建筑面积为 69000合项目建设单位自用办公区规 模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区、出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为 18400租办公区为 27600业区为 23000 另外根据商业物业停车需求，本项目按 1 个停车位 /100计机动车停车场，采用地上集中停车形式。 要建设规模指标 - 14 - 根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示： 规划建设规模一览表 序号 项 目 单位 规模指标 备 注 1 基础指标 总占地面积 建设用地面积 2 建设规模 9000 综合楼 9000 6 层 3 建筑密度 % 规划要求 30% 4 容积率 规划要求 绿化率 % 规划要求 35% 6 停车位 个 690 1 个车位 /100营 方案 根据 ￥ 镇城市总体规划和项目区位特点、商业物业需求，结合项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全 部出租，以实现持续经营、获得长期效益。 另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位、交通、配套等条件，本项目初步确定办公区平均租金为 /业用房平均租金为 /在实际运营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。 - 15 - 三、建设地点与 建设 条件 设地点 块位置 本项目拟建地点位于 ￥ 镇 东北部 ， 场地北靠 109 国道、东邻东环路，总体呈沿东环路南北长、东西宽的平面结构，项目总占地面积 其中公共绿化带面积 项目净 用地 面积 ）。 场地现已由 ￥ 镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。 地权属情况 本项目 建设用地由项目开发单位通过 招拍挂 方式取得土地使用权，无 其他 权属纷争情况 。 域 概况 ￥ 镇位于 &区 西 部，为 &城区的近郊镇，镇域面积 方公里。 ￥ 镇 北与 达 拉特旗接壤，西与泊 尔 江海相连，东接 塔拉壕 镇，南靠 伊金霍洛旗 ， 距 &城区 9 公里。 ￥ 镇 是 *市 中心城区 拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的新型城镇，是 &区重点建设的卫星城镇，也是 *市 确定的自 - 16 - 治区级城乡统筹试验示范区，总规划面积 27 平方公里，总规划人口10 万人。 域条件 然地理环境 （ 1）地形地貌 ￥ 镇区地势 以 109 国道为中轴分别向南北两面倾斜， 属典型的丘陵沟壑地 貌 ，地势南北高中部略低 。 海拔 高度在 间 ， 其中西半部地形相对平坦，坡度起伏和缓，东半部属山地丘陵地貌，沟壑纵横。 （ 2）水文气候 ￥ 镇 属温带大陆性气候 ，年无霜期在 135 天 左右，降水少而集中，年平均降雨量为 照时间长，常 年平均气温在 ，主导风向为北风。 通运输 条件 ￥ 镇距 &主 城区 仅 10 公里，距市府所在地 &35 公里，距 &机场 47 公里。 109、 210 国道、 *高速公路、 *铁路以及在建的 *纵横贯穿全境， 距 *市 飞机场 30 公里，立体交通网络 已 初步形成。 电通讯 &邮电通信业基础设施完善，服务质量优良，通讯方便快捷，通讯基本实现了现代化。 &区下各镇市内电话均已实 - 17 - 现程控化；中国移动、中国联通基站遍 布全旗，移动通讯无盲区；互联网已覆盖各镇乡，信息传输迅捷。 源条件 ￥ 镇 是 &区 的以生态旅游、休闲度假旅游为主的城镇； 是&区蔬菜生产和农畜产品的开发基地 ；同时也 是 &城市重要的水源之一 ， 并占有卫星镇的战略地位。境内有丰富的煤炭、石英沙、高岭土、陶土、粘土、硫磺等矿产资源， 其中煤炭、铀的储量大，易开采，分布也相对集中。主要分布在撖家塔村、色连村、 ￥ 村、永胜村等区域内，为 ￥ 镇工业经济的发展提供了充足的原料 区 发展情况 &地区是 *甚至全国近几年发展速度最快的城市之一 ,&依托资源优势 ,在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了 *市 。尤其 “十一五”规 划 以来， *市 不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快， 2000 年以来 *市 累计转移农村牧区人口 20 多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。 程地质情况 因本项目场地尚未进行地震勘查， 根据场址 周边地勘情况，下水对工程的影响 较小，工程设计和施工应以详细地质勘查报告为准 。 根据建 筑抗震设计规范附录 ， 该地区 抗震设防烈度为 7度 ， 加速度值为 三组）。根据建筑抗震设计规范有关 - 18 - 规定， 初步判断 拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类，属建筑抗震有利地段。 要建设条件 ￥ 镇自 2009 年初开始全面建启动城市化建设以来，城市公共设施条件已逐步完善，本项目场址周边的城市道路、供配电线路、给排水及供气供热管网、通讯网络等城市公共设施条件已基本完善，可完全满足本项目的开发建设和运营需要。 1、 道路交通条件 ￥ 镇位于 &区西侧 10 公里处， 109 国道 根据 ￥ ￥ 镇总体规划，该镇 规划道路分为主干道、次干道和支路三级。主干道红线宽度控制在 36，次干道红线宽度 24，支路红线宽度 24 米以下。规划形成“四横六纵”的城镇主干道路系统和方格网状的次、支路系统。 为了便于市民出行， 规划设公交枢纽两处，分别位于 109 国道与经一路交叉口东北侧、九成功路和南外环辅路交叉口东北侧 ， 公共汽车站距在 500之间。 2、供水条件 根据 ￥ 镇总体规划，该镇 规划共设两处配水厂，另外在旅游专线以南、东环路以东新建配水厂接 &城区供水管网。 给水管网根据管网等级不同采 用环状与枝状相结合的方式布置， 给水压力 满足多层建筑直接供水，管材选用氯乙稀 (水管，热熔接口 ， 管径 火栓沿主干供水管道设置 ，供水 - 19 - 压力为 3、排水条件 城镇排水体制采用雨污分流制，规划污水厂一处，规划顺应地势走向设置南北向的污水主干管，并设 4 座污水提升泵站，每处泵站用地 2000 平方米左右。雨水就近排向水体，雨水管线均枝状布置，直埋敷设，管径为 4、电力供应条件 ￥ 镇 规划 2 座 110电站作为供电电源点，主变容量为2*300001#110电站位于 109 国道与规划三路交叉口西北侧，占地面积 顷； 2#110电站旅游专线以南、东环路以东，占地面积 顷。 市政电网采用 两条 500压电力线穿越，规划控制 75 米宽的高压走廊。 110压线沿 109 国道接 &电网。 10力线由 110 千伏变电站引出，接入各 10 千伏配电所或开闭所。 10压线路 主要 采取地下电缆敷设。 5、电信规划条件 规划设一个邮电中心局、一个邮电端局和一个邮政所。 交换机总容量为 门，并安装宽带数据通信设备， 满足规划区内的通信需求。电 信线路均采用通信电缆穿排管沿道路埋地敷设，光缆连接到小区和电话集中用户。 ￥ 镇 规划 高起点建 设多功能有线电视网络系统，集宣传、娱乐、信息传递、服务为一体， 有线电视传输网采用光缆网，传输线 - 20 - 规划采用埋地敷设方式，并与电信线路共管。 6、燃气供应条件 气源来自长庆气田，天然气门站位于在镇区东北侧 109 国道以南，燃气管道采用中低压两级系统，即管道气采用中压管网输至箱式调压器或专用调压器调压成低压进户的供气方式。 管网管径 00 螺旋缝焊接钢管，管径 150 采用 ， 管道采用直埋敷设，埋设深度 7、 供热条件 规划集中供热热源厂一座， 热源厂内设 29 30水锅炉，供热负荷为 870热介质为水，供回水温度按 130/70考虑。供热管网采用枝状布置，直埋敷设。覆土深度为 景共设热力站 50 座，每座供热面积 15 20 万 - 21 - 四、 规划建设方案 划设计主题 根据 ￥ 镇城市总体规划、区域规划功能特点、商业地产市场需求 和当地商业项目开发特点，本项目拟以“ 自用办公、优质写字间和配套商业 ”为一体的 综合楼 作为规划设计主体，以 创造 商务功能完备、配套条件完善 的 现代化商务综合楼 。 规划方案 体规划 原则 1、以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，结合区域规划 条件和功能布局 ，进行总体布局满足功能需要的同时，将 商务功能与当地市场需求 相 融合 ，为 ￥ 镇城市建设和区域功能提供 一处功能齐全、交通便捷的综合楼 。 2、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系和较丰富的空间环境。 3、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出 入 口的要求，设计快捷、 方便、安全的交通系统。 平面布置及功能布局 - 22 - 1、总平面布置 根据 选址规划条件和 场址地形条件 ， 本 项目 主体工程 采用沿东环路而据的规则型 平面布置结构 ，既项目建设主体综合楼沿东侧东环路按南北长轴设计，底层商业按面向东环路设计，办公区入口向西设置，机动车集中停车场布置在建筑西侧，同时在建筑东侧 商业门 前沿街设置停车位，并 布置绿化 带与 东环路 相隔。 2、竖向布置 本项目竖向布置以土石方平衡为原则进行设计 ， 竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般高出室外场地标高 。竖向设计采用平坡式 布置，坡度在 间，场地雨水通过沿路排水渠排出。 通 组织体系 根据总平面布置和周边交通条件， 本项目 出入口按综合楼两侧布置，其中北侧为入口、南侧为出口，形成与东侧 东环路行车方向一致、 进出有序的 交通组织体系 。 场地内部主路采用直线型路网结构，按 6 米宽设计，进场车辆直接进入停车场并向南出场。沿综合楼两设置 4 米宽的支路， 南北两侧和居中位置与主路相连， 形成人行通道的同时兼作消防通道。 观与绿化 建议 本项目 绿化带主要集中布置在场地南北和西 侧 ，在 景观园林的设计上多考虑中国传统的 休闲 景观园林设计风格 ， 如 采用 绿地 、小品、雕塑、亭台 等景观元素。 - 23 - 水排水 方案 场地内部道路最小纵坡 按 横坡 按 设计 ，主要道路采用双坡，次要道路采用单坡， 地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构 采用混凝土路面做法。 筑 设计 方案 计理念 本项目拟 建 一处 集 办公和配套 商业 为一体的 综合 楼工程 ， 在 设计 理念上秉承“ 功能完善 、出行便捷 ”的指导思想，以客户 需求 为出发 点 ， 力争为客户提供完善的商务环境的同时，充分考虑满足当地民众的消费与互动需求，以形成对内生 消费和外来消费 不同功能之间建立一种互补关系， 最大程度 提升商业价值。 以此设计理念为指导，本项目在 建筑设计 上重点掌握城镇规划和周边建筑群之间的关系与衔接 ， 并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念 使建筑形态具有前瞻性和生命力， 使之成为城镇建设中的一道亮点。 筑造型 设计 1、建筑造型 建筑造型选择上， 根据场地沿东环路南北方向狭长的平面结构，本项目拟建综合楼采用沿东环路而据的南北长轴 综合 办公楼 方案 ，建筑造型采用传统的规则矩形办公楼造型 。 2、建筑功能布局 - 24 - 拟建综合楼 1按商业用房设计，在具体设计上应考虑 一层按独立商铺 、 2 层按 开敞式商业，以增强建筑功能的多样性，满足不同的客户需求。 2按办公用房设计，其中自用办公区和出租办公区分区设置，独立出入口，也可考虑把出租办公区设置成两个独立分区，以实现办公区的单元化，满足整体承租、分层承租、分散承租等不同的功能分区，实现建筑功能配置的多元化和灵活性。 2、外立面风格定位 立面色彩： 考虑 选用 明亮与稳重相结合的色系搭配， 力求通过立面 色彩搭配与材质 质感对比获 得简洁 而不失端庄大气立面风格 。 立面基调 ： 立面风格以简洁为基调，适量加入 简化的符号与元素，以增加 综合性建筑的 整体形象。 立面选材： 考虑 质感强烈的石材 与 涂料墙面和通透玻璃构成质感对比 搭配，以获得与建筑功能协调的立面视觉效果 。 筑材料及设施 1、 墙体材料 外墙： 300 厚陶粒混凝土空心砌块钢筋混凝土剪力墙，外贴 70厚自熄型专用聚苯板。 内墙：除 结构墙 部分钢筋混凝土墙体外，采用 200 厚为陶粒混凝土空心砌块 墙 。 墙体在不同材料连接处铺设钢板网或多层玻璃丝布，确保平整牢固 ,做到抹灰不出现裂缝。 所有穿过墙体的管线，嵌入墙内的设备 - 25 - 安装完毕后，须将洞口周边堵塞密实。 2、 门窗 工程 外门采用铝合金框玻璃门，内门采用木质镶板门；建筑外窗采用单框双玻铝合金断热玻璃窗 ，内窗采用 塑钢单玻平开 窗。 建筑 外门窗抗风压性能应达到 6 级，水密性能达到 4 级，气密性能 6 级，空气隔声性能 3 级，传热系数应不大于 窗台低于 900在窗下部设置 500的固定窗作为防护措施。 3、 屋面工程 本各建筑物屋面均采用现浇钢筋混凝土面板加 100苯板保温层和 4酯胎 性沥青防水卷材，外层做涂料或细石混凝土保护层。各建筑 屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为 15年 ， 所有建筑物屋面 排水 采用有组织外排式排水方式 。 4、 装修 工程 （ 1）外装修：本工程外装修材料主要为高级防石涂料、外挂石材、铝板复合材料。 （ 2）内装修 ：根据当地装修习惯，本项目 商业部分采用毛坯房，由承租业主根据业务种类自行设计和施工；办公区部分，自用办公室采用中等装修，出租部分采用初装修， 其中 入口大厅内墙面粘贴釉面瓷砖 ， 墙面所有的阳角需做护角处理或选用成品护角，吊顶以上待管道安装完毕后再封墙体。 5、 竖向交通 为了满足办公环境的高效快捷和档次 ， 本项目办公部分竖向交 - 26 - 通考虑配置电梯， 其中 自用部分设置 3 部电梯（ 1 部兼作消防电梯），出 租部分设置 5 部电梯（ 2 部兼作消防电梯）， 在电梯型号、功能的选择上，应考虑品牌知名度高、安全功能性完善的品牌电梯。 商业部分 在南北两端设置独立的公共楼梯间，办公部分，各独立区域均设置两个楼梯间，以满足日常通行、紧急疏散的畅通。 水防潮 设计 （ 1） 屋面防水 屋面防水等级为 ， 两道设防 ， 采用 40 厚 性防水细石混凝土保护层 +聚乙烯胎改性沥青防水卷材 ， 四周均贴至泛水高度。出屋面管道或泛水以下外墙穿管处 ,安装后用细石混凝土封严 ，管根四周加嵌油膏 ， 与防水层闭合 ，具体设计和 施工应严格按照屋面工程 技术规范（ 行。 （ 2）楼层防水 卫生间、 盥洗室、水房、浴室 等需做防水处理的房间均采用 11准型）防水浆料（至少 2 遍以上） ，地面低于 楼地面标高 20并向地漏找 %坡度 ， 以不积水为原则。凡立管穿过此类房间时 ， 须预埋套管并高出地面 30 管间缝隙用防水材料填实。 （ 3）外墙 面防水： 外墙抹灰中宜掺 5%的防水粉 ， 并应保证砌筑时卧浆饱满 ， 垂直和水平缝中均不得有漏浆现象 . （ 4）内墙面防水：带淋浴的卫生间、公共浴室、厨房及 洗浴中心 的内墙面均刷 准型）防水浆料一道。 - 27 - 筑防火 本建筑防火类别为 二 类，耐火等级为 二 级。 建筑内部 设 置消火栓、 灭火器 ，在办公区设置 火灾自动报警系统 和自动喷淋灭火系统 。 本项目开敞式商业 和办公区 按 不大于 2500个防火分区保证最少有一个安全出口直接到达楼梯间，分区之间设置甲级防火门，楼梯间门采用乙级防火门。 障碍 设计 在各建筑出入口 处 设置无障碍 坡道和栏杆 ， 电梯 满足 无障碍电梯 要求 ，在建筑物 各 入口台阶粘贴盲道专用地砖，并与 市政道路的盲道相衔接。 构 设计 方案 1、结构设计基本参数 建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构安全等级 设计使用年限 抗震设防类 别 地基基础设计等级 地 下 室 防水等级 二级 50 年 丙类 乙级 自然条件 、 风雪荷载 基本风压 地面粗糙度 基本雪压 场地标准冻深 类 震设防的有关参数 - 28 - 抗震设防烈度 设计基本地震加速度值 设计地震分组 建筑物设计特征周期 7 度 g 第 三 组 向活荷载设计 参数 区 域 荷载标准 区 域 荷 载标准 办公室、 会议室 商业 公共卫生间 电梯机房 门厅、楼梯 上人屋面 走廊 设备用房 2、结构 选择 方案 本项目 建筑主体 采用钢筋混凝土 框架 结构体系，剪结构抗震等级 按 二 级 设计 。 4、基础 与 楼 板 选型 因本项目 作为 集办公与商业为一体的综合楼工程 ， 根据上部荷载和地下使用功能， 建筑基础 选用 柱下独立 基础 ， 楼板 选择现浇钢筋混凝土梁板结构。 6、主要抗震 措施 在基础施工上，应根据场地地质勘查报告， 选择可靠的持力层，并 进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性 ， 保证建筑 物的 抗倾覆能力 。因 规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，规划设计时 应尽量 采用均匀对称的型体 。 根据建筑使用功能和经济安全性要求，为了 保证结构的整体抗震性能 、 有效减轻地震破坏力 ，本项目 建筑主体 采用钢筋混凝土 框 - 29 - 架结 构体系 。 同时在 基础设计 和施工中，应 选择可靠的持力层，加大基础的埋深， 以保障 该建筑的抗倾覆能力。 气 工程 方案 电部分 1、设计依据 民 用建筑电气设计规范 10以下变电所设计规范 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 通用用电设备配电设计规范 民用建筑电线电缆防火设计规程 建筑设计防火规范 建筑物防雷设计规范 、设计范围 负荷等级，用电负荷，供电电源，供配电系统，照明系统，防雷接地系统 3、负荷等级 本项目主要 为 多 层 综合性 建筑 ，项目用电负荷等级划分如下： 二级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。 三级负荷 : 除二级负荷外的其他负荷。 - 30 - 3、用电设备 照明（室内、室外） 单相 220V 消防报警、控制 单相 220V 动力、消防动力 三相 380V/220V 电梯、给水及采暖设施 三相 380V/220V 5、负荷计算 本项目主要由 办公 和 商业 用房 组成，规划总建筑面积为69000中 办公区 建筑面积 46000商业 建筑面积 23000 根据建筑功能特点，本项目 电力负荷根据不同的建筑功能按采用 综合 单位指标法计算， 即 办公部分单位面积变压器装置指标按 60 VA/算 、商业部分 单位 面积 变压器装置指标按 80VA/算，变压器 装置容量 约为 4600 6、供电 电源 本项目用电引入两路 10 源供电（引入方式由当地供电部门负责），两路电源同时工作，互为备用，每路 10源均能承担全部负荷。另外设置 1 台 400 油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电，并采用 主备电源采用自动切换方式供电。 6、供配电 方案 根据用 电 负荷估算，本项目配置 5 1000式变电站，总容量为 5000变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。 变配电所高压系统设有进线 - 31 - 柜和变压器柜；低压系统设有进线柜、补偿柜、联络柜和馈线柜。接线为单母线（或单母 线分段方式）。低压侧无功自动补偿后 功率因数达 上。负荷计算中使单台变压器负荷率控制在 7085%，达到技术可靠，经济合理。 低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如：水泵房、电梯机房消防中心的设备采用放射式供电；对于一般负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式。消防动力设备、应急照明、消防控制设备、变配电所等用电采用双电源供电，并在末端互投。 7、照明设计 建筑内 照度标准参照国标民用建筑照明设计标准（ 本项目 主要场所的照度按下表所示设计： 照明场所 照度（ 照明 场所 照度（ 走廊 100200 大厅 500750 卫生间 100150 楼梯间、前室 3575 泵房 75100 电梯厅 75150 变电室 100200 商 业 300500 值班室 100150 办公室 300500 根据上述照度标准，本项目 一般办公场所选用 光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选 光灯或节能型 灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。 - 32 - 为了 便于安装、改造和降低能耗 ，本项目 利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在 建筑内部各独立区域内 设小配电箱，考虑单相进线。 应急照明系统中，在 消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按 100%考虑；门厅、走道按 30%考虑；其他场所按 10%考虑。各层 楼道 及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符 合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于 30 8、防雷、接地及电气安全 本项目各建筑物按二类防雷建筑物设计，为防直击雷在屋顶设避雷带，其网格不大于 10m 10m，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。 为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器（ 在变压器低压侧装一组 安装位置距变压器沿线长度不大于 10m 时，可装在低压主进断路器负荷侧的母线上， 线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。 在向重要设备供电的末端配电箱 的各相母线上，应装设 述的重要设备通常是指重要的消防控制室、楼宇中央监控设备、主要的电话交换设备、