内蒙古赤峰市棚户区改造铁南组团一期建设项目可行性研究报告

1 内蒙古赤峰市棚户区改造铁南组团一期建设项目 第一章 总 论 目 背景 目名称 内蒙古赤峰市棚户区改造铁南组团一期 （南苑绿景小区） 建设项目 目承办单位 及概况 1、 项目承办单位： 赤峰市红山区棚户区改造办公室 2、 项目建设地址： 赤峰市红山区 3、主管部门： 红山区 人民政府 4、项目性质：拆除重建 5、项目建设地点：建设地址位于 赤峰市红山区 南山脚下，与老城区紧密相连，东至宁澜路，西至八里铺西路，南至拟建南山环城路，北至铁南大街 。 6、建设期限： 2012 年 11 月至 2014 年 12 月。 7、项目区改造前概况：项目区位于 赤峰市红山区 。改造前棚户区占地面积 118100 平方米，居住户数 1009 户，方米，均为上世纪 60代建设的砖木结构的平房。 8、建设内容及规模 2 铁南组团一期 规划用地 118100 平方米，拟建 30 栋楼，总建筑面积 232700 平方米，其中住宅面积 141500 平方米，公建面积16300 平方米 ， 车库、小棚 74900 平方米。可入住居民 1734 户，约 5375 人。建筑密度 绿地率 容积率 本项目共建住房 1734 套，拆迁户数 1009 户，其中 拟 以实物安置 1009 户，安置户住房建筑面积 114158 平方米；商品房 725套，建筑面积 27342 平方米。 小区内基础设施：道路、 地面 硬化及停车场 31200 平方米、绿化 44075 平方米；给水管线 1300 米、排水管线 1100 米、供热管线 1300 米、 燃气管线 1300 米、 供电管线 1200 米、电视电话电缆线 1500 米。 小区外市政工程配套设施：道路 200 米、给水管线 120 米、排水管线 110 米、供热管线 140 米、供电管线 200 米、 燃气管线4200 米、 电视电话电缆线 360 米。 10、回迁安置方式 本项目涉及的 房屋征收户回迁安置方案，按照本地区现在普遍应用的以房屋补偿方式回迁。具体为按原拆迁面积的 面积补偿，回迁面积不足 50 平方米的，按 50 平方米补偿。 根据前期对回迁居民的调查 ， 一期工程中需安置的回迁建筑面积为 114158 平方米。户型配置情况如下 : (1)小于 50 平方米 :106 户 (; (2) 50 平方米一 100 平方米 :436 户 (: (3) 100 平方米一 150 平方米 :277 户 (; (4)大干 150 平方米 :190 户 (。 3 请报告 编制 原则及 依据 1、编制原则 （ 1）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定 ; （ 2）坚持“以人为本”的原则。将生态环境与人文环境放在重要的地位，为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。 （ 3）坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住房困难的原则。安置区住宅的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住宅建设标准和主要户型方案应该与之相适应。同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出文化特色，创造建设品牌，使之成为棚户区改造的样板工 程。 （ 4）坚持政府主导，市场运作的原则。红山区政府组建专门机构，制定棚户区改造规划，解决实施过程中的重大决策问题。要运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，安置区开发要控制在保本微利的经营水平上。 （ 5）坚持节能省地的原则。安置区的建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。 （ 6）坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目 力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目 可行性研究 报告 的客观性、公正性和科学性。 4 （ 7） 贯彻 “ 安全第一、预防为主 ” 的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。 2、编制依据 国家发展改革委员会投资项目可行性研究指南； 中华人民共和国城乡规划法 (2008 年 1 月 1 日施行 ) 中华人民共和国建筑法 (1998 年 3 月 1 日施行 ) 中华人民共和国环境保护法 (1989 年 12 月 26 日施行 ) 中华人民共和国土地管理法 (1987 年 1 月 1 日施行 ) 民用建筑设计通则 ( 城市土地分类与规划建设用地标准 ( 城市道路交通规划设计规范 (内蒙古自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的通知 (内政发 201043 号 ) 赤峰市红山区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 红山区城市总体规划 (2002 内蒙古赤峰市栩户区改造铁南组团控制性详细规划 建设项目经济评价方法与参数 (第三版 ) 建设单位提供 的其它有关资料及数据； 建设单位提供的可研编制的委托书。 目提出的理由与过程 1、 我国棚户区改造工作概况 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基 5 础设施，居民生活不便。居住在棚户区的居民 70以上属于低保户和低保边缘户。 自 2005 年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造 5000 万平方米棚户区，近 100 万住房困难家庭的住房条件得到了改善。据调查，全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有 1148 万户，其中城市棚户区 744万户，煤矿等工矿棚户区 238 万户，林区和农垦 166 万户。这些家庭中低收入为 681 万户，中等偏下收入为 467 万户。特点是收入低，失业多，家庭贫困；刑事案件高发地，社会治安状况差；居住环境差，居民意见大。目前，我国包括棚户区在内有大约 家高度重视，把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。中央提出改造完成棚户区，此举不仅能改善低收入弱势群体的居住 条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。国家近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并投入大量财力物力给予补助。按照国家有关要求，棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。 为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 (国发 2010)10 号 )精神，加快保障性安居工程建设， 2010年 6 月 11 日住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规 6 划编制的通知，部署 2010保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。通知要求，规划编制要坚持目标合理、标准适度，因地制宜、统筹协调，突出重点、分步实施，政府主导、创新机制的基本原则。通知明确了规划编制的重点。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到 2013 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积 13 平方米以下低收入 住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到 2015 年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术 支撑体系，加快信息化建设。目前，各级政府已遵照通知精神，做好规划编制，确定了实施方案，有关工作有序进行中。 2、 项目建设区概况 （ 1）红山区 经济发展与社会发展概况 红山区位于内蒙古自治区中东部，北纬 42 13，东经 11853。全区东西长 25 千米，南北宽 14 千米。红山区 辖 11 个街道 、2 个镇 ， 27 个行政村、 68 个社区居委会，总人口 人，有蒙、汉、回、满等多个民族。 近年来， 红山区 经济社会呈现出稳步发展的良好态势。 全区 7 地区生产总值达到 元，增长 15%；地方财政收入 元，增长 15%；全社会固定资产投资 101 亿元，增长 15%；社会消费品零售总额 元，增长 18%；城镇居民人均可支配收入17400 元，农民人均纯收入 9700 元。 2012 年， 红山区 确定以转变经济发展方式为主线，深入实施“工业立区、项目兴区、和谐稳区、富民强区”发展战略，坚持富民与强区并重，“三化”互动、协同推进，全力实现经济社会率先发展、更好发展、更快发展。 （ 2） 城 区 规划建设情况 近年来 红山区 社会经济蓬勃发展，商贸经济发展迅速，人民生活水平明显提高，城市人口急剧增加，住房紧张趋势明显，住房需求潜力很大 ，为 适应加快 推进城镇化的需要，应进一步优化房地产结构，扩大开发规模，完善城 区 住房供应、管理体系，加快廉租住房建设，提高经济适用住房比例，规范和发展房地产市场，促进房地产业健康发展。 红山区 城市建设规划提出： 一是按照建设百万人口区域性中心城市的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高效益经营、高效能管理的原则，完善城市功能，提升城市品位，提高环境质量，努力塑造充满活力、富有魅力、极具潜力的城市新形象。二是编制全区 506 平方公里城乡一体化规划，完善广场、公园、绿地、体育场馆、停车场、环卫等公共基础设施和工业、商业、农业发展 专项规划，实现各类专项规划网络对红山区的全方位覆盖。严格执行和落实规划，加强规划监察，确保城市建设沿着科学化、制度化、规范化的轨道健康运行。三是建立城市建设多元化投融资体制，引导社会力量参与城市建设。加快中心城区改造建设步 8 伐，实施小区改造、小巷治理等便民工程，建设一批精品人文景观，努力改善城市面貌和人居环境。进一步拉大城市框架，加快东部（红庙子）新组团、桥北组团开发建设步伐；加大对铁南、东城和新老城区结合部的规划、建设和治理力度；将廉租房建设纳入具体日程，为城市低收入群体提供住房保障。四是积极推进城市景观建 设。以绿化南山、保护红山、开发北山为切入点，构筑城市外围景观带；以植物园扩建、长青公园通透、林研所苗木繁育基地改造、樟子松母树园开发为重点，建设东部精品植物园、中部公益游园、西部园艺博览园、北部自然公园，构建城市核心景观带；以东西旱河景观建设和锡伯河、英金河、阴河河道治理及橡胶坝建设为载体，建设城市河道景观带。五是健全城市管理体系，加大综合执法力度，完善长效管理机制。建立先进的城市管理系统和公共秩序、社会安全维护系统，全面提高城市管理水平。 2012 年， 红山区 城市建设重点工作全面铺开，以棚户区改造和完善城市 基础设施为重点，不断加快城市基础设施建设步伐，提高城市绿化档次和水平。 （ 3） 红山区 棚户区改造规划 按照自治区和赤峰市政府的要求，在 红山区 委、政府的领导下， 红山区 保障性安居工程建设从 2007 年起步， 2008 年开始实施 ，其中多福家园廉租住房项目（包括 2009 年、 2010 年康居小区补建、阳光丽景小区新建、二期、三期、四期廉租住房项目、 2011 年华鑫家园廉租房项目）约 平方米， 2057 套；将原钢铁厂职工宿舍楼一部分改造为鹏远公寓廉租住房，建筑面积 2200 平方米，37 套。区政府 结合房地产开发启动了城区棚户区改 造项目和农村 9 牧区危房改造项目。 3、棚户区现状 目前， 红山区 棚户区改造是城市建设规划实施中需迫切解决的问题。据有关调查显示，在城区居住用地中平房占 30%左右，多为上世纪 70、 80 年代建设的砖木结构的平房。近年来，经过政府的努力，在城区中心的居住用地结合旧城改造逐步实施开发建设，但在城区中和城乡结合处还有大部分住宅区得不到改善，依然存在用地混杂、房屋质量差、配套水平低的状况。 近年来，城市居民人均住宅面积不断提高，但中低收入家庭住房条件改善处于停滞的状况，这些家庭，微薄的收入只能维持他们的基本生活，大多数居住 在低矮昏暗的陈年旧房中。这些家庭对购买住房没有奢望，如何解决弱势群体的居住问题使他们能安居乐业是政府面临的现实问题。 棚户区建筑多为平房，主要由农业户口、中低收入者、中老年等人员居住。平房住宅零星分散，存在着不能集体供暖、城市基础设施条件较差、难以开展物业管理、环境差等现象。不符合土地利用总体规划和城市建设的总体规划。 因此按照自治区和赤峰市政府的要求，按照红山区委、政府规划设计建设本项目。 2012 年 红山区 棚户区改造项目 主要为 铁南一期 （ 南苑绿景小区） 项目， 项目 建设地址位于 赤峰市红山区 南山脚下，与老城区紧密相 连，东至宁澜路，西至八里铺西路，南至拟建南山环城路，北至铁南大街。 项目建筑 均为上世纪 60代建设的砖木结构的平房， 占地面积 118100 平方米， 共需拆迁 1009 户， 需拆迁平房面积 方米 ， 小区规划建成后安置住户 1734 户， 总 建筑面积 232700 平方米。 10 目建设的必要性 1、 有利于和谐社会的建设 棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，有良好的社会效益。项目的建设，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。棚户区改造利用政府补贴及廉租 房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，注重了城市困难群众的基本生活保障，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。 2、 有利于城市建设促进环境和谐 棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个 市容环境再造工程，改变了城市的面貌，促进了人与社会环境的和谐发展，体现了人与环境的和谐发展，城市发展与资源、环境的协调。良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于居住环境的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，充分体现了人与社会环境的和谐发展。在棚户区改造中，按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，也将进一步完善城市整体功能，集约利用土地资源，改善生态环境。大规模的棚户区改造，必将使 红山区城市 面貌发生重大的变化 ，为城市 建设 奠定基础。 11 3、 有利于社会治安和物业管理 棚户区居住的大多数是困难职工和低保户、特困户等社会弱势群体，由于居住条件差，人口杂乱，棚户区内的计划生育、治安、社区管理的难度非常大。棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪的产生。人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。 4、 有利于促进社会经济增长 当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合， 是推动经济社会又好又快发展的根本要求。 从一定意义上说，棚户区改造不仅是一项民生工程，事关地方经济社会的可持续发展，是拉动经济增长的有效途径。它可以一手拉动投资增长，一手拉动消费增长，是新的经济增长点。项目的建设，可拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业发展，带动家电、家具、装修等消费增长，因此发展潜力很大；可充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大居民消费最有效的途经。同时，由于房价上涨，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。 目 建设的可行性 1、政策优势 为推动棚户区改造项目的实施，国家下达了一系列优惠和促进政策。如对符合条件的安置房购买者或建设者免征城镇土地使用税、印花税、免征土地增值税、免征契税等。同时国家每年下 12 拨大量资金用于棚户区改造。项目建设的政策环境良好。 2、地理位置优越 南苑绿景小区 所在的 位置 是 红山区 的中心城区，交通便捷，城市配套建设基础优良，附近有商业服务区，医院、学校及文化娱乐场所，是居民住宅的黄金地段，必将受到安置户和购房者的欢迎。 3、基础设施配套条件良好 近几年， 红山区 城市基础设施建设速度加快， 实施了城市主干路网、供水、污水处理、街路改造、环卫、城区绿化、城区防洪等工程，基础设施齐全，为项目提供了良好地建设发展环境。 4、政府的强力推进 红山区区 委、 区 政府十分重视棚户区改造项目的建设，自 2009年以来，加大了棚户区改造项目的推进力度，成立了专门机构，制定了棚户区改造规划、实施方案和保障制度。本项目由 赤峰市红山区棚户区改造办公室 负责组织建设。目前，各项工作正在有序进行中。 5、资金条件 项目建设所需资金 由建设单位自筹解决 。 近年来，红山区经济社会呈现出稳步发展的良好态势。全区地区生产总值达到 元，增长 15%；地方财政收入 元，增长 15%；全社会固定资产投资 101 亿元，增长 15%；社会消费品零售总额 元，增长 18%；城镇居民人均可支配收入17400 元，农民人均纯收入 9700 元。 红山区 社会经济呈现又好又快发展的态势，为棚户区改造项目的实施提供了良好的社会经济条件。 13 目提出的保障措施 红山区政府为保障棚户区改造工作顺利进行，提出以下保障措施： 1、加强领导 为加强对保障性住房建设 (含棚户区改造 )工作的领导，红山区成立了以区长为组长，区发改局、房地产管理局、环保局、财政局 、国土资源分局为成员单位的红山区保障性安居工程建设工作领导小组，为保障性安居工程建设工作地开展提供了组织保证。 2、统一规划、出台政策，确保保障性安居工程建设稳步推进 一是根据红山区经济社会发展规划及城市建设发展规划，按照自治区廉租住房建设规划要求，及时编制了红山区廉租住房建设规划，明确保障对象范围、保障标准、保障进度，及早筹划项目选址、建设用地、工程设计审批等相关工作。二是严格认真执行经济适用住房、廉租住房建设项目免收城市基础设施配套等行政事业性收费和政府性基金等国家规定的各项税费优惠政策。三是编制了 红山区农村牧区危房改造规划和制定了危房改造工作实施方案，明确了危房改造的工作任务。四是结合红山区城区总体规划，制定了 2010 年至 2012 年三年棚户区改造计划，对城市 3 片棚户区进行改造建设。积极稳妥地为推进保障性住房建设提供可靠保障。 红山区的保障性住房建设和棚户区改造工作将按照红山区委、区政府的统一安排部署，认真贯彻落实住房城乡建设部等五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见和内蒙古自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的通知 (内政发 201043 号 )精神，紧紧围 绕“保发展、保民生、保 14 稳定”的决策部署，加强棚户区改造和保障性安居工程建设的各项管理和监督工作，加快项目建设步伐，保质保量地完成国家、自治区下达的保障性安居工程建设任务和红山区棚户区改造任务，促进红山区的民生改善和社会发展。 户区改造方式 棚户区改造工程先拆迁，拆迁后的土地除部分用于安置房建设和道路建设外，结余部分的土地按照政府统一规划，建设经济适用住房、廉租住房及商品房。 户区改造运作模式 内蒙古赤峰市棚户区改造铁南组团一期（南苑绿景小区）建设项目 按照“政府主导，市场运作”的精神， 由 赤峰市红山区棚户区改造办公室 负责组织建设，发挥市场机制的作用，充分调动棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与棚户区改造项目的建设。积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。 户区改造效果 改造后将彻底改变过去各棚户区脏、乱、差的面貌，完善城市公共基础配套设施设备，给水、排水、道路畅通，集中供热，使棚户区居民的居住环境得到彻底的改善，使棚户区居民生活的质量有所提高。 综上所述，本项目的建设是十分必要的，也是可行的。 目概况 建地点 项目建设地点：建设地址位于 赤峰市红山区 南山脚下 ， 总占地面积 顷 ，与老城区紧密相连，东至宁澜路，西至八里铺 15 西路，南至拟建南山环城路，北至铁南大街。 包括一南一北两个街区 ， 北部以铁南大街为界，南至环山路，东至宁澜路，西至八里铺西路 ， 两个街区中间为南山西街穿过。 项目建设地点 所在的铁南片区是城市东南部以居住功能为主的城市组团，是赤峰铁路客运枢纽重要组成部分。根据规划，区内将完善城市铁路枢纽相关配套设施，并将建设成配套设施完善、出行便利、环境优美的棚户区改造示范区。 项目区 铁南大街为城市主干道，是铁南地区与 东西两侧城区联系的交通要道 ； 宁澜路为城市主干道，是铁南与老城区联系的通道 ；项目区 在西部与西旱河带状公园相邻，具有良好景观条件 ；项目区 南部直面南山生态园，观山视野开阔，一览无余。 设规模与目标 铁南组团一期 规划用地 118100 平方米，拟建 30 栋楼，总建筑面积 232700 平方米，其中住宅面积 141500 平方米，公建面积16300 平方米，车库、小棚 74900 平方米。可入住居民 1734 户，约 5375 人。建筑密度 绿地率 容积率 本项目共建住房 1734 套，拆迁户数 1009 户，其中拟以实物安置 1009 户，安置户住房建筑面积 114158 平方米；商品房 725套，建筑面积 27342 平方米。 要建设条件 项目用地 属于 红山 区 城市总体规划中城市建设用地，工程地质良好，建筑材料丰富，城市道路网络、市政管网配套已完成，周围有完善的水、电、暖供应系统。此外，网通、电信、移动通讯已覆盖项目区、有必要的通信网络。 16 目投入总资金及效益情况 1、项目总投资及资金来源 （ 1）计划投资 元， 由赤峰市红山区棚户区改造办公室筹集运用 。 其中： 第一部分工程费费用 ： 元，占总投资的 第二部分工程其他 费 用 ： 元，占总投资的 第三部分预备费： 元，占总投资的 第四部分建设期利息： 元，占总投资的 （ 2） 资金筹措 由 赤峰市红山区棚户区改造办公室 筹 集运用 。 2、效益情况 赤峰市红山区棚户区改造项目的建设符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合红山区城市发展的实际需要，是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益，有利于促进当地经济和社会发 展， 具有良好的社会效益和经济效益 。 要技术经济指标 序号 名称 单位 数量 一 改造前项目区建设指标 1 改造前棚户区用地面积 平方米 118100 2 居住户数 户 1009 3 房屋建筑面积 平方米 本项目建设指标 1 总占地面积 平方米 118100 2 总建筑面积 平方米 232700 3 建设住宅总数 套 1734 其中 :建设安置户住房 套 1734 17 三 经济数据 1 总投资 万元 住宅工程 万元 小区内基础设施配套工程 万元 小区外市政设施配套工程 万元 工程建设其他费用 万元 工程其他费及预备费 万元 建设期利息 万元 题与建议 红山区棚户区改造项目的建设符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合红山区城市发展的实际需要，是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益，有利于促进当地经济和社会发展，项目可行。 项目具有良好的社会效益与经济效 益。 18 第二章 需求分析 及 土地取得 方案 求分析 棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用 。 本项目改造前棚户区占地面积 118100 平方米，居住户数 1009户，房屋建筑面积 方米， 结合实际情况，制定安置的具体办法，按照“拆一还一”的原则确定每户居民置换的重 建房 。 改造后铁南组团一期 规划用地 118100 平方米，拟建 30 栋楼，总建筑面积 232700 平方米，其中住宅面积 141500 平方米，公建面积 16300 平方米，车库、小棚 74900 平方米。可入住居民 1734户，约 5375 人。建筑密度 绿地率 容积率 本项目共建住房 1734 套，拆迁户数 1009 户，其中拟以实物安置 1009 户，安置户住房建筑面积 114158 平方米；商品房 725套，建筑面积 27342 平方米。 本项目是棚户区改造建设项目，是以“拆一还一”的原则进行建设，以解决居民拆迁后 居住问题和中低收入家庭住房问题。不存在房屋销售不出去或空置问题。 地取得 方案 项目用地为 铁南组团一期经过 整理的 耕 地，用地为 118100 平方米（ ），按每亩地 150 万元取得。 19 第三章 建设规模 建地点 本项目 建设地址位于 赤峰市红山区 南山脚下，与老城区紧密相连，东至宁澜路，西至八里铺西路，南至拟建南山环城路，北至铁南大街。 包括一南一北两个街区，北部以铁南大街为界，南至环山路，东至宁澜路，西至八里铺西路，两个街区中间为南山西街穿过。 设 规模 本项目 规划用地 118100 平方米 ，拟建 30 栋楼，总建筑面积232700 平方米，其中住宅面积 141500 平方米，公建面积 16300 平方米，车库、小棚 74900 平方米。可入住居民 1734 户，约 5375人。建筑密度 绿地率 停车位 2081 个， 设 结构 建筑整体结构设计使用年限 50 年，结构安全等级为二级，设防抗震等级为 7 度 。技术参数为 : 1、使用年限 ： 正常维护情况下合理使用年限 50 年 ; 2、地震 ： 根据赤峰地震资料，建筑抗震设防乙 级 ，基本地震烈度为 7 度，地震加速度 0. 15g; 3、建筑工程等级二级 ; 4、建筑耐火等级 二 级 ; 5、屋面防水等级为二级 ; 6、按居住建筑节能标准 65 %; 7、场地 土 类别为二类。 20 第 四 章 场址选择 址现状 点与地理位置 项目建设地址位于 赤峰市红山区 南山脚下，与老城区紧密相连，东至宁澜路，西至八里铺西路，南至拟建南山环城路，北至铁南大街。 包括一南一北两个街区，北部以铁南大街为界，南至环山路，东至宁澜路，西至八里铺西路，两个街区中间为南山西街穿过。 址 土地所有权属类别及占地面积 内蒙古赤峰市棚户区改造铁南组团一期（南苑绿景小区）建设项目 规划 总占地面积为 118100 平方米 。 土地用途： 建设 用地。 项目建设用地已经列为 红山区 土地利用总体规划中 。 有场址利用情况 内蒙古赤峰市棚户区改造铁南组团一期（南苑绿景小区）建设项目 规划用地位于 赤峰市 红山区 ， 是 红山区 城市规划建设用地 。 项目 规划用地地理位置优越，交通便捷，市政配套设施齐全，建设条件较好 。 址条件 形、地貌条件 赤峰市地处自治区东部，地理坐标北纬 41 17 10 4524 15，东经 116 21 07 120 58 52。东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市相连 ，西南与河北省承德地区接壤，西、北与锡林郭勒盟毗邻。四至极点：东点阿鲁科尔沁旗绍根苏木的朝伦巴 21 特尔房身；西点克什克腾旗达尔罕乌拉苏木的少布查干；南点宁城县山头乡的哈巴气村南山；北点阿鲁科尔沁旗呼热吐古鲁班诺尔的辉特扎哈诺尔北岸。东西最宽 375 公里，南北最长 里，总面积 90275 平方公里。市政府驻赤峰市新城区。东邻辽沈，南近京津塘，西北靠锡林郭勒大草原，交通四通八达。 赤峰市地处大兴安岭南段和燕山北麓山地，分布在西拉木伦河南北与老哈河流域广大地区，呈三面环山，西高东低，多山多丘陵的地貌特征。山地约占 全市总面积的 42%；丘陵约占 24%；高平原约占 9%；平原约占 25%。大体分为四个地形区：北部山地丘陵区；南部山地丘陵区；西部高平原区；东部平原区，海拔高 300部在西拉木伦河与老哈河汇流处大兴三角地区，海拔高不足300 米，为全市地势最低地带；西部克旗、郊区和河北省围场县交界处的大光顶子山，海拔高 2067 米，为全市第一高峰。主要山脉有兴安岭南段，努鲁儿虎和七老图三条山脉。 红山区位于内蒙古自治区中东部，北纬 4213，东经 11853。全区东西长 25 千米，南北宽 14 千米 。 工程 地质、水文 地质 条件 1、 项目场地地质条件 拟修建项目地质情况较为简 单 ，地表为第 四级堆积物 素填土，其下是冲积成因的粉土和砂砾层。分别描述如下 : 拟建建筑物工程重要等级为二级，场地复杂程度等级为二级， 地基复杂程度为三级，综合判定岩土工程勘察等级为乙级勘察。 经现场勘察得知拟建场地内地层自地表描述如下 : (1)岩性描述 : 22 地层自地表向下依次为 : a、 素填土 (剖面图中的 1 层 ):黄色 代成因为4湿，松散状 稍密状，成分以粉砂、细砂等为主，含有少量碎 石、砾石，偶见块石，该层全场有分布，层面埋深 厚 杂填土 (剖面图中的 3 层 )： 杂色，时代成因为4肖湿，松散状，成分以粉土、 粉砂、细砂为主，含有少量碎石、砾石等建筑垃圾， 该层仅 分布，层厚 2. 20m 2. 80m。 b、粉土 (剖面图中的层 )： 黄褐色，时代成因为4湿，稍密状，韧性差，切面粗糙，无光泽反应，手搓有砂感，含钙质菌丝，该层全场 有分布，层面埋深 2. 80m 7. 50m， 层厚 层局部夹粉质 粘 土 1 亚层，描述如下 : 粉质粘土 (剖面图中的 1 层 )： 褐色，可塑状，韧性中等，干强度中等，切面稍光滑 ， 无摇振反应，该层仅 分布，层面埋深 厚 c、 圆砾 （剖面图中的 3 层） ： 杂色，时代成因为4 ，稍湿 ，稍密 中密状，卵石约占 20砾石约占 30其余为中、粗砂充填，卵石粒径大小 20 40主，个别 达到 70石大小 2 15主，级配较好，胶结性较差，磨圆度较差，呈亚圆形 带角状，质地坚硬，成分以花岗岩为主，该层全场有分布，层面埋深 3. 70m 层厚 0. 30md、细 砂 （剖面 图中的层 )： 黄 色 白色，时代成因为423 稍密状 中密状，成分 以石英、长石颗粒为主 ， 含极少 量 粉 土，胶 结性差，级配较好，无摇振反应，偶含砾石 . 该层全场有分布，层 面 埋深 制 最大层厚 5. 00m(未揭穿 )，该层夹有 粉 土 1 层和粉砂 3 层 两个亚层，分述如下： 粉土（ 剖面 图中的 1 层）：桔黄 色 黄褐色，时代成因为4湿，稍密状，韧性差，无摇振反应，含细砂颗粒或细砂薄层，该层除 其余钻孔有分布，层面埋深 厚 粉砂 (剖面图中的 3 层 )： 黄色，时代成因为4湿，稍密状，石英、长石颗粒为主，含有较多粉土，胶结性差，级配较好，无摇振反应，除 其余钻孔有 分布， 9. 30m，层厚 0. 80m 2. 10m。 (2)项目场地水文条件 本次勘察期间控制深度及范围内未见地下水，根据临近工程资料，本场地土对混凝土及混凝土中的钢筋具有微腐蚀性。 本场地地形 较平坦， 本场地未见其他不良地质现象和对工程建设不利的地下埋藏物。 2、场地和地基土稳定性评价 (1)地基土承载能力评价 : 依据岩土工程勘察规范、建筑地基基础设计规范，结合赤峰地区的建筑经验，及场地内地基土的物理力学性质指标，对各层土的承载力特征值 议值如下 : a、粉土层二 140 b、粉质粘土 1 层二 135 c、圆砾层二 340 24 d、粉土 1 层 =150 e、 粉砂 3 层 二 150 f、 细砂层 =160 2)场地地震效应评价 a、赤峰市 红山区 抗震设防烈度为 7 度，设计 基 本地震加速度值为 0. 15g， 设计地震分组为第一组。 b、依据建筑抗震设计规范 到如下结论 : 中软土 ： 粉土层、粉质粘土 1 层、粉土 1 层、粉砂 3 层 、细砂层 中硬土 ： 圆砾层 建筑场地类别为中软土场地 。 c、依据地基土液化初判公式判别 ，拟建场地内不会发生砂土液化现象 。 d、 建筑场地开阔，场地内未见任何历史震害遗迹，属建筑抗震一般地段。 (3)场地和地基土稳定性评价 项目地内部整体地势较为平坦 部紧邻南山，因此局部地段变化明显。自然地坪最高点标高为 低点标高为 侧环山路西北角处标高为 间部分为 部岩性及层面埋深变化较大，存在厚度较大的素填土 1 层和杂填土 3 层 ； 但本场地可作拟建物浅基础持力层的粉土层和圆砾层层面 埋深总体上变化较小，拟建物地基可进行换填处理，且无不良下卧层，故总体上场地和地基土在建筑物施工和使用过程中能够保持稳定。 25 (4)持力层选择与基础方案建议 本场地拟建物可以粉土层和圆砾层为持力层，进行地基换填垫层处理，可采用三七灰土或级配砂石进行换填处理，换填时应逐层压实，换填厚度满足设计要求即可。 (5)结 论 与建议 a、 综上所述，该场地内适宜拟建工程的建筑。 b、本场地土对混凝土和混凝上中的钢筋具微腐蚀性。 c、本场地地下水埋深大，地下室可不进行抗浮设计。 d、 红山区 地区标准冻深 。 开槽后做 好基础钎探， 认 真 组织 验槽 ，如发现场地内局部地段存在其它不良地质 现象，请会同有关人士协同解决 。 候条件 赤峰属中温带半干旱大陆性季风气候区。冬季漫长而寒冷，春季干旱多大风，夏季短促炎热、雨水集中，秋季短促、气温下降快、霜冻降临早。大部地区年平均气温为 0 7，最冷月（ 1月）平均气温为 右，极端最低气温 最热月（ 7 月）平均气温在 20 24之间。年降水量的地理分布受地形影响十分明显，不同地区差别很大，有 300米不等。大部地区年日照时数为 2700 3100 小时。每当 5 9 月天 空无云时，日照时数可长达 12 14 小时，日照百分率多数地区为 65 70%。 通运输条件 本项目 建设地址位于 赤峰市红山区 南山脚下，与老城区紧密相连，东至宁澜路，西至八里铺西路，南至拟建南山环城路，北至铁南大街。交通四通八达，出行便利。 26 境保护 条件 项目拟建地块不 涉 及水源、风景名胜、自然保护区、国家重点保护文物等环境敏感区及天然湿地、水土流失重点监督区等生态敏感脆弱区 ， 项 目 建设地点附近无污染源。 本项目产生的生活垃圾及时运至指定地点处理，防止污 染 。 律支持 条件 项目建设符合 国家发展和改革委员会的一系列政策，使本项目建设已具有了完整的建设环境、社会环境。 共设施条件 项目拟建地点位于 赤峰市 红山区 ，基础设施和配套设施条件较好 ， 项目区水、电、通讯、供暖等基础设施配套齐全，可以满足项目建设要求 。 1、供水 项目用水 可由 赤峰市 红山区 市政自来水供水管网接入。 供水水量、水压和水质有充分保障。 2、供电 建设区内有变电站 2 座，本项目所需的用电均有保障 。 3、供热 该项目供热 由 赤峰市 富龙热力公司 统一供暖。 4、通讯 该地区通讯条件优越 ， 快捷的程控电话可直拔国内外，移动电话覆盖了全区 ， 项目区信息灵通、通讯快捷。 4、排水 项目排水经过化粪池处理排入污水井 。 27 洪、防潮、排涝设施条件 项目区城区排水、排涝设施己配套建设，排泄洪水能力较强，对本项目的建设没有影响。 地 、 拆迁 、移民安置条件 1、本项目不涉及征地、不占用耕地和其他用地。 2、木项 涉及拆迁、动迁和移民安置。 工条件 1、 红山区 建筑材料比较丰富，砂砾可在当地采购，运输方式采用汽运。材料的数量和质量完全可以满足 本 工程需要。施工场地非常宽阔，施工用水 由物流园区接入市政供水管道， 施工用电可就近引入，施 工条件良好 。 2、 红山区 有着一大批多年在城市建设中和管理经验丰富、技术水平高、实力雄厚的建设队伍 ， 工程监理和管理 人才 在施工和管理方面积累了许多宝贵经验 ， 同时施工设备配套，机械设备齐全 ， 能够满足本项日施工建设的需要 。 目选址评价 I、本项目是在 赤峰市 红山区 进行，能够充分利用 项目 区 内土地资源和各项生活、服务、交通、通讯、配电和给排水等基本配套设施，是对现有资源的整合利用，该项目的选址符合建设用地及规划要求 。 2、本项目场地区域 内地形较平坦，场地自然边坡稳 定 ， 属简单地貌， 工 程水文地质条件较好，场地内不存在 构造 断 裂等 影 响建筑物安 全 性的不良工程地质作 用且 周 围 没有污染源和易燃易爆物的生产和贮存场所。 3、项目选址不会造成相关不利影响，不压覆矿床和文物，不 28 影响通航及军事设施等。 4、本项目所处地势平坦，周边交通便利，地理位置优越，具备建设和发展的良好条件，并可充分利用 赤峰市 红山区 内 基础设施，适应当前社会发展的需要，符合选址要求。 5、本项目建设符合赤峰市 红山区 城市总体规划 ，项目设计中统筹考虑赤峰市 红山区 文物保护范围、城乡重要景观带、城乡主要开放空间、水源地保护范围、地质条件等制约因素的要求，确定了项目的 合理布局及发展方向 。 29 第 五 章 建设方案选择 筑设计指导思想与原则 筑设计指导思想 项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的住宅小区。 项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的生活方式和居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。 计原则 科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。 经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。 30 坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的 多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因