养老社区项目可行性研究报告

1 养老社区 项目 第一部分 :发展定位 以山海的名义！ 以孝贤苑的名义！ 以父辈的名义！ 以烟台的名义！ 2 一、 发展目标 因为有梦想，现实总超出我们的想象！ 本项目通过对项目所处地块的山海、生态等自然资源以及人文资料之优势进行充分的分析与评估，结合项目所处片区的整体市政规划，结合国家鼓励民营资本以各种形式发展养老产业的政策导向，从项目规划、功能划分、物业产品细部以及统一配套方面进行有针对性的方案设计，以打造中国第一个大型的、综合配套完善的、真正意义上的养老社区，从住宅设计、环境设计、社区文化设计 等各方面均能满足老年人生理及心理需求的养老社区，以促进中国养老产业发展，有效解决人口老龄化带来的社会问题，满足老年人的养老需要。完善社会养老功能与城市建设，提升城市形象，并以此带动项目周边旅游人文资源的开发，促进项目整体规划的实施与国际养老生态社区的建设。 3 1、政策导向 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出，全面贯彻落实科学发展观，“十一五”时期促进国民经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展 全局。坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持用发展和改革的办法解决前进中的问题。发展必须是科学发展，要坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量，落实“五个统筹”，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道。 积极应对人口老龄化 弘扬敬老风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围。积极发展老龄产业，增强全社会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设。 各级 政府要充分认识加快养老产业发展的重要性和必要性，认清养老产业发展的巨大潜力，解放思想，更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业，维护社会稳定，促进经济社会可持续发展的高度，纳入本地区国民经济和社会发展的总体规划， 4 切实抓紧抓好。 2006 年 2 月，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等 10 个部门在联合下发的关于加快发展养老服务业的意见中指出，要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。为促进养老服务业发展，意见指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度， 积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。 发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长的物质文化生活需要，使老年人老有所养、老有所医、老有 所乐、老有所学、老有所为，关系到经济和社会的协调发展，关系到国计民生和国家的长治久安。 “以满足日益增长的社会养老需求为目标，以老年人福利服务为重点，坚持以居家养老为基础，社会福利服务为依托，社会福利机构为补充的发展方向，探索一条由政府倡导资助，社会 力量兴办社会养老产业的发展道路，逐步建立与城市经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系、管理体制和运行机制，实现养老产业健康有序快速发展。”这已经成为城市利用自身优势加快养老产业发展的工作重点。 2、社会背景 与其他国家相比，中国的人口老龄化具有以下主要特征： 1) 老年人口规模巨大 2004 年底，中国 60 岁及以上老年人口为 ， 2014 年将达到 2 亿， 2026 年将达到 3 亿， 2037 年超过 4 亿， 2051 年达到最大值，之后一直维持在 3 亿 4 亿的规模。根据联合国预测， 21 世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口 最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。到 21 世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。 5 2) 老龄化发展迅速 65 岁以上老年人占总人口的比例从 7%提升到 14%，发达国家大多用了 45 年以上的时间。中国只用 27 年就可以完成这个历程，并且将长时期保持很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。根据联合国人口署的资料，中国的老年比每 5 年平均增加的百分点从 1977 年左右就超过了世界的平均水平，也高于发达国家的发展速度，预计到 2015 年将达到 最高发展速度（这与我国的第二次人口生育高峰有很大的关系）， 而同期世界平均老年比发展速度也达到最高，仅为 3) 地区发展不平衡 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。最早进入人口老年型行列的上海（ 1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（ 2012 年）比较，时间跨度长达 33 年。 地区之间老年化程度的不同预示着未来人口流动的加剧。人口老龄化在东部经济发达地区表现明显，这些地区经济发展对劳动力的需求将通过吸引西部地区年轻劳动力的流入而得到满足。因此，劳动力跨地区的流动将减小地区之间人口老龄化程度的差异。 如果劳动力从不发达地区流入发达地区的速度很快，也有可能出现不发达地区老龄化问题比发达地区更严重的情况。 4) 城乡倒置显著 目 前，中国农村的老龄化水平高于城镇 百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到 2040 年。到 21 世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这是中国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一 。 5) 女性老年人口数量多于男性 目前，老年人口中女性比男性多出 464 万人， 2049 年将达到峰值，多出 2645 万人。 21 世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳 6 定在 1700 万 1900 万人。多出的女 性老年人口中 50%70%都是 80 岁及以上年龄段的高龄女性人口。 6) 老龄化超前于现代化 发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在 5000 10000 美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过 1000 美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。这表明中国人口老龄化进程与经济发展不同步的矛盾还将持续一段时间。人口老龄化的迅速 发展必然会给中国社会经济发展带来一些不利的影响。 3、社会难题 据悉，目前山东省 60 岁以上的的老年人数 已达到 1193 万，占全省总人口的 13%，总量位居全国第一。 并以每年 3%的速度递增，人口老龄化已经成为全省经济和社会发展的一个重大问题。 口老龄化问题已成为当前 山东 省经济社会发展中的一个重大社会问题 。 据预测，未来 5 年内，也就是 “十一五 ”期间，将是山东省老年人口急剧增长期。到 2010 年，山东省 60 岁以上老年人口将达到 万人，比现在增加 170 多万人，老年人口比例将达到 人口 老龄化问题已成为当前山东省经济社会发展中的一个重大社会问题，对社会保障、劳动力结构、产业结构、消费结构、文化体育教育事业、社会服务等方面都带来了全局性、战略性的重大 影响。 家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。家庭养老与社会养老是养老制度的两个基本方面。一方的削弱应以另一方的增强为前提。在家庭养老职能弱化的同时，社会养老正在稳步发展。随着社会的现代化，各种设施的改善和财力的增长，社会养老的能力必然大大提高。但是，在一个发展中国家实现全面的社会养老绝非能在短期内奏效。 1） 城市的社会养老目前 遇到新问题 中国的经济体制在从计划经济走向市场经济，养老保险基金的保值、增值受到周期性经济波动的影响而具有不稳定性。企业的经济效益时好时差。在激烈的市场竟争中，亏损企业处于危机状态，工资发放困难，社会保障费用支付出现断档。某些依靠退休金的老人不得不重新转向依靠家庭。 已经建立社会保障的地方，家庭养老功能并未完全退化，随时补充社会养老之不足。现有的社会保障制度不健全，一方面，原有的工资制度发生新变化，致使退休多的实际替代率降低；另一方面，旧制度中养老金未与物价挂钩，使退休金的提高滞后于物价上涨 。 近几年，领取退休金的老人遇到收入减少的新问题。医疗保障制度采取新措施后，刺激了医疗费用膨胀。部分企业职工的医疗费实行包干，定额之外由自己负担。低收入和无退休金的老人医疗费用支付能力相当有限。 2） 农村落后的经济条件制约社会养老的发展 中国作为老年人主体的农村老年人绝大多数处于社会保障网之外。农村经济基础薄弱是制约农村养老保险制度形成的一大障碍。中国绝大多数农村地区尚处温饱阶段，只有少部分达到小康水平，极少数农村仍处于贫困状态。 民政部在山东的农村社会养老保险试点得出的经验表明，实施养老保险的经 济承受能力的底线是年人均收入在 700 800 元。在进 8 入老龄化社会的浙江省属于经济发达地区。目前，那里农村老人中享有养老社会保障的不到 5。 根据中国农村社会养老保险的目标，到本世纪末，实现全国有 农村人口参加养老保险。这仅占农村人中的 1 8。农业经济受自然条件所限具有不稳定特点，农民很难获得象城市职工的工资那样的稳定收入。在农村建立社会保障制度难度比城市大得多，过程也长得多。 此外，养老费用从积累到给付一般需要 20 年以上的时间。目前在部分农村地区开展的养老保险对现在的老人和今后一二十年的老人不起真正的 保障作用。基于农村现有的条件，在相当长的时期内，国家不可能将农村老人全部纳入社会保障安全网。 3） 社会福利服务事业基础差 目前，中国城市尚无系统的老年服务体系，社会福利十分有限，养老设施严重不足，远不能适应老年人口迅速发展形势的需要。与此同时，广大老年人的收入低，多数人较长时期无力支付社会服务费用，这从另一个角度限制了社会服务事业的发展。当老人需要照料时，他们只能依靠家庭。 4） 社会保障制度转轨难 中国城市的社会保障制度正处改革过程之中，养老保险制度从过去的国家统筹模式转向 投保资助型模式，养老保险基金的筹集模式从现受现付转向部分积累模式。保障资金的运转机制尚未成熟，资金的筹集、管理、发放、增值等问题都在不断探索之中。农村的背景与城市有显著差异，在农村建立社会保障制度，不可能照搬城市的方法。多种经济成分并存导致不同养老制度并存的局面。随着农村养老保险制度的建立，新旧制度、城乡模式等各种不同养老制度之间也存在如何协调、如何接轨的问题。由于中国地区之间在历史、地理和经济等许多方面条件不同，人口老化的过程和速度有快有慢，差别甚大，发达国家的经验也难以借鉴。解决全国社会保障制度的统一性 与地方制度的差异性并存的问题，其困难程度为世界少有。作为一个发展中国家，在短期内中国不可能实行象发达国 9 家那样的高福利政策。传统的养老模式受到冲击，新的养老模式受到限制。中国老年人的供养处于两难境地。 4、解决方案 不同的养老模式特点各异，其优点和不足也都不是绝对的。对于具体的养老模式选择，也必然表现出多种模式相互结合的形式，不同模式相互补充。因此，在选择具体结合形式时，除了从模式本身的角度出发之外，还必须从模式之间的相互关系，以及社会、经济发展状况角度考虑。 在所有的养老模式中，家庭养老是传统的养老方式，自 我养老也有悠久的历史，社会养老保险是一种新型的养老方式，社区助老服务是新型的养老补充方式。从发展的方向看，养老保障应从以家庭养老为主，社会养老为辅的养老模式，发展到“家庭、个人和社会相结合”的养老模式。可以预见，随着经济的不断发展，以社会养老为主，家庭养老为辅的养老模式将成为主流，这是时代发展的必然趋势。 为促进养老服务业发展，国务院指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养 老服务业。还明确了发展养老服务业的六项重点。 1) 发展老年社会福利事业 地方各级人民政府要为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。要采取多种形式，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。 10 2) 发展社会养老服务机构 引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所。 3) 鼓励发展居家老人服务业务 鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服 务、紧急救援等业务。 4) 支持发展老年护理、临终关怀服务业务 支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。 5) 促进老年用品市场开发 引导企业开发、生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。 6) 加强教育培训，提高养老服务人员素质 加快培养老年医学、管理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程。 11 5、城市选择 地理气候 烟台市地处山东半岛中部，位于北纬 361 6 3823 ，东经 11934 1 67 处，濒临黄海和渤海，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海。烟台市属于暖温带大陆性季风气候，与同纬度内陆地区相比具有雨水适中，空气湿润，气候温和的特点，可谓冬无严寒，夏无酷暑。烟台四季分明，各季天气气候各具特色。 地理知识 表明：该 位置是最适合人类居住的黄金地带 。 再往南，潮气大、雨水多、光线少；往北，寒冷、干燥、风多。 城市名片 ： 烟台 联合国人居城市 全国综合实力 50 强城市 全国投资环境 40 优城市 全国优秀旅游城市 国际环境保护模范城市 国际园林城市 国际卫生城 12 全国科教兴市先进城市 全国文化模范市 全国文明口岸 全国创建文明城市先进工作城市 全国社会治安综合治理先进单位 国际葡萄葡萄酒城 全国文明城市 中国最佳魅力城市 中国人居环境奖 联合国人居奖彰显成就 13 烟台市人民政府被授予人居奖的原因是由于它把这所人口超过 100 万的 烟台改造成了一个更加安全、更加环保、服务更好的城市。从 2002 年以来的三年时间里，市政当局 投资了六亿元人民币（ 7400 万美元）进行了一项重大的改造项目。项目一开始开展了宣传运动，并亲自探访那些违章建筑的主人和居住者，为他们提供了临时的住所。地下水、暖气、电话与电线管路都接进了各家各户。市政府对城市道路进行了重新修整，对房屋进行修缮，并建起了新的住宅区。城市公园也得到了彻底的翻修，为人们提供了更好的休闲娱乐场所 。 烟台人再次获得了成功。烟台市对城市旧居民区的居住环境和市政公用设施进行的改善和提升，得到了世界的赞许与肯定。成功获得全球人居领域最高规格奖，意味着烟台在争创全国首批文明城市、加快构筑 环渤海经济圈重要城市的进程中，又迈出了重要一步。 2003 年，烟台市旧居民区环境综合整治项目获得 “ 中国人居环境范例奖 ” ； 2004 年，烟台市政府获得 “ 中国人居环境奖 ” 。 2004年 9 月，国家建设部领导在实地考察了烟台老城区 环境改造项目后，向全国建设系统推介了烟台的经验和做法。 2005 年 1 月，省政府在烟台召开了全省建设工作会议暨老城区环境综合整治现场会，在全省各城市推广烟台经验。 物产资源非常丰富 烟台的海岸、海岛曲线长达 900 多公里，近海渔业生物品种有 200 多个，盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海珍品。 烟台是中国 北方著名的水果产地，是中国最大的苹果产区，土特产品也久负盛名，烟台苹果、莱阳梨、大樱桃、大花生、龙口粉丝等享誉海内外。 烟台地下矿藏十分丰富，已发现矿产 70 多种，黄金、菱镁矿、钼、滑石储量均居全国前 5 位，其中黄金储量和产量均居全国首位，大理石储量居全国第 2 位。沿海大陆架储有丰富的石油和天然气资源，属“富集型”油区。 基础设施完善 14 烟台是“全国投资环境 40 优城市”之一。交通设施方面，全市已形成了四通八达的陆、海、空立体交通网络。 全市公路通车里程 里，其中高速公路通车里程 里， 实现了市市通有高速公路，中心城市与县级市之间形成了 1小时工作圈； 境内蓝烟铁路横贯东西，蓝烟复线已经竣工通车，黄烟铁路大莱龙段、烟台 大连铁路轮渡正在建设之中。 全市现有港口 10 处，烟台、龙口、莱州和蓬莱港为国家一类开放口岸，其中烟台港是中国北方重要的对外贸易枢纽港，年吞吐量2564 万吨，与 70 多个国家和地区的 100 多个港口直接通航。 烟台空港为国家一类开放口岸，已开通与北京、上海、广州、深圳、香港以及汉城、大阪等国内外 48 个城市之间的航线，每周平均航班 101 个。 邮电通信方面，建成了数字数据网、国际互联网 、市话计算机管理网、 带网等多种网络平台。城乡全部实现通讯程控化，电话装机总容量 277 万部，移动电话 178 万部，互联网用户 户。 能源保障方面，烟台电力充足，全市发电总装机容量 210 万千瓦，日供电量达到 3500 万千瓦时，其中龙口电厂总装机容量 110 万千瓦。海阳核电项目正在建设中，设计总装机容量为 400 万千瓦，一期装机容量为 200 万千瓦。 风景秀丽，旅游资源丰富 烟台依山傍海，风景秀丽，人文和自然景观得天独厚，以“仙、海、山、岛、古”的特色闻名遐迩，是著名的旅游避暑胜地和国家优秀旅游城市，年接 待海内外游客突破 1000 万人次。主要景区有： 烟台市标志性景区 烟台山至东炮台滨海观光休闲区 八仙过海传说地 中国四大名楼之一的蓬莱阁 15 明朝中国海军基地 戚家水师府、水城和戚继光故里 秦朝方士徐福故里 龙口 誉有中国民间故宫的 栖霞牟氏庄园 中国全真教发源地 家级国森林公园昆嵛山 北魏著名书法家郑道昭亲笔石刻所在地、中国古代书法瑰宝 莱州文峰山 以儒释道三教合一、烟台市区海拔最高点三合塔而著名的塔山风景区 秦始皇三次登临求仙问药处、中国最大的陆连岛 芝罘岛； 海上仙山 长岛 张裕百 年地下大酒窖 三百年梨园 莱阳梨花园 中国现代农民城 龙口南山集团 国际标准的三大高尔夫球场 龙口、牟平、海阳高尔夫 文体卫生事业全国领先 文体事业：烟台是全国著名的“京剧之乡”、“田径之乡”。全市拥有艺术表演团体 12 个，艺术表演场所 8 个，公共图书馆 14 个，群众艺术馆、文化馆 13 个，博物馆 8 个，文物保护管理机构 7 个。全市广播人口覆盖率为 电视人口覆盖率为 体育事业蓬勃发展，已建成可容纳 4 万人的现代化体育场，体育单项协会发展到 21 个。 2003 年，烟台市运动员在国内外重大比赛中共夺 得世界冠军 6 个，亚洲冠军 6 个，全国冠军 25 个，破 14 项世界纪录。在全国第 16 5 届城市运动会上，烟台市名列第 11 名，居参赛地级市之首。 卫生事业：医疗卫生体制改革与城镇职工医疗保险制度改革相互配套、协同推进，医疗服务体系与疾病预防控制体系进一步完善。全市拥有卫生机构 290 个，医疗床位 张，卫生技术人员 2 万人。 孝道文化源远流长 山东是孔孟之乡，孝道文化源远流长。 孔子的孝是在家庭生活领域进行的，是一种 “ 家庭美德 ” ，是 “ 修身 ” 与 “ 齐家 ” 的内容 ； 孟子最大的贡献在于他将孔子孝论提升为尊老。主张将孝推广到社会 生活领域，把它提升为一种 “ 社会公德 ” ，把它当作 “ 治国 ” 、“ 平天下 ” 的条件，即通过 “ 内圣 ” 达到 “ 外王 ” 。 “ 老吾老，以及人之老 ， 幼吾幼，以及人之幼 ”。 山东曲阜孔庙有一篇传世劝孝良言，把父母对儿女的爱描写得非常生动感人，是历朝历代弘扬孝道的经典篇章。 选择烟台，天时 地利 人和 打造中国 21 世纪全新养老社区典范 中国 21 世纪创新养老服务模式领跑者 建设联合国人居城市示范社区 17 二、 总体定位 这座城市是最佳中国魅力城市 这座城市在过去的一年中两获人居大奖（“中国人居环境奖”和“联合国人居奖”） 这座城市 从来都充满着光荣与梦想 然而，像所有年轻的城市一样 每天都有人在步入花甲 每天都有人在岁月中衰老 父辈的衰老 标志着一个年代的远去 18 他们额上的皱纹 深藏着我们能够读到的最深远的记忆 父辈的梦想，是在山海仙境之间缔造一座美丽的城市 我们的梦想，是在这海滨魅力之城 为他们创建一片梦想的养老家园 我们有幸生活在这样一座城市 这座城市从来都不乏尊老爱长的情怀 父辈的梦想如今变成了现实。 我们的梦想，才刚刚开始！ 孝贤苑 魅力烟台尊老人文生态社区 19 联合国人居城市示范社区 本项目旨在以环境为依托，商业为 特色，住宅为龙头，提高项目社区整体实力，立足当前，着眼长远，大力推进养老体制和居住模式创新，推动社区经济发展和社区全面进步。依托住宅和环境建设，调整商业结构，加快发展养老产业，深入开展社区文化建设，打造旅游休闲产业，加大基础设施建设力度，强化配套服务功能，不断提高城市化、现代化水平，增强综合实力，基本形成经济社会发展的五大体系。 形成 “ 环境优美、体现传统文化、功能完善 ” 的居住体系。 形成 “ 结构完整、开放型、自主成型 ” 的养老产业体系。 形成 “ 以开发商开发，专业公司经营，社区业主参与管理 ” 的全新经营管理模式。 形成 “ 硬件全面、布局合理、内容丰富、层次多样 ” 的社区文化体系。 形成基于以上四个体系的 “ 社区环境及公园旅游、商业购物休闲旅游、老年服务特色旅游、社区文化和海洋旅游 ” 的综合旅游休闲体系。 六大主题社区 : 六大核心功能 尊老社区：老有所养 满足亲情层面的需求 生态社区：老有所乐 满足交往层面的需求 人文社区：老有所学 满足精神层面的需求 20 山海社区：老有所享 满足无障碍层面需求 健康社区：老有所医 满足居住环境的需求 完善社区：老有所依 满足 医疗 层面的需 求 三、 形象定位 有人说： 地产商是没有回忆的动物，翻云覆雨之间，整个城市美丽沧桑的文化都隐入他们的银行户口里，化为财富杂志的富豪排行榜。 我们和他们不同！ 我们要做的，是尽我们的所能，留住这座城市的记忆。让城市美丽沧桑的文化，在这里恒久流传！ 城市的记忆正在老去，这些记忆正在以 21世纪的速度远离我们 如果我们依然袖手旁观，无所事事。 是到我们做点什么的时候了，比如：常回家看看，听妈妈讲那遥远的故事比如：为父母安置一个新家：有山有海，有天有地，有老朋友，有旧记忆 21 我们在这片土地上搭建了 一些建筑，表达我们对父辈的爱，他们建造了这座光荣美丽的城市，现在，是他们享受这座城市的时候了。 我们要让这座城市因为这片土地而骄傲，我们要让这座城市因为生活在这片土地上的父辈而骄傲，我们要让这座城市因为我们的年轻而骄傲，我们要让这座城市因为 构建和谐城市，和谐社区，和谐生活。 开创全新的养老模式，发展完善的养老产业，打造专业亲情的颐老新镇。 创造中国国际养老生态住区人居可持续发展模式。 开启和谐人居未来，启动联合国人居首席样本。 集养老护理与休闲度假融为一体，人与生态的高度和谐，本土文化与国际趋势的交 融共生，区域发展与城市升级紧密关联的创新典范。 中国 21 世纪全新养老社区 以提供适合老年人居住的理想场所为目标，力求打造集养老、休闲、娱乐于一体的老年生态社区。 针对老年人特有的需求，建立完善的配套设施，为老年人提供安全保障、医疗护理服务、以及丰富的文化娱乐活动，建设特色社 22 区文化，让老年人真正 “ 老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐 ” 。 中国 21 世纪创新养老服务示范模式 项目引进了 “ 在宅养老 ” 的居住模式，形成了 “ 父母的第一居所，儿女的第二居所 ” 的雏形。 考虑到让子女与父母共同购买。东方人 与国外老年人在精神需求上的不同，他们与西方发达国家的老年人不同，即使有能力独自居住，也仍然渴望能尽量多的和儿女生活在一起，对他们来说，家庭的天伦之乐远远比舒适的独自生活更重要。 打造集在宅养老、健康居住、商业休闲、旅游度假、社区文化五大价值体系于一体，体现规划科学、平衡发展、充分民主、有效自治的现代大型社区。 四、 城市品牌定位 烟台 :弘扬孝贤文化，共建和谐社会的典范城市 敬老人尊重，家和国昌盛 百善孝为先，孝是人类与生俱来、万古长存的美德 1、文化灵魂：孝贤文化 孝是中华民族的传统美德，是人伦道德的基石，是中 华文化的瑰宝。在人类历史的长河中，它始终闪烁着不灭的光芒。 23 孝是人世间一种高尚美好的情感，它的本质是亲情回报，它的作用是完善人的品格，提升人的思想境界，在家庭和社会中追求人际关系的和谐。孝是一颗永远闪耀人文道德之光的璀璨明珠，是中华民族的珍宝。 孔子论孝的意义“孝为天之经也，地之义也，人之行也”就是说孝是天经地义的事情；论讲孝的内容，重点三条“养，敬，谏诤”； 孟子提出了“老吾老，以及人之老”，把人们对父母的爱延伸到其他老年人； “谁言寸草心报得三春晖；谁知盘中餐，粒粒皆辛苦；滴水之恩，涌泉相报；衔环结草 ，以报恩德；这些中华民族的古训，都是感恩的美德。感恩是一种生活的必需，感恩是对是一种对生活的领悟 ,感恩是一种生活的智慧，感恩是一种生存训诫，感恩是对现在拥有的在意，感恩是对有限生命的珍惜。” 遵循“党政指导，社会参与，全民关怀”的老年工作指导方针，确定 “老有所养，老有所依，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐”的老龄工作目标。 “中国敬老心语十条”： 1孝亲敬老是人的高尚品德的一面镜子； 2关爱今天的老人就是关爱明天的自己； 3只有孝敬自己的父母才能得到子女的孝敬； 4怎样关爱自己的子 女，就怎样关爱自己的父母； 5只有象关爱自己的父母一样关爱公婆，才可能使自己的父母得到同样的关爱； 6父母的大爱常在不言之中，做儿女的要细心体会才是； 24 7中华传统尊师如父，成功者永远不要忘记传道授业解惑之人； 8家家有老人，人人有老时；我今不敬老，我老谁敬我？ 9当官不敬老，不是好领导；当官又敬老，人人都说好； 10 忠和孝都是人爱心的表现，孝是忠的基础忠是孝的升华，当忠孝不能两全时，为国尽忠，也就内含了为父母尽孝之德。 2、发展目标：构建和谐社会 贯彻中央“十一五规划”精神，重视 中华民族传统孝文化的继承与发展，共建社会主义和谐社会； 本着保持生态平衡、集约化城镇发展，实现可持续发展的理念，以动态发展的分析思路和方案，在本项目提供差异化养老度假居住产品 区域开发运营模式 提升区域功能能级三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。 重视中华民族传统孝文化的继承与发展，在全社会倡导敬老爱老助老风尚，是提高国民素质，化解社会矛盾，融合代际关系，促进家庭和睦，构建社会主义和谐社会的战略措施； 对于推动老龄事业的发展，全面建设小康社会，实现中华民族的伟大复兴，具有重要的 现实意义。 建设和谐人居，和谐城市，和谐社会 有利于家庭和谐 有利于养老实际问题的解决 有利于社会的稳定和进步 25 有利于精神文明的建设 有利于体现社会主义制度的优越性 增加城市就业 快速发展的旅游业、养老产业将创造大量的就业机会； 扩大城市知名度 烟台将成为亚太地区著名、世界知名的旅游度假休闲城市； 为城市发展注入新的活力 吸引全球退休人士来度假休闲，带来人才、技术、资金、经验等国际资源； 夺取世界级大奖，铸就城市品牌 争取联合国人居城市示范社区 争取 “联合国人居奖 ” 争取 “国际生态安全社区 奖 ” 争取 “国际花园社区奖 ” “联合国人居奖 ” “联合国改善人居环境最佳范例奖，每两年颁发一次，每次颁发给 10 个项目，它与联合国人居荣誉奖通称为联合国人居奖，是评估人居环境最权威的国际奖项。它评选的最重要标准是居民的生活质量、社会各方面的合作以及项目的创新、可持续性和推广性。 “国际生态安全社区奖 ” 26 是由联合国评定的另一个奖项，其评定的核心即人的健康与安全，评定要点涉及室内外居住环境的健康性、自然亲和性，住区环境保护以及健康环境保障四个方面。 是全球惟一一个旨在加强环境管理的最权威社区奖项，是全球最 适宜人类住区的最高奖章，最终的获奖者将是最适宜人类居住的社区榜样和标准制定者。 “ 国际花园社区奖 ” 该奖项是联合国环境规划署认可，由国际公园协会（ 办，中国地博会组委会承办的 “ 绿色奥斯卡 ” 大奖。 五、 服务人群定位 寂寞的人有福了，在这里他们可以听到久违的乡音； 孤独的人有福了，在这里他们会有很多同龄的伙伴； 忙碌的人有福了，在这里他们的父母可以安渡晚年； 寄情于山海的人有福了，在这里他们可以在山海间打开他们尘封的记忆； 来自他乡的人有福了，在这里他们不再是过客； 配合孝贤苑开发规划的整体设计，成为 一个复合型都市国际养老生态社区。面向东北亚、面向亚太、面向世界的退休人士提供社会集中养老的区域。进而带动周边综合旅游资源的进一步及深层次开发，带动周边城市和全球的旅游休闲客户的入住。 孝贤苑生态人居的提出，是基于人类生态文明的觉醒和对城市国际化内涵的深刻解读和实践。 开发孝贤苑更多是从城市整体考虑，透过对于城市布局的把握，来确立其在城市运营系统中的角色与份量。 27 孝贤苑在城市相应的发展阶段出现，必然考虑与城市发展战略同步成长，因此在规划中不但注重生态人居环境的营造，更主动与城市紧密相关，获取可持续发展的源源动 力。 第二部分：功能构建 一、总体开发思路 以老年大学树立形象，以商业开发经营积累资金，以山海休闲度假区聚集人气，全面打造老年社区、老年医疗护理、老年配套设施、老年产业开发相互结合，并形成良好经济循环的全新养老社区。 1、创立中国最具规模的老年大学 吸引社会资金参与老年大学的建设，扩大老年大学在社会化方面的扩展。超越现有老年大学和老年学校的办学条件，改革可实施性的老年办学政策，将在孝贤苑出现社会化方面质量更高、规模更大、更加规范化的老年大学。 充分利用广播、电视、计算机等现代化传媒技术，发展远程教 学，网上教学，建立城乡老年教育网络。逐步将老年大学建成多体制、多层次、多学科、社会化的社会主义老年学府，使其建设有序地发展，以适应老年人的多种需求。 2、实现四个改变，创造全新的投资盈利模式 改变以往养老社区单纯由国家投资的模式，吸引社会资金进入该领域； 28 改变事业养老为产业养老； 改变单一老年住宅开发为住宅开发、商业经营、产业开发为一体的复合开发模式； 改变养老社区入不敷出的状况，由商业、产业经营的利润贴补，保证社区持续开发。 3、打造最具特色的山海休闲度假区 体现包括山、河、林、海的海滨风情为生态基调，融 入国际健康养老功能，成就东方诗意居所。 以体验型休闲为生活基调，聚集现代旅游度假产业，打造活力家庭港湾。 以和谐、开放、兼容为文化基调，开发亲老、尊老、爱老活动，提升城市文化品位。 二、功能结构分析 1、老年大学 1）发展状况 第三年龄就是指 60能够在户外活动的老人，以 第三年龄教育 为主的老年教育在改革开放后迅速发展。 1983 年，中国第一所老年大学 山东省红十字会老年大学 成立； 1984 年，我国第一所民办老年大学 广东岭海老年大学 成立； 2000 年，在我国第一所民办社区老年大学 烟台怡 海老年大学 成立。 中国老年教育坚持社会主义办学方向，坚持面向社会、面向基层、面向实际的办学指导思想，贯穿了 学、乐、为 相结合和 实用、灵活、情感 的教学内容和教学形式。中国老年大学协会统计表明，我国老年教育的办学形式多样，其中公办 公办民助 47%，民办 21%，民办公助 11%。授课以日间班、假日班、函授班、电视教学、网络学校等多种形式。老年人自愿入学、自愿选学、自愿续 29 学，上海市老年人的入学率已达 97%。设置课程以卫生保健、文化艺术、政策法规、时事报告、技能技术为主。学习分基础班、提高班、研究班三 个层次，每个层次学习 1。此外还开设各种短训培训班，教师一般为具有高职的专家学者，其中 95%为兼职教师，学员中退休公务员 退休职工 其他社会老人 办学产生了良好的社会效益。 2）存在问题 老年教育属非学历育范畴，是于终生教育的重要部分。我国的老年教育是国际上第三年龄教育发展速度最快的国家之一。在巨大的成就之中，也存在着一些尚需改进的问题： 其一，我国的老年教育政策停留在 老年人有受教育的权利 、 国家发展老年教育 、 鼓励社会办好各类老年学校 、 各省、自治区、直辖市、有条 件的市、县和大型企业单位应有老年大学或老年学校；乡（镇）、街应有老年学校 等宏观指导政策层面上，诸如可操作性的老年教育条例尚未出台。 其二老年教育的管理机构有中组部、老干部局、老龄委、教育部、文化部等部门，各部门各管一方，造成管理分割如多头管理，相对就削弱了老年教育的 政府和全社会的共同负责 。 其三，对老年教育，国家没有明文的政策倾斜，物价局和教育部门以社会力量办学来规范管理民办的老年学校，往往造成学费订的标准偏低，而营业税偏高，影响老年教育社会化发展。 其四，国务院学位办尚未审批 老年教育学位 ，这 就造成了老年大学师资、教材、教学方法研究难以与社会接轨的 瓶颈 。 其五，我国老年大学和人口增长不成比例。 2、老年医疗护理中心 为了给老人们提供较多的社区服务，项目设置了较大比例的公建，包括健身中心、医疗中心、购物中心、文化教育中心、国际交 30 流中心以及家政服务中心，公建的总建筑规模达到了 7 万平方米。 医疗： 老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设施、紧急医疗急救和快速反应设施等。除了这些硬件上的服务设施，孝贤苑还为入住的老年人提供一些免费的医疗、 交通等方面的服务。例如，开发商与山东医科大学联合创办孝贤苑医院，每年对老人进行一次免费体检，并为其建立健康档案；和烟台 999 紧急救护中心合作建立 999 烟台孝贤苑急救站，对老年人在社区内的紧急救助；与山东知名医 院合办的 300 500 床 位的医院特设了老年病科以及老年病专家门诊。 依 靠先进完善的医疗服务机构和专家提供 “持续性照顾计划 ”，为每位居民建立健康跟踪档案，并聘有专业护理顾问和物理疗养师，尊重长者的自主选择，给予有尊严的服务及生活安全的保障。我们提出 “不靠医院靠社区 ”的观念是因为，社区活动丰富了精神情境之后 ，对身体健康往往会有意外奇效。另外， “自助 ”往往比 “他助 ”更有效。 交通： 在社区内设置可以免费乘坐的电瓶车，老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求；另有四趟往返城区与市区的免费巴士等等。 饮食： 孝贤苑食堂将聘请营养师配制食谱，提供适合老年人食用且营养均衡的菜肴。如果老年人不愿自己做饭，小区内有专门的餐饮和送饭服务； 零售： 设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。 针对老年人特有的需求，建立完善的配套设施，为老年人提供安全保障、医疗护理服务 、以及丰富的文化娱乐活动，建设特色社区文化，让老年人真正“老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐”。 3、社区活动中心 31 对老年人来说，健康具有头等重要性，孝贤苑拥有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施。 老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心为老年朋友提供了相互交流、娱乐以及运动的场所。 老年文化中心的课程包括茶艺课、书法课、美术课、音乐课等文化课程；拥有小型舞台的戏曲中心会有评书、京戏、越剧等演出活动； 老年运动中心有门球、羽毛球、乒乓球、台球等运动场地，这些都将丰富老年朋友 的娱乐项目，为老年朋友的生活增光添彩。中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场。 三、整体结构功能布局 总占地面积 约 133 万 建筑容积率 约 1 建筑面积 约 133 万 覆盖率 30 绿化率 60 海边沙滩休闲区 地 块 分 区 图 住 宅 区 公 建 区 山 体 水 体 32 居住区重点发展老年社区的建设，形成四大居住板块 公建区重点发展老年大学、商业、酒店、康体中心、文娱中心五大板块 休闲度假区重点发展三大核心功能引擎项目，形成三大特色旅游度假板块，创建国际滨海度假示范区 住宅区：老年社区，建筑类型包括多层公寓、花园洋房等。 公建区： 包括 1 万平方米老年大学，让老年人老有所教，老有所学 平方米商业 满足住户对生活的最高需求； 1 万平米的社区中心，是居民交流学习、购物娱乐的高 尚领地； 9000 平米的康体中心集健身、医疗、保健为一体； 8000 平米的酒店、 7000 平米的短期度假公寓 为度假疗养的人们专备 休闲度假区： 海岸度假：包括阳光浴滩、海岛氧吧、渔人码头、海钓岸钓 河滨休闲区：水岸风情美食街，水岸酒吧街 山体生态公园：慢跑径、登山等 33 四、项目发展计划与安排 1、分期开发基本数据： 项目 用地面积 建筑体量（） 开发时间 一期 450 亩 30 万 两年 二期 400 亩 两年 三期 500 亩 两年 四期 650 亩 年 沙滩休闲区 海岸线 1500 米 同四期开发 三期开发区 滨海休闲区 一期开发区 34 2、分期开发重点 一期开发重点： 老年大学 +高档养老社区 在滨海大道边建设一所中国最具规模的国际老年文化交流中心，成为社区的形象和标志，更成为中国养老创新模式的象征和图腾。 沿着鱼鸟河和牟山之间的地块开发老年社区，依山傍水， 风景优美，上风上水，打造中国首屈一指的半山海景养老住宅区的品牌。 二期开发重点： 公建配套 +大规模养老社区 社区中心， 部分商业、老年 康体中心 、 老年文化中心、老年休闲娱乐中心与老年运动中心，为入住老人提供完善的医疗、保养服务。 大规模开发养老社区，吸引全国、东北亚的老人来居住，创造全新的国际养老服务模式。 三期开发重点： 商业 +大规模养老社区 开发商业设施，吸引外来资金的投资，聘请独立商业机构经营，为老年社区的持续开发提供资金保证。 将养老社区的开发继续深入，铸造养老社区品牌。 35 四期开发重点： 休闲度 假区 +大规模养老社区 开发休闲度假区和休闲产业，为入住老人、度假旅游者、来往人群提供休闲娱乐服务。 完成整个养老社区的开发，成就长青基业。 打造 集 居住休闲、医疗保健、学习娱乐、交友联谊、旅游观光、自娱劳作为一体的综合性多功能大型社区 。 第三部分：可持续发展模式的确立 一、开发理念 1、发展理念： 本着保持生态平衡、集约化城镇发展，实现可持续发展的理念，以动态发展的分析思路和方案，在本项目提供差异化养老度假居住产品 区域营造模式 提升区域功能能级三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道 。 2、动态平衡发展模式 区域营造 主题开发 养老引领 休闲引领的 的度假居住区 综合功能区 开发模式维度 区域发展维度 36 养老物业为主 及辅助配套设施 旅游项目设施 近期目标 及经营性公建产品 中长期目标 二、运作模式和策略 1、运作模式 核核 心心 ： 公公 益益 性性 事事 业业 ， 市市 场场 化化 运运 作作 养老产业自身特点决定了其对公益事业的部分涵盖， 公益性事业就是着眼服务于全社会的基础性和战略性的工作 ，对社会的贡献和对市民的关怀是不可估量的。 但是必须需要走市场化运作的模式，改变以往公益性事业完全依靠政府投入资金不足的状况，通过市场化运作使目前老年公寓的品质与功能有较大提高，普及更加广泛。 项目运作模式： 政府、企业、家庭、市民多 方互动 政府政策支持和企业投资结合 社会化养老和家庭养老结合 政府 企业 主题 社区 37 企业社会责任和企业经营结合 总总 纲纲 ： 政政 府府 引引 导导 ， 市市 场场 运运 作作 ， 综综 合合 开开 发发 ， 项项 目目 支支 持持 政府出台优惠政策，在土地出让、开发贷款、税收等方面给予优惠；如建造养老住宅可免土地增值税、营业税 和企业所得税等 ；在土地出让上享受地价优惠，属于公益性事业； 企业进行市场化运作，综合开发老年公寓、住宅、商业、旅游休闲产业等，由项目开