北京某住宅楼策划书

1 北京某住宅楼策划书 1、项目概况 北京华贸城（二期）发展项目位于北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块。建筑面积 11#14#四栋高层住宅、 16#20#六栋商业楼及地下车库组成，地下二层， 11#及 13#住宅楼地上 27 层， 12#、14#楼为 构，住宅楼建筑高度 83 米。商业楼均为不超过三层的低层建筑。 承包范围为强电工程、弱电预留工程、给排水工程，采暖工程及通风空调工程等，合同总工期为 639 天，计划于 2011 年 11 月 1 日完工。 项目名称 北京华贸城（二期）发展项目 工程地址 北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块 建设单位 设计单位 监理单位 造价咨询 总包单位 2、实施条件分析 同条件分析 1本工程为固定单价合同形式，签约合同中的工程量均为暂估数量，合同约定单价不会因为工程量的变化调整，自询价部分材料（主要为钢材 、铜材等）不会因为市场变动而调整，工程于 2009 年 12 月投标，钢材、铜材等价格较低，价格风险较大。 2 合同中约定设计变更、洽商等单项清单子目达到 5000 元以上才进行调整。 3 本工程无预付款，结构出正负零后按照每月业主审核工程量的 85%付款，前期存在资金压力。 4 本工程机电为单独发包，投标文件中约定，现场临时设施费、安全文明施工费、规费等均为零计取，此部分设施等均由总包单位提供，总承包单位为三局股份（北京）， 此部分费用存在亏损可能。 术条件分析 1本工程 12#、 14#楼为 构，对 于经理部及目前劳务队伍均是一个新课题，如何严格按照样板先行、标准化施工，杜绝二次返工、材料浪费，特别是对管线集中、工程量较大的部位（如卫生间管道施工、电气预埋配管等）进行重点控制，正真做到“降本增效”成为项目控制的重点。 2 设计院对本项目设计工作为总价包干形式，业主变更频繁，设计院存在抵触行为，以致设计院出图较差，达不到业主要求，业主要求我司积极深化，并按照我司深化图施工、结算。 目管理分析 1 本工程为机电单独发包，施工过程中作为独立施工单位对接业主、监理、质检站等，项目对外沟通工作亦是重点 。 2项目管理人员相对较年轻，主工长均为学生，施工经验相对缺乏，针对目前经理部人员状况，项目唯有通过加强培训提高项目人员素质，提高管理水平。 3、履约策划 标管理 序号 目标项目 目标要求 实施责任人 备注 1 工期目标 2010 年 2 月 1 日开工， 2011 年 11 月 5 日完工，总工期为 639 天。 主要施工节点： 2010 年 6 月 25 日地下室全面封顶； 2010 年 9 月 15 日主楼全面封顶。 陈文林 2 质量目标 确保获得北京市结构“长城杯”，一次交验合格。 李齐宏 3 安全目标 严格执行 保不发生重大伤亡和火灾事故；杜绝死亡事故；轻伤频率控制在 13以内；做好施工现场防疫工作，杜绝食物中毒和传染病。 夏春城 李茂华 4 文明施工 配合总包单位确保获“北京市安全文明工地”。 李茂华 各项目标实施分析及应对措施详见履约策划 节，在此不作详细分析。 同管理 同分类 序号 合同类别 主要涉及合同内容 1 业主合同 承包额、工期、质量、安全、索赔、工程款支付等 2 机电分包合同（配合管理） 承包范围、管理费、总分包义务和权力等 3 劳务分包合同 分公司传统模式劳务分包合同范本 4 甲供材料与设备采购合同 合同价款、技术要求、供货期、付款方式及流程、保修等 主要包括：配电箱、电缆、灯具、开光、插座、水 泵、水阀、风机、风口、风阀等。 5 甲指材料与设备采购合同 合同价款、技术要求、供货期、付款条件、保修等；主要包括：地板采暖、 温材料、消防阀门、喷头等 6 业主专业分包商合同 燃气壁挂炉、消防电工程、综合布线、人防通风及 同风险分析及对策 （ 1）业主合同： 固定单价合同，结算时合同单价不予调整，工程量据实结算。在业主合同条件下，尽可能改变合同中我方的条款或对不利条款进行风险分析并制定应对措施。 序号 风险 识别 风险分析 履行要点及应对措施 责任人 1 工期 风险 合 同 条 款 资 料 ：5） 约定严格执行总承包工程之工期要求，对1. 合理编制施工计划，加强过程中各施工节点控制；主要施工进度节点详见项目进度管理篇。 （总体计划，月计划，周计划） 夏春城 5 环境保护 严格按照 准，采取有效环境保护与控制扬尘污染措施，保证施工过程中无污染。 夏春城 6 技术目标 严格推行项管手册中技术管理规定，做好住宅楼项目的技术总结和施工总结。 李齐宏 7 利润目标 完成分公司上缴任务。 陈文林 8 其他目标 落实项目管理目标责任书中相关责任目标。 陈文林 工程工期造成延误的，每天赔偿为人民币 10 万元整，不足 1 天亦按照 1 天计，且无上限。 。 总包等其他原因影响机电工期时，请监理确认并形成记录。 总包重要施工节点： 2010 年 6 月 25 日地下室全面封顶； 2010 年 9 月 15 日主楼全面封顶。 夏春城 3收集好可向业主和 总包办理工期延期的签证资料，对因甲供材进场时间影响工期者，及时向业主发函。 （主要依据：联系函、业主、监理会议纪要） 石佩琴 4编制详细的甲指、自购材料进场计划，对不能按时到货的材料厂商及时发函并通知经理部，材料进场计划详见项目材料管理篇。 李齐宏 石佩琴 2 小项洽商、变更费用计取风险 合 同 条 款 资 料 ：定设计变更、洽商等单项清单子目达到 5000元以上才进行调整。 在办理设计变更、洽商时，按照保守原则及时编制费用组价明细，对每项单项进行分析，尽量将同类变更综合成一份变更。如结构打洞、 小型拆改等。 陈文林 3 质量 风险 1竣工验收合格，不存在漏水、漏电等现象，一次性完成交验。 2确保结构长城杯金奖。 1加强过程中与监理和质检站沟通； 夏春城 2对 带压隐蔽，注重过程中控制，对接头处在施工图上进行标示，作为移交业主（物业）图纸。 张 浩 3隐蔽工序严格执行隐蔽记录程序，并请监理现场核查。 张 浩 孙艳峰 4严格按照长城杯标准做好质量策划；与总包单位做好关键部位的施工流程和配合交底，做好过程控制； 夏春城 5在与总包签订的承包 合同中明确非承包范围内的创优成本、责任不应我方承担，特别明确人防通风工程。 陈文林 4 甲指材料风险 合同约定甲指乙签材料（项目），在收到甲方书面通知单15 天内未能签定正式合同，自动改为甲供材料，并罚该项造价的 15%的违约金。 1进场 15 天完成材料总计划。 张 浩 孙艳峰 2根据项目施工进度计划编制材料（特别注意 甲指乙签材料） 进场计划，编制材料技术要求，配合分公司（经理部）招标，材料进场计划详见项目材料管理篇。 石佩琴 3加强与甲方经营部沟通，提前了解业主信息动态。 陈文林 5 甲指材料价格偏高风险 业主指定品牌，如铸铁管、 、 标价格较低，业主指定品牌均存在业主关系户，价格偏高。 1 与监理、业主及供应商合作，寻求质量对比分析，保证质量要求下更换指定品牌，彻底避开保护。 2 对于亏损的材料说明是公司组织采购而通过其他供货渠道进行供货。 陈文林 6 自购材料价格上涨分险 合同约定自购材料价格上涨风险由承包方自行承担，结算时不予调整。 1 对自购材料的投标价与市场价进行对比分析，严重亏损的寻求变更材质或品牌。 2 对存在涨价风险的材料，与业主沟通，申请专项款提前锁定价格。 陈文林 李齐宏 （ 2）总包合同：暂时未签订，计划以书面形式对项目投标情况、成本情况做详细分析，在总包合同基本模式的条件下，尽量降低安装上缴费用，并对后期可能增加的上交费用进行规避。根据业主招标文件，公司配合模式，项目总结在与总包谈合同及施工配合中有如下事宜需要注意： a项目临建费用：包括管理人员办公室，工人宿舍及食堂等，都已在总包开办费中计取，合同中不应该再在单独上缴临建费。 b水电费：开办费中已经包含施工及生活水电费用，水电费不应再单独上缴。 c竣工图及施工图：在开办费中包含施工图和竣工图费用，争取至少 3 套竣工图费用应由总包提供。 d现场临时水电施工费用：总包安排由我方配合施工，在总包合同中明确费用由总包支付，现场办理签定。 e项目甲供、甲控材料较多且利润空间小，争取总包管理费计取基数不包含甲控材料费用。 （ 3）分包合同 a、劳务合同中及在以后施工过程中规定相关条款。 1、班组应具有施工组织能力，按照图纸施工能力，对图纸分析审图能力，对图纸理解错误施工造成的返工由班组承担相关损失费用。 2、班组合同只考虑定额计价子目及调整管理费，不考虑各项措施费。 3、对调拨给班组的材料，班组有责任进行看护，除非发生 恶性抢劫事件，发生的材料丢失视情况由班组承担部分责任。 b、专业劳务分包合同：在公司制度下对专业分包进行全面审核。 （ 4）材料合同 1、保证公司利益，确保合理盈利利润。 2、合理规避资金支付压力，对各关键资金支付点进行合理控制。尽量保证资金支付合同条款与业主支付同步。 3、对材料质量、规格型号等验收进行书面约束。 4、对材料多退少补条款进行约束，尽量降低材料浪费损失。 （ 5）索赔及合同纠纷处理 项目在合同索赔和变更中主要是行使好收集资料职能，预计可能出现业主、总包及相关方的索赔时，及时向经理部相关部门汇报， 并协助公司（经理部）相关部门处理，索赔和变更、纠纷处理均要在公司层面运行。 审慎采取合同纠纷的处理办法：协商解决、调解解决、仲裁解决和诉讼解决。 （ 6）合同资料管理 a分类别建档：项目将合同档案分别建立、保密管理。 b分登记保密传阅：根据合同的保密性级别对合同传阅范围进行规定管理。 c合同原件上缴公司：各合同原件均须上缴经理部相关部门备案一份。 d合同资料管理责任到人：材料员对材料合同、材料认价单等资料管理负责，其余合同资料由项目资料员负责，任何人借阅需经过管理负责人同意后方可借阅，并及时归还。 包选择 务分包选定 根据本工程质量目标及系统特点，结合经理部合格劳务承包商现有工作任务和施工能力之关系，项目积极配合经理部招标，劳务模式均采用传统模式，确定 4 支劳务队伍，待商业图纸完善之后，根据工程量适当调整 12 支队伍： 序号 劳务队伍 施工范围 进场时间 分包模式 1 荆门金宁 区：包括 14#住宅楼、 20#商业楼及其相应地下车库的机电内容。（不含通风） 3 月 1 日 传统模式 2 四川泸县 区：包括 11#住宅楼、 12#住宅楼及其相应地下车库的机电内容。（不含通风） 3 月 1 日 传统模式 3 武汉明洪 区：包括 13#住宅楼、 15#住宅楼及其相应地下车库的机电内容。（不含通风） 3 月 1 日 传统模式 4 湘潭湘军 通风空调系统 4 月 15 日 传统模式 5 人防通风专业 队伍 人防通风（ 11#14#楼地下二层） 7 月 15 日 扩大劳务分 包模式 务分包管理制度 （ 1）所有进场人员必须先经过项目 考核培训 ，培训通过后建项目实名制档案，劳务人员调动，必须征得项目同意。（责任人： 夏春城、李茂华 ；监督人：陈文林、经理部质安部） （ 2）所有进场人员必须进行 三级教育 ，编制花名册， 进行安全考核，身份证、特殊工种证、安全用品的合格证、保险、劳务队资质、工人工资发放表均按分公司安全管理手册规定纳入项目管理范围。（责任人： 夏春城 ；监督人：陈文林、经理部质安部） （ 3）成立夜校，结合本工程质量标准、安全文明施工要求，对班组特殊工种以及主要劳动力进行质量培训，对全体工人进行技术及安全教育，培训计划详见组织策划篇。（责任人： 夏春城 ；陈文林，技术支持：经理部） （ 4）编制项目管理制度，针对质量奖罚措施、安全文明施工、材料节约管理、过程人员培训编制项管管理制度，加强班组管理。（责任人：李齐宏；技术支 持：经理部） 过程对技术交底、安全交底、周计划进行书面详细交底，对质量、安全文明施工进行过程控制。（责任人： 张浩、孙艳峰 ；监督人：李齐宏、经理部质安部） （ 5）制定合同时，将清单、辅材划分双方规定清楚，避免后期施工过程中发生纠纷，也避免班组和工长放太多精力在月进度报量中，但对过程变更、零工签证、劳务采购材料认价、实际发生工程量，必须按项目管理手册文件严格控制。（责任人：李齐宏；监督人：经理部经营科） 目材料管理 料管理目标 根据项目自身特点，降本是项目实现利润的重要途径，而控制项目材料成 本，实现材料利润最大化，降低损耗，杜绝浪费是达到降本的重要途径之一。为实现项目利润最大化，制定现场材料管理目标： （ 1）焊接钢管、镀锌钢管、 、 等管材损耗率控制在 4%以内（定额损耗 2%）； （ 2）阀门、计量表、开关、插座、灯具等以个数计量的设备材料控制损耗为 0； （ 3）电线损耗控制在 10%以内，电缆损耗控制在 2%以内。 料设备需用计划 序号 材料名称 工程量 品牌 使用部位 备注 1 配电箱 5864 套 车库、电井及 户内 甲供 2 电缆 15500 米 车库、电井 甲供 3 灯具 8300 套 车库、商业 甲供 4 开关、插座 23500 个 住宅、商业 甲供 5 风机 114 台 车库、屋顶 甲供 6 空调机组 台 车库 甲供 7 风口、风阀 8500 个 车库、商业 甲供 8 散热器 2520 组 户内、车库 甲供 9 各类水泵 组 /套 车库 甲供 10 水阀（不含消防） 8210 个 管井、商业 甲供 11 衬塑钢管 33610 米 利达 管井、车库 自购 12 焊接（镀锌）钢管 （水） 34724 米 利达 车库 自购 13 铸铁管 20164 米 新 兴 管井、车库 自购 14 2109 米 联塑 户内 自购 15 51847 米 联塑 户内 自购 16 消火栓箱体 577 套 自购 17 消防水阀 元 管井 自购 18 镀锌钢板 20281 平米 利达 车库、商业 自购 19 镀锌钢管（暖） 14254 米 利达 车库 自购 20 无缝钢管 利达 车库 自购 21 （暖） 13698 米 联塑 户内、管井 自购 22 12923 米 户内 自购 23 橡塑保温材料 米 华美 车库、管井 自购 24 玻璃棉 5507 平米 车库、管井 自购 25 镀锌钢管（电） 379130 米 利达 户内 自购 26 14208 米 商业 自购 27 桥架 27653 米 电井、车库及 商业 自购 28 电线 1448742 米 小猫 户内、车库及 商业 自购 料招标计划和进场计划 序号 材料名称 使用部位 招标时间 进场时间 备注 1 配电箱 车库、电井及户 内 供 2 电缆 车库、电井 供 3 灯具 车库 、商业 供 4 开关、插座 住宅、商业 供 5 风机 车库、屋顶 供 6 空调机组 车库 供 7 风口、风阀 车库、商业 供 8 散热器 户内、车库 供 9 各类水泵 车库 供 10 水阀（不含消防） 管井、商业 供 11 衬塑钢管 管井、车库 购 12 焊接（镀锌）钢管 （水） 车库 购 13 铸铁管 管井、车库 购 14 户内 购 15 户内 购 16 消火栓箱体 购 17 消防水阀 管井 购 18 镀锌钢板 车库、商业 购 19 镀锌钢管（暖） 车库 购 20 无缝钢管 车库 购 21 （ 暖） 户内、管井 购 22 户内 购 23 橡塑保温材料 车库、管井 购 24 玻璃棉 车库、管井 购 25 镀锌钢管（电） 户内 购 26 商业 购 27 桥架 电井、车库及商 业 购 28 电线 户内、车库及商 业 购 0 目材料采购方案 根据业主材料管理模式及项目质量要求，将项目材料主要分为以下三类： （ 1）甲供材料； （ 2）自购部分材料中对工程质量影响较大的材料： 及管件、 及管件、电线等。 （ 3）自购部分材料中对工程质量影响较小或者业主进场装修时会更换的材料。 对第一类材料， 严格按公司的相关程序文件要求进行验收；相关交接记录等文字资料必须完整，三方签字必须齐全。 对第二类材料，项目在进场后 1 个月内完成材料总需用计划，并提出材料 、设备的技术要求，按照施工进度计划配合经理部进行招标工作，此类材料必须严格控制质量 ，为工程质量提供保障。 对第三类材料，只需要满足验收的要求，可以采取合格的、档次较低的产品，是项目追求利润的重要渠道。 料进场验收管理制度 材料到场后，由现场兼职材料员组织验收，要求材料员，质检员，工长，班组长参与验收，重要材料请监理参与。 序号 验收参与人员 主要职责 备注 1 材料员 负责按计划要求到货，清点到场数量，进行外观检查， 并调拨给各班组作好相应记录。 2 质检员 负责根据工程要求在质量上把关。 3 专业工长 负责根据工程要求以及计划要求在材料规格，质量上把好关，以保证工程 的正常施工。 4 班组长 负责清点到场数量，根据实践经验在质量上能提出一定的意见。 最后专业工长 对各种进场材料应检查材质证明、出厂合格证等，并进行收集，做好材料的报验工作 ，对不合格材料坚决退场，合格材料及时调拨给班组，交由班组保管。 料管理 （ 1）合理利用废料。 （ 2）对废料处理需上报经理部，由经理部统一处理。 （ 3）如废料超出合理规定范围，应追查原因，追究相关班组及管理人员责任。 目进度管理 期目标： 本工程 2010 年 2 月 1 日开工， 2011 年 11 月 5 日完工，总工期为 639 天。 1 主要施工节点： （ 1） 2010 年 6 月 25 日地下室全面封顶； （ 2） 2010 年 9 月 15 日主楼全面封顶； （ 3） 2011 年 11 月 1 日，竣工验收。 度计划的控制及保证措施 序号 进度保障措施 措施分析 责任人 备注 1 制定各进度计划及 时间节点表 计划及周计划，严格按照总进度计划安排施工任务； 机电插入主要时间节点： 地下室机电施工： 2010 年 7 月 15 日 李齐宏 夏春城 2 编制劳动力计划 根据网络总计划确定各 劳务队伍进场时间及每月劳动力计划。 夏春城 3 材料设备进场计划 购材料进场计划，编制技术要求配合经理部招标。 （设备材料招标、进场计划详见材料管理篇） 李齐宏 夏春城 4 资金使用计划 根据网络计划对每月施工产值进行分解，对劳务报量和材料支付费用进行合理计划，确定资金支出计划。 陈文林 目质量管理 量目标 确保本工程达到中华人民共和国建筑工程施工质量统一验收标准的合格标准，确保获得北京市建筑工程结构“长城杯”。 量保证体系及职责分工 建立由项目经理、质量员、项目技术负责人领导、专业工长、专职质检员及各队伍采取事前预控、事中过程控制、事后检查的质量管理体系，形成由项目经理到劳务分包的质量管理网络。 量控制制度 项目建立良性的质量管理机制，各项技术工作提前开展，样板先行，过程检查控制，发现错误及时更改，确保正确后，大面积展开，形成 检控制良性循环。 序号 各项制度 具体要求 编制人 监督人 1 技术交底制度 必须有针对性的做技术交底，确保交底的准确合理性。 专业工长 李齐宏 2 2 样板引路制度 根据交底开展样板引路工作，选择各类型区域，如 12#住宅楼、13#住宅楼及车库作为样板施工，待业主、监理检查合格再展开施工。 夏春城 陈文林 3 过程检查制度 1对样板进行检查，对过程质量控制进行检查； 2做到班组自检，工长检查，质检员复检，然后对外报检。 张 浩 孙艳峰 夏春城 4 整改制度 项目质检员每天巡视检查，对不合格品坚决整改。 张 浩 孙艳峰 夏春城 5 周例会通报制度 每周三定期组织质量生产工作会议，对每周质量情况进行总结通报，责令整改。 张 浩 孙艳峰 李齐宏 6 成品保护方 案 制定方案对成品、半成品进行有效保护。 张 浩 孙艳峰 夏春城 目职业健康安全管理 目职业健康安全目标 确保获“北京市文明安全工地”。确保本项工程无重伤、无死亡、无坍塌、无中毒、无火灾、无重大机械事故等安全事故。 安全第一、预防为主 ， 营造安全、健康、文明、洁净的人文环境，持续提高施工管理水平。 全管理组织机构 3 项目安全管理组织机构 全保证体系 建立以 项目经理为组长，安全员为副组长， 工长、各班班组长 为组员的项目安全文明施工领导小组，在 公司及总包 领导下，项目形成安全管理的纵横网络。 全管理责任分工 项目建立各级人员安全生产岗位责任制，使安全生产责任落实到人。 序号 主要人员 职责分工 备注 1 陈文林 1项目经理是项目安全生产的第一责任人，对整个工程项目的安全生产负责。 查现场落实情况； 2 夏春城 李齐宏 1 各项安全技术措施、节性安全施工措施等专项方案的编制，具 体负责安全生产的计划和组织落实。 2负责检查项目各项安全管理制度的落实情况。 3. 针对项目存在的安全隐患应及时提出整改要求，定期向经理部汇报项目的安全情况。 3 李茂华 1参与项目安全方案、应急预案方案的编制与督促工作。 2对工程安全生产有管理权和监督权，对违章现象有制止权、处置权。 3进行安全教育和特殊工种的培训，检查持证上岗，并办理入场证件。 经理部安全部 项目经理 技术负责人、项目副经理 质安总监、质安员 班组专（兼）职安全员 各专业工长 班组专（兼）职安全员 4 4负责现场安全保护、文明施工的预控管理。 4 张 浩 孙艳峰 1负责区域安全生产的直接责任人，对其负责区域的安全生产负直接责任。 2负责 对所属施工队伍进行安全交底， 进行 过程中监督与管理 。 5 队伍 专职安全员 负责对分管的施工现场，对所属各专业分包队伍的安 全生产负监督检查、督促整改的责任 。 全计划 a、制定项目安全管理制度，编制项目安全生产处罚条例。依据项目总包管理制度和安全生产相关规范，制定项目安全生产管理制度，编制安全生产处罚条例。 b、制定项目应急预案，在预案中制定相关责任人职责，制定有效的应急预案流程，并经常按预案进行演习，过程中根据实际变化情况，进行预案调整。做到发生紧急突发事件时，项目组织有序，有效的组织救援及 善后处理工作。如： 6 月 18 日进行消防演习。 c、 建立安全保障措施： 1、每月由工长编制至少两次安全交底，安全员每周对班组进行安全生产教育，班组每天班前召开班前安全交底会。 2、制定项目检查及安全生产例会管理办法，过程中检查安全生产隐患及危险源，对相关危险源进行排查确认，进而整改，在安全生产例会上提出形成书面记录。 3、对项目入场人员进行三级入场教育，未经教育培训的坚决不允许进场施工。对项目施工人员建立人员花名册，禁止其进入工地现场作业。 4、编制库房管理、寝室管理、食堂管理、人员外出管理制度。 目 环境管理 目环境目标： 创北京市安全文明样板工地、绿色工地是项目主要环境目标。 机电施工环境因素进行识别及分析，对可能造成环境污染的因素进行控制，减小其破坏程度。 立环境管理制度及环境保证措施、环境因素识别及改善措施。项目的噪音、废弃物堆放是项目控制的重点。 目环境保护实施细则，节约能源，减小污染，对各施工细节编制相关处罚条例。 强对班组安全文明施工及素质教育，项目对办公区、临建区 实策划： a、根据公司管理规定，制定岗位责任制标识牌 。 b、根据项目特点制定项目管理制度、值班表、项目组织机构、5 特色标识。 c、根据项目管理人员情况，制定了具体管理人员专职责任牌。 d、在班组加工车间，悬挂安全管理责任牌、用电及机具操作规程牌。 e、在食堂及寝室张贴相应管理制度。 目技术管理 化设计 为保证现场施工有序，过程控制施工整体质量，实现业主的承诺，展示我们在深化设计、技术管理方面的实力，我司负责组织实施项目深化设计工作。经过讨论、分析，项目考虑主要从以下几个方面实施，以下图纸均具备对内指导施工及对外会签移交两 个版本。 序号 内容 完成时间 责任人 配合人员 主要要求 1 地下车库机电综合深化 齐宏 夏春城 张 浩 孙艳峰 现公司实力； 2 地下车库 /9#楼 /11#楼预埋预留图 齐宏 夏春城 张 浩 孙艳峰 确保实现出户管线套管预埋准确率 100%。 3 地上标准层预留预埋图 文林 张 浩 孙艳峰 1 尽量避免结构重新打洞，增加成本。 2 重点为结构大洞、后浇带等。 4 11#楼标准户型大样图 文林 土建技术部 李齐宏 低成本，减少漏水隐患。 座、空调等关系位置。 5 12#楼标准户型大样图 文林 土建技术部 李齐宏 6 13#楼标准户型大样图 春城 土建技术部 李齐宏 7 14#楼标准户型大样图 齐宏 土建技术部 陈文林 8 15#楼商业深化 图纸到场 2周内 陈文林 夏春城 李齐宏 9 16#19#楼商业深化 图纸到场 1周内 李齐宏 夏春城 10 20#楼商业深化 图纸到场 2周内 陈文林 夏春城 李齐宏 11 电气竖井深化布置 齐宏 孙艳峰 12 管道井深化布置 春城 张浩 13 制冷机房深化设计 文林 李齐宏 14 空调机房深化设计 春城 李齐宏 深化设计的几个重点注意事项： （ 1）对风机、各种水泵、配电箱的大概技术参数进行分析，6 外形尺寸（长、宽、高）及安装说明图，设备与电气专业配合，以便电气配管预留在合适的位置，避免因设备安装后接线位置不对，重新整改。 （ 2）对机房、井道等进行全方位整体考虑，对设备的外形尺寸、进出设备的管道布置，特别是大小头、横向线槽等安装尺寸及空间具体位置仔细研究和探讨，对预留孔洞的尺寸和定位、强弱电明配管、照明灯具布置、水管间距要求等进行计算与排部，以避免影响今后的各工种安装合理美观。 （ 3）整体考虑配管、桥架及配电箱安装，特别是电井、机房等位置，对电气配管与桥架接驳、桥架与配电箱接驳、明配管与配电箱接驳等，都要有明确的规范要求和标准的做法图。 （ 4）对设备接地、设备基础、设备进出管的支架形式和位置、配电箱（柜）安装位置等细部节点做法 ，绘制节点大洋图。 工方案及技术交底 结合本项目特点， 编制工程施工组织设计、专项施工方案、专项工艺技术交底，对项目各工序进行技术指导。技术交底用来指导施工，必须规范，准确，避免出现班组返工现象。 序号 主要内容 责任人 完成时间 备注 一 主要方案 1 项目策划 陈文林 报经理部、分公司 2 机电施工组织设计 李齐宏 报经理部、分公司 及监理 3 机电深化设计方案（含深化图） 李齐宏 监理、总包 4 机电预留预埋方案 李齐宏 班组交底 5 防雷接地施工方案 李齐宏 班组交底 6 建筑电气工程施工方案 李齐宏 班组交底 7 给排水工程施工方案 夏春城 班组交底 8 通风空调工程施工方案 陈文林 班组交底 9 制冷机房施工方案 夏春城 班组交底 10 竖井施工方案 李齐宏 班组交底 11 电缆敷设方案 李齐宏 班组交底 12 送电方案 李齐宏 班组交底 13 创优计划 夏春城 体人员 14 成品保护方案 夏春城 体人员 7 15 冬季施工方案 夏春城 班组交底 16 系统调试方案 李齐宏 班组交底 二 主要技术交底 1 深化设计交底 陈文林 体人员 2 防雷接地施工交底 孙艳峰 班组交底 3 钢管暗配敷设 孙艳峰 班组交底 4 暗配敷设 孙艳峰 班组交底 5 施工技术交底 张浩 班组交底 6 施工 技术交底 张浩 班组交底 7 金属风管制作安装 张浩 班组交底 8 线槽、桥架配线安装 孙艳峰 班组交底 9 电缆敷设 孙艳峰 班组交底 10 配电箱安装 孙艳峰 班组交底 11 灯具安装 孙艳峰 班组交底 12 管道试压交底 张浩 班组交底 13 系统调试专项技术交底 张浩 班组交底 术活动策划 技术管理工作是企业的核心生命力，项目应充分发扬企业优良的 传统技术优势，在施工过程中做到技术先行，对工程技术难点、特点进行策划，对施工技术进行总结。 本年度经理部继续将 住宅楼标准化施工成果的探索及总结作为创新课题， 积极配合经理部，在生产工艺层面研讨确定共性施工方法并着力推行： 1）墙和楼板内的接线盒安装方法； 2）砼板上的配管后砌墙处的预留预埋处理方法； 3）等电位系统作引下线钢筋的技术处理； 4）卫生间预留洞的水平布置安排； 5） 埋地暗敷的走向布置； 6） 与暖气片接头代用处理； 7）合理分析 短料，达到最大节约化； 8）合理安装 配件； 8 4、商务策划 目资金管理 本工程付款方式较差，无工程预付款，每月按照业主审核进度报量的 85%支付进度款，针对此条件，项目将 严格控制资金的支出，制定详细的 资金 收支计划。 单位：万元 序号 时间 计划回收金额 计划支出金额 当月现金流 累计现金流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 合计 采取的措施： 1、严格按照项目资金使用计划，各专业以收定支，确保项目资金营运状况正常。 2、减少预付款项比例的投入，尽量与材料商谈定能在年底付款。 3、月度核实项目成本管理台帐，防止收支逆差超出计划。 9 4、利用业主材料商与甲方关系，督促总包每月按照进度付款。 目成本管理 本管理目标 依据项目成本操作管理办法对投标预算和施工图预算进行分析对比，进行策划期成本分析，计算初始毛利率。根据经理部同类工程利润情况及项目 自身特点，项目确定实现净利润率 20%（不含上交公司）。根据项目工程利润目标，分解成本管理目标，要求项目各项成本管理在可控范围。 工程名称 :华贸城（二期）发展 时间： 单位：元（人民币） 合同情况 计划成本情况 备注 代号 费用名称 费用说明 费用 代号 费用名称 费用说明 费用 1 直接 费 a+b+c+d A 直接费 a+b+c+d a 人工 费 14678390 a 人工费 13063767.1 b 付材 费 b 付材费 c 机械 费 c 机械费 d 主材设备费 26077610 d 主材费 2 管理 费 659139 B 现场管理费 及开办费 3844966 3 利润 827421 C 上缴总包管 理费 按总包合同计 取 % 4 规费 D 5 税金 1261254 E . 6 . 7 投标预算造价 1+2+3+4+5 43503814 F 计划成本汇总 A+B+C+D+E 预计毛利润 :合同造价 (7)-(F) 预计毛利润率 :(合同造价 (7)-(F)/(7) 预计净利润率 :(合同造价 税金 )/合同造价 (7)-(F)-(5)/(7) 1、工程概况描述 :该工程为住宅及商业综合性项目。总建筑面积 11#14楼 4 栋住宅/1520#6 栋商业及地下车库组成，最高建筑高度 83m，由地下 2 层、地上 27 层组成。工程室内安装设计有动力及供配电照明系统、防雷接地系统、给排水及采暖系统、送排风系统、消防火灾报警系统、消防水系统、排烟系统及弱电预埋系统。 0 2、合同情况简述：安装工程投标合同价 9646 万元，其中包括暂估项 3450 万元，暂估价 1850 万元。工程结算方式为固定合同价加减设计变更费用 ,节点付款 85%；纯上交总包管费为工程结算造价 6%（不含税金）；项目目标责任书约定纯上交分公司为结算造价 6%；分包为三家施工单位，均为单包 （即，人工、付材、机械），执行 2001 年北京市定额，采用清单报价形式，管道专业：人工费： 42 元 /人工、付材费： 100%、机械费： 90%；电气专业：人工费： 40 元 /人工、付材费： 100%、机械费： 90%；月进度付款 85%。 本措施 本工程为住宅楼项目，在正式出施工图之前经过四轮详细的图纸会审，施工图纸非常完善，业主要求本工程零变更，因此项目将成本控制作为商务策划的重点。 序号 控制要点 降本措施 实施责任人 监督人 1 劳务费用 1、按内部定额约定合同单价和采购辅材清单； 李齐宏 经营科 2、分包合同约定施工图范围总价包干，此措施在 细叙述。 李齐宏 经营科 3、严格控制洽商和零工签证，劳务签证必须有对外签证依据。 张 浩 孙艳峰 陈文林 4、临时设施尽可能协调由总包单位提供。 夏春城 5、严格按照施工图控制主材消耗量，实行主材节省双方共赢 张 浩 孙艳峰 陈文林 2 管理费及开办费用 1、严格控制项目经营费用支出。 陈文林 财务科 2、开办用品尽量由总包提供或使用原来项目资源 陈文林 3 材料设备费 1、劳务合同施工图范围在主材一定损耗包干 ，超出损耗部分由劳务承担。 孙艳峰 张浩 石佩琴 李齐宏 2、甲供、甲指材料：通过经理部层面与其洽谈，争取利润最大化。如：配电箱、散热器等。 陈文林 3、有利润材料：尽量采用公司内部自主招标，避开业主关系户，获取最石佩琴 陈文林 1 大价差。 4、通过深化设计（对内版本）和样板间施工工艺选择，优化布置，降低材料消耗和返工成本。如：卫生间内管道施工等； 孙艳峰 张浩 陈文林 务合同施工图范围总价包干措施 根据项目特点，施工图纸基本没有太大设计变更，目前工程量已与审计公司核定，要求施工队伍进场 30 天内完成工程量计量，并在 1 周内完成差异项双方审核，合同采取施工图纸范围内总价包干模式。 关于业主清单工程量与劳务工程量管理原则： （ 1）施工图范围内业主工程量已经确定，绝对不允许直接将业主清单工程量转为劳务工程量，必须扣除业主工程量清单中较施工图纸多算或重复计算的工程量及项目，如排水立管保温材料、地面检查口、部分阀门等。 （ 2）劳务工程量按图纸量计入劳务合同，为积极鼓励分包节约材料，双方约定各种材料的损耗率：设备、阀门等以个数计量的，损耗率为零；主管、主电缆等价值较高的按照定额损耗 (详见材 料管理篇 )；其他材料根据具体情况双方确定一个损耗，稍微大于定额损耗，但每项总量不能大于业主清单工程量，最终结算时，每项数量低于分包合同工程量则将其中 50%奖励给队伍；若超过分包合同工程量