四季花园项目策划书

1 四季花园 项 目 管 理 指 导 书 1、项目概况 目简介 项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于佛山市顺德区陈村镇， 陈村镇地处广州、禅城、番禺、南海、顺德五地交汇处，是顺德的 “ 北大门 ” ，地块北面 紧邻 佛山主干道佛陈路 ，佛陈路以北为陈村镇的行政、商住中心，地块的东面 为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城 （顺联广场） ，地块的西面与南面都为苗圃用地 ， 西面规划为绿地公园，公园在明年 5 月基本完工， 南面为规划商住用地， 目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年 10 月左右 完工 ， 隧道边与项目建筑物边距离约为 30 米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。 2 项目占地 平，总建筑面积 平，容积率为 容积率面积为 平，地块内地形平整，市政配套 预留到位 ， 项目地块东 面 预留有供水、供电及污水接入点， 供水管管径为 150入 市政污水管管径为 500项目地块西侧预留有燃气接入点 。 项目分两期建设 ，一期为 1#、 2#两栋 31 层的高层组成，建筑面积约为 70000 ， 地下一层地上 31 层，二期由 3#、 4#、 5#三栋高层组成，建筑面积约为 100000 平，局部两层地下室，其余都为一层地下室，地上31 层。 4#、 5#栋地下二层为人防地下室。 高层住宅及地下室耐火等级为一级，设计使用年限为三类 50 年，建筑物抗震烈度按 7 度设防，结构选型为钢筋混凝土框 剪 结构。 一期 1#楼为精装修交楼 ， 2#楼为毛坯交楼 ，二期 3#、 4#楼为毛坯交楼， 5#为精装修交楼 。 （项目分区示意图） 佛陈路 (北 ) 景 明 路 3 程特点 （ 1） 本工程施工场地非常紧张 ，场地内无法堆土，土方平衡工作须提前做好计划，争取最大限度做到场地内平衡， 目前已与政府沟通并同意将一期基础 开挖的土方堆放至南面空闲的苗圃用地，预备用于一期回填，二期土方经计算后多余土方进行外运。 (2)一期、二期开工时间 错开约 2 个月 ，总包生活区搭设在靠西边红线内，基坑设计时须考虑地面荷载，另场地内 平面布置紧张，前期准备策划工作要做好。 （ 3） 一期开盘为中心泳池景观带， 并要求 1#、 2#楼四楼以下落架， 开盘 面积约 5000 平米 ， 要充分考虑开盘示范区对现场平面布置的影响及 悬挑外架、防护棚的 搭设 ，工地东面出入口仅供展示使用 。 （ 4） 存在高支模、深基坑等重点关注工序，按规范及政府要求，此类工程在开工前方案要通过专家论证才能正式开始施工 ，须在施工前做好方案的评审工作 。 （ 5）建筑层数为 31 层，建筑高度为 ，在高层平台上作业单位多，必须重视安全教育及保障措施，防范于未然。 （ 6） 为便于塔吊基础施工，项目部要求在施打工程桩时完成塔吊桩的施工 ，外架搭设采用落地式双排架， 但 1#南面、 2#北面展示区采用悬挑架并设置防护棚 。 （ 7）临时变压器安装在红线内西南角，在施工前完成了现场 T 字型临时道路，并在道 路修建前预埋了电缆套管，施工电缆可穿套管连接到变压器，可避免施工电缆的破坏，有利于现场的安全文明施工。 （ 8）项目周边紧临市政路和商业区，为杜绝施工车辆对周边环 境造成影响，展示良好的企业形象，在工地出 入口处拟修建自动洗车槽 。 （ 9） 考虑现场场地局限，连接 1#、 2#楼东面的 首层商铺主体结构暂时不施工， 计划在此布设钢筋加工场， 待 1#、 2#主体封顶后再进行此部分商业施工。 （ 10）工程使用甲供材及设备种类多，在施工前进行部品打样和封样的工作非常重要，必 须提前列明部品清单，明确 定样、供货时间，避免因供货影响工期。 （ 11）地下室 结构板采用空心楼板的技术工艺 ，空心楼盖为较新工艺，各单位对此新材料、新工艺接触较少，项目部拟组织相关单位进行技术研究与讨论，提前确定施工方案明确施工措施。 （ 12）项目二期 4#、 5#栋位置为二层地下室，其他都为一层地下室，根据开发计划，施工顺序为先施工一层地下室再施工二层地下室 ，在一、二层地下室交界处要考预留虑各期施工的工作面及相应开挖支护措施。 4 目管理目标 进度计划管理目标 节点控制：开放、开盘交付等 重大 节点的偏差控制目标为 0 天； 进度控制：过程中进度计划对比偏差不超过 15 天。 质量管理目标 质量奖：争创广东省优良样板工程 工程实体质量：实测实量评分不低于 85 分，渗漏 控制目标为 每层 3 处 以内 ， 裂缝等质量通病控制目标控制在每层 5 处以内 ； 客户满意度： 集中交付 客户质量满意度目标不低于 95%； 成本管理目标 目标成本： 不高于 公司确定的项目 目标成本 ； 动态成本： 总包控制在 内；其他分包控制在 3%以内 ； 设计管理目标 图纸质量：错、漏、碰、缺 不超过 20 条 ； 设计变更： 重大设计变更 不超过 5 条 ； 成本指标： 满足成本对标指标的要求 ； 环保节能： 符合国家规范要求 。 技术管理目标 新材 料、新技术、新工艺应用目标 ：运用空心楼板、干法砌筑等新材料、新技术 风险识别及技术事故控制目标 ：无重大风险 。 安全文明施工管理目标 安全文明目标：争创“省市 安全生产、文明施工优良样板工 地”，工程现场保持整洁、材料整理做到工完场清、现场进行按“标准化”工地进行布设，合理规划。 安全措施 目标：无重大安全事故发生 ； 健康、安全、环保 环境保护（排污、粉尘、噪音）目标 ：设置环境保护预防措施，共创卫生城市、杜绝污染。 限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标 ： 不使用 限用、禁用材料，空气质量检测合格 。 2 组织 架构 目组织架构 5 根据项目实际情况，项目部计划分为四个组，分管技术质量、合同计划、安全文明、信息资料， 各管理组设立组长，由组长负责小组工作，项目经理对整个项目全面负责 ，详细岗位职责见下表 。 目岗位职责 职务 姓名 职称 管理职责 备注 项目经理 李勇刚 全面负责 1、 项目部计划配置5 人，加上监理纳入项目组织架构（ 5+8）人 2、 监理进场前须考核面试，通过考核方可入职，监理 员数量不超过 2 人； 3、 质量、安全工程师都为专职设置； 4、 项目部设置对外项目总监 （总监） 工程师 现场施工总负责 安装负责人 丁胜强 全面负责安装工程 材料、试验工程师 （监理） 监理员 试验、材料管理 给排水工程师 梁卫江 助理工程师 给排水专业负责 电气工程师 （监理） 监理工程师 电气专业负责 专职安全工程师 （监理） 工程师 现场安全总负责 专职质量工程师 工程部委派 土建工程师 质量总负责 结构工程师 （监理） 1#、 2#进度、质量负责 （监理） 监理员 3#进度、质量负责 （监理） 助理工程师 4#、 5#进度、质量负责 事务部 技术、 质量管理组 设计部 采购部 项目经理 安全 、文明 监督组 图纸审核 方案审核 技术指导 实测实量 质检验收 施工协调 文明施工 安全监督 标化现场 档案管理 对外联络与接待 信息管理 片区经理 成本部 方案审核 信息资料组 工程部 事务 组 设计 组 采购 组 成本组 工程组 4# 3# 2# 1# 合同 、计划 管理组 招标协助 部品定样 合同交底 计划纠偏 试验检验 采购管理 5# 6 对外协调负责人 梁卫江 对外关系总负责 协调与信息资料负责人。 信息资料负责人 颜晓婧 信息资料总负责 7 理人员职责 矩阵 阶段 管理工作内容 项目经理 技术、质量组 合同、计划组 安全文明组 信息资料组 阶段 管理工作内容 项目经理 技术、质量组 合同、计划组 安全文明组 信息资料组 阶段 管理工作内容 项目经理 技术、质量组 合同、计划组 安全文明组 信息资料组 前期工作内容 现场 三 通一平 工程质量管理 建立质量管理体系 设备材料管理 材料设备计划及采购申请 现场及周边勘察 制定质量工作程序 甲供材料设备全过程管理 现场调查 按质量规范组 织施工 协助签订采 购合同 现 场测试 施工材料半成品质量监督 制定保管制 度 现场警卫 技术交底和方 案优化 材料设备保 护 设计协调及技术管理 图纸会审 审核施工组织设计、检查施工任务 财务管理 编制补充预算 设计交底 材料控制 编制月进度 款支付表 主包管理施工组织 督促和检查施工 甲供应材料、设备结算 材料设备清单 提供质量报告 档案管理 变更管理及竣工图 设计变更管理 安全安全措施督促、检查 8 图纸资料保管 处理质量事故 管理 安全责任 组织工 程检查验收 安全协议 签署 现场管理 施工总平面图 施工技术资料管理 工程造价管理 审核预算 现场照管 协助确定甲供应材料设备 初审设备材料价格 现场用地用路手续 工程进度控制管理 施工进度计划 编制已完工程报表 现场 水电、路管理 工程成本分析 周边协调 进度监督 预算及成本控制情况评估 周边建筑及线路保护 进度动态跟踪 与主管部门协调 进度报表 文物古迹保护 向公司提供进度信息 现场文明 协调各单位进 度 9 购合同分解 表 1：佛山万科陈村项目合同分解计划表 工程类别 工程名称 分判单位 招标方式 价款形式 报价模式 付款模式 设计样板 投标样板 备注 前期工程 土方回填 5 家 邀请招标 单价包干 一次报价 A 类 无 无 已完成 监理工程 3 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 无 无 公司战略 临时办公室活动板房施工工程 4 家 邀请招标 单价包干 一次报价 A 类 无 无 已完成 临时办公室修工程 4 邀请招标 单价包干 一次报价 A 类 无 无 已完成 项目环境评估 1 政府制指定 单价包干 一次报价 A 类 无 无 场内配合工程 1 直接委托 单价包干 核价 A 类 无 无 公司战略 基础工程 基坑支护工程 3 家 邀请招标 单价包干 一次报价 A 类 无 无 佛山公司集中采购 桩基工程 2 家 直接委托 单价包干 一次报价 A 类 无 无 桩基检测 1 家 政府制指定 单价包干 一次报价 A 类 无 无 结构建 筑工程 主体工程 2 家 直接委托 清单招标 核价 A 类 无 无 佛山公司战略采购 温工程 3 家 邀请招标 清单招 标 一次报价 A 类 无 有 铝合金门窗工程 3 家 邀请招标 清单招标 一次报价 A 类 需要 需要 分户门、单元门工程 3 家 直接委托 单价包干 核价 D 类 需要 需要 集团战略采购 人防门工程 3 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 需要 需要 佛山公司战略采购 10 防火门、管道井门工程 3 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 需要 需要 佛山公司战略采购 铁艺栏杆工程 3 家 邀请招标 清单招标 一次报价 A 类 需要 需要 外墙砖 3 家 邀请招标 清单招标 一次报价 B 类 需要 需要 抛光砖 3 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 管材 1 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 电线电缆 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 佛山公司采购 户内配电箱 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 电梯 1 家 直接委托 单价包干 核价 *B 类 需要 需要 集团采购 发电机组 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 区域采购 空调设备 3 家 直接委托 单价包干 核价 *B 类 区域采 购 屋面瓦 3 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 粘接剂 3 家 邀请招标 清单招标 一次报价 B 类 需要 需要 开关插座 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 信报箱 1 家 议标采购 单价包干 一次报价 E 类 需要 需要 挤塑聚苯板 1 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 公共部位装修工程 3 家 邀请招标 单价包干 核价 B 类 需要 需要 公司采购 空心管供货 3 家 邀请招标 单价包干 核价 B 类 需要 需要 公 司集中采购 复合材料井盖 1 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 区域采购 11 内外墙涂料 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 智能化工程 1 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 区域采购 交通设施 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 区域采购 可视对讲 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 配套工程 自来水工程 政府指定 议标采购 单价包干 核价 A 类 无 无 燃气工程 政府指定 议标采购 单价包干 核 价 A 类 无 无 电力工程 政府指定 直接委托 单价包干 核价 *A 类 无 无 智能化系统 1 家 直接委托 单价包干 核价 A 类 无 无 区域采购 二次供水泵 分包 1 家 邀请招标 总价包干 一次报价 A 类 无 无 道路管网 2 家 邀请招标 总价包干 一次报价 A 类 无 无 佛山工程集中采购 消防工程 3 家 直接委托 总价包干 核价 A 类 无 无 佛山工程集中采购 室外工程 园建 工程 3 家 邀请招标 总价包干 一次报价 A 类 需要 需要 材料样板 绿化工程 3 家 邀请招标 总价 包干 一次报价 A 类 无 无 体育场地、设施 3 家 直接委托 总价包干 核价 A 类 无 无 公司集中采购 游泳池施工工程 4 家 邀请招标 单价包干 一次报价 B 类 无 无 园建灯具 3 家 邀请招标 单价包干 一次报价 B 类 需要 需要 游乐设施 3 家 直接委托 总价包干 核价 A 类 无 无 公司集中采购 装修工程 大堂装修 3 家 邀请招标 总价包干 一次报价 A 类 需要 需要 材料样板 12 样板间 3 家 邀请招标 总价包干 一次报价 A 类 需要 需要 材料样板 橱柜 3 家 直接委 托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 区域采购 淋浴屏 3 家 招标 单价包干 核价 B 类 需要 需要 公司集中采购 洁具 3 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 户内门 3 家 招标 单价包干 核价 B 类 需要 需要 公司集中采购 木地板 3 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 公司集中采购 厨房电器 2 家 直接委托 单价包干 核价 B 类 需要 需要 集团采购 备注：付款方式 A 类：一般工程类合同，按形象进度付款，每月支付其已完成工程造价的 70，在该项工程 最终付款以后支付至工程总价的 95，留 5保修金。 B 类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的 85，在全部供货完毕最终付款时支付至材料总价的 95，留 5保修金。 C 类：设备合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的 80，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95，留 5保修金。 D 类：其它合同，根据需要定义特殊付款形式，主要以里程碑付款为主。 E 类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至 95，留 5%保修金。 *号 ：表示有预付款。 表 2：佛山万科陈村项目工程招标时间节点计划 序号 工程项目 出施工图 工程量清单计算结束 招标单位资格审查 完成 发标 定标 开工 备注 1 土方回填 20090090090090092 桩基工程 2009009 已完成 3 基坑支护工程 2009009009009完成 4 主体工程 2009 11 月 20 日 13 5 消防工程 2009009 2010 6 外保温工程 2009010- 2010 7 铝合金门窗工程 2010010 8 分户门、单元门工程 2010 9 防火门、管道井门工程 2010 2010 10 人防门工程 2010 已完成 年度战略 11 空调百叶工程 2010010 12 铁艺栏杆工程 2010010 13 自来水工程 2010010 14 电力工程 2010010 15 雨污水工程 2010010 16 智能化系统 - 2010 17 消防通风系统 2010 18 二次供水设备 2010010 19 景 观工程 20100102010010 20 样板间装修 20100102010011 21 公共部位装修 20100102010010 22 燃气工程 2010010 23 发电机工程 2010010 14 供材分解 表 3：佛山万科项目甲供物资采购计划 序号 物资名称 应供量 计算结束 设计定样 招标单位资格审查完成 发标 定标 材料进场时 间 备注 1 外墙砖 2010010010010010010司采购 2 电梯厅抛光 砖 2010010 2010团采购 3 材 2010 2010团采购 4 电线、电缆 2010 2010司集中 采购 5 户内配电箱 2010010 2010团采购 6 电 梯 2010 2010团采购 7 发电机组 2010 2010域采购 8 空调设备 2010 2010团采购 9 粘结剂 甲指乙供 10 配电箱 2010 2010团采购 11 开关插座 2010010 2010团采购 12 环境灯具 2010010 2010司集中 采购 13 橱柜 2010010 2010域采购 14 游乐设施 2010010 2010司集中 采购 15 信报箱 2010010 2010行采购 16 烟道 乙分包 17 挤塑聚苯板 集团采购 18 水泵 2010 2010司集中 采购 19 内外墙涂料 2010010 2010团采购 20 空心管 2009009010010010010司集中 采购 21 马桶 2010010 20102011团采购 22 墙地砖 2010010 20102011团采购 23 淋浴屏 2010010 2010集团采购 15 20114 龙头五金 2010010 20102011团采购 25 入户门 2010010010010010010司集中 采购 26 户内门 2010010 20102010司集中采购 27 厨房电器 2010010 20102010团采购 28 木地板 2010010 20102010司集中采购 29 复合井盖 2010010 2010域采购 3 总平面策划 工总平面布置图 1、地下室施工阶段 2、地上施工阶段 工现场总平面布置原则 1、 从总体施工部署考虑，进行合理的布置、方便施工、便于管理，利于“标准化”工地管理。 2、 根据要求现场总平面布置将分两个区域进行布设，即 生活区与办公区 ，生活区临设将全部布设在地块的西部，与业主办公区域相连接，其中办公区主要设置在 5#楼的北部，即施工区范围内。因受场地狭窄影响 ,本项目 现场临设布置分 2 阶段实施 (除生活区域中宿舍之外 )，第 1 阶段为基础施工的布置，具体详见附件；第 2 阶段为主体结构施工的布置， 设备场地布置已考虑展示区的需求， 具体详见附件。 3、施工现场的封闭 1） 现场北面、西面、南面全部采用 3 米高钢围板进行围闭，除北面沿佛陈路退红线 2 米 （ 因政府佛陈路改造造成道路不通畅，要求我方先行退回 2 米 ） 进行围闭外其余全部按红线范围进行围闭，南面为河涌，未进行围闭。 2） 在正式施工时，根据 现场的实际情况，拟采用围护栏杆进行 基坑及施工通道 围护。 3、交通安排 16 根据现场的平面布置及实际情况，拟在 整个施工 现场设置 1 个主进出口及 1 个次进出口 ， 现场施工通道共设置 2 条，其中一条为 6 米宽主通道及 4 米宽通道， 4 米宽通道沿地下室边设置， 生活区单独设立大门。施工现场的主进出口设置人物分流出入口，并在人口进出口设置人流控制器。 大门的具体位置设置： a) 主进出口设置在佛陈路，即 5#楼的北面； b) 次进出口设置在景明路，即会所的东面； 施工道路做法为：路面砼为 20强度为 铺 15碎石。 4、 临时设施设置 1） 因基坑开挖限制，临时设施的设置分两个阶段进行平面布置，即地下室施工阶段布置及上部结构施工阶段布置， 临时设施的布置由三大块内容组成：生活区和办公区、临设加工场及材料堆场。 2） 生活区的设置：集中设置在地块的西部，与建设方的办公区域相连，即 3# 5#楼的西侧，生活区将采用夹心板彩钢板围墙与工地进行分隔，形成一个封闭生活区域。生活区由宿舍楼、食堂、浴室、厕所等生活设施，其设施将考虑分两个阶段进行完善。 3） 办公区的设置：集中设置在地块的北部，即 5#楼的北侧，靠佛陈路一侧。办公区内拟设置办公楼、停车场及样板引路区，办公区将采用夹心板彩钢板围墙与施工区域进行分隔，形成一个封闭办公区域。考虑到地下室施工阶段围护施工 的影响，办公区的设施布设将分阶段进行完善到位。 4） 施工现场临时设施的布设：施工现场内将设置钢筋原材堆场、钢筋加工棚、成品钢筋堆场、模板方木堆场、木工加工棚、砂浆搅拌场、钢管扣件堆场、砌块堆场、水泥仓库、工具间等临时设施，现场的所有临时设施将分两个阶段进行设置。临时设施的布置将遵循就近布设的原则，即有关的施工楼层附近进行布设。 5） 所有的办公楼、宿舍楼、工具房及其他配套设施均采用夹心组合彩钢板进行搭设。 6） 沿围墙四周设置照明路灯及故障路灯。 5、 施工机械布置 1） 根据现场的建筑物布置情况，每栋楼将 设置 1 台塔吊及 00 贰台双笼施工电梯；考虑到建设方的 消防楼梯拟采用预制楼梯 的情况，塔吊的型号拟选用 1#和 2#楼采用臂长 50 米， 3#、 4#和 5#楼采用臂长 45 米。 2） 本工程混凝土采用商品混凝土。由混凝土搅拌运输车运送混凝土到现场的混凝土泵，泵送到浇筑面，混凝土泵拟采用汽车泵与固定泵相配合形式。 3） 塔吊及人货电梯的安装及拆除必须先方案审批及报建后，方可进行下道工序施工。 6、施工用电 1） 所有用电设备均设置装有漏电保护器的三级电箱，采用三相五线制系统配电，电箱实际一机一闸。 2） 施工 用电计算 3） 供电线径选择：选择干线电缆为 4支电缆为 4塔吊电缆为 4照明选用为 4 4） 塔楼供电安排：每三层设置一个三级分配电箱，每个楼梯间将设置照明系统，另在人货电梯出口处均设置 1 个照明灯。 17 5） 施工现场用电要求做到三级控制、两级保护，各级控制箱内配备合适的漏电开关，确保施工现场用电人身及用电设备的安全。 6） 每台用电设备附近配备三级配电箱，箱内应装设漏电保护器，其漏电动作电流应小于 30作时间小 于 7） 现场设置若干持有合格电工操作证的电工进行现场维护和管理。 7、施工用水 1） 施工用水计算：包括施工用水、生活用水分别计算，得到现场总用水量。 2） 供水管径选择：现场供水主管选用 管选用 3） 塔楼供水安排：利用自来水管网然后通过 10加增压泵至每幢楼层施工用水，立管采用 8、场外运输安排 现场所用材料、设备均用汽车运输，从两个进出口分别沿地下室边运输至指定区域。 9、现场运输 1） 水平运输：混凝土、水泥、砌块、砂浆以及其他材料等等水平运输。 2） 垂直 运输安排：具体详见总平面布置图。 10、现场通讯 本工程场地面积较大，为保证工程施工顺利进行，通讯指挥联络便利，将在工地上配备一定数量的对讲机。 （加监控） 4进度策划 目开发二级计划编制 目开发三级计划编制 根据 项目二级计划，编制报批报建、设计出图、材料采购、工程施工、销售策划等 三级 分项计划。 对 一期 示范区编制专项 计划 （见下表） 18 缤纷四季花园开盘示 范区景观工程 景 观 工 程 设计 时间 责任人 配合部门 工程部 时间 责任 人 配合部门 项目部 时间 责任 人 配合部门 全套施工图完成 2010业宏 项目部 景观工程定标 2010久飞 项目部 成本部 示范区道路及管网完成 2010黎敏 设计部 景观材料样板确认 2010业宏 项目部 室外园林家具合同签订 2010久飞 项目部 成本部 景观施工样板完成 2010黎敏 设计部 景观施工样板确认 2010业宏 项目部 室外园林灯具合同签订 2010久飞 项目部 成本部 景观施工硬装完成 2010黎敏 设计部 室外园林家具样板确认 2010业宏 项目部 景观灯具安装完成 2010胜强 设计部 景观选苗 2010业宏 项目部 景观工程绿化完成 2010黎敏 设计部 室外园林家具到场 2010黎敏 工程部 设计部 室外园林灯具到场 2010胜强 工程部 设计部 卫生清洁 2010黎敏 物业 缤纷四季花园 1外立面工程 外 立 面 工 项目部 时间 责任人 配合部门 设计 时间 责任 人 配合部门 工程部 时间 责任 人 配合部门 砌筑工程完成 2010黎敏 外立面效果图 2009晓辉 外墙砖合同签订 2010久飞 项目部 成本部 铝合金门窗安装完毕 2010黎敏 瓷砖样板确认 2009晓辉 项目部 入户门供货合同 2010久飞 项目部 成本部 水电安装完毕 2010胜强 梁卫江 入户门样板确认 2010晓辉 项目部 防火门供货合同 2010久飞 项目部 成本部 钢栏杆及百页安装完毕 2010黎敏 防火门样板确认 2010晓辉 项目部 栏杆供货合同 2010久飞 项目部 成本部 入户门安装完毕 2010黎敏 栏杆样板确认 2010晓辉 项目部 消防楼 梯栏杆合同 2010久飞 项目部 成本部 外墙抹灰完毕 2010黎敏 铝合金样板确认 2010晓辉 项目部 铝合金工程合同 2010久飞 项目部 成本部 19 程 外墙瓷砖施工 2010黎敏 涂料施工完毕 2010黎敏 铝合金百叶安装完毕 2010黎敏 消防楼梯栏杆安装完毕 2010黎敏 外脚手架落架 2010黎敏 三层样板房室内装修工程 室内装修工程 设计部 时间 责任人 配合部门 项目部 时间 责任 人 配合部门 营销部 时间 责任 人 配合部门 全套施工图完成 2010琰 样板房装修工作面移交 2010黎敏 设计部 导视牌 /防撞条等制作安装 2010雪峰 项目部 装修单位确定 2010琰 成本部 样板房空调方案确定 2010卫江 设计部 销售通道包装 2010雪峰 项目部 装修材料样板确 认 2010琰 项目部 样板房空调工程安装完 2010卫江 营销部 家私，部品采购及摆设 2010琰 项目部 售楼处及销售办公室临时供电工程安装完毕 2010胜强 大堂及公共部位装修 室内装修工程 设计部 时间 责任人 配合部门 项目部 时间 责任人 配合部门 营销部 时间 责任人 配合部门 全套施工图完成 2010琰 装修工作面移交 2010 2010黎敏 设计部 销 售 通 道 包装 2010 雪 峰 欧志维 项目部 装修单位确定 2010琰 工程部 装修工程完成 2010黎敏 设计部 装修材料样板确认 2010琰 项目部 家私，部品采购及摆设 2010琰 项目部 20 开盘前重要节点控制 营销部 时间 责任人 配合部门 项目部 时间 责任人 配合部门 事务部 时间 责任人 配合部门 开盘方案汇报 2010雪峰 欧志维 项目部、设计部、客服部 完成销售厅网络设备、电话设备安装 2010镇涛 设计部 预售证申报计划 2010展图 设计部 开放日执行 2010雪峰 欧志维 项目部、设计部、客服部 提供面积测算表 2010展图 设计部 价格方案 2010雪峰 欧志维 项目部、设计部、客服部 设计部 时间 责任 配合部门 预售证到位 2010展图 开盘执行 2010雪峰 欧志维 项目部、设计 、客服部 完成样板房装饰 工程 2010琰 项目部 21 划实施保障措施 （ 1）公司总办与各相关部门及项目部签订年度经营管理目标责任状。在季度及年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。 （ 2）计划编制 要切实可行， 工期合理， 针对政府报建、雨季施工、基础形式等情况进行有针对性的分析和编制，做到计划指导实际。 （ 3）组织工作群各专业针对售楼部和开盘区的范围进行讨论，在确保销售时间和展示效果的前提下，售楼部、开放区的设置也必须合理，针对 样板房景观面、采光通风等 情况进行详细分析，避免后期更改开放区及样板房范围对现场施工进度 造成影响。 (4)项目群各职能专业根据已确定的项目二级计划编制各自专业的三级细分计划，计划包含报建、设计、采购、成本、销售、工程整个房地产流程各个阶段， 三级计划要充分考虑出图时间、预留招标合理时间 、材料定样周期等因素， 三级计划完成后经项目群全体审核确认报公司备案。 （ 5）为保证开盘区工期计划，施工图可分段出图分段审核，招标工作也可根据出图情况分段开展，比如桩基工程等可以在桩基础审核完成后进行招标施工，避免等全套图纸影响工 程进度。 （ 6）在项目开发过程中，为避免项目开发计划中的设计、报建、采购、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目经理牵头召集设计、报建、采购、营销等部门及项目部每周举行一次项目工作群例会。在会中，对各部门的进度执行情况及影响进行通报，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。 （ 7） 充分熟悉图纸内容，针对材料供应、定样、加工周期等个环节进行摸底，判断是否与采购计划冲突，材料供货能否满足工期要求，提前摸底提前判断，预留纠偏时间。 （ 8）工程招标时，根据开发计划，明确列明工程工期要求及奖惩措施，报价方报价时可根据提供计划充分考虑相应费用，避免因工期不明确造成后期赶工费用的扯皮。 （ 9） 开工前，项目部必须核对施工单位上报的总进度计划是否满足项目开发要求，能否符合现场工程实际，所上报计划必须能切实实施。 （ 10）施工期督促总分包施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性施工进度计划细化、分解、落实成年、月、周等实施性施工进度计划，施工过程中加以对照，如发现有发生偏差采取办法进行纠偏。 （ 11）外界因素，如政府政策变化、突发灾难行事件等 可能对进度造成影响，须及时判断影响程度多大，能否有赶工措施，需要增加多少费用等情况，统计清楚后报公司领导 决策确定进度补救方案。 22 5工程质量管理 策划 目 质量 管理控制要点 阶段 控制要点 责任人 控制内容 标准做法 成果检验 施工准备 图纸内审 设计部、项目部、物业 图纸资料是否符合要求，有无错漏 内审记录 图纸会审 各单位专业负责人 图纸资料是否符合要求，有无错漏 会审记录 基础施工阶段 基础开挖 技术负责人 有组织排水、开挖方案 施工方案 土方回填 技术负责人 回填密实度 分层回 填夯实 施工方案及记录 主体施工阶段 墙柱垂直度 土建工程师 材料的选用、加固措施 检查记录 顶板平整度 土建工程师 支撑体系的稳定性、 检查记录 抹灰垂直度 土建工程师 灰饼间距、完成面情况 检查记录 窗边塞缝、防水 土建工程师 塞缝密实、防水宽度、厚度 检查记录 砌体 土建工程师 分段砌筑、顶砖间隔 检查记录 量 过程 控制要点 项目 细部 质量做法要求 ： 1、 门窗安装工程的质量控制 (水平控制线的校核、安装的垂直度等 )，尤其门框安装时要根据墙面装修情况预留完成面的位置，按墙面贴石材预留 瓷砖预留 涂料预留 5准进行安装。 2、电梯厅 装修 地面 完成面 标高控制：按每层结构面标高为 H，电梯厅地面装饰完成面标高为 H+梯门槛石向电梯厅走坡，靠电梯一侧标高为 H+电梯厅一侧标高为 H+户门槛石标高为 H+户门门扇下底标高为 H+有标高按统一水平线进行安装。 3、 外墙淋水试验 ： 挂墙淋水线管采用 25 ，用 3头在管上沿直线钻孔，孔距 50“ 喷嘴 ”对着墙体或窗体，在被检外墙表面形成连续水幕 ，第一次淋水持续 24 小时，待整改完成后进行第二次淋水， 23 第二次淋水持续 12 小时， 若在第二次全面淋水后，按楼栋统计的户均渗漏率不大于 /户，则该楼栋后续可不进行全面淋水试验 ； 4、闭水试验：屋面、卫生间 、阳台 等 有 防水要求的部位，在结构完成后进行闭水试验，闭水时间不少于 48小时，有结构渗漏及时整改完成后进行第二次结构闭水，直至不渗漏，防水施工完成后在防水层上再进行闭水试验，直至不渗漏； 5、通水试 验：水电安装完成后，阳台、卫生间、厨房等排水管及地漏位置都须进行通水试验，确保排水畅通。 6、 展示 示范区 工程由于工期紧，展示面大，在质量控制上须注意以下几点： （ 1）展示区施工时，主体、砌体、抹灰、装修、园林等各工序都在施工，根据不同的工序安排 不同人分管，在展示区施工阶段计划主体、砌体、抹灰与装修、园林分开两人负责监管； （ 2）展示区施工工期紧，各工序抢工难免出现未按质量标准进行施工的情况，为最大程度消除此影响， 在展示前 3 个月 必须联合 相关施工单位进行计划编制及质量交底，确保各工序的施工要求时间 ； （ 3）展示 落架面及会所每个铝合金窗的塞缝、防水及卫生间的防水隐蔽施工都必须逐个验收并保留图片及验收记录，杜绝展示区的渗漏情况； （ 4） 1#、 2#楼四层以下落架，四层以上采用悬挑架，为避免上部雨水及施工用水流入展示区，在悬挑架下用镀锌铁皮制作节水槽，镀锌铁皮 与接口与墙体接缝处采用打胶封闭，节水槽保留一定的排水坡度，最终引入排水管。 7、 装修与土建移交面的明确 ： （ 1）本项目 1#楼装修房考虑在毛坯竣工验收后再进场装修 ，移交前由土建总包负责现场管理，移交后由装修总包负责现场管理 ； （ 2）再竣工验收前三个月由装修总包进场进行 毛坯房装修面移交检查，主