贵阳白金地块开发项目可行性研究报告

1 贵阳白金 地块开发 项目 第一章 总体说明及研究 摘要 一、总体说明 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证 重庆 大川控股集团 有限公司 贵阳白金项目（一期） 投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点， 我们 从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的 主要数据来源 是： 项目有关经济技术和综合建筑面积指标， 是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成 ； 各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于贵阳市国土房管局或贵州统计局 ；建安工程造价的构成依据， 参照了贵阳市建设委员 会公布的贵阳市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出 。 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由 重庆 大川控股集团 有限公司 全资兴建的方案， 本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目 所在区域市场分析 ，结合本项目的实际情 况 严谨测算得出。 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前 贵阳 市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。 二、 项目 摘要 1、项目 概况 贵阳白金项目（一期） 位置：贵阳市白 云区 规划建设总占地面积： 466667 （约 700亩） 建筑总面积： 2812625 万 综合容积率： 、 产品形态 高层 住宅 +商业与 裙楼 门面 +车库 3、主要经济技术指标 2 主要技术经济指标表 序号 项目 指标 单位 备注 1 规划净用地面积 466,667 净地，约 700 亩 住用地 业用地 化用地 积率 筑密度 35% 地率 2 总建筑面积 中： 地上建筑面积 下建筑面积 宅 按计容 95%计算 业 下车库 18569 个 3 可售建筑面积 4 不可售建筑面积 4、投资规模 本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成 本包括土地费用 （含前期拆迁成本） 、前期费用、建安成 本、基础设施费、 大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算，项目总投资 约 866012 万元， 可售 综合单方造价 3092元 /。 序号 项目 总金额（万元） 单价（元 /） 1 土地费用 2 勘察设计费 3 报批报建费 4 前期准备费 5 建安工程费 6 开发间接费 7 不可预见费 8 管理费 9 营销费 10 财务费用 11 营业税 12 土地增值税 13 交易印花税 3 成本合计 5、经济效益评价 序号 指标名称 指标值 单位 1 项目总投入 866,013 万元 2 项目销售收入 1,277,940 万元 3 所得税前净现金收益 411,928 万元 4 所得税 102,975 万元 5 所得税后净现金收益 308,953 万元 6 税后投资收益率 7 税后财务净现值（ 182,862 万元 8 税后财务内部收益率（ 9 税后投资回收期（静态） 10 税后投资回收期（动态） 结论 ：本项目财务内部收益率 大 大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资动态回收期为 ，项 目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。从财务评价看，该项目可行。 6、资金筹措计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是借贷资金，三是 销售收入转投入 。 本项目资金来源如下： 预计投资： 866013 万元 自有资金： 80000万元 借贷资金： 80000 万元 销售收入转投入 ： 706013万元 4 第 二 章 项目 概述 一 、 项目名称 贵阳白金 项目（一期） 。 二、项目提出的背景 贵阳 是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城，是中国西部地区唯一的直辖市，是长江上游的经济中心，是一座依山 而建，依水而居，驰名中外的名城。直辖十年以来， 贵阳 紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机，以前所未有的发展速度在西部崛起，已成为长江上游经济发展的“火车头”。去年国家定 贵阳 为城乡统筹发展试验区，“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。 白云 区 是 贵阳 重要区县之一，在近几年特别是去年 贵阳 成为“特区”后 白云 区 房地产有了长足的发展。 2012年，随着 贵阳 大川控股集团 有限公司 业务拓展及可持续化发展战略的需要， 重庆大川控股集团 有限公司 战略性储备了 贵阳白金项目（一期） 片区土地。 白云 区 是 贵阳 最 为宜居的地区之一。 整个宏观经济形势运行良好 ，加上 贵阳 市 政府 在政策上大力支持 白云 的发展，2011年将 白云 县和双桥区合并为 白云 区 ， 片区基础配套设施进一步完善，区域形象进一步提升。 在 白云 区 房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下，公司于 2012年开始对该地块进行开发。 整个项目占地 划总建筑面积为 三、开发单位概况 本项目由 重庆 大川控股集团有限公司进行开发。 重庆 大川控股集团注册资本 ，总资产逾 40亿，员工逾 3000 人，有 15 家全资控股公司，是 重庆 市百强 企业， 信用企业。集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道，形成了以开发业、建材业为核心，覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。 四、项目开发模式 本项目由 重庆 大川控股集团 有限公司 进行开发，项目开发包括高层住宅和商业。项目的经营方式为： 住宅 、商业 全部销售。 五 、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设 1、项目可行性研究的范围、编制依据 本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、项目规划设计方案，项目一期建设组织及进度 、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险 5 评价等。其报告将根据国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南以及建设部房地产开发项目经济评价方法，结合 贵阳 市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有： （ 1） 关于贵阳市白云区白金片区项目合作备忘录 （ 2） 白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书 （ 3）白云区白金片区土地一级开发合作协议书 （ 4）有关本项目的行政性文件及批复 （ 5）建设部房地产开发项目经济评价方法以及国家计委关于建设项目进 行可行性研究的试行管理办法和建设项目可行性研究指南 （ 6） 其它有关资料。 2、项目可行性研究前提及假设 （ 1）本可行性研究报告在 重庆 大川控股集团 有限公司 提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成， 重庆 大川控股集团 有限公司 对有关资料的真实性负责。 （ 2）项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以 重庆 大川控股集团 有限公司 不改变其开发目的为前提。 （ 3）本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。 （ 4）项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。 （ 5）假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。 （ 6）本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为 实际建筑容积率与本报告设计容积率不符， 测算 将有相应调整。 6 第 三 章 贵阳市及白云区 简介 一、基本概况 1、 贵阳市 贵阳是中国贵州省的省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳是中国首个”国 家森林城市“，被中国气象学会评为“中国避暑之都”，良好的气候资源，尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商避暑。 2、 白云区 白云区是贵阳市的 6 个市辖区之一，地处贵阳市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤，把守着贵阳市北部的门户，战略地位十分重要。该区东西最长为 28千米，南北最宽为 20 千米，全区总面积 方千米，占贵阳市总面积的 是全国最大的铝工业基地之一。 有意思的是，贵阳市的地理中心落在了白云区，贵州省 的地理中心也恰好落在了这里，所以白云区素有“双心之区”，“贵州中心”的美誉。 3、 白云区的经济 白云区人均生产总值一直位居全省第一名。 2003 年人均 500 美元，据统计至 2008年白云区人均 突破 5000美元大关。白云区虽然历史短暂，但经济发展异常迅猛，已在经济发展史上留下了浓厚的一笔，而且神话仍在延续。作为贵阳市一颗璀璨的明珠，白云区与金阳新区已成为贵阳市近年来发展地最好最快的地区，被誉为“贵阳的浦东新区”。 2006 年是白云区实施“十一五”规划的起始之年。一年来，在市委、市政府和区 委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区人民高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，紧紧围绕实现“三个率先”（在全市率先实现跨越式发展、率先实现城乡统筹发展、率先全面建设小康社 7 会）和建设“六个白云”（竞争白云、实力白云、富裕白云、魅力白云、生态白云、平安白云）的目标，解放思想，开拓奋进，扎实工作，统筹推进经济、政治、文化、社会建设，较好地完成了区八届人大四次会议确定的目标任务 。 2006年，全区经济保持持续较快增长，实现生产总值 长 完成财政总收入 元，完成地方财政收入 元，增长 完成全社会固定资产投资 镇居民人均可支配收入达 10599元，增长 农民人均纯收入达 4422元，增长 教育、科技、文化、卫生等社会各项事业取得新的成就，实现了“十一五”规划的良好开局。 白云区 总面积 270 平方千米。 2006年末人口 人，其中非 农业人口 人，农业人口 人。 属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风 高原气候 明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温为 年极端最高温度 为 年极端最低温度为 这里气候极其宜人，环境十分优美，四季不分明，温差小， 是许多旅游者 的理想避暑防寒之地。境内自然资源丰富，全区农用地面积 顷， 建设用地面积 顷，未利用地面积 顷。矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、 大理石 等，储量较大，品质较优，易于开采。 二 、历史沿革 1、 贵阳市 东周以前：贵州为荆州西南裔。属于“荆楚”之一部 。 春秋战国时期：属于牂牁国之辖地；春秋末期，牂牁北部领土，仍以夜郎邑为中心，定国号为“夜郎”战国时期 归属南夷夜郎国 。 汉时期：由牂牁郡所辖 。 唐朝时期：属于矩州，宋朝时期称贵阳为“贵州” 。 元时期：至元十六年设立八番罗甸宣慰司。至元十九年设立顺元等路军民宣慰司。至元二十九年顺元、八番两宣慰司合并，设立八番顺元宣慰司都元帅府于 贵阳，仍然称作贵州，但元朝统治者称顺元城 。 明时期：设立贵州等处承宣布政使司于贵阳，贵州正式成为明朝的第 13 个行省 。 清时期：设立贵州巡抚驻贵阳军民府、后改贵阳军民府为贵阳府 。 民国时期： 1914 年设立贵阳县，属于黔中道。 1920 年贵阳县直属贵州省长公署。 1936年贵阳县属第一行政督察区。 1937 年贵阳县直属省政府管辖。 1941 年 7 月 1日，贵阳市正式成立。 1944 年 贵阳市设九个区，其中一至五区为城区，六至九区为郊区 。 1949年：贵阳归属中华人民共和国， 4 月 24 日贵阳区行政督察专员公署在修文成立 。 1950年：贵阳 市划分为七个区。一至四区为城区，五至七区为郊区 。 1952 年：贵阳行政专署撤销，设贵定专区 。 1954 年：贵筑县划归贵阳市管辖 。 1955年：贵阳市人民政府改称贵阳市人民委员会 。 1957：撤销贵筑县，将原贵筑县大部分地区划入贵阳市，将原安顺专区的清镇、修文、开阳三个县及原属黔南州的惠水县划归贵阳市管辖。 1958 年 2 月接管贵筑县辖区 。 19631963年 10 月开阳县划归遵义专署，修文县、清镇县划归安顺专署，惠水县划归黔南自治州。 1967 年 3 月成立毛泽东思想贵 8 阳市革命委员会，同年 8 月，改称贵阳 市革命委员会 。 1973： 1973 年 6 月建立白云区。 1982 年 8 月将贵阳市革命委员会恢复为贵阳市人民政府 。 1992： 1992年清镇撤县设市。 1993 年 6 月撤销花溪区小河镇、南明区小河街道办事处，成立市辖副县级小河镇 。 1996 年 1 月 1 日，经国务院批准。原由安顺地区管辖的清镇市、修文县、息烽县、开阳县划归贵阳市管辖 。 2000 年 4 月开始建设金阳新区 。 2001 年设立小河区。 2、 白云区历史源革 清朝时为贵阳府及贵筑县辖地，民国二年（ 1913），废府并于次年置贵阳县，为县属北一区，区公所驻沙子哨 。十九年（ 1930），改称第八区，于鸡场镇建立白云镇，以白云寺作为镇名。二十六年（ 1937），更名沙子哨区，三十年（ 1941），废贵阳县置贵筑县，区公所移驻白云镇，更名为白云区。 1952 年，贵筑县划归沙子哨区。 1957 年 11月，废贵筑县，置乌当、花溪二区，属贵阳市，第六区即沙子哨区并入乌当区， 1959年 12 月，复置白云镇，直属贵阳市， 1962年，白云镇改隶乌当区， 1973 年 6 月，置白云区，至今未变。 三 、 自然 资源 1、 土地资源 白云区是一个城市与农村并存的区域 ,拥有 700 多平方公里的区域面积， 土地资源相当丰富。 2、 水利资源 白云区水资源丰富，是广州市重要的水源涵养地。 珠江 流经白云区 西部 ，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙贝海等数条大小河流亦流经境内。其中流溪河从该区东 北部 横贯至西 南部 ，是广州市民主要的饮水源。除此之外，白云区还有大小水库 14个。 3、 动植物资源 白云区境内动植物资源丰富，其中的帽峰山植被以天然次生阔叶林、针阔混交林和人工阔叶林为主，有黄樟、中华楠、观光木、桫椤等珍贵树种，也穿山甲、猫头鹰、蟒蛇等保护动物。 4、 生态旅游资 源 白云区 山 清水 秀，风光旖旎，气候宜人，旅游 资源 十分丰富。该区因其独特的地貌和丰 富的自然资源，使之形成了以山水为特色的旅游、度假生态经济圈。流溪河畔的 石马 桃花 公园 、 竹料 体育旅游休闲带、蚌湖农业生态观光区等足以满足都市人暂离喧嚣，返朴归真的乐趣，尤其是融高山、水库、古庙、溪水于一体的帽蜂山 森林公园 ，和被誉为 广州 “ 市肺”的国家 区 白云山风景区。另外， 南湖 乐园、 云台花园 、 雕塑公园 等生态风景区都能让游客饱览胜景。除此之外，该区还拥有 三元里 古庙、升平社学等众多的名胜古迹和广州新体育馆、新白云机场等现代建筑。 9 四 、交通环境 1、铁路网络 白云区交通发达，为陆路交通运输枢钮，是广州市东部、东北部、北部、西部的进出咽喉。京广电气化铁路、 105、 106、 107 国道及 海高速广佛段、 （原京珠高速）、广清高速、机场高速、环城高速、北二环高速、 华南快速干线 等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。京广铁路江高编组站为华南最大的客货火车编组调配站。 图表 贵阳市快铁图 上图显示，白云经济开发区位于贵阳市的中部，贵阳市是连接华中、华南与西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必经 之地，是重要的陆路交通枢纽和物流结点。白云境内交通便捷， 210 国道、贵遵高等级公路、贵阳东北绕城环线和川黔铁路穿境而过，又自成体系的厂矿铁路专用线 60公里，铁路密度为每百平方公里 里。距贵阳龙洞堡国际机场 20 公里，该机场已开通 40 余条航线，辐射全国大中城市和香港、白云区 10 澳门等地。白云经济开发区距重庆长江口岸直线距离 300 公里，距广西北海口岸直线距离 500 公里 2、城市内部交通 从贵阳市内交通网络的规划来看。该规划线网由 3 条线路构成，线网规模约为 置车站 72 座，其中换乘站 8 座。其中： 1 号线、 2 号线（一期）工程，总长度 中，地下线长 里，占 地面及高架线长 里，占 车站共 35座，其中高架站共 18 座，地下站为 17 座。 这一贵阳市内交通体系的形成，保障了重庆 1 小时经济圈的形成，也加快了白云区连接市内各区、县的交通速度。交通建设的快速发展，将引导贵阳主城乃至周边区县对白云区域市房屋需求的提升，为白云区商品房项目带来新的客源。正因为所处地理位置的优势，白云区也必将成为贵阳的交通咽喉，贵阳经济发展的核心城市。 图表 贵阳市二环路 11 2011 年 9 月 6 日，作为贵阳“三环十六射线”重要组成部分的二环路全线贯通，该项目总投资约 120 亿元，全长 西二环、北二环、东二环、南二环四段组成，与十六条骨干射线道路相连，与一环、环城高速公路共同形成了贵阳市主城区道路骨架网络，贯穿贵阳市云岩区、南明区、乌当区、白云区、小河区、花溪区和金阳新区，沿线可开发土地近 50 平方公里。 “城中村”改造，提升城市形象； 城区交通压力，极大地方便市民出行； 域经济协调发展。 12 第 四 章 市场研究 一、 贵阳 市宏观经济运行情况 为了让项目决策者充分了解 贵阳 市的经济环境及未来发展的可能状态，我们主要从横向的角度进行了深入的剖析，同时我们对 贵阳 市经济形势与房地产密切结合的经济指标进行了深层次的研究，让决策者能够全面了解 贵阳 市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势的把握。 1、城市总体经济实力及 行状况 表 贵阳 市 2002年 项目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 长率 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 13 388 增长率 图 贵阳 市 2000年 020040060080010001200140016002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 % 中国统计信息网 13 贵阳 市直辖以来一直处于一个高速发展的阶段。从 2002年后 贵阳 市的地区生产总值就以两位数的增长速度增长。从 2002年的 011年的 1388亿元，十年时间翻了两番。 经济总量不断扩大，增速 高 于全国平均水平。 2、固定资产投资状况 表 贵阳 市 2002年 项目 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 固定资产投资 长率 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 固定资产投资 长率 图 贵阳 市 2002年 02004006008001000120014001600180020 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年20 09 年20 10 年20 11 年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定资产投资增长率数据来源： 中国统计信息网 2003年以前 贵阳 市固定资产投资增长率一直没有超过 20%，从 2001年后每年的增长率都在 20%以上。 2011 年 贵阳 市累计完成投资 元，比 2010年增长了 57%。 贵阳 市经济总体形势积极向好，全市固定资产投资平稳较快增长，投资结构不断改善，投资供应充足，扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策为政府投资力度的加大提供了重要条件。 14 固定资产投资的平稳持续增加为 贵阳 未来的经济发展提供了强劲的动力。同时也客观地反映出社会各方对 贵阳 未来发展充满信心，可以预期未来 5阳 将进入经济增长的快速通道。 结论： 从以上指标可知 贵阳 市整体经济呈现快速发展，经济总量不断扩大，固定资产投资快速增长，人民收入水平和购买力明显提高，为房地产市场快速发展提供良好的经济环 境和重要保障。 二、 2011 年 贵阳 房地产市场 总体 分析 1、 房地产开发市场情况 发投资 过快 ， 房地产市场投资过热 2011年贵阳市年固定资产投资额达 1321亿元，同比增长 房地产投资额 地产开发所占比例 全市房地产开发投资额 /固定资产投资额指数达到 历年最高【指标比值：正常区间 该指标超出正常范围。 工建设速度回落 2011年全市商品房施工面积 比增长 其中住宅 1196万平方米，同比增长 商品房项目新开工面积 比增长 其中住宅面积 比增长 13%，商品房竣工面积 比下降 其中住宅面积 219万平方米，同比下降 6%。 商品房施工量与竣工量呈下降趋势，主要有两方面的原因，一是高层建筑及大盘项目增加，开发建设周期相对延长，二是部分项目由于拆迁难度大，进展较为缓慢造成，因此商品房项目竣工比去年有所下降 。 2011年房地产市场供需逐步回暖，尽管商品房供需仍不及去年，但降幅已明显减少。存量房市场方面，在房产新政的 作用下，我市存量房交易在 2011年下半年有所回落，不过全年交易量仍保持稳步增长，新政对市场影响显现。 “北拓、南延、西连、东扩” ，城市骨架将快速扩大 15 图 贵阳市城市发展扩张示意 贵阳城市空间发展大有向四周扩张之势，但从居住空间上讲，最具宜居价值的新区是东部和南部片区。 “北拓”加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群； “南延”推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚； “西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，远景城市空间向西与清镇连片发展； “东 扩”战略，以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，同时推进新天温泉度假产业发展，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带。 镇组团 2、 房地产开发资金保障情况 位资金增速不断回落 2011年，全市房地产开发累计到位资金 元，同比增长 较前三季度回落 上半年回落 中上年末结余资金 长 16 本年到位资金 长 较前三季度回落 上半年回落 为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较全市开发投资增速低 金收紧趋势正在显现。 资金结构预警信号凸现 首先是房地产开发企业“吃老本”现象显现。今年以来，宏观调控政策效果日渐显著，当年到位资金所占比重不断萎缩。 2009年全市房地产开发企业当年到位资金与上年末结余资金占比结构为 84:16,2010 年为 83:17，而到 2011年则为 74:26，开发企业对上年末结余资金的依赖明显提高。 其次是 2008年金融危机之后个人按揭贷款再现负增长。宏观货币政策与购房信贷政策作用明显， 2011年，全市房地产开发企业个人按揭贷款 比下降 是2008年金融危机年份呈现负增长态势之后的首次下降， 2009年与 2010年该项资金来源分别增长 最后是开发贷款增速不断回落，结构变化。 2011年全市房地产开发企业国内贷款 比增长 较前三季度回落 上半年回落 中，银行贷款 长 占比 较 2010 年下降 银行金融机构贷款 长 占比 开发企业国内贷款来源向非银行金融机构流转，该现象虽然从一定程度上显示出如今房地产企业融资渠道有所拓宽，但类似现象在近几年内仅于受宏观调控与金融风暴双重打击的 2008年下半年曾经出现，资金链紧绷的市场预期初步显现。 3、 商品房销售市场情况 总体趋势更趋理性 2011年开年以来，政策调控越发严厉，新国八条的出台以及银行的多次加息，令 2011年商品住宅供需情况低于 2010年， 2011年销售面积约为 510万 平米，较 2010年下降 供应方面，由于 2010年的供应及成交的极度不平衡，致使可售商品住宅大量囤积，因此 2011年发展商供应较谨慎，新增供应 2010年的基础上下降 社会经济发展态势催生市场两大新的增长点 从商品房销售市场房屋类型分组情况来看， 2011年全市商品住宅销售面积 比增长 仍为市场销售中的主导产品，但增速较低，较 2009年回落 2010年回落 17 而随着社会经济的发展，借势于 贵阳 经济各 项优势，以及“共富”目标要求下人民收入增加、生活水平提高，商业营业用房和以车库为主的其他商品房需求亮点突出，正在成为市场新的增长点。 2011年，全市商业营业用房销售面积 长 较 2010年提高 他商品房销售面积 长 较 2010年提高 整体及各区域市场成交情况 图 贵阳市各区域成交情况 整体市场成交均价为 5152元 /平米，较 2010年上涨约 13%，房价整体涨幅以达到预期控制目标维持在 14%以下。 各区域均价都超过 4000元 /平米，两城区站稳 5000元高位，花溪区稳居全市最高。 4、 保障性安居工程建设情况 经济适用房建设 全市经济适用 住房 完成投资 ，同比增长 6%,占房地产开发投资的 占住宅投资的 经济适用住房在建项目面积 比下降 比下降 24%，竣工面积 同比下降 销售面积 比增长 占住宅面积的 销售套数 5345套。 租住房保障 2011年，市财政安排资金 496万元，安置新增 300户“双困”家庭住房，圆满完成了2011年我市廉租住房保障目标任务，廉租住房成为 “双困”家庭住房困难的有效途径。 图 2011年全市保障房开工计划 18 贵阳出台了贵阳市公共租赁住房管理暂 行办法，办法要求 2011年全市将建设公租房200万平方米，其中各区开建 160万平米，一市三县各建 10万平米； 2012年全市安排建设公租房 200万平米； 2013年建设 100万平米，三年累计建设公租房 500万平米，政策惠及对象方面也有了较大的提升，除了本地居民外对于非本地户籍人群也可取得申请条件，打破了原有经适房体系下的局限，符合当前贵阳发展需要； 根据公租房按照规定，公共租赁住房建设遵循户型小、功能齐、配套全的原则，单套建筑面积严格控制在 60平方米以下，全市三年共建成 500万平米，就意味着未来三年将有 10万套 60平米以下的小户型入市，且分布的范围较广，对于以中小户型为主打的项目或产生影响，特别是那些用地指标受“ 7090政策”限制的项目，其产品区间将进一步受到挤压。 三 、 2011 年 贵阳 主城区土地市场分析 图 2008年 土地 2011年全市成交土地 84宗，成交面积 出地块总建筑面积约 交金额约 1037亿元，成交面积、建筑面积及金额较往年均大幅上升，达到历年最高，供需量推动土地成交走高。上半年交易火热，尤其是 4月份，多块大宗土地出让，下半 19 年反应较平 。 图 2011年贵阳市土地成交走势 贵阳市成交的平均地价由 08年的 792元 /上升至 11年 1363元 /，整体增幅达到 72%，土地成本增加；而成交的平均楼面价基本持平，由 08年的 359元 /小幅上升至 11年的 385元 /；这反应出高容积率的地块集中放量，明年市场将涌现一大批同质化的商业、高层住宅； 成交区域及性质 图 2011年土地成交各区域构成 从供应区域来看，本年贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳新区、白云区，与去年不同，两城仍是供应的主战场，次战场由乌当区转变为金阳新区的供应，白云区的工业仍保持一定的供应市场份额 。 图 2011年土地供求情况 20 两城区政府积极推动“旧城改造”以及金阳新区“十二五”的调整产业结构，供应由商业地产转变为高新企业的办公、办公、工业、仓储等供应为主，改变该区域房地产“一业独大”的现状。两区域合计成交 961余万平米，占 61%的市场份额 ;乌当区的供应缩减较为凸显，由 2010年的 38%的市场份额缩减到 2011年的 无大型房开企业置地，大部分成交为奶牛场的工业用地（酒类、蔬菜以及副食品加工类） 2011年商住综合用地依然是土地市场供应的 主力，随着“旧城改造”及城市整体城市规划发展，纯住宅、商业、办公用地被商住综合取代，楼面成本有所减少，商业、办公推量随之增大 。 图 2008年 图 2011年 贵阳各区域平均地价 21 图 2011 年土地供求情况（按用途均价分类） 2011年整体地价为 1363元 /平米（ 2011年 1149元 /平米），整体拿地成本增长。其中，两城区 1499元 /平米（ 2010年 1643元 /平米），金阳新区地价 1786元 /平米（ 2010年 2046元 /平米），白云区 455元 /平米（ 2010年成交的主要为工业用地， 2009年 441元 /平米），乌当区 993元 /平米（ 2010年 1660元 /平米），小河区地价 850元 /平米，花溪区地价 1654元 /平米。 表 各区域大宗土地 22 两城区“旧城改造”项目领衔大手笔，如五里冲、大营坡棚户项目改造，呈现拿地成本低、容积率高、物业类型多样化的特点。值得注意的，花溪区近年来以房价高、供不应求的市场契机，吸引不少地产大鳄垂涎，保利地产已领军 67万方的“花溪第一大盘”进入该区域，明年碧桂园预计将在该区域也开始大范围的 “圈地运动”。 图 2011年大型房开企业拿地情况 保利集团、万科劲嘉、上海绿地、中铁集团四大外地房开挥师贵阳积极储地布局，保利与往年不一样，由乌当区“大本营”转向花溪区域开拓疆域，将成为该区域的新生代“霸主”；年底万科在小河区域大大出手，与正在销售的万科劲嘉 百万平米的超大规模，奠基了万科在小河的龙头位置；上海绿地则按兵不动，继续在白云区大本营扩张版图，与恒大集团抢占该区域市场份额；中铁集团继续在城南片区筑城； 在外地房开几分天下的同时，本土豪强 中天城投 和宏益房开分别拿下约 58万方和 195万方的土地，铸就目前贵阳“超大楼盘”的方式，抢滩城南和渔安井片区；中建四局拿下城北中心 大营盘位置，属于“十二五“规划重点区域 区域升值前景巨大 23 金阳板块、乌当区由于产业发展调整，该区域的房地产白热化的发展方向已在政策宏观调整下发生转变，商品房供应量上增加不大 。 总结： 从宏观调控的层面上看， 2011年国家对楼市扩大了限购范围，加大了限购力度，房地产调控在今年初见成效，信贷投放持续优化，政策调控不太可能会放松，而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基 调。 从 土地 市场来看， 2011年贵阳土地供需市场整体表现不突出，全年土地供应与成交环比均有所下降，供应土地多以小规模地块为主，加上楼市政策调控的影响，下半年开发商拿地热情不高，外地开发商显得较为谨慎，反之本地开发商成为今年的主力军。 从供应市场来看，批准预售环比下降，新增供应方面，金阳区、南明区和云岩区成为市场供应主力， 2011年贵阳楼市以普通高层供应为主，同时在户型方面两房、三房成为占主导地位，市场高端物业相对较稀缺。 从需求来看， 2011年贵阳市商品房成交受楼市调控的影响不是很大，全年成交走势相对交平稳，成交均价波动不大，但下半年由于调控政策的持续，加大了购房者的观望情绪，年末成交略有下降，在明确限购政策将在明年延续之后，又给市场增加了更多期待。 四 、近期政策解读 1、 2011年中国房地产重点政策回顾 2011年为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。 2011年 1月 14日：中国人民银行决定，从 2011年 1月 20日起， 上调存款 类金融机构人民币存款准备金率 2011年 1月 17日：银监会召开 2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产 转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。 2011年 1月 25日：住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强 房地产市场调控 的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。 24 2011年 1月 26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 (下称 “新国八条” ),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买 第二套住房 的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的 2011年 1月 27日：财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足 5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 2011年 1月 28日：（财政部）上海和 贵阳 正式实施 房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 2011年 2月 8日：中国人民银行决定，自 2011年 2月 9日起上调金融机构人民币 存贷款基准利率 。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 他各档次存贷款基准利率相应调整。 2011年 2月 9日：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从 2011年 2月 9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 0 20个百分点，调至 五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调 0 25个百分点，调至 2011年 2月 18日：中国人民银行决定，从 2011年 2月 24日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率 2011年 3月 18日：中国人民银行决定，从 2011年 3月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 2011年 04月 05 日：中国人民银行决定，自 2011 年 4月 6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011年 4月 17日：中国人民银行决定，自 2011年 4月 21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 2011年 4月 19日 :国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘 藏春 4月 19 日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善 招拍挂 制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。 2011年 5月 1日：根据国家发改委于 2011年 3 月 16 日发布商品房销售明码标价规定 ，从 5月 1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价” 25 的 房地产开发企业 ，将处以每套房 5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得 5倍以下罚款；没有违法所得，处 5万元以上 50 万元以下罚款。 2011年 5月 10日：住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地 在下发文件后的 20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定， 6月 9日则是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。 2011年 5月 12日：中国人民银行决定，从 2011年 5月 18日起， 上调存款 类金融机构人民币存款准备金率 2011年 5月 19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成 1000万套保障性安居工程住房的分配任务。 2011年 6月 14日：中国人民银行决定，从 2011年 6月 20日起，上调存款类金融机构人民币存款 准备金率 2010年 7月 6日：中国人民银行决定，自 2011年 7月 7日起上调金融机构人民 币 存贷款基准利率 。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011年 7月 14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分 城市房价 上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 2011年 8月 17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的 5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或 1至 6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的； 1至 6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、 调控政策 执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 2011年 11月 30 日：中国人民银行决定，从 2011年 12月 5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 百分点。 2011年 12月 9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理 回归；保证物价总水平基本稳定。 26 2、 “国八条”确立基调，明确调控措施 2011年 1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年 房地产 调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房 地产 行业的序幕。 （ 1）控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要 求地方政府上报年度价格控制目标。 （ 2）强保障：再次强调加强保障性 住宅 建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。 （ 3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。 （ 4）扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。 3、 地方政府细则跟进，北京举措 最为严厉 在“国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定年度房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提供存量房交易税费。 （ 1）限购：北京市进一步强化了 2010年 4月开始执行的限购政策，