东北皮革交易中心项目商业计划书

1 东北皮革交易中心项目商业计划书 目录 第一章 公司介绍 一、公司经营宗旨 二、公司简介 三、公司战略发展目标 五、公司管理队伍状况 六、协作及对外关系 第二章 市场分析 一、行业分析 二、项目的目标市场 三、目标客户利益点分析 第三章 竞争性分析 一、主要竞争者 二、竞争策略 第四章 经营与服务 一 二 营 三、 “ 全程式 ” 服务定位 第五章 市场与销售 一、 销售策略 二、目标客户销售策略 三、定价策略 第六章 财务计划 一、收益来源 二、收益估算 三、项目成本 四、资 金来源 五、资金使用计划 第七章 结论 第一章 公司介绍 一、公司经营宗旨 东北皮革交易中心的经营宗旨是： 以经营商业的心态操作商业地 2 产 ，以 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传。 二、公司简介 东北皮革交易中心 成立于 2004年 11月，坐落在沈阳市于洪区微山湖街 65 号，一期建有 42000 平方米的交易大厅， 40000 平方米的仓储。公司现有员工 50 人，是集交易、产品展示、信息交流、仓储货运及其它配套为一体的多功能皮革交易中心。 公司的注册资本： 4000万元； 公司的注册地址 ： 沈阳市于洪区微山湖街 65号。 公司的法定代表人： 公司的经营范围： 专业市场开发、运营；家具、建材、皮革、布艺、鞋料制品批发零售。 三、公司战略发展目标 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传将 传传传传传传传传传引市场 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 五、公司管理队伍状况 公司的最高权利机构为股东大会，下设董事会。由 公司总经理负责全面的经营管理工作，总经理下设工程副总经理、物业副总经理、营销总监、财务总监等负责管理公司的各职能部门。 六、协作及对外关系 公司与许多客户建立了具有战略意义的合作关系， 与中国皮革、西部皮革、北京皮革、浙江皮革、温州大学美术与艺术 3 设计学院、温州职业技术学院、浙江工贸职业技术学院等签订了长期合作意向书，他们将长期向东北皮革交易中心动态发展和运营提供媒体宣传推广、技术与设计方面的支持 。 项目运作过程中我们先后聘请香港联创、沈阳动力火焰广告策划公司对项目进行全程策划。建立了 重要的互惠协作战略伙伴关系，使得行业中的更多资源成为我们业绩提升的有效资源。 第二章 市场分析 一、行业分析 沈阳是辽宁省省会城市，更是进入东北的门户，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国工业重镇和历史文化名城。 2003年，中央政府提出“振兴东北，沈阳先行”的战略。以沈阳为中心150公里半径内，钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳、粮食基地铁岭以及营口港组成了世界罕见的城市群。 东北三省目前有皮革企业 5000 多家，每年的交易额高达 150 亿元，生产 的皮革产品不仅销往中国各地，而且远销美国、俄罗斯、东欧、东南亚等国家和地区，加上近几年来不少世界著名的皮革品牌在东北建立生产和加工基地，令沈阳成为国内外皮革商家云集之地。有关专家分析，到 2008年，东北地区皮革企业将达到 6500家，年交易额将达到 200亿元。 二、项目的目标市场 传项 传传传传传传传传传传1. 商铺投资客 传传传传传传传传(销售期客户 ) 4 2. 自营业主 传传传传传传传传(销售期客户 ) 3. 经 营 租 户 传传传传传传传传( 招 商 期 客 户 )传传传传目标 传传：传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传：传传传传传传传传传传传； 传传传传传传传传传传传。 传传传传目标 传传： 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传； 传传传传传传传传；传传8传传传传传传。 三、目标客户利益点分析 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传第三章 竞争性分析 一、主要竞争者 1、基本情况 建于 1990年，于 1991年开始招商营业，市场经过两年的运行期，才被经营业主认同。 占地面积： 4000平方米 建筑面积： 20000平方米 建成时间： 1993年建成开业 档口数量： 465个 5 配套设施：设有客、货电梯， 4000 平方米仓储库房， 3000 平方米停车场。 经营范围：皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、 化工原料、制鞋机具等 进货渠道：意大利、俄罗斯、泰国、南韩及我国的台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、江浙、辽宁等二十多个省市地区。 辐射范围：商品主要销往内蒙、辽宁、吉林、黑龙江等地，年成交额均在 5亿元以上。 位置和交通： 大东区小北街，距望花货运站一千米 2、业态分布和经营情况 楼层 经营业态 铺位数 面积 租赁价格 出售价格 经营 率 1F 鞋革、鞋布 137 5 12： 94。 88% 2F 真皮、辅料 158 10 右 3个 /年 新 铺 只 租 不售，面积未定。 54% 3F 辅料专区 170 3 2 150 /个 /月 只租不售。 100% 另有，外周边门市有约 60个左右，面积： 72 3、产权情况 该大厦一层全部铺位产权都归个人所有，其他经营业户均为租赁户。 2004 年 12 月份，新推出一层 17 个铺位，位置在靠近北门的地方，面积在 9 12 平米，售价为 40 45 万 /个，价格比 2003 年贵 2万元 /个。二层新装修的 18个铺位及三层归工商局管理，铺位只租不 6 售，其他铺位产权已经卖给个人。二层新装修的 18 个铺面积没有最终确定，初步预计最小面积为 16前排号租赁的客户已达 70多人了。三层工商局进行了新装修，于 2004年 11月上旬采取竞标租赁的方式进行出租，起拍租价 450 元 /于气氛较为火爆（有人哄抬价格），铺位最高价为 8600元 /。四楼目前还没有规划，只是各种办公、收费及招商的场所。 4、经营费用情况 1）租金 广宜街皮革市场由于垄断市场经营，租金价格已从 2000 年的 2万元 /个升到 6万元 /个，仅四年时间增长来了 300，特别是在 2004年，由于商场垄断经营，不断的哄抬价格，使商场租金最高 达到 9万元 /个，经营商家为能在商场继续经营，不得不承担高昂的租金。 2）相关费用 一层、二层按每个铺位 6平米标准计算 7 国税地税： 1000元 /月 /个 管理费： 1050元 /月 /个（ 2003年， 900元 /月） 采暖费： 500元 /年 /个 三层管理费为 200元 400元 /月 /个的国税和地税。 按 6年的费用合计： 25100元 /年 由于各种费用使经营业户不堪负重，租金不断上涨，一些小的经营业户已经难以运作，利润被重重剥削，经营业户怨声不断，但为了生计，仍在苦苦支撑，他们对新市场的出现极为关注。 二、竞 争策略 1、竞争者存在的不足 1）、广宜街皮革市场由于 10多年没有发展，在管理上、配套上、环境上不能满足经营业户的需求，行业呼唤新的市场出现； 2）、经营业户对租金不断上涨，经营成本太高，利润越来越小，有心离开广宜街； 3）、由于市场动迁的传闻、消防问题、货物交通问题、仓储问题等原因经营业户对目前市场发展前景普遍没有信心； 4）、广宜街温州经营业户饱受欺压和内讧，迫切想另寻新市场发展； 5）、广宜街客户经历过市场租售价格的变化，对购买铺位接受力强。 2、我们将采取以下竞争策略： 8 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传。 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传。传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传。传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传。 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传。传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传、 传传传传传传传传传传传传传传传。 第四章 经营与服务 一 ）商铺功能定位传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传11传传传传传立 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 （）展览推广区功能定位传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 （）办公洽谈区功能定位 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 （）设施配套功能定位 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 二 营传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (1)传传传传传传传传传传传传传传传传传20传传传传传传传传传传传传传传 (2)传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (3) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传” 传传传传传传传” 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 9 (4) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 三、 “ 全程式 ” 服务定位 传项目传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (1)供良好的经营环境； 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (2)供便利的交易环境和”全程式”的相关配套服务； “全程式”服务的配套有如下内容： 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传” 传传传” 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 四、物流中心的模式和功能 1、 物流中心运行模式 为吸取目前沈阳市内各大批发市场物流配套管理混乱，货站分散、无照经营、占道经营、配送线路垄断、信誉低下，所造成的物流市场竞争无序、运价 混乱、运输无时限、货物丢失等这一经验教训， 10 沈运集团本着高起点、高标准、高要求的原则出发，拟将物流中心建设成： 1）、全权委托专业物流公司运用现代物流管理理念、以 借良好的企业信誉、优秀的专业人才、丰富的业务经验、广泛的物流网络、多方的合作关系、雄厚的实力基础和先进的管理水平，构建一个以皮革市场为中心、辐射东蒙及日、韩、朝、俄罗斯等地区的、多功能、全方位、封闭式的大型物流中心。 2）、将物流中心建设成整体布局统一规划、业务经营统一管理、人力、车辆统一调配、费用统一结算、价格公正合 理、竞争公平有序的现代化商品物流基地。 3）、全部进站经营，防止“站外设站，马路经营“，形成仓储管理体系唯一、物流配送管理体系唯一、安全物业管理标准唯一的，为业户营造 一个 安全、和谐、稳定的“物流之家”。 4）、全面采用 息化管理，实现仓储管理、配送管理、结算管理、安全、物业管理等全程监控、管理。 2 物流中心的功能 物流中心建设成集仓储、运输、配送、包装、信息配载、结算、食宿、停车等多种服务；集商流、物流、信息流、资金流为一体的综合性大型物流中心。 通过提升为客户提供物流服务软环境，科学有效的作业组织和现代 管理手段，为广大业户提供物流服务，树立良好的品牌形象。 11 第五章 市场与销售 一、销售策略 营销节点策略 传传传传传 1. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 2. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传 传传传 1. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 2. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传 3. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 1. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 2. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传 1. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 2. 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 二、目标客户销售策略 1、投投投投投投投投传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传100%传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传 (1). 10传10%传传传 (传传传传传) (2). 传传传传传传传传 (传传传传传) (3). 传传传传20传传传传(传传传传传) (4). 传传10传传传 (传传传传传) 传传(2)/(3)传传传传传传传 (3)/(4)传传传传传传 12 传传传传传 传传传98传传传传传传传传 传传传传传5传传传传传95传传传传98传传 传传传传传5传传传传传92传传传传95传传 2 、 自 营 业 主 销 售 策 略 传传传传传传传传传，传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传 传传传传传传传传传传传 传传传传传传 传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传传传传传传传3、 招商策略 传传传传传传传传传传传传传 (1). 传传传传传传传传传 (2). 传传传传传传传传传传传传传传传 传传传传传 (1) 传传传传传传传传传传传传传传传传传 传 (2) 传传传传传传传传传、 传传传传传传传传传传 (3) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (4) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (传) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (传) 传传传传传传传传传传传传传传传传传 (传) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (传) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传 (传) 传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传传三、定价策略 价格策略参考原则： 1、地区同类市场价格情况； 13 2、区域专业市场价格情况； 3、行业市场特征； 4、开发商成本及预期价位 项目价格策略 租价： 一楼租金 100元 /平米，租三年免一年，实收 35元 /平米 二楼租金 70元 /平米，租三年免一年，实收 20元 /平米 项目定价 销售价格 按照市场定价惯例，实收售价市场现时实收年租价 X 回本 年限 则本项目一楼基础均价为： 30元 /月 平米 年 3600元 /平米 按 50元 /平米租金设立 10年 10返租方案，则租金补贴额为： （ 50 30）元 /平米 X 12月 /年 X 10年 2400元 /平米 一楼实收均价基础均价返租补贴 6000元 /平米 考虑到招商及销售中的各种优惠与折扣，帐面