XX建材城项目商业计划书

1 第一章项目开发宏观经济环境的概述 . 4 一、咸宁宏观经济 . 4 1、咸宁概况 . 4 2、咸宁经济概况 . 5 3、咸宁商业概况 . 10 4、咸宁人口概况 . 12 5、咸宁交通概况 . 12 二、城市规划 . 15 第二章咸宁房地产市场 . 17 一、咸宁房地产市分析 . 17 1、土地供应 . 17 3、市场价格 . 18 4、市场产品 . 20 5、客户构成 . 20 6、商业项目调研 . 21 7、市场调研总结： . 23 二、咸宁市地产市场及市场特征 . 24 三、咸宁市消费市场的特征 . 25 2 第三章 区域市场中昊天大市场 . 26 （一）项目概况 . 27 （二）开发商简介 . 28 （三）周边配套 . 28 （四）咸安经济开发区基本情况 . 29 第四章 昊天大市场项目价值分析 . 32 一、昊天大市场目标定位 : . 32 二、招商定位 : . 33 三、影响项目价值实现的要素： . 34 四、昊天大市场定位及特色 . 35 五、项目的优势及机遇 . 37 六、本项目的潜值 . 40 第五章 昊天大市场工程与销售招商计划 . 41 第六章昊天大市场的销售预测评价 . 42 一、营销策略研究 . 42 （ 1）商品市场目标定位 . 42 （ 2）招商策略 . 43 二、优势分析 . 45 第七章 环境保护、安全卫 生和节能 . 45 1、环境保护执行标准 . 45 2、污染物与污染源 . 46 3、环境保护措施 . 46 3 4、安全卫生 . 47 5、防雷接地 . 47 6、消防 . 48 7、卫 生和治安管理 . 48 8、节能 . 49 第八章昊天大市场的财务评价 . 50 一、昊天大市场项目销售及成本评价 . 50 一、销售收入： . 50 二、昊天大市场经济分析指标 . 51 昊天大市场经济分析表 . 51 昊天大市场三期经济分析表 . 54 2、资金筹措 . 57 第九章 项目风险分析 . 57 一、社会、政治、文 化等方面的不确定性和风险 . 58 二、经济发展方面的不确定性和风险 . 58 三、市场方面的不确定性和风险 . 59 四、房地产开发过程中的不确定因素 . 60 五、用决策树计算项目综合风险值 . 62 第十章 可行性研究成果 . 63 4 第一章项目开发宏观经济环境的概述 一、咸宁宏观经济 1、咸宁概况 咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省 交界处，俗称“鄂南”。 有“湖北南大门”之称。它东邻黄石、鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳， 5 北靠九省通衢武汉。距北京、上海、广东、成都空中距离在 1000公里左右。咸宁成为武汉城市经济圈核心城市。良好区位交通条件，让咸宁成为武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，成为湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。 2、咸宁经济概况 近年来在武汉“ 8+1”城市圈发展计下，咸宁发展进入快车道，初步测算， 2007年，全市生产总值达到 280 亿元，人均生 产总值达到 10672 元。全社会固定资产投资达到 135 亿元，社会消费品零售总额达到 105 亿元。 6 财政全口径总收入达到 元，年均增长 近几年全市建成或基本建成重点项目 1724 个，湖北咸宁大畈核电和咸宁牌洲湾油气资源勘探项目取得重大进展，咸安区进入全省县域经济 20强。 2007 年，均增长 30%；其中高新技术产业增加值达到 均增长 16%。四年新增规模以上工业企业 235家，创建省级名牌产品 25 个。工业经济效益综合指数 由2003的 115 提高到 185，上升 70个百分点，创历史新高。第三产业发展加快，增加值达到 99亿元，年均增长 其中旅游经济总收入达到 2003年增长 39%。民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营 7 经济增加值达到 175亿元，占 比 2003 年提高 市 198户国有工业企业完成新一轮改革改制。财政、投融资、教育、住房、等一些重点领域和关键环节的改革取得突破。信用环境建设取得明显成效，咸宁市连续四年被评为“ 累计完成招商引资项目 2007个，引进资 金 元，其中亿元以上项目 85个；新增外资企业 65 家，四年累计直接利用外资 美元，年均增长 12%；红牛饮料、今麦郎饮品、华新水泥、王老吉饮料、三江航天等一大批国内外知名品牌和企业落户咸宁。对外贸易进一步扩大，累计完成出口总额 美元，年均增长 积极开展了区域交流与合作，融入武汉城市圈 8 工作取得明显成效。 昊天大市场 项目位于咸宁咸安区咸安经济开发区的重要中心地带。咸安经济开发区是 2007年 11月在原咸宁泉湖高新技术产业园凤凰工业区的基础上组建的以现代加工业、现代物流产业和产品研究 为主体的综合性产业发展基地。 9 根据湖北省统计部门资料，咸宁 2009年 到 415 亿元，比上年增长 15%。比全省增加速度快 2%。但仍然处湖北省第 10位，仍然处中下游位置。 根据对咸宁 04 年 人均 续统计分析，咸宁人均 10 去年人均 6161元。合约 2500美元。根据国际惯例，咸宁正处住房需求、房价调整最快高速增长期。居民可支配收入提高，使得咸宁房地产市场能够保证在末来一时间保持快速健康发展。 备注：经济增长迅速，人民可支配收入快速增加，但城市 整体经济基础薄弱，居民消费能力有限，与沿海城市相比有较大差距。 3、咸宁商业概况 11 全市实现社会消费品零售总额 成 “十一五 ”计划的 比上年增长 增幅比全省高 百分点。其中，批发零售贸易业零售额 元，增长 餐饮业和住宿业零售额 长 其他行业零售额 元，增长 全年城市市场社会消费品零售总额 元，增长 农村市场社会消费品零售总额 54亿元，增长 12 4、咸宁人口概况 人口继续保持低 增长。年末全市户籍总 人口为 人，比上年末增加 人 。常住人口 人。 其中城区约 58 万（主要指咸安与温泉城区），湖北咸宁是外出打工人口较多的地区，外出打工人口约 43 万人。 5、咸宁交通概况 咸宁市地处华中腹地，位于 京广铁路 、武 13 广高速铁路、 瑞高速公路、 广高速公路和 106、 107 国道 中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主。 正在兴建咸宁长江大桥、赤壁长江大桥，武汉新港咸宁港区，中国咸宁核电专用码头，武咸城际铁路等重大交通工程。这一系列的国家级交通工程将把咸宁市打造成中国中部地区的又一个交通枢纽城市！公路基本形成了以京珠高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。 水路运输主要依托境内长江干流、长江支 14 流及内河、水库湖泊，中长江干流航道长 118 公里。除长江黄金水道外，全市拥有港口 12个，其中长江港口 6 个（赤壁、陆溪口、石矶头、鱼岳、潘家湾、牌洲） 。 交通线路四通 八 达，为咸宁与大城市间物质运输及人才交流提供便利交通条件。 15 二、城市规划 城市规划定位：武汉城市后花园 距离武汉 80 公里路程， 30 分钟车程，区位交通优势明显； 区域湖泊众多，环境 优美，森林覆盖率高，物产丰富，有作为后花园资源优势； 16 温泉是国土资源部命名“中国温泉之都”，是武汉市民休闲、养生好去处； 武汉城区急剧扩张，人口剧增，新 1+8 城市经济圈形成，为后花园经济提供新机遇； 城市发展目标 全国生态人居名城，武汉城市圈重要生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态示范区，武汉大花园和生态旅游休闲地。 总体战略：实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市，生态家园富民”的生态市战略。 17 第二章咸宁房地产市场 一、咸宁房地产市分析 1、土地供应 政府控制不严，实际土地供应量远超过计划 供应量。根据咸宁住房规划（ 20082009 年，各类商品住房 计划 建设 5250 套，建筑面积 52 万平方米 ，规划供应土地 600亩。但实际上， 2009年，全年共供应土地约1000亩。 2、销售情况 18 咸宁市最近三年房地产市场发展迅速，但成交量基本维持在 90万左右平方米。今年前十个月共销售约 81万平方米。平方米。总销售 6748 套商品房。今年共销售商业面积约 8 万平方米，其中城区销售 销售 1220套商业用房。 3、市场价格 19 咸宁房地产市场发展较 为迅速。成交量有较大增长幅度，但增长速度较慢，基本维持在均价 2300格区间。价格年增长速度约 10%。今年至 9月成交均价约为 2790元 /。现在咸宁市碧桂园、福星城、中央城三足鼎立，碧桂园销售近三年，价格上涨幅度不大。 20 4、市场产品 产品慢慢由多层向高层过渡，现在温泉城区在售项目主要为高层项目。 市场需求面积户型 100，别墅，小面积公寓、超过 140大户型市场接受度低； 5、客户构成 主要是外地打工，包括城区居民、乡镇公务员、城市企事业单位职工、个体户等高中收入者。私营老板、私企 中高层、政府公务员成为购房主力军。购买动机分为三类：自住、自住兼顾投资、纯情投资。咸宁市场仍然处自住占多数市场，自住兼顾投资是多次 21 置业者，在提高居住条件前，兼顾投资需求。纯投资者比例极少，约占 5%份额。 6、商业项目调研 今年前十个月咸宁商业项目共 79896 。其中 亿丰农商贸批发大市场 异军突起，短短半年时间，销售 24085 ，约占 30%市场份额，创造咸宁市商业地产销售纪录。 亿丰农商贸 批发大市场热销，证明地段并非决定项目价值唯一因素，也说明咸安新城商业前景 22 得到投资者认可。充分证明只有通过专业团队包装、运营， 才能取得良好市场份额。 今年前十月共 1356套商业，其中咸宁金泉大街项目、 亿丰农商贸 批发大市场、本案取得销售套数前三强。咸安城区项目销售套数约超过 6成，说明投资者认可区域投资价值。现咸宁城区唯一在售商业中心瑞融国际广场，今年市场表现平淡。 咸宁商业市场呈现购物中心、商业步行街、特色街区商业（如福星城、洁丽雅凤凰城街区商业）、小区门面房、专业市场多种商业行态。从目前市场情况来分析，温泉城区商业价值得到投资者认可；商业步行街这种商业物业，是目前市场最为成熟最成功商业行态， 23 受投资者欢迎；咸安城区商业今年得到投 资者认可，可能跟 亿丰农商贸批发大市场 最近火爆销售有关； 7、市场调研总结： 咸宁地处湘鄂赣三省交界处，是武汉 1+8城市经济圈重要城市，也是武汉城市经济圈与长株潭城市经济的“两型社会”结合部，是湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。大咸宁，大发展，必将为本案带来新发展机遇； 咸宁近年发展迅速，但其整体经济发展仍然在湖北重点城市处中下游。现在发展旅游等低碳经济，建设生态绿色示范城市，火热的旅游市场并不能掩盖当地居民消费能力不 24 足问题； 咸宁房地产因城市经济与供需关系原因，市场量价呈爆发 性增长可能性较小； 咸宁房地产典型“内循环”市场。购房客户主要是本地客群消化。外地客户投资置业较少。本地客户主要周边县市公务员、私营企业中高层、做生意老板等，近年外出打工者成为购房主体，购房目的自住为主，纯投资客户极少； 咸宁房地产市场仍然处发展中阶段，地段仍然是决定项目价值核心因素； 二、咸宁市地产市场及市场特征 咸宁市地产市场经历近年来快速的发展，开发能力和水平有了一定程度的提高，但从整体上，仍满足不了城市发展的客观需要。 25 地产市场发展尚处在摸索阶段 市内涉及地产开发的大 部分企业经营规模甚小，圈一小块地与地方合作开发者甚多，持续而有规模的开发企业屈指可数。 开发理念滞后 从调查的情况来看，无论是住宅还是商铺的开发丧失需求对象不乏其中。住宅产品形式单一，难以满足消费群的个性要求和不同层位的需要。 咸安经济开发区地产市场的特征 咸安经济开发区是咸宁近年大力发展的重点工业区域，随着多家工业落户开发区，开发区经济及区域人口、购买力逐步上升，这将也是本项目强大的客户来源。 三、咸宁市消费市场的特征 咸宁市消费市场总体上 看发展不平衡，特别是大型商业投资刚刚起步，除咸宁昊天房地产开发有限公司外，其他开发商大部分在商业开发投入上都比较薄弱，所以商业地产市场潜力很大。 （ 1）咸宁市房地产市场的潜力 发展房地产市场符合咸宁市政府的政策导向；经济开发区有良好的产业依托，有良 26 好的区域优势。房地产企业是与时俱进的潮头企业。 （ 2）咸宁市消费市场的潜力 经济开发区产业发展相对其他城区较快，大型工业云集，周边有很多市场很多知名品牌驻足咸宁，这些企业和经营户是驻咸宁的重要消费群之一。且区内有相当数量的外地商家，全国各地的知名企业到咸宁联系工作 的管理、技术、营销人员络绎不绝。以住为主，商为辅必将赢得众多消费者的认同。 第三章 区域市场中昊天大市场 27 （一）项目概况 湖北昊天投资有限公司于 2008年 1月 23日取得位于向阳湖镇铁铺村、广东畈村的（ 2007） 014 号地块，总占地面积 250 亩，预计总投资 10 亿元开发昊天大市场项目，共分三期建设。昊天大市场项目是一个大型现代化商业项目，项目地处咸宁市咸安区向阳湖镇，南临 107 国道，离京珠高速公司开口约 5公里，与潘家湾深水码头相隔 30 公里，有着得天独厚的区位与优势，交通便利，是连通武 汉、咸安经济开发区、咸宁城区的交通要道。 昊天大市场项目一期占地面积 150亩，总投资 元人民币，目前已建设完 28 工商铺 28栋（二层三层为主），拥有铺面 1123间，铺位面积达 平方米，并于 2010年 3月 28日正式开业；现正施工的二期工程，建筑面积约 平方米，容积率为 计 2011年 5月投入使用。 （二）开发商简介 公司注册资金 6000 万元，现有管理人员58人，其中技术人员 32人，拥有高级职称 2人，中级职称 22人，初级职称 8人。法定代表人叶灿方先生 ,现年 45岁 ,92年开始经商 ,2007年发起创办本公司。 （三）周边配套 1、学校：桥头幼儿圆、环城小学、南门小学、北门小学、凤凰山中学、凤凰山职业高中、咸宁高中等。 29 2、医院：人民医院、中医院。 3、商业和服务设施：新华书店、福宁商业步行街、腾飞家居城、银行、邮局、小型超市。 4、交通： 6路公交线、 1路公交线。 （四）咸安经济开发区基本情况 开发区位处咸安城区西北部向阳湖镇和永安办事处境内，距咸宁中心城区约十公里，离京珠高速公路开口约 5公里，与潘家湾深水码头相隔 30公里， 107国道、京广铁路、咸潘公路和武广高速铁 路贯穿其中，有着得天独厚的区位和交通优势。 咸安经济开发区总体规划面积 10 平方公里，近期计划开发面积为 5平方公里。按照建设新型经济开发区的设计要求，开发区以高起点、高标准和大项目为开发取向，力 30 求将开发区建成全区乃至全市优势产业聚集区、高新产业示范区和城市发展新兴区。开发区基础设施建设于 2004年初正式启动，四年来，已累计投入开发资金 发土地 2平方公里。园区主干道“二横四纵”、附属设施“三网二管”已基本完成，一座 35中电网和长江引水主管网贯穿园区，开发区基本实现了 “五通 一平”，最大程度满足了企业入园投资需求。 (五 )、产业规划、布局及近期目标 以科学发展观为指导，以建立经济开发区为契机，以项目开发为先导，以建设咸安工业新城为目标，完善一期，建设二期，开发三期，提高招商质量，突出产业特色，优 31 化发展环境，提升服务水平，加强自身建设，完善管理机制，力争将经济开发区建设成为全区新型工业化示范区、新农村建设样板区和体制机制创新先行区。 在进行土地综合开发的同时，咸安区委、区政府还以优惠的政策、优良的环境和优质的服务吸引外来项目落户开发区。截止现在，开发区内已投资建设的项目有金湛电子 、奕东电子、天源纺织、三六电机、三晶生物、北辰塑料、澳森木业、丰源电力、华恩电动车和汇美达工贸等 14 个，引进项目总投资 11 亿元，已完成投资 5 亿元， 2007年，开发区内投产企业实现工业产值 5亿元，出口创汇 1500万美元，实现税收 1500万元。 2008年开发区工作目标：开发区基础设施 32 等开发性投入 1 亿元，开发区项目建设固定资产投资 5 亿元，开发区新增面积 1 平方公里，总体开发面积达到 3 平方公里，开发区新增投产企业（项目） 8 家，开发区新引进投资额在 3000 万元以上的项目 5元以上项目 1至 2个），开发区全年工业 总产值达到 10亿元，开发区全年税收收入达到 2000万元，开发区全年出口创汇达到 1500 万美元。 第四章 昊天大市场项目价值分析 一、昊天大市场目标定位 : 昊天大市场 项目构筑一个 以 七 大类商 品 33 展示交易为主线，集商住、展览、商务洽谈、仓储配送、电子商务、信息服务为一体的多功能的综合型现代化市场交易中心。 （ 1）整顿规范关闭零散市场，建立现代规范专业大市场 （ 2）承担周边直至鄂东南消费市场； （ 3）承担辐射周边县市区的新型现代商贸流通基地。 二、招商定位 : （ 1） 咸安经济开发区各类企业的大量职工 （ 2）老城区不规范的各类小型市场搬迁， 34 是基础商户的来源； （ 3）活跃于鄂东南流通业的大客户，是招商的重点； （ 4）使本市场成为大型商品生产厂家开发以咸宁为中心的东南部市场的必争之地和品牌集中地； （ 5）连锁经营户； （ 6）引入全国品牌批发商和建材生产企业代理商入驻 三、 影响项目价值实现的要素： 1、商业铺面：要实现物业价值主要依赖综合各方面的因素来达成的。如本项目所处的地理位置是否与城市发展方向一致，所处地段的商业成熟度、商铺的布局、设计是否合理，面积大小、层次、规模等，都影响项目价值的实现。 2、管理：开发企业内部运行管理机制，企业自我发展，自我完善的能力，也是项目 35 实现价值的重要因素。 3、政府的决策、优惠政策能否配套落实，能否起到筑巢引凤的效果，能否完成征地，重新编修，对周边是否有吸引力，对项目价值实现也至关重要。 四、昊天大市场定位及特色 （一）、昊天大市场由于其 所处的独特地理位置，形成了其他物业开发所没有的特点； 1、符合本市今后城市建设及第三产业主导政策方向； 2、咸安经济开发区大量工业企业进入，收入水平提高，构筑了昊天凤凰客户群的主体资源； 3、来自各地的经销商是构筑昊天大市场的重要资源。 简言之，本项目占尽天时、地利、人和，充分利用这些优势条件开发区别与其他项目的精品项目，从而在激烈的市场竞争中求得生存、发展。 （二）昊天大市场定位特色 目标客户群的重要组成部分是个体私业 36 主，商业潜质在于：一是个体私业主的逐步增长，他们需要独立的住所和良好的经营场所；二是咸宁 发展加快，城市规模扩大，生活水平提高，房地产市场发展迅猛，建材消费需求也将日益增长，但咸宁自身却没有成规模成效应的专业建材市场，以马路店铺为主，产品良莠不齐，难以应对消费者日益增长和提高的消费需求，一般消费者在建材消费都选择跑几十公里去武汉购买建材产品，客观上已形成有市场无项目的局面。 根据上述论述的消费群体的特征得出市场建设要点是： 首先建材市场业态经营的基本特征是整个市场是由经营灯具、橱具、卫浴、家具、地板、瓷砖、涂料、五金等各类独立的店构成，是店、市的集合；商品结构以中档为主、低档为辅、兼有高档。这种模式优势比较明显，如价格灵活、便于消费者讨价还价；零售为主、兼营批发、灵活的促销方式和商品大类齐全吸引消费者，基本能满足顾客充分挑选并一次购齐的要求，是老百姓的好去处。二是全面提升商户的经营品位，培育经营特色，利用良性的市场氛围，将其改造成专业化、复合型业态，建成集精品店、专营店、批发店、专卖店、名牌厂家经销店等特色店于一体的混合型业态。三是 37 通过为商户提供信息、结算、储存、配送、运输等服务，对场内经营与管理进行整体策划，在服务过程中引导商户按照市场规则有序开展经营活动，提高市场经营管理水平。 然后在巩固已有的 竞争优势基础上快速提高市场占有率，并且逐步向周边市场进攻；建材市场竞争激烈，优胜劣汰两级分化日益明显，市场呈现新的竞争格局；多业态互动与互补共融发展；在做大基础上做强，在规模基础上做规范，向着有序健康的方向发展。 昊天大市场采用委托物业的经营模式出奇制胜。即将产权以时间为单位分割成若干份出售的新型营销方式，这样既打破了不动产价格昂贵的局限，又保留了不动产有效增值的经营权属，同时又是长期稳定税源的保证，这种模式十分适合高收入人们的要求。 因此集 专业化、复合型业态，、集精品店、专营店、批发店、专卖店、名牌厂家经销 店等特色店于一体的混合型业态 市场将填补和丰富全市的地产市场经营模式，这一新兴业态将更易被接受。 五、项目的优势及机遇 昊天大市场周边环境特点可以看出： 38 1、优势： （ 1）经济开发区中心，交通便利，为聚人气，增添居住及商业氛围创造了极好的条件。 交通便利，是连通武汉、经济开发区、咸宁城区的交通要道，周边十余家工业企业与之相临，潜在客户众多，地理位置优越，为本项目提供了厚实的产业依托。 （ 2）规划潜力优势：咸宁的快速发展宏观上为本项目提供了发展的空间。为本项目聚集人气创造了条件。 （ 3）规模优势：占地 250亩，规 划发展综合性商业，建材家居批发城。 （ 4）协调优势：咸宁房地产开发有限公司开发的项目是政府的重点工程，得到了政府的大力支持，为项目发展奠定了软性投资环境的基础。 2、机遇 （ 1）政府对大中型企业积极扶持引进政策。 2008年政府主要工作重点放在 加大工业发展力度，推进新型工业化上。 按照“工业园区化、园区产业化”的思路，大力发展园区经济。重点抓咸宁经济开发区建设，强化园区招商引资，支持县（市、区）开发区、工业园区加快建设。集中力量抓好一批重大项目建设。继续抓好“中小企业成长工程”。 39 着力推进“四个一批”企业的培育， 力争新增规模以上工业企业 100 家以上，新增 1 2家企业进入全省“三个三工程”。力争新增 1 2 个中国名牌产品。 促进了为经济开发区重要支柱产业 也为工业园内的房地产业提供了大量优良客户。 （ 2） 2003年 11 月 8日武汉宣布：携九城之力，齐建一个以武汉为中心， 100 公里为半径的城市群落 包含武汉及湖北省内的咸宁、黄石、鄂州、孝感、黄冈、仙桃、潜江、天门等 8个周边城市的城市圈，是武汉及湖北省内的人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。武汉城市圈近期目标是， 2020 年建设成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。“ 8+1”城市大融合推动经济一体化的同时，已经拉动了武汉与周边八市房地产的产业对接，一个涵盖 9 个城市的楼市大蓝图将逐步建立，其中作为武汉“后花园”的咸宁，形式更是得天独厚，发展进入快车道。 （ 3）咸安经济开发计划，推动了相关产业的启动和复苏，为昊天凤凰的建设提供了展示的舞台。 40 （ 5）地方政府的重视，咸宁市“把住宅建设与城镇形象工程有机结合起来，建立规模适度、管理有序、服务配套的居住小区。”“带动城镇建设管理水平提高，塑造现代文明城镇形象”的决策为昊天凤凰提供了 无限商机。 六 、本项目的潜力值 本项目最大的优势在于地处咸安经济开发区中心地段，所处的地理位置、功能作用具有得天独厚的优势，这是本项目及相关产业最大的潜在价值，也是项目能取得更大利润的关键所在。 1、随着咸安经济开发区规模扩大，工业企业引进规模逐渐扩大，现有的范围已限制了其发展，扩张在所难免。 2、本项目毗邻咸安区，咸安区是咸宁老城区所在，近年随着政府对城区改造，基础设施改造大规模投入，规模不断扩大，功能逐渐完善，这里将成为黄金地段，升值潜力在望。 3、随着人流 的增加，将为本项目带来巨大的价值提升。 4、咸宁因为历史原因，并没有大型的专 41 业市场，都是由马路市场和分散商户经营为主，这种经营模式竞争力低，影响城市整体规划布局和市容市貌，与城市发展形象不符，整治改造势在必行，本项目定位大型专业市场，前景良好。 5、湖北昊天投资有限公司良好的企业形象、管理机制和运营模式是本项目成功的无形资产。 第五章 昊天大市场工程与销售招商计划 项目二三期建设安排 : 2010 年 9 月，完成施工图纸设计，及地基处理。 2010年 10 月，进行勘探，清理现场，负责场地 “ 三通一平”工作。 2010年 10 月 22日，二期工程施工。 2010年 12 月，二期商铺销售正式启动 210 年 12 月 8 日 三期工程场地开始平整 2011年 3 月，二期招商工作正式启动。 42 2011年 5 月 1日，二期商铺正式营业。 2011年 10 月，三期完工投入使用。 第 六 章昊天大市场的销售预测评价 一、营销策略研究 （ 1）商品市场目标定位 昊天大市场构筑一个以建材产品展示交易为主线，集居住、展览、商务洽谈、仓储配送、电子商务、信 息服务、餐饮、娱乐为一体的多功能批发零售的综合型现代化市场交易中心。 43 （ 2）招商策略 在市场建成之前，计划加大宣传力度，通过手册宣传及电视台、电台、报纸等新闻媒体，招商员与商业经营户的面对面交流沟通等方式，让建材商品品类的生产企业、经销商和经营户预知市场建设信息和招商信息。重点宣传政府及有关部门对入市客商的各项优惠政策。宣传昊天大市场的经营理念和发展目标，树立昊天大市场将成为鄂东南特大型商贸流通批发基地的形象。 在市场建设中，组织招商组到各地物色客商，并出台各种让利、优惠和代办房产证、代为组织室内装饰等 全过程服务措施，吸引外地品牌厂商、直销商、总经销商、代理商和大批发客商入驻市场，以构建完善而成熟 44 的营销网络，为市场开业后迅速带动市场的兴旺，形成市场集聚力和超强的辐射力打下良好的基础。 在市场建成后，充分发挥市场信息处理和电子商务功能，为客户及时提供商品交易的供需量、价格及各地市场交易和发展趋势等信息。加强国内各种综合市场间信息交流和商贸协调，实现网上采购、展示商品、运输配送和网上支付等。在交易、结算、交割等各项服务中体现“公平、公开、公正”的原则，为入市厂商提供良好的交易环境。同时，建立完善的物业管理和市 场经营管理部门，为入市厂商创造安定、祥和、舒适、方便的工作和生活空间。此外，还将经常组织经销商参观考察外地市场，沟通下游各级批发和 45 零售市场，召开各种形式的商贸洽谈会。 二、优势分析 1、坐落经济开区中心地带，最好位置及最大开发空间的土地。 2、巨大的市场需求空间为小区的建成提供了市场可能。 3、开发商良好的信誉为前期销售提供了保证。 4、一期招商销售较为成功，为二三期销售招商奠定基础。 第 七 章 环境保护、安全卫生和节能 1、 环境保护执行标准 中华人民共和国环境保护法； 建设项目环境保护管理办法（ 86）国环字第 003号； 46 建设项目环境保护管理办法细则湖北省计委、经委、环委（ 86） 07号 污水综合排放的标准 66、污染物与污染源 本市场运营中主要污染物与污染源为运输破损物品、运输或储藏过程中损坏的商品、包装废弃物、生活垃圾和生活污水等污染物。 3、环境保护措施 （ 1）根据市场各功能区域所产生的“废源”分析，合理安排布置废物箱，收集废弃物，按时运往垃圾站，同时安排保洁人员对市场地面道路进行定时清扫 ；商铺门前由客商负责清扫，并实行垃圾袋装以保持整个市 47 场的整洁，制造良好的交易环境。 （ 2）对整个市场排污管网进行合理规划设计，生活污水须经化粪池沉淀后方可排入污水管网，排污管网实行雨污分流制，全部雨水、污水分别排入城市排污管网。 （ 3）在市场物业管理过程中，建立和完善环境保护具体措施安排专职人员组织实施。 4、安全卫生 5、防雷接地 为了防止雷电高电的侵入，在变压器进线处装设阀型避雷器一组，变压器中性点采用直接接地系统，变配电房设接地网，其接地装置的接地电阻任何季节要求不大于 4 欧 48 姆。在建筑物进线处设计重复接 地装置，其接地电阻要求不大于 4欧姆。 6、消防 本项目消防给水详见工程技术方案章节。 项目单位指派管理部专职人员负责检查督促市场的消防安全，并配合客商按规定作好有关消防器材的配置工作。 7、卫生和治安管理 市场管理委员会将会同卫生防疫部门，加强对市场内饮食摊点卫生情况的管理，保证市场内交易人群的身体健康。市场物业管理公司将负责定期进行市场清洁卫生检查，督促交易客商注意卫生保洁工作。以保证市 49 场有一个良好的卫生环境。管理公司成立保安队，计划配备 20 人，同时与公安局、派出所联合成立联合治安办公室，保证市场经营秩序 ，人身安全和财产、商品的安全。 8、节能 本项目主要能耗为：水、电。 项目采取的节能措施有： （ 1）为提高电网的功率因素，应在低压电容器柜进行无功补偿，使用权功率因数提高，而达到提高用电率。 （ 2）电力变压器选择电力变压器运行中的空载和短路损耗，提高电力变压器的运行效益。 （ 3）市场道路照明将采用高效节能的高 50 压钠灯。 项目用电、用水设施均配置计量仪表，以便节能、管理和考核。 第 八 章昊天大市场的财务评价 前期土地购置费用为人民币 3094万元。在财务评价中将其视为启动 250亩土地开发之地价成本，并界定该地价在整个项目开发建设过程中不计利息，是最终的地价成本。 一、昊天大市场项目销售及成本评价 一、销售收入： 昊天大市场项目分三期开发，总开发面积 22万平方米，一期限商业铺面 有商铺 1070间。二三期今 51 年 10年完工投入使用。现在估计三期商铺销售收入： 三期商铺总面积为： 二期商铺总面积 50000 ，销售单价为 3500 元 /，假定三期销售率达到 95%，三期销售收入为： 16525万。 二、昊天大市场经济分析 指标 昊天大市场经济分析表 昊天大市场 经济分析表 序号 项目内容 单 价 面 积 总 价 （元/ （ （万元） 1 综合地价 20000 5601 土地购置 20000 3401 52 费 土地平整费 100 220000 22000 2 前期工程 费 20000 347 市政配套费 65 220000 1430 用地规划咨询费 20000 11 工程规划咨询费 20000 26 设计费 (含园林 ) 25 220000 550 地质勘查费 3000/栋 50 15 人防异地建设费 20 220000 440 消防配套费 40 220000 880 招标报建费 2 220000 44 档案综合 15000/ 50 225 53 服务费 栋 3 基础设施 费 180 220000 3960 小区道路 100 220000 22000 水电报装室外排水排污建筑照明 80 220000 1760 4 建安工程 1100 220000 2420 桩基工程 20000 2514 5 开发成本 20000 37563 6 广告费 36 220000 792 广告策划 发布费 30 220000 660 其他 6 220000 132 7 管理费 43 220000 946 8 销售收入 3500 220000 73190 9 经营税金 及附加 5464 营业税及 附加 地增值税 0 利润总额 28429 54 11 所得税 7107 12 纯利润 21322 建设开发成本： 39301 万元 ,利润总额为： 28429万元， 所得税 为 7107万元，纯利润为 21322万元。 昊天大市场三期经济分析表 昊天大市场三期 经济分析表 序号 项目内容 单 价 面 积 总 价 （元/ （ （万元） 1 综合地价 0000 1272 土地购置费 0000 773 土地平整费 100 50000 5000 2 前期工程 费 0000 789 市 政配套 费 65 50000 325 55 用地规划咨询费 0000 3 工程规划咨询费 0000 6 设计费 (含园林 ) 25 50000 125 地质勘查费 3000/栋 12 防异地建设费 20 50000 10 消防配套费 40 50000 20 招标报建费 2 50000 10 档案综合服务费 15000/栋 12 18 3 基础设施 费 180 50000 90 小区道路 100 50000