公共租赁住房建设项目可行性研究报告

I 公共租赁 住 房建设项目 可行性研究报告 录 第一章 总 论 . 1 目背景 . 1 目概况 . 3 论 . 6 第二章 保障性住房发展和必要性 . 7 障性住房发展概况 . 7 目建设的必要性 . 9 第三章 建设规模与建设内容 . 12 设规模 . 12 设内容 . 12 第四章 场址选择与建设条件 . 13 址选择 . 13 设条件 . 13 设条件评价 . 15 第五章 工程方案 . 16 目概况 . 16 计依据与原则 . 16 体布局方案 . 18 筑工程方案 . 23 构工程方案 . 26 地平整方案 . 30 排水工程方案 . 30 防工程方案 . 35 通系统方案 . 40 气系统方案 . 42 防工程方案 . 49 障碍设计方案 . 54 目总图技术经济指标 . 55 第 六章 节能节水分析 . 57 目合理用能标准和节能设计规范 . 57 目电、水消耗和数量分析 . 59 目主要节能节水设计方案 . 59 目能耗指标 . 63 第七章 环境保护 . 64 目场址环境现状 . 64 目建设及运营对环境的影响 . 64 要环境保护措施和对策 . 66 境保护建议 . 71 境影响评价结论 . 71 第八章 劳动安全、卫生与消防 . 73 述 . 73 动安全对策与措施 . 73 全卫生措施 . 74 防措施 . 75 第九章 项目组织管理与人力资源配置 . 77 目组织管理形式 . 77 织机构 . 77 目建设管理 . 77 十章 项目实施进度 . 79 设工期 . 79 工进度计划安排 . 79 目进度表 . 79 第十一章 工程招标 . 81 标投标的含义 . 81 标投标管理的基本原则 . 81 标范围 . 82 程项目招标应具备的条件 . 82 标投标活动的工作程序 . 82 标组织形式 . 83 标方式 . 84 标方案 . 84 第十二章 投资估算与资金筹措 . 85 资估算依据 . 85 设投资估算 . 85 金筹措 . 90 第十三章 社会效益评价 . 91 会效益评价 . 91 目与所在地互适性分析 . 92 第十四章 利益群体和社会稳定风险分析 . 93 述 . 93 益群体分析 . 94 会稳定风险分析 . 95 范社会稳定风险的措施 . 98 V 体评价 . 99 第十五章 结论与建议 . 100 论 . 100 议 . 100 附图： 1、项目区位图； 2、平面图。 附件： 1、 发展和改革委 员会关于 2013 年公共赁租住房项目建议书的批复（海发改审批 2013105 号）。 1 第一章 总 论 目背景 目名称 公共租赁 住 房建设项目 办单位 住房保障与房产管理局 行性研究报告 编制依据 、目的及范围 一、编制依据 1、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 2007 24 号） ； 2、海南省保障性住房管理暂行办法琼府 2010 66 号； 3、 海南省公共租赁住房管理办法（试行） ； 4、 发展和改革委员会关于 2013 年公共赁租住房项目建议书的批复（海发改审批 2013105 号）； 5、关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087 号） ； 6、 城市总体规划（ 2010； 7、 本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料； 8、国家建设部有关技术标准、设计规范。 二、编制目的 1、论述工程项目的必要性和可行性； 2、确定工程项目建设规模； 2 3、提出合理的工程设计方案并加以论证、优化； 4、提出工程项目投资估算、运行管理组织及实施进度计划； 5、作为工程进行初步设计、施工图 设计、工程施工、项目运营的依据。 三、编制的范围 1、对 项目的提出背景、必要性、建设规模、建设地点与条件等方面进行分析； 2、对项目工程的设计方案进行研究； 3、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案； 4、对项目运行组织管理、人力资源配置及项目实施进度的确定；5、对项目工程招标管理及融资方案的确定； 6、对项目投资费用估算及技术经济综合评价； 7、提出项目的可行性研究结论。 目提出的理由 当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。尤其是 2008 年以来，国家 投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房。 今年， 政府 继续 加大对 公共租赁 住房建设的扶持力度，切 3 实改善 暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员 的住房问题。 本项目为 2013 年度保障性住房建设项目之一。经 政府有关会议研究，决定在 嘉 积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧 ，北临 南堀东路， 西 为南堀经一路 ， 由 政府划拨土地 ， 建设 公共租赁 住 房小区 ， 以解决 400 户 低收入 和新就业者 的住房困难 。 目概况 设地址 本项目建设地点选址于 嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧 ， 地块 北临 南堀东路， 西 为南堀经一路 ， 交通十分方便。 设规模与建设内容 1、建设规模 根据海南省公共租赁住房管理办法及 的公共租赁住房的需求情况 ， 项目 总规划用地 ，其中 市政规划 道路占 地 面积为 ，公 共租赁房建设用地面积 。 拟建 公共租赁住 房小区 ， 4 栋 高层 单体住宅楼共设置 400 户 ， 总建筑面积 25918 。其中， 住宅 部分 建筑面积 23380 ， 地下室 （ 含 人防工程） ，配套 公建 用房 。 2、建设内容 项目 建设内容为 公共租赁 住 房 工程 ，配套 建设 住宅 小区 管理用房、垃圾 站 、 给排水、供电、绿化、 道路、 停车场 和 门卫室 等公共配 4 套设施。 要外部配套建设条件 1、供水条件 在 2008 年 已 完成 的市 自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10 年内城市发展和大规模工业用水的需要。 因此， 项目 用水直接引用市政供水管网即可满足要求。 2、排水条件 不断加快城镇污水 处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设 。 项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。 3、供电条件 电力供应充足， 拥有 有大小 水 电站 26 座，装机容量共 发电量 3 亿度，已建成官塘 220 110水站110电站。 项目用电可就近引线解决。 4、通讯条件 实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200 多个国家和地区。 5、交通条件 是海南东部的交通枢纽，距省会海口 87 公里， 223 国道（海榆东线） 和 环岛 高速公路 东线段 南北向从 境内通过，交通便捷。市内 道路基础配套设施完善，交通系统健全 ，全市通车里程达 里。 目投入总资金与资金筹措 5 项目建设投资 元 。 其中 ：工程费用 元， 占总投资的 工程建设 其他费用 元， 占总投资额 预备费 元 ，占总投资额 本 项目为 公共租赁住房 建设项目， 资金来源 由 省、市政府财政拨款 。 目建设期 本项目建设期限为 24 个月。 目经济技术指标 表 1 1 项目经济技术指标表 序号 项目 单位 设计指 标 备注 1 用地指标 目总用地面积 合 政规划道路占地面积 合 目建设用地面积 12006 折合 2 总建筑面积 25918 宅部分建筑面积 23380 下室（含人防工程） 1980 含水泵房、配电房 套公建 业用房 在 1#楼一层 理用房 160 设在 2#楼一层，其余部分架空 卫室 20 设在地面 圾站 20 设在地面 泵房 80 均设在地下室 电房 80 3 建筑占地面积 0+20 4 区内道路用地面积 % 15 5 单体楼数量 栋 4 6 建筑层数 #、 2#楼 层 12 地下 1 层，地上 11 层 #、 4#楼 层 16 地下 1 层，地上 15 层 6 7 户型方案 房一厅一卫 8 居住总户数 户 400 8 居住人数 人 1200 按 3 人 /户计 9 建筑密度 % 10 容积率 11 绿化率 % 40 12 停车场 机动车停车场 1200 参照海口市城市规划管理技术规定 （试行稿），本项目按 2 车位 /户计。 外 930 内（架空层） 270 2#楼 动车停车位 个 200 根据停车场规划设计规则（试行）中规定，位 /户，本项目按 位 /户计 。 上 个 148 生态停车场（按 /个计） 下 个 52 地下室（按 35 /个计） 论 本项目建设符合 关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087 号 、海南省公共租赁住房管理办法（试行） 等 文件精神 。项目建成后，能 有效 改善 无支付能力购买经济适用住房的 中等偏下收入家庭 的居住条件， 解决 就业职工和外来务工人员住房困难者 等夹心层群体住房困难的 状况 ， 促进房地产业的和谐健康发展，是一项民生工程，必将产生 良 好的社会效益， 本 项目总体 上 可行。 7 第二章 保障性住房发展和 必要性 障性住房发展概况 家全面推进 公共租赁 住房建设 “衣、食、住、行”是人生四大条件。在“住”方面，建设和谐社会紧迫要求居者有其房的保障。 公共租赁 住 房 属于保障性住房范畴 ，是解决 暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者 等夹心层群体住房 困难的一个产品，是一个过渡性的解决方法。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向 中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员 出租。 2010 年 6月 12 日 ， 由 国家 住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见 12 日正式对外发布， 从而全面推进公共租赁住房建设进程， 旨在解决 中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员 住房困难。 南省 加快推进 公共租赁住房 建设 海南省为建立和完善住房保障制度，规范公共租赁住房的管理工作，根据国务院办公 厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发 2010 4 号）、住房城乡建设部等 7 部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 2010 87 号）、海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见（琼府办 2010 19 号）和海南省人民政府关于加快发展保障性住 8 房的意见 (琼府 2010 64 号 )等有关规定，结合我省实际，制定了海南省公共租赁住房管理办法（试行），以解决 中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。 据了解，“十 二五”期间，全省计划建设城 镇保障性住房 套。截至 2012 年 11 月底，海南省 2012 年度 城镇保障房实际开工 套，竣工 套，已交付使用 户；农村危房改造开工 户，竣工超过 户。海南省 2012 年保障房建设 “ 10 月底前 100%开工 ”和 “ 年底前竣工 套 ” 的目标全部实现。 今年保障性住房建设全面提速 委、市政府一直以来都在不遗余力地对保障性住房建设大力推进。省委省政府在海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后，已决定加大对民生的投入和保障性住房的建设，把海南岛建设成为老百姓 的幸福家园。在省委省政府的举措出台后， 委、市政府 更加重视这方面的工作。市住房保障与房产管理局 也 对全市保障性住房对象进行调查摸底，统计和编制了 20102012 年保障性住房建设工作方案和 “ 十二五 ” 住房保障规划，为市委、市政府建设保障性住房，解决该市中低收入群众的住房困难问题，提供数据依据。 据统计数字， 作为 “ 一号民生工程 ” 的 保障性住房 得到 全力推进 ， 已开工建设 28 个项目共 2794 套，建筑面积 ，完成投资 16811 万元。其中：廉租住房项目 2 个共 216 套，经济适用 住房项目 6 个共 263 套，公共租赁住房项目 15 个共 854 套， 9 城市棚户区改造项目 5 个共 1461 套，开工率为省下达给 任务数的 102%。竣工 1100 套 （ 即 2010 年 开工建设的保障性住房项目在 2012 年底的竣工量 ） ，竣工率为省下达任务数的 110%。 进一步缓解了群众住房压力。 2013 年 将 继续把保障性住房建设列为一号民生工程全力实施。 目建设的必要性 效解决当前住房制度所面临的阶段性困境 的需要 目前， 北京、天津、深圳、厦门和常州等城市 都在 进行公共租赁住房试点工作。公共租赁住房的 最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约 1000 万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然 导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。 增加 公共租赁 住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说， 公共租赁 住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需 10 求。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。 这种情况，在国外也比较普及。 当前，保障性住房的需求潜力较大：随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收人群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；低收人群体中有 相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往 跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的公共租赁 住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的 公共 租 赁 住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市 场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。因此，需要政府以制度化的模式提供 公共 租赁住房弥补中长期租赁市场的空缺。 建设 公共租赁住房，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。 进社会结构优化 和经济转型 的需要 大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结 11 构的有效途径。扩大内需是我国经 济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。推进保障性住房建设，不仅对全局发展 有利，而且对地方发展有利。更重要的是，这有利于当地群众安居乐业，有利于推进社会和谐。此外，一个城市如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进公共租赁住房的建设，既解决了中低收入群体住房难的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。 通过公共租赁住房 的建设，可有效 帮助各类群体解决住房难题 ， 因此，项目的建设 是 必要的。 12 第三章 建 设规模与建设内容 设规模 根据海南省公共租赁住房管理办法及 的公共租赁住房的需求情况 ， 项目 总规划用地 ，其中 市政规划 道路占 地 面积为 ，公共租赁房建设用地面积 。 拟建公共租赁住房小区， 4 栋高层单体住宅楼共设置 400 户 ， 总建筑面积 25918 。其中， 住宅部分 建筑面积 23380 ，地下室（含人防工程） ，配套公建用房 。 设内容 本项目 建设内容为公共租赁住房工程 ，配套建设 住宅 小区管理用房、垃圾站、 给排水、供电、绿化、 道路、 停车 场 和 门卫室 等公共配套设施。 13 第 四 章 场址选择与建设条件 址选择 本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧 ，北临 南堀东路， 西临 南堀经一路 ，交通十分方便 。用地属于 二类居住用地， 总规划用地 ，其中 市政规划 道路占用面积为 ，公共租赁房建设用地面积 。 项目用地场地上 无 其他建筑物，比较平坦，地块 两 面临路，交通十分方便。 设条件 1、气候条件 属于亚热带海洋气候，气候温和，阳光充足，热量丰富，雨量充足。年平均 24C，各月温差不大，最高月均温 ，最低月均温 ；年平均降雨量 2072雨季分明， 511 月为雨季， 12 月至翌年 4 月为旱季；年平均日照时数为 2155 小时，年平均太阳辐射量为每平方厘米 卡。 2、 场地 地质条件 14 根据 项目区 北侧 正在 建设的 嘉积城区财政供养中低收入人员（教育、卫生系统）住房和公共租赁房住宅小区建设项目 场地岩土工程勘察报告（海南水文地质工程地质勘察院 得知 ， 拟建地块附近 场地地质特征自上而下描述如下： 1） 第 1 层素填土：堆填时间约 1 年以上。 层位不稳定，厚度薄，结构疏松，尚未完全自重固结，工程性能差。 2） 第 2 层中砂：层位不稳定，厚度薄，均匀性差松散状。工程性能差。 3） 第 3 层粉质粘土：为砂岩残积土，分布全场地，层位稳定，厚度较大，均匀性好。工程性能好，可作为低层建筑物的天然地基浅基础持力层。 4） 第 4 层强风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度变化大，均匀性差。工程性能较好。 5） 第 5 层中风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度大（未揭穿），工程性能较好，可作为高层建筑端持力层。 3、供水条件 2008 年完成市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来 10 年内城市发展和大规模工业用水的需要。项目用水直接引用市政供水管网即可满足项目要求。 4、 排水条件 不断加快城镇污水 处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设 。 项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。 15 5、供电条件 电力供应充足， 拥有 有大小电站 26 座，装机容量共 发电量 3 亿度，已建成官塘 220 110水站110电站。 6、通讯条件 实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200 多个国家和地区。 7、交通条件 是海南东部的 交通枢纽，距省会海口 87 公里， 223 国道（海榆东线） 和 环岛 高速公路南北向从 境内通过，交通便捷。市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达 里。 设条件评价 综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（当地政府的支持程度、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备 。 16 第 五 章 工程方案 目概况 本项目建设地点选址于 南 堀 东路 南侧 ， 南 堀 经 一 路西侧，位于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧。项目用地为二 类居住用地， 总规划用地 ，其中 市政规划 道路占用面积为 ， 公共租赁房 建设用地面积 。项目用地场地上无 其他建筑物， 比较平坦 ，地块 两 面临路，交通十分方便。 计依据与原则 计依据 （ 1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市建设部分； （ 2） 住宅设计规范 （ 3） 住宅建筑规范 （ 4） 建筑结构荷载规范 （ 5） 建筑地基基础设计规范 （ 6） 建筑抗震设计规范 （ 7） 混凝土结构设计规范 （ 8） 高层建筑混凝土结构技术规程 （ 9） 建筑设计防火规范 （ 10） 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 （ 11） 人民防空地下室设计规范 （ 12） 无障碍设计规范 17 （ 13）国家和 有关设计规范及标准。 计原则 1、 坚持高起点，超前性的 原则 顺应社会发展的趋势，借鉴国内外房产开发的成功经验，结合当今规划学科的最新理念与表达成果，体现 的城市社会经济地位和文化特征，使本住 房小 区的立意新，起点高，具有超前意识。从规划 设计到单体建筑的表达要重视长久性及发展的可持续性。 2、 坚持整体性与个性统一的 原则 住 房小 区内建筑保持 其整体性，并与城市环境相协调是总的规划原则，在此基础上突出自身的特点，体现其富有个性的一面，可以丰富城市景观，发挥地域优势。 3、 高效率利用土地原则 针对本地块的特性，利用城市环境现有的条件发挥土地的最大的潜能，力求通过合理的布局，充分凸现本地块的优势。 4、 坚持景观化住 宅 区的原则 从城市空间的角度出发，最大化地留出绿色空间，营造景观的居住空间，保证住宅均能 向城市空间进行渗透和开放。 5、 贯彻 以人为本的原则 规划贯彻“以人为本”的设计思想，积极创造健康、宜人的居住环境，贯彻社会经济和环境效益相统一的原则；建 筑设 计充满海南热带风情，力图为居住者提供休闲自然的空间； 注重整体环境质量，以崇尚自然，强调健康，创造舒适宜人的居住环境。与当前时代精神相 18 一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。 体 布 局方案 体布局要求 根据小区周围道路的特点，按照以人为本的思想规划总平面的布置，以建设生态型居住环境为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵及当地特色的居住区。注重居住区 的生态环境和居住的生活质量，合理分配资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划和建筑设计的基本出发点和最终目标。绿化系统的建立和绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住生态环境的有效手段。方便的交通系统，宜人的生态环境及休闲健身场所的设置，有助于居民生活质量的提高。 间环境与景观设计 本项目从安居角度出发，力图营造景观化的居住空间，还城市以绿色，拟采用塔式高层建筑风格，最大化留出绿地空间，营造舒适的居住空间，并向城市渗透和开放。强调绿色与居民生活活动的融合，以楼宇间收放自如的带状绿地，创 造出的块状绿地，最大限度的发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动要素，将建筑与绿色空间融合在一起。 绿地系统根据地形自身特点，采用集中绿地及绿化景观轴结合，并向四处延伸，再辅以灵活的步行路径，贯穿于各个绿化区域。中央 19 景观绿地尽量遵循人车分流原则，可以确保住户日常生活的悠闲宁静。 整个小区绿化景观以植物造景为主，充分展现具有特色的植物材料，选择适应性强、观赏价值高的花卉树木（特别是本土树种），有机地组合，合理地搭配，并结合地形地貌形成参差错落、疏密有致、季相变化明显和景色独特的景观。 筑布局 建筑空 间布局上，结合周围道路路网情况，考虑建筑最有利的南北朝向和充分满足日照间距及合理的建筑间距要求，依次整齐布置在小区内。 4 栋塔式高楼平面布置呈正方形在四角及中心布列， 1#楼、2#楼 对称平行于布置在场地 北 部， 3 #楼、 4#楼对称平行布置在场地 南部。整体布局既美观大方，又提升居住环境品质。小区 建筑布 局有效地 将不同人流、 车 流，水平和垂直的交通路线分开，互不干扰。 共 配套 服务设施布 置 为了给小区居民提供一种合理的生活环境，小区管理用房设置在2#楼的 1 层 ，面积为 160 ； 商业用房设置在 1#楼 1 层，面积为 垃圾站 20 ， 布置 在小区的西南中部 南堀经一路附近 ；水泵房80 ，配电房 80 ，均设置在 1#楼 地下一层 ；门卫房设置入口处，面积为 20 ，小区四周设有围墙及在小区内进行公共绿化，绿化率设定为 40%，面积为 ，植物以乔木、灌木为主，空地铺置草坪。 路交通系统设计 20 根据基地现状及城市道路系统分析， 住房小区主出入口设置 在南堀东路 。 区内道路分为主路和次路，面积为 。 小区主路宽 5米，环形环绕在住宅楼周围，以满足消防、交通的需要；次路宽 3 米，穿插在小区内，方便居民的行走； 机动 车出入口设置主要考虑不影响区内居民生活，减少干扰，消防登高面道路纵坡均不大于 3%； 非机动车场设置在地面。 小区内道路采用水泥混凝土路面，路面设计年限采用 30 年基准值，其抗折设计强度不小于 道路主要技术指标如下表 5 表 5 小区内道路主要技术指标 类别名称 主路 次路 设计行车速度（ km/h） 15 10 路面宽度（ m） 基宽度（ m） 小曲线半径（ m） 6 8 4 6 间划分 由于 功能区的划分仅仅是对项目功能的定性分析，各个功能区的面积大小的分配涉及到定量分析，需要运用一定的方法进行估计和计算，从而得出面积分配比例和具体的面积分配数字，在项目进行具体的规划设计和建筑设计时可以以此作为参考或依据。 随着社会的发展和人民生活水平的提高，对现代住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和环保方向发展，具 21 有良好的通风、采光优势的单体建筑，成为当前和未来最受消费者欢迎的建筑形态。 1、 建筑 密度计 算 已知 项目建设用 地地块总面积为 折合 ， 本项目建筑占地面积 合计 筑密度为： 100%= 2、 容积率计算 根据本项目建设规划指标，总 建设 用地面积 12006.0 建筑面积 25918 计容积率面积 24047. 6 容积率为： 3、 入住户数 根据本项目规划指标，小区共安排住户 400 户 。 4、 停车位 根据停车场规划设计规则（试行）中相关规定， 住宅区 机动车停车位指标不得小于 位 /户， 本项目以 车位 /户来计算整个小区的停车数，整个小区总户 数为 400 户，需要