XX市X物流储运有限公司用地更新规划研究项目可行性研究报告

X 物流储运有限公司用地更新规划研究 1 总论 . 1 目简介 . 1 目投资方基本情况 . 2 办单位基本情况 . 2 制依据 . 3 2. 项目发展概述 . 5 目兴建背景 . 5 目兴建必要性 . 8 目预期发展目标 . 12 3. 项目市场选择与建设规模预测 . 15 目发展行业调查与选择 . 15 目定位分析 . 28 能布局草案与规模预测 . 35 4. 项目可行性分析 . 39 路交通支撑能力评价 . 39 政设施支撑 能力评价 . 52 5. 规划方案选择 . 59 状概况与分析 . 59 划原则与目标 . 63 划结构选择 . 64 划方案比选 . 66 荐方案陈述 . 69 期实施建议 . 74 6. 项目运营模式评估 . 77 用运营模式比较 . 77 营模式选择原则 . 78 营模式选择建议 . 78 7. 项目预期收益评估 . 81 目投 资估算、资金筹措及使用 . 82 目开发价值测算 . 85 目盈利能力 . 88 目现金流量表 . 89 目敏感性分析 . 错误 !未定义书签。 目经济效益评价结论 . 92 资风险及其规避方式提示 . 92 8. 信息技术应用 . 94 流展贸中心信息管理 . 94 流技术应用 . 95 9. 节能、环保与安全 . 98 能 . 98 境保护 . 99 全 . 100 防 . 101 10. 研究结论与建议 . 102 究结论 . 102 议 . 103 附件 . 104 关于笋岗项目可研报告规划方案的意见和建议 . 104 1 1 总 论 目简介 本项目位于 罗湖区笋岗 北部，北邻泥岗东路 ， 西靠宝岗路，东邻 广 九铁路， 占地面积约 9 万平方米。现状为仓储用地。 项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。整个物流园区是 1982 年依托广九铁路 站建设的大型仓储基地，原以仓储业、铁路货运编组为主要功能，是 开发最早、规模最大的公共仓储区。笋岗仓库区位于笋岗路以北，红岭路以东，北邻泥岗路，库区占地 67 万平方米。多年来，笋岗仓库区作为 最大的仓储物资配送集散地，为促进 对 外贸易的发展及方便人民日常生活做出很大的贡献。 随着 经济的日益发展，笋岗仓库区的仓储功能逐渐削弱。凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，笋岗片区已从仓储业务为主要功能业态转变为 对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现 图 1目 区位示意图 2 代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 有鉴于此， 长城储运有限公司拟将项目用地进行更新，寻求更优的发展模式。 目投资方基本情况 长城投资控股股份有限公司，创立于 1984年， 1994 年经股份制改造成为公众上市公司（股票简称：深长城 A，代码 000042），是国家房地产开发一级资质企业， 一类企业。经过二十年的锐意开拓、励志进取，长城投资控股总资产近 50 亿元，成为以房地产开发为主，业务范围涉及建筑施工、物业经营、物业管理、酒店、仓储物流等多个行业的综合性企业 。 长城投资控股秉承 “给股东以满意的投资回报，给客户以理想的居住生活，给员工以广阔的发展空间 ”的经营理念，业务快速发展，形成了立足 射成都 、 上海、大连等多个地区的发展格局。长 城投资控股 “稳健经营、科学决策 ”，持续、快速、稳定地发展，先后开发了长城大厦、长福花园、荔湖花苑、长安花园、长乐花园、长泰花园、长丰苑、长景阁、长怡花园、海印长城、长城盛世、成都天府长城、大连都市阳光等独具风格的大型高尚楼盘项目，在全国地产界享有极高的声誉。 长城投资控股拥有高素质的经营管理及专业人员队伍，建设了全国最大的高层住宅区和众多精品楼盘，成为中国住交会评选出的 20 家 “中国房地产品牌企业 ”之一和中国 业10 强企业；拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级商务酒店，荣获首家 5A 中国绿色饭店证书和中国 酒店 “金枕头奖 ” 10 大最受欢迎商务酒店称号；拥有知名度高、社会形象好的物业管理队伍，取得国家一级物业管理资质。 过去二十年，长城投资控股以其良好的创利结构和稳健的经营实力，以其稳健、务实、诚信的经营风格，赢得了优良的社会信誉，树立起优秀的品牌形象。 1995 年被评为深交所十佳上市公司，连续十年保持利润超亿元的优良业绩， 2001 年，被深交所评为 30 家信息披露工作优秀单位之一，是值得公众信赖的上市公司。 办单位基本情况 城市规划设计研究院是建设部批准的甲级规划设计单位。在长期全方位参与特区宏观政策研究、城市发展研究、规划设计和工程咨询过程中，积累了丰富的项目经验，吸引、培养、锻炼和造就了一支年轻、精干和高素质的专业团队。具博士、硕士学位人员占全院正 3 式员工的 42%，专业涵盖经济地理、发展策略、城市规划、城市设计、建筑设计、风景园林、环境保护、交通规划、市政工程等多种学科，具有较为雄厚的专业人才储备和多学科研究设计能力，是国内一支重要的城市规划技术力量。 城市规划设计研究院是国内极少数通过 证的规划设计单位之一。我院16 年来承担了 及全国各地千余项重大规划设计和研究课题， 在城市规划研究和实践方面积累了丰富的经验。近年来在城市分区规划层面完成众多规划和研究工作，很多项目都获得了委托方的好评。 多年来一直致力于提供最优秀的规划成果以服务城市建设，并形成了讲求实效的“务实”的规划传统和风格。避免浅尝辄止和一叶障目；强调有针对性的解决问题，避免无的放矢的夸夸其谈；强调规划的可操作性，避免成为脱离实际的“空中楼阁”；强调包括体制、政策、计划等在内的实施机制和保障措施的研究，使得规划能够成为各部门、各级政府和全社会共同行动的纲领，能够得到全面贯彻和落实。 制依据 关于加快发 展 代物流业的若干意见 城市总体规划检讨与对策（ 2001 城市规划标准与准则 （ 2004 年） 商业网点规划 货运交通发展政策及货运场站规划 罗湖区分区规划 （ 2001 年） 笋岗片区法定图则 （ 2001 年 4 月） 笋岗 2006 年 4 月） 4 5 2 项目发展概述 目 兴建背景 国物流业发展概况 随着国民经济的增长， 额增加，物流收益也在增加，现代物流业开始进入快速增长时期。 加入 国内外经济全面接轨，工商企业之间的竞争将是质量、技术、成本和销售服务之间的竞争，尤其是成本更是企业制胜的法宝。目前我国原材料、商品流通成本与发达国家相比，成本高昂，存在很 大 的下降空间。附属于企业的第一方物流和第二方物流除一些大型企业有足够的业务量，可依附企业发展外，广大的中小企业必须借助 专 业的物流公司即第三方物流来降低其产品成本，提高竞争力。这种发展趋势，在对相对落后的第三方物流企业提出了更高要求的同时，也给第三方物流企业的加速发展提供了机遇。 公路基础设施发展迅速，以高速公路为代表的高等级公 路发展迅速，初步形成了连接一些重要城市及地区的高速公路通道，部分经济发达地区的高速公路网开始形成并发挥出规模效益。铁路呈现缓慢增长趋势，我国铁路运网负荷长期居世界第一，铁路基础设施整体负荷严重。航空所占比例进一步逐年加大，但仍处于发展初期。水运发展参差不齐，我国已成为港口大国，而内河港口的落后面貌还没有太大起色。 而随着社会从粗放型向集约型发展，一定的社会经济总量所产生的货运需求表现为先升后降的发展趋势，我国货运强度符合这种变化规律，目前货运强度已处于下降阶段。而在我国，经济发达地区都是资源相对短缺地区，随 着市场经济驱动商品流通和范围的扩大，强大 6 的货运需求也随之产生。 X 物流业发展概况 及发展趋势 近年来， 流业发展迅猛，物流量以 年增长率递增。 2006 年 生产总值首次突破 5000 亿元大关，达 元，比上年增长 经济总量居全国大中城市第四位。从产业结构看，去年第一次产业增加值 元，下降 第二次产业增加值 元，增长 第三次产业增加值 元，增长 2006 年 现代物流业获得了快速发 展：物流业整体规模继续扩大，物流业总产值达到 元，与上年同期相比增长了 元。据 2006 年 物流业统计报告显示， 现代物流业呈现持续发展势头：随着重点物流项目建设速度加快，物流企业基础设施和技术水平不断升级，物流信息技术应用广泛，传统物流向现代物流转变的步伐大大加快，全行业发展态势良好。作为我市支柱产业，现代物流业对改善我市经济发展的质量发挥了积极的促进作用，去年全市社会物流总费用占 重同比去年下降 接近中等发达国家平均水平；现代物流业在全市经济中的地 位日益重要，基本确立了支柱产业地位， 2006 年全年实现物流业增加值 元，全市社会物流总额为 元，比2005 年增长 有力带动了物流业的发展。 专业市场崛起迅速 现代物流业的发展，由单纯的仓储、运输变为综合化的物流服务，包括货运代理、商业配送、多式联运、社会化储运服务、流通加工、信息咨询等，是物流服务综合化的过程，处于优化整合的初级阶段。而在不久的将来，随着国外大型知名物流企业进入中国市场，专门从事某类产品物流服务的专业物流企业将迅速成长，成为现代物流业发展的主要 趋势。 自身网络体系的构建 物流企业，尤其是大型的综合物流企业，越来越重视自身物流经营网络体系的构建，网络体系中的节点分别设置，不同级别的节点，服务范围不同，对占地域建设规模的要求也不同。一般来讲，城市在节点的确定上，也会充分考虑城市区位等条件。 企业的经营服务模式 物流企业，特别是综合型物流企业和专业物流企业的发展，将会在一定程度上影响和改变物流的空间格局，会对以满足空间需求为主的物流园区发展及规划带来一定的冲击。 第三方物流发展迅速 一些专业运输企业通过与外商的合作或自身的改造完善，提供成品及从厂家到销 售的整套物流服务，成为第三方物流企业。第三方物流企业是独于物流供应方和需求放的专门物流服务商，是现代物流业发展的重要组成部分，在现代物流产业中占有重要作用。 7 物流量变化 航空物流增速最快，铁路物流绝对弱化，公路物流占主体，水运比重上升，本地消费物流仍占绝对优势，国际物流比重上升。 岗 清水河物流园区发展概况 及发展趋势 笋岗清水河物流园区位于 济特区中心城区北部，南起笋岗东路，北至布吉特区边防关口；东至布吉路和洪湖西路，西至红岭北路和红岗路。规划土地面积为 方公里。园区作为一个大 型仓库区域，于 1982 年依托广九铁路 站开始兴建，经过二十多年的开发建设，已成为 发最早、规模最大的公共仓库群区域。笋岗、清水河在物流园区中由于各自先天条件的因素，形成分工明确、互为补充的物流园区，笋岗片区主要承担采购、交易、展示、金融、信息的功能，而清水河片区则承担仓储、运输、配送、分拨、简单加工等补充功能，两者相互补充，缺一不可，保证笋岗 代物流业是 委、市政府确定的 四大支柱产业之一，在 2000 年 9 月出台的 五”及 2015 年现代物流业发展 规划，正式将笋岗清水河物流园区确定为 重点建设的六大物流园区之一。近年来，园区市政基础设施改造和建设取得了积极的成果。综合开发研究院（ 成了笋岗清水河物流园区发展策略报告，将园区功能定位为发挥仓储、专业市场、采购配送等综合性功能，形成一个终端消费品的市域配送型都市物流园区。 笋岗清水河物流园区尤其是笋岗片区经过多年的发展，已形成一个以物资流动为核心，并配之以相关管理经营和服务活动于一体的现代物流园区。园区以家居建材、汽车等专业市为主，工艺品、文化用品、药品、五金工具等类型专业市场为辅， 形成 较具特色、较成熟的“笋岗专业市场商圈”。目前，笋岗片区的发展已经进入一个即将量变到质变的阶段，在新一轮产业升级的前提下，单纯面向城市消费的物流业态或者一般意义的传统专业市场已经不能满足笋岗片区的发展需要，笋岗片区需要一个能更高能级的物流平台进一步提升片区的辐射力和影响力。 更高能级的物流平台表现为：在辐射范围上，不仅立足现有城市终端消费品的配送，更重要的是能辐射全国乃至全球的区域；在经营类别上，不是对现有经营类别的重复导致恶性竞争，而是对园区现有产业的补全与提升、对现有产业链的完善与深化；在功能体 系上，突破传统物流园区的仓储、运输功能， 将第三方、第四方物流、物流总部等高端物流功能、与现代物流业态、先进交易方式（如远程交易、电子商务、远期交易、信用交易等等）、形象展示、主题交流（行业信息交流、主题体验活动）、商务办公等功能相融合，实现区域产业升级版的物流综合体。 8 目兴建必要性 地更新的现实依据 本项目所处的笋岗片区是笋岗物流园区的重要组成部分。很长一段时间里，笋岗仓库区作为 最大的仓储物资配送集散地，为促进 对外贸易的发展及方便人民日常生活做出很大的贡献。然而，随着城 市的快速发展，笋岗片区原有的功能结构不断受到冲击，片区现有的物流功能的不适应性表征已越来越突出，主要体现在以下几个方面： 1、 区域功能矛盾日渐突出 笋岗片区 凭借位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系的得天独厚优势，已从仓储业务为主要功能业态转变为 对成熟的专业市场集聚区，并逐步形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现代化区域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 现状 宝安北路两边，从南到北集中了金海马集团的三大商场、裕发家私城、新 时代、富来居、大富豪、富之岛品牌专卖商场、好百年商业机构等数十个家具商场；宝安北地区还有世界 500 强出身的建材国际连锁巨头百安居罗湖店、跨国连锁巨头麦德龙、经营面积超过 10万平方米的香江装饰大市场，以及本土企业乐安居等知名装饰材料专业市场；除家具、建材外，汽车、轻工、陶瓷、货代、医药等专业大市场在笋岗也有较大的规模。 近年来，受到城市中心区的影响和带动，片区的服务功能由单一的仓储、运输，逐步向综合的商业、仓储、运输功能发展；同时片区内的物流功能逐渐被弱化，与片区规划之初的发展定位出现了较大偏差。 长城物流储运 有限公司位于笋岗物流园区东北角，与麦德龙、乐安居隔 宝岗路 相望 ， 80%以上的货代公司聚集在长城物流储运有限公司的临时货代市场里 。以运输为主的货代物流功能 与 笋岗片区如今日渐发育的 商业功能 越来越难以协调，一方面土地价值得不到充分发挥，另一方面 延滞了 对片区整体功能 的 升级转换 。 因此，尽快对长城公司用地进行更新改造，缓解日渐突出的区域功能矛盾成为笋岗片区功能升级面临的一个重要问题。 2、 区域 交通 供需不平衡 图 2目周边 功能示意图 9 经过多年的基础设施投资建设，虽然笋岗片区内部道路系统已经相对比较完善，但是由于笋岗片区区位的相对中心化和城市交 通的快速发展，片区道路的交通压力日益增大，而且货运车辆已受到交通限行的较大制约，难以维持满足物流产业发展需要。 而交通条件的制约对本地块尤其严重。受地势影响，其出入口与泥岗路交通联系十分不便，目前泥岗路一侧仅有一个出入口，进出车辆在此汇集，且多为货车，转弯延迟时间较长，对紧跟其后的其他车辆有很大影响，城市交通与货运交通相互干扰，严重影响泥岗路正常通行，堵塞现象时有发生。而沿宝岗路一侧入口位置离道路交叉口位置太近，且受天桥施工影响，其交通通行能力十分有限。 另外，交通管理部门已开始对笋岗片区的货运交通实行管 制措施。根据我市交警局的有关文件，笋岗片区的内部道路 均 受到不同程度的货车禁行规定，笋岗路全天、泥岗路每天17 时 、片区内其他道路每天 7 时 禁行大型货车，笋岗路星期一至五 7 时 30 分 岭北路星期一至星期五 17 时 ，禁行小型货车，根据规定，货车在禁行时段均需绕道行驶，有的只能选择在非禁行时段出行，给笋岗片区的货运疏解带来了较大的困难。 由于上述原因，目前交通状况远不能满足旺盛的货运需求。 因此，希望 因借 长城公司用地更新改造， 一方面打通联系笋岗片区与清水河片区的东侧通道，理顺片区的交通体系 ；另一方面 通过用地功能的升级 ， 缓解目前较多大型货车的交通需求量，变相增加了交通资源的有效供给 。 3、 区域整体形象落后 一方面 笋岗片区 大型专业市场、办公建筑等 多由原来的仓库改造而成， 且改造手法较为粗劣，景观形象不佳；另一方面泥岗路作为城市主要交通 性 道路、宝安北路作为片区重要 功能 性 道路， 都是城市及片区整体景观形象的重要塑造载体，对道路 两侧 的 界面退线 、建筑风格体量、 建筑高度 天际线、公共空间图 2区交通组织示意图 10 等都 应该有交通要求，与现实状况产生较大反差。 长城公司用地位于笋岗片区东北角，泥岗路铁路桥 西侧桥头堡与制高点，其区位决定它 将作为泥岗路沿线重要景观节点， 标示笋岗片区的内在功能与外在形象，亟需一组标志性建筑物塑造片区整体形象，树立 起笋岗商贸片在人们心目中的形象地位。 因此，借助长城公司用地更新这一契机， 深入研究泥岗路 、宝岗路沿线景观形态，通过建设标志性建筑，塑造沿路景观界面，打造区域景观的新亮点。 4、 现状土地利用效率偏低 本案所在地理位置优越，位于城市中心地带，又与罗湖商业旺区、金融中心和信息中心紧密联系，属城市的黄金地段， 土地潜在价值较高，但现实情况是其经济效益与社会效益却并没有充分发挥出来，主要有两方面的原因： 一是 长城 公司储运目前的经营方式等业态因素限制 ，目前以货代市场为主，其商业价值未得到充分体现； 二是长城用地规划布局及开发强度等空间因素的限制 ，由于建成时间较早，规划平面布局结构松散，交通组织 不畅，造成对空间资源的浪费；建筑以多层为主，土地开发强度较低，平均容积率不足 于一种低效率的运行状态 。 因此，希望借助长城公司用地更新实现业态的升级，创造更多的经济效益。通过对用地规划布局的重构，确定合理的土地开发强度及空间布局结构，充分挖掘用地潜在价值。 表格 2规划用地现状指标统计表 1F 2F 5F 7F 8F 总建筑面积 总用地面积 容积率 地块 A 6093 块 B 0 、 陈旧物流设施影响使用效率 现状仓库与办公楼由于兴建时间较早，受当时建设条件的限制，建筑功能的设置不够完善。目前的仓库与办公楼已不能满足现代化物流与办公需求。随着物流业的快速发展， 服务图 2城用地现状卫片 图 2状用地统计图 11 水平的提升 对物流设施 也 提出了新的要求。尤其是在通信技术高度发达的 今天，信 息网络技术已成为构成现代物流体系的重要组成部分。而目前的物流设施从功能设置上已无法适应新的要求，亟需升级换代 。 地更新的重大意义 1、 顺应全市物流政策转变，加快实现物流战略目标 2000 年 5 月，在 委三次当代会上， 委、市政府提出要把现代物流作为 代物流业发展提供了良好的发展空间，物流业进入高速发展阶段。 2002 年 10 月， 人民政府印发的关于加快发展 代物流业的若干意见提出，按照 流业发展的总体战略目标，加快两大综合型物流园区和四大集散枢 纽型物流园区的建设。其中，笋岗 清水河物流园区属于其中的综合性物流园区。 2006 年 4 月，张思平副市长主持召开了笋岗 清水河物流园区领导小组第一次会议，会议征求了与会各单位对笋岗 清水河物流园区功能调整、需协调解决问题和年度工作任务等方面的意见和建议，并于 2006 年 5 月，召开了笋岗 清水河物流园区领导小组第二次会议，并同意在该片区规划建设高档次、现代化、服务于城市内部物流配送的大宗商品交易市场，同时应将该片区规划建设成物流企业总部的集聚基地（包括物流信息、物流技术平台和公共管理服务等） 。 该会议的召开，意味 着政府同已意识到随着城市的发展，笋岗物流园区的物流功能变化的不可逆转性，现存的以仓储运输为主的物流市场已不能满足该地区发展需要，为促进经济发展和保持笋岗片区的繁荣，应改变其功能定位，促进物流业更好的发展。 长城 用地更新 项目 顺应 物流政策 走势 ，率先响应城市对物流园区功能 布局 调整 的要求 ，对物流业发展起到带动与表率作用。 2、 缓解区域功能矛盾，实现区域资源优化配置 长城物流储运有限公司的用地更新，将在对周边用地情况进行全面科学地分析的基础上，通过发展分析、供需分析、规划评价等研究工作，对其进行合理的功能定位， 尽量避免重复建设、恶性竞争，实现区域内错落有致、各方共赢得发展格局，使之发挥其相应的服务功能，与区域其它功能相协调，将笋岗片区打造成集专业批发及消费性物流为一体的现代化区域型贸易中心。 3、 理顺区域交通组织，增强交通疏解能力 由于项目位于笋岗片区东北角，处于北侧泥岗路、西侧宝岗路、东侧广九铁路及南侧铁路专用线的包围之中，且基地与周边道路等 存 在不同程度的高差，竖向情况较为复杂，导致 12 基地仅有西侧及北侧部分区域能够与外界连通，处于交通尽端的不利位置。项目用地更新能够理顺 目前的交通组织，通过沿东侧广九铁路开辟一条南 北向通道，联系笋岗与清水河两片区， 同时拓宽整治宝岗路沿线路面，增强其通行能力，最终 实现由交通末端向交通节点的转变。 同时 长城物流储运有限公司用地更新后，现有的以货代为主的物流功能将逐渐弱化，可在一定程度上缓解现状大型货车给片区交通带来的压力和干扰。以大宗采购物流为特色的物流中心项目带来的更多是人流，可通过交通梳理，加强片区公交系统的完善，来疏解日渐增大的城市交通。 4、 塑造笋岗片区景观亮点，提升区域整体形象 长城物流储运有限公司的用地更新，欲将其打造成以大宗采购物流为特色的物流展示平台，在延续现有统一简洁的 建筑界面的基础上，塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点，可改变现有笋岗仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的优美的区域形象 。 5、 为周边地区带来显著的经济效益和社会效益 本项目通过展示、博览等功能的增加，增加了企业出口模式，为周边环境带来显著的经济效应：首先，为客户提供前沿展会展示窗口，中期增加电子商务环节，后期提供综合服务，行程一体化的物流服务。增加了企业供应、销售的窗口，涉及企业的产品供应物流，出口销售物流，最终形成一个纵向化的连接。横向方面，对资源进行整合和优化，包 括出口方式的选择与连接，外贸资源的输入与输出等。 首先，从关联性来看，本项目不仅可以培育新兴产业群，而且可以直接或间接带动相关产业的发展，包括服务、交通、旅游、广告、装饰、边检、海关以及餐饮、通信和住宿等诸多部门。 其次，从社会效益看，项目可以推进市政建设、提供就业机会，形成物流园区的核心竞争力，完善基础设施，美化市容市貌。 再者，从经济效益来看，现代物流本身有着较高的经济效益，是一个投入回报率较高的行业。 目 预期 发展目标 由于 以上原因，对 长城物流有限公司进行用地更新 已势在必行 。 基于此，我们认为本 项目的总体 指导思想 应该是： 顺应中国加入 球资源整合流动的发展态势，依托 住全球新一轮产业转移的天赐良机，利用地处深水良港和国际枢纽空港之间的区位优势，以及蛛网形立体化现代大交通的便利条件，适应产业转移重点从 13 制造业转向高端服务业的趋势，打造一个兼具现代物流、展示、交易、研发、信息、设计、电子商务以及报关、商检、进出口代理等多种功能的，运用因特网和高科技管理手段的，面向国际和国内两个扇面谋求全球经济战略的， 枢纽性国际级专业化采购物流平台，创立一种新颖的全方位组合型业态。 根 据上述宗旨，在立足“终端消费品的市域配送型都市物流园区”的基础上，以笋岗 清水河调整后的功能定位为导向，本项目依托所在区位特点和经营品种的行业特点，适应大规模国际化流量经济的需要，立足于全球资源的整合，在总结比较各种现有商贸经营业态的基础上，勇于开拓和创新，博采众长，标新立异，面向新时代，在笋岗片区推出并倾力打造一个更高能级的、笋岗片区全新的物流 展 贸平台。 14 15 3 项目市场选择与建设规模预测 目发展行业调查与选择 业选择方法及三层次筛选过程 在明确了本项目要打造一个“国 际采购物流展贸平台”的基础上，以什么行业作为这一平台的经营类别是本项目需要解决的第二个主要问题。本行针对项目发展行业的选择进行了专项调研分析。下文简要说明本项目行业选择的过程（行业选择的过程在此不作详述），并重点对最具发展可能的目标产业进行重点分析。 本报告对可能发展的行业中进行了三层次筛选，逐步缩小备选行业的范围，运用多重指标评定，最终确定适合本项目发展的行业。具体为： 宏观层面评判 产业层面评判 项目层面评判 评价 指标 深圳优势产业 出口商品结构 政府产业导向 析框架 - 产业结构 - 产业行为 - 产业绩效 项目条件契合度 竞争格局 政策导向 客户调查 行业选择流程图 目标 行业 评价 结果 初步筛选可能发展的行业 筛选出可能发展的目标行业 明确适宜发展的行业 16 1 第一步：宏观层面评判：通过分析 势产业、 口商品结构、政府产业导向选择出若干可能发展的行业 ； 2 第二步：产业层面评判：运用 析框架，进一步筛选出具有发展潜力和良好市场前景的行业； 3 第三步：项目层面评判：结合本项目的条件对选出的行业进行深化分析，最终确定一个或少数几个最具发展可能的行业作为本项目的经营类别。 第一步：宏观层面评判 以 优势产业、 出口商品结构、政府产业导向等为评价指标，结合笋岗的产业基础、区位条件、交通条件，初步筛选出有可能发展专业市场的 12 大行业，分别为： 电子、汽车后市场、钟表、出版印刷业、体育 用品、自行车、服装、医药、玩具、工艺品、家居、珠宝。 第二步：产业层面评判 我们采用美国哈佛大学产业经济学权威贝恩（ 谢勒（ 人建立的 市场结构（ 市场行为（ 市场绩效（ ） 模型 作为分析框架 分析了 以上 十二个产业 。 分别对电子、汽车后市场、钟表、出版印刷业、体育用品、自行车、服装、医药、玩具、工艺品、家居、珠宝 12 个行业进行 析。 评价的关键指标比较如下图： 行业增长率比较图 0%3%6%9%12%15%18%21%24%27%30%33%消费电子汽车后市场钟表出版业体育用品自行车品牌服装医药 玩具工艺品家居 珠宝全球行业增长率 全国行业增长率 17 行业 析指标综合评价如下： 表格 3业 析关键指标评价表 项目 行业增长率 市场容量 市场发展空间 电子 高 高 高 汽车后市场 高 高 高 钟表 高 低 低 出版业 低 低 低 体育用品 高 中 高 自行车 高 低 低 品牌服装 高 高 高 医药 中 低 中 玩具 中 中 低 工艺品 高 高 低 家居 高 高 中 珠宝 中 中 中 10514566167460283412250064712000001650020000693195000030000100001000 900 158 1506 300 3000 360 1400 1800 1500 2100020000400006000080000100000120000140000160000180000200000220000电子 汽车后市场 钟表 出版业 体育用品 自行车 品牌服装 医药 玩具 工艺品 家居 珠宝系列1 系列2中国 深圳企业数量比较图 单位：家 消费电子主要类别 全国出口额1397851057 189481961502501715502004006008001000120014001600消费电子汽车后市场钟表体育用品自行车品牌服装医药 玩具工艺品家居 珠宝亿美元 18 根据评价结果，筛选综合评价较高的行业为 电子、汽车后市场、体育用品、品牌服装 四大行业。 第三步：项目层面评判 基于第二步选择筛选出的电子、汽车后市场、体育用品、品牌服装四大行业， 我们进行进一步的深化分析，最终物色出相对更适合本项目发展的行业。 产业前景：判断产业总体的发展前景？ 的产业基础？ 由上文的数据比较可以看出，总体上四个产业的成长性都比较高； 但四个产业之中电子产业是 的产业基础最好，优势最明显的产业，在全国乃至全球都有非常大的影响力；其他三大产业 有一定的基础和前景，但不如电子产业突出； 从产业前景看，四大产业的排序大致为： 电子、品牌服装、体育用品、汽车后市场。 政策导向：判断是否符合政策导向？获得政策支持的可能性？ 从政策的角度看，体育产业作为文化产业的组成 部分，同时 刚刚获得“国家体育产业基地”的认定， 2010 年 建成为区域性体育中心城市 ，因此，体育用品行业在获得政府政策的认可应该比较容易；电子行业作为 的重点发展产业，也比较