体育休闲公园项目可行性研究报告

1 X 海航 *体育休闲公园 项目可行性研究报告 X 海航 *体育休闲公园 项目可行性研究报告 2 目 录 第一章 *体 育休闲公园 项目基本情况 . 5 一、项目名称 . 5 二、项目业主 . 5 三、投资数额 . 5 四、项目简介 . 5 第二章 总 论 . 6 一、本项目研究的方法 . 6 二、本项目可行性研究的依据 . 6 三、可行性研究结论 . 6 第三章 县的基本情况分析 . 8 一、 . 8 二、 . 9 第四章 . 14 一、 . 15 二、休闲度假地产的内涵分析 . 17 三、 . 17 四、 . 18 五、 . 19 六、 . 21 七、 . 21 八、 X 度假型居住地产发展趋势 . 24 第五章 本项目区域休闲度假地产分析 . 27 一、 . 27 二、 . 29 三、 . 32 四、国际旅游岛带给 . 36 第六章 *体育休闲公园 项目客户分析 . 37 一、休闲旅游度假客户分析 . 37 二、 *体育休闲公园 项目客户分析 . 42 第七章 *体育休闲公园 项目区域概况、开发原则和目标 . 45 一、 *体育休闲公园 项目区域概况 . 45 二、项目区域发展休闲旅游度假居住的 . 46 三、 *体育休闲公园 项目开发的原则 . 47 四、 *体育休闲公园 开发指导思想 . 48 五、 *体育休闲公园 项目开发目标 . 49 第八章 *体育休闲公园 项目规划方案 . 50 3 一、项目规划指导思想 . 50 二、项目规划依据 . 51 三、项目规划方案 . 52 第九章 *体育休闲公园 项目功能分区与重点项目建设 . 53 一、项目规划范围与空间布局 . 53 二、项目总平面布置图 . 54 三、项目综合用地指标 . 54 四、项目功能分区 . 55 1、休闲度假区 . 55 2、养生理疗区 . 56 3、农业观光区 . 57 4、 体育活动区 . 58 第十章 *体育休闲公园 项目开发分期及各阶段目标 . 60 一、项目分期建设计划 . 60 二、项目第一阶段建设 . 61 三、项目第二阶段建设 . 61 四、项目第三阶段建设 . 61 五、项目第四阶段建设 . 62 第十一章 *体育休闲公园 项目组织管理、人力资源配置 . 63 一、项目管理体系 . 63 二、项目建设阶段划分管理 . 63 三、项目责任体系与流程 . 64 四、项目安全生产管理 . 65 五、人力资源配置 . 65 第十二章 *体育休闲公园 项目投资测算与财务评价 . 67 一、项目实施进度 . 67 二、项目土地利用规划 . 68 三、项目总投资估算分析 . 71 四、项目收益估算 . 78 五、项目损益分析 . 80 六、农场与投资方合作分成分析 . 82 七、项目风险分析 . 84 第十 三 章 *体育休闲公园 项目综合效益评价 . 85 一、项目生态效益分析 . 85 二、项目社会效益分析 . 85 三、项目经济效益分析 . 86 第十 四 章 *体育休闲公园 项目研究结论 . 88 一、从 . 88 4 二、从 . 88 三、从 . 88 四、从项目开发自身来看 . 88 五、研究结论 . 88 X 海航 *体育休闲公园 项目可行性研究报告正文 5 第一章 X 海航 *体育休闲公园 项目基本情况 一、项目名称 X 海航 *体育休闲公园 项目 （以下简称“本项目”） 二、项目业主 1、企业名称： 海航 *投资开发有限公司 （以下简称投资方） 2、企业性质： 有限公司 3、 企业概况： 海 航 *投资开发有限公司 隶属于 集团 ） 有限公司。X 海航 *地产控投（ 集团 ） 有限公司 是中国五百强企业海航集团有限公司旗下重点企业 ， 下设海航地产、海岛高尔夫、海岛酒店、海岛商业、海岛农业、海岛物业、海岛游艇邮轮、海岛健康医疗等八大业态。 三、投资数额 本项目总投资 元。 四、项目简介 本项目位于 X 县风景名胜区，规划用地 4040 亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为 1475 亩，另外 2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度 假 居住区、养生理疗区、农业观光区、 体育活动区四块。坚 持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。 6 第二章 总 论 一、本项目研究的方法 本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了 X 海航 *体育休闲公园 各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。 二、本项目可行性研究的依据 1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等； 3、国务院国务院关于推进 X 国际旅游岛建设发展的若干意见； 4、 5、 6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 7、国家所规定的经济参数和指标； 三、可行性研究结论 1、从 X 经济发展趋势来看 X 海航 *体育休闲公园 项目的开发，顺应 X 国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进 高人民生活质量具有不可估量的作用。 2、从 X 县旅游总体规划体系来看 X 海航 *体育休闲公园 项目的开发，它的开发对 X 县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。 3、从 X 风景名胜区自身条件来看 其自然 风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。 7 4、从 X 海航 *体育休闲公园 项目开发来看 本项目挖掘、反映了 X 的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。 8 第三章 X 省及 X 县的基本情况分析 一、 X 省自然社会经济概况 1、自然地理社会概况 X 省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温 和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、最低平均气温 年平均日照时数 时，年降水 平均相对湿度为 85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速 。陆地面积 平方公里，人口约 800 万 ,其中非农业人口 人，农业人口 人。 从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非 也正源于此，亚洲论坛会址永驻 X，世界小姐选举指定 X。其他国际性会议和大赛也纷纷光临 X。 2002 年省委省政府通过的 X 省旅游发展总体规划中确定，要将 X 建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初提出了“要把 X 建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。 X 必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。 2、经济情况 2009年，全省生产总值 上年增长 全社会固定资产投资 长 社会消费品零售总额 长 投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。 地方一般预算收入 长 23%，占生产总值比重由上年的 高到 税收占地方一般预算收入比重 同比提高 百分点。地方一般预算支出 上年增支 元，完成年度预算任务。金融 9 机构存、贷款分别增长 35%和 银行业盈利 元、增长 良贷款率下降 百分点。 城镇居民人均可支配收入 13751 元，农村居民人均纯收入 4744元，实际分别增长 城镇新增就 业 人，高校毕业生初次就业率 86%，中职毕业生初次就业率 基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在 内。农村劳动力转移就业 村贫困人口减少 人。 3、国际旅游岛建设契机 2009 年 12 月 31 日， 国务院 关于推进 X 国际旅游岛建设发展的若干意见 （ 国发 2009 44号 ）批复，正式启动 X 国际旅游岛的建设， 充分发挥 设 造有国际竞争力的旅游胜地，是 X 加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结 构和转变发展方式具有重要示范作用。 X 的发展迎来了一个重大的机遇。 意见中对房地产行业的指导意见是： 地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有 X 特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在 X 开展房地产投资信托基金试点。 二、 X 县自然社会经济概况 1、历史沿革 “ X” 的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的 X 县志通 过沿 10 革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了 1840 至 1996年的史实。叙述在 X 这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们， 历史渊源却久远；大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕 育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。 2、 X 县地理情况 X 县地势 北 高 南 低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温 24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数 1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953 毫米外，境内河流不少，流域面积在 100 平方公里以上的河流有 18 条，方公里，是 “ 三高一优 ” 农业开发的宝地。 3、 X 县自然资源 X 县辖有 万 城、 长丰 、 礼纪 、 东澳 、 南桥 、 北大 、 山根 、 龙滚 、 后安 、和乐、三更罗、大茂 12个镇， 5 个国营农场。 辖区东西宽 里，南北长 68 公里，总面积 方公里，总人口 。 辖区内 资源蕴藏丰富 ： 【水资源】 水资源丰富，集雨面积 100平方公里以上的河流有 18 条，呈网状分布，各类水库 87 宗， 水库面积达 9 万亩， 山塘 36宗。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。 11 【矿产资源】 境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产 10 多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。 【植物资源】 粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。 【动物资源】 已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等 40 多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水 龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。 【旅游资源】 主要旅游区和景点有： 有以 “ X 第一山 ” 之美称的东山岭，有 “ 热带花果园 ” 之美誉的兴隆温泉旅游区，有 “ 南海明珠 ”. 之称 的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾 等。 其中 X 古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对 今已分别被列入省、县级保护文物。 【作物资源】 X 县素有“槟榔之 乡”美称，全县现有槟榔 还呈迅猛 增长趋势。 山根镇 、 长丰 镇和 南桥 镇等南部乡镇是 X 省较大的槟榔初加工基 12 地和干果集散地，年加工槟榔 10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为 X 县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶 亩，胡椒 亩，荔枝 季瓜菜 亩。 4、社会经济情况 在 X 国际旅游岛建设中， 南 部城市的重要作用， 经济发展势头良好，产业结构进一步优化。 2009 年 全县生产总值完成 上年增长（下同） 其中：第一产业完成 长 第二产业完成 元，增长 第三产业完成 元，三次产业比重为 方财政收入 元，增长 城镇居民人均可支配收入 8835 元，增长 比全省平均增速 17%高 民人均纯收入 3336 元，增长 社会消费品零售总额 长 农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品 “ 两出两进 ” 取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛 吨，增长 农民收入大幅度增长 ，农民人均纯收入比上年增加 474 元。 万城 工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业 48 家，其中已建成投产 27家，在建 14家，已批待建 7 家， 万城 工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数 上年增长 实现旅游收入 长 18%。 5、基础设施建设情况 基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。 2009 年 全社会固定资产投资总额完成 元，增长 其中，元，增长 比全省平均增速 43 个百分点。全县投资额在 500 万元以上的项目有 31 个，比上年增加 16 个，其中投资 1000 万元以上的有 17 个。基本完成了 万城 新区行政大楼、宣传文化中心大楼、 13 就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区 10 条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休闲带项目建设。积极培育 X 房地产市场，引进房地产开发项目 14 个。完成了岭口水尾洋等 3 个国家级土地整理项目、南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程 里的农村公路通畅工程项目建设，改造 建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了 万城 新区、老城区、潭榄河休闲带、 尖峰 片区控制性规划及 长丰 镇等 9个镇的总体规划。 6、 X 县旅游发展定位 X 县 围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平 ，努力 以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。 一是加大旅游业开放力度。高水平编制 X 县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办 2008 年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有X 高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和 1 2 家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。 二是加快精品旅游项目建设。启动 X 风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动 取有效措施，提升接待软硬环境，增加游客流量。全面启动 尖峰 康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建 “ 百里百村 ” 乡村生态休闲游和“ 母瑞山 ” 红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完 善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。 三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼 南 湛江旅游经济 14 圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。 四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以 尖峰 休闲康体度假村、 X 神州半岛 、 X 幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。 7、招商引资情况 2009 年 共有意向到 X 县投资项目 40 个，已落户的项目 20 个，计 划投资额 512 亿元。拟投资额在 10 亿元上的项目有 X 神州半岛 项目拟投资100 亿元 、 博鳌特别规划区 投资 100亿元 、 兴隆旅游区建 设项目 计划投资 100亿元 、 石梅湾旅游开发项目 、 东山岭旅游区综合开发 等。其中 X 神州半岛 项目 ， 由香港中信泰富集团开发，规划面积约为 展目标是创建 “ 符合国际标准的目的地度假区 ” 、 “ 现代服务业和科教知识产业集聚区 ” 和现代生活方式和优良生活环境的 “ 康健人居高档社区 ” 。计划投资 100 亿元人民币，今年计划投资 元 。梅湾旅游开发项目，由华润石梅湾公司开发，规划面积 12 平方公里，建设目标是以 “ 自然、生态、环保、文化 ” 为主题线索，建成一个国际性生态型热带海滨旅游度假区，计划投资 50 亿元人民币，今年计划投资 8、 交通 X 县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口 139 公里、距三亚市 112 公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。 第四章 X 休闲度假地产分析 15 一、 X 休闲度假地产的背景分析 1、 X 建省 20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。 （ 1）近年来，东部南部沿海众 多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游； （ 2） X 更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。 （ 3） X 对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的第二居所，特别是老人会选它。 2、百企千亿下 X: X 岛重回房地产市场巅峰时代 （ 1）北起海口南至三亚的 X 东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过 120 公里长，这些项目总投资额超过 1000 亿元。投资还在向内陆延伸， X 省五指山市的楼市也因此水涨船高。 （ 2）典型项目： 中建 X 分公司：国电集团投资近 10 亿元的万丽酒店 外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒 店项目， 广东雅居乐地产耗资 200 亿建设的 10年之内，在这片 亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。 整个海棠湾规划成“国家海岸”之后， 5 月 29 日，便有 10 家超五星级酒店项目同时开工。 和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。 3、背靠中国大陆是 X 休闲地产最大的宏观背景 中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能。受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源 。 16 4、以三亚为代表的 X 休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具 休闲地产具有极大的投资、保值价值， X 岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前 X 岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大。 （ 1）中国的海岸线长 公里，岛屿海岸线长 公里，相对中国广大的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。 （ 2）滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。 （ 3） X 岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气 候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。 5、财富阶层自 90 年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移 （ 1）从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。 （ 2）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游； （ 3） X 更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。 （ 4） X 对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。 6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地 产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ， X 岛的双重稀缺资源对富人 群体具有很强的吸引力 17 二、休闲度假地产的内涵分析 1、内涵： 休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。 2、定义： 在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休 闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。 三、 X 休闲度假地产的类别 目前 X 的休闲地产主要包括两类： 1、度假型居住地产（第二居所） 集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区 大东海 三亚湾 海棠湾 代表楼盘： 清水湾：雅居乐清水湾项目 三亚湾：三亚湾新城 海口：海蓝椰风，龙墅湾 香水湾：香水湾一号 亚龙湾：中粮 2、专业性旅游地产（酒店、度假村等） 集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档 18 次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基 本打造完成。 大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。 海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。 红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。 代表项目： 酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级 11 家，四星级和准四星级 29家。 09上半年海棠湾将有 15家超五星级酒店开工。 高尔夫：有高尔夫球场 3 个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛 潜水：有潜水基地 5 个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行 远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等 娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有 4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。 四、 X 休闲度假地产发展的特征 X 旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点： 1、点线面结构形成 X 休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市 ，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。 2、产品结构更加丰富 X 岛的旅游地产摆脱了 以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的 19 局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。 3、养老地产客源丰富发展迅速 养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。 4、同质化竞争严重 聚焦到 X 优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为 “ 中国富人度假居所 ” ，同质化竞争严重 五、 X 休闲度假地产的开发模式 X 目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源 开发，被称为“ 资源地产 ” ，主要有三种开发模式 ： 1、模式一：高档度假地产开发模式 湾区开发 雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产 2、模式二：养老地产开发模式 海岛中部 X 代表的 “ 候鸟型 ” 社区开发 海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为 “ 回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛 ” 。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。 X 岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占 地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环 20 境。 海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。 海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在 X 有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条 件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在 X 有着独特优势。 昌、琼中、五指山、 保亭 等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为 3、模式三：复合旅游地产的开发 文昌代表的城市拓展新区开发 （ 1）发射基地建设 2007 年 8 月 22 日，经国务院 189 次常务会议批准将在 X 省文昌市建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发 射基地。 （ 2）航天主题公园 作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对 X 实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的 焦点。 （ 3）重要影响 21 航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应 X 旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。 4、其 他 近年来，越来越多的国内外企业看好 X，竞相来这里投资。 X 的大项目建设取得了较好 成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在 X 的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。 六、 X 休闲度假地产的竞争态势 国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场