中型中高档小区可行性研究报告

一、 项目概况 目简介 目位置 该地块位于长春市南关区 乙一路以东 光明水库以南 人民大街以西 乙七路以北 ，占地面积 184000 平方米 ， 土地性质为住宅用地 商服用地住宅二级 商服三级 目现状 目前地块尚未办理征地手续 ，原地块为一片棚户区，项目总占地面积 184000 平方米，总建筑面积 644000 平方米 ， 目总体规划要求 规划建造一个中型中高档小区 ， 4 栋 15 层，土地使用年限 70年 ，容积率为 绿地率： 40% 目建筑 面积指标 项目建筑总规划面积 644000 平方米，绿化面积 73600 平方米，建筑密度小于 23% 建筑容积率 项目名称、性质 项目名称： X 项目性质：新建 设单位及其基本情况 建设单位： X X（下称集团公司）是由 X 省一建集团有限公司与上海 X 投资发展有限公司改制重组成立的多元投资主体的大型民营施工企业。注册资本 元。集团控股子公司 10 个，分支机构 30个。现有员工 1859 名。 集团公司前身的 X 省一建集团公司，在 X 省施工行业中一直户于排头兵地位，具有 55 年的光荣 历史。在激烈的市场竞争中，集团公司不断发展壮大，不论是施 工能力与创利水平，管理素质与运营经验，还是资源实力与整合能力，以及队伍建设与文化培育等，都在不断提升，展示了良好的社会形象。 50 多年来，集团公司 始终坚持“科技兴企，质量兴业”方针和“干一项工程，树一座丰碑；开一片市场，交一方朋友”的精神，精心施工，严格管理，施工足迹遍及长春市、 X 省内外 及俄罗斯、蒙古、阿富汗、科威特、伊拉克、利比亚、巴基斯坦、阿联酋、独联体等国家。以一大批精品工程，赢得广泛信赖，共创鲁班奖（国家优质工程奖） 4 项，并荣获中国建筑业 协会颁发的鲁班奖特别荣誉奖，自 2001 年以来，获长春、沈阳等市级优质工程江 49 项，获 X 省、辽宁省等省级优质工程江 25 项，获 东北三市优质观摩工程金银牌奖 28 项。其代表工程有：中国一汽、长春客车工厂、长春机车厂、长春拖拉机厂、浑江电厂、前郭炼油厂、国家粮食储备库、长春电 信枢纽大厦、 X 省农业银行营业楼、长春国贸中心、乐府大酒店、 X 省宾馆、亚泰饭店（原北国之春大酒店）、亚泰富苑商务中心、长春人民银行营业楼、长春 税务学院 综合楼、 X 省人大办公楼、 X 省电力微波楼、东北师范大学、 春南波大厦、长 春地质宫、长春机场、X 大学、 X 工业 大学、长春理工大学、 X 农业大学、长白山宾馆、长春五环体育馆、长春交通指挥中心、 X 建设银行营业楼、长春经开区大厦、 X 省海关大厦、吉祥大酒店、 农业发展银行营业楼、东北银贸大厦、长春五环体育休闲中心、长春火车站北站房、 X 省广播电视塔、 X 省交通银行、中国农业科技东北创新中心综合办公楼、 X 自然博物馆、 X 省公安厅、 X 省林业厅办公楼、 X 省人大办公楼、 X 日报社新闻大厦每一项工程都是一座丰碑，凝聚着 X 建工人的劳动与创造， 记载着这支队伍的奋斗与追求。 集团公司经营范围除房建 施工主业，还有房地产开发、商品混凝土生产运输、钢结构工程、地基与基础工程、市政路桥工程、金属门窗工程、预应力工程、建筑装饰 装璜、建筑幕墙、起重设备安装、机电设备安装、水电设备安装、劳务分包以及国外工程承包和劳务出口等对外业务。拥有 3 个房建施工总承包一级资质，钢结构、 装饰装璜两个一级专业资质，有国内建筑劳务分包全部 13 个专业资质，有市政、路桥二级专业资质及房地产开发二级资质，取得了商务部批准的对外承包工程经营 资格及援外、成套项目实施企业（ B 级）资格，集团可以向世界各地派遣除海员以外的所有劳务人员。资质资 源配套合理，市场竞争能力不断提高。人力资源雄厚， 在 X 省内施工企业中占据明显优势： 在现有的 1128 名管理人员中，有各类工程技术人员 728 人，其中高级职称 112 人，中级职称 184 人；国家注册一级 建造师 60人，国家注册二级建造师 68 人，造价师 10 人。人力资源和高素质的人才队伍，成为集团公司不断发展的重要因素。 自 1997 年开始，集团公司在我省首家通过中建协 19001质量管理体系认证，之后相继通过中建协 24001 环境管理体系认证、 业健康安全管理体系认证。在工程施工过 程中通过三大管理体系的不间断持有和运行，规范了企业的管理，使企业管理素质不断提高。 这些年来，集团取得的辉煌业绩，都刻在了集团发展的史册上，而最耀眼、最令人自豪的是取得的诸多荣誉。先后荣获全国“五一”劳动奖状、全国守合同重信用企 业、全国工程质量管理先进企业、全国工程建设管理优秀企业、全国科技成果推广先进企业、全国“安康杯”竞赛优胜单位、全国工程建设系统精神文明先进单位、 全国模范职工之家、全国建设系统先进集体、X 省明星企业、 X 省先进企业、 X 省 信誉企业、 X 省重合同守信用企业、 X 省模范集体、 X 省质 量管理先进企业、 X 省优秀建筑企业、 X 省对俄十佳企业等荣誉。这些荣誉，除了凝结着 X 建工集团全体员工拼搏与付出的心血 和汗水，更是对其能力、品质、精神、价值与贡献的充分认可。 经过 2005 2008 年改制过渡期， 2009 年集团公司将进 入持续发展期。集团公司已经谋划好发展战略，凝聚起全体股东和员工的意志和力量，上下一心，团结奋斗，立志把集团公司建设成为 X 省乃至全国有重要影响的大型骨干施工企业集团。 目地块位置及周边状况 （ 1）地块位置 南关区 乙一路以东 光明水库以 南 人民大街以西 乙七路以北 （ 2）土地现状 地势平坦，海拔大约在 210 米左右 （ 3）土地内没有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等 要经济技术指标 容积率： 地率： 40% 控制高度：小于 150m 建筑密度： 23% 论 该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 二、市场分析和需求预测 1 长春市 房地产业发展环境分析 春市社会经济发展情况分析 市 年份 元 ) 2009 2919 2008 2258 2007 2230 2006 1934 2005 1712 2004 1535 2003 1338 2002 1150 2001 1003 2000 824 市居民家庭人均可支配收入 年份 居民年人均可支配收入（元） 2009 22610 2008 21336 2007 17211 2006 11350 2005 10065 2004 8900 2003 7905 2002 6963 2001 6339 2000 5568 从上表可看出，居民年人均可支配收入不断增加，人们购房 能力也相应增加，这就给地产业带来了很大的销售空间。 地产投资额 （注：下列统计数据来自长春市市统计局，数据范围为整个长春市，包括：） 从 2000 年长春市的房地产投资额为 元至 2008 年 236亿余元，可见长春市房地产投资增长迅速。其中 2006 年度上涨幅度最大，主 要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。 8 年间，我市房地产开发投资保持了快速增长势头，尤其在 2008年度的投资额同比增长了 2009 年 1春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。 2009 年 1份，长春市新开楼盘 70 个，新房上市量为 平方米，同比下降 新建住房上市量为 平方米，同比下降 其中：商品房新开楼盘 68 个，商品房上市量为 635 万平方米，商品住房上市量为 平方米，同比下降 19%。 2010 年 1份，长春市商品住房销售均价 /平方米，同比上涨 环比上涨 商品住房销售均价 /平方米，同比上涨 环比上涨 新房 (商品住房、经济适用住房、商铺、写字间 )登记销售均价 4808 元 /平方米，同比上涨 环比上涨 新建住房（商品房和经济适用住房）登记销售价格为 /平方米，同比上涨 其中，商品房 (商品住房、商铺、写字间 )销售均价 平方米，同比上涨 环比上涨 商品住房销售均价 /平方米，同比上涨 环比上涨 这表明房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。 地产政策环境分析 国房地产政策综述 2010 年房地产政策 新国五条 时间 :2010/01/10 内容 :国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落 实地方各级人民政府责任。其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于 40%。 国十一条 时间 :2010/01/07 内容 :国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ： 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 （一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租 赁住房供应。 （二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房 的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 （三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于 ，贷款利率严格按照风险定价。 （四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 三、加强风险防范和市场监管 （五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目 发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外 “ 热钱 ” 冲击我国市场。 （六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行 为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 （七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目 单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 （八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办 法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。 四、加快推进保障性安居工程建设 （九）力 争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。 （十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方 积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。 五、落实地方各级人民政府责任 （十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越 权减免税以 及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。 国十九条 时间 :2010/03/11 内容基本介绍 :国十九条是由国土部发布 的 90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策 严格控制大套型住房建设用地 :通知要求，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。 “ 自住性中小套型商品房既包括限价房，也包括普通商品房，但面积必须在 90 平米以下。 ” 国土资源部土地利用管理司司长廖永林说。 对于目前一些开发商拿地后不及时开发、捂地等行为，通知指出，从今年 4 月 1 日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当 在项目开工、竣工时， 向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。 市国土资源局相关负责人表示，由于刚刚从网上得知该消息，郑州市将进行研究，出台具体的适用政策，但一定会按照国家的政策执行。 根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 市国土资源局负责人昨日告诉记者，目前，郑州市在土地出让时实际执行的标准比国土资源部通知内容都要高。郑州市规定的土地出让竞买保证金一般都在最低价的 40%50%。郑州市规定土地出让成交后，要在 5 个工作日内签订出让合同，而且要求在出让合同签订 60日内必须缴纳全部土地出让价款。 新国四条 时间 :2010/04/14 内容 :二套房首付至少 5 成 政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 %30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的 贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实 际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 增加住房有效供给 政策：房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索 “ 综合评标 ” 、 “ 一次竞价 ” 、 “ 双向竞 价 ” 等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%。加快保障房建设 政策：各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成 2010年建设保障性住房 300万套，各类棚户区改造住房 280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。 加强市场监管 政策：严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商 业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消 房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。新国十条 时间 :2010/04/17 内容 :国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ： 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 （一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上 涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要 追究责任。 二、坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会 抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收 政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 三、增加住房有效供给 （五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索 “ 综合评标 ” 、 “ 一次竞价 ” 、 “ 双向竞价 ” 等出让方式，抑制居住用地出让价 格非理性上涨。 （六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实 到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 四、加快保障性安居工程建设 （七）确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住 房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级 人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定 2010保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在 2010 年 7 月底前向全社会公布。五、加强市场监管 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转 贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部 销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证 的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于 2010 年 6 月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时 向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。 国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 期出台房地产宏 观政策分析 （ 1）长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知于 2006年 4 月 1日起执行。 文件摘要：实施长春市区基准地价、土地使用权出让金均价、商业用地区段路线价、协议出让土地使用权最低价、土地租金标准。基准地价主要作用： （ 1）各级政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；（ 2）进一步评估宗地价格的依据； （ 3）反映土地市场中地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据； （ 4）政府征收土地税赋的依据； （ 5）对土地利用、流转进行引导。 2004 2008年土地交易概况 土地宗数 出让面积（万） 出让金额（亿元） 平均单价（元 /） 2004年 34 60 2005年 71 93 2006年 81 82 2007年 77 长春市近五年的土地成交的情况来看，近二年的土地成交数量呈上升趋势，同时成交价格 2006 年度对比上一年度有一定的上升。 2007 年土地实际出让面积比计划面积少了近 350 万平方米 这是国家一连串的宏观调控政策发力的结果，特别是“土地新政策 ”实行后，开发商拿地的难度增加，但已经满足市场需求。 随着长春市近几年的飞速发展，目前城区内已经较为成熟，可开发用地连年递减，并且进五年以来长春市经济水平提升明显，其 3%的速度递增，为追求城市化进程，进一步提升城市影响力及市民生活水平，城市扩张趋势明显，造成了土地供应大部分集中在城市周边区域的局面。 另外，随着土地供应重心的转移，市区内土地已经成为希缺资源，而大部分消费者由于生活习惯，以及交通配套等因素的影响，他们不希望选择远离城市而居，因此市区内有限的出让土地成为开发商竞争的重点。 1） 优质土地供应减少，土地成本急剧增高 随着城市的进步，市民的消费不断提升，土地的价值一再创历史新高，目前无论是拆迁补偿，还是原有土地价值都已经大幅提升。今年 4 月我市下达了关于调整土地出让金的通知，至此土地成本的提升已经成为不争的事实，据初步计算我市 08 年土地出让价格较 06 年提升了将近一倍。另外，从长春市整体土地出让策略上分析，现已经逐步向棚户区改造倾移，因此无论从土地成本、供地规模，还是发展周期上都将对开发商产生较大压力。 2）土地成本升高导致住宅价格不断提升 由于开发商不会独自承担土地价格上浮的资本， 而且其价格上浮趋势依旧明显，因此致商品房价格的提升不可挽回。 以目前的长春市整体市场而言，商品房均价已经涨到了 5000元以上，而且还在持续上涨，因此预计在今后 3 年内我市房价在 5500 / 3）土地供应及价格将直接划分市场 开发成本影响售价，售价决定居住人群，居住人群决定区域素质，而区域素质直接影响项目的产品及目标客户定位，这样我市将自然性的划分出不同档次的区域，总体来看将出现南部崛起，北部搁浅，东部繁荣，西部遗落的大格局 （ 2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响 ； 1）本案紧邻长春市政 府新址，项目处于核心辐射圈内； 2）南关区的快速开发，政府机构的南迁，整个城市重心正在向南部倾斜； 3）政府规划的“南部新城中央商务区”正在形成，项目有效地填补中高档商务酒店、写字楼、大型商场的空白； 4）依托于临河风景大型住宅小区，另有多个大型居住区，拥有周边三十多万消费人群的鼎力支撑； 5）四通八达的交通流线，地理位置得天独厚，处于人民大街主干线旁； 综合所上，此项目极具发展潜力。 2 长春市房地产市场分析 春市房地产市场发展现状 （ 1） 房屋开发面积总量增加 长春市商品房施工与竣工面积的变化图表中可以看出，自经过 2001年和 2002高速增长后，在市场放量达到一定程度后，在2003 年出现了回落， 2004 年有所反弹， 2005 年虽受宏观调控影响，仍然保持增长势头。 2006、 2007 年房地产开发出现稳定增长。 2008 年出现较大涨幅。 2008 年房地产开发呈现理性的发展趋势，平方米 ,同比增长 其中住宅 平方米 , 同比增长 （ 2）商品房供应量继续增大 第一，住 宅水平需要提高。第二，住宅的整 体要求的量需要增长，第三，为经济发展、根据整体居民消费的心理，房价应该提高。从量和房子的整体水平来说，有这样几个概念，到 2007年末我们人均住宅面积低于 家要求 2010 年应该是 30米， 2020年应该是 35平方米，按这两个数字的估计，按现在的发展速度没有问题。 06年、 07 年到 08 年从城市规划，人们的需求，国家要求的小康住宅标准和位置分析，一年销售的商品住宅 至少在 5 百万到 6 百万平方米才能满足这个要求，甚至增长。到2010 年以后得 7百万到 8 百万。现在量不够，总量是 800 多万，住宅是 600多万，商品住宅也 就 500多万。第二，城市发展水平按正常规律每年百分点是 1，一个百分点是什么概念呢？长春市现在是一百万户， 1%就得增加 一 万户，结婚的，分户的，得五万户，正常需求的就 20%。第三，长春市碰到这几年的特殊年代，棚户区改造，实际拆了九百多万米的房子。上次拆迁 10 万户，五万户回迁了，那五万户被动需求得买房子。如果按一万户一年的话，一年分一万户，再加上城市化水平提高一万户，再小房换大房，再买新房的，再有点炒房的，这些都算进去，根本不够，所以需求是必须的。 2008 年实 际销售商品房面积 平方米比上年增长 商品房销售额达 元， （ 3）商品房价格 从长春市的商品房销售价格来看，从 02年开始，价格有所回落，主要原因是因为长春市的房地产市场和土地市场不够规范， 大量的集资建房和经济适用房的存在，在一定程度上极大的扰乱了市场秩序，拉低了市场价格。随着房地产秩序的规范和近年来大量中高端住宅的出现及开发商水平提高及宏观政策、开发成本的提高，房价会一路看涨，这一趋势在 05 年表现明显。随着城市化进程的不断加快，人均生活水平的不断提高， 07 年商品房价格涨幅明显； 08 年受金融危机的影响价格有所回落； 2009 年，长春市房屋销售价格始终呈现强势的上涨趋势。 春市房地产发展前景预测 春市房地产市场供求未来发展预测 房地产市场供需结构统计 户型 比例 90平方米以下中小户型 90144 平方米以上的大户型 春市房地产市场未来价格走势 根据长春市商品房销售价格走势表，可以看出 商品房价格稳中有升 3 项目区域市场分析 目所在区域规划、 功能定位分析 （ 1）区域概况 乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。土地面积 184000平方米，建筑面积 644000 平方米，化面积大于百分之 30 建筑高度小于 150米。 （ 2）区域潜力 到 2015年，核心区建设初显成效，形成良好的商务氛围，商务产业等重点产业效益初显，地区生产总值达到 200亿元左右，与南关区卫星路以北老城区 全市 右。 2020 年 南部新城初步建成，成为长春市重点产业区，地区生产总值达到 600亿元以上，相当于南关区卫星路 以北老城区 全市 %左右。其中重点产业地区生产总值占到南部新城地区生产总值总量的 80%。 2021 年以后 南部新城进一步优化，区域竞争力提升。 长春 “ 金 ” 核 以人民大街、金腰带和轨道交通交会处的转盘为圆心，人民大街和东西向轨道交通形成十字交叉的圆核状地区。在这里将建成 要以超高层写字楼高档商务办公为主，并突出 “ 金 ” 融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区 ， 南部以中档商务办公业态集聚为主 目相关因素和条件分析 周边业态调查汇总表 业态 数量 （个） 业态 数量（个） 餐饮类 33 美容美发类 7 医药类 18 学校类 12 公司类 42 工厂类 14 政府类 2 洗浴类 8 休闲娱乐类 12 汽车修理类 9 银行类 4 广场类 1 域内的供求分析 调查结论供不应求 4 项目的微观性分析 目区位与规划指标 项目位于长春市南关区 乙一路以东，光明水库以南， 人民大街以西，乙七路以北。 根据项目的初步设计，项目为 20栋 20层住宅建设，一层为大型商铺。本项目一期的设计指标如下： 用地面积： 184000 建筑面积： 644000 容积率： 地率： 30% 绿化面积： 73600 建筑高度： 150m 目周边环境分析 项目位置： 长春市南关区 乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。 项目周边情况： 中小学 : 长春市第 26中学 长春市第二实验中学 新蕾幼儿园 天赐幼儿园 八一小学校 综合商场 : 喜华超市 长兴超市 餐饮机构：禧富德花园酒店 香满园菜馆 聚贤庄酒家 鑫源酒家 项目交通： 102 路、 240 路、 目 析 项目优势（ 项目建成将成为该地区 标志性的建筑群，主要以超高层 住宅及大型商铺 为主，并突出 “ 金 ” 融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区 ，使该地产产品在这一区域具有较大的优势和较强竞争力。 项目劣势（ 受地理位置的影响，区域配套不够完善，缺乏相应的商业设施和生活设施，由于该区域离市中心较远，交通的不方 便，安全措施很难得到保障。 项目机会 （ 周围的自然环境宜人，设施齐全，人文环境良好，开发成本较低 威胁 （ 即将开发的类似项目 目市场定位 品定位 住宅 商铺 户定位 商户，自由职业者，高级白领 格定位 商铺： 1 万元 /宅： 6000 元每平方米 三、规划方案优选 （一） 项目用地功能布局 “ 目规划、建筑设计又国际知名设计公司担纲设计，创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“ 以人为本” y 的规划设计理念，创造舒适度宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。 “ 活片区住宅由 20栋 15层楼盘组成，空间山过错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。“ 严谨、科学的精神。摒弃多余装饰，俭约，纯净，自然，追求建造，环境，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性，现代性，生态性，协调性，立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。 小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习，交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。 建筑设计 公建以现代建筑风格为主流，部分建筑在增设屋顶花园，底下停车场充分利用土地，又增加公共绿地的透视性。提高了建筑的可持续发展性。在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定为在中，高档次，住宅面积从 80 平方米至 150 平方米，满足多层用户的需求。住宅配套设施 齐全，户型开间，进深尺度适宜，采光通风良好。 工程方案选择的原则 （ 1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。 （ 2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。 （ 3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。 （ 4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。 （ 5）建、构筑物结 构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。 小区内现状住宅主要分布在水库以南。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上14层，地下一层的原则，以减少地下水位对地下楼层的影响。 该小区配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处。在规划区安排一处农贸市场，以解决该小区的市场问题。市场整体建筑为钢筋混凝土框架结构，平面采用 8 82 12间布置灵活。采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围。 并形成一组完整的商业区，为满足服务半径要求，方便小区居民。 （二）项目规划控制指标 综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下： 1. 用地情况 总占地面积 184000 其中： 规划建设用地面积 184000 其中 地区公建用地 17500 住宅用地 118000 配套公建用地 97800 绿化用地 73600 2. 用地性质 使用性质：住宅及商用公建 3. 用地强度 总容积率： . 建筑设计指标 总建筑面积 ： 664000 建筑高度： 150M （二） 配套设施设计方案 （ 1）电气系统设计范围 项目电气系统设计包括强电系统和弱电系统。强电系统有消防系统、照明系统、动力系统、空调系统、防雷接电系统；弱电系统有安防系统、 合布线系统，公共广播系统、停车库管理系统、卫星及有线电视系统、巡更系统及物业管理系统。 （ 2）用电负荷和供电电源 电力负荷应根据供电可靠性 及中断供电在政治、经济上所造成的损失或影响的程度，分为一级负荷、二级负荷及三级负荷。本项目一级负荷有消防系统（包括消防报警配线箱及消防控制中心内的联动控制，消防泵，消防电梯，防排烟系统，消防应急照明等）；二级负荷有客运电梯、生活用水水泵及潜污泵；三级负荷为小动力及一般照明系统及其它设备。 电源由市电引入二路 10配电室设于地下一层。 项目用电负荷采用单位面积法估算，经测算项目计算总用电负荷约为 1755 （ 3）供电方案 根据用电负荷及地块情况