安置房建设项目可行性研究报告

1 安置房建设项目 可行性研究报告 2 第一章 总 论 目 提要 1、 项目名称 ： 程 自强苑 项目 2、 建设单位概况 名称： 设投资有限公司 住所： ： 新都镇香城北路 88 号 法定代表人： 注册资本 ： 人民币 （ X 亿元） 公司类型 ： 有限责任公司（国有独资） 经营范围 ： 房地产开发经营（凭相关资质证书经营）；项目投资、投资管理及投资咨询（不含金融、证券、期货）；统建房、廉租住房、经济适用房、限价商品房和商品房的开发建设；土地整理；城市配 套基础设施、公共设施、环境整治的投资、建设和管理；其他无需许可或审批的合法项目 。 3、 编制依据 成都市新都区县域总体规划（ 2007 新都区泰兴镇总体规划； 3 新都区泰兴镇控制性详细规划（ 成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案） ； 新都区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案） ； 成都市新都区规划局 中华人民共和国建设项目选址意见书 （ 编号： 51011420111014 号 ） ； 成都市新都区规划局中华人民共和国建设用地规划许可 证（地字第 510114201120025 号） ； 其他相关资料。 4、研究范围 我公司受业主的委托，对项目进行可行性研究，主要研究内容包括：项目的提出背景及建设的必要性、项目业主单位、项目 选址与 建设条件、项目建设方案 、 节能节水措施、环境影响评价、 项目 建设 管理、 工程实施进度计划、投资估算、社会效益和项目风险分析等。 5、项目提出的 背景、必要性和社会意义 成都市 “十二五”规划 提出了城乡统筹发展的具体方向； 成都市走廊发展控制规划 带来的发展契机； 新都区 “北部新城城市重点发展区”的定位 推进新型城镇化建 设； “一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局 展现区域农业发展新形 4 象； 项目的建设是 推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要； 项目的建设是 贯彻落实泰兴镇城市总体规划、构建新型城乡形态的需要； 项目的建设是 顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁、保障“鹤舞天乡”项目的需要； 项目的建设是 改善人居环境、加快城市化进程的需要 ， 有利于提高被拆迁农户的生活质量。 目概况 1、 项目选址 本项目为 程 自强苑 项目 ， 自强苑 是龙门花园的组成部分， 位于龙门花园 南 部 ，紧邻 8 米宽的规划道路。 龙门花园 项目 用 地位于 规划二号线 东侧， 将军街 以南， 泰北街以西 ， 南临一条 8 米宽的规划道路 。 2、建设内容及规模 建设内容：项目的建设内容 为 3 栋 住宅楼 （含架空层 地上车库 ） 、 1栋 公服配套 用房 和门卫及其他用房 ， 包括 建筑 工程、装饰工程、安装工 5 程、 总平工程 （含 管线工程及道路绿化工程 ） 等。 建设规模： 项目规划用地 （ ） ，总建筑面积 ， 其中 住宅楼 3 栋，为 17 层框架剪力墙 结构， ； 公服配套 用房 1 栋， 为 11+1 框架剪力墙 结构 ， ； 门卫及其他用房 20 ； 地上车库为架空层 ， 。 3、主要建设条件 建设地地形、地貌以及 工程水文地质条件 符合建设要求； 有良好的区域环境， 便捷的交通， 基础设施较完善，具备相应的供水、供电、供气、排水、通信条件。 4、项目施工进度安排 根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟定项目建设工期为 21 个月 时间（含前期工作），具体进度安排如下： 2011 年 10 月底前完成前期工作； 2011 年 11 月 11 月完成 本 工程 各项 建设 内容 ； 2012 年 12 月底，项目通过竣工验收并交付使用。 5、项目总投资及资金 筹措 项目总投资 元， 其中工程费用 元，工程建设 6 其他费用 元，基本预备费 元 。 项目建设所需资金 全部来源于 政府专项资金（新居工程）， 属于 泰兴镇财政预算内资金 ，项目投资将 根据工程进度计划投入。 论、存在的问题及建议 1、结论 本项目建设条件基本具备，项目所需资金来源有保证，社会效益显著，项目的建设是必要、可行的。 2、存在的问题与建议 项目的 建设 资金 全部 来源 于政府 专项 资金 （新居工程） ， 由泰兴镇财政 预算内 资金安排 。 为了保证工程的顺利实施， 业主单位应根据 年度资金使用计划和项目实施进度计划， 积极与 泰兴镇财政部门 沟通协调，做好建设资金的拨付工作，以保证建设工程达到预期效果。 项目业主应对工程质量 严格控制， 同时也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。 建议有关部门批复本可行性研究报告，以利于业主尽快实施项目计划，促进项目早日建成，实现各项建设目标。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 7 第二章 建设背景及必要性 “十二五”期间，成都市将按照建设世界现代田园城市“三步走”的战略步骤，把建设“新三最”城市作为“十二五”发展总目标 ，建成“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强”的现代特大中心城市 ， 这一宏伟愿景为新都区的发展提出了更高要求。新都区以“世界现代田园城市示范区”为建设目标，在新一轮的发展规划中继续推进区域经济发展和城乡统筹，奋力打造宜居新区、文化名区和产业强区。这一崭新规划也为泰兴镇带来了巨大的历史发展机遇。 设背景 1、 成都市 “十二五”规划 提出了城乡统筹发展的具体方向 国家“十二五”规划明确提出要统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。成都市“十二 五” 规划确立了综合示范的规划目标，即综合体现“世界现代田园城市”内涵，全面展示现代城市、现代农村、现代产业、生态环境和人文环境，展示新型城乡形态，体现产业发展、社会和谐、环境优美；提出了统筹集成的具体方向，即与城乡统筹综合示范、土地综合整理、城乡环境综合整治、四大新城建设、战略功能区建设、现代农业 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 8 示范片建设、场镇改造等相结合。这些指导性意见都为泰兴镇的发展指明了方向。 2、 成都市走廊发展控制规划 带来 的 发展契机 成都市走廊发展控制规划是对成都市城市发展形态的控制规划。依据资源条件，规划决定采用“走廊 发展模式”，依据现有基础和未来发展趋势，规划“一区两带六走廊”。 “一区”为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区；“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区；“六走廊”指以中心城为核心形成六条交通走廊来串联市域主要城镇，包括成新走廊、成灌走廊、成温邛走廊、成龙走廊、成青走廊和南部走廊，依托高速路、快速路、轨道交通等基础设施，高度集聚各类生产生活要素，集中集约发展。 泰兴镇位于成青走廊范围内，和青白江一起成为成青走廊的 “工业发展区”，并与东南部的编组站和新石公路相结合，使泰兴镇成为一个交通方便的物资货运中转站，将带动镇域的商贸产业发展。 成都市“走廊式”的发展规划，为泰兴镇发展带来了契机 。 3、“北部新城城市重点发展区”的定位 推进新型城镇化建设 新都区按照世界现代田园城市示范区的建设目标，以产业结构调整 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 9 升级为突破口，以建设两条示范线、三条生态带、五大产业园区为路径，构建“北部新城城市重点发展区”为核心的世界现代田园城市示范中心区，构建“新繁、石板滩组团”为核心的统筹城乡发展示范区，构建“成德、成彭、蜀龙、成青四条走廊”为核 心的统筹城乡发展动力区，加快推进新型城镇化建设，最终形成多中心、组团式、网络化的城乡空间格局，构建新型城乡形态。 泰兴镇位于石板滩次区域内。结合成青走廊规划和自身区位特点以及泰兴铁路编组站的建设，确定泰兴城镇性质为：新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区之一，以居住为主的新型市镇。依托丰富的生态资源、便利的交通和坚实的物流基础，泰兴镇将 成 为新都工业园区配套完善的居住区，成为新都市重点发展区域之一。 4、“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局 展现区域农业发展新形象 “一三产业联动”是指依托生态环境、区位交通优势 ，推进第三产业由零星散落向特色集群转变。 2010 年 8 月四川省委农工委、省农业厅、省旅游局在成都共同签署合作框架协议，共同推进乡村旅游和休闲农业发展。该框架协议签订后，四川将创建一批国家级休闲农业与乡村旅游示范县和休闲农业示范点，打造一批国家级星级示范企业，大力引导和 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 10 带动全省乡村旅游和休闲农业发展，通过第一产业和第三产业联动，发展现代农业。 泰兴镇位于世界现代田园城市示范线二号线，是现代高科技农业综合展示区域。根据泰兴镇城市总体规划，城市发展方向以现有老城区为基础，跨越成青快速路，沿新石路向西、北两方向发展， 城市规划布局在功能上形成“两轴一心两片”的结构形式。同时，按照区委区政府倾力打造示范线的工作要求，泰兴镇以新石路、成青路沿线为重点，将工业东区与白鹤岛“鹤舞天乡”项目相结合，加快一三产业联动发展，突出展现现代城市农业新形象。白鹤岛“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目为泰兴镇 2011 年初成功引进的综合生态旅游区，采用“统筹城乡 +养生度假 +生态居住”的综合开发模式，总投资 20 亿元，规划总面积 2400 亩，项目建成预计将解决 2000 人就业。“鹤舞天乡”项目成为推动泰兴镇镇域经济发展的加速器。 目建设的必要 性 本项目作为泰兴镇的新居工程建设，列入了新都区 2011 年的区级重点项目计划，对加快城乡一体化进程，完善泰兴镇的居住环境有着重要作用。 1、项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 11 围绕“新市民安居社区”主题，高标准规划建设集中居住小区，是改善人居环境、提高城市化水平的重要途径。 长期以来泰兴镇城镇居住环境差，设施配套不齐全，布局散乱，不集中；办公、居住混杂，商业分布零散，规模小；公用工程用地零星，绿化用地偏少，城镇景观缺乏。而本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施配套不完善，污水排放、垃圾 处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较为薄弱，人居环境不佳。本项目的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，居民可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一 个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用功能配置与空间视觉体验两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格， 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 12 使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是泰兴镇政府取之于民、用之于民、富民强镇政策的具体体现。 2、项目建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要 土地是城市发展的空间和城市功能 的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。本项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为泰兴镇未来城市发展提供可观的用地保障。同时，本项目的建设，可以推动农民向城镇集中，解决工业东区和编组站的配套 住宅问题，为泰兴镇引入规模化企业提供发展空间，进而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，推进“三个集中”的统筹实现。 3、项目建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁 ， 保障“鹤舞天乡”项目 顺利建设 的需要 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 13 泰兴镇生态条件优越，毗河生态景观带与成青走廊均穿过泰兴镇，适于发展生态旅游业。位于新都县泰兴镇毗河上的白鹤岛，是毗河生态旅游带上的重要风景区，由三个河心岛和两岸风景区组成。白鹤岛附近水流缓有大片湿地，是观鹭和野鸭的好地方。 2011 年初泰兴镇成功引进白鹤岛 “鹤舞天乡”生态休闲观光 养生公园项目。该项目以白鹤岛优越的生态自然环境为依托，将白鹤岛母子岛作为主景，辅以毗河两岸茂林修竹中的农家乐和 300 亩高效农业观光园，索桥、楼台、亭阁等精致建筑配套，构成成都近郊一处集休闲、聚会、运动、观光、科考于一体的综合生态旅游区。 本项目的建设既是泰兴镇当地的新居工程，又是“鹤舞天乡”项目的拆迁安置配套工程，直接解决了“鹤舞天乡”项目拆迁农户的住房问题，极大地减小了该项目用地拆迁的阻力，有助于保障该项目顺利地建设实施。 4、项目建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划的需要 成都市和新都区的“十二五”规划（ 草案）都提出了统筹城乡发展、加快宜居新区（镇）建设的奋斗目标。围绕这一目标，泰兴镇总体规划提出将规划区作为新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区，配套完善的居住区，形成“两轴一心两片”的功能结构布局，其中“两片”即 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 14 指成青快速路以南的以老镇区为主的居住片区以及成青快速路以北的居住新区。本项目正是处于这一区域的规划居住小区。本项目的实施，有利于完善泰兴镇的城市化布局和形态，增强小城镇的公共服务和居住功能，构建新型城乡形态。 综上所述，本项目的建设对改善人居环境，加快城镇化进程，节约集约利用土地，发展地方经济，落 实总体规划都有着非常重要的作用，是一项重要的民生工程，所以建设本项目是非常必要的。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 15 第三章 项目业主单位 位基本情况 成都市新都区兴城建设投资有限公司成立于 2007 年 6 月。公司是按照现代企业制度的要求组建，实行自主经营、独立核算的国有投资公司，注册资本 1 亿元人民币。 公司 主要从事新都区 统建房、廉租、经济适用房、限价商品房的开发建设 与 土地整理与开发 ，新都区 城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投融资、建设和管理 以及 其他非行政许可的经营项目。 位 人员基本 情况 公司现有董事会成员 5 人，监事 会成员 5 人。公司董事长、总经理张谨。全体董事、监事都具有大专以上学历。 公司现设有办公室、财务与资产管理部、投资发展审计部、工程技术与造价管理部、征地拆迁安置部，共有职工 38 人。其中大专以上学历 32 人，具有高级职称 2 人，中级专业技术职称 12 人，初级专业技术职称 5 人。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 16 图 3组织机构图 位 承建项目情况 公司自成立至今，已承担兴城大道、万和北路、清源路、学院路、蜀龙路北延线、绕城路、体苑路、新园路、桂河路、天香西路、同仁路北延线、五桂小区道路、体育公园、育英路南段、曲景大道、惠 民路、学院东路、货运大道、小城故事西侧道路、金鹏路北段、清源东路、红星小区南侧道路等 20 余条道路、绿化、路灯的建设任务。目前公司在进行建设的道路工程有兴城大厦、文广中心、金融服务中心；毗河印象，美好小区等安居工程。 位 经营目标 和 财务状况 经营目标：以 新都区 重点项目投资为主，开展多元投资，实现资产的保值增值。 董事会 监事会 总经理 征地拆迁安置部 工程技术与造价管理部 投资发展审计部 财务与资产管理部 办公室 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 17 财务状况： 截止 2010 年 12 月，公司总资产 435,467 万元， 其中，流动资产 49,178 万元，非流动资产 386,289 万元（固定资产 114 万元、在建工程 126,883 万元、无形资产 259,292 万元）； 负债 94,920 万元，其中，流动负债 21,530 万元，非流动负债 73,390 万元； 所有者权益340,547 万元。 资产负债率 流动比率 以看出，公司资产质量比较好，结构合理。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 18 第四章 项目 选址与 建设条件 目选址 “三个集中”一直是成都统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要方法和基本原则。本项目充分考虑到农民向城镇和新型社区集中和土地向适度规模经营集中的原则，选址于 泰兴镇 城镇 规划区 泰兴镇高筒社区 ， 区域 交通比较便利 ，市政水、电、气、通讯、网络等基础设施较完备。 图 4目 位置图 本项目建设地位于泰兴镇城镇规划区内，用地性质属于规划的二类自强苑项目用地位置 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 19 住宅用地，项目用地取得了成都市新都区规划管理局本项目建设用地规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，批准该项目建设，因此项目建设用地符合当地城镇规划要求。 项目用地为当地政府配置的集体建设用地， 基本 完成了拆迁工作 ，建设条件具备。 目建设条件 位条件 新都区位于 成都市 北郊，居“天府之国”川西 平原 腹地，素有“天府明珠”和“香城”之称。全区幅员面积 482 平方公里，六分之五为平原，六分之一为浅丘。新都区现辖 13 镇 4 乡，全区总人口 62 万人。新都区是 成都市科技文化旅游 卫星城 ，在成都市 总体规划 中被确定为都市区，其中 方公里为都市区。新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和 物流基地的功能。 新都镇 、 新繁镇 均为四川省 历史文化名城 。 据四川省优先发展“成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10 个中等城市”的平原都市群发展战略，新都区处于 中国西部 最具活力的成都平原 经济圈 的核心地带，是四川省委、省政府确定的“成（都） ）”高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 20 图 4都区 位置图 泰兴镇位于 成都 市北郊，地处 川西平原 腹心地带，在 毗河 沿岸和 龙泉山脉 的浅丘边沿，浅丘平坝各半，坐落在 新都区 城东南 5 公里处。全镇幅员面积 方公里，境内南北长约 里，东西宽约 8 公里，东与青白江区祥福、日新、龙王等乡镇接壤，南与本县的石板滩、 木兰两镇交界，北与新都、 龙虎 两镇相连，西与 三河镇 为邻。 成青快速路至西向东、县道新石路至南向北从规划区内穿过。隔毗河与新都区工业集中发展区相望，南临泰兴编组站。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 21 图 4兴镇位置图 地条件 泰兴镇 内现状用地主要集中于新石公路以南泰兴镇老城区内，新建高筒小区、成青路以北安置小区和美泉小区，其余均为农田和以林盘为主的民宅用地。现状居住用地以 二类住宅和村民农用房为主，其中二类住宅用地主要集中于泰兴镇老城区，村民农房散点分布在规划区内。 公共服务设施用地以市属行政办公用地为主，还包括零星商业设施、一家老年活动中心、泰兴镇公立医院一座和泰兴畜牧站等；工业用地主要集中于泰北街和泰南街两侧，主要有成都通灵中药饮片精选有限公司、牛皮厂、养鸭场、泰兴镇汽修厂、康达光学元件厂、惠民空心砖厂、美泉 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 22 预制厂、美泉油厂、美泉祥松酒厂、华泰公司植物厂、泰兴煤厂、华泰油厂、工贸公司面粉厂等；仓储用地主要为位于兴隆街南侧的泰兴镇粮站；市政公用设施用地有高筒加油站、泰兴镇供电 所、泰兴镇电信分局、泰兴镇邮政支局、泰兴镇水务站、泰兴镇自来水厂等。 现状居住用地面积 中 占规划总用地的 村镇居住用地面积 规划总用地的 现状总人口 3500 人。 表 4现状用地统计表 序号 用地类别名称 面积 (比例 (%) 人均用地面积 ( ) 1 二类居住用地 中 住宅用地 居住用地比例 (%) 共服 务设施用地 公共服务设施用地 中 行政办公用地 业用地 融保险业用地 场用地 化娱乐业用地 疗卫生用地 育科研用地 工业用地 仓储用地 中 普通仓储用地 5 道路广场用地 中 道路用地 6 市政公用设施用地 中 供水用地 电用地 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 23 交通设施用地 电设施用地 绿地 中 园林生产用地 8 水域和其他用地 中 水域 地 镇居住用地 计 规划总用地 00 项目建设用地面积 ，符合 新都区泰兴镇控制性详细规划（ ，符合供地条件，已经 取 得 新都区 国土资源局建设项目 选址 意见书 和建设用地规划许可证。 域自然条件 1、水文 、气象特征 地表水 岷 江 流经新都区境内的主要河流有两条，均由西北向东南贯穿全境。北有青白江，源于都江堰蒲柏闸分流，其上游称为蒲阳河，蒲阳至人民渠分流口下称为青白江，从任家沟进水口入境，流经高宁、利济、清白、清流、新农等八个镇，在邓家坝出境进入广汉市，于金堂县赵镇东南部与毗河 、北河相汇成沱江，境内流程 宽 40 50 米，多年平均流量 s，枯水期流量 5m3/s；南有毗河，以都江堰内江支流柏条河，徐堰河在石堤埝处分水进入区境，境内流程 量 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 24 充沛，河道弯道大，河床宽 80 100m，比降 多年平均径流量 15.3 m3/s，在下游金堂县城赵镇处注入沱江。河流穿境过程中散流分岔，纷繁如网，密布全区，形成自流灌溉网络，灌溉面积达 亩，占总耕地面积的 可利用水量丰水年为 水年 水年 河流的水量变化与区域降水变化紧密相关，年度内丰水期为 6 9 月，枯水期 12 翌年 3 月，其余为平水期。 地下水 境内地下水主要储存于弱风化带孔隙中，具有分布广、埋藏浅、储量少等特点。 气候 新都区属中亚热带湿润季风气候区。其主要气候特点是：季风气候明显、冬无严冬、夏无酷暑、气压低，湿度大；春季气温回升快，但不够稳定，夏季雨水集中，易出现局部洪涝，秋季气温下降快，绵雨天气偏多，冬季霜冻较少，干冬现象较普遍 。 2、人文地理条件 泰兴镇地处川西平原腹心地带，位于新都城南赤岸山麓东段，东与青白江区祥福、龙王接壤，南 同石板滩镇、木兰镇交界，西与三河街道为邻，北跟新都镇相连，隔毗河与新都区工业集中发展区相望。镇域东 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 25 西宽 里，南北长 里。幅员面积 29 平方公里，平坝、浅丘各半。秀美的毗河穿境而过。有耕地 23797 亩，全镇下辖 13 个村、 148个村民小组， 1 个居委会。全镇农民（含失地农转非人口） 27154 人，镇区有各类常住人口 3500 人，其中有非农业人口 1521 人。 础设施 交通： 项目区内成青高速公路由西南向东北穿过，西南至成都，东北到青白江。县道新石路由北向南穿越规划区，北接新都主城区，东南接石板滩镇 。泰龙公路连接木兰镇和泰兴镇。项目区对外交通发达。 供水： 根据成都市新都区县域总体规划（ 2007泰兴镇用水将统一纳入成都市城市供水体系，由成都市水六厂五期 水管线提供，沿新石路敷设至泰兴镇。规划用水量为 吨 /日 。 供电： 根据规划，泰兴镇镇区电源由新都区泰兴镇总体规划规划的 110兴变电站提供。 110划变电站向泰兴镇镇区出线 6 回。 供气： 根据规划，气源由中石化石板滩分输站提供，在泰兴镇镇区外，新石路以北、小龙门斗渠以南规划一座配气站。为确保供气安全可靠，气压稳定， 本规划区内燃气配气干管的布置采用环状。配气干管主要沿成青快速路、新石路规划 2 号路及将军街道路敷设，支管则沿10路敷设。在主干管上接支干管时，应设置阀门井。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 26 通信： 项目区内现有 1 处电信模块局，交换机容量 4000 门，现已装机 3200 余门。项目区内电信线路均架空 。 污水处理： 根据成都市新都区县域总体规划（ 2007项目区污水由工业东区污水处理厂统一处理达标后排放。 邮政： 项目区内现状邮政支局一座。 地工程地质条件 根据成都市新都城建勘察测绘有限公司提供的白鹤岛拆迁安置小区新居工程丽景苑、自强苑岩土工程勘察报告： 项目拟建场地位于新都区泰兴镇高筒社区，原为农田、空闲地和旧房拆除地。 场区位于成都平原腹地，远离龙门山和龙泉山两大构造断裂带，根据区域地质资料和勘察资料综合分析，场区内无影响场地稳定性的断裂构造，属无破坏性地震区。 项目用地现状图 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 27 场地地貌单元为冲积平原一级阶地，地形较平坦，第四系覆盖层厚度达十余 m，基底（白垩系砂泥岩）较稳定。场地及周边无重大影响工程稳定性的不良工程地质作用存在。在拟建范围内未发现有不利于工程建设的地下埋藏物。场地交通方便，环境幽静，适宜人居建筑。 场地土类型 属中硬场地土，场地类别为 建筑场地。抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度为 计特征周期为 计地震分为三组。场地属建筑抗震不利地段。 场地环境水及土对混凝土、钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性。地下水对天然地基浅基础施工有影响。 场地内饱和粉土为不液化土；卵石土之上厚度 细砂属中等严重液化影响土，拟取卵石土作为天然地基持力层，可将液化细砂层全清除。 目通过审批情况 2011 年 3 月 16 日，取得 成都市新都区规划局中华人民共和国建设项目选址意见书（编号： 51011420111014 号） ； 2011 年 3 月 28 日，取得 成都市新都区规划局中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第 510114201120025 号） 。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 28 筑材料供应条件 1、工程所需水泥、钢材等可在本地市场购入，硅酸盐砌块在本地可以解决。 2、当地建材丰富，片、块石料、砂、砂砾、砾石、生石灰可以就近解决。 3、当地矿渣、煤渣来源丰富，泥岩、泥质砂岩等其他换填材料，可通过调查及土地开发情况选取。 综上所述，项目场址地质构造单一，无不良工程地质现象，交通方便，基础设施能满足建设要求，故项目场 址已经具备建设条件。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 29 第五章 建设方案 本项目为 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目，自强苑 是龙门花园的组成部分， 位于龙门花园 南部 ， 紧邻 8 米宽的规划道路。 龙门花园项目位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条 8 米宽的规划道路 。 建设内容 为 3 栋 住宅楼 （含架空层 地上车库 ） 、 1 栋 公服配套 用房 和门卫及其他用房 ， 包括建筑工程、装饰工程、安装工程、 总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等 。 图 5目具体位置图 自强苑 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 30 设内容和规模 1、 拆迁安置情况 本项目 为 “ 鹤舞天乡 ” 一级土地整理项目的配套项目， “ 鹤舞天乡 ”一级土地整理 项目拆迁 2500 亩，涉及人口 2950 人， 同时， 根据政府统筹安排 其他项目涉及的部分拆迁人口约 900 人，共计约 3850 人 。 表 5项目 拆迁统计 村组 人口 张庵社区 1 社 38 先锋小区 90 高筒社区 4 社 3 高筒社区 5 社 100 高筒社区 6 社 154 高筒社区 7 社 136 高筒社区 8 社 116 高筒社区 9 社 289 高筒社区 10 社 407 高筒社区 11 社 52 高筒社区 12 社 143 高筒社区 13 社 278 高筒社区 16 社 145 高筒社区 17 社 169 高筒社区 18 社 226 高筒社区 19 社 202 高筒社区 20 社 156 高筒社区 21 社 143 高筒社区 22 社 103 其他项目 900 小计 3850 根据成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知（新都府发【 2006】 120 号），被安置对象按 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 31 每人 35 平方米建筑面积进行统建安置，同时，考虑到当地的一些特殊政策，比如对独生子女双份补偿即独生子女按每人 70 平方米进行安置；还有一些目前没有统计到但可计入安置人口的，需要考虑预留，因此 为“鹤舞天乡”一级土 地整理项目 配套 的农民新居工程 方米（人均 方米） 是合理的。 根据 泰兴镇 规划， 为“鹤舞天乡”一级土地整理项目 配套 的 农民新居工程 确定 在 两处集中安置点 先锋花园和龙门花园， 由当地政府根据实际 拆迁安置 情况进行统一 安置，分期建设 。 2、建设规模 本项目 位于龙门花园安置点内， 规划总用地面积 （ ， 规划总建筑面积 ，其中 住宅建筑面积 ，公服 配套 用房 建筑面积 ， 门卫及其他用房 20 ， 地上车库建筑面积 。 3、主要建设内容 3 栋住宅楼 （含架空层 地上车库 ） 均为 17 层框架剪力墙结构； 1 栋11+1 框架剪力墙结构公服配套用房； 门卫及其他用房； 包括建筑工程、装饰工程、安装工程、 总平工程 （含管线工程及道路绿化工程）等 。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 32 4、交房标准 项目建成后， 实现水、电、气、有线电视、固定电话“五通” ； 装修 标准为： 外墙 贴 面砖，室内为乳胶漆天棚 、 墙面，厨房、卫生间为地砖地面、瓷砖墙面，外门窗为塑钢门窗，内门为普通木门，进户门为防盗门 ， 卫生洁具及灯具为普通型。 设方案 设计说明 龙门花园 按统一规划 、 分 期 建设的原则 推进，自强苑 为龙门花园的一部分， 各项指标均以统一规划为前提，因此 本项目 综合技术经济指标和建设方案描述也以龙门花园为整体进行介绍。 表 5龙门花园 综合技术经济指标 项目名称 计量单位 数值 一、规划建设净用地面积 (不含代征地 )： 、规划总建筑面积 : 一 )地上计入容积率的建筑面积： 、住宅建筑面积： 、非住宅建筑面积： 1)11+1 公服配套 用房建筑面积： 2)门卫及 其它： 二）地上不计入容积率的建筑面积（架空停车层） 、容积率： 总容积率： 宅容积率： 、基底面积： 建筑基底总面积： 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 33 五、建筑密度： 总建筑密度： % 六、总绿地面积： 中、临街集中绿地面积： 、绿地率： % 、机动车位： 辆 441 （一）地上停车位： 辆 241 （二）地上架空层停车位： 辆 200 九、非机动车位： 辆 907 住宅非机动车位（地上）： 辆 870 商业非机动车位（地上）： 辆 37 十、全民健身场所： 800 表 5自强苑 综合技术经济指标 项目名称 计量单位 数值 一、规划总用地面积： 、规划总建筑面积： 栋住宅建筑面积： 栋住宅建筑面积： 栋住宅建筑面积： 1+1 配套建筑面积： 卫及其他： 上车库建筑面积： 、建设方案规划设计思想 本项目以开发小户型为主 ， 合理布置建筑和环境，力争在本地块内做出较好的建筑品质。 整体风格以现代简洁的风格，要求要与周边建筑风貌协调。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 34 强调创造良好的自然环境，并与自然采光、通风、遮阳、隔热、节能等相结合，注重生态环境的保护，创造环保型，可持续性发展的居住环境。 沿路布置商业网点和配套设施，便于提高商业氛围和价值。 设计户型为方正实用的小户型，要有可变性。 按照人车分流的原则规划道路交通系统，合理的布置交通、进行消防设计，结合用地布局和空间组织，以形成宜人的 居住环境。 严格执行规划条例对建筑退界与间距的控制要求，在满足自身日照要求及邻里住宅的日照要求等各项指标的情况下，取得土地的最大合理性与充分性利用。 2、建筑设计 总体布置 A、总平面西南角布置 11+1 公服 配套用房，其余部分布置住宅，总图分区明显。各栋住宅分组团布置，创造出围而不合的空间，实现了开敞的内部环境，又合理地处理了与外界联系的过度关系。 B、交通：设置小区主要出入口于基地南侧道路上、另一主要出入口位于基地西侧，出入口承担了小区车行，小区人行，两股动线，道路宽度满足疏散要求，小区内充分实现人车分 流的设计构思。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 35 C、绿化：小区内公共建筑部分与住宅区通过绿化景观进行软性隔离，并在各个住宅组团内布置中心绿化景观，并且不受车行的干扰，强调内部空间的舒适度和景观的均好性。 D、地面机动车停车位采用一个车位一棵树的生态车位，尽量减小对小区内部环境的影响。 单体设计 严格遵守规划主管部门对该地块在立面形式、颜色控制上的规定，适当调整了屋顶的方式，使本 项目 不但与周边环境建筑互相协调，更具有自己独立的“性格”特征。 户型设计的原则 ： 舒适性原则 经济性原则 实用性原则 A、舒适性：满足户型必要的生活配 套，主人房和客厅尽量争取好的朝向，并且具备良好的观景视野，餐厅相对独立；功能分区独立，户内交通简洁合理，多方面地满足生活需求。 B、经济性：控制户型面积，在有限的面积基础上，创造出户型的可变性，各功能房间方正，套内实用率高。 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 36 C、实用性 ： 住宅平面考虑到了经济性与实用性相结合，平面使用率高 ，套内交通面积节约，主功能空间无穿通，餐厨配合密切，所有户型均具有极高的实用率。 总体造型设计 建筑以现代简洁风格设计，强调建筑的整体性，在统一的前提下创造出其自身具有的气质和气势。 3、结构设计 根据我国主要城镇抗震 设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组，拟建工程所在地的地震基本烈度为七度，建筑物的抗震设防烈度为七度。根据建筑抗震设防分类分类标准，本工程抗震类别为丙类。 根据建筑结构可靠度设计统一标准（ 2001） , 本工程结构设计使用年限为 50 年 ； 根据建筑结构可靠度设计统一标准（ 0068 2001） ,本工程建筑结构安全等级为二级。 材料 ： 混凝土： 25； 钢筋： 和 热轧钢筋，冷轧带肋钢筋， 热轧钢筋 ； 钢材： 。 上部结构选型 ： 根据建筑的使用功能需求及建造成本的经济性，本工程高层住宅拟采用钢筋混凝土剪力墙结构，地面停车场采用钢筋混凝 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 37 土框架结构。 基础形式：高层住宅拟采用平板式筏形基础，地面停车场框架柱下拟采用独立基础 。 4、给排水设计 给水系统 A、水源 本项目 拟从道路的市政给水管道上引入管道在室外成环，供应本建筑生活及消防用水量。给水引入管上配用 水平螺翼式水表。 B、 用水量 生活用水，最大时用水量 h,最大日用水量 d。 消防用水量：设计本小区同一时间内的火灾次数为 1 次，灭火时间2 小时。 C、 水表 设计在每一栋户外设置计量水表。室外生活给水管布置成环状。建筑红线内，市政自来水管接管处设置总水表 (市政自来水管接管处接防污染隔断阀 )，计量住宅小区范围内的生活给水用水状况。 D、 给水管设置 一般生活给水干管、立管采用内筋嵌入式衬塑钢管，支管采用 都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 38 管 排水系统 本工程的排水对象主要是住宅室内各卫生间的生活污水、屋面的雨水等。设计上采用雨污分流的排水系统，分别对生活污水和雨水进行组织并排至室外。 A、 排水管设置 室内卫生间生活污水排水系统采用 水管，且均设置伸顶通气立管和专用通气管，以保证排水系统的畅通，避免因通气不畅而引起水封破坏导致臭气外溢的现象。生活污水排至室外后，由设置于室外的化粪池进行处理，处理后排入城市污水系统。 B、 排水方式 屋面雨水采用重力流外排水的方式，雨水排水管道采用 水管，将其排至室外，由室外雨水管排入城市雨水系统。 消防系统 消防设计按照高层民用建筑设计防火规范 (0045005 年版 )中的有关规定执行。 主要给水排水管材 A、室内外给水干管及立管均采用钢塑复合管，卡箍或配套管件连 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 39 接；卫生间内部及住宅户内均采用 料给水管、热熔连接。 B、生活排水管及通气立管采用 料排水管。 C、消火栓系统系统采用热镀锌钢管。 D、室外污水、雨水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料排水管。 环境保护 本项目属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。通过采取积极有效的措施，将各项污染降低至最小程度，保持良好的环境。 卫生防疫 在本项目的设计中，将卫生防疫作为一项非常重要的工作，给予了高度的重视，主要采取了以下几点措施： 生活给水系统中，室内外给水管材采用 塑复合管和钢塑复合 管，给水阀门采用铜质阀门和内层有可靠防护层的铁质阀门，彻底杜绝管道、阀门等对水质的污染，保障人民健康，提高生活水平。 重视卫生防疫，提高健康水平，是每位公民的责任。在项目建成后的使用过程中，业主还要严格管理、精心维护，以达到预期的效果。 5、电气设计 本项目 电源由城市电缆引入。小区地下室内设置变配电房。消防设 新都区泰兴镇新居工程 自强苑 项目 可行性研究报告 40 备用电为一级负荷，住宅正常用电等为二级负荷，其余为三级负荷。 住宅配电系统 A、负荷用电指标 建筑面积 90 平方米户型： 6； 90 平方米 建筑面积 140 平方米户型： 8。 B、住宅内每户 设配电箱，插座与照明分设回路，空调、厨房、卫生间电源插座设置独立