城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告

城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可 行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 1 第二章 项 目 业 主 简 介 . 9 第三章 项目区概况 . 10 第四章 项目建设背景及必要性分析 . 15 第五章 新增建设用地出让收入分 析 . 17 第六章 建设内容及规模 . 32 第七章 项目实施进度计划 . 35 第八章 项目管理方案 . 36 第九章 投资估算及资金筹措 . 40 第十章 项目收益预测分析 . 42 第十一章 贷款偿还及财务分析 . 45 第十二章 风险分析 . 46 1 第一章 总 论 一、 项目名称 *城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 二、 项目性质 城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设 三、 项目地点 本项目建新区位于成都市 *大同镇凤凰湖片区， 拆旧区位于*大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村 范围内。 四、 项目业 主 * 五、 项目运作方式及 建设规模 (一 )项目运作方式 采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。 项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于成都市 *大同镇凤凰湖片区， 拆旧区位于 *大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以 固定 收益模式保障投资的回收 。 (二 )建设规模 2 本项目包括拆旧区及建新区两部分 ， 建新区位于成都市 *大同镇凤凰湖片区， 拆旧区位于 *大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村 范围内 ，预计土地整理面积为 600 亩 。 六、 整理目标 根据国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发 2008138 号）和四川省关于印发 的通知（川国土资发 200868 号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都 *土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使 *土地资产价值最大化，支持 *农民 群众的住房安置问题，提升城市形象，提高 *的知名度和美誉度，为 *经济建设和城市建设服务。 七、 报告编制依据 1、 中华人民共和国土地管理法 ； 2、 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发 200428号） ； 3、 关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见（国土资发2005207 号） ； 4、 关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知（国土资发 2007169 号） ； 5、 城乡建设用地增减挂钩试点 管理办法（国土资发 2008138号） ； 6、 四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（川国土资发200868 号） ； 3 7、 四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点 ； 8、 成都市 “拆院并院 ”工作实施细则（成国土资发 2007133号） ； 9、 成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定（成国土资发 2007390 号 ； 10、 成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法（成国土资发 2008356 号） ； 11、 *城市建设 规划 ； 12、 成都市 *大同镇青龙、一心社区城乡 建 设用地增减挂钩项目 投资意向协议书 ； 13、 成都市 *大同镇青龙、一心社区城乡 建设用地增减挂钩项目 投资补充协议书 14、 国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资 20061325 号）； 15、 成都市国土资源局关于转发四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复的通知（成国土资函【 2008】 127 号）。 16、 四川省国土资源厅关于四川省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划（第五批）的批复（川国土资函【 2009】 411号。 17、 成都市 *发展和改革局文件 关于企业投资项目备案的通知（青发改政务投资函【 2011】 139 号）。 4 八、 可研报告概要及主要结论 (一 )项目建设必要性 城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加 快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。 1、项目建设有利于加快 *土地的 开发与建 建设。 2、 可缓解 *居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设 ， 也是推进城乡一体化进程的必要措施 。 4、 土地集约利用的需要 。 5、为引入社会资金进行 *城乡建设 的投资提供新的切入点 。 (二 )项目建设内容及规模 项目建设内容包括： 农村道路整理为耕地。 5 草地整理为耕地。 进镇、村一体化。 主要标准为： 1、 土地的拆迁安置补偿 其中： (1)对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得 600 亩新增建设用地指标，费用为 30 万元 /亩； (2)建新区的 600 亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助，成本为30万元 /亩，该价格 含 建新区内的拆迁安置所涉及的的土地补偿费、青苗及附作物补偿费 、安居房建设 及 人员安置费、土地管理费、统征工作经费等； 2、 建新区宗地外“六通”等基础设施配套建设 ： 5 万元 /亩。 (三 )项目实施进度安排 该项目土地整 理周期 30个月 ，土地出让期 6 个月，总计 36 个月，即三年。 (四 )项目总投资及资金来源 1、 项目总投资 项目总投资预计 45000 万元，其中征地拆迁安置成本共计 36000万元 （拆旧区土地整理费用为 18000万元，建新区统征拆迁费用 18000万元），基础设施建设 3000 万元， 前期及建设单位 管理费 1500 万元，担保 费用 1500 万元 ，财务费用 3000 万元 。 6 2、 资金来源 项目资金 来源分为自有资本金、银行贷款两部分组成。具体为： (1)自筹资金：本项目自筹资金由业主筹措 15000 万元，占总投资的 。 (2)申请银行贷款 30000万元，占总投资的 申请银行贷款 30000万元。贷款期限 3年期，其中宽限期 1年。贷款利率按 1算。 3、 资金使用计划 根据项目进度要求，项目拟在 36 个月内完成，项目资金预计使用安排为： （ 1） 2011 年安排资金 1000 万元，占总投资的 主要用于前期项目勘察、调查及项目启动使用； （ 2） 2012 年度安排资金 20000 万元，占总投资的 ，主要用于支付拆旧区及建新区土地整理项目所涉及拆迁安置 房建设及其他 补偿； （ 3） 2013 年安排资金 20000 万元，占总投资的 %，主要用于 拆旧区尾款及 建新区土地整理项目的拆迁补偿、安居房建设 及支付贷款费用。 （ 4） 2014 年 安排资金 4000 万元 ，占总投资 9%，主要用于 基础设施配套建设 及支付贷款费用 。 (五 )财务及还款能力分析 1、项目收益预测分析 本项目偿债资金还款来源是 *政府统一按实际成本归还项目投入，并通过每年实际投入核定固定收益及项目回报，政府 通过 土地 7 整理节约出来的符合规划的新增建设用地，将其上市出让所得收入。政府获得的 土地收益做为项目收益和银行借款偿还保障， 公司项目 收益将优先保证还贷资金，经测算，土地出让后 公司应收项目投资款45000万元，应收项目资金成本 55008万元，应收项目管理成本 8251万元，应收项目管理费 2750万元，应收项目总投资收益 13752万元，总计收入为 79761万元，总投资 45000万元，项目收益为 34761万元，项目业主收益 （扣除所得税后） 为 26070万元。 本项目通过对项目区的土地整理，可缓解 农民安置的巨大压力，带动都 *的经济社会发展，其社会效益显著；经过财务分析，投资利润率为 自有资金投资利润率 经济效益显著。 2、清偿能力分析 经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为投建的项目本金及项目收益共计 79761万元，是贷款本金总额 30000万元的 贷款本息总额 33000万元的 够满足贷款偿还要求。在还款期内，本息偿还保障率均超过 100%， 另外项目由贷款银行认可的担保公司 为企业提供融资担保，帮助企业提高信用能力 ，也为还款提供了重要的保障 。 (六 )项目风险分析 1、投资估算的风 险。 本项目建设规模较大，且项目涉及的相关土地规划资料尚未细化，本报告对项目的投资仅进行了初步估算，主要工程的工程量、拆迁安置量和补偿标准与实际情况可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影 8 响本项目的投资和正常实施。 2、贷款偿还及土地出让收入实现的风险。 本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为 政府 土地收益 还公司款 。根据测算，项目具有较强的偿债能力。如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格 及政府还款 不能保证，都可能给本项目的贷款偿还带来风险。 3、拆迁安置风险 及资金周转风险 项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性，同时拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，建设资金有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，则项目可能出现资金周转困难，对本项目建设周期和投资具有重大影响。 4、筹资风险 本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整， 政府配套政策的调整，都可能给本项目的资金筹措带来风险。 9 第二 章 项 目 业 主 简 介 一、 项目业主 基本情况 名称： * 法人代表 ： * 公司住所： 成都市 *大同镇大同路 42 号 注册资本： （人民币） 叁仟 万元 实收资本： （人民币） 叁仟 万元 企业类型： 其它有限责任公司 注册号： * 经营范围： 项目投资；土地整理服务；其他无需审批或许可的合法项目 。 二、 经营管理水平 一 )公司组织机构 设立股东 会、执行董事和监事，行政机构为总 经理负责制，下设行政部、财务部、项目部和 工程部。 (二 )管理层素质 执行董事 兼 总经理 *、 董事 *、付总经理 *、 财务 总监 *均是大学文化 ，其中： *是国家注册土地估价师， *是国家注册会计师 。 三、 经营业 绩 新成立企业 。 10 第三 章 项目区概况 一、 *项目概况 成都市 *大同镇界牌 村、同福村、 青龙村、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资源厅批准立项，项目批文为川国土资函 2009 411号 ，以下简称本项目。 项目位于大同镇青龙村、一心社区，幅员面积 ，预计搬迁农户 896 户（ 2345 人，以实际搬迁为准），新建农村新型社区 （拆旧区、建新区安置房） 约 22万平方米，预计产生可挂钩建设用地 900 亩 （省厅立项为 1300 亩，实际 以省国土资源厅实际验收为准），计划总投资 万元 ，项目建设期3 年。 二 项目 区自然、经济、社会条件 1、交通状况 *区 内交通布局合理，公路与铁路相互衔接，形成了四通八达的综合交通网络。 区内有国道主干线 “五纵七横 ”中的上海 成都（成南高速公路）、二连浩特 河口（成绵高速公路）和国道 108 线（大件路）三条国道，以及省 道唐巴路、成都快速通道 成环路，与区境内干线公路构成密集的公路交通网。 国家三条干线铁路成渝、宝成、达成，成都铁路枢纽 北环线均经过 *，区境内有个铁路车站， 5 条企业铁路专用线，最大到发货量达 700 万吨 /年。 2、 充足的能源供应 11 水 全年供水无间断 工业渠进水流量： 20立方米 /秒 工业用水配水计划指标流量： 7立方米 /秒 实际工业用水流量： 3 立方米 /秒 富裕流量： 4 立方米 /秒 电 可保证多回路、多电源工业供电要求 公用变电站： 现有 12 座（ 500座， 220座， 11035 在建一座（ 220 总变电容量： 供电范围：成都市及整个川北地区 可供区内容量： 上 气 *是西南地区最大的天然气输配中心和唯一具有天然气供应调度能力的地区。拥有亚洲最大的中石油天然气计量检测中心。 配气站： 10座 日供气能力： 1863 万立方米 双气源：川东南、川西北 2条天然气输气干线在区内汇合 3、 丰富的人力资源 12 成都是西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库，现有 42 所高等院校、 1000余个科研机构、 190 余万各类人才。有功能完善的人力资源市场，可提供各类专业技术及企业管理人才。 *拥有一支庞大的产业大军和丰富的劳动力资源。有各类专业技术人员 2 万余人。有职业中学两所、中等技术专业学校三所、职业技术学院两所，年毕业生人数超过 2000 人，并可针对企业要求提供对口培训服务。有剩余劳动力 4万人，其中近万人接受过建筑、机械、电气等专业技能培训。 4、 完善的配套设施 日处理 10万吨工业及生活污水 国家铁路二类口岸海关监管点，可就地办理“一关三检”手续，集装箱可在此出关运达世界各地。 西南地区最大的专业工业气体公司，可针对企业需求提供服务。 5、 优美的人居环境 *大力实施 “生态立区 ”战略，启动 “低碳经济 ”示范区建设，大力推动国家级、省级生态区联创和联合国人居环境范例奖创建工作，2007 年被评为首批 “四川省环境保护模范区 ”。逐步形成了 “生态携产业齐飞、环保与建设并重、新城共山水一色、文明伴和谐同行 ”的良好局面。 先后实施了 “环保五年行动计划 ”、 “成都北部生态屏障建设工程 ” 13 等专 项行动，全面深入开展环境综合整治，高标准规划建设西南地区城市中心规模最大、植被最丰富的 10 公里带状城市森林走廊。 2009 年空气质量优良天数达到 331 天。 *餐饮业品种齐全、特色鲜明，餐饮一条街初具规模，农家乐、特色餐饮遍布城乡。 二、 大同 镇概况 大同镇位于成都市东北部， *境北部，东连城厢镇，南接祥福镇，西交大弯街道，北邻广汉市，是 *主城区和成都市北部新城的核心组成部分，北新经济开发区、国际集装箱物流园区、散货物流园区、北部新区、凤凰湖国际生态湿地旅游度假区均位于镇域范围 内。幅员面积 区内有 5 个村民委员会、 3个社区， 117个村（居）民小组，总人口 26814人。 大同镇历史悠久、文化积淀深厚，旅游资源丰富，汉代已有集镇雏形，相当繁荣。境内现已发现壁山头汉墓群、战斗村汉墓群等多处汉代墓群，国家一级文物青铜马、说唱俑等均出自大同。 “ 凤凰湖生态湿地旅游度假区 ” 和原金堂县名胜八景之一 “ 文澜秋月 ” 均位于大同镇境内。 作为 *工业集中发展区、成都市国际集装箱中心站及凤凰湖国际生态湿地旅游度假区所在地，大同镇紧紧抓住历史机遇，结合“ 三化联动 ” 和 “ 产 城一体 ” ，立足 “ 三规合一 ” ，确立了 “ 三横三纵 ” 、 “ 三核三片 ” 的发展思路。逐步形成了以工业为主导，以现代 14 生态农业为特色，物流运输、仓储、餐饮、娱乐、旅游蓬勃发展的一、二、三产业融合互动的良好局面，已成为基础设施配套齐全，各行各业充满生机，极具投资潜力的新兴示范区。 2011年 4 月，被确定为*建设世界现代田园城市首批 “ 系统集成推进 ” 示范镇。 2011 年实现国内生产总值（辖区口径） 比增长 全口径财政收入完成 4503万元，同比增长 59%，其中：地方财政收入 2249万元（按新体制计算），同 比增长 64%；实现工业增加值 比增长 45%，其中规模以上工业增加值 比增长 45%；农民人均现金收入 9,429元，同比增长 服务业增加值达 比增长 社会商品零售总额达 15 第四章 项目建设背景及必要性分析 一、项目基本情况 (一 )项目背景 近年来，随着 *经济社会的持续发展和城市化进程的不断加快，一个个农村居民集中居住区相续建成。越来越多的农村居民进入城镇或集中居住区居住，有效地推动了城乡互融和产业互动， 加速了城乡一体化进程，但同时集中居住区管理面临的问题和困难也日益增多。就大同镇而言，该镇现已建成了怡馨花园、拆院并院、成青快速安置小区、同湾春晓、同福苑（一期）等 5处安置小区，建筑面积约30万平方米，集中安置 2970 户 7000余人，按建设规划，后期还将陆续建设安置小区和新型社区 5 处，拟实现集中安置约 8527 户。 为大 力提升 *人民 幸福指数 ，加快 *新农村建设， 本项目的开发与整理就显得尤为重要 。 (二 )项目概况 成都市 *大同镇界牌 村、同福村、 青龙村、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目已经四川省国土资 源厅批准立项，项目批文为川国土资函 2009 411号 ，以下简称本项目。 项目位于大同镇青龙村、一心社区，幅员面积 ，预计搬迁农户 896 户（ 2345 人，以实际搬迁为准），新建农村新型社区 （拆旧区、建新区安置房） 约 22万平方米，预计产生可挂钩建设用地 600 亩 （省厅立项为 1300 亩，实际 以省国土资源厅实际验收为准），计划总投资 万元 ，项目建设期 16 3 年。 二、项目建设的必要性 城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的 基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。 1、项目建设有利于加快 *土地的 开发与建 建设。 该项目的实施有利于 *城乡建设 的 顺利 进行，有利于进一步 提高 当地的生产与生活，提高 当地农民的生活水平，有利于农民向城镇集中、土地向业主集中，推进大 同 镇城市建设的发展。 2、 可缓解 *居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。 3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设 ， 也是推进城乡一体化进程的必要措施 。 根据省委推进“三个转变”和成都市委建设社会主义新农村推进城乡一体化的具体要求，项目的开发对项目建设有利于加快城区的开发，有利于政府合理利用土地资源，有利于加快推进 *城郊建设社 17 会主义新农村进程，推动成都市委、市政府提出的“城乡一体化”战略目标的实现。 4、 土地集约利用的需要 。 当 前，随着 *城乡 大规模的建设，土地供需矛盾日趋突出。须从社会经济发展的战略高度，充分认识做好节约集约用地的重要性和紧迫性，切实把思想统一到各级行政部门的决策部署上来，促进用地结构调整和存量土地的盘活，提高集约用地水平才能确保当地经济的健康、快速发展。按照“布局集中，用地集约，产业集聚”的原则，根据都 *社会经济发展的需求，充分利用当地的区位优势，高效集约利用土地，有效地解决土地问题，提高土地投入产出比，提升土地的利用效率与效益，是 *社会经济可持续发展的前提。 5、为引入社会资金进行 *城乡 建设 的投资提供新的切入点 。 项目的建设为引入社会资金对 *城乡 建设的有效和充分利用提供了新的机遇，该项目的投资既有一定的经济收益，更重要的是，帮助当地解决了民生问题，改善当地的生态环境，同时深受人民和政府欢迎，能获得显著的社会效益和生态效益。 第五章 新增建设用地出让收入 分析 一、宏观经济分析 18 改革开放以来， 成都 经济保持了持续增长的态势， 2011 年，成都市实现地区生产总值 (上年增长 增速比上年提高 2011 年成都第一产业实现增加值 长 第二产业实现增加值 元，增长 第三产业实现增加值 元，增长 同时产业结构进一步优化。三次产业对经济增长的贡献率分别为 58%和 三次产业结构调整为 2011年成都工业生产快速增长。全市实现规模以上工业增加值 元，增长 电子信息、医药、食品、机械 (汽车 )、石油化工和建材冶金六大重点行业完成增加值 长 近年来，成都 吸引了戴尔、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，随着一批重大项目相继投产， 2011 年成都电子信息产品制造业实现增加值 成都经济快速增长，为城乡居民增收打下基础。 2011年成都城镇居民人均可支配收入 23932元，增长 百分点；农民人均纯收入 9895 元，增长 增速比上年加快 百分点。城乡居民收入比从上年的 1缩小到 1，城乡收入差距逐渐缩小。据悉， 2011年全国城乡居民收入比为 。 2011 年成都市城乡居民储蓄存款余额 5945 亿元，增长 金融机构人民币贷款余额 13767 亿元，增长 存贷款增速回升。2011年成都财政收入和民生财政支出也保持较快增长，实现地方公共财政收入 长 公共财政支出中，教育支出 长 社会保障和就业支出 元，增长 医疗卫生支出 元，增长 宏观调控方面，随着中央宏观 19 调控措施的落实到位，成都市居民消费价格过快上涨的势头得到了初步遏制。全年居民消费价格总水平 (涨 月度涨幅逐渐回落， 10 月为 4%， 11月为 3%， 12月为 全社会固定资产投资完成 元，比上年增长 元，比上年增长 全年实现进出口总额 美元，比上年增长 其中出口总额 长 进口总额 美元，增长 2010 年， *全区实现地区生产总值（ 元，按可比价格计算，比上年增长 其中，第一产业增加值 元，比上年增长 第二产 业增加值 元，比上年增长 第三产业增加值 元，比上年增长 按常住人口计算，全区人均生产总值 63237 元。 一、二、一产业对经济增长的贡献率为 第二产业贡献率为 第三产业贡献率为 房地产业发展形势良好 全年完成房地产开发投资（按项目地） 元，比上年增长 ；其中商品房开发投资 元，比上年增长 全年商品房销售面积（含预售） 平方米，比上年增长 ，元，比上年增长 一 ) *经济发展总目标和任务 1、近期总体目标（ 2011） （ 1） 综合经济实力显著增强。经济增长保持适度领先，年均增长 12%左右，经济总量迈上万亿元台阶，人均地区生产总值达到上万美元， 20 财政收入稳步增长，综合竞争力领先中西部城市，对全省、全国经济发展的贡献明显提高。 （ 2） 结构调整取得明显成效。新型工业化、新型城镇化、农业现代化水平显著提高，城乡区域发展更加协调，综合城镇化水平达到60%。现代服务业、高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式 发展，现代产业体系基本形成，三次产业结构优化为 3:45:52，高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达 50%以上。投资消费结构进一步优化，自主创新能力不断增强，经济增长的科技含量明显提高，研究与试验发展（ R&D）经费支出占地区生产总值比重达到 3%，每万人口发明专利拥有量达 6 件，初步建成国家创新型城市。 （ 3） 城乡社会建设全面进步。形成城乡一体的现代教育体系，高水平发展义务教育，高标准普及学前和高中阶段教育，实现免费中等职业教育，高中阶段毛入学率达到 96%，新增劳动力平均受教育年限达到 14 年。覆盖城乡 的基本医疗卫生制度不断完善，人民群众健康水平不断提高，居民预期寿命提高到 。文化、体育事业加快发展，人民群众的精神文化生活更加丰富。稳定适度低生育水平，年均人口自然增长率控制在 4。以内，户籍人口控制在 1260 万人以内。民主法制更加健全，人民权益得到切实保障。社会管理制度更加完善，社会更加和谐稳定。 （ 4） 人民生活水平大幅提高。基本实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，农村居民人均纯收入年 21 均增长 12%以上，城镇居民人均可支配收入年均增长 12%左右，城乡居民收入差距进一步 缩小。城乡就业持续增长，基本实现充分就业，动态消除 “ 零就业家庭 ” ，年度城镇登记失业率控制在 4%以内，城镇新增就业人数 50万人以上。社会保障覆盖面不断扩大，实现人人享有社会保障，保障水平不断提高，新增城镇职工养老保险参保人数达 50万人，城乡居民养老保险覆盖率达 90%以上，城乡居民医疗保险参加率达 98%以上，城镇保障性安居工程建设 套，社会救助体系进一步健全。 （ 5） 人居环境质量显著提升。新型城乡形态初步形成，资源节约型、环境友好型社会建设取得明显成效，耕地保有量保持在 公顷，单位工业增加值用 水量比 “ 十一五 ” 末降低 30%，农业灌溉用水有效利用系数达到 化石能源占一次能源消费的比重不低于 31%；城乡环境更加优美，单位生产总值能耗较 2010 年下降 16%，单位生产总值二氧化碳排放量较 2010年下降 17%，主要污染物化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在 2010年基础上分别削减8%、 10%、 8%、 10%，江河水质、大气质量明显提高，森林覆盖率达到38%以上，森林蓄积量达到 2910万立方米。 （ 6） 改革开放取得重大突破。统筹城乡发展的行政管理体制、市场经济体制、社会管理体制等重点领域和关键 环节改革取得新突破，科学发展的体制机制不断完善。对外开放的广度和深度不断拓展，实际利用外资年均增长 25%以上，落户成都的世界 500 强企业达 210家 22 以上，进出口总额年均增长 15%。多层次的对外开放格局和区域一体化发展格局初步形成， “ 两枢纽三中心 ” 地位显著提升，初步建成内陆开放型经济战略高地。 2、远期总体目标（ 2006） （ 1）科技基础设施逐步完善，科技创新能力持续提高。 “十一五”期末，工业科技进步贡献率达到 55%，农业科技进步贡献率达到65%，到 2020 年分别达到 65%、 75%。 （ 2）农业科 研开发、试验示范推广服务体系基本完善。“十一五”期末，主要农作物品种更新一次，良种覆盖率达到 99%以上，单产平均增加 5%，病虫害损失率控制在 5%以内，农业机械化综合水平达到90%以上。 2020年基本实现农业现代化，科技推动城乡一体化建设进程成效显著。 （ 3）加速高新技术产业化进程，在重点企业形成气候，重点行业形成规模，重点领域形成特色，重点产品创出名牌。“十一五”期末全区高新技术产业总产值占工业总产值 20%，高新技术产品出口额占全区出口总额的 25%左右， 2020 年分别达到 25%、 30%。 （ 4）以先进技术和 装备，加速改造传统产业形成新的产业优势。“十一五”期末，全区重点行业半数以上的主要产品及 60%的大中型企业的技术装备，力争达到上世纪末的国内先进水平。企业的技术消化吸收与创新能力不断提高，新产品产值率达 20%左右，支柱产业的经济规模及综合技术水平处于西部同行业领先地位。 23 （ 5）基本形成组织优化、精干高效、符合科技事业自身发展规律的社会化技术服务体系和以企业为主体的技术开发体系，实现在政府管理指导下，以市场为主要手段的科技资源配置方式。 （ 6）加大科技投入力度，形成多渠道、多层次的全社会科技投入体系。“十一五 ”期末，全区研究与发展经费力争达到全区 科技三项费和科学事业费占财政实际支出的比重分别达到 2%和 2020 年分别达到 3%和 2%。 （ 7）尊重知识，尊重人才。加快科技队伍建设和科技人才的培养。“十一五”期末，全区科技队伍总量力争达到 2 万人，造就一批学术和技术的带头人。 2020 年科技队伍总量达到 3 万人以上。 （ 8）推动人口、资源、环境产业和服务业的技术创新，促进社会相关产业有较大发展。强化科学技术普及和知识产权保护工作，实现经济、社会、环境的可持续发展。 （ 二 ）发展策略 一是建设新型工业 样板区，做强竞飞赶超的产业支撑。围绕 “ 产业倍增 ” 战略，加速新型工业化进程，全面促进主导产业高端化、新兴产业规模化、传统产业品牌化，确保 2016年工业销售收入达到 1000亿元以上。 二是建设物流商贸核心区，铸大竞飞赶超的经济引擎。抢抓 “ 交通先行 ” 战略机遇，依托 “ 两站两园区 ” 建设，构建内通外联的大交通系统，发展大物流、做强大商贸，物流商贸业营业收入力争达到 1000亿元以上。 24 三是建设文化发展特色区，积淀竞飞赶超的人文底蕴。始终坚持社会主义核心价值体系导向，突出公益主导、市场拉动，加快创新发展、融合发展、特色发展 ，实施 “ 文化惠民 ” 工程，建立 “15 分钟公共文化服务圈 ” 和特色文化产业体系，形成城乡居民共创共享文化发展成果机制。 四是建设生态田园示范区，优化竞飞赶超的城乡形态。按照 “ 三圈一体 ” 战略，全域规划、顶层设计，做大生态田园环境容量，实现产城一体，城乡互动。要优化新型城乡形态，全面提升城乡生态，同时发展都市型现代农业，促进农业增效、农民增收。 五是建设宜人和谐幸福区，共享竞飞赶超的发展成果。加快安置房和保障性住房建设，构建城乡一体的住房保障体系。加快普及 12 年教育，推行免费职业教育和学前教育三年行动计划，逐步实现全 域 *基本公共教育服务均等化、现代化，并逐步完善医疗保障、基本药物、基层卫生服务体系和基本公共卫生服务体系。 二、市场供求状况及发展趋势分析 (一 )土地供求状况 据 *国土资源局近年来 商住用地 招拍挂资料显示，自 2009 年6 月以来 土地 拍卖平均 价格 较高 ， 而 2010年 受房地产调控政策的影响 土地 拍卖平均 价格 较低 ， 2011 年 6 月以来土地 拍卖平均 价格 有所回升 ， 以下为 *2009 年至 2011 年 商 、 住用地土地出让供地情况表。 表 1 *2009 年至 2011 年 商 、 住 国有土地出让供地情况统计表 坐落 出让 时间 用地面积 （亩） 其中净用地 （亩） 拍卖成交价款（万元） 净用地价（万元 /亩） 主要用途 竞得人 25 青江北路东侧，青江东路北侧，怡湖东路南侧 200965 商住 成都怡湖投资有限公司 青江东路南侧，青华东路北侧 200965