城中村改造可行性研究报告[Word完整版可编辑]

第 1 页 共 80 页 城城 中中 村村 改改 造造 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、 对项目进行投资分析和风险分析。 5、 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、 报告编制依据 1、 开封市规划局规划方案； 2、 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政 策； 3、 开封 市人民政府关于加快城中村改造的实施意见 （汴政 2007 52 号） 4、 现场勘察和实地调研所得资料。 5、 开封日报社地产事业部提供的资料 X 城中村改造 项目的可行性 研究报告 第 2 页 共 80 页 内 容 提 要 项目 目标： 将 X 改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的 人文生态 生活园区 本文通过对 000亩 地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据 X 人文生态区域 当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步 意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 80 万平方米，项目总投资 元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可行性。 关键字 X 城中村改造 人文生态区域 目 录 前 言 1 内容提要 2 第一部分 开封市区域特征 一、 基本概况 8 第 3 页 共 80 页 二、自然条件 9 1、地理环境 9 2、自然资源 11 3、人口分布 12 4、气候环境 13 5、工程地质 15 6、水文地质 15 三、经济发展 16 四 、政策环境 及政策依据 18 1、国家政策 18 2、地方法规 20 第二部分 项目开发建设的必要性 一、项目背景 22 二、项目建设的必要性 24 第三 部分 开封市房地产市场分析 一、 2010年前三季度 特征分析上 26 二 、 2010年 1封市房地产市场整体概况 31 三 、 2010年 1封市各类型房屋供求状况 32 四 、 2010年 1封市商品房价格变化情况 34 五 、 开封市消费需求分析 34 六 、开封市发展趋势分析 35 第四 部分 项目概况 及定位 一、 建设地址及属性分析 37 1、 项目的地理位置 37 2、 项目的地形、地貌 38 二、总体设计规划理念 39 第 4 页 共 80 页 三、 项目地块 40 1、优势 40 2、劣势 41 3、机会 42 4、威胁 42 四、项目定位 42 1、总体定位 42 2、项目形象定位 44 3、产品 定位 45 4、定位依据 46 5、目标客户定位 47 6、物业管理定位 48 第五 部分 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 49 二、项目规划设计条件 51 三、初步规划方案 52 四、项目技术指标 53 五、建筑单体设计 54 六 、建筑环境及园林景观设计 55 第六 部分 拆迁、安置、补偿方案 一、补偿依据 57 二、补偿标准 58 三、经济补偿 58 四、补偿方式 59 五、安置房建设 59 六、其他安置房及优惠房建设 59 第七 部分 项目工程设计 第 5 页 共 80 页 一、项目建筑设计定位 61 二、住宅标准及设计 61 三、公用建筑设计标准 64 四、设备与设施标准 64 五、环境保护措施 64 第八 部分 公用工程设计 一、给排水工程 66 二、电气设计 68 三、安全防范系统 71 第九 部分 经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 72 二 、 项目实施计划 74 三、营销方案 75 四 、 项目投资估算 77 五 、 资金筹措 计划 81 第十 部分 盈亏平衡 与敏感性分析 一、项目盈亏平衡分析 82 二、项目敏感性分析 83 第十 一 部分 可行性结论与建议 一、风险与防范建议 85 二、拟建方案结论性意见 86 第 6 页 共 80 页 第一部分 开封市区域特征 一、 基本概况 开封市位于 X 省东部。全市总面积 6444 平方千米，总人口 490万人。其中市区面积 359 平方千米、人口 85 万。开封位于中国 处中华民族历史文 化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首批 第 7 页 共 80 页 公布的 24 座历史文化名城之一，在中国的历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有 2700 多年的历史。战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称 “ 七朝故都 ” 。开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高等教育有 X 大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通 便利，文化 教育发达，科技进步，经济繁荣， 是中原城市群和沿黄 “ 三点一线 ” 黄金旅游线路的重点城市 和对外开放城市 。 二、 自然条件 1、 地理环境 今天的开封市位于豫东平原 ,北濒黄河 ,南接江淮 ,东毗齐鲁 ,西抵郑洛 ;地跨东经 11351511151542 ，北纬341143351143 。 全区由黄河冲积形成，低平坦荡。 开封 在 X 省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔 69米至 78 米。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积 6444平方公里，其中市区面积 362平方公里。南北宽约 92公里，东西长约 126 公里。东距亚欧大陆桥东端的 第 8 页 共 80 页 港口城市连云港 500 公里，西距省会郑州 72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。 开封市辖 5 个市辖区、 5 个县；全市共有 24个街道、 34 个镇、55个乡。开封市总面积 6444 平方千米，人口 490 万（ 2007 年）。 2、 自然资源 开封市土地总面积为 628,顷，其中耕地面积434,土地总面积的 园地面积 10, 林地面积 24,顷，占 居民 点 第 9 页 共 80 页 及工矿用地 83,顷，占 交通用地 17, 水域 46,顷，占 未利用土地10,顷，占 开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为 然气储量为 485 亿立方米， 现已大量开采利用。煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为 吨。此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿 藏。 开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为 立 方米（不含过境水）。其中地表水为 立方米，占资源总量的 42，地下水 立方米（允许开采量），占资源总量的 58。 开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻， 310、 106 国道在境内交汇，过境的日（照）南（阳）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港仅 52公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。以铁路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。 3、 人口分布 第 10 页 共 80 页 开封市辖 5 个市辖区、 5 个县；全市共 有 24个街道、 34 个镇、55个乡。开封市总面积 6444 平方千米，人口 490 万。 在 口数量处于中间位置。 鼓楼区 面积 方千米，人口 人。 龙亭区 面积 方千米，人口 人。 顺河回族区 面积 方千米，人口 人。 禹王台区 面积 方千米，人口 人。 金明区 面积 方千米，人口 人。 杞 县 面积 1258平方千米，人口 105 万人。 通许 县 面积 767 平方千米，人口 60 万人。 尉氏县 面积 1257平方千米，人口 87万人。 开封县 面积 1302平方千米，人口 67万人。 兰考县 面积 1116平方千米，人口 76万人。 490 第 11 页 共 80 页 4、 气候环境 开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制，属稳态大型季风气候开封 4 ，年均降雨量 650毫米左右，林木覆盖率高于全国平均水平。 身处内陆平原 的开封市 ，周边无山，城中多水 ，雨量充足而气候温和，属暖温带亚湿润气候。 其主要气候特征：四季分明、降水集中于夏季，冬夏 温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率为 51%，平均日照时数为 2267 . 6 小时。年平均气温为 14 . 0 一 14 . 2 ，年无霜期为 207 一 220 天，年平均降 雨量为 627 . 5 一 722 . 9 毫米，年平均大气蒸发量为 1959 . 1 毫米。 据开封市气象记载，其主要气候要素如下： 气压 100 . 66 气温 多年平均气温 14 . 14 绝对最高气温 43 . 10 绝对最低气温 一 1630 降水 多年平均降水量 635 . 6 一日最大降水量 210 第 12 页 共 80 页 小时最大降水量 65 蒸发 多年平均蒸发量 1967 . 8 温度 绝对温 度 1 . 38 相对温度 69 % 最大冻土浓度 28 最大积雪厚度 32 沙暴日数（平均） 9 . 7D 雷暴日数（最多） 25D 地震裂度根据 X 省地震部门要求拟建工 程地震裂度按七度区进行抗裂设计。 5、 工程地质 开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲积物，地层在垂直分布上为： A、 浅棕黄色粉沙，深度 基承载力为 110 B、 浅棕黄色粘土，深度 基承载力为 130 C、 浅棕黄色粉细沙，平均层厚 基承载力为 100D、 浅黄色沙土，层厚 10米左右，地基承载力为 100震基本烈度为 7 度。 第 13 页 共 80 页 6、 水文地质 开封市地处豫 东平原，由于地表水排入淮河系统，故为淮河流涡河水系 。河流水面共计 24 . 81 万亩，湖泊 0 . 38 万亩，坑塘 4 . 65 万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。开封北临黄河，水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源总量约 12 . 45 亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量 4 . 5 亿立方米，黄河多年平均径流量 471 . 1 亿立方米。 地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的渗透水是其来源之一。城市地下水埋深在 2 . 7 - 3 . 20 米，受季节影响较大。 地下水水质，据有关资料记载：水质酸碱度 7 左右，总硬度为 15 度左右，总碱度为 25 度左右，但对混凝土无侵蚀性。 三、 经济发展 建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得 了显著的发展成就。开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。位于老城西侧的开封经济技术开发区，规划面积 25 平方公里，已开发面积 8 平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城 第 14 页 共 80 页 区。开封工业门类比较齐全。全市现有工业企业 3580 家，形成了以化工、 机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。 开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。 2009年 X 省各市 均 名次 城市 生产总值 元 ) 增长 (%) 人均 ) 常住人口 (万人 ) 0477 9487 1 郑州市 4000 752 2 洛 阳市 2314 642 3 南阳市 7645 1096 4 许昌市 7284 431 5 平顶山市 3050 503 6 焦作市 2640 342 7 周口市 0215 1003 8 安阳市 0322 521 9 新乡市 9081 552 10 商丘市 2409 832 11 信阳市 4467 679 12 驻马店市 1746 770 13 开封市 6523 471 14 三门峡市 1912 222 15 濮阳市 9097 351 16 漯河市 3772 249 17 鹤壁市 6381 143 第 15 页 共 80 页 18 济源市 5532 开封商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点 4万多个，各类市场 315 个。开封地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。 四、 政策环 境及政策依据 1、 国家政策 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建 设。 财政部、国土部等五部委出台进一步加强 土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时， “ 分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%” 。 中国银监会 11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 第 16 页 共 80 页 14 日召开的国务 院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 ，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 由住房城乡建设部等 7 部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见 12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 加快保障性安居工程建设工作座谈会 17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调 ，要 第 17 页 共 80 页 坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房 . 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 中华人民共和国规划法 、土地管理法以及 相关的 国家 产业政策 。 2、 地方法规 开封市城市总体规划（ 2006 开封市住房建设规划 （ 2008 开封市市区基准地价 中原城市群发展规划大纲 郑汴产业带总体规划 (2006 开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见 （汴政 2007 52 号） X 省关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008 112 号） 第 18 页 共 80 页 第二部分 项目开发建设的必要性 一、 项目背景 城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了 一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步改善的突出问题。 随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。开封市作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡，开封市未来面临大发展的好形式。开封市经济和社会发展“十一五” 第 19 页 共 80 页 规划指出加快城镇化建设步伐。以建设开封特大城市为目标，强力实施中心城市带动战略，提高城市品位。完善城镇体系，充实城镇功能，加 强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射作用。因此开封市 都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大势所趋。 2007年 开封 市政府出台了 开封 市 人民政府关于加快 城中村改造的实施意见 规定，加大了城中村的改造力度。 开封 市政府已把城中村的改造列为提升城市水平和实力的大事 件 之一。 文件明确了“集约、节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开封复兴”的指导思想， 在此 思想 的指引下 开封 市城市化进程将进一步提速，开封 城市框架也将不断拉大。 随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间组织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。为加快鼓楼区城中村改造建步伐，在 3 一 5 年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、市政府统一安排部署下， 2010 年鼓楼区将进行 X 城中村改造项目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。 第 20 页 共 80 页 1 、 X 村整体概况 X 村位于城 区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。人口 600人，现有土地 1000 亩，一般农用地为 800 亩，现状村庄占地总面积 200 亩。 2 、现状存在的问题 村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。 目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。 近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴， X 急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人居环境，保障村民生活。 二、项目开发建设的必要性 根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西南部开发区的总体规划，树立开封市新的形象， 促进开封市现代化旅游城市的建设。 第 21 页 共 80 页 1、 通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。 2、 通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一 个起飞的机场。 3、 X 内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。 4、 国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。 5、 是提供 了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许 第 22 页 共 80 页 多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。 第三 部分 开封市 房地产市场分析 一、 2010 年前三季度 X 省房地产开发市场运行基本特征分析 1、投资 快速增长，增速出现回落 前三季度，全省房地产开发投资 元，同比增长 增速分别比上年同期、一季度加快 和 百分点，比上半年、1分别回落 地产开发投资增速在快速增长中出现 回落态势。 在房地产开发投资中，住宅投资 元，增长 占房地产开发投资的比重由上年同期的 降到 元，增长 比重由上年同期的 高到 商业营业用房投资 元，增长 比重由上年同期的 降到 其他投资 元，增长 比重由上年同期的 高到 在住宅投资中， 90平方米及以下住宅投资 上年同期增长 低于住宅投资增速 百分点，比一 季度回落 上半年、 1份分别提高 和 住 第 23 页 共 80 页 宅投资的比重仅为 140 平方米以上住宅投资 长 低于住宅投资增速 百分点，分别比一季度、上半年、1回落 、 和 百分点。 2、 资金到位，自筹资金 为 主渠 道 前三季度，全省房地产开发企业到位资金 元，比上年同期增长 增速比一季度加快 百分点，比上半年、 1和 百分点。房地产开发企业资金来源增速高 于完成投资增速 房地产开发企业资金来源中，国内贷款 长 所占比重由上年同期的 高到 自筹资金 元，增长 所占比重由上年同期的 第 24 页 共 80 页 高到 其中企业自有资金 长 所占比重由上年同期 降到 定金及预收款 元，所占比重由上年同期的 降到 3、 房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓 2010年前三季度， X 省全省房屋施工面积 上年同期增长 分别比一季度、上半年、 1回落 、宅施工面积 长 分别比一季度、上半年、 1回落 、 和 百分点。其中， 90平方米及以下住宅施工面积 平方米，增长 分别比一季度、上半年、 1回落 、 和 百分点，90平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的比重仅为 前三季度，全省房屋新开工面积 平方米，增 长 分别比一季度、上半年、 1回落 、 百分点。住宅新开工面积 长 分别比一季度、上半年、 1、 和 百分点。其中， 90平方米及以下住宅新开工面积 平方米，增长 分别比一季度、上半年、 1回落 、 百分点， 90 平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重仅为 第 25 页 共 80 页 前三季度，全省房屋竣工面积 平方米，增长 分别比一季 度、上半年、 1回落 、 百分点。住宅竣工面积 平方米，增长 分别比一季度、上半年回落 和 百分点，比 1百分点。其中，90平方米及以下住宅竣工面积 长 分别比一季度、上半年、 1回落 百分点， 90平方米及以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为 4、 商品房销售增速持续回落 前三季度，全省商品房销售面积为 平方米，分别比一季度、上半年、 1回落 、 中，商品住宅销售面积为 平方米，增长 分别比一季度、上半年、 1回落 、 百分点。 第 26 页 共 80 页 在商品住宅销售中， 90平方米及以下住宅销售面积 上年同期增长 分别比一季度、上半年、 1和 商品住宅销售面积的比重为 140 平方米以上住宅销售面积 平方米，增长 分别比一季度、上半年 、 1回落 百分点，占商品住宅销售面积的比重为 前三季度，全省商品房销售额 长 分别比一季度、上半年、 1回落 百分点。其中商品住宅销售额为 元，同比增长 分别比一季度、上半年、 1回落 、 和 百分点。 第 27 页 共 80 页 在商品住宅销售中， 90平方米及以下住宅销售额 上年同期增长 分别比一季度、上半年、 1回落 、百分点，占商品住宅销售额的比重为 140平方米以上住宅销售额 元，增长 分别比一季度、上半年和 1回落 和 商品住宅销售额的比重为 二、 2010 年 1 开封市 房地产 市场 整体概况 2010年开封市房地产开发在建项目计划总投资 亿，规划总用地面积 万平方米，规划建筑面积 万平方米（其中住宅面积 业面积为 它建筑面积 ）。 我市至 10 月底完成开发项目投资 元， 我市房地产开发10 月份完成投资 元，较去年同期上涨了 其中住宅投资为 元，约占累计完成项目投资的 83。 至 2010 年 10 月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积 中 10 月份在建建筑面积 平方米，较去年同期提高了 其中住宅和商业分别为 第 28 页 共 80 页 其他建筑 截至 2010 年 10月底，开封市住宅类销售均价约为 4058元 /平方米，比 9 月份上涨 229*元 /平方米。非住宅类销售均价 9713 元 /平方米（销售均价不含经济适用房）。 三 、 2010 年 1 开封市各类型房屋供求状况 2010年 1房屋结构 90 以下 90 110 130 150 150 以上 09 年占总量比例 16% 5 月占总量比例 37% 6 月占总量比例 7 月占总量比例 8 月占总量比例 9 月占总量比例 10 月占总量比例 分析结论： 从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型 6 月份比前 5 月中小面积户型比重有所上升，其主要原因是购房者买房以 110平方米 以下的两室两厅或三室两厅为首选造成的。 自 7 月份以后， 我市住宅面积供给类型 10 月份虽然还以中小面积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为改善性需求的置业者比例在逐渐增多，中大户型成为他们置业的首选， 第 29 页 共 80 页 并且这类人群有极强的购买能力，占据市场消费的主力 。 2010年 1（ 单位：万 ） 住宅销售 较去年同期 非住宅销售 较去年同期 2010 年 4 月 11% 2010 年 5 月 3% 2010 年 6 月 2010 年 1 2010 年 8 月 2010 年 9 月 2010 年 10 月 2010 年 1 分析结论： 2009 年，开封市全年住宅共计销售 平方米，非住宅销售面积为 平方米 。从 2010 年 1 的数据显示开封市房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求为主的开封楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围，刚性需求正在市场中渐渐显现。 四 、 2010 年上半年开封市商品房价格变化情况 2010年 1 ( 单位：元 / ) 住宅销售 均价 较上年同期 非住宅类销售 2009 年 2978 342 6320 4 月份 3285 547 6550 5 月份 3263 523 6600 6 月份 3315 558 6710 7 月份 3355 564 6780 8 月份 3389 586 6872 9 月份 3829 920 8911 10 月份 4058 1200 9713 第 30 页 共 80 页 分析结论： 由 以上 图 表 可以看出， 2010 年同 09年一样房价呈平稳上升之势，但 2010年均线整体抬升。 开封 房价在宏观调控对房价上涨的大力抑制之下依然保持着稳步的上升， 2010 年 6 月份房价相比 1 月份增幅达到 而 10 月的房价比 8 月上涨了 669元 /平方米。 这一方面说明了市场需求的旺盛，另一方面也与 开封 土地供应减少、地价飙升有着直接关系。因此， 对 开封 楼盘而言，如果土地供应现状没有明显改善，地价得不到有效抑制，房价的继续上涨将是不可阻挡。 五、 开封市消费需求分析 1、 外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高 5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。 2、 消费者对开封 房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到释放。 3、 受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。 4、 房者购买住宅期望价格在 4000 元 /以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远 超过消费者的期望价格。 5、 普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大 。目前，在 90 120 户型供应上还存在较大缺口。 第 31 页 共 80 页 6、 受房价逐步上扬的影响，经济适用房存在严重的供不应求的现象，广大低收入的居民还存在住在危房、旧房的现象，很多有经济适用房证的居民却购不到房。 六、开封市发展趋势分析 1、 中国房地产市场还将持续发展 10 20 年。 我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是 35，而现在我国的住房面积是人均 18， 离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加 1，按照这个建设速度，我国 12年后才能达到预定的小康目标。 城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是 1100 万人。今后 20年内我国的城镇化水平将从现在的 30%提高到 50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是 500万，加起来就是 1600万。 拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是 15 个百分点，如果加上建材，大概能达到 30%。 2、 商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短 期内不会出现。 第 32 页 共 80 页 3、 2006 年成都市房价仍将保持持续、稳定地增长。 4、 供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。 5、 城南和城西 南的开发将急速升温。 4、 经济适用房依然会出现供不应求的现象。 5、 拆迁安置房将会受到广大居民的追捧。 第 33 页 共 80 页 第四 部分 项目概况及定位 一、 建设地址及 属性分析 1、 项目地理位置 X 位于 开尉公路两侧 ， 是 开封市区 的 南 大门，毗邻 310 国道 。 X 四至范围 为 东至 开封机场 ；西至 马家河北支渠 ；南至 南干道 ；北至 郑汴路 。 总用地约 1000 余亩，村庄用地 200亩。现有村民约 600 户，人口 2400 人。 2009 年年人均收入为 3000 元。 分析： A、 本项目用地在成都市中心区域的西南方向，区域属于开封市鼓楼区， 开封市鼓楼区为开封市中心商贸区，是开封市商业经济最为发达的地区。 第 34 页 共 80 页 B、 接郑汴路和 310 国道，周边无大型住宅区，交通极为发达。 C、 项目所在地与马家河北支渠相邻，适宜建造自然、唯美的人文景观。 2、项目地形、地貌 X 被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，X 开尉公路西部，面积约八 佰亩。 项目地形相对比较规整，临街面长，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。 分析： 南柴屯区域图 第 35 页 共 80 页 A、 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 B、 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高