大厦建设项目可行性研究报告

X 大厦建设 项目可行性研究报告 I X 大厦建设 项目 可 行 性 研 究 报 告 二 一二 年 十 一 月 X 大厦建设 项目可行性研究报告 I 目 录 第一章 总 论 . 1 项目基本情况 . 1 研究工作的主要依据与范围 . 2 主要技术经济指标 . 3 第二章 项目建设背景及必要性 . 5 项目建设 背景 . 5 项目建设必要性 . 6 第三章 市场分析 .X 县房地产市场分析 . 10 X 县商业用房市场分析 . 12 城市建设要求 . 13 第四章 项目建设条件 .项目区概况 . 14 地址建设条件 . 15 第五章 项目建设方案 .建设方案和建设规模 . 17 主要技术方案 . 17 工程设计 . 22 原辅料消耗及能源消耗表 . 33 X 大厦建设 项目可行性研究报告 主要设备 . 34 土建工程 . 35 第六章 环境保护 .采用的环境保护法规及标准 . 36 环境保护设计 . 37 主要污染来源及污染物 . 37 施工期污染防治措施 . 37 营运期污染防治措施 . 38 环境影响评价结论和建议 . 40 第七章 节能篇章 .用能标准和规范 . 42 能源消耗 . 43 节能 . 43 第八章 职业安全卫生与消防 .设计的主要依据 . 47 职业安全措施 . 47 卫生安全防护措施 . 48 消防措施 . 49 第九章 项目实施规划 .项目实施进度 . 51 项目实施管理 . 52 X 大厦建设 项目可行性研究报告 十章 项目招标 .工程招标 . 54 招标方式 . 56 第十一章 投资估算与资金筹措 .投资估算 . 58 资金筹措 . 62 第十二章 财务评价 .编制说明 . 65 经营收入估算 . 66 成本费用估算 . 67 销售税金和利润测算 . 68 现金流量分析 . 69 项目效益分析 . 69 盈亏平衡分析 . 69 敏感性分析 . 70 财务评价结论 . 71 第十三章 社会效益分析 .社会影响分析 . 72 项目所在地区与适性分析 . 73 社会风险及对策分析 . 74 结 论 .厦建设 项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 项目基本情况 项目名称 X 大厦建设 项目 项目 负责 单位概况 单位 名称： 项目负责人： 联系电话： 项目拟建 地点 X 省 X 县城老城区西部 。 项目建设期 本项目建设期自 2012 年 11 月至 2016 年 10 月，共 4 年 。 建设规模及内容 项目 拟 占地 方米 ， 建设 X 大厦，项目建成后， 将成为整个 X 县地区的休闲消费中心和标志性建筑 。 本项目建设有酒店、商业、办公及住宅多功能的综合建筑群， 配套建设 供配电工程 、 供水与排污工程 、 环保与安全工程 和其它 等辅助工程 。 投资估算及资金筹措 （ 1）本项目总投资 83000 万元，其中固定资产投资为 74700 万元，流动资金为 8300 万元。 （ 2）资金筹措： 全部 由 企业 通过招商引资 筹措 。 X 大厦建设 项目可行性研究报告 2 研究工作的主要依据与范围 项目研究与咨询过程 承担报告编制单位依据国家可行性研究报告的编制 要求，参考其中论述要点和分析思路，到委托方现场进行充分调查 研究 项目 概况 ，主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、环境、节能等几方面综合分析，并尊重委托方的意愿，客观地编制本项目可行性研究报告。 研究工作的主要依据 （ 1） 国家主席令第 29 号中华人民共和国城市房地产管理法和第 91 号中华人民共和国建筑法 ； （ 2） 中华人民共和国劳动法； （ 3）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 （ 第三版 ）； （ 4） 中华人民共和国城乡建设环境保护部标准民用建筑设计规范（ 87）； （ 5） 中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规 范（ 93） ； （ 6）中华人民共和国国家标准住宅设计规范（ 99）； （ 7）中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范（ 95）； （ 8） 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划X 大厦建设 项目可行性研究报告 3 纲要； （ 9）产业结构调整指导目录（ 2011 年本）； （ 10） 房产测量规范与房地产测绘技术 ； （ 11） X 省工程建设其他费用定额 ； （ 12） 国务院 关于 支持 赣南 等原中央 苏区振兴 发展 的若干意见 ； （ 13） X 县 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （ 14） X 县建设项目承建费用统一征收办法实施细则； （ 15） X 县城市总体规划 。 主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表 1 表 1主要技术经济指标表 序号 项目名称 单位 指标 备注 1 规划总用地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 167830 3 计算容积率 总建筑面积 平方米 121773 4 不计容积率 总建筑面积 平方米 46057 5 容积率 6 总建筑占地面积 平方米 15709 7 总建筑密度 % 8 总绿地面积 平方米 4003 X 大厦建设 项目可行性研究报告 4 9 绿 地 率 % 10 总绿化面积 平方米 11903 11 绿 化 率 % 12 建筑最高层数 层 31 13 建筑主体高度 米 100 14 总停车位 辆 1135 15 住宅总户数 户 384 16 住宅总人数 人 1288 X 大厦建设 项目可行性研究报告 5 第二章 项目建设 背景及必要性 项目建设 背景 国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见 （ 国发 2012 21 号 ）第六部分“培育壮大特色优势产业，走出振兴发展新 路子”中明确提出“推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设”。 新中国成立 60 多年来， X 人民继承优良革命传统，大力弘扬长征精神，自力更生，艰苦创业，奋力拼搏，始终咬定发展不放松，特别是换届以来， X 县级班子更是跳出 X 看 X，不断深化对县情的认识，更加坚定以加快发展为己任，以改善人民生活为宗旨的执政追求，牢固树立发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念，科学描绘了建 设幸福 X 的宏伟蓝图。 随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高， X 县房地产开发业经过近十年的发展已经成为 X 县经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长， X 县住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着中国加入世界贸易组织、举办奥林匹克运动、世博会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，中国 各地区之间与世界各国的各种交往活动日趋增多，这使高档 办公楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的开发建设X 大厦建设 项目可行性研究报告 6 以其丰厚的收 益吸引了越来越多的资金加入。 为适应社会主义市场经济发展的要求，促进 X 县城市 建设及经济发展， X 县计划在县城区 开发建设包括高档 酒店 办公 楼、高级住宅楼、商 业中心 以及各种附属配套设施在内的综合性物业。 项目建设必要性 （ 1） 赣南苏区振兴发展的 需要 赣南等原中央苏区在中国革命史上具有特殊重要的地位，为中国革命作出过重大贡献和巨大牺牲。振兴发展赣南等原中央苏区，既是重大的经济任务，更是重大的政治任务，对全国革命老区加快发展具有标志性意义和示范性作用。 X 是一块红色的热土，创建了赣南地区第一块红色根据地，建立了第一支工农武装，为中央革命根据地的创建奠定了重要基础；诞生了赣南第一个县级苏维埃政权，为中央苏维埃的政权建设、经济建设、军队建设进行了先行先试的探索和实践，作出了重大贡献；是中央红军长征的集结出发地，当年 X 人民积极支红扩红，作出了巨大的贡献和牺牲，仅有名有姓的革命烈士就有 人；还是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争就是从 X 开始的。 在全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，作为苏区精神主要发源地之一的 X 县，将大力传承和弘扬苏区 精神，秉承发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本 的 理念，团结带领百万老区人民坚持加快发展，推进转型发展，X 大厦建设 项目可行性研究报告 7 着力建设经济繁荣、城乡秀美、生态宜居、社会和谐的幸福 X，让老区人民过上更加富裕、更加安康、更加和谐、更加美满的幸福生活。 （ 2） X 县城区城市化进程的需要 县城区的经济社会发展还不平衡，主要表现在郊区发展相对滞后，城市化水平低，且明显滞后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一，基础设施和社会服务设施尚不完善。 X 县在迈向现代化国际大都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，县城区的建设和 发展是必不可少的重要环节。加快县城区建设是实现 X 县农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重大战略。 X 大厦建设 项目的成功实施，将大大加快 X 县 城 区 的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地乃至全 县 带来巨大的经济效益和社会效益。 （ 3） X 县城区城市功能完善的需要 由于经济高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因， 促使 当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力、 促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“叠置”，城市内部结构及土地利用现状 逐渐成为 了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的：一是拆迁补X 大厦建设 项目可行性研究报告 8 偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。 县城区通过最近十几年的经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益 凸显 ，如城区人口密度过大，公共绿地匾乏、传统街区破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、整体居住环境质量上升压力大、街道与建筑 景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域一体化趋势中，县城区为了完善和发展其城市功能。必须置身于城镇群中寻求发展空间。 针对目前 X 县城区人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状，将建设 项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解交通压力，完善城市功能、优化道路布局结构，创建良好生态环境、打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。 （ 4）促进经济社会协调发展的有效途径 实施 X 大厦建设 ，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社 区服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。既可以满足 当地 居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“ 泡沫 ”。 综上所述， X 大厦建设项目的推进实施，对于加快 X 县 房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动城市 经济、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地X 大厦建设 项目可行性研究报告 9 产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。 X 大厦建设 项目可行性研究报告 10 第 三 章 市场分析 X 县房地产 市场分析 房地产调控政策实施以来，一二线城市的房地产市场受到国家调控政策的影响其发展有所放缓。与之相对的是三线城市及县级城市的房地产市场异常火爆，呈现出强劲的发展态势。 X，这座有着“六县之母”之称的县级城市，在其经济快速发展的基础之上，房地产市场也被日渐看好。 （ 1） X 县近年房地产业发展状况分析 2010 年一季度， X 县的房地产市场形势再度显现良好发展势头，主要呈现三大特点：一是房地产开发投资增长迅猛，新增七个开发项目。一季度，全县完成房地产开发投资 元，同比增长 233%；房地产开发总量达 比增长 132%；其中商品房新开工面积 比增长 146%；二是房屋销售状况好于往年。一季度，全县商品房销售总面积 中住宅销售面积 住宅销售面积 去年同期相比分别增长 7%、 8%和 81%；房屋销售额达 元，同比增长 79%；房地产税收达 6694万元；三是二手房交易成交量明显好于去年同期。一季度，全县二手房交易 191 宗，成交面积 去年同期相比分别增长 208%和 138%。 2011 年 1 5 月， X 县共完成房地产开发投资 元，同比下降 房地产开发总量达 品房销售面积 中住宅销售面积 厦建设 项目可行性研究报告 11 万 住宅销售面积 房屋销售额达 元；房地产税收达 元。全县高层商品房销售均价为 3811 元 /高层商品房销售均价为 2871 元 /层商品房销售均价为 3751 元 /理房屋权属登记 685 宗，确权面积 项权利登记 613 宗，二手房交易 278 宗；归集 物业维修资金 元，元。 从上述介绍可知 X 县的房地产市场发展前景广阔。近年来，随着 X 省 以及赣州市 对基础设施建设投入力度 的 加大， X 县城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对 X 县进行规划布局，提出了“开放兴 县 ，工业强 县 ，农业稳 县 ”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强， 县城 经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着 X 经济的发展， 县城 人口将不断增长，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。 本项目地处 X 县县城，是未来发展的重点区域。因此，项目具有较大的市场潜力 。 （ 2） X 县房地产市场分析 房地产产业直接或 间 接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十家产业，目前， 中 国房地产及建筑业增加值占 %，已成为我国国民经济的支柱产业之一，经过宏观及区域市场研究报告分析，可以看出整体 X 县 地产及区域市场有如下表现： X 大厦建设 项目可行性研究报告 12 宏观经济形势较好， X 近年来的经济发展速度十分猛烈， 居 民生活水平不断攀升。 X 县 经济以传统商贸向商业中心逐步发展。 X 县 地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局， X 房地产泡沫甚微，整体 市场建设基本遵循“国六条”。 X 县 人口分布以 县城 区最为稠密，且购买力较强； 县城区外 次之，购买力亦相对不如；限于 X 县 交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来一定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。 拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过 120 平方的销售看好；各项 品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中， 具 有特色 产品 的项目更易销售。 X 县商业用房市场分析 （ 1） X 县商业用房布局分析 根据 X 县总体规划，结合 X 县商业用房布局现状， X 县未来发展的趋势是， 以长征大道、金竹路和国道 323 线三道路的 区域将成为X 县 的商业中心。 （ 2） 商业用房的需求分析 随着 X 县 经济的发展， X 对外交流越来越频繁， X 县 在大中国的经济“棋”局下的战略地位逐渐被突显。 X 作为中央苏区的 全红县、X 大厦建设 项目可行性研究报告 13 核心县，中央和省、市始终高看一眼、厚爱一分，是重点扶持 发展的县， 必然会加大对其商业用房的投资 ，这将给 X 县 带来了前所未有的发展机遇， 并 要求 X 县 有相当 规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 （ 3） 市场竞争环境分析 比较地域和规模， X 大厦是 X 县城区 规模较大的商业用房，商业竞争较小。 城市建设 要求 随着 X 县经济发展水平的不断提高， X 县城 区 作为 X 县域政治经济文化中心，在老城 区开发 中建设档次较高、功能完善、配套齐全的标志性建筑，不仅有利于城市形象 的提升 ，也有利于城市土地的集约使用。 本项目建设地点位于 X 县城老城区西部，为县城商业黄金地段 长征大道、金竹路和过境路 323 国道，三条道路围合形成的三角地。因其独特的区位和交通条 件，具有巨大商业价值的同时，也使其成为城市的重要门户节点。 为了更好地展示城市的门户形象， 完善城市功能，带动片区的发展更新， 提高 居民 生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能 带动社会投资，促进居民消费， 增加 社会就业，更能 推动 X 县的 经济 建设，提升 X 县城市的整体形象。 X 大厦建设 项目可行性研究报告 14 第 四 章 项目建设 条件 项目区概况 建设 地址 本项目建设 地址 为 X 县城老城区西部 。 本项目用地位于 X 县城市总体规划的核心位置，为居住用地，是老城区与贡江南岸片区联系的重要交通节点；是长征西路与长征大 道商业服务设施带的中心节点位置；是进入老城区的门户节点位置，也位于老城区商业轴线上。 通过以上分析，该项目用地适合建设大型商业、具有城市标志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、办公等）、普通住宅等多功能于一体的城市综合体。 自然环境 资源 概况 （ 1） 地理位置 X 县位于 X 省南部，东经 1151 111549、北纬 25358262053 。东邻瑞金市，南连会昌县和安远县，西接赣县，北毗兴国县和宁都县；县城距赣州 65 千米，南昌 422 千米。全县南北长 西宽 米，总 面积 2893 平方千米，其中城区面积 12平方千米。 （ 2） 气象与气候 项目所在区域 为 典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温 一月和七月平均气温分别是 极端气温为 8，年均降水量 1507 毫米， 47%，年日照时数 时，年均无霜期 305X 大厦建设 项目可行性研究报告 15 天。 地址 建设条件 （ 1）地质条件 X 境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，罗田岩为典型的丹霞地貌区，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行 山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区，四周群山环抱，东、南、北三面地势较高些，逐渐向中、西部倾斜。位于靖石、盘古山、利村之间，主峰海拔 1312 米的屏坑山为境内最高峰；峡山与赣县交界处的贡水河床为县域最低处。 根据国家质量技术监督局发布， 2001 年 8 月 1 日实施的国家标准中国地震动参数区划图（ 2001）， X 省 X 县 地震动峰值加速度为 当于原地震烈度小于 ），工程建筑考虑抗震按 设防，地质结构稳定，一般无地震、崩塌、泥石流等不良工 程地质现象。 （ 2）电力分析 X 县共有 110电站 2 座， 35电站 7 座。 35变压器12 台，变电容量 3930035路 8 条，共 10电线路 41 条，共 以下线路全长 100 台（包括真空断路器、油开关及负荷开关）；无功自动补偿装置 3 台；配电变压器 1081 台 79231县电力充足，完全能满足 项目 用电需求。 X 大厦建设 项目可行性研究报告 16 （ 3）水资源分析 X 县 境内河流属赣江水系，总长度 1283 公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，其中贡水在 境内的长度为 66 公里。贡水、梅江、濂江等在境内纵横交错，建有渔翁埠水电站、下栏水库工程。 全县水资源丰富，完全能满足 项目 用水需求。 （ 4）区位和交通条件 X 地处赣州东部，区位优势明显，是通往宁都、兴国、瑞金等河东六县的必经之路，素有“六县之母”的美誉，交通便利， 323 国道、319 国道、赣龙铁路及昆厦高速公路穿境而过，构建了公路、铁路、高速路“三位一体”的现代化交通网络。福田大厦建设项目 可行性研究报告 17 第 五 章 项目建设方案 建设 方案 和 建设 规模 项目建成后，可建设 成为 X 县的休闲消费中心和标志性建筑 ；项目拟 建设地下停车场、 大型 商业 中 心 、 办公楼 、酒店 、高档住宅区 等主体工程 ，配套建设 供配电工程 、 供水与排污工程 、 环保与安全工程 和其它 等辅助工程 。 主要 技术方案 项目 基本情况 X 大厦建设 项目总占地面积 方米 。 项目 规划 指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及 X 县总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。 要求通过 建设标志性建筑 提升城市品味，改善 居 民 工作、 居住环境，提高城市形象，以人为本，和谐开发， 效益其次。 项目 规划设计 原则 （ 1）在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。 （ 2）本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则，综合考虑日照、采光、通风、消防、杭震、管线埋设、避免视福田大厦建设项目 可行性研究报告 18 线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。 （ 3）居住区配套公建设施与住宅同步规划、同步施工、先期建成。 （ 4）供水、雨水、污水、电力、电讯及 燃气管线地下敷设，并本着合理 规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。 （ 5）居住区绿化包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。 （ 6）组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。部分人防设施本着平战结合的原则宜设为地下停车场。 （ 7）项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。 项目规划设计方案 现在 的办公建筑空间已不单纯为公文交换的场所，而成为更注重体现人与人的思想感情交流的媒介 环境与生产信息、加工信息的“信息工厂”，以至“高技术、高情感”逐渐成为办公建筑空间质量的评价准则及体现设计作为信息媒介，强调设计的交际功能的观念内容，办公建筑形态的环境文化信息含量将随之不断增强。大空间的布局形式适应了现代办公内容、方式以及管理体系的不断变化，为办公环境的合理安排提供了最大的灵活性。同时，人工智能、现福田大厦建设项目 可行性研究报告 19 代通讯技术及办公自动化的发展，以及为建筑构件、设备、室内家具和工作设施等建立的一整套体系设计都为提高办公效率、增强办公室的适应力提供了雄厚的技术条件。 一个充满绿色、阳光和空气的生态空间，已经成 了世界写字楼设计的一种流行趋势，在最近挪威的一个高层 办公楼 设计中，英国著名建筑大师罗杰斯煞费苦心地设计出了一个使各层都能看到室内绿化的智能化 办公楼 。这种绿色空间的存在，实际上是目前生态空间的一种表现形式。之所以这么做，其更深层的原因是为了借此来改善写字楼本身的环境，来达到提高写字楼内工作效率的目的。 还包括楼层内的休闲会所，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。从中不难看出，这些新型配套设施的出现，都是写字楼人性化的一种趋势 ，它表明了现在的写字楼开发者，更为注重从人的角度出发，来营造一个信息时代的效率空间。 基于上述原因，提出本项目的规划设计思想方案 ： （ 1）市场定位 在对类似项目及市场需求进行分析后 发现 ，县城区 附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业大厦。这一定位内涵是： 福田大厦建设项目 可行性研究报告 20 X 大厦为高尚办公、 高档住宅 综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。 X 大厦为企业及白领阶层、工薪阶层提供超 前的生态生活空间和居住理想。 （ 2）形象定位 X 大厦从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位，通过对 X 县房地产市场的调查及对该项目详细分析得出 ，本 项目形象定位为： X 县城内商务区标志性 建筑 。 该项目位于 X 县 城老城区西部 ， 县城老城区西部 为 X 县最繁华的商业地段，以此强调人们的商业思维定势，同时强化位于 X 县 政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独特性。 （ 3） 业态定位 本 项目 位于 X 县 的 县城 繁华地段，生活设施及市政配 套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势 。 因此建议将本案定位于 ： 领袖风范、商贵首选。 综上所述，在本项目的目标客源中，主要需求点有以下几方面： 地理位置优越 交通动线充足 县 政与小区配套皆较 为齐全 福田大厦建设项目 可行性研究报告 21 社区规划合理 有强大的升值潜力 户型实用、舒适 （ 4）发展定位 基于本项目优越的地理位置，开发定位为集合四星级酒店、大型商业、美食城、写字楼、高尚住宅区等多种功能的综合物业，成为整个 X 地区的休闲消费中心和标志性建筑群体之一。充分体现人性化的建筑 思想，具体体现主要包括绿色、健康、阳光三大特点： 绿色 创造回归自然的生态居住环境。 健康 在区内充分设计体能测试设备，以及羽毛球场、室外游泳地、室外健身器械、漫步径等体育运动场所，满足住房对体育运动的需求。 阳光 强调邻里交往的空间设计，给住房提供相互交流、沟通的休闲的社区空间，从而引导一种充满阳光的良好的人际关系。 （ 5） 经营定位 根据上述市场定位 可以看出，本项目在区域范围内 处 于 龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。 项目推广定位 ： 领袖风范、商贵首选 。 （ 6）建筑设计定位 办 公酒店区 楼层： 27 层 （ 含地下二层 ） 功能：地下一、二层为停车场 福田大厦建设项目 可行性研究报告 22 地上 1 25 层为 酒店和办公楼（局部部分层数可改为公寓） A 区 （ 地上 1 3 层为商业 ，其中第一层为大卖场，第二、三层为大型超市； 3 层以上为住宅） A 区商业 楼层： 3 层 1#住宅 楼层： 16 层（含地下二层） 2#住宅 楼层： 16 层（含地下二层） 3#住宅 楼层： 18 层（含地下二层） 功能：地下一为商业专用停车场、地下二层为住宅专用停车场 B 区（ 地上 1 3 层为商业 ，其中第一层为大卖场，第二层为大型超市，第三层为电影院 ； 3 层以上为住宅） B 区商业楼层： 3 层 4#住宅楼层： 31 层（含地下二层） 5#住宅楼层： 31 层（含地下二层） 6#住宅楼层： 22 层（含地下二层） 7#住宅楼层： 22 层（含地下二层） 功能：地下一 为商业专用停车场 、 地下 二层为 住宅专用 停车场 工程设计 设计布局 充分利用国道 323 线和长征大道交汇的市政广场，结合地块形状及功能用途，在市政广场正对的弧边建设四星级酒店、办公楼，作为本顶目的标志性建筑。 为能进一步提升商业价值，结合地块三侧临城市主干道的绝对福田大厦建设项目 可行性研究报告 23 优势，地块内部规划有步行街对接三条城市主干道，实现人流沿续性及增加临街商 铺，起到真正带旺整个商圈。步行街的存在，恰好把商业及酒店、办公的功能间接划分清晰，通过设置空中连廊能巧妙地把各个空间连接，从而达到共享人流目的。 商业部分，步行街把地块间接划分为 3 部分，酒店办公部分、 区商业； 2 大商业区利用城市人流，沿城市主干道展开。 建议国道 323 线和长征大道交汇的市政广场升级改造，设置下沉式广场，增加整个市政广场空间多元化，提供市民的表演场地及日后下穿过街人行道需要，同时商业部分可从地下穿过酒店、办公楼以其相通，进一步提高亲近的比例尺度、良好的生活气息及人流疏散通道。 住宅建 筑以点布局，形成两个组团，以尽量保证住宅视野开阔和减少对视为布局原则，点式建筑的间距最大化，在让布局显得宽松的同时，营造活泼、动感空间，空气对流顺畅，是“均好性”的最大化体现。 在用地范围内全面综合考虑了布置建筑、道路、广场、公园、绿地、水体、景点等内容。同时顺应 本项目 特点， 做 好用地规划，安排不同的建筑类型适应不同位置的需求。 建筑设计 （ 1）设计依据 本工程采用的主要标准及有关法规、资料： 房屋建筑制图统一标准（ 50001 2001）； 福田大厦建设项目 可行性研究报告 24 住宅建筑规范（ 2005）； 高层民用建筑设计防火规范（ 95）； 民用建筑设计通则（ 2005）； 建筑设计防火规范（ 2006）； 建设单位提供的设计要求等相关资料； 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 2002 版。 （ 2）工程概况 X 大厦建设项目提出了一个全新设计理念、为 X 县住房保障对象家庭又提供了一个低密度、注重环境、强调人性化服务的城市生活园区。 总建筑面积为 167830 平方米 ； 建筑类别：一类，二级耐久年限（ 50 年）； 建筑耐火等级：二级； 抗震设防 烈度：六度。 （ 3）建筑设计构思 利用直线的变化和对比，反映出建筑的时代性和简洁性。建筑体量追求和谐与变化，使其挺拔有力，错落有