国际商务城人才公寓项目可行性研究报告

国际商务城人才公寓 可行性研究报告 目 录 第一章 项目概况 第二章 项目建设基地条件 第 三 章 规划设计方案 第四章 环境保护、节能及消防 第五章 技术经济 第 六 章 投资效益评价 第 七 章 项目的结论 附件： 1、昆山市计划经济委员会 号文“关于同意昆山花桥国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。 2、昆山市规划局 号文核发昆山花桥国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。 概述 项目名称： 建设单位： 项目位置： 项目性质： 公寓、商业 用地面积： 方米 总建筑面积： 方米 总投资： 元 项目评价： 可行 第 一 章 项目概况 项目名称 本项目的名称为： 昆山花桥国际商务城人才公寓 建设单位 建设单位即项目法人为： 昆山花桥国际商务城资产经营有限公司 地址： 法定代表人 /负责人： 公司类型：有限责任公司 注册资金： 万元 建设地点 本项目位 于 江苏省昆山市花桥开发区 建设用地面 积： 项目建设内容 本项目建设地点为 昆山市花桥国际商务城核心区东北角 块 ，建设用地面积：约 方米。 昆山花桥国际商务城人才公寓 ，总建筑面积： 方米，其中： A 楼地上 建筑面积 方米，地下建筑面积 米。 B 楼地上 建筑面积 方米，地下建筑面积 米。 项目建设进度 本项目前期咨询工作已于 2008 年初开始，本 项目建设周期计划为 24 个月， 其中现场施工周期为 20 个月，计划在 2008 年 12 月开工，于 2010 年 11 月底全部 竣工。 项目投资估算 本可行性研究对工程建设投资进行了估算， 经估算：本项目建设总投资为 元， 投资分配表 单位：万元 序号 项目 投资数 备注 1 工程建安费用 2 总体及设备工程 3 其它费用 4 基本预备费 5 建设工程项目总费用 本建设项目所需建设资金由项目法人自筹 元作为项目 全部 资本金 。 项目可行性研究报告编制依据及范围 编制依据 国家、 地方 相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 建设单位提供的有关技术基础资料 设计单位提供的初步建设方案 编制范围 项目的主要建设规模及建设内容 项目总体建设方案 项目投资估算和项目资金筹措 项目经济效益分析 项目社会和环境效益分析 第二章 项目建设基地条件 概况 本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积 中一期为 期总建筑面积约为 体形象要求现代简洁，可识别性强。设计原则贯彻 以人为本，促进社区的交流与和谐、合理保护和利用原有景观。用地内建设完善的服务，休闲设施。 项目建设区域现状 项目位于昆山市花桥国际商务城核心区东北角 块，东临徐公桥，南靠光明路，北临沪宁高速，东临徐公河。 工程内容及规模 本项目 为 花桥国际商务城核心区东北角 块 拟建高层公寓两幢。 总建筑面积： 方米， 其中： A 楼地上 方米，地下建筑面积 方米。 下建筑面 积 米。 自然条件 气象条件 属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足 ，雨量充沛 。年平均气温 ； 年降水量 1447 毫米 ,年日照时间 1697 小时，全年无霜期 239 天。 地震 本项目所在地昆山市抗震设防烈度 7度。 第 三 章 规划设计方案 技术经济指标 技术经济指标 项目 指标 单位 用地面积 建筑 面积 筑面积 A 楼 地上 下 楼 地上 28195.2 下 1369.0 地面积 积率 停车位 55 辆 1、民用 建筑设计通则 、高层民用建筑设计防火规范 、公共建筑节能设计标准 、相关法律、法规 基地是 平行四边形，本案包括两栋塔楼，临徐公桥路向南北布置，在西北侧，设置主要机动车出入口，并沿北侧道路安排地面停车 55辆，供业主及访客停车，一期公寓两幢单体，分别为 B 座，高度 72米，层数 21层，建筑退界及间距满足规划要求。 本方案 A 楼二十一层，其中三层 二十一层为高级员工宿舍， B 楼二十一层，其中二 二十一层为高级员工宿舍，在首层设置大堂，分别通向两塔楼交通核心。 本案所处位置十分重要，为立面要求提出了较高要求，为避免版式高层的沉闷感，设计通过体块的切割和穿插创造现 代而简洁的体积感，通过天际线处理及丰富的立面细部处理使建筑更加充满活力，创造令人激动的视觉效果，同时结合阳台、共享空间等建筑功能特有空间，创造亲切、适宜的立面尺度。 1、 A、 分为二个防火分区，每防火分区均设两个疏散口，地下室最远疏散距离 100采用热镀锌无缝钢管，沟槽连接。 1、 卫生洁具采用节水型。 2、 泵房内水泵采用低噪音水泵，每台水泵基座均采用橡胶减振垫，水泵进出口均安装橡胶软接头。 序号 名 称 型 号 性 能 单位 数量 备注 1 消火栓泵 0=40L/s， H=105m， N=75 2 一 用一备 2 喷淋泵 5 55=25L/s，H=120m， N=55 2 一用一备 3 屋顶消火栓系 统增压设备 L） = 2 主泵两用 两备 4 屋顶喷淋系统 增压设备 L） = 2 主泵两用 两备 5 车库地面冲洗 潜水排污泵 =43， H=13M， N=3 若干 6 泵房潜水排污 泵 =43， H=13M， N=3 6 三用三备 7 生活变频给水 冷水机组 配套主泵：80=15稳压泵： 40=4力罐：8000= 套 2 每套配备： 主泵二用一备，小泵一台 ,一只气压罐 8 不锈钢生活冷水箱 55T 套 2 9 承压卧式储水罐 8T 套 6 10 太阳能集热循环水泵 I） Q=27m3/h， H=30m， N=4 4 两用两备 11 热水炉循环水泵 I） Q=h ， H=N= 4 两用两备 12 热水管网循环水泵 =5m3/h， H=14m， N= 4 两用两备 1)气源拟采用城市天然气，选用 7 台 燃气热水 Q 器，每台耗气量为 h，共计 70.7 m3/h。 2) 燃气计量表采用 57m3/h。 1. 民用建筑电气设计规范 16. 10以下变电所 设计规范 . 供配电系统设计规范 . 低压配电设计规范 . 建筑防雷设计规范 2000 年版） 6. 高层民用建筑设计防火规范 2005 年版） 7. 火灾自动报警系统设计规范 . 智能建筑设计标准 503140.建筑节能设计标准 1.建筑照明设计标准 00342.汽车库，修车库，停车场设计防火规范 13建筑工程设计文件编制深度规定（ 2003 年版） 14. 建设单位及本院建筑，结构，空调，给排水等专业提出的条件和要求。 1 变配电。 2 电力及照明。 3 防雷与接地。 4 消防报警及联动控制系统。 5 公共广播系统。 6 综合布线系统。 7 有线电视系统。 8 闭路监视及门禁控制系统。 9 楼宇自动化系统。 、本工程中消防用电负荷、事故照明和网络中心电源为一级用电负荷；电梯、生活水泵、排风机等为一级用电负荷。本工程由市供电网引来二路 10压电源（二路高压电源来自不同区域变电站，当一个电源发生故障时，另一个电源不致同时受到损坏）。计量采用高供高计方式。高压柜采用金属铠装移开式开关柜，直流操作。变压器为带外罩树脂浇注干式变压器，低压柜采用组合式低压抽屉柜。低压配电为单母线分段运行并设联络开关。 、本工程的负荷情况为总设备容量约 7000算容量约4000工程两座变配电室，分别设在 A 楼、 B 楼一层。 每座变配电室内设两台 1600压器及相应高低压配电柜。变配电室采用大空间布置方式，高压柜、低压柜、变压器均布置在一起。功率因数补偿采用低压侧电容自动补偿装置。补偿后高压侧功率因数为 上 、消防泵、喷淋泵、生活泵、公共照明、疏散指示照明、电梯、消防报警设备、通讯网络机房等重要负荷均采用双电源供电，并在末端自动切换。 、在各层配电间内设电力和照明配电柜。从楼层配电柜至分配电箱或用电设备采用树干式或放射式供电。供消防负荷使用的线路采用耐火型线缆，其它普通电力及照明线路采用阻燃电缆 线缆。电气线路均穿钢管埋地、楼板内及吊顶内暗设。当消防管线敷设在吊顶内时均外涂防火漆。 、大容量动力配电箱选用 ，容量小的照明、电力配电箱选用小康家系列 A）型。空调、风机和水泵等控制设备随机配套提供。 1、照明以“绿色照明”为主，提高照度，节约能源。选用电子镇流器及 5型荧光灯。 2、各房间照度标准为：消防中心、通讯机房： 500下车库：75生间： 150廊： 100配电室、弱电配线间： 200泵房 、空调机房： 100 3、在地下车库、公共走道、楼梯间设疏散指示照明灯，在变配电室、消防监控室、排烟机房和消防电梯机房及公共走道等处设应急照明。 1、本工程雷暴日按 计雷击次数 /a，按三类防雷设置，屋顶装避雷网加避雷小针，凡突出屋面的建筑物构筑物及金属管道和大型金属门窗均应与避雷系统作可靠连接。 2、本工程 60米以上设有防侧击雷措施。将建筑物外墙上的金属栏杆、金属门窗等较大金属物直接或通过多金属门窗预埋铁与防雷装置相连。 3、 利用结构柱内主钢筋作为防雷引下线。 4、高压柜、低压屏分别设避雷器，弱电系统配电箱进线端装设过电压保护器。为防感应雷，所有电源进出线及电信线路均应加装防过电压设备，所有进出建筑物金属管道均应作等电位连接，并在相应配电箱主断路器后设置 5、充分利用建筑物基础做接地体，基础内二根以上钢筋相互焊接，形成接地网。接地电阻 1。各系统共用一个接地系统。 1、 采用变压器中性点直接接地 ,低压配电系统接地型式采用 统方式，设专用 地保护线，在变配电室、强弱电竖井、配 电间、电梯机房、消防控制室、通讯网络机房等处均设专用接地端子与引下线可靠焊接并与建筑物基础内共用接地装置连通。接地电阻不大于 1 欧姆。 2、 通讯网络机房工作接地采用一根 1地电阻不大于 1 欧姆。 3、 电气设备外露可导电部分均与 可靠连接。 见消防专篇） 1、根据本建筑使用性质及功能要求设置有线广播系统，平时为业务性广播或播放背景音乐，发生火灾时强切为消防专用 。 2、有线广播控制室与消防控制室合用。 1、本建筑信息传输主要是语音和计算机数据。 2、通讯网络机房设于二层平面。配线架的设计为每个楼层均设分配线架（ 网络机房设置总配线架（ 3、工作区子系统信息点配置原则：房间按实际需要配置。水平区全部选用超 5类线缆和信息插座。 4、干线子系统语音线缆采用 3 类大对数双绞线电缆作为传输介质，与各楼层分配线架连接，经竖井接到一层网络机房的总配线架（ 然后与电话交换机和网络设备连通。主干区数据主干采用一根 6 芯多模光纤作为传输 介质，光缆使用 4 芯，备用 2芯，与各楼层光缆配线架和光电转换设备连接到各楼层网络管理系统的服务设备。 5、本系统采用联合接地，接地电阻 1。在每个楼层配线间均设接地铜排，楼层配线间机架、屏蔽层都应用直径大于 6接地铜排之间采用 40镀锌扁钢作为接地干线，并引至楼内的联合接地体上。 1、大楼内部设置有线电视系统，电视信号来自市有线电视系统，系统只考虑分配网络。 2、系统采用 860频传输模式。 3、 传输网络主要有 大器、同轴电缆等 组成。分配网络采用分配 分支形式，将电视信号送至各个终端输出单元。主要由分配放大器，射频同轴电缆，分配器，分支器，用户盒等。 1、闭路监视系统采用微机控制，保安监控室设在一层平面与消防监控室合用，监控室内设备有控制器、监视器、长时间录像机、字符发生器等。控制主机基本配置为 64路输入， 16路输出。 2、在主要出入口和通道主要部位、重要人员办公室、贵重物品库房、及有防盗需要的场所设置红外 /微波双鉴防盗报警探测器和紧急报警按钮。 3、在严禁或限制进出的门设门磁开关、出门 开关、门锁、密码键盘带磁卡阅读机。 1、本工程 共照明、空 调、通风、水泵、电梯等。 2、 制中心设在建筑一层平面，系统采用二级网络结构，各分站采用 接数字式控制器），具有可编程功能，可独立监控机电设备，不需要经过中央管理计算机的处理，可就地显示 监视的温度及设备工作状态。当中央主机发生故障时，各分站 能独立工作，实现集散式控制功能。 设置具有即时卡、贵宾卡、储值卡兼用收费功能的 车库 管理系统，具有停车泊位显示、出入口收费站对讲和通信、防止非授权者程序修改和操作人员监守自盗、进出口设置摄像机进行车型识别等功能，并与安保系统联动。 本工程设计综合布线系统，按综合型设计，弱电部分设计与甲方协商后进一步强化。 通设计 1、 采暖通风与空气调节设计规范（ 2003） 2、 高层民用建筑设计防火规范 (本专业设计内容为：地下自行车库及设备房的通风；上部建筑的防烟系统。 统 两幢建筑的地下室，建筑均各自设置了两个防火分区，单个防火分区面积约 700平方米。由于是自行车库，仅考虑设置机械排风装置，排风量按不小于 6次每小时的换气次数计算确定。每个防火分区均可通过各自的进出口自然补风。 水泵房等设备用房设置独立的机械排风系统，通过墙装的防火风 口自然补风。水泵房换气次数 n=6。 烟系统 1、 A 楼和 B 楼的防烟楼梯间及其前室均设置正压送风系统，风机设置在屋面。 2、 走道等区域由建筑采取设置满足规范要求的可开启外窗等措施以满足自然排烟的要求。 1、 风机均采用低噪音柜式离心风机。 2、 落地安装的风机采用减振器或减振垫，吊装则采用弹簧减振吊架。 3、 风机进出口管段设置消声器，风机与管道采用防火柔性连接。 4、 排烟 (风 )管道采用 无法兰连接，耐火 时 )。 公寓采用分体空调的方式，由相关专业设置外机平台、电源插座、专用冷凝水立管等。 通设计 机动车出入口设在基地西边，消防车道沿基地全环行连通，出行便捷通达 1、 机动车停放 机动车按规划意见布局，只考虑地面停车 2、非机动车考虑地下停放，地下室设置自行车坡道进入，方便居民存放和出行 第四章 环境保护、节能及消防 防设计专篇 建筑篇 计依据 1、高层民用建筑设计防火规范（ 2、民用建筑设计通则（ 3、城市居住区规划设计规范（ 4、国家规范及江苏省地方标准 体消防设计 消防车道沿 A、 B 座环形设置车道宽 6 米，基地两侧设置 2 个出入口， A、 幢楼间距 13 米，满足消防要求 体消 防设计 1、 A、 B 楼、地下室设二个防火分区，每个防火分区均设两个人员疏散，设自动喷淋和自动报警，各设备用房门为甲级防火门，前室及梯间门为乙级防火门，管道井丙级防火门 2、 A 楼设两部消防梯， B 楼设消防梯一部， A、 B 楼各设疏散梯二部，楼梯数量及宽度满足消防疏散要求 3、 于 A 楼一层设消防控制室，对综合楼 24 小时控制 4、 管道井均每层做防火封墙 5、 建筑材料的选用按耐火等级，采用相应的防火材料。 给排水 篇 防用水量 室外消火栓： 30L/S 火灾历时： 3小时 室内消火栓： 40L/S 火灾历时： 3小时 自动喷淋系统： 21L/S 火灾历时： 1小时 外消防 在室外 水环管上设置地上式室外消火栓若干，消火栓间距不大于 120 米，保护半径不大于 150 米，火灾时由市政消防车前来 施救。 内消防 两楼共用消防给水系统，消防水池、消火栓泵、喷淋泵都放在 防水池有效容积为 510 房内设置一组喷淋泵、消火栓泵。室外共设水泵接合器 5 套，其中室内消火栓 3 套，自动喷淋 2 套。消防水箱放在 A 楼屋顶上，有效容积为 18 消火栓系统及喷淋系统分别配置屋顶增压泵以满足系统的最不利点压力要求。 1、 室内消火栓系统 消火栓泵设在水泵房内，从地下消防水池内抽水，供 B 楼消火栓用水。消火栓箱内设有 火栓一个， 25 19 水枪一只，消防卷盘一套。消火栓泵型号 0=40L/S， H=105M， N=75二台，一用一备。 2、 自动喷淋系统 根据规范要求，设自动喷水灭火系统 ,采用中危险级，消防用水量为 21L/S，喷头采用闭式玻璃球喷头和边墙型洒水喷头（温级68），厨房喷头采用公称 动作温度（温级 93）喷头，在每个防火分区均设置信号蝶阀和水流指示器，自喷采用湿式系统，湿式报警阀设于地下消防泵房内，共设置 6 组湿式报警阀组。喷淋泵型号5Q=25L/S， H=120M， N=55二台，一用一备。 3、 建筑灭火器的配置，执行国家标准建筑灭火器配置设计规范有关规定。在每个消火栓箱下设置一个灭火器箱，箱内设置磷酸铵盐干粉灭火器 电气篇 火灾自动报警及消防联动控制系统 1、本工程为一类建筑，按一级保护对象进行火灾自动报警系统的 设计 2、 消防控制中心设于 A 楼一层内设置集中报警控制器及联动控制器，另外在 B 楼一层设有消防值班室，内设区域报警控制器。消防泵、喷淋泵、事故照明、疏散照明、消防排烟机、消防电梯、正压风机、火灾自动报警控制设计均按一级负荷供电。消防负荷的电源为双路电源同时供给，末端自动切换。 3、在消防控制室、疏散楼梯及走道、门厅、消防泵房、排烟机房、变配电室等场所设置事故照明。 4、走道、疏散楼梯间入口、门厅及通往室外的出入口和走道出入口设置疏散照明。 5、火灾自动报警系统：在消防控制中心内设置集中报警控制器。系统采用微电脑全智能型， 具有独立处理信息，点对点相互通信的技术，控制主机为双 作的两线制探测系统，消防主机仅对报告新情况的设备作出响应，并由此发出信号，联动控制各个消防设备。在宿舍、变配电室、走道等场所设感烟探测器。在地下室汽车库等设置感温探测器，在每个防火分区内设置有手动报警按钮和消防电话插孔。 6、水灭火系统：在各个消火栓内设有启泵按钮，可直接启动消防泵。在消火栓旁设有输入模块，用来向消控中心报警，各个水流指示和湿式报警阀处设有监视模块向消控中心报警，压力开关动作后与喷淋泵联动，消控中心内设有消防泵，喷淋泵手动 /自动控制 按钮远控泵的起停，并有状态反馈信号显示。 7、排烟系统：在排烟口开启装置附近设有监视模块和控制模块，当排烟口附近感烟探测器报警及同一防火分区内其它感烟探测器报警时打开排烟口，同时联动启动相应的排烟风机，停相应的排风机，并将信号送回消控中心。排烟口开启装置还可就地手动打开，并联动启动排烟风机。在本工程中排烟系统的防火阀为常开式， 280时自 动关闭，并联动切断排烟机电源。 8、送、排风系统防火阀关闭显示：在送风和排风系统中，防火阀附近设有监视模块，其防火阀 70自动关闭，信号送至消防控制中心。防火阀与对应的送、 排风机联动，送、排风机也可由消控中心远程停机。 9、非消防电源：各层照明配电箱、其它非消防电源用电回路可在消控中心分层自动 /手动切断电源，也可在变配电室自动 /手动切断电源。 10、消防广播系统：门厅、地下汽车库及各层的走道、前室等处的公共场所均设 3W 的广播扬声器，平时视需要播放重要通知和背景音乐，火灾时强切作事故广播，可分层播放，也可几层同时播放。 11、消防联动部分：火灾时消防值班人员可根据消防报警信号联动启动喷淋泵、排烟风机，关闭送、排风机，并接收动作反馈信号。火灾时消防主机可切断非消防照明电源；点燃应 急照明灯；接通相关区域的消防广播；切断非消防电源。在消控中心、消防泵房、变配电室、消防电梯机房、排烟机房等设置专用对讲电话。在消控中心设专用的119 外线电话。 能设计 1、 总平面布置中建筑座北朝南，尽量大的建筑间距，使建筑有良好的通风、采光，减少能耗 2、 建筑外墙屋面采用 30 厚聚苯挤塑板保温 3、 外 窗 采用断热铝合金中透光 备节能 1、 采用高效、节能的水泵、风机 2、 充分利用自然光，采用高效节能光源 3、 卫生洁具选用节水型设备 保设计 计依据 1、中华人民共和国环境保护法 2、环境空气质量标准 3、城市区域环境标准 保措施 1、生活废、污水处理 污水纳入市政排放管道，污水沉淀处理达标后排放 2、生活垃圾由物管部门收集至附近垃圾站，由环保部门统一处理 3、噪声预防 1）风机采用低噪声型。所有电动设备设橡胶减震器，风机、水泵进出口均安装软接头弹簧 2）外墙采用双层中空玻璃，有效阻隔外部噪音 3）建筑合理退让，减少城市噪音及粉尘污染，通过小区绿化有效吸收噪音，提高小区环境质量 4、废气排放 1）地下室用通风井 排风 2）卫生间利用可开启外窗以及排气扇通风 3）厨房排烟按规范给烟道管井排放 生防疫 1、 居室 窗地比 大于 1/7， 采用落地窗，尽可能最大日照 2、 梯间为自然采光及通风 3、 地下生活水池内壁贴面瓷砖，易清洗，保证水质 全保卫 1、 小区安保设计以人防和技防相结合原则，沿小区道路设置露空围墙，设置安保中心，对小区实行全面监控 2、 安保设备：设置对讲及周界报警，门禁系统 动保护 1、 选用电梯给劳动保护部门认可，安装后给有关部门验收后方可投入使用 2、 屋顶设避雷网，利用结构柱内钢筋为防雷引下线，利用基础钢筋，形成接 地网。 第 五 章 技术经济 据和范围 1、 根据国家现行财税制度进行编制 2、 价格按照规定的现行政策及同类型项目指标 3、 本项目着重进行财务分析、测算、有关一切费用和经济效益 4、 论述项目获利、偿还能力测算 工程总投资为 元，其中投资分配如下： 投资分配表 单位：万元 序号 项目 投资数 百分比 备注 1 工程建安费用 2 总体及设备工程 3 其它费用 4 1、 本工程商品房总费用为 部为自筹资金 2、 固定资产投资分年度用款计划 3、 本工程建设期为二年，经与甲方商定，分年度用款计划如下： 用款计划表 单位：万元 时期 总计 第一年 第二年 第三年 备注 投资资金 4、 流动资金 各怒甲方实际情况，自筹资金 元 5、 经济效益分析 本、销售收入，税金及利润测算 本测算 序号 项目名称 概算价值技术经济指标