《企业软实力》杂志访北科建集团总经理郭莹辉 科技地产：区域经济发展的助推器

企业软实力杂志访北科建集团总经理郭莹辉 科技地产：区域经济发展的助推器企业软实力杂志记者 张国庆 北科建集团历时十年，成功打造了中关村西区商务核心区，中关村软件园、中关村生命科学园等世界知名高端专业化园区，成为科技园区开发的典范。在 5月 18 日的中国自主创新颁奖典礼上，北科建集团总经理郭莹辉创造性地提出了科技地产的开发模式，受到了与会人士的高度评价和广泛关注。围绕科技地产，记者对郭莹辉进行了采访。企业软实力：北科建集团首倡科技地产，如何理解科技地产这个概念？郭莹辉：我们所倡导的科技地产，与传统意义上通过绿色节能材料、技术等手段提高办公、居住的工作功能性和舒适性的概念不同，内涵更为丰富，是一种全新的地产开发模式。科技地产作为工业地产的高阶阶段，就是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律和房地产开发手段，通过专业化开发运营，实现高新技术产业集聚，进一步提升城市功能，促进产业结构升级，助推区域经济快速发展。科技地产开发的规律是科技载体与产业服务体系同步建设。科技地产业务向社会提供的是科技载体产品和产业增值服务，有利于入驻企业交易成本、创新成本降低，实现快速成长；政府能实现就业、税收、产业升级等目标，促进区域经济结构调整、发展方式 转变和区域发展战略的实现。开发商通过产品的开发、销售、运营以及对客户提供有偿的增值服务等获得综合的投资回报。通过科技地产运营，实现政府、入园企业、股东、合作伙伴和 员工等各方利益诉求的均衡协调。所以，这也是我们北科建集团的科技地产品牌定位“ 引领科技地产，共享财智人生” 。2企业软实力：科技地产的进入门槛是什么？ 郭莹辉：做科技地产的企业应该说还是有一定的门槛的。第一要有高度的社会责任感，服务好你的客群，一个是政府，一个是入驻企业。我们的产品是科技园区、科技新城，是国家自主创新和战略性新兴产业发展的载体，是区域经济发展的强大引擎。作为开发商，必须具有高度的社会责任感和使命感，所以，我们北科建集团确立了“服 务区域经济、助推产业升级、加速科技 转化、提升社会贡献”的企业使命，并且在内部形成了共识。第二要有 强大的资本实力和投资能力，因为我们讲科技地产就是一个长线业务，投资周期长、规模大，所以说没有一定的实力支撑，即使有多么崇高的责任感，中途在企业经营压力面前也可能会将科技地产干走样儿，难以保证项目品质。第三是开发商必须要有复合型团队，尤其是要具有强大的产业资源整合和产业服务体系建设等特殊能力。科技地产开发商面临的是全业态开发与运营能力的挑战，其中，产业服务体系是创新创业型企业赖以生存成长的软环境，包括技术平台、人才供给、产权交易、科技金融、生活配套等多种功能和需求，需要开发商整合政府、商业伙伴乃至自身、股东等共同来构建，提供有针对性的个性化服务。企业软实力：科技地产的运营有什么特点？北科建集团运营科技地产有三个特点：一是以产业为主进行综合开发。我们借鉴国际先进的城市发展经验，通过综合开发，实现产业、商务、商业、居住、休闲的有机融合，有效利用了城市空间，也使科技地产开发商有足够的投资回报，具有可持续发展的能力。二是有清晰的开发理念和产品标准。我们的科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，前者是产业研发区、商务功能区和配套住宅区三种功能的集成，遵循“ 以城带业，以业兴城，宜居宜 业，和谐发展”的项目理念，对于城市形象提升和区域经济结构优化、发展方式升级具有极大的推动作用。高端科技园区则是专业化的，遵循“环境清新优美，配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃”的 标准来开 发运营，是聚集高科技企 业、提高城市 竞争实力的重要平台。三是独特的商业模式。近几年来，我们北科建集团致力于建立“ 以科技地产为龙头，住宅地产和商业地产战略协调的”业务 架构。科技地 产开发中，谋求园区“ 硬环境”和“ 软环境” 同步建设，通过土地开 发、招商经营、产业服务、物业增值等多个方面来丰富盈利模式。企业软实力：科技地产开发与原来的科技园区开发在模式上有哪些差异？郭莹辉： 从 2009 年开始，我们进行了经营模式升级。一个升级是科技地产开发从一级开发升级到二级开发。我们原来的中关村西区、中关村软件园、中关村生命科学园都是做土地一级开发的，而我们在嘉兴、无锡、青岛，这三个地方的科技园区的开发都是通过购置土地，按照政府的产业定位和城市的规划对园区进行重新的功能定位和产业结构的调整，提出新的城市和产业规划，由我们自己去建设、招商、产业 服务，做园区开 发和服 务工作。另一个升级是我们的科技地产产品实现了升级。在保持既有的科技园区这个传统产品类型同时，又升级到科技新城。科技新城是集商务功能区、产业研发区、生态住宅区为一体的微型城4市，围绕产业发展的必要配套和要素聚集，营造企业发展的软环境，也充分保障创业人员的职、住、娱等基本的社会化需求。嘉兴项目是我们打造第一个科技新城产品类型的样板。在一千亩的土地上建设 150 多万平方米，中间是产业研发，两边是商务和住宅配套。这三种功能组织在一起，里面有六七种业态，研发、 办公、商 业、居住等，构建嘉 兴市长三角现代服务业中心，助推嘉兴市的经济发展方式转变和产业结构调整，提升嘉兴的城市形象和综合竞争力，这就不是一个单一专业园区能做到的。企业软实力中关村西区是世界知名的城市功能区，是不是意味着嘉兴项目将成为第二个中关村西区？郭莹辉：珠穆朗玛峰只有一座，中关村的成功得益于北京独特的地缘优势和城市资源，我们开发的其他项目不可能有这种天然优势，能不能再打造出顶级的科技商务功能区，还是要看一个城市的经济总量、产业结构能不能支撑。刚才也说到，嘉兴项目是一个新的样板，今后会按照它去复制其它的科技新城。其实，所谓的高度都是相比较而言的，嘉兴项目就是当地的中关村，高度已经很高了。企业软实力：作为科技地产的首倡者，北科建集团如何构建科技地产的品牌？郭莹辉：这两年我们已经完成市场化转型，市场化的企业必须注重品牌建设。作为科技地产的首倡者，首先明确了科技地产的品牌定位，就是“ 引领科技地产，共享财智人生”，就是要引 领我国科技地产开发的趋势，希望更多的企 业来从事这项利国利民的事业，通过科技地产的项目开发，实现我们与政府、入园企业、合作伙伴的和谐共赢，来共同促进科技发展，共享科技创造的财富。北科建科技地产品牌建设将主要从三个方面来入手，一是企业的品牌，就是“ 北科建”，我们正在加大这个品牌的开发力度。 第二个是项目的品牌，比如中关村科技园区、住宅项目中的“领秀” 品牌等。第三个是团队品牌，我们要培育地产界的领军人物，在业内打造一支有思想、有创新力的企业家团队。当然了，品牌的最终营造还要靠产品说话，我相信我们的嘉兴、无锡、青 岛三个科技地产项目在