本项目物业管理的综合说明

第一章、 本项目物业管理的综合说明、管理理念第一节、项目简介1、项目说明1.1 项目名称：山东省潍坊市投资公司办公楼物业管理服务项目1.2 项目地点：2、物业服务范围2.1、负责对办公楼公共场所包括大厅、整栋大楼的走廊、电梯间、洗刷间、卫生间、步行楼梯以及公共部位门窗、消防箱、平台、墙面、护栏扶手等部位以及需保养的木地板的卫生清洁和保养。2.2、负责对投资公司院内路面、绿化区的日常卫生保洁。2.3、配合投资公司管理办公室人员，对办公楼内因漏水、局部维修而造成的污染，及时有效地清理和处置。2.4、负责对办公楼内办公垃圾、生活垃圾清运，并负责联系有关人员定时将办公垃圾、生活垃圾清运出办公楼。3、项目基本概况简介3.1、山东省潍坊市投资公司位于东风东街 号，办公楼建筑面积 平方米，办公楼物业面积 平方米。3.2、本次物业管理服务采购范围包括办公楼公共场所卫生保洁、木地板保养、办公垃圾、生活垃圾清运及办公楼日常卫生保洁等。供应商必须全部响应，不得拆解后响应4、物业服务的内容与基本要求4.1 保洁服务的范围保洁服务的范围，包括但不限于以下内容：（1 ）负责整栋办公楼内公共卫生保洁服务。具体包括：一楼大厅、休息平台及玻璃、扶手、大楼前后门及雨蓬下平台、大厅前边暖廊地面及玻璃；各楼层电梯前厅、电梯厢、走廊地面、踢脚线、通道及走廊门窗、步行楼梯、楼梯扶手、消防栓箱、垃圾箱；公共卫生间地面、墙面、门窗玻璃、灯饰、洗手盆、台面、镜面、水龙头、马桶、地漏、垃圾箱、开水炉、倒茶叶篓。设施设备间卫生保洁每两月清理一次（包括电梯机房、配电室、空调机房、UPS 电源室、消防控制室、消防泵房）（2 ）负责楼外公共区域卫生的清洁，垃圾箱清理、清运。（3 ）负责办公楼办公垃圾、生活垃圾清运。（4 ）负责对办公楼内木地板房间的定期养护，以实际测量面积为准。4.2 保洁服务的标准及要求4.2.1 办公楼内卫生（1 ）公共区域内玻璃做好清洁明亮，多风多雨季节每两周擦洗一次。（2 ）大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部位，白天有专人 8 小时保洁。做到大厅、走廊、楼梯、通道等公共部位地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面材质本色；公共场所内门、窗台、玻璃、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池保持本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每 4 小时巡视一次，保证无积便。（3 ）木地板一般每两个月养护一次，特殊情况及时养护；一楼大厅石材每月养护一次。（4 ）痰盂、茶叶篓、垃圾箱每天清洗一次保证清洁。（5 ）办公楼楼顶平台每月清理一次，特殊情况及时清扫，保证无积水、无杂物，确保卫生清洁。（6 ）电梯机房、配电室、空调机房、UPS 电源室、消防控制室、消防泵房等设施设备间卫生保洁每两周清理一次。4.2.2 办公楼办公垃圾、生活垃圾清运办公楼办公垃圾、生活垃圾清运每天一次，清运车辆保证卫生、整洁第二节、物业管理服务的整体设想及策划1、总体管理思路佳联物业已作好，管理好办公楼的各项准备工作，其中包括有办公楼管理经验的人力资源以及办公楼管理的各项制度措施，包括了楼宇管理、保洁管理服务、保安管理服务、绿化管理服务、工程的管理服务、客服的管理与服务。服务的标准全部按照 ISO9001 国际质量认证的各项标准做好各项管理工作，为办公楼人员创造一个人性化、亲情化、温馨化的服务氛围，保证办公楼可以得到最佳的经济效益和社会效益，用我们的优质服务，满足办公楼可持续发展的需要，要求员工在各项服务的工作中真正做到“真诚、礼貌、热情、周到、快捷”的服务方针。2、服务宗旨我们的服务宗旨是：“一切为了让业主满意” 。2.1 以业主为中心：物业管理企业依存于业主，理解业主当前和未来的需求。2.2 为业主提供满意的服务：满足业主的需求，为业主提供超值超前的服务。2.3 让业主以良好的建议取代投诉：“满意只是起点” ，超越业主的期望，赢得业主参与与支持，为实现管理目标、不断提升管理水准出谋划策!3、服务方针我们的服务方针是：“质量第一，科学管理，精益求精” 。3.1 质量第一：“在质量和效益面前，我们首选质量” ，视质量为我们企业的生命。3.2 科学管理：管理规范化、制度化，杜绝工作中的随意性。3.3 精益求精：信守“没有最好，只有更好”的信念，持续改进，不断创新，以全新的经营理念、规范化的管理、优质的服务为业主营造舒适的工作、生活环境。4、管理定位国内一流，成为山东省物业专业管理的典范。5、管理目标一年内使物业各项工作有条不紊地开展。深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象，确保业主满意率达 98%以上；通过“山东省物业管理优秀大厦”考评，并达到“省级物业管理物业管理优秀大厦”标准。第二章、物业管理组织机构图、人员配备方案。 第一节、拟建立的组织机构1、架构原则1.1 权力界定，实现责、权、利三者有机结合1.2 精简高效的机构模式2、组织机构设置说明2.1 设立物业服务处，设“五部” ，即综合管理部、环境服务部、工程服务部、安保服务部、客服服务部。2.2 人员的配备是确保服务目标得以实现的关键。我们将以政治思想过硬，责任心强、人品好、服务意识优良和有知识、有经验、懂技术、会服务为用人标准， 通过多种考核、面试方式，在本市招聘优秀的服务和技术人才，建立一支以目标服务责任制为基础的高素质、高效率的山东省潍坊市办公楼物业服务队伍。通过现代化、 科技型的物业服务塑造出山东省潍坊市国税局良好的公众形象，为业主提供优质服务。第二节、人员配备方案1、人员配备基本原则在物业服务人员的配备中，我们将遵循如下原则：1.1 热爱党，热爱祖国，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。 1.2 热爱物业服务事业，有“业主至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职为道德：爱岗敬业，诚守信誉，优质高效服务业主。1.3 知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能；服务处经理要求中级以上职称，有十富的物业服务经验：服务人员 80%以上具有大专以上学历。 1.4 经理、服务员参加物业服务专业培训，并分别取得全国物业服务企业部门经理和全国物业服务企业服务员上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证(电工操作证等) ；保证 100按要求持证上岗。2、人员的配备结构图为了全面保证办公楼物业服务的质量，使各项工作能够正常、有序的进行，佳联物业公司将成立物业管理处。该下设五个“部” ， 综合管理部、环境服务部、工程服务部、安保服务部、客服服务部这五个职能部门，分别承担着办公楼的各项专业服务岗位的专项职能3、人员配置说明，共计 35 人。3.1 管理部共计 2 人。3.1.1 综合主任 1 人。全面负责服务处管理工作及与甲方和外部的沟通与协调工作。3. 1. 2 综合主管 1 人。负责综合管理日常服务工作3.2 工程服务部共计 6 人3.2.1 工程室值班 5 人，监控室值班 3 人（24 小时三班值班，每班两人，8 小时工作，持证上岗） 。3.3 环境服务部共计 10 人。3.3.1 保洁人员 9 人。全面负责办公楼卫生、楼层电梯、大厅地面、卫生间清洁工作。3.3.2 绿化人员 1 人。全面负责外围绿化植被的养护。3.4 安保服务部共计 12 人。3.4.1 领班 1 人，大门岗 4 人，值岗人员 3 人，车辆维护 2 人，巡逻 2 人。3.5 客服服务部共计 5 人。3.5.1 局长办公室 1 人，会议服务 2 人，客服 2 人。4、人性化、民主型内部服务对员工的服务以激励为主，关心员工的工作、学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对企业的感情，增强企业凝聚力。5.1 鼓励员工学技术，学服务，提供资料、时间方面的帮助和方便。5.2 鼓励员工参与内部服务，为企业发展献计献策，对内部服务提出合理化建议和意见，主动进行技术和服务改革等，充分发挥服务的民主性。及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励。5.3 对工作能力较差的员工，指定专人进行帮助：对工作态度欠佳和业绩下降的员工，帮助其找原因。教育帮助为主，批评处罚为辅，重在督促其端正态度，提高技能，旨在提高团队的整体服务水平。5.4 关心员工的生活，尽服务处的最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难。5.5 开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活。6、量化服务与标准化运作根据不同的岗位要求、应具备的能力，按标准对其进行评价。每个岗位都有细化的评价标准，评价从物业服务知识、遵守规章制度、工作质量、工能力、工作量、参加学习与培训、服务态度、工作积极性等方面进行具体的量化评分。 公司对服务处的标准化运作采用的是整合型服务体系，体系分服务手册、工作程序、作业指导书、记录四部分。做到所有工作都有相应的程序，按规定程序运作，并细化到每一个环节、每一个步骤，并有时间要求，形成量化的记录，每个员工的工作情况都记入其考核评分中。7、协调关系7.1 对山东省潍坊市投资公司办公楼物业管理服务项目而言，运用好系统服务理论，协调好内、外部各方面关系是取得预期效果的重要措施。对内协调以服务制度为难绳，以岗位规范为执行依据，杜绝“办人情事” ，增强工作的严肃性和严密性：对外协调强调相互尊敬、讲求信誉。服务处所辖的各部门既有相对独立的工作职能，又互相关联，是一个统一的整体。工作过程中通过多种渠道保持密切沟通与联系。7.2 物业处实行周例会制度，召集服务处各部门、各班组服务人员总结上周工作，明确下周的工作计划。须多个部门共同完成的工作，以召开协调会、专题会等方式明确分工及完成时限，使各项工作高效、有序进行。 第三章、物业管理服务分类标准与服务承诺第一节、各项服务指标承诺及完成承诺指标的措施序号 指标名称 国优标准 标准 管理指标实施措施1 配套设施完好率 95% 95%2 清洁保洁率 100% 98% 保洁落实到人，进行八小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度。 3 道路完好率 95% 98% 落实责任人，坚持对道路等共用设施进行入场巡视检修和定期维护保养，由工程技术部门监督执行，各部门配合检查落实。并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好正常使用。4 火灾发生率 1 0.5%以下 全员义务消防制，定期培训和演习，加大宣传力度，发现隐患及时处理，确保办公楼及安全。5 违章发生率 1 0.5%以下 建立交叉巡视制度,跟踪管理,及时发现及时处理,加强宣传工作, 杜绝违章再发生。6 消防设备设施完好率 100% 100% 建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现处理，加强宣传工作，杜绝违章在发生。7 智能监控设备、周界防范系统运行正常率 95% 95% 建立巡查制度，责任到人，发现问题及时上报处理修复。第二节、服务承诺1.量化指标1.1.制定物业服务发展规划，有计划、有检查，业主满意率达 98以上。1.1.1 收到投诉后 10 分钟内作出反应， 1 个工作日内提交投诉处理报告。1.1.2 物业服务有效投诉有效投诉率小于 0.5%。1.1.3 有效投诉处理率达 1001.2 确保本体及公共配套设备、设备完好率 99以上；完好道路覆盖率大于 99%。1.2.1 发现物业设施隐患和重大设备事故报告时间小于 10 分钟。1.2.2 计划性停水、停电提前公告时间大于 48 小时。1.2.3 无重大事故发生；消防服务通过政府规定，年检完好率 100。1.3 突发事件( 纠纷及治安事件、交通、刑事案件、自然灾害、火灾)5 分钟内赶到现场并通知相关主服务部门处理。1.3.1 消防设备设施一般故障 1 小时内恢复正常，特殊故障 24 小时内协助恢复正常。1.3.2 重大安全(消防) 事故最长在 1 天内向山东省潍坊市国税局办公室提供正式报告。1.3.3 消防演习 2 次年。1.4 环境卫生、消杀达标率为 98以上。1.4.1 日常清洁检查问题未按约定时间及时整改次数小于等于 2 次季。1.4.2 专项清洁验收不合格返工次数不大于 1 次季。1.4.3 专项清洁作业完成后，在半天内通知清洁监管员验收。1.4.4 根据各区域情况不同，消杀频率也稍有差别：公共区域、洗手间消杀频率为 1 次周，办公区域消杀频率为 1 次月。1.4.5 大厅每季度打蜡、抛光一次。1.5 利用现代化服务手段对物业进行服务.1.5.1 采用科技型服务模式,利用现代服务方法和科学技术,提高工作效率和服务透明度.1.5.2 服务人员培训合格率为 100%.1.5.3 岗位纪律抽检合格率 100%.第三节、优惠条件1.优惠条件1.1 提供重大活动的组织、策划、安全维护及保洁等的协助。1.2 物业标识系统的策划及制做。1.3 协助节日装饰(张灯结彩，挂横幅、标语、彩旗，摆设宣传栏，摆花)设计。1.4 设计布置公示栏 、协助设置便民药箱、小型工具、雨伞1.5 协助公布气温、空气质量1.6 协助做好外单位参观的接待工作第四章、物业服务方案第一节、各项设施设备的维修养护和运行管理方案1、办公楼的使用、维护、修缮措施主要实施措施：1.1 根据山东省潍坊市投资公司办公楼物业管理服务项目的具体情况，参考国家和山东省市有关法律法规（地方法规） ，编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施、公用设施场所大、中修及维护保养计划，经主管部门审批后实施。1.2 将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。1.3 针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命，保证其安全正常使用。1.4 严格装修审批、登记、验收制度，对施工全过程进行严格控制、跟踪管理，及进纠正任何有可能损坏建筑结构、危及房屋建筑及配套设施安全的行为。1.5 每年由专业技术人员对房屋及配套设施、公用设施场所戡查、鉴定一次，根据戡查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。1.6 公用设施场所管理制度规范，执行到位，建立管理人员人人监督机制。1.7 以优质高效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话并向用户公开，实行 24 小时值班制度，受理各类零修、急修申报。1.8 接到急修任务，维修人员 5 分钟内赶到现场并立即处理。零修任务及时完成，一般问题当班处理好，当班处理不了的问题对用户应有交待，同用户共同协商处理措施并限时完成。1.9 实行首问责任制，由接到报修申请或在日常巡视、定期巡查中发现问题的人员负责督促相关职能人员进行维修并负责回访。1.10 根据配套设备、设施的品牌及性能特点，从合格供应商处采购一定数量常用备件和材料作好储备，以备急用。1.11 加强员工业务技能培训，全员熟悉山东省潍坊市国税局办公楼的所有设备设施，提高维修技术。1.12 实行分项目工程师负责制，有针对性地提高维修人员的专业技能。1.13 维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。1.14 工程主管对每项设备设施的维修进行及时回访，杜绝返工，确保维修工作质量。2、物业附属设备、设施的维护、保养与更新措施主要实施措施：2.1 主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到 100%。2.2 配备专业工程技术人员，实行工程师负责制。2.3 所有技术工人全部持证上岗，实行 24 小时值班制，发现问题及时处理。2.4 利用设备自身的监测、控制、诊断功能，借助先进的仪器、仪表和科学的管理手段，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。2.5 制定各系统节能方案和应急处理方案。2.6 对工程全过程进行质量跟踪监督。2.7 由专业工程师对工程质量进行分项检查，按照国家有关工程验收规范及程序文件严格把好验收关。2.8 工程材料的采购严格按照质量验收控制程序进行，把好材料进场验收关，杜绝不合格的材料进入现场。2.9 利用计算机建立维修回访档案。维修工程档案实行双档制（电子档、文本档）3、消防设备的维护、保养与更新措施3.1 消防主机3.1.1 每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询，以便随时了解报警情况。3.1.2 办公楼控制指挥中心值班员负责 24 小时对消防主机与联动柜的监视，发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理。3.1.3 值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点，以及当班期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录。3.1.4 当某点或某回路发生故障或误报且不能复位时，一定要通知消防班长处理，事后向管理处经理汇报情况。3.1.5 保养、维修3.1.5.1 当保养、维修较大配件或对主机及联动柜正常运行有影响时，需经管理处主任同意后，方可进行。3.1.5.2 每天控制指挥中心设备责任人对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录。3.1.5.3 每周一次由该设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁、并做好记3.1.5.4 每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修，并做好记录。3.1.5.5 每一季度由设施责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行检查清扫，紧固一次，并做好记录。3.1.5.6 由消防班长负责确定非要更换、维修的元器件，报管理处主任审核后报业主审批统一购买，并指导设备责任人更换维修，做好记录。3.2 消防栓、泵等消防设施3.2.1 消防栓泵、喷淋泵每月试运行一次。3.2.2 工程部负责人提前一天将试运行报吉呈交管理处主任审批，并通知消防中心和供配电设备责任人到场配合。3.2.3 试运行操作3.2.3.1 打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行 5 分钟。3.2.3.2 观察压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常需检修泵或电机。3.2.3.3 检查压力是否达到设施要求。3.2.3.4 检查整个消防水系统是否有不正常漏水现象。3.2.3.5 检查联轴器是否有摆动现象。3.2.3.6 手动试运行后，把选择开关拔到自动位置，没消防班长在控制中心联动柜上试运行一次。3.2.3.7 记录运行结果，报管理处经理审核后存档。4、办公楼房屋本体维修养护4.1 房屋本体和公用设施维修养护目标我们对办公楼房屋本体和公用设施维修养护的目标是；保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率 99以上，房屋零修、急修及时率为 100，中大修工程质量合格率为 100，重大维修工程回访率为 100%。4.2 对公楼房屋及公共设施的管理策略 为做好山东省潍坊市投资公司办公楼的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：4.2.1 预防性保养策略重视办公楼房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。4.2.2 重点服务策略根据筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。4.2.3 技术先行策略我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。5、建筑物管理的重点及对策5.1 管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙以及门窗防水工程的维修养护5.1.1 对策：5.1.1.1 采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受暴风雨的袭击。5.1.1.2 针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在暴风雨来临前做好门窗关闭工作，做好排水防水工作。5.1.1.3 加强筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章维修。5.1.1.4 加强筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。5.2 重点管理之二：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护。5.2.1 对策：5.2.1.1 加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多在多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，防患于未然。5.2.1.2 做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持致。5.2.1.3 做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。5.2.1.4 对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。5.3 管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护5.3.1 对策：5.3.1.1 定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。5.3.1.2 加强员工业务技能培训，提高维修技术。5.3.1.3 做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。5.4 重点管理之四：装饰材料的养护5.4.1 对策：5.4.1.1 了解掌握山东省潍坊市投资公司办公楼各种装饰材料的使用和维护特性。5.4.1.2 加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。5.4.1.3 定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口的黑色大理石日常重点检查，定期清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当的药剂，禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。5.4.1.4 加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。5.4.1.5 严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。5.4.1.6 及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。6、房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是：承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等 )、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见下节设备管理。公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。7、房屋本体及公用设施维修养护计划7.1 房屋本体维修养护计划房屋本体维修养护计划序号 项目 时间间隔 次数 维修养护内容1 地基基础 半年 一 1、 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2、 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季 一 1、适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年 一 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。2 承重结 构 梁 每季 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。板 每季 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。柱 每季 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。承重墙 每季 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年 1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。备注：对于承受结构个部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3 非承重墙 每月 一 1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年 一 2.检查墙体结构性能是否完好4 楼地面 每季 一 1. 检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和裂缝。2. 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3. 更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1.检查楼地面面结构功能的完好性5 楼地面 每季 一 1.检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和裂缝。2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3.更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1.检查楼地面面结构功能的完好性6 公共通道、门厅等 每周 1、 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常随时修复。2、 公共通道及门厅的墙面有污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年 1、 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。3、 补换损坏的地板。2、 修复空鼓的地板。7 外墙面 铝型材、玻璃幕墙、大理石每周 1、 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。2、 特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每半年 1、 结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。2、 特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年 1、 雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2、 对于外墙面大面积渗透久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注 1、 暴风雨暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2、 大风、暴风雨、暴雨过后及时进行巡查。3、 外墙清洗选用适宜的清洁剂。4、 更换外墙饰面应按原设计要求进行。5、 建议每 25 年翻新外墙面一次。8 吊顶 每周 1、检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常随时修复。每月 2、加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9 门窗 每月 1、 检查门窗有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常随时修复。2、 门转轴或磨擦摩损部位加润滑油。3、 钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年 1、更换门窗的易磨损部件。7.2 公用设施维修养护计划：公用设施维修养护计划表序号 项目 时间间隔 次数 维修养护内容1 路面路基 每周 一 1、 检查路面有无积水。2、 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3、 检查路基有无塌陷。4、 发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 一 1、检查灯具完好情况，即坏即修。每周 一 1、 检查玻璃灯罩有无破损。2、 有无金属灯架松脱现象。3、 灯口、灯栅有无损坏。每季 一 1、 检查路灯路线有无漏电、短路烧毁现象。4、 有无金属灯架松脱现象。2、 灯口、灯栅有无损坏。每半年 一 1、 油漆灯具支架。2、 检查路灯线路有无老化现象。3、 油漆灯具线管一次。3 停车场（库） 每日 一 1、 检查路面有无积水。2、 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3、 检查车道灯有无损坏。4、 检查行车指示标志是否正常。5、 发现异常即时处理或修复。每月 一 1、 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2、 限速牌、指示牌是否齐全、完整。3、 检查挡车器是否正常。4 沟渠池井 每周 一 1、 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2、 检查雨水有无异常。每季 一 1、 检查井底及池底是否有污物，如有沉积及时清污。2、 检查井壁有无裂缝，如有异常及时修复。3、 检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4、 井盖及雨水刷漆。5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复。5 雕像、建筑小品 每周 一 1、 全面清洁。2、 检查有无破损，如有异常及时修复。3、 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6 公共标识标牌等设施 每周 一 1、 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2、 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年 一 1、检查完好程度，加固。7 管网 每日 一 1、 检查管线接头有无渗漏现象。2、 检查管线固定支架的松紧情况。每周 一 1、 检查管道保温层有无损坏。2、 管网支架完好。每半年 一 1、 管道刷漆。2、 检查或更换管网。3、 发现异常及时修复。8、维修养护实施细则8.1 砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。8.1.1 砌体结构的修缮8.1.1.1 砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。8.1.1.2 砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净，一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修己被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。8.1.2 砌体结构的加固随着办公楼投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件(如墙、杜等 )可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。8.1.3 砌体结构的养护为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。8.1.3.1 定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。8.1.3.2 对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。8.1.3.3 经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物：屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。8.1.3.4 保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。8.1.3.5 禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。8.1.3. 6 地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。8.1.3.7 房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。8.2 钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。8.2.1 钢筋混凝土结构的修缮8.2.1.1 钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝上结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。8.2.1.2 钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。8.2.1.3 钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。8.2.2 钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝上梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。8.2.3 钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：8.2.3.1 对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理，对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。8.2.3.2 即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护。8.2.3.3 做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。8.2.3.4 房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。8.3 房屋防水工程的修缮与养护8.3.1 玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。8.3.1.1 玻璃屋面防水工程的修缮对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。8.3.1.2 屋面防水工程的养护8.3.1.2.1 加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。8.3.1.2.2 重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。8.3.1.2.3 制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。8.4 墙体防水工程的修缮与养护8.4.1 墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况公办公楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复：外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮：施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。8.4.2 墙体防水工程的养护定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽(线) 、饰面板上部接头处，饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。8.5 卫生间防水工程的修缮与养护8.5.1 卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷高分子防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。 对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂缝宽度，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位嵌填或涂刷防水材料，并加胎体增强材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根郁积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，在槽内壁先涂刷基层处理济后嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。8.5.2 卫生间防水工程日常养护定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查，发现问题立即处理。建立技术档案。8.6 地下室防水工程的修缮与养护8.6.1 地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏；能有效消除渗漏水现象。8.6.2 做好地下室防水工程的养护工作，8.6.3 定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。8.6.4 建立技术档案。8.6.5 正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。9、房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。9.1 定期检查，发现缺陷及时处理。9.2 重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。9.3 及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。9.4 检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需 1 丁洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。9.5 对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。9.6 大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，邑液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。9.7 定期进行清洗，保持饰面洁净。9.8 外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以免锈水流到饰面-L 造成污染。9.9 定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。9.10 加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。10、门窗的修缮与养护10.1 门窗的修缮对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合余门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀又缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音生能。10.2 门窗的养护10.2.1 门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门宙进行检查和维护，特别是暴风雨、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。10.2.2 做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。10.2.3 定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。10.2.4 铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。11、公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。12、搞好房屋查勘工作 通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完 损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料及时处理发生的相关问13、加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同时，盲目选用不合适的装饰材料，还会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作，确保房屋使用安全。物业管理处将严格执行济南市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设住宅室内装饰装修管理办法按程序对房屋装修实施有效管理和控制。14.装修申报（针对办公楼）14.1.1 用户装修前，应先向山东省潍坊市投资公司办公楼有关部门申报，经审批同意后方可装修。14.1.2 用户装修应提前二天通知物业管理处。用户应会同装修施工单位填写装修申请表并经山东省潍坊市投资公司办公楼有关部门审批后，向物业管理处递交有关部门的审批意见、施工人员、时间、期限，使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸平面图、立面图、电气布线图、所有图纸加盖章)，提供装修施工单位资质证书、营业执照复印件。经审核后，用户、装修施工单位、物业管理处三方签订装修管理责任书。14.1.3 施工队进场装修前，需到物业管理处办理装修进场手续，递交有效证件。办理装修许可证和施工人员临时出入证，凭证出入施工，保安员凭施工人员临时出入证及身份证放行。14.2 现场管理14.2.1 物业管理处指定人员负责监管装修项目。14.2.2 物业管理处监管人员每天进入施工现场核查二次以上，发现违章施工、违章用电、用火、乱拉乱接临时电源等，应及时上报物业管理处，并坚决以制止和处理。14.2.3 动火作业按消防管理程序办理，并由监管人员负责监督。14.2.4 对出入的材料、工具等由保安员查验放行，严格控制易燃材料进入办公楼，确保办公楼的安全。14.2.5 严禁装修施工人员进入装修场所以外的公共区域，以保证办公、学习、休闲的安全和安静。14.2.6 保安员按巡逻时间，把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视，并做好巡视记录。14.3 违章处理14.3.1 装修监督中发现的问题及时反馈给物业管理处经理，并上报有关部门。同时，及时与用户负责人取得联系，视装修违章轻重，用户进行协商整改，并签发整改通知交施工队。14.3.2 施工队整改完毕，须将整改通知交回装修监管人员，由装修监管人员整改结果进行验证，然后保存整改通知 ，并将信息反馈用户。14.4 垃圾管理对产生的装修垃圾，集中堆放，并严格做到日产日清，绝不允许堆放在消防通道上，也不允许堆放在影响办公楼形象的任何部位(垃圾清运由施工队负责 )。14.5 装修验收14.5.1 装修工程完工后，施工单位以书面或口头形式通知物业管理处，以便安排装修验收。14.5.2 装修监管人员与有关专业技术人员会同用户、施工单位一道参与验收，面积的装修验收，还须通知公司技术委员会专业人员参与验收。验收合格后，由装修监管人员和有关专业技术人员或技术委员会专业人员签字认可。验收不合格，由装修用户按要求整改，直至验收合格为止。对验收合格的，物业管理处经理和用户在装修验收表上签字。14.5.3 验收合格后，由施工单位向管理处交回发放的施工人员临时出入证 。14.5.4 对需延长装修期、增加装修范围的，需报有关部门审批，再报物业管理处备案后执行。15、特殊期维护管理方案15.1 异常天气 (如暴风雨、暴雨、雷电等)15.1.1 异常天气预报后全