技术部2010年工作思路(最终)

工程技术 部 2010 年工作思路、工作计划为确保天地源物业苏州分公司在 2010 年橄榄湾及水墨 30 度经济指标的完成和服务质量的实现，工程技术部应充分做好以下几方面的工作。一、工作思路物业苏州分公司工程技术部作为西安天地源物业异地产业发展的一个重要技术支撑部门，围绕着一方面为物业品牌形象开发项目提供做好地产公司品牌形象技术的维护支持，另一方面又要为地产公司新建在新开发的项目工程负责提供前期物业招投标、市场调研、项目策划、政策研究、物业服务信息反馈、物业维修修信息反馈、特约经营以及招投标等服务各有筹备支持性工作，就。如何确保 2010 年现有管理项目的服务工作不断精细化和作业标准化的贯彻实施，为已经入住的业主提供一个安全舒适的居住环境，并为新入 住伙的业主提供一个快捷的收楼和装修服务，工程技术部应深思熟虑的要考虑如何加强工程维修，及时高效的服务业主。现制定以下几个方面改进自身的工作思路。1、作业内容程序化：将现有的维修服务标准及操作层次进一步落实标准化，并严格控制执行人的督导程序，有效提高服务标准、工作实际效果的准确率，同时控制工作及服务关系。将作业标准实行流程化，作业标准与步骤一体化，要求服务性的作业员工，强化服 务、循序渐进、有条不紊，避免顾此失彼、推三阻四的现象。2、作业流程标准化：建立作业标准流程序控制、操作流程图示定则化，作业流程标准要便于物业服务质量提升， 反映作业要求真实性、操作规程实效性。3、图文数据标准化：对所管重要设备房的设施设备每日运行状态、维修、保养、计量、资源数据表单化， 详细、准确的记录，并以 统一图 文表示，以便于查阅、出具、 统计，提供决策依据。1、操作标准程序化：将现有的维修服务标准及操作层次进一步落实标准化，并严格控制执行人的督导程序，有效提高服务标准、工作实际效果的准确率，同时控制工作及服务关系。2、步骤化、流程化：将作业标准实行流程化，作业标准与步骤一体化，要求服务性的作业员工，强化服 务、循序渐进、有条不紊，避免顾此失彼、推三阻四的现象。3、图文数据标准化：对所管重要设备房的设施设备每日运行状态、维修、保养、计量、资源数据表单化， 详细、准确的记录，并以 统一图 文表示，以便于查阅、出具、 统计，提供决策依据。4、工具使用规范化：建立作业工具定则规范化管理、以 5S 图形标准化、工具使用及统计记录规范化管理制度、规范记录化，使其成为实用性操作工具便于使用。5、流程标准化：建立作业标准流程序控制、操作流程图示定则化，作业流程标准要便于物业服务质量提升， 反映作业要求真实性、操作规程实效性。64、服务标准规范化：3有效控制服务标准、操作标准规范化是通过特定制度、特定操作标准、规定流程、 规定图表、规范行为来有效反映事物事件系统化的标志，贯穿执行将会形成物业服务标准及时率，是提升物业服务品牌的基础。5、工具使用规范化：建立作业工具定则规范化管理、以 5S 图形标准化、工具使用及统计记录规范化管理制度、规范记录化，使其成为实用性操作工具便于使用。76、立足市场， 培养感于开拓精神敢于开拓的精神1）确立市场需求和建立服务思路在物业服务基础立足点稳健后，工程技术部极积响应区域公司总体发展方向，稳 步建立市场需求和建立服务思路。建立健全相关外企业化管理制度，选择 、职责确定，督促明确。2）加强培训服务意念增进，推广服务员工人际沟通能力，促进业主满意率上升的同时， 还要熟悉物业管理的相关专业知识，人员的素质。关键因素因数。2010 年工程技术部人员培训的重点要放在以下；（1）、物业相关服务标准的学习与贯彻性。（2）、技工专业技能培训，把工程技术部真正建设成一支服务规范化，技能专业化的 团队。（3）、深化培训品牌员工评选标准，有效提高员工的积极性和凝聚力。（4）、积极开展员工技术技能学习班，开展内部员工评审意见组。3）处理好相关业务关系作好政府主管部门、新闻媒体，总部、建 设开发等上级及兄弟单位的关系将有利于业务的开展。7、建立外企合作思路保障区域设备及各项工程维修及时率，将有效的与外企业合作的发展模式，落到实处保障维修及时率，保障物业品牌上升。1）、有效制定一套与外企单位合作的管理模式及操作标准。2）、根据橄榄湾 2009 年合作过作的外企业单位，建立一套完整的合格供应商明单。3）、对所选的外企业单位运行施工管理过程中，工程技术部为主导部，客服部为副导部，做到层层制约层层把关。4）、物业内部员工所维修的各类工程，均层层验收，如有不合格情况决不放过。采用内部员工奖勤罚懒制度，对外企单采用工程款扣金形式控制。5）、 有计划的实施外企业单位的信息收集，形成区域物 业管理项目资源信息库，档案完整、 标识清晰、便于 检索；6）、对本部门人员进行市场营销的策划、商务谈判技巧、合同拟订等方面的培训；7）、收集、整理、学习不同物 业、不同地区物业管理招投标方案8）、作好相关投诉引起的外部协调工作；9）、作好投资企业经营项目的管理及其合同的纠纷处理工作。二、经营与服务指标1、经济指标相关费用支出总额控制在 115.54 万元。其中设施、设备检测 0.95 万元（包括年检、高 压系统、避雷装置年检）。 设施、 设备维护费 52.52 万元。水电5费及耗材费 62.07 万元2、区域维修率（1）、管理区域公共设施、设备完好率达到 98，新接楼盘公共设备运行达到 95%;（2）、区域维修服务及时率不低于 95%，维修合格率不低于 98%；（3）、区域业主维修回访率 100% ；（4）、客户满意度不低于 90%；（5）、全年重大设备、人身安全事故率为 0；（6）、新接楼盘立足后维修率不低于 90%;（7）、部门员工满意度不低于 85%；（8）、部门员工储备率达到 80%；（9）、月资金计划控制到 80%120%之间；二三、重点工作计划一）重点工作1、1 月份1） 配合客服部做好后期交房业主（主要是 10#楼）装修审批，及时每日派员走访。2）针对橄榄湾区域内部分给上锈的生活管道进行除锈油漆。3）电梯运行情况检查与维护。4）进行区域门禁系统开启方便进行全面检查及完善。5） 14 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护。6） 配合房地产有限公司做好 10 号楼工程修缮工作。7）进行橄榄湾会所及商业楼周围路灯检查维修。8） 水墨 30 度前期介入，进行各楼宇安装跟踪。2、2 月份1) 针对橄榄湾区域内部分给上锈的消防管道除锈油漆。2) 消防联动系统手报系统网点第一次测试。3)电梯机房设备检查与维护。4) 23 月是绿荫花木生长期，有督促绿化公司做草坪、树荫修剪、施肥、补种。5) 进行地下室、会所、商业楼配电设施设备检查保养6) 进行橄榄湾 14 号楼周围路灯、草坪灯检查维修3、3 月份1) 泵房内水泵、阀门等设备进行保养、测试2) 14 号楼排污泵、排污井巡查及清捞3) 给水系统工程水箱的清洗消毒。4) 区域内巡更系统的检测5) 各电梯的电磁制动器检查与维护6) 58 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护7) 进行橄榄湾 58 号楼周围路灯、草坪灯检查维修8) 14 号楼配电设施设备检查保养4、4 月份1) 区域内管道阀门检查，活动部件上油润滑2) 进行橄榄湾 58 号楼排污泵、排污井巡查及清捞3) 进行橄榄湾 912 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护74) 对车辆停放系统、电动车充电设施进行检查，并对问题及时修复。5) 对区域内所有监控网点进行镜面、控制线路测试，监控设备进行检修。6) 家庭防安系统运行测试。7) 进行橄榄湾 912 号楼周围路灯、草坪灯检查维修8) 进行橄榄湾 58 号楼号楼配电设施设备检查保养5、5 月1) 进行橄榄湾区域内各景观喷泉、景观灯检查保养。2) 进行橄榄湾周界报警系统检测维护。3) 进行橄榄湾电梯停电电源柜检查与维护。4) 进行橄榄湾 912 号楼号楼配电设施设备检查保养。5) 进行橄榄湾计划浇实小区景观园艺木进行上油。6、6 月份1) 对重点设施房进行有效除尘，设备检查保养安排。2) 小区智能化系统工程广播系统进行测试。3) 对小区进行绿化进行杀虫。4) 各楼、层消防栓、 喷淋进行放水测压， 对缺乏水源的进行补充。5)对区域各种消防灭火器皿的检查测压。6) 清查 6 个月来工程所支出的材料及收益平衡（有偿服务、无偿服务）。7) 计划下半年所要购置的耗材，保证库源。8) 16 号楼电梯厅门检查与维护9) 各设备房标识缺陷损坏（周界标识）修缮一新7、7 月份1) 区域内给水管、消防管道.道巡查、除锈2) 橄榄湾小区生活水箱清洗消毒。3) 小区景观绿化理进行乔木进行消毒灭蝇、灭蚊。4) 712 号楼电梯厅门检查与维护5) 58 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护6) 水墨 30 度前期介入，进行招聘人员培训及各楼宇进行自检。8、8 月1) 计划安排每楼宇、每层供电设备进行检查，保养2) 消防联动系统各监测点第二次手动点测。3) 进行三季度电梯系统底坑杂物检查、清理。4) 进行水墨 30 度交房所用物资准备，成品保护落实到位。5) 加强小区景观绿化养护，进行除草、修剪。9、9 月1) 16 号楼电梯运行整体运行状态检查，准备电梯年检。2) 9 月底是年未绿化补种期，加强草木围根。3) 对区域各种消防灭火器皿的检查测压。4) 小区智能化系统工程监控各网点进行测试。5) 14 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护。6) 配合水墨 30 度一期顺利交房各类手续，保障交房顺利完成。10、10 月1) 起草来年工程技术部实施计划。92)测算来年工程开支费用、收益率。3) 712 号楼电梯运行整体运行状态检查，准备电梯年检，并提交申请。11、11 月份计划培训月、员工年度考勤月、 绿化施肥补种月培训员工工作规范、标准率、服务满意率、 业主投诉、维修及时率与服务综指。1) 入冬前对各种树木修剪、施肥、围根、大型树木上灰（白右灰）。2) 配合相关部门对橄榄湾小区电梯年检。3) 小区室外公共区域消防管网防冻处理。12、12 月管理区域设施设备安全检查、保养月。1) 确保设备运行率提高、业主投诉率降低。2) 计划实施保养过程，每个员工齐心协力完成任务。3)各设备房标识缺陷损坏（周界标识）修缮一新。4) 全年工作总结，分析年度中所存在的各项工作问题，来年加以改善措施。一二）日常工作2010 年工程技术部的重点工作主要放在对小区设施设备的维护保养和小区业主的保修服务上。（1）、橄榄小区设施设备维护保养。（2）、对小区业主的报修服务。（3）、新入住的业主装修管理。（4）、确保设施设备的运行率及维护率上升，工程技术部将严格按照设施设备保养计划进行维护，保证设施设备的完好率在 98。（5）、在日常运行维护、报修修缮工作时影响业主生活，至少提前 1 天通过客服部告知业主，减少对业主生活的影响。（6）、2009 年对设施设备标示标识工作的基础上，进一步完善设施设备的标示标识，深化 5S 定则管理。（7）、对业主报修， 严格按照小区的物业服务标准执行，保证维修一次合格修率 100。（8）、如何真正做到及时、高效，本着方便 业主，有偿服务的原则，开展特殊服务。二）经营与服务指标1、区域维修率（1）、管理区域公共设施、设备完好率达到 98， 新接楼盘公共设备运行达到 95%;（2）、区域维修服务及时率不低于 95%，维修合格率不低于 98%；（3）、区域业主维修回访率 100% ；（4）、客户满意度不低于 90%；（5）、全年重大设备、人身安全事故率为 0；（6）、新接楼盘立足后维修率不低于 90%;（7）、部门员工满意度不低于 85%；（8）、部门员工储备率达到 80%；（9）、月资金计划控制到 80%120%之间；2、完成的经济指标相关费用支出总额控制在 115.54 万元。其中设施、设备检测 0.95 万元11（包括年检、高压系统、避雷装置年检）。 设施、 设备维护费 52.52 万元。水电费及耗材费 62.07 万元3、建立外企合作思路保障区域设备及各项工程维修及时率，将有效的与外企业合作的发展模式，落到实处保障维修及时率，保障物业品牌上升。1）、有效制定一套与外企单位合作的管理模式及操作标准。2）、根据橄榄湾 2009 年合作过作的外企业单位，建立一套完整的合格供应商明单。3）、对所选的外企业单位运行施工管理过程中，工程技术部为主导部，客服部为副导部，做到层层制约层层把关。4）、物业内部员工所维修的各类工程，均层层验收，如有不合格情况决不放过。采用内部员工奖勤罚懒制度，对外企单采用工程款扣金形式控制。5）、 有计划的实施外企业单位的信息收集，形成区域物 业管理项目资源信息库，档案完整、 标识清晰、便于 检索；6）、对本部门人员进行市场营销的策划、商务谈判技巧、合同拟订等方面的培训；7）、收集、整理、学习不同物 业、不同地区物业管理招投标方案8）、作好相关投诉引起的外部协调工作；9）、作好投资企业经营项目的管理及其合同的纠纷处理工作。三、每月完成基本工作1、1 月份配合客服部做好后期交房业主（主要是 10#楼）装修审批，及时每日派员走访。针对橄榄湾区域内部分给上锈的生活管道进行除锈油漆。电梯运行情况检查与维护。进行区域门禁系统开启方便进行全面检查及完善。14 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护。配合房地产有限公司做好 10 号楼工程修缮工作。进行橄榄湾会所及商业楼周围路灯检查维修。水墨 30 度前期介入，进行各楼宇安装跟踪。2、2 月份针对橄榄湾区域内部分给上锈的消防管道除锈油漆。消防联动系统手报系统网点第一次测试。电梯机房设备检查与维护。23 月是绿荫花木生长期，有督促绿化公司做草坪、树荫修剪、施肥、补种。进行地下室、会所、商业楼配电设施设备检查保养进行橄榄湾 14 号楼周围路灯、草坪灯检查维修3、3 月份泵房内水泵、阀门等设备进行保养、测试14 号楼排污泵、排污井巡查及清捞给水系统工程水箱的清洗消毒。区域内巡更系统的检测各电梯的电磁制动器检查与维护58 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护13进行橄榄湾 58 号楼周围路灯、草坪灯检查维修14 号楼配电设施设备检查保养4、4 月份区域内管道阀门检查，活动部件上油润滑进行橄榄湾 58 号楼排污泵、排污井巡查及清捞进行橄榄湾 912 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护对车辆停放系统、电动车充电设施进行检查，并对问题及时修复。对区域内所有监控网点进行镜面、控制线路测试，监控设备进行检修。家庭防安系统运行测试。进行橄榄湾 912 号楼周围路灯、草坪灯检查维修进行橄榄湾 58 号楼号楼配电设施设备检查保养5、5 月进行橄榄湾区域内各景观喷泉、景观灯检查保养。进行橄榄湾周界报警系统检测维护。进行橄榄湾电梯停电电源柜检查与维护。进行橄榄湾 912 号楼号楼配电设施设备检查保养。进行橄榄湾计划浇实小区景观园艺木进行上油。6、6 月份对重点设施房进行有效除尘，设备检查保养安排。小区智能化系统工程广播系统进行测试。对小区进行绿化进行杀虫。各楼、层消防栓、喷淋进行放水测压， 对缺乏水源的进行补充。对区域各种消防灭火器皿的检查测压。清查 6 个月来工程所支出的材料及收益平衡（有偿服务、无偿服务）。计划下半年所要购置的耗材，保证库源。16 号楼电梯厅门检查与维护各设备房标识缺陷损坏（周界标识）修缮一新7、7 月份区域内给水管、消防管道.道巡查、除锈橄榄湾小区生活水箱清洗消毒。小区景观绿化理进行乔木进行消毒灭蝇、灭蚊。712 号楼电梯厅门检查与维护58 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护水墨 30 度前期介入，进行招聘人员培训及各楼宇进行自检。8、8 月计划安排每楼宇、每层供电设备进行检查，保养消防联动系统各监测点第二次手动点测。进行三季度电梯系统底坑杂物检查、清理。进行水墨 30 度交房所用物资准备，成品保护落实到位。加强小区景观绿化养护，进行除草、修剪。9、9 月16 号楼电梯运行整体运行状态检查，准备电梯年检。9 月底是年未绿化补种期，加强草木围根。对区域各种消防灭火器皿的检查测压。小区智能化系统工程监控各网点进行测试。1514 号楼共用部位门、窗、楼梯扶手进行检查维护。配合水墨 30 度一期顺利交房各类手续，保障交房顺利完成。10、10 月起草来年工程技术部实施计划。测算来年工程开支费用、收益率。712 号楼电梯运行整体运行状态检查，准备电梯年检，并提交申请。11、11 月份计划培训月、员工年度考勤月、 绿化施肥补种月培训员工工作规范、标准率、服务满意率、 业主投诉、维修及时率与服务综指。入冬前对各种树木修剪、施肥、围根、大型 树木上灰（白右灰）。配合相关部门对橄榄湾小区电梯年检。小区室外公共区域消防管网防冻处理。12、12 月管理区域设施设备安全检查、保养月。确保设备运行率提高、业主投诉率降低。计划实施保养过程，每个员工齐心协力完成任务。各设备房标识缺陷损坏（周界标识）修缮一新。全年工作总结，分析年度中所存在的各项工作问题，来年加以改善措施。四、水墨 30 度项目管理思路及标准一）、工作思路2010 年天地源物业苏州分公司面临着水墨 30 度一期顺利交接及业主入伙的手续办理，作为苏州分公司工程技术部着重考虑的事项主要是前期如何介入及工程查验。水墨 30 度前期介入查验工作如下；1、在物业公司还没有筹备好水墨 30 度管理部之前，工程技术准备于2010 年春节前的两个月时间将分周介入，了解工程目前施工进度情况。掌握工程建设过程中是否有存在安全及后期管理不利之外，及时有效的与苏州公司工程管理沟通落实措施及时修改存在的问题。2、2010 年节后利用有效的交房前 6 个月时间，准备水墨 30 度工程作业标准、规章制度。具体标准文件如下；（1）、员工操作规章制度；（2）、员工岗位责职；（3）、各种设备房运行管理制度、操作规程、检查标准；（4）、员工工具使用规定；（5）、各岗位操作规章制度及流程制度；（6）、各设备房设施设备的运行体系统表单；（7）、前期介入查验表单及验收表单；（8）、前期介入员工工作计划安排时间周期计划表；（9）、前期介入工程查验计划时间表；（10）、前期介入及后期管理过程中与施工单位（总包）签定后期工程维保事项文件；（11）、后期装修管理规定及实应水墨 30 度管理的相关制度定位；如；阳台封闭方案、小区施工人员介入管理、小区门厅成本保护管理规定等。3、在水墨 30 度交房前 3 个月重点工程员工介入着重工作如下；17（1）、员工入司培训（培训公司企业文化、各项查验规范流程、注意事项）。（2）、员工操作规程培训。（3）、员工服务标准培训。（4）、水墨 30 度入伙交房流程规范化培训。4、前期介入后着重点对一期工程施工质量查验，具体如下；（1）、2010 年 7 月份介入对已建设成功的楼宇分别进行一户一验；并将查验的报告汇总及时反映到苏州公司工程管理部及施工单位。待施工单位整改好执行第二次查验，并汇总上报。（2）、2010 年 89 月份分别将已安装好的设施设备及区域土建工程查验一次，并 汇总上报。查验情况如下； 供电系统工程； 供水系统工程； 弱电系统工程； 智能化系统工程； 消防管网系统及区域外管网系统工程查验； 景观绿化工程查验； 区域排污井查验； 通球试验； 闭水试验； 进户门查验； 钥匙查验及移交；5、水墨顺利交房后面临着广大业主的装修介入期，工程技术部要担任着业主装修手续的办理，以及装修每户巡查工作。别外承担着业主交房期间所存在问题的处理，给业主一个完美放心的户室。具体如下；（1）、专人负责装修审批手续办理。（2）、专人专项装修巡查。（3）、对业主所反映的交房存在问题专人专项解决；（4）、对业主装修或其他小型的维修问题，由工程主管专一安排，专一检查，确保业 主满意。二、重点工作一）日常工作2010 年工程技术部的重点工作主要放在对水墨 30 度一期交房后业主提出的相应维护和小区业主的保修服务上。（1）、水墨 30 度一期设施设备统计数据上。（2）、对小区业主的报修服务。（3）、入住的业主装修管理。（4）、确保设施设备的运行率及维护率上升，工程技术部将严格按照设施设备保养计划进行维护，保证设施设备的完好率在 98。（5）、在入住报修修缮工作中，及时高效的将问题解决。（6）、2010 年对水墨 30 度接管的公共设施设备，进行标识统计工作，完善设施设备的标示标识，深化 5S 定则管理。（7）、对业主报修， 严格按照小区的物业服务标准执行，保证维修一次合格修率 100。（8）、如何真正做到及时、高效，本着方便 业主，有偿服务的原则，开展19特殊服务宣传工作。二）经营与服务指标1、区域维修率（1）、管理区域公共设施、设备完好率达到 98，新接楼盘公共设备运行达到 95%;（2）、区域维修服务