“都是欧情”房地产开发项目可行性研究报告

1 “都是欧情”房地产开发项目 第五部分 经济评价 10 项目经济评价依据与原则 项目经济评价的依据 项目经济评价的原则 估算范围 11 投资估算与资金筹措 成本构成说明 成本估算 资金筹措 12 项目 经济效益 评价 项目的开发模式 还贷来源 财务分析 偿债能力分析 风险分析 盈亏平衡点分析 综合还贷能评价 2 10 项目经济评价依据与原则 项目经济评价的依据 建设项目经济评价方法与参数 企业会计准则 企业财务通则 海南省建筑工程预算定额 工程估价师手册 儋州市相关工程技术经济指标 工程取费有关文件及标准 委托方提供的其他有关资料 咨询方市场调查资料 项目经济评价的 原则 合法原则，整体项目的估算以估算对象的合法权益为前提。 需求与供给原则，指项目建设以市场供需为依据，根据对目前商品房市场及远期瞻望分析，确定其需求趋势及未来可能的供给能力，确定编制此项目。 协 调原则，是指项目总是处于一定的自然与社会经济环境中，必须与周围环境相协调，其收益或效用才能最大限度地发挥。 谨慎原则，在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计此项目可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。 估算范围 儋州都市欧情项目由小高层住宅、多层住宅、商业铺面、联排别墅组成，总居住户数为 534户（含公寓 80户，联排 10 户）。居住人数按每户 ：公寓每户 计算）为 1721 人。因安置房属于非盈利 3 性项目，开发商仅按成本价出售，因此本报告在做项目经济评价时 将安置房的建设及销售排除在外，仅考虑其他盈利性项目的投入与回报，并对其进行经济分析。 其中住宅面积为 业面积为 排面积为 方米。 项目 数量 1 规划用地面积 2 总建筑面积 住宅面积 商业面积 联排面积 项目的估算范围为：儋州都市欧情工程建设成本、建成后销售收入、项目的经济效益。 11 投资估算与资金筹措 成本构成 说明 开发成本 土地费用 包含土地出让金、土地契税、土地交易服务费以及其他费用，土地出让金是由委托方提供，土地契税按土地出让金的 3%计算。土地交易服务费按土地出让金的 2%计算。其他费用按土地出让金的 算。 前期工程费 本项目费用包括项目的勘察测量设计费、编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书、评估可行性研究报告、编制工程预算、工程监理费、招标代理费、结算审查费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、五通一平费等有关费用。 前期工程发生费用 根据国家相关标准、 建设项目经济评 价方法与参 4 数、企业会计准则、工程估价师手册、工程设计收费标准、建设工程监理与相关服务收费管理规定等结合项目总投资规模等综合确定。 建安工程费 本项目费用包括住宅、商业铺面、联排别墅三部分，分别包括土建工程费用及安装工程费用。 建安工程费 根据 建设项目经济评价方法与参数、 海南省建筑安装装饰工程概算定额 、 材料和设备价格信息 等进行由海南汇德咨询有限公司工程造价部编制概算。 公共配套设施建设费 本项目费用包括配套用房费用及小区园林及绿化费用。 公共配套设施建设费 根据 海南省建筑安装装饰工程概 算定额 、 材料和设备价格信息 等进行由海南汇德咨询有限公司工程造价部编制概算。 开发间接费 开发间接费按小区内基础设施费用、建安工程费、公共配套设施建设费之和的 2%计。 开发费用 管理费用 指 公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用 。根据房地产开发经验，管理费用按照开发成本的 2%计算。 财务费用 指项目 在 建设 过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括 项目在开发 期间发生的 贷款 利息支出 、 金融机构手续费 、 筹资发生的其他财务费用以及 项目自有资金产生的利息。 本项中财务费用按照 年贷款利率计算。 5 销售费用 指预售或者销售 过程中的支出 ，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。 销售费用按照销售收入的 算。 成本估算 儋州都市欧情项目开发成本估算 儋州都市欧情项目开发成本测算简表 儋州都市欧情项目成本测算表 项目概况 用地面积（） 地下建筑面积（ ) 总建筑面积（ ) 容积率 土地价格（万元 /亩） 项目投资估算表 序号 项目名称 计 费基数 ( ) 计费依据 (元 /） 投资额（万元） 估价说明 一 开发成本 1 土地费用 地出让金 地契税 土地出让金的 3% 地交易服务费 土地出让金的 2% 他费用 2 前期工程费用 划勘察等前期报建费 17 市基础设施配套费 90 南省城市基础设施配套费征收标准 通一平费 50 3 建筑安装工程费 1100 4 公共配套设施建设费 建安工程费的 2%估算 5 开发间接费 3+4 的 2%估算 二 开发费用 6 管理费用 发成本的 2% 7 财务费用 965 年利率 8 销售费用 三 项目总投资 6 单位成本 扣除土地的单位成本 资金筹措 整个项目的开发 投资由海南信地房地产开发有限公司筹资建设。 项目的资金来源为两部分：自有资金和借贷资金。 本项目所需资金 元。根据企业现有符合规划要求的准备金额度及项目客观、安全的销售计划安排，资金筹措方案如下： 其中企业自筹 5500万元，预售收入 请银行贷款 款年利率为 贷款年限为 3 年，每年计息支付，还款金额及利息详见借款还本付息表。 借款还本付息表 单位 :万元 序号 项目名称 合计 2011 2012 2013 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 借款及还本付息表 期借款 期应计利息 还本金 2 偿还本息的资金来源 售收入 有资金 润 12 项目经济效益评价 项目的开发模式 儋州都市欧情项目是海南信地房地产开发有限公司筹资开发的房地产项目。并利用自身良好的商业信誉向银行申贷资金。 7 还贷来源 建成后的项目产品具有良好的市场基础，加上一定的销售渠道，项目销售总收益将会超过项目总投资，因此，本项目具有有力的资金偿债保障 。 财务分析 投资利润率 投资利润率是指项目利润总额与项目投入总资金的比例，它是考察单位投资盈利能力的静态指标。将项目投资利润与同行业平均投资利润率对比，判断项目的活动能力和水平。 计算公式为： %100 总投资利润总额投资利润率 项目净利润 资利润率为 投资利税率 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，是考察单位投资盈利能力的静态指标。将项目投资利税率与行业的平均投资利税率进 行比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。 计算公式为 投资利税率 =年利税总额 总投资 *100% 项目利润 元，投资利润率为 详见损益表 8 “都市欧情” 房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 9页 汇智于业 德行于事 损 益 表 单位：万元 序号 项目 合计（万 元） 2010 2011 2012 2013 备注 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 经营收入 售收入 2 总投资成本 发成本 发费 用 理费用 +财务费用 3 与交易有关的税费 金及附加 销售收入 的 5% 地增值税 4 营业利润 所得税 业利润的 25% 6 税后利润 余公 积金 后利润的 10% 分配利润 “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 10页 汇智于业 德行于事 项目财务现金流分析 内部收益率（ 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为： 1( ) (1 ) 0tn C O F I R R 其中： 现金流入量； 现金流出量； （ t 第 N 计算期年数。 项目税前财务内部收益率 项目税后财务内部收益率 财务净现值（ 财务净现值是指按设定的折现率 算的项目计算期内各年现金流量的现值之和，计算公式为： 1( ) (1 )n P V C I C O i 其中： 现金流入量； 现金流出量； （ t 第 N 计算期年数； 设定的折现率。 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足设定折现率要求的盈利之外，获得的超额盈利的现值。 根据项目设定的折现率 12%，计算得出财务净现值如下： 项目税前财务净现值 元； “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 11页 汇智于业 德行于事 项目税后财务净现值 元； 于零，表明项目的盈利能力达到或超过按设定的折现率计算的盈利水平。 投资回收期（ 静态投资回收期 (静态投资回收期不考虑资金的时 间价值，按照累计收益额来计算投资回收期，即以项目净现金收入累计值等于项目总投资所需的时间，计算公式为： N 0i 其中： 第 N 投资回收期 税前投资回收期： 2年的建设期）； 税后投资回收期： 2年的建设期）。 动态投资回收期（ 动态投资回收期是指以项目的净收益率偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起。其表达式为： 1( ) 0tP C O 投资回 收期可根据现金流量表计算。现金流量表中累计现金流量由负值变为 0时的时点，即为项目的投资回收期，计算公式为： 1 上 年 累 金 流 量 的 值累 值 金 流 量 始 出 正 值 的 年 份 年 金 流 量 值 根据现金流量表，可以计算出投资回收期如下： 税前投资回收期： 2年的建设期）； 税后投资回收期： 2年的建设期）。 “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 12页 汇智于业 德行于事 以上分析详见下表现金流量表 “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 13页 汇智于业 德行于事 现金流量表 单位：万元 序号 项目 2010 2011 2012 2013 合计 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 现金流入 售收入 2 现金流出 发建设投资 营税金及附加 地增值税 得税 3 所得税前净现金流量 4 累计所得税前净现金流量 5 税前净现值 6 累计税前净现值 7 税后净现金流量 8 累计税后净现金流量 9 税后净现值 10 累计税后净现值 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（ 财务净现值（ 静态投资回收期（年） 动态投资回收期（年） 基准收益率（ %） 12% 12% “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 14页 汇智于业 德行于事 偿债能力分析 利息备付率（ 利息备付率是项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润于当期应付利息费用的比值。 即：利息备付率 =利息前利润当期应付利息费用 其中，利息前利润 =利润总额 +计入总成本费用的利息费用 当期应付利息是指计入总成 本费用的全部利息。 本项目的利息备付率以按年计算。利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率。对于正常运营的企业，利息备付率应大于 2。否则，表示付息能力的保障程度不足。 本项目的利息备付率 =税息前利润贷款利息 = =偿债备付率（ 偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值 。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入 成本的利息。 偿债备付率可以按年计算，也可按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证率。偿债备付率在正常情况下应当大于 1。当指标小于 1时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务。 偿债备付率 =可用于还本付息的资金 应还本付息的金额 100% 本项目的偿债备付率 =商品房销售的净利润（贷款金额 +贷款利息） = =项目 的利息备付率及偿债备付率均大于一般标准，说明本项目偿债能“都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 15页 汇智于业 德行于事 力具有很高的保障性。 风险分析 不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不确定因素发生不同幅度变 动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。 风险类型及防范措施 市场风险 此项目的市场风险主要来自以下三个方面： 市场供需实际情况与预测值发生偏离，表现为假设此项目周边开发楼盘全部完成，所有这些楼盘的开发情况对此项目有很大的影响，包括楼盘完成情况以及完成后的销售情况。这些因素影响市场供需情况，进一步影响出售率；另外，本项目的客户定位为省外来琼购房度假、养老人群及投资人员，所以本项目销售情况很大部分因素决定于项目推广的程度，因此本项目的市 场供需情况实际是多变的，与预测值可能发生偏离。 项目产品市场竞争力或者对手情况发生重大变化，新的竞争对手是项目暂未考虑的因素。 出售价格与预测值的差别，财务分析中假设的销售价格是以目前本项目所在区域内具有相似性的楼盘的销售价格修正而来，这可能与现实不符。 工程风险 “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 16页 汇智于业 德行于事 工程地质条件、水文地质条件、天气变化情况与预测发生重大变化，导致工程量增加，投资增加、工期延长。 政策风险 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政 策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。 社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给房地产市场带来一定的影响。 风险防范对策 及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这 些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施： 通过与银行协商，尽早落实贷款事宜 此项目所需资金巨大，为防止国家进一步对经济的宏观调控而增加融资难度，应尽早与银行协商并落实贷款事宜；以保证项目能够按期、按时的完工。 通过市场调查来降低风险 通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到“都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 17页 汇智于业 德行于事 最低限度，较好地控制房地产投资过程中 的风险。 通过加强管理来控制风险 良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低风险。 敏感性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险 ，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。 敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数 =目标值的变化百分比参数值变动的百分比。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相 反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。本项目敏感性分析采用单因素敏感性分析，单因素敏感性分析是对单一不确定因素变化的影响进行分析，本项目将经营收入、建设成本作为考察的不确定因素。敏感性分析结果用敏感性分析表表示。 开发成本变化 “都市欧情”房地产开发项目 海南信地房地产开发有限公司 第 18页 汇智于业 德行于事 开发成本的的变化将直接导致项目建成过程中相关财务费用、流转资金及收益等的变化。因此，我们选取项目总投入成本对项目的内部收益率做敏感性 分析，主要是总投入成本取值按 10%的变化时，内部收益率及财务净现值的变化情况。 销售价格 本项目的收益及还款来源主要是项目建成的商品房的销售，销售价格的变化直接影响着项目的收益情况。因此，我们选取项目总经营收入来对项目的内部收益率做敏感性分析，主要是项目总经营收入取值按 10%的变化时，内部收益率及财务净现值的变化情况。 敏感性分析表 敏感性分析表 评价指标 税后内部收益率（ 税后内部收益率变化率（ %） 税后财务净现值（ 元 税后财务净现值（ 化率（ %） 基本方 案 总投 : 总经营收入 投资变化 10% 总投 总经营收入 10% 总投 总经营收入 营收入变化 10% 总投 总经营收 入 10% 总投 总经营收入 小结 项目开发成本的变化对整个项目内部收益率及财务净现值的变化较敏感；如果在保持项目工程质量的前提下，加强工程管理，节约成本，可以增加项目的营业利润。 销售价格的变化对项目财务净现值的变化相差较大，销售价格的增减变化导致收回总投的销售建筑面积减少增加，导致销售时间的差异，这是导致项目内部收益率及财务净现值变化的直接原因。 从敏感性 分析表中我们看出，在设定的范围内，无论项目的开发成本或是销售价格的变化情况如何，项目的内部收益率均远大于其他行业的收益水平；项目的财务净现值均大于项目的投资成本，说明项目具很强的还贷能力。 综合还贷能评价 经过分析本项目有很强的还贷能力： 项目产品的销售价格是本项目具有高收益率的重要前提 本项目建成后的市场价是通过科学的市场比较法计算出来的，根据目前儋州市的房地产市场情况来说，销售价格的定位服合市场善，在这样的销售价格的前提下，使得本项目具有很高的收益水平，从根本上保证了项目的 还贷能力。 良好的市场状况是项目成功的基本保障 随着海南国际旅游岛建设战略的进一步实施，经济由恢复性增长向加速性增长转变，近年来，在经济发展基础支持下，海南省旅游业的蓬勃发展，良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业，形成较了的房地产市场需求，未来海南房地产市场将呈现持续较快增长的态势。儋州市凭借其优越的自然环境以及区位优势，将成为海南旅游房产开发的重点区域之一，良好的市场状况是项目成功的基本保证。 第六部分 综合分析结论 13 综合分析结论 项目建设的合法性分析 项目建设的必要性分析 项目方案评价 项目的建设与项目产品的销售 项目经济评价 可行性研究结论 相关建议 13 综合分析结论 项目建设的合法性 儋州都市欧情是由海南信地房地产开发有限公司开发建设的。目前项目已取得合法的土地使用权，并正在办理相关行政审批手续，拟建内容不违反国家法律及行政限制性规定，具备合法的建设基本条件。 项目市场及 建设必要性 通过市场分析认为：本项目产品呈现多元化形态，社区规划趋于完善，配套水平较高。随着全省及区域房地产市场的发展，本项目产品市场需求具有良好的适应性，有较大的市场需求。 通过对项目建设必要性分析认为：本项目区域条件及规划与发展对项目建设具有良好的适应性；符合国家相关法律法规及旅游房地产产业政策；符合儋州市国民经济总体发展规划要求，以及儋州城市发展方向定位，本项目有建设的必要性。 项目方案可行性 根据项目基本用地条件和其他合法行政许可条件，在分析市场需求的基础上，进行了较好的产品设计。经本 次分析论证，按该方案拟开发的产品具有良好的市场适应性。 项目建设与产品销售可行性 经过市场调查以及对项目建设、运营销售与经济收益进行研究分析，物业建成后具有一定的销售市场及较好的收益性，可带来良好的社会效益和经济效益。综合认为该项目建设与销售具备良好的操作性。 项目经济效益评价 关于项目建成后的预期收益 本次研究对项目建成后产品销售的预期收益采用房地产估价规范中的市场比较法计算，对预期收益的取值总体上是较为保守和安全的。 关于项目的开发成本 本项目 开发成本主要包括：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费。 前期工程费 包括：规划勘察等前期报建费、城市基础设施配套费、五通一平费等。 前期工程费的计算是根据一般项目开发的前期工程费计算内容，并依据国家相关标准、 建设项目经济评价方法与参数、海南省工程造价咨询服务收费标准表、工程估价师手册等，结合项目总投资规模等因素或基数综合确定。取费标准均按照国家或海南省相关标准进行计算，取费较为谨慎、准确。 建筑安装工程费、公共配套设施建设费 建筑安装工程费、公共配套设施建设费 等 工程成本 是本项目开发的最主要成本。其估算的准确性对经济评价结果影响最大。为了使该项成本估算有更好的准确性，本次研究由 海南汇德咨询有限公司工程造价咨询人员针对项目设计方案，运用工程造价估算方法， 根据 建设项目经济评价方法与参数、 海南省建筑工程 预算 定额 、 材料和设备价格信息 等 进行了项目估算。该估算相对于一般可研估算有更好的针对性与准确性，同时对本次可研整体成本估算的客观、准确提供了较好的基础 。 开发间接费 开发间接费 是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用 ，包括办公费用、水电 费用、维修费用等。 根据 建设项目经济评价方法与参数、企业会计准则、工程估价师手册等，结合项目总投资规模等综合确定。开发间接费按照小区内基础设施费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和的 2%估算。取值较为谨慎、安全。 管理费用 管理费用是 企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各 项费用。 按照建设工程相关施工经验，参照建设项目经济评价方法与参数，本项费用按照开发成本的 2%估算。取值较为客观。 财务费用 财务费用指项目 在 建设 过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括 项目在开发 期间发生的 贷款 利息支出 、 金融机构手续费 、 筹资发生的其他财务费用以及 项目自有资金产生的利息。本项 费用按 年贷款利率 估算 ，计算期为 3年 。经综合考量与比较，并通过测算映证，该项取值较为保守、安全。 销售费用 销售费用是指企业在 销售 房产 过程中发生的费用，包括由企业负担的广告费、保险费、委托代销手续费、销售服务费、销售部门人员工资 等。 按照可行性研究报告编制指南本项费用取值，根据本项目的特性，此项费用按照确认销售收入的 算，按照销售比例逐年结转。 计算期 计算期是经济评价的另一重大影响因素。本项目关键性的期 间主要有建设期、销售期等，本项目总体建筑规模 算建设期间2年，销售期间 3年，其中交叉期间 2年。根据目前海南建筑业作业水平及儋州地区商品房销售量预测，期间取值是较为安全可靠的。 经济评价结果 经测算，“都市欧情”房地产开发项目的经济测算结果为： 财务评价结果汇总表 财务指标 计算值 财务指标 计算值 总投资（万元） 售收入（万元） 税前利润 （万元） 税前财务净现值（万元） 税后 利润（万元） 税后财务净现值（万元） 投资利润率 静态税前投资回收期（年） 投资利税率 静态税后投资回收期（年） 税前内部收益率 动态税前投资回收期（年） 税后内部收益率 动态税后投资回收期（年） 对项目风险因素进行敏感性分析，基本数据为： 敏感性分析结果表 评价指标 内部收益率（ 化率 % 财务净现值（ 化率 % 开发成本变化 10% 经营收入变化 10% 由上表可以得出：在设定的范围内，项目的开发成本及经营收入一旦变化，项目的内部收益率及财务净现值变化率较大，说明项目对这两个因素的较为敏感，因此在项目的整个开发建设及销售过程中要做好成本控制及市场风险预防。 可行性研究结论 综合分析认为，针对本项目的市场分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析均基于 较为科学的规范和经验，具有客观性和安全性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的建设和营销手段，能够实现项目的赢利目标。 本项目建设合法，开发产品具有良好的市场适应