动漫城可行性研究报告

项目总论 项目背景 项目 概况 及背景 项目名称 （暂定） ： 关映企画 迷你三国动漫城 成长乐园 &儿童文化 产业基地 项目 地块（地块编号： ） 位于 荆州 市 荆州 区 新南门卸甲山遗址 ，地理位置十分优越。东邻 老南门关帝庙 ，南临 荆州名企四机厂社区 ，西面是 新建规划区域 ，北面为 荆州长江大学文理学院 ， 本项目 用地面积 约 平方米，是发展 旅游文博 业的繁华黄金地带。但原有部分建筑物业属是 2007年在古遗址上新建的关羽祠 ， 受地 域面积有限，旅游 实用性差，严重制约了该用地的经济效益。因此，按照 荆州 市政规划的要求， 我们将启动新南门关羽祠对面的 用地 ， 规划 为迷你三国动漫城 ， 项目含 总 建设用地面积达到 平方米。 项目所处位置为 荆州新南门 城南开发区 ，毗邻 荆州博物 馆，更处 荆州古城墙核心 文物保护 区与 护城河 的联系纽带 城南大道 旁，随着城市建设的步伐加速， 新南门 作为 关公旅游文化 发展的核心区域， 未来商业旅游前景巨大， 德 源投资集团 选择此时启动本项目，不但是积极响应中央政府 提出荆州为南方唯一的大遗址保护区， 以投资拉动 荆州旅游 经济的宏观方针政策， 更配合了 荆州 市委、市政府全面开发 荆州三国动漫文化 的城市发展 创新 战略规划 。 德 源投资集团 通过长达 两 年的前期调研与分析，结合 荆州 市的城市特点与区域优势，决定本项目综合定位为以儿童 文化、 德育教育 为主题的 复合旅游型 产业基地 ， 并以 中国东方楚文化特色 的建筑造型与 风 格，其建成后不但将 成为荆 州的地标性物业 、核心的人文景观， 更是一个全新产业的创意聚集基地 。 本项目作为儿童文化产业综合培育与服务基地，仅为 儿童成长乐园综合旅游文化项目的一部分 ， 德源 拟以高起点的规划设想，在 新南门 打造一个集户外主题乐园、儿童成长体验基地、配套综 合服务 商贸的大型旅游文化产业园区，锻造一个具有国际先驱文化理念 、融 城墙护城河 景观于一体的儿童文化之都。 投资商 、 开发商 、运营商与品牌文化传播公司 本项目 投资 商为 辽宁省德源燃气集团 有限公司 ， 成立于 1995 年 10 月， 14 年来我公司秉承 “ 以信誉求发展，视客户为上帝 ” 的理念，现在发展 全国八个城市有分支网点，湖北武汉设置网点。设立 厂房占地 15亩，员工二百余人，集耐火材料研发、生产、销售于一体的现代化企业。 经过十余年的发展，从制造型企业逐步成长为一个综合性 的实业公司，现以投资为主体，下辖多家分支企业，并拥有固定 资产过亿元。 公司以慈善为己任，以奉献社会，造福众生为理念， 在十余年的发展历程中，不但为荆州 的经济发展与城市建设作出有益的贡献，更 为 荆州 的慈善事业上添砖加瓦 ， 德源 实业以投资本项目作起点 ,以 为中国儿童提供智慧与心灵 的成长体验 教育 基地 为 企业责任，打造复合型儿童文化产业链，带动区域经济发展为方向，驱动产业健康良性发展 。 本项目 开发商为 关羽祠 ，作为 荆州关公文化 核心企业 。 关公文化发展公司 将 继承关羽祠 一贯的 诚信经营原则， 秉承打造核心产业发展基地的中心思想 ,顺应 荆 州城市 发展 需要 ， 以对城市 未来高度负责的态度，组织好人力物力， 精心策划，严谨施工，将关映企画 迷你三国动漫 建成 荆 州的地标物业，崭新的旅游名片， 必将取得良好的社会效益与经济效益 。 德源集团 公司 旗下将成立全新的运营管理公司 关映企画 ,以打造 关公动漫 产业集群为目标 ,以 关映企画 迷你三国动漫 城 为 启动的 载体，汇聚行业精英人才，塑造全新经营管理模式，以立足产业培育、综合运营的思路，着眼中国儿童的成长教育，并对配套服务设施进行配置管理，以商业化的运营方式壮大 健全 儿童 旅游 文化主题产业 链 ,形成完整产业模块 。 德源集团 旗下 荆州市关公 文化传播有限公司 （关羽祠） ，以倡导、传播儿童成长 理念，塑造 荆州 关公动漫 品牌为责任， 致力于儿童 德育 文化产业创意、组织、执行、引导，定位于中国儿童文化产业化理论执行者身份，引导社会关注儿童需求，树立儿童正确 心灵 健康成长价值，以 关映企画 迷你三国动漫 城 为平 台 ，探索儿童成长教育新思路，以期拉动儿童 成长 教育新思维。 同时投资于文化影视项目开发经营、动漫制作，是龙头文化产业项目经营者。 公司现有员工 100 余人 （视关羽祠人数） ，其中具有高级职称以上职工 5人，中级以上职称 11 人，大专及本科以上学历员工达 95%以上。公司无论从人力上与物力上，都已具备开发本项目的基础条件 。 项目 投资、 建设规模和内容 (1)基础设施建设 项目 基础设施 用地面积 约 为 积率为 ，预计开发总建筑面积为 中 商业性质儿童 体验 游乐场 建筑面积 约 酒店公寓 建筑面积 车库（未计容积率）建筑面积 约 55000,车位约 2000 个。项目 整体造型 初步规划 为大 型 楚宫殿 ，五层裙楼 作为产业 发展 基地 ， 十 三 层酒店 及服务 公寓 ， 项目 基础设施建设总投资约人民币 元。 （ 2）文化创意产业投资估算 荆州市关公文化传播有限公司 的国内首部高清动漫电影 以及 56 集高清动漫连续剧，总投资预计 元，拟通过公开发行、播放，贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。 （ 3） 迷你三国动漫城 旅游项目投资 由德源集团 部分自营投资、部分招商进行，汇集中 国东方历史优秀儿童古代角色扮演 、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约 5600万元。 项目整体投资约 。 项目经济指标明细 项 目 经济指标 土地面积 主体建筑物性质 商业裙楼加小高层 酒店公寓 建筑容积率 建筑 覆盖率 车 位 约 2000个 总建筑面积 计容积率建筑面积 其中： 酒店公寓 商业 性质儿童文化基地 车库（未计容积率） 项目开发手续 荆州 市 关羽祠 已办理如下手续及批文： 立项批文：关于下达 关映企画 等项目基建前期工作计划的通知、关于下达三国城配套 商住楼等项目基建前期工作计划的通知 荆州 市土地使用出让合同 补充协议（注：包括宗地附图及红线图） 关于合作开发房地产协议 荆州 市建设用地规划许可证 行性研究结论 市场预测 文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业 2008 年产值为 580 亿，香港文化创意产业 2008 年产值为 800 亿，广州文化创意产业 2008 年产值为 710亿，仅环珠三角一地，创意文化产业带来的市场规模就高达 2000亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增长率高达 40%以上，显示出其未来巨大的市场前景。 近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来 越高。 同时， 根据世界旅游组织资源显示 :旅游业每直接收入 1元 ， 相关行业的收入就能增加 ； 每增加 1 个直接就业人员 ， 社会就能增加 5 个就业机会 。 鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用 ， 世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展 ， 近年来 ， 随着我国人民生活水平的提高 ， 旅游产业成为了新的 支柱产业 ， 成为国民经济收入的重要组成部分， 更是贴切于中央政府提出的以投资、消费拉动经济增长的战略方针。 根据国家旅游局统计数据， 2007 年中国国内旅游总人次 人次 ,具体数据见 下表： 08年初步统计较上年增长 13%以上。 总人次数 出游率 总花费 (亿元 ) 人均花费 (元 ) (亿人次 ) (%) 全国合计 镇居民 村居民 镇居民 季度 季度 季度 四季度 州 在珠三角以 楚纪南城 、 三国古城墙、关公文化园 作为城市 形象。先后获得 “ 中国优秀旅游城市 ” 、 “ 国家卫生城市 ” 、 “ 国家园林城市 ” 、 “ 全国 文明城市 ” 称号。荆州 的旅游市场发展 日趋 成 熟， 特别是湖北省提出文化壮腰，开通高铁后， 辖区内存大诸多 古代遗风遗俗 的旅游景点， 荆州关帝庙、关羽祠、东门古城墙、博物馆等，都是荆州 闻名的旅游度假目的地 。 2011年 荆州 市接待国内外游客 万人次，增长 ；接待住宿游客 万人次，增长，其中国内游客人数 万人次，增长 。旅行社组团方面，国内游 万人次，增长 %；出境游 万人次，下降 。全年实现旅游总收入 亿元，增长 ，其中旅游外汇收入 亿美元，增长 。 但 荆州的旅游经济也存在很大的局限性，当前荆 州的旅游 经济，主要以 东门古城墙 、 博物馆 为主，以 三国 动人的历史文化，吸引着探幽访古的游客。但随着近年来人文景观，大型乐园体的兴起，珠三角其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客，相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约 荆 州旅游产业的一大软胁，本项目定位于儿童、青少年主题游乐，填补了珠三角乃至 湖北 省旅游市场的一大空白，必将吸引儿童、青少年及其家长，为惠州的旅游经济带来新的增长点。 本项目不仅作为一个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教于乐的形式，集成儿童成长心智教育、儿童成长产品开发、主题旅游纪念品开发销售 、卡通动漫产业开发销售、网络教育推广基地开发拓展、配套酒店、主题公寓、主题综合购物商城的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期附加产业链的市场规模将是直接旅游收入的三倍以上。 项目开业后，预测初期将每年 吸引旅客 人流量 500万人次， 年营业额达 20亿元 以上 ，创利税 2亿元以上，并直接创造就业岗位 3500个以上。 项目运用综合旅游规划的方式，通过主题文化的 运营 形成，整合旅游产品结构，打造鲜明的旅游特色形象，使其成为 荆州 市打造 华中 地区最重要的休闲度假旅游目的地和最大的综合旅游基地 的代表 。 项目 基础工程 建设进度 目前已完成 一期工程 （通水、供电、通讯、场地平整）。 计划 开发期 为 3年 半 。 2012年 11月份之前完成前期准备与三通一平工作 ； 2012年 12月 正式 开工， 2012年 12月底完成土方、打桩、基础处理工作； 2014年 12月底完成土建主体工程 ， 2015年 8月底完成 各种安装及装修工程； 2015年 9月底 可 竣工验收； 2015年 10月项目开业迎宾。 （详见附表 3 工程进度计划表） 投资估算和资金筹措 （ 1）基础设施投资估算 根据近期 荆州 市 建设工程价格信息 ， 荆州 市工程造价定额资料及项 目的具体情况，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币 元。 （ 2）文化创意产业投资估算 关公 文化传播公司的国内首部高清动漫电影以及 56集高清动漫连续剧，总投资预计 元，拟通过公开发行、播放， 贴片广告等形式收回投资，其定位一定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大的收益。 （ 3） 迷你三国动漫城 旅游项目投资 由关公文化传播公司 部分自营投资、部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐、教育概念，预期自营游乐项目投资费用约 3000万元。 总投资为 154226 万 元。 项目总的 开发建设资金的筹措方式为开发商自自筹资金 542260 万元，银行借款100000万元。 项目综合评价结论 A、 从市场角度分析。 根据惠州市 2007 年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过 30%，分别达到 元和 元，显示出惠州旅游与商业发展的巨大潜力，按本增长速度，预期到 2013年，二项市场规模将达到 150亿元和 500亿元以上 。 惠州市旅游总收入在广东省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下： 从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快（见下图 ）。 0500100015002000游客总量（万人） 05 50 217 1567国内游客（万人） 116 1446境外游客（万人） 3 999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007惠州市 1998 2007 年接待游客总量变化图 从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展的前期阶段。惠州市已经开发了多种产品，并拥有一些代表性的精品。 从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。 从旅游管理机构的变革历程判断，惠州旅游业 1998年开始步入正轨。 从旅游企业数量和结构判断，惠州市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。 综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点： 虽然惠州旅游业起步较晚， 但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之一； 国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大； 国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区； 旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化； 各种旅游配套设施不断完善，其规模、档次和结构处于调整和提升阶段； 惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好； 投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设一批上档次，高质量的旅游产品。 纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向 快速发展的过渡阶段，各种旅游发展 条件正日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。 目前惠州旅游产业面临的主要问题有： 惠州市旅游在广东省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。 区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇的同时也带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。 惠州市旅游面临针对细分市场的产品体系建设问题。 惠州市旅游在珠三角仍未形成统一品牌和概念，品牌乏力，认知度低。惠州市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明 、主题明确的市场形象。 惠州市解决工业发展与旅游资源开发和保护的矛盾问题。 惠州的旅游资源多集中在县区，惠城区著名的西湖景区，对多数广东游客来说基本不再有新鲜的感觉，反而是周边博罗、龙门、惠东等县利用山海、温泉等自然资源的开发，成为惠州的旅游经济支柱，而来惠州的游客停伫惠城的时间越来越少，惠州的旅游经济，已形成了中部坍缩的局 面 ，大力塑造人文景观，是关系惠城区未来旅游市场的核心要素。 根据国家旅游局统计， 07 年国内大型综合型主题游乐园共接待游客约 254200000人次，平均每个游乐园年接待游客人次为 300 万以上，人均景区消费约 174 元，每个游乐区景区年营业额 5 亿元以上，而此类大型主题游乐园，正是惠州旅游经济圈的空白，本项目首期儿童文化产业基地，规划年接待游客 300 万人，随着周边户外游乐项目的陆续建设，最终将达到年接待能力 800万人的规模。 超大型儿童成长乐园主题在国内乃至国际均属首创，其建成开业，影响力将不仅仅存在广东省内，深入发掘的儿童主题概念，必将引来国际国内的广泛关注，成为世界独一无二的儿童成长亲子乐园，市场前景充分看好。 本项目位于 惠州 市 惠城区 惠南大道 三栋镇段 ， 邻近省运会场馆 ， 随着 惠南大道 的建成通 车，南部新城的日渐繁华 ， 根据市政规划，未来五年内南部新城居住人口将达到 80万人以上，本项目的的配套商业部分亦将成为南部新城最重要的商业服务区，辅以项目 特色 主题 旅游的定位，以及本项目的规模效应， 在 2012年本项目如期建成的前提下， 在没有竞争对手的 片区 市场上， 必将创造良好的社会效益与经济效益 。 B、 从 价值与经济效益 角度分析。 本项目的开发建设，其价值是多重性的，兼顾了社会价值、环境价值与经济价值的平衡与最大化，体现在以下几个方面： 1、社会价值的最大化 超前的主题概念导入国际视野，为城市发展带来重大发展机遇； 加强城市文化的认同；城市生活特色和城市向心力的再造； 改变城市区域、区位传统习惯认知，提升区域价值； 改变社会分工，创造社会分工的新认知与创想； 提升城市形象与区域形象，塑造城市新的品牌； 创造全新的“成长乐园”、“成长心智”、“网络成长”概念与模式； 儿童教育的成长价值； 2、环境价值的最大化； 对当地生态环境景观的最大价值挖掘； 人文建筑与自然景观的有机交融， 创造现代环境艺术观念 ； 在当地自然气候条件下，对惠城“最宜人居”的理念进行城市空间的实现； 环境、城市、区域共同可持续发展。 3、经济价值的最大化； 土地价值； 空间价值； 儿童产品价值； 儿童产业链价值； 品牌价值（城市品牌、项目品牌、文化品牌、产品品牌）； 区域价值； 创造全新的复合旅游经济模式，一条龙的产业链为城市带来新的经济增长点； 4、项目本身带来开发价值与营运价值 项目的开发建设，在体现了上述价值的实现，其本身的开发与商业性运营是健康且具备较高经济价值，以下为项目的经济分析表。 项目经济效益分析表 序号 项 目 基本方案 1 占地面积（ 57500 2 预计开发总建筑面积（ 349383 3 项目总投资（万元） 154226 4 项目 物业 收入（万元 /年 ） 16985 5 项目产业经营收入（万元 /年） 204800 6 营业税及附加 （万元 /年 ） 10240 7 产业经营利润 总额（万元 /年 ） 61440 8 所得税（万元 /年 ） 5154 9 物业租赁税后利润（万元 /年） 16136 10 产业经营 税后利润（万元 /年 ） 15461 11 年平均投资利润率 12 动态投资回收期（年） 上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润 及 收 益率等指标在同类项目中属于较好水平，财务上可行。 二、项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 2008 年全球发展经济危机，世界经济陷入停滞阶段，在欧美发达国家纷纷为金融危机所焦困的时候，全球消费市场萎缩的格局下，作为世界工厂的中国，其经济发展亦面临着巨大的挑战，作为出口加工业重地的珠三角，受此影响颇大，不少中小型企业面临艰难的处境 ，进入 09年以来，随着各国干预政策的出台，金融危机造成的巨大影响渐趋稳定，全球经济基本止跌企稳，但增长速度放缓甚至负增长的趋势不可避免 。 中 国经济在大的国际形势中不可能独善其身，中央政府提出 09年保 8的增长目标，加大投资，拉动内需，是中央政府提出的振兴经济策略中重要的一环， 2008 年中央通过了中央三年内直接投资 4万亿的重大策略，预期将相应带动各地方政府投资近 12万亿，将直接带动 点以上，以确保经济发展步伐。 各地方政府积极响应中央政府的方针政策，不但加大地方投资，采取各种策略拉 动内需，在中央政府与地方政府的积极政策下，中国消费市场相对平稳，同时各地政府积极促进消费，发放消费券，旅游抵用券等新措施不断出台，社会保障体系的不断完善，使得民众 消费热情不减，也充分保障了中国的经济增长速度。 2007 年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。全年共接待入境游客 人次（其中入境过夜旅游人数达 人次，比上年增长 ，实现国际旅游外汇收入 别比上年增长 入 6230亿元人民币，分别比上年增长 中国公民出境人数达到 人次，比上年增长 旅游业总收入 8935 亿元人民币，比上年增长 相当于国内生 产总值的 2006年，是中国 “ 十一五 ” 规划的第一年。第一年的这一发展态势，无疑是 “ 十一五 ” 期间中国国内旅游发展的一个良好开端。 2007 年 1，中国主要城市接待旅游人数为 39970340 人次，与上年同期相比增长了 其中接待外国游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳门同胞 722831 人次，接待台湾同胞 4740206 人次。 2007 年 1，中国入境游客中外国人人数为 23938139 人。其中，入境举行会议或商务活动的为 6434616 人，入境观光旅游的 为 12049859 人，探亲访友的为 72866 人，入境的服务员工为 2122858人，其他入境人数为 3257940 人。 2008年 10月份中国入境旅游总人数已经连续第三个月出现下降，这表明金融危机对我国旅游业的影响已经开始显现。中国是世界上最大的旅游市场之一，国内旅游市场已经达到 15 亿人次，出境旅游市场发展到 4000 多万人次，入境旅游市场达到一亿人次。全国旅行社接近两万家，全国旅游总收入已突破一万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的 25%左右。中国旅游业抵御风险的能力已经大大增强，只要调整营销和服务，危机也可以 化为机遇。再加上中国宏观调控力度空前， 2008年 11月 5日国务院常务会议上，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，这些措施将使得旅游产业长期受益。 作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业 的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资 机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。 未来 10 年间，中国旅游业将保持年均 增长速度，其中个人旅游消费将以年均 速度增长，企业 /政府旅游的增长速度将达到 到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到 2010 年中国旅游总收入占 002年的 到 8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。 惠州 市投资宏观背景 A、 惠州 市经济发展状况 2007年全市完成地区生产总值（ 元，突破千亿元大关，增长 其中，第一产业增加值 长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 元，增长 三次产业结构由上年的 均 8945元，按现行汇率折算为 3781 美元。 全市地方财政一般预算收入 元，增长 来源于惠州的财政总收入 307亿元，增长 税收总收入 元，增长 其中，国税 元，增长 地税 元，增长 全市地方财政一般预算收入 元，增长 来源于惠州的财政总收入 307亿元，增长 税收总收入 元，增长 其中，国税 元，增长 地税 元，增长 全年规模以上电子工业完成增加值 元，增长 元，增长 分别占规模以上工业的比重为： 规模以上工业企业实现销售产值 元，增长 其中，电子行业 元，石化行业 元，增长 规模以上工业企业实现利润总 额 元，增长 ；企业经济效益综合指数 比上年上升 百分点。 全年社会消费品零售总额 元，增长 其中，城镇消费品零售额 长 农村零售额 元，增长 分行业看，元，增长 餐饮业 元，增长 全年接待国内外游客 人次，增长 接待住宿游客 人次，增长 其中国内游客人数 人次，增长 旅行社组团方面，人次，增长 出境游 人次，下降 全年实现旅游总收入 长 其中旅游外汇收入 美元，增长 2003 2007 年社会消费品零售总额及其增长速度 全年全社会固定资产投资完成 元，增长 2003 2007 年固定资产投资及房地产开发投资 全社会固定资产投资分类情况 指 标 绝对数 （亿元） 增 长 （） 全社会固定资产投资额 工 业 石化工业 电子工业 第三产业 房地产业 市 52 个重点建设项目全年共完成投资 元。 2007 年投产项目有 10 项，其中至年末累计完成投资超过 5 亿元的有 4 项：惠州 气电厂、龙门龙华光大水泥项目、龙门塔牌旋窑水泥项目、惠州东江水利枢纽工程；续建项目有 23 项，其中本年度投资过亿元的有 13 项，工业项目有：中海石油 1200 万吨炼油项目、大亚湾普利司通合成橡胶项目、大亚湾建滔化工项目，公路项目有：莞惠高速惠州段、惠深沿海高速公路、惠南大道二期改造工程；新开工项目有 19 项，其中计划总投资超过 5 亿元的有 9 项：惠东平海电厂一期工程、厦深铁路惠州段、中海油 目、市再生资源回收利用产业基地、惠城江北村民拆迁安置项目、惠城吉之岛项目、市会展中心、中海 油煅后焦项目、惠城东保利项目。 全 年房地产开发投资 元，增长 商品房在建面积 平方米，增长 商品房竣工面积 平方米，增长 商品房销售面积 平方米，增长 商品房销售金额 元，增长 商品房销售均价为3998 元 /平方米，比上年的均价 2942 元 /平方米上涨 1056 元 /平方米，涨幅 旅游产业发展迅速，排名在省内上升，但增长速度亦不能跟上所拥有的自然资源，需发掘新的旅游资源， 表 1惠州市旅游收入及历年广东省主要旅游城市的排名（单位 ：亿元人民币） 城市 /地区 旅游总收入 排名 旅游外汇收入 排名 国内旅游收入 排名 惠州 1999 0 0 1 2002 0 1 2005 1 2007 B、 惠州 市人口及 居民收入 年末，全市常住人口为 人。人口出生率 死亡率 自然增长率 全年城市居民人均可支配收入 17310 元，农村居民人均纯收入 5695 元，分别比上年增长 剔除价格因素，实际增长 居民家庭恩格尔系数，城市 农村 在岗职工年平均工资 19644 元，增长 剔除物价因素，实际增长 2003 2007 年在岗职工年平均工资及其增长速度 （资料来源：惠州市统计信息网） C、 惠州 市房地产市场现状与走势 2008 年， 惠州 房地产市场经历了非常不平凡的一年， 在全国主要一线城市的房价普遍稳定和下调的环境下， 惠州 房地产市场 相应出现了价格下降与销售下滑的局面 ，住宅 市场存在供 大于 求的状况 ，一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。从整体上看， 惠州 房地产市场 相对平稳，没有出现大起大落的状况 。 2008 年惠城区 1 11 月成交价格走势图上看， 08 年惠城区的房价平均在 40005000元之间。相对 07 年基本平稳。 根据惠州统计局数据显示：截止 2008年 10 月，惠州房地产开发资金投入达： 比去年同期增长 其中商品房建筑面积达到 比去年同期增长 但房 屋的整体销售面积却比去年同期 有所下降 ， 为 197万平米，商品房空置面积为： 平米，比 07年底的 平米增加了 5%。 土地市场；惠城区 2 月份出让土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片区成交三宗，从另一个侧面反映出开发商对惠城区南部新城市场的前景的看好。 惠州 旅游 、商业零售及房地产 市场 未来的趋势判断 A、旅游产业 1、 大交通环境的改善，直接为旅游市场带来更大的游客流量， 使得 旅游业与当地社会经济形成良性互动机制，成为推动惠州三次产业结构优化的主要动力； 2、 旅游行业的经济带动作用 越来越明显 ，相关行业的经济效益及行业人员的可支配收入 随之 提高，旅游业实现对当地经济联动效应最大化， 极大的 提高当地社区的就业； 3、随着惠州 旅游产业内部自我调节机制 的形成， 旅游业内部的管理水平 相应 提高，旅游业科学技术含量 和从业 人员素质 的提升 ，促进旅游产业的高级化。 4、 住宿业、餐饮业及旅游交通业的结构改善， 使来惠州的游客 提升 了 住宿、餐饮、交通等非弹性消费的性价比， 随着 旅游商品业与旅游娱乐业 的发展 ，游客在购物与娱乐等弹性领域内的消费 额将大幅提升 ； 5、预期到 2018 年 惠州旅游收入将接近 250 亿。以经济学家估计我国旅游的乘数效应 算，惠州旅游业的发展将带动整个与之相关的上下游产业的发展，其拉动产值约为 580 B、商品零售市场 1、 城市消费品市场持续活跃， 旅游纪念、文化 消费品市场发展步伐加快 ； 2、 批发零售业销售畅旺，住宿餐饮业保持较快的增长势头 ； 3、 各主要大类商品销售畅旺，消费热点纷呈 全年吃、穿、用类商品销售普遍保持较快增长，市场销售热点纷呈 ； 4、商业中心呈向新区拓展趋势，惠城区商业中心逐步南移，南部新城将是未来商业发展的新兴区域。 C、房地产市场 1、 房价在一定基础上稳定； 随着我市经济社会的持续发展， 各项基础设施的建设到位，尤其是南部新城，随着十三届省运会的临近，三大体育场馆的建设竣工，将 使区域土地价值大大提升，一定程度 带动区域房地产市场的升温 。此外，随着人民生活水平不断提高，居民改善居住条件的愿望十分强烈，促进了市场推出更多高质量的商品房，也 将在未来几年内 推动了 南部新城 房价的上涨 。 2、 非住宅物业销售将呈现一定幅度增长， 尤其是 商业用房市场将继续景气。 3、 房地产市场 继续 “ 南 移”， 南部新城 将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着 南部新城 城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成。 4、 旅游市场拉动 惠州 房地产市场的规模 稳定前进，限外令与二套房限制的放松 ，将使 房地产外销市场将呈现景气状态。 总 体来看， 2010 2012 年 间 惠州 的房价将持续平稳， 下跌或 上涨幅度不会太大。原因在于， 国际经济形势走出低底需要一断的时间，而中国经济在国家大幅投资的拉动下，继续保持平稳增长，居民收入也随之上升， 房改革制度的持续深化，而随着国际经济的得苏，预计 2011年后，房地产市场将得到进一步的发展 。 总体来看， 2010 2012 年 惠州 房地产市场将 会 保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势 ，房地产市场将持续 稳定 ，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将会出现 健康、平稳、理性的发展局面。 区域发 展及前景预测 区域发展 三栋镇 位于 惠州 市惠城区南部 ， 三栋更是 南部新城 未来 商业旺地，商业增值潜力巨大，同时便利的交通又给 打造大型旅游项目与高档商住地产 提供了便利。 以城市距离而论，素有深圳后花园之称的惠州距深圳仅一小时车程，地铁三号线和深惠路改造后距离将更近；以人居环境而论，东江之畔、西湖之滨， “半城山色半城 湖 ”的惠州无疑是最佳的栖居地。惠州以其巨大的发展潜力、上佳的生态环境、便捷的生活方式成为置业的焦点。 惠州市政府常务会议讨论通过了惠州市惠城区南部新城控制性详细规划，以强化 “新城市 ”各种生活为主题 ，确定了南部新城的发展定位：依托高起点、高标准的惠州市体育中心以及惠州数码园，发展成为集商业商务中心、体育文化中心、教育园区、城市住区和高新技术产业园区为一体的，服务于惠州市的惠城南部综合新城。提出了 “消费商务、体育文娱、居住休闲 ”的概念，涵盖南部新城三个重要内容：体育文化公园、商务服务中心区和城市居住社区。 惠州市惠城区南部新城控制性详细规划指出，南部新城具有良好的区位条件：广东省区域空间的资源结构性变化，使得惠州市成为区域发展的重点地区之一。在中海壳牌南海石化项目建成投产、大亚 湾经济技术开发区发展迅猛的条件下，惠州市域经济发展重点正向南调整，这也使得南部新城成为惠城区及惠阳区（包括大亚湾经济技术开发区），东西向连接陈江仲恺地区惠东的重要节点。在惠州城市总体规划平面图中，南部新城正好处在惠州的中心位置。 南部新城规划是市政府历年来首次对惠城区和惠阳区的中间地带进行详细规划。惠城区和惠阳区两大主城区存在很多优势互补的方面，两个主城区的发展呈现出 “向心力 ”。南部新城规划的出台，将有利于整个惠州城市资源的整合和升级。此外，南部新城将成为惠州城市发展南北走廊的重要衔接点，是惠州 城市 “南进北拓 ”的重要跳板。 根据惠州城市总体规划，惠州主要由四大城市次区域组成，即分为惠城、惠阳 江 规划的南部新城，属于惠城次区域的一部分。南部新城的发展，将承担起疏导老城区城市功能的作用，包括居住、城市商务和公共服务等 在全市层面，南部新城是扩大城市影响力、提高城市竞争力、增强城市辐射力的重要城市中心体系功能拓展新区。在惠城区层面，南部新城则是区别于普通城市发展路径的重要区域，是改变惠城区整体城市地位和形象的城市空间，将延续中心城区的城市公共服务以 及生活职能，与惠城区江北、江南共同形成高效的城市中心服务体系。为此，在相关规划中，南部新城共划分出 5大功能区间。 根据规划，南部新城将是文化教育氛围浓厚。在金山湖一带，已经落成的惠州一中高中部、市一级中学惠州南山学校、省一级小学南坛小学实验学校等名校坐落景区核心地段。规划在惠南大道以西建设教育园区，目前已有惠州市卫生学校进驻教 育园区，另有若干院校也有明显的进驻意向。此外，还将建设 2所职业技术学校、 1所寄宿制高中、 4所普通高中、 9所九年一贯制学校和 19所幼儿园、托儿所，以及图书馆等文化娱乐设施。 体育文娱主题是南部新城规划的另一个核心内容。以体育中心、体育学校为核心项目，规划布置南北长约 3000米的体育文化空间，以此构成体育文化核心区组团。2010年，广东省第 13 届运动会场馆以及市级体育中心的建设计划也是该规划的重要内容。 目前， 3个第 13届省运会场馆 金山湖体育馆、金山湖游泳跳水馆、市体育中心已开始紧张的施工建设，南部新城体育中心格局已清晰明了。体育中心是城市高级别的公共设施，作为政府大型的公共投入，它产生的带动效应，将影响整个惠州市的城市发展格局，激活惠城南部新城的发展潜力。 文娱方面，金山湖一带的最大亮点是以金山河为依托，采用环形带状珍珠项链式的分散布置方式建造金山公园。公园占地面积约 内将建成 50至100多米的空间连续绿化带，沿河两侧还串连布置滨水绿地，使其既具有湿地公园的生态功能，又保持了调蓄洪的防灾功能。 此外，沿规划 1号路（市体育中心以西道路）规划布置商务、商业、消费和娱乐空间，构成商务 /商业中心区组团。城市住区则规划在商务区、体育娱乐区周边，并在三栋镇安排层次多样的住区空间，分为低密度、中高密度以及高密度住区。再就是综合产业发展区 ，主要是惠城区数码园区，它将承接高新技术产业发展需要。 构建立体交通 据了解，惠城南部新城近期的建设重点是推动大型基础设施建设，如建设惠南大道、外环路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基础设施；配合 2010年第 13届省运会在我市召开，重点建设体育中心及体育学校和体育运动公园；重点推进惠城数码工业园建设，继续实施惠南大道沿线的居住区开发。 南部新城规划为该区域勾画出立体交叉的多层级路网和大运量快速公交系统的蓝图。目前，连接粤东、粤西的要道惠莞高速正在建设，惠州未来 10 年的 主干道惠南大道将于明年春节前通车。作为惠州市整体交通的重要组成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系统正在变成现实。 综合路网四通八达 现在，南部新城规划区内的对外交通由西侧县道 200(惠淡公路 )，东侧省道254(惠澳大道 )构成，内部交通主要由惠州一中路、三栋墟镇内和多条村道等次级道路系统组成。而按照规划要求，规划区内的道路系统将由高速公路、快速路、主干路、次干路和支路五类道路组成，路网结构为网络状与自由式相结合。 高速公路：作为规划区东界的惠大高速和南界的惠莞高速 ，是规划区对外交通的重要通道。同时，为满足内外交通的合理衔接，惠莞高速将有全互通式出入口与惠南大道衔接，惠大高速公路则分设半互通和全互通式出入口与规划区北侧的体育中心和南侧的市数码园衔接。此外，规划在惠大高速与惠莞高速相交处设置大型全互通式立交。 快速路：包括作为规划区北界的惠城四环路和规划区西侧由三栋经永湖、淡水至澳头的惠南大道。快速路是规划区对外交通的主要联系通道之一，根据区域交通组织的实际需要及道路规划设计要求，区内主干路与快速路相交均采用立交处理。 主干路：规划主干路呈三横两纵分 布，主干路红线为 4262米，主线双向 6车道。 两纵指主 1 路和主 3路。其中主 1路是区内的公交走廊，优先考虑公共交通的行驶要求；靠近规划区东界的主 3路为城区三环路的南延线，远期可成为惠阳与惠城的主要联系通道之一。 三横指主 2 路、主 4路和主 6路。主 2路、主 4路远期可向惠澳大道以西延伸，成为区域性主干路。 近期建设莞惠高速、惠大高速 南部新城的规划按照近期（ 2006 2010）、中期（ 2011 2015）、远期（ 20152020）建设。而近期和中期将重点推动大型基础设施建 设，在道路系统建设计划方面，从加强和珠三角核心区的交通联系出发，将重点考虑建设莞惠高速、惠大高速。从构建都市区的干线要求出发，将重点考虑建设惠南大道、惠大高速的主要出入口、三环路南沿段以及其它相关道路。同时，演达路西段、四环路南段、南部新城主一号路以及其它相关路的建设将为数码工业园、体育中心等提供交通支持。 前景预测 三栋作为南部新城的主要组成部分，是南部新城核心商住区域，扼守 惠南大道 要冲，本身有具备较好的发展基础条件与自然资源，无论是商业、居住，还是发展大型 主题旅游乐园，均具有得天独厚的条件，本项目立 足人文旅游 +休闲购物，儿童主题的立意又新颖独特，必将得到广东省 乃到国 内儿童、青少年与广大家长的关注，独一无二的亲子型乐园定位，将为本项目带来超 500 万人 /年的人流量，创造出极大的商机 。 同时，本项目作为未来南部新城重要的商贸配套，依托南部新城的居住人口，亦将打造出一个区域性的商业中心，提供每年高达 20亿的 营业 额，为开发商的运营带来巨大的收益，同时为惠州市财政提供不菲的财政收入。 旅游、商贸业 与国民经济 运行现状与 协调发展情况 2008 年， 在国际金融危机的局面下， 惠州 旅游 经 济继续保持 一定的增长 ， 旅游业总体收入约 100 亿 ，比上年增长 10 以上 。在 惠州市委市政府的决策下，打造惠城为粤东休闲之都的目标下，惠州的相关旅游产业投资扩张较快，但亦存在相关的缺陷，在旅游投资加 速增长的拉动下，虽然面临 2008 年的国际金融危机 ， 2008 年 惠州 旅游业继续保持相对稳定 ， 初步 呈现增速回落。 随着城市化进程的进一步加速，惠州的城市建设近年扩张速度