剧院地块项目可行性研究报告

项目可行性 研究 报告 目 录 一 项目界定 . 1 1 项目解析 . 1 （ 1） 项目位臵及四至 . 1 （ 2） 地块现状 . 1 （ 3） 项目配套分析 . 2 （ 4） 地块分析小结 . 3 二 投资背景和市场环境研究 . 4 1 广州宏观经济分析 . 4 (1) 2007 年广州宏观经济状况 . 4 (2) 2008 年一季度广州市经济运行情况 . 4 (3) 广州宏观经济分析小结 . 6 2 市场环境分析 . 6 (1) 广州写字楼市场分析 . 6 (2) 广州动漫市场分析 . 10 三 专业市场板块分析 . 12 1 办公物业市场板块分析 . 12 2 项目所在片区写字楼物业分析 . 17 3 片区商业市场分析 . 22 4 动漫商城案例研究 . 23 四 项目发展建议 . 25 1 地块 析 . 25 2 项目定位 . 25 （ 1）项目整体定位 . 25 （ 2）容积率的确定 . 26 （ 3） 写字楼定位 . 26 （ 4） 商业定位 . 28 （ 5） 车位 . 29 五 项目经济效益评价 . 30 1 指标说明 . 30 2 项目开发建设进度安排 . 30 3 投资估算与资金筹措 . 30 项目可行性 研究 报告 （ 1） 总投资估算 . 30 （ 2） 资金筹措 . 32 4 投资使用计划 . 32 5 销售收入测定 . 32 （ 1） 销售收入估算 . 32 （ 2） 出租收入估算 . 33 6 项目销售回款计划 . 33 7 资金来源与运用分析 . 33 8 项目利润 . 33 9 财务与敏感性分析 . 34 （ 1） 赢利能力分析 . 34 10 项目不确定性分析 . 34 (1) 项目盈亏平衡分析 . 34 (2) 项目敏感性分析 . 34 (3) 委托方与文化局在收益不同 分成比例下的测算 . 35 六 附件 . 38 附表 1：项目开发成本估算表 附表 2：项目投资计划估算表 附表 3：项目销售收入与税金及附加估算表 附表 4：项目出租收入与经营税金及附加估算表 附表 5：资金来源与运用表 附表 6：项目损益及利润分配表 附表 7：项目现金流量表（全部投资） 附表 8：项目敏感性分析表 项目可行性 研究 报告 一 项目界定 1 项 目解析 （ 1） 项目 位臵及四至 项目 地块占地面积 2,739 平方米，净用地面积 2,355 平方米。项目 位于中山二路，地铁 1 号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状， 东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。 地块位臵示意如下： （ 2） 地块 现状 地块现用作停车场，地块 沿中山二路有临时建筑做街铺 ， 地块 现状 如下： 项目位置 项目可行性 研究 报告 （ 3） 项目配套分析 交通配套分析 路段道路分析 项目临中山二路，中 山二路 属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边 4 车道，设计行驶时速 60 公里 /小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路 内环路。 公共交通分析 项目位于地铁 1 号线东山口站旁，距离地铁出口距离在 150 米以内。在项目临中山大道处设有东山 口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离 200 米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁 5 号线站点出口与项目的距离也在 250 米内。项目的公共交通连接非常便捷。 商业、住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200 米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近 2 万的 大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约 500 米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心 中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。 其 他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了 中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。 片区内有广州市两大高校 广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过 1 万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。 项目可行性 研究 报告 （ 4） 地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁， 具备开发办公物业的必要交通条件 项目位于传统商业旺区，相关配 套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间 。 项目可行性 研究 报告 投资背景 和市场环境 研究 1 广州宏观经济分析 (1) 2007 年广州宏观经济状况 2007 年广州市实现生产总值（ 7,元，按可比价格计算，比上年（下同）增长 其中，第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 2,长 第三产业增加值 4,长 第一、二、三次产业增加值的比例为 次产业对经济增长的贡献率分别为 2007 年末，广州市常住人口数 1,人，比上年末增加 人，社会从业人员 人，比上年末增长 其中，第一产业从业人员 人，减少 第二产业从业人员 人，增长 第三产业从业人员 人，增长 城镇从业人员 人，增长 (2) 2008 年一季度广州市经济运行情况 2008 年一季度，广州市完 成地区生产总值 元，比上年同期增长 增幅回落 百分点。其中，一、二、三次产业分别完成增加值 元、元和 元，分别增长 2007 年全年相比，第三产业比重提高 百分点。2008 年一季度广州市经济运行的主要特点如下： 工业生产平稳增长，但增幅回落 一季度，广州市完成规模以上工业总产值 2,元，同比增长 增幅回落 百分点。增幅回落 的主要原因是雪灾导致交通受阻、电力供应紧张、部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量、电子产品更新换代滞后以及价格下降等。 3 月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值 元，增长 民营工业企业增势较好。 第三产业增速加快，贡献率加大 与上年同期对比，一季度广州第三产业增加值增速加快 百分点，第三产业增加值占 比重加大 百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加大 百分点，第三产业拉动全市经济增长提高 百分点。可见，第三产业 增速加快，贡献率加大，是一季度全市经济增长的主动力。 从需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大 项目可行性 研究 报告 费市场畅旺 一季度，广州市实现社会消费品零售总额 元，同比增长 增幅加大 百分点。其中，批发和零售业实现零售额 元，增长 住宿和餐饮业实现零售额 元，增长 固定资产投资增速加快 一季度，广州市完成全社会固定资产投资 元，同比增长 增速加快 百分点。其中，房 地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资 元，增长 基本建设投资 元，增长 更新改造投资 元，下降 从固定资产投资投向的产业看，第一、二、三产业完成投资分别为 元、 元和 元，分别增长 工业中的汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，元和 元，分别增长 和 在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资 元，增长 批发和零售业投资增长最快，完成投资 元，增长 。重大项目带动作用较强。一季度，全市超亿元的投资项目有 37 个，完成投资额 元，增长 对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大 一季度，广州市商品进出口总值为 美元，同比增长 美元，增长 进口 美元，增长 贸易顺差为 春节和雪灾等因素影响， 2 月份出口增速低迷， 3 月份恢复正常。 1 月、2 月、 3 月当月出口分别增长 从经济运行质量来看，工业企业经济效益有一定的下滑；居民收入稳步增长；城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业 ;利用外资平稳增长；市场价格持续较快上涨 居民收入稳步增长 一季度，广州市城镇单位职工平均工资为 11198 元，同比增长 城市居民人均可支配收入为 7361 元，增长 人均消费性支出 5202 元，增长 随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为 1735 元，增长 快于消费性支 出增速 百分点，占消费性支出总额的 农村居民人均现金收入为 3107 元，增长 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业 3 月末，广州市城镇单位从业人员 人，比上年末减少 人，下降项目可行性 研究 报告 其中，第一、二、三产业从业人员分别为 人、 人和 别比上年末下降 城镇登记失业人员总数为 业人员再就业人数为 人，再就业率为 利用外资平稳增长 一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为 美元，同比增长 服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用额为 美元，增长 制造业外商直接投资实际使用额为 美元，下降 市场价格持续较快上涨 一季度，城市居民消费价格总水平同比上升 其中消费品价格上升 服务项目价格上升 农村居民消费价格总水平同比上升 其中消费品价格上升 服务项目价格上升 食品类仍然是价格上升的主导 因素。 (3) 广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。 2008 年一季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均 可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。 2 市场环境分析 (1) 广州写字楼市场分析 2007 年 1 月至 2008 年 4 月份，广州市批准预售的写字楼面积为 平方米。在二级市场方面， 07 年 1 月到 08 年 4 月的总交易量为 平方米，交易均价为 11, /平方米；三级市场总成交量为 平方米，交易均价为4,平方米。 07年 1月到 08年 4月登记的写字楼租赁面积总共为 下为各个月份的具体数据： 项目可行性 研究 报告 007 4 月广州市新增写字楼面积情况 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月万平方米新增供应量从上图可以看出，广州写字楼放量都保持一定的间隔时间，一般每间隔两个月就时期 新增供应量（万） 一手交易量（万） 一手交易价格（元 /） 二手交易量 （万） 二手交易价格（元 /） 登记租赁面积（万） 2007 年 1 月 2152 331 月 0852 521 月 0 4060 660 月 0 0973 524 月 2715 036 月 1267 282 月 3217 616 月 0 2529 754 月 0 2903 836 0 月 450 739 1 月 1223 333 2 月 0159 957 008 年 1 月 0399 147 月 0 0236 725 月 0 013 718 月 1433 539 目可行性 研究 报告 出现一段时间的写字楼集中放量。由上图可知， 2007 年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼一手和二手 成交量和成交价格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。 2007 4 月广州市写字楼一手市场交易情况 7 . 7 47 . 4 63 . 1 75 . 9 61 1 . 0 18 . 75 . 6 17 . 6 58 . 0 15 . 6 23 . 1 14 . 8 87 . 5 82 . 5 93 . 3 22 . 2 31215210852140601097312715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月万平方米6000700080009000100001100012000130001400015000元 / 平方米一手交易量 一手交易价格从上图可以看出， 2007 年上半年广州写字楼一手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响， 2007 年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显；同时， 2008 年一季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。 2007 4 月广州市写字楼二手市场交易情况 2 . 70 . 3 70 . 7 14 . 0 81 . 5 53 . 21 . 0 32 . 4 2 . 4 43 . 2 93 . 8 21 . 2 50 . 7 32 . 8 40 . 1 20 . 9 3433155215660452450364282461647543836473923333957614737252718353900 . 511 . 522 . 533 . 544 . 51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月万平方米2000250030003500400045005000550060006500元 / 平方米二手交易量 二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易 价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说， 2007 年二手写字楼成交量和价格波项目可行性 研究 报告 较大， 2008 年一季度二手市场也处于低迷状态， 4 月开始市场有所回暖。 2007 4 月广州市写字楼租赁市场情况 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月万平方米登记租赁面积据统计显示， 2007 年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，年度增长。此结果可以在上图得到验证， 2007 年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛， 2007 年写字楼总租赁面积达到了 平方米， 2008 年前四月份租赁面积为 平方米。 目前广州甲 级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价 100 元 / 月以上。 广州市 乙级写字楼以 300 平方米以下的小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约 80 元 / 月 左右 。 2007 年广州写字楼市场小结及 2008 年展望 2007 年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头， 2007 年下半年及 2008 年一季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出一定的低迷 在状态 ，成交量和成交价格都有一定程度的下滑。随着各种不利影响因素的逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市 场的复苏成为必然。 预期 2008 年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼的需求将保持稳定增长；不过 2008 年广州写字楼市场将面临大量供应的局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有一定压力，空臵率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。 项目可行性 研究 报告 2) 广州动漫市场分析 动漫产业 目前 ， 广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元 （不含衍生产品），占全国动漫产值的 20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。 广州动漫产业发展历程 1、年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏、动漫业务的企业有家，从业人员万人左右。其中，动画片制作和发行企业多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场份额。同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织、团体、学社多个。 2、 2006 年， “漫拉阔 广州 06” 将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广州 (国际 )动漫节暨 2006 年动漫网游嘉年华则将于 8 月 5 日至 8 日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀 。 国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌的 “ 国家网络游戏动漫产业发展基地 ” 。 3、 2007 年， “ 国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区 ” 成立， 区内共有各类动漫游戏企业 330 多家，其中产值上亿元的企业就有 10 多家，从事动漫游戏产业的高端技术人才超过 1,000 人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区的动漫游戏企业产品不仅占据了 50%的国内 市场份额，还大量销往国际市场。据悉，在东南亚地区，凡是 2,000 平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制造的产品。如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度， “ 番禺制造 ” 已成为国内动漫游戏产业的名牌产品 。 4、 2008 年， 广州目前从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的 20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。 5、 2008 年， 众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于一体，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的动漫节目， 6、 全国首家以动漫为主题的青年创业基地 “ 青年动漫特区 ” 也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室、漫画社等近 50 个青年动漫社团与机构进驻创业。 项目可行性 研究 报告 漫交易市场 2006 年，广州“国家网络游戏动漫产业发展基地”地位的建立，给广州市动漫市场带来巨大的商机。 2006 年在广州举行的 “ 广州（国际）动漫节暨 2006 动漫网游嘉年 华 ” 活动，四天迎客超过 12 万人次，超旺的人气让业界再次感受到广州动漫产业的美好前景 。 目前，广州已建或在建的大型动漫交易场所 3 家，具体情况如下： 1、 天河北龙口东动漫商城 该动漫主题商城位于 “ 广州软件信息广场 ” ，靠近年底通车的地铁三号线五山站，首层面积为 1,600 平方米，二层面积 1,800 平方米。间隔方面以八九平方米至 20多平方米的面积为主，另外有少量 60 多平方米的铺位。租金方面首层平均为 200多元 /平方米 /月；二层平均租金则为首层的三分之一左右。 该动漫主题商城客户群以原创动漫、网游以及周边产品的商 家为主 ，同时 还增加了版权贸易这一环节，通过该商城可以把国外的原创卡通在国内生产、国外卡通片在国内享有播放权等。 2、动漫星城 位于人民公园南广场地下的 “ 动漫星城 ” ，兼享中山五路公交和公园前地铁站这两大地面、地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市、交通以及商业核心地带。 动漫 星城 总 投资 6 亿元 ， 建筑面积 3 万平方米，使用面积 2 万平方米 。 3、动漫大厦 目前， 广州正在建设规模为 15 万平方米、可容纳 50 家以上企业的动漫大厦，广州市越秀区也在打造一个动漫网游为主体、面积达 20 万平方米左右、长约 3 公里的创意大 道，为更多动漫名家落户广州服务。 动漫市场分析小结 广州动漫产业是全国动漫产业的重要组成部分，目前在国内的市场份额占到 20%。2006 年国家出台的 关于推动我国动漫产业若干意见 ，更是为广州动漫产业的发展带来契机，预计到 2010 年，广州动漫产业产值将达到 180 亿元。因此，在广州现有的动漫产业良好发展环境下，加上政府的大力支持与推动，广州动漫产业的发展前景良好。 广州动漫产业基地地位的进一步巩固，“动漫之都”知名度的益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。 项目可行性 研究 报告 专业市场板块分析 1 办公物业市场 板块分析 目前广州的写字楼物业市场主要分为三大板块，一是以珠江新城为核心的广州新务圈，二是 以天河北为中心的天河商务圈，三是越秀区内环市路、东风路和中山路为轴线的老城区办公商务圈。 区域 区域特征 区域主流客源 档次 代表项目 中山路商务区 老城商业旺区 商业带来的贸易代理、服务咨询中小企业等 主要乙级，个别甲级 电信广场、中华国际中心、捷泰广场 东风路商务区 老城商务集中区，东风路交通快捷 政府带动的关联企业有、贸易、咨询等企业，客源主流中小企业 主要乙级，个别甲级 广发大厦 、粤海集团大厦、锦城大厦、健力宝大厦 环市路商务区 老城成熟的商务中心区，周边高星级酒店、高级商业等配套集中 涉外（金融、咨询、贸易、销售代理）机构集中区 主要甲级，准甲级， 广东国际大厦、好世界广场、世贸中心大厦 天河北商务区 目前广州最成熟的高档商务区中心 国际型（领事馆、金融、贸易、科技）和国内知名企业聚集 甲 A 级 财富广场、中信广场、新创举等 珠江新城 档商务氛围逐渐成熟 政府相关机构（海关、检察院等）、集团企业总部，金融等 甲 B 级为主，甲A 级数量不断增多 华普广场、富力科讯 、富力盈隆 珠江新城 江新城 早规划于 1992 年，由于当时广州的办公物业市场尚集中在越秀、东山等老城区，限于当时的市场容量，珠江新城的写字楼物业 未获得发展机遇。广州政府于 2002 年重新对珠江新城 行规划定位， 用地面积约 方公里，规划居住人口 18 万，提供就业岗位 30 万个。 其 定位为广州 21 世纪中央商务区的核心 商务金融办公区 ，及 华南区最重要的金融中心区域，成为金融企业的聚居地 。 根据广州城市总体规划，到 2010 年珠江新城中央商务区将基本建成体现广州城市形象的标志性区域，珠江新城交通网 络及铁路系统，地铁 3 号线、 5环市路商务区域 东风路商务区域 中山路商务区域 天河北高档商 务区域 珠江新城 目可行性 研究 报告 线、地下轻轨，至 2010 年，全市将建成 9 条地铁线路，总长达 255 公里。 珠江新城 写字楼物业在 2004 年开始 推向市场，由于当时该区域的办公物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着 2006 年大量甲级写字楼的落成，及交通、商业配套设施的逐步 改 善，和政府优惠政策的扶持，大量的优质客户开始从天河北，越秀区等传统的商圈搬迁到珠江新城，使珠江新城的写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为 广州写字楼市场的热点区域。 主力客户 目前珠江新城 办公物业的客户为大型企业区 域总部， 如房地产公司总部大楼、交通集团、烟草集团公司总部大楼 ； 金融机构：世界 500 强和国有金融、银行、保险、证券公司 ； 政府机构：国税、地税、省检、省计厅。 这些都是甲级写字楼的优质客户。 规模 目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为 平方米，相当于目前天河区和越秀区甲级写字楼总存量的总和。未来 3 年珠江新城约新增 200 万平方米的写字楼物业，其中 70 万平方米为甲级写字楼，由于 2008 年甲级写字楼供应较少，租赁成交将主要以消化一批 2007 年新交付使用的甲级写字楼为主。 租金 目前珠江新城写字楼的平均租金约 为 150 元 160 元 /平方米每月，属于广州写字楼市场的最高水平 。 优势 片区定位高，商务形象好，已形成不错的商务氛围，且有政府的配套政策支持，未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进一步提高片区形象，吸引甲级写字楼的优质客户。 不足 目前片区内的商业配套略显不足，没有大型 购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵，给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前来看片区的交通配套有所不足。 项目可行性 研究 报告 河 商务圈 天河商务圈以 天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟的办公区域，也是广州主要的甲级写字楼商圈。 片区的定位为广州市的中央商务区， 区内配套成熟，不仅有数量众多的住宅物业， 而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型的集中商业， 以及数量众多的临街商业及饮食配套 ，此外还有大型公建配套设施如天河体育中心，购书中心等 。交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车东站外，地铁 1、 3 号线连接片区， 区内也有众多的公交线路经过 。 天河商务圈的发展 是广州市写字楼物业市场整体升级和东移的结果。老城区土地供应的限制，写字楼档次的不足， 迫使广州主 要的写字楼商圈从越秀、东山等老城区向当时土地供应较多，且商业配套较好的天河区转移。经过 10 多年发展，天河商 务 圈以其高端的定位（中央商务区）和完善的配套设施成为广州市商务办公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要的商务办公片区，吸引了大批国内外的大中型企业进驻。 主力客户 国内外大中型企业，跨国企业，港资、台资企业 租金与售价 目前 天河商圈写字楼物业 因物业档次不同而租金和售价都有所差异。天河北的甲级写字楼如中信广场，大都会广场等租金约在 130 元 /平方米每月以上，近期发售的中石油大厦 和保利丰兴广场 售价 约在 19,00021,000 元 /平方米。档次稍低的准甲级物业租金约在 70100 元 /平方米每月区间浮动。 优势 片区内配套成熟，尤其是商业配套发达，轨道交通便利，商务氛围浓厚，是目前广州最成熟的商务办公区域，有利于建立企业形象，对进驻企业有较大吸引力 。目前来看仍然是广州最具吸引力的办公区域。 不足 目前制约该片区发展最主要问题是道路交通问题。由于 片区道路 规划 失当，加上区内写字楼密度很高，造成了片区内交通拥堵，在上下班高峰期经常塞车，迫使在该片区的上班族更依赖轨道交通，从而大大加重了轨道交通的压力。从短 期来看，片区内的交通问题很难得到缓解。 此外， 虽然片区内集中了众多的甲级写字楼，但大部分档次 未达到国际上的甲级标准 ，与珠江新城相比有一定差距。大部分写字楼的业权分散，也不利于吸引对项目可行性 研究 报告 赁面积需求大的优质客户。 越秀区商务圈 越秀区办公 商务 圈为 广州最早的办公物业集中区域，是广州第一代的商务办公区，其地位类似于深圳的罗湖商务区。 区域内商业公建配套成熟，尤其是政府机构众多，交通便捷，曾经是广州众多外资企业， 金融企业， 大型公司的办公首选点。由于区域内有 原 广交会的主展馆 流花展馆，因此也吸引了一大批贸易公司在区域 内设立办公地点。 但随着广州经济不断发展，进入广州的企业规模和等级不断增强，越秀区商务圈已渐显出不足，主要是区域内的大部分写字楼档次较低，未达到甲级标准， 而且物业管理水平不足，形象不高，硬件条件差，难以满足外资、大型企业的要求。而且区域内单一业权的写字楼少， 大量小业权的存在阻碍了大型客户的进驻。随着天河商务圈的成熟和珠江新城商务圈的快速发展，越来越多的外企和大型企业从越秀商务圈搬迁至上述两商务圈，越秀商务圈的广州市核心商务圈的地位已经大为减弱 。 然而，作为广州市发展最早的核心商务办公区域， 越秀商圈的成熟 配套是目前其它商务圈 难以比拟的，多年的沉积 的商务办公氛围也使该区域仍然是广州主要的写字楼区域之一。目前天河和珠江新城商务圈的租金价格不断上涨，中小企业和处于创业阶段的企业已难以承受，而租金较低的越秀商务圈正成为这部分企业的首选之地。 越秀 商务圈的办公物业主要分布在区内三条东西向的城市主干道 环市路，东风路和中山路，从而形成三个商务办公带。 环市路办公带 环市路办公带为广州最早的 其办公物业的档次也是越秀商务圈中最高的，大部分物业都达到了甲级或准甲级水平 。片区内高级商业配套齐全，有五星级酒店和高 档购物中心，广交会的原展览馆 流 花 会馆也坐落在环市路，因此片区内的客户以涉外机构为主，包括金融、贸易、销售代理等企业是该片区写字楼物业的主要客户。 虽然该片区作为广州第一 地位已不再，但仍然吸引不少高端客户进驻。 租金与售价 目前环市路的高档甲级物业如广东国际大厦等的月租金与天河商务圈的甲级物业基本看齐，约在 110 元 /平方米。而档次较低写字楼物业租金约在 6080 元 /平方项目可行性 研究 报告 。 东风路办公带 东风路办公带最大的特点是片区内政府机构集中，广东省政府，广州市政府和其它主要政府部门都位于东风路， 政府资源成为该片区写字楼市场的最大优势。最近广州市政府的规划提出要将东风路建设成为黄金八公里的甲级金融区，利用政府部门集中的优势，着重发展总部经济 。因此该片区办公物业的前景值得看好。 该片区早期的写字楼物业除少部分达到甲级标准外，大部分为准甲级或乙级物业 。近两年随着写字楼市场水平的整体提升，不少甲级水准的写字楼开始推出市场，提升了该片区的办公物业档次。 客户方面，以政府带动的关联企业居多，包括有中介咨询服务，金融服务业等，因 处于会展商圈，也有不少贸易类型的客户进驻，企业的规模多属于中小型。 租金与售价 目前该片区办公物业的月租金约为 6085 元 /平方米，近期开售的两个办公物业项目，位于东风东路的紫园国际和东风西路的亚洲金融中心，销售均价分别为15,50