商厦项目可行性研究报告

1 商厦项目 第一章 总论 第一节 概述 一、项目概况： 1、项目名称： 2、 项目建设单位 3、 3、建设单位法人代表姓名及职务 姓名：王亮方 职务：董事长、总经理 4、注册地址及联系电话 注册地址： 联系电话： 5、项目性质 新建 6、建设期 建设期 3 年 2 7、项目投资规模和资金来源 投规模：项目总投资 万元，其中固定资产投资 万元，建设期利息万元，铺底流动资金 600 万元。 资金来源：银行贷款 万元，剩余由建设单位自筹。 8、项目经济效益 年营业收入 30600 万元 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率 盈亏平衡点 投资回收期 二、项目建设单位概况 *股份有限公司于 年 月 日开业，是国家认定的大型商贸企业，省政府重点扶持的骨干企业，也是我省规模最大的民营企业之一，资产规模 元，净资产 元。拥有淄博商厦、吉星装饰材料城、齐宝斋艺术发展有限责任公司、铝城购物中心、服饰广场、周村购物广场、北京齐宝斋艺术研究院、国际业务部、鹏辉大酒店等十余个子公司，经营业务涉及百货零售、酒店业、文化传播、外经外贸、物业管理、农业生态等领域，已初步形成了多元化、集团化、国际化的发展格局。 淄博商厦股份有限公司是 1995 年 12 月 30 号开业的大型零售业，七年来坚持“诚信经营、奉献社会”的企业核心理念，以前瞻的眼光为公司制订了品牌经营、资本运作、品牌输出等三步走的发展战略。公司以淄博商 3 厦作为公司的创业之本，赋予其品牌经营的重要使命。开业伊始，即提出了“质量立厦”的经营宗旨，引入无形资产的重要概念，大力实施了形象带动战 略，提出了“高品味，低价位”；“购物无风险，退换更方便”的社会承诺，以过硬的商品质量，全新的经营理念，深入人心的营销策略，日臻完善的服务和不断创新精神，赢得了消费者和社会各界的认可。五年间，淄博商厦凭借 300 万元资本金和 银行贷款起步，开业第一年即实现销售额 元、利润 1200 万元，并成功进入全国零售业百强的序列。经过几年的发展， 2000 年，实现销售额 元、利润 2339 万元。还先后荣获“全国百城万店无假货活动示范店”、“全国内贸系统先进集体”、 “中国消费者协会争创诚信单位先进单位”、“全国青 年文明号”等荣誉称号， 2002年，被中国商业联合会认定为中国商业名牌企业，标志着公司初步完成了品牌经营的重大使命。 1998 年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩张是企业面临的机遇，稳健是理性扩张的前提，人才是实现扩张的关键。大型商业企业要理性扩张，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、多地化、国际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩张模式，充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输出无形资产、经营理念和管理模式为主的扩张经验，以智慧投入实现低成本的理性扩张。2001 年 ，公司依照“多元化、集团化、国际化”的发展战略，开始步入资本运营的新阶段。在短短的两年中，我们抓住部分企业经营亏损而导致房地产闲置的契机，利用多年的积累资金，陆续收购了南定百货、淄博第二百货商店、张店物资总公司、张店文化宫、中国机电大厦、吉星装饰材料 4 城等多家合科企业发展方向，具有很大增潜力的中小企业。我们对这些企业因地制宜地进行了适当改造，把盈利前景好的企业自主经营，暂时回报率低的采取租赁经营的形式，不但为今后的发展积累了雄厚的资金，也积累了多种业态并举、集团化发展的丰富管理经验。截至 2002 年末，公司各项 业务总收入 元、利润 4588 万元，彰显了资本运营的巨大成果。 三、可行性研究报告编制单位 编制单位：淄博市工程咨询院 单位负责人：高传禄 资质等级：甲级，工咨甲 9501024 发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会 第二节 可行性研究的依据 一、可行性研究的依据 (一 )淄博新绿都置业发展有限公司与淄博市工程咨询院就编制本项目可行性研究报告签订的合同文本 (二 )中华人民共和国建筑法 (三 )中华人民共和国城市房地产管理法 (四 )城市房地产开发经营管理条例 (五 )民用建筑设计 规范 (六 )淄博市城市总体规划 (七 )淄博市规划局 2003第 28 号关于淄博新绿都主题或购物公园建设项目选址意见书 5 (八 )淄博市规划局 2003关于淄博市新绿都主题或购物公园建设用地规划许可证 (九 )山东省城市房屋拆迁管理条例 (十 )淄博市城市房屋拆迁管理办法 (十一 )省、市建设工程收费依据和收费标准 (十二 )淄博新绿都置业发展有限公司提供的经济技术资料 (十三 )其它有关国家政策及信息资料 二、可行性研究的范围 (一 )项目背景和建设的必要性 (二 )市场分析 及建设规模 (三 )建设条件及场址选择 (四 )技术方案和建设方案 (五 )环境保护和节能 (六 )实施进度安排 (七 )管理机构 (八 )投资估算及效益分析 (九 )研究结论和建议 三、可行性研究的原则 (一 )以创造二十一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商场现代化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。 6 (二 )充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心理上的各种需求，努 力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。 (三 )坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则 ,达到高起点、高标准。 (四 )根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。 (五 )坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、 新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性 ,注重物业管理和安全保卫 ,提高住宅的科技含量 ,以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。 (六 )坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。 (七 )充分利用土地及其它资源，面向消费市场 ,坚持“社会效益、经济效益、环境 效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在 7 高水平上协调发展。 第三节 主要经济技术指标 详见主要技术经济指标一览表 主要经济技术指标表 指标名称 单 位 指 标 备注 工作制度 每年生产天数 每班工作小时 耗 水 耗 电 设计定员总计 占地面积 建筑面积 项目总投资 年营业收入 年总成本 财务内部收益率 投资利税率 投资利润率 投资回收期 班次 天 小时 万吨 /年 万吨 /年 人 平方米 平方米 万元 万元 万元 % % % 年 2 360 8 10 200 900 4010 20516 5630 30600 27826 8 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 第一节 项目提出的背景 一、淄博市概况 (一 )城市概况 市位于山东省中部，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和“较大的市”。全市总面积 5938 平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、 5 个区和桓台、沂源、高青 3 个县，总人口 412万人，其中市区人口 271 万人。 历史悠久，文物古迹众多，是齐文化的发祥地。又是山东省重要的交通枢纽城市。市内铁路总长 558 公里 ，公路通车里程 里，其中高级、次高级公路里程达 里，有 15 条公路干线通往全国各地，济青高速公路横贯全市东西。淄博是鲁中邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量达到 130 万门，电话普及率达到 移动电话和无线寻呼系统配套成网。淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝绸、陶瓷、机电、电力等 35 个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。 第二节 项目建设的必要性 一、符合国家产业政策和地区发展规划 本项目属旅游大 产业的配套项目，符合中华人民共和国国民经济和 9 社会发展“十五”计划中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国内旅游业的发展”的要求。 今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为整个国民经济发展提供新的经济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。 二、项目建设必将促进区域经济快速发展 汽车贸易发展可以带动许多相关产业的发展，可以改善投资环境，提高人们的生活质量，提高淄博市居民文化生活 水平，可以促进淄博地区旅游业的快速发展。该项目的建设，必将形成一批新的经济增长点，从而带动区域经济的快速发展。 三、项目建设是完善城市功能的需要 商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生活和促进社会主义精神文明建设的作用。随着我国加入 民生活水平的日益提高和可支配时间的增多，人们汽车市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是，目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的汽贸企业，没有一家商家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积 小，经营项目不全，档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本项目的建设对完善城市功能，丰富汽车具有重要意义。 四、经济效益和社会效益明显 本项目的建设，必将促进淄博市汽贸业的快速发展，提高淄博市的知 10 名度，带动其他相关服务业的兴旺，进而促进淄博市经济的快速发展。 本项目的财务内部收益率为 投资回收期为 年，可以为建设单位创造出明显的经济利益。 11 第三章 市场需求预测和拟建规模 第一节 市场需求预测 一、我国汽车行业现状 2000 年，全行业实现销售收入 3911 亿元，利润 177 亿元，比1995 年分别 增长 80%和 107%；生产汽车 207 万辆，其中轿车 辆，比 1995 年分别增长 43%和 86%；生产摩托车 1153 万辆，占世界摩托车产量的 44%，比 1995年增长 45%；汽车工业出口额为 25 亿美元，进口额为 36亿美元。 2001 年我国汽车产品总产量（不包括农用车） 辆，较上年增长 汽车总销量 辆，较上增长 产、销量的增长幅度与 1999年及 2000年基本相近。 2001年我国汽车行业的主要特点：产销量进入第三个快速增幅年；效益与产销同步增 长；生产集中度进一步得到提高；汽车产品结构调整有成效；私人用车快速增长；随着 入世 ，国产汽车与进口汽车及国产各车型之间的竞争加剧 当前我国汽车工业中存在的主要问题：汽车市场有效需求的开拓力度还不足；国外企业进军国内市场导致国内市场竞争加剧；国内企业规模偏小、自主开发能力弱、配套零部件配套体系结构不合理等原因导致企业缺乏有效的竞争力；国内市场要素的发育程度较低，导致 12 企业缺乏良好的外界环境。 二、市场发展趋势 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要明确要求 “发展经济型轿车，提高汽车及关键 零部件的制造水平，积极发展高效节能低排放车用发动机和混合动力系统 ”。面对加入世贸组织的形势，我国汽车工业要坚持走开放竞争与自主发展相结合的道路，大力调整产业结构，促进优强企业加快发展，提高行业整体素质，增强国际竞争力，力争到 2010 年成为国民经济的支柱产业。 2001 年全国汽车市场平稳运行，产销增长率大体在 10左右，相对多的人在预期降价的心理作用下，仍在持币待购。近期国家相继出台了一些鼓励消费的政策，汽车价格的不断下降，服务的配套，道路的改善，中产阶级人数的增多，都会使得 2002年汽车消费继续稳步增长，预 计增长率在 10以上。消费构成中，私人购车比重继续上升。 同期国内产量落后于消费的增长。主要原因在于：加入世界贸易组织以后，关税进一步下调，进口成本下降；利用外资增加较快，相应的汽车等设备进口也会相应增多； 2002 年美、日等工业国家汽车销售不景气，加大了对中国出口压力。受其影响，汽车进口会有较大幅度的增长，从而挤占国内汽车厂家市场份额，导致部分内需外流。 近几年来，汽车行业快速发展的一个重要原因是宏观国民经济的发展， 2002 年国家将继续实行积极的财政政策，进一步增大基础设施的资金投入，扩大内需，经济 增长有望达到 7。国家经济保持较高的增长速度，将使国民收入和企业盈利水平有效增长，为汽车行业保 13 持持续稳定发展奠定了良好基础。而西部大开发战略进入大规模实施阶段将有力发挥对经济的巨大促进作用，高速公路以及公路运输设施建设不断加快，这一系列有利因素都将成为汽车行业的发展动力 1、产品、技术更新换代周期缩短，供给能力提高将有效扩大汽车市场需求。 随着汽车工业生产能力的提高以及进口的逐步放开，产品供给的日益丰富逐渐成为促进消费需求增长的动力。 2002 年汽车产品的供给增长将有效促进汽车需求的增长。供给结构的改善与 供给能力的提高从两个方面体现，一是国内老牌生产企业如一汽大众、上海大众、神龙、上海通用、广州本田等企业生产规模进一步扩大，不断加快新产品的推广上市，同时相当数量的一批新的汽车生产企业挤进轿车生产领域，使国内车型品种大大增加，必然会促发相当一部分新增需求。二是进口汽车数量大大增加，车型越来越多，市场产品的多样化迎合了消费者的需求。 2、汽车进口有可能出现新的高峰。 从 2002 年 1 月 1 日起，汽车关税大幅降低，排量 3 升以下轿车的税率将由 70下降到 3 升以上轿车税率由目前的 80 照此推算，进口车的零售价将普遍下降百分之十五左右。关税下降的同时，配额和许可证也要大幅度增加。根据中国加入 2002 年中国汽车进口配额将达到 80 亿美元左右，零配件约占 1 3。关税的大幅下调和配额及许可证的增加带来的一个必然结果就是进口汽车的大规模入关。若以 2001 年每辆进口汽车 14 的平均价格 美元估算，进口配额约为 20 万辆，即使轿车只占进口汽车全部数量的一半，进口轿车数量也将达 10 万辆。 2001 年进口汽车的实际状况也可以证实这一点。 2001 年进口轿车平均关税下调了20，海关数据显 示， 2001 年进口汽车数量 辆，比 2000 年增加3 万辆，增加了 70，其中轿车进口量比 2000 年增长了 1 倍。因此，2002 年进口汽车的增长速度将会有较大幅度的提高，并将对国产汽车特别是中高档轿车造成相当程度的冲击。 3、汽车市场竞争局面将日趋激烈。 汽车市场竞争的激烈表现在以下几个方面。一是国产汽车企业之间的竞争强度有所加强。国产企业之间的竞争一方面体现在原有的市场格局已经打破，企业的产品由原来的单一车型向多车型转化，产品系列不断加宽和延伸，不同企业的产品市场相互渗透，另一方面相当数量的民营企 业加快了进军汽车产业的步伐，多家企业准备生产轿车，竞争者数量大为增加。二是国产车与进口汽车之间的竞争逐渐白热化。进口汽车数量增加，品种多样化，使国产车与进口车之间的竞争变得更为直接，由于进口汽车在车型、质量、技术、服务等多方面具有优势，同时相当一部分消费者对进口汽车具有一定程度的偏爱，使得进口汽车对国产汽车的压力显现出来。 三、 市 国内贸易 状况 商业发展规划 2001 年外市 在国家一系列扩大消费政策及两大 假日经济 吸引消费等因素的推动下，消费品市场呈稳中趋旺的势头。全年社会消费品零售总额完成 元，比上 年增长 其中，批发零售贸易业 15 完成 元 ,增长 餐饮业完成 元 ,增长 从经济类型看，个体私营经济的零售额完成 元，占社会消费品零售总额的 国有经济零售额实现 元，占 商品交易市场持续稳步发展，消费品市场成交额略有增长，生产资料市场成交额有所下降。年末全市共注册登记商品交易市场 538 处，比上年增加 7 处。其中消费品市场 489 处，生产资料市场 49 处。全年商品交易市场成交额 元，比上年下降 其中 消费品市场成交额 元，增长 生产资料市场成交额 元，下降 城市交易额 元，农村 元；成交额过亿元的市场发展到了 29 处，其中过 30 亿元的市场有 4 处。 根据淄博市“十五”发展规划，淄博市商业发展规划为： （一）以建设鲁中商贸中心为目标，根据组群式特点，突出张店中心城区的地位，充分发挥中心城区的区位优势、培育和完善以张店中心城区辐射周边区县及地市的商贸圈，加大辐射半径。建设和改造一批面向全省乃至全国的大型专业批发市场。 （二）加快全市现有零售业 态的结构调整步伐，大力发展新型营销业态。 （三）加快发展新型营销业态。大力发展连锁经营，在进一步提高现有连锁企业规模化和规范化经营水平的基础上，采取引进和改造传统商业相结合的办法，尽快把淄博市建成鲁中地区的物流中心。 四、拟建项目的发展前景 进入二十一世纪，中国汽车业面临着极大的机遇与挑战。随着中 16 国经济的飞速发展，人民生活水平逐年提高，尤其是加入 后，进口汽车及其零配件的进口关税的逐年降低，汽车销售的春天已经到来，特别是家用私人轿车的销售趋势不可阻挡。 淄博市位于山东省中部，西接济南、东连潍坊，交通便 利，经济文化发达，市民的购买力相当强，是山东省的经济强市之一。根据市政府制定的发展目标：到 2004 年， 过 1000 亿元，人均超过 3000美元。这就为汽车销售市场打下坚实的基础。 建设齐鲁汽车贸易城，正是地区政府和开发企业共同提出的一个有远见的举措，旨在开创淄博汽车贸易、会展、文化产业的新局面，为淄博要建设经济大市、文化大市、绿化大市而作出积极的贡献。 齐鲁汽车贸易城的规划建设，不仅使淄博汽车产业购销达到一定的规模，产生积聚经济效益，而且还带动了围绕汽车而产生的售后服务、餐饮娱乐、文化旅游、金融及汽车信 息等一系列产业。这样既创造了良好的购车及售后服务环境，还打出了淄博自己的品牌，提升了淄博的城市地位，扩大了淄博的城市知名度 第二节 拟建规模 根据市场需求及可利用的场地现状，本项目扩建规模为： 建筑面积： 80000 平方米；规划占地面积： 150000 平方米；层数：地上平均二层 17 18 第四章 建设条件与地址选择 第一节 自然条件 一、地理位置 淄博市地处鲁中南山地和鲁北平原的交接部，是山东省胶济发展一级主轴 (胶济轴线 )和沟通鲁中南山地与鲁东北胜利油田二级主轴(泰安 的交汇处。 张店区位于淄博箕状盆地的北缘，地理座标在北纬 36 42至 36 55，经 117 55至 118 12之间，南与淄川区毗连，北和桓台县相邻，东接临淄区，西靠周村区。 本项目区位于张店城区南部，是张店城区的主要组成部分，也是淄博市政务及居住集中地区 。 二、气象条件 根据淄博市气象局提供的张店区气象条件如下，本区域属暖温带半湿润季风大陆性气候，具有春旱多风，夏热多雨，天易旱涝，冬寒少雪，四季分明等特点。 张店城区气象资料： 张店地区气象数据一览表 序号 名称 最大 指标 平均值 指标 1 温度 历年最高值 C 历年平均值 C 历年最低值 C 2 绝对湿度 历年最大值 年平均值 年最小值 相对湿度 历年最大值 历年平均值 60% 历年最小值 4 降雨量 历年最大值 历年平均值 米 历年最小值 米 19 5 降雨天数 历年最大连续 降雨天数 14 天 历年平均值 6 降雪 历年最大 积雪厚度 米 历年平均 降雪天数 7 冻土深度 历年最大值 米 历年平均值 历年最小值 8 雷日数 历年最大值 历年平均值 34 天 历年最小值 9 霜日数 历年最大值 历年平均值 历年最小值 10 雾日数 历年最大值 历年平均值 历年最小值 11 风速 历年最大值 历年平均值 三、工程地质水文条件 本区域在大地构造单元上属华北地台鲁西台背斜鲁中隆断区之北缘，位于张店、周村 向斜的东翼。本区的构造以断裂为主，其次发育有短轴向斜、穹隆等褶皱构造。区域范围内断裂主要有沂沐断裂带、五井断裂、昌乐断裂等。根据地质资料分析，项目区无活动断裂分布，也无断层通过，工程区域是相对稳定的，适宜本工程建设。 拟建项目区域地形较平坦，地形基本上是中间高南北低、东高西低，不受洪水威胁。地貌成因类型为洪积平原，地貌类型为缓坡地。本区地基多为粉质粘土类，一般地基承载力为 120 180为中等压缩性。 根据淄博市勘察测绘研究院 2001年 6月份对该地附近地质勘察报告显示： 场区地下水位埋深为自然地表下 ，其地下水类型为第四系孔隙潜淡淡，据附近资料，其水质对混凝土基础无腐蚀性。 钻探揭露的地基土自上而下可分为五层： 20 第层 杂填土：以粘性土混碎砖块，层底深度 。 第层 粉质粘土：黄褐色 黄色，可塑，含铁锰质氧化物、少量姜石及白色螺壳碎片。东部区，底部夹砾卵石薄层。层底深度 ，厚度 。 第层 粉质粘土：黄灰色 黄色，可塑，含铁锰质氧化物、螺壳碎片，底部姜石含量约占 15 20%，粒径一般 =底深度 度 。 第层 粉土：黄色，湿，中密。含铁锰质氧化物、云母碎片，及少量 =5 6底深度 度 第层 粉质粘土：黄褐色，可塑。含铁锰质氧化物，姜石含量约占 10 25%，粒径一般 =层未揭穿，最大揭露厚度 依据岩土工程勘察规范 (建筑地基基础设计规范 (建筑抗震设计规范 ( 1、场区及拟建物 附近无影响建筑物安全的不良地质现象，场地稳定，适宜建筑。 2、依据土工试验及原位测试，结合场区附近建筑经验，各层土承载力标准值 第层 粉质粘土 20 层 粉质粘土 50 层 粉土 60 层 粉质粘土 80 21 3、建议采用天然地基，以第 层粉质粘土作持力层。 4、场区地下水位埋深为 ，其水质对混凝土基础无腐蚀性。 5、场地土的类型为中软土，建筑场地类别为类，场区第层粉土不产生液化现象，场区中无地震液化土层。该地质适宜建筑工程。 四、地震 根据国家 1992 年颁布的中国地震烈度区划图的划分 ,该区域属于宁静地带 ,地震基本烈度为 7 度。 第二节 交通运输条件 淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路、公路密度均居全省第一。市内铁路总长 558公里，胶济线 (青岛 济南 )和淄八、淄东线 (淄博 八陡，淄博 东营 )为主 干呈“十字型”贯通全市。有十五条公路干线通往全国各地，济青高速公路与滨莱 (滨博、博莱 )高速公路，交汇于淄博市中心张店，纵横贯通全市南北与东西。市中心张店距济南国际机场和青岛港分别为 70公里和 210公里。该项目西靠鲁中地区最大的配货运输中心，西距滨莱高速公路淄博站 5 公里，北距济青高速公路 5 公里，西靠 205 国道，北靠 309 国道，距淄博火车站、汽车站不到 1 公里，都有城市主干道相连，对外交通十分便利。 第三节 公用设施社会依托条件 (一 )供水 22 经估算，该项目最大用水量 240M2/d，给水可由附近城市干管接入，环状 进水，枝状供水，供水有保障。 (二 )排水 排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各级雨水管网汇集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，达标后排入城市排污干管。 (三 )供电 该项目所需供电可由市场内变电室接入，均采用直埋的方式，供电有保障。 (四 )通讯 淄博是鲁中邮件处理中心和电信中枢，全市电话交换机装机总容量已突破 100 万门，可直拔全国各地和世界 120 多个国家和地区。移动电话配套成网。国际互联宽带网和有线电视网已相当成熟。本项目所需电信可由西部经市话电缆交接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障 。 (五 )煤气 本项目所需煤气主要用于职工生活，煤气可由东部附近城市煤气公司主管接入，供气有保障。 (六 )供热 本项目的供热主要为冬季取暖用，所需用汽可由附近热电厂供热管网接入，供热有保障。 (七 )建筑材料来源 淄博市是全国的建材工业基地之一，是国家计委、国家建材局批 23 准的全国卫生陶瓷发展基地。在全国各大建材城市中综合指数都名列前茅。建筑材料工业是本市的支柱产业之一，门类齐全、规模大，主要有水泥 (年产 吨 )、平板玻璃 (年产 245,7 万重量箱 )、建筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂料壁纸、灯 具、内外装饰等。“十五”期间，淄博市将要建成全国重要的大型建材基地，为项目的建设提供了充足的材料来源。 地方建材资源：莱芜黄沙储备丰富且运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由莱芜运来，工程所需砖及石料由当地解决，水泥钢材就近采购，供应木材可在当地市场购得，可满足工程需要。山东省盛产石油，现有多家生产沥青的厂家，工程所用沥青可从齐鲁石化购买，建材有保障。 第四节 社会经济条件 淄博市历史悠久，文化灿烂，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市和“较大的市”，是山东省的经济中心之一， 1992 年跨入全国城市综合实力 50 强之列。 2001 年 全市完成国内生产总值 元，比上年增长 按可比价格计算）。其中第一、二、三产业分别完成增加值 元、 元和 元，分别增长 人均国内生产总值 17158 元，增长 地方财政收入首次突破 30 亿元，达到 元，同比增长 22%。 企业宏观景气状况良好。上年提高 。 24 结构调整全面推进，产业结构进一步优化。全市围绕着 稳定第一 产业，提高第二产业，发展第三产业 的总体思路，加大结构调整力度。三次产业构成比由上年的 整为 、二产业比重下降，第三产业比重稳步上升，形成了 二三一 的产业结构格局，产业构成日趋合理。 各项改革不断深化，经济发展的活力进一步增强。在地方企业中国有大中型企业改制面达 中小企业改制面达 基本实现了改革目标。 招商引资取得明显成效。全市加大招商引资工作力度，大力优化投资环境，开展全民招商活动。全年引进外来投资项目 1180 项， 实际到位外来投资 元，分别比上年增长 83%和 56%。 第五节 场址选择 淄博商厦齐鲁汽车贸易城位于淄博市张店城区南部，东起张博路，西至规划中的西五路，南临规划中的营南路，北接规划中的商贸园区中路，总面积为 15 公顷。在该地段沿张博路两侧已经建起了许多汽车展厅，形成了比较分散的条形汽车销售维修市场。 根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料及公用、交通等基础设施条件、社会经济协作条件等分析，该项目的选址是可行的。 (详见项目地理位置图 ) 25 第五章 项目建设方案 第一节 项目概括 淄博商厦 齐鲁汽车贸易城位于淄博市张店城区南部，东起张博路，西至规划中的西五路，南临规划中的营南路，北接规划中的商贸园区中路，总 规划占地 面积为 顷 ，规划建筑面积 平方米。本期建设规模：占地 15 公顷，建筑面积 8 万平方米。建设内容包括 40000 平方米，会展中心 18000 平方米，服务设施 12000 平方米 。 第二节 建设目标、设计依据和原则 一、建设目标与功能定位 规划目标和功能定位 (一 )规划目标 通过科学合理的规划，将汽车城建设成为一个档次高、规模大、环境优美的具有国内一流水平的汽车城。 通过精心的规划设计，使汽车城成为国内外汽车厂商们竞相进驻销售的必争之地，从而不仅在汽车销售上创出自己的品牌，而且还要吸引汽车厂商们把展示新车、新闻发布、大型会议的召开都选择在淄博商厦齐鲁汽车贸易城进行。 充分运用城市设计的手法，将汽车城建设成为市民购车的乐园，汽车文化、汽车旅游、汽车金融中心，使其成为淄博的又一旅游景点， 26 成为齐鲁大地上的汽车销售中心，成为淄博对外宣传的标志之一。 (二 )功能定位 通过综合分析，本次规划将规划区定位为一个集汽车销售、汽车展示、售后服务、商务办公、汽车物流、汽车科教博览、汽车文 化旅游及包括金融、信息、培训、俱乐部等服务项目为一体的环境优美、设施完善、安全的高档次汽车商贸城。 五、规划依据 (一 )中华人民共和国城市规划法 (二 )城市规划编制办法 (三 )淄博市总体规划 (四 )淄博市城市规划管理技术标准 (五 )淄博市张店区淄博商厦齐鲁汽车贸易城控制性详细规划设计条件 三、 规划设计理念与原则 (一 )遵从淄博市总体规划，合理、高效的利用土地。 (二 )根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的原则高标准、高起点编制规划。 (三 )从整个商贸园区考虑，分析现状区域周围各项功能构成 及布局结构，完善其道路交通、配套功能设施，建设一个布局合理、设施齐全、环境优美、具有高科技和时代感的综合性汽车城。 (四 )考虑市场经济条件下土地利用情况，合理规划用地功能，以期达到土地利用价值最大化，同时强调社会、经济、环境协调发展。 27 (五 )均好性原则将贯彻于汽车城的各个功能区内。 (六 )致力于创造优美的城市建筑景观和良好的生态环境，充分考虑该地段周围四条城市道路的整体环境，将汽车城的特色景观融入其中，形成完整的城市街景。 (七 )十分重视汽车城的梯级发展，妥善安排汽车的流线和停车设施。 (八 )紧扣滚动开发建 设及管理的需要，采用法定规划图则和设计导则两个层次的开发控制模式，提供完善的控制指标和指导性要求，兼顾规划管理的确定性和灵活性。 第三节 总体布置 (一 )总体构思 该地段位于淄博市张店中心城区的南部，城区南北中轴线的南部，地理位置至为重要。在认真分析和研究的基础上，设计者对汽车城的规划建设形成了以下几个方面的想法： 1、立足现状，建立东西向中轴线对称发展的总体布局 将汽车 4S 展厅沿外围道路布置，可使每一个四位一体的展厅都能拥有良好的对外销售展示空间，更适应展销商规模经营、管理和消费者购车方便的需要。方 案将商贸会展中心居中布置与主要道路形成对景，并相应布置大面积的集中绿地和露天汽车展示区，使得展厅与会展中心形成空间和流线上的明确秩序和整体统一感。在会展中心的西侧结合绿地规划设计了一大型的生态试车场，以供购车族们在此尽情试车，从而购买自己满意的汽车。在中轴线的西端，考虑到远期汽车城的长 28 远发展，集中布置了餐饮娱乐、科教博览、文化旅游等服务功能的建筑，尽可能使得汽车展厅、商贸会展中心与综合服务功能区融为一体，成为淄博市最为璀璨的一颗明珠。 2、有机生长，滚动发展，推进汽车城横向发展和员轴景观和特定空间格局的形成 。 以可持续发展战略为指导思想，紧扣淄博各级领导关于全力建设经济大市、文化大市、绿化大市的发展方向，对该方案中轴景观和空间格局进行精心策划。本次规划设计着眼于长远发展，在中轴景观和空间格局上都为开发商分期建设、滚动发展留有余地，其中 B、 C、 D、 F、G 五个地块为一期开发建设用地， A、 E 两个地块为二期开发建设用地。在对于沿街景观的布局上，鉴于 4S 展厅建筑相对的单调性，特别在于展厅前规划设计较大的开敞空间，以利于门前各有特色的大型汽车标志雕塑等景观的布局，这样在沿街就形成了连续的围绕汽车产业的景观带。 3、立足于 节约用地和建设投资、全面提高土地的利用效益和经济效益 根据本方案构思，在有限的土地总量上，为达到多方面的要求，以集中与分散相结合的原则为前提，将汽车展厅及服务功能建筑沿街集中布置。这样既有利于实现交通疏散，又有创造更多临街拥有良好销售展示空间等黄金地面，并形成了一个相对围和的空间，从而为中心部件会展中心和中心景观轴线带的布局留下了广阔的空间。 二、道路交通 交通组织是规划的重点，为此对交通流线和停车场地的布置进行了深 29 入的研究。为解决汽车城车流和人流的疏散，在规划区内实行环道交通设计。通过轴线设计、环道交通和 停车场的设计，使得大规模的商业建筑实现均好的效果。 (1)出入口布置：通过对现状周围的调查和对车流的分析，在汽车城的东面沿张博路设一主入口，正对主入口形成会展中心广场，可举行大型车展文化活动。这样有效的将汽车城的特色景观融入到张博路绿化景观体系当中。在汽车城的西面沿西五路设一个次入口，在其南面沿营南路和北面沿商贸园区中路分别设两个次入口。 (2)车行交通：由各出入口将人、车流引入汽车城，在汽车城内部形成一环行交通，能有效解决汽车城车行多的问题，还可以丰富汽车城的景观。汽车城车行道路通过环行交通分别与四周城市 道路相连接，它的主入口道路红线宽为 25 26 米，园区车行主要道路红线宽为 1516 米，次要道路红线 9 米。 (3)步行交通：步行活动是交通构成中基本的类型，而步行购物就需要便捷的交通路径。为了使中心会展中心与周围展厅，会展中心与服务功能区及它们各自之间能够紧密的联系，本规划布置了大量独具特色的铺地，不同类型的铺地与不同类型的绿化紧密结合形成独特的步行交通系统。 (4)静态交通：为使消费都能够就近停车而不到处乱停，在沿汽车城环行道路的外侧设置集中停车场。露天停车场布置均匀，顷，总停车位为 500 个 ，并且结合两个大面积绿地分别设置一个地下停车场以解决地面停车位不足的局面。 30 三、绿化用地 绿化用地：主要分为城市绿化带和公共绿地。 城市绿化带分布在 A、 C、 F、 G 部分内张博路和西五路两侧； 公共绿地主要分布在 E 部分内，以比较大型的绿地、活水游园、水景广场为主结合会展中心广场形成了汽车城的中心景观； 其余比较分散的绿化分布在各个分区内，结合建筑单体、铺地、雕塑等等形成具有汽车文化特色的绿化景观。 这样，通过景观轴线将各个分区的“点”状紧密联系分布四周，突出表现中心绿地景观，从而形成一个统一性的绿化景观系统。 四、空间构成与景观设计 1、空间构成 规划在建筑的容量、开发强度、建筑色彩等方面对建筑进行有效的控制，并依据建筑的层高、体量等各项要素，将规划区同的建筑空间构成分为三个层次，即低层展示区、多层综合服务区和中高层会展中心区。三个区域相对独立，又相对融合，形成了独特的空间轮廓线。 第四节 建筑设计方案 一、设计标准 建筑结构良好，内外装修高档协调，布局合理，结构体系规范，外观独具风格。 二、建设规模 31 项目名称 建筑面积 站地面积 建筑层高 450000 平方米 11250 地上 1层局部 2层 会展 中心 18000 平方米 7728 地上 3 层 服务设施 12000 平方米 5425 地上 6 层 合计 80000 平方米 35070 二、设计方案 低层展厅区，位于规划区南、北、东三面，以低层为主，高度应控制在 10 米左右，是沿街的主要景观。它是四位一体综合性展厅，占地面积大，因此要结合展厅前的汽车雕塑及绿化等布置成形式多样的景观，从而构成丰富的街景。 多层综合服务区，位于规划区的西部，以多层为主，它是规划区西部的屏障，也是西五路上的主要街景之 一。 中高层会展中心区，位于规划区中心，是规划区的标志性建筑，同时也是规划区最为重要的景观。 会展中心广场，位于规划区的主入口处，结合会展中心和绿地，形成一个独具特色的汽车会展文化广场，既满足了汽车对外展示的需要，又满足了人们休闲购物、观光的需要，还可以举行大型的文化活动。 中心绿色广场，位于规划区的会展中心、汽车展厅区与综合服务区之间，它是建筑物之间的一个开敞性的绿化景观，是商业区里的一个“静”区，对综合服务区、展厅区、会展中心起到了分隔的作用，以避免它们互相影响。 集中绿地，位于各个分区内，结合铺地、小 品及雕塑为建筑物创 32 造良好的外部环境。它是规划区内绿化景观的主要组成部分。 规划区四周展厅前的景观节点，是整个规划区对外宣传的第一站，同时也是城市的重要街景之一。它结合绿色植物，以醒目的雕塑使居民们对汽车城有一个全新的感性认识。 详见综合技术经济指标表： 序号 指标名称 单位 指标 备注 一 1 2 二 1 2 三 四 五 六 七 八 九 十 用地 项目规划用地 项目建设用地 总建筑面积 住宅建筑面积 公建建筑面积 容积率 居住总人数 居住总套数 平均每套建筑面积 平均每套居住人数 绿地率 地面 停车位 一层停车位 公顷 公顷 平方米 平方米 平方米 人 套 平方米 /套 人 /套 % 个 个 4142 32550 11592 029 294 0 84 第四节 结构设计 根据中国地震烈度区划图的规定，本项目工程按地震烈度七度设防。 4他采用砖混结构，墙体采用空心模数砌块， 1 2 层 70号混浆砌筑，上部 50号混浆砌筑，构造设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，构造柱、框架柱要用钢筋与墙体连接，构造柱 马牙槎砌筑。 33 第五节 公用配套设施 一、总平面布置 应充分利用地形地貌；在不影响使用功能和安全卫生要求的前提下，应采用管线共架、共杆、共沟的布置。设备管线应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，应适应维修和扩建，要为以后工程预留空间。 (一 )给水规划 规划区给水管网从张博路城市管网中接入，给水管网采用环状和支状相结合。商业和服务业按 8L/用水标准计算，绿地洒浇、消防用水以及管道损耗为两荐用水之和的 15%计，总用水量为 799m3/d。水压满足8 层楼用水压力要求。给水主干管管径 为 (二 )污水规划 规划污水管网采用分片收集，集中排放的原则，污水汇集到规划区污水主干管后排入商贸园区中路城市污水主干管。污水排放量按给水总量的 80%计算，总量为 630m3/d，污水管径为 (三 )雨水规划 规划区雨水管网采用分片收集，就近排放的原则，雨水汇集后就近排入城市雨水管网和规划区北部的排洪沟，根据暴雨强度公式计算，雨水干管 水管线沿规划区主要道路敷设。 (四 )供电规划 规划电源从商贸园区中路城市电网接入，规划区内设变电所 2 座，负 34 责规划区公共建筑供电。供电采用枝状线路， 埋地敷设。商业用电负荷按单位建筑面积负荷指标 80W/预测，预测用电负荷为 千瓦。 (五 )电信规划 电信从商贸园区中路电信管线网引进电缆，电缆沿规划区主要道路埋地敷设。 (六 )热力规划 热力从商贸园区中路热力管网引进，规划区设换热站一处，沿规划区主要道路敷设，采用枝状管网。规划区供热总负荷为 千瓦，热力主干管 （七）消防规划 消防给水管道同生活用水管合设，沿主要道路每隔 120 米布置一个室外消火栓 （八）通讯 通信规划应满足信息服务的快速、高效、广域。结合城市通信规划， 建立和形成具备交换、传输、通讯、数据、移动电话、邮政等功能的综合通信网络系统。 第一节 建设目标、设计依据和原则 35 第六章 环境保护与安全防护 第一节 环境影响与保护 一、 设计依据 (一 ) 锅炉烟尘排放标准 二 ) 城市区域环境噪声标准 三 ) 生活杂用水水质标准 四 ) 建筑设计防火规范 (五 ) 污水综合排放标准 ( 二、周围环境对项目的影响 项目选址合理 ,是良好的商业地段 ,同时交通方便。附近没有污染源，也没有易燃易爆等危险品场所，周围环境质量良好，符合民