国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告

1 目 录 摘要 . 3 一 . 可行性分析的目的 . 3 二 . 分析方法及主要假设条件和风险因素 . 4 1. 分析方法 . 4 2. 主要财务分析假设条件 . 4 3. 风险因素 . 5 三 . 结论和建议 . 6 第一部分 项目概况 . 7 一 . 项目简介 . 7 1项目位置 . 7 2项目现状 . 8 3土地相关指标 . 8 4周边交通及基础设施现状 . 9 二 . 项目研究前提 . 10 1. 项目研究的前提原则 . 10 . 10 3. 各项成本费用标准 . 11 4. 销售价格标准 . 11 第二部分 市场研究分析 . 12 一宏观市场环境分 析 . 12 1西安市总体经济环境分析 . 12 2西安市发展规划 . 22 3西安房地产市场分析 . 25 二区域市场环境分析 . 49 1项目所属大区域曲江新区介绍： . 49 2研究区域的界定 . 52 3区域道路构成及主要配套设施 . 52 4区域房地产市场分析： . 54 第三部分 会展经济与区域房地产关系 . 57 一 . 会展经济 . 57 二会展经济的作用与功能 . 58 1. 产品交易与展示的平台 . 58 2. 信息聚集和播散的窗口 . 58 3. 城市经济发展的 “ 推手 ” 和城市推介的 “ 名片 ” . 58 4. 有效节约企业的营销成本 . 58 2 三会展经济对区划与经济的影响 . 59 1. 产生可观的直接经济效益 . 59 2. 传播区域之间的信息、知识和观念 . 59 3. 有较高的相关产业带动作用 . 59 4. 促进区域间经济贸易的合作 . 60 5. 缓解区域内的就业压力 . 60 6. 带动城市基 础设施建设，提高知名度 . 60 四西安会展经济发展状况 . 62 1. 基本情况 . 62 2. 西安会展经济特点 . 63 五区域会展概况 . 64 1. 西安曲江国际会展中心 . 64 2. 陕西国际展览中心 . 66 3. 中国西部国际车城 . 67 4. 陕西工业展览馆 . 68 第四部分 项目发展方向及实施计划 . 69 一 . 项目发展方向 . 69 1. 析 . 69 2项目市场定位 . 70 3目标 客群定位 . 70 二 . 项目运作思路 . 71 三 . 项目销售价格评估建议 . 73 1. 项目销售价格评估建议 . 73 第五部分 经济效益分析 . 74 一 . 74 二 . 74 三 . 项目租赁收入预测表 . 74 四 . 项目投资成本估算表 . 74 五 . 项目建设期间资金支出计划表 . 74 六 . 项目敏感性分析表 . 74 第六部分 结论和建议 . 75 一 . 项目可行性研究结论 . 75 二 . 项目存在问题及相关建议 . 76 1. 存在的问题 . 76 2. 相关建议 . 76 3 摘要 一 . 可行性分析的目的 可行性研究是通过对市场需求、资源供 应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等 方面 进行调查研究 ，从技术、经济 等方面 进行 分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资 ， 是 为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。 本次研究是北京 中铁新业投资顾问 有限公司 受 中国中铁置业集团 的委托，就西安 市 曲江国际会展产业园北区 块项目 的 收购 事宜，在遵循专业、科学和 客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对甲方收购 之 地块 行为进行评估，以供甲方在决策时参考。 4 二 . 分析方法及主要假设条件和风险因素 1. 分析方法 在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用 财务 指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。 财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括： 基础数据表、 横道图表、 投 资 成本 估算表、 销售 收入估算表、 敏感性分析 表 等。测算中的 经济 指标主要包括：财务内部收益率、 投 资 回报率 等。 除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。 由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。 不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡 分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。 2. 主要 财务分析 假设条件 以下 分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价 ,特将以下之基本假设作特别说明： 销售 比例 ： 办公、公寓、配套商业 部分 采用 销售 模式 ，酒店 部分 依后期市场情况考虑整售与自持 。 销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的， 办公、公寓、配套商业部分 暂时按照 100%销售考虑 。 5 3. 风险因素 在 市场方面 ， 主要考虑区域市场供应 量 与需求 的有效配合及未来的 市场 发展趋势分析 及投资者投资心态变化对 项目 的影响 。 而 财务方面 ， 主要 是在 敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包 括： 土地成本（收购价格） 、 销售价格 等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将 土地成本 和住宅 售价 定为风险因素，据此进行分析。 6 三 . 结论和建议 基于市场层面和财务层面两个方 面，顾问认为 本项目在市场方面具备市场预期，虽在一定 程度上有 不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。 因此， 顾问 建议 收购 本项目 。 7 第一部分 项目概况 一 . 项目简介 1项目位置 宗地位于西安 南 部 西安曲江国际会展产业园北区 ，占地约 75 亩，隶属于西安 曲江新 区。 四至 东 至 ： 翠华路； 南侧： 西安曲江国际会展产业园北区 块； 西侧： 江新路 ； 北侧： 会议中心预留地 ； 8 2项目现状 宗地现状为 新小寨村村民房屋及村办企业仓库， 地块内尚未 进行 拆迁。 3土地相关指标 土地性质：综合用地 土地使用年限： 50 年 土地面积：约为 75 亩 建筑密度 30% 综合容积率 地率： 35% 规划要求：满足 1 停车位 /100 平方米，套型建筑面积 90 平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的 70%以上。 9 4周边交通及基础设施现状 该地块东临 规划中的翠华路 ，西 临江新路 ，根据西安 曲江新 区发展规划地块以及地块周边将构成成片的 商务 区域。目前项目地块附近市政、生活配套相对缺乏，但各大品牌发展商经过近几年开发 在地块周边区域 已经建成一定规模的生活配套，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。 10 二 . 项目研究前提 1. 项目研究的前提原则 测算一般按照一个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。 具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入 计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域 的市场情况，某些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。 我们将依据以下原则： 遵守市场规律，科学合理的原则 即相关计划，数据都尽量与市场规律、与项目最大程度吻合。 安全优先，相对 保守的原则 由于 西安房地产市场的不成熟，项目自身的 风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。 图表： 规划控制指标 分项编号 总用地面积 ( ) 净用地面积 ( ) 计入容积率建筑面积( ) 容积率 层数 标准层面积( ) 建筑 密度 店 ) 10052 7541 37016 28 1322 寓 ) 8267 4951 37016 32 1157 字楼 ) 6461 4858 57408 28 2050 11 字楼 ) 6096 4838 57408 28 2050 寓 ) 10653 7575 37016 32 1157 字楼 ) 8761 4976 37016 28 1322 合计 50290 34739 262880 29 9058 3. 各项成本费用标准 土地出让金 依据甲方所提供的数据， 我们将 项目整体收购价格暂定为楼面价1200 元 /平方米，占项目总成本的 建安成本 依据甲方所提供的数据 ， 按照总建筑面积为计算基数， 综合单价为2800 元 /平方米（含机电和装修），总 建安成本占 项目总成本的 4. 销售价格标准 依据市场调研数据 及对本项目的建设进度的分析判断，我们将 公寓部分2009 年 7 月 12 月进行销售，销售价格为 5500 元 /平方米。 办公部分在 2010 年 1 月 12 月进行销售 ，价格定为 7000 元 /平方米。 配套商业部分 2010 年 7 月 12 月进行销售，销售价格为 10000 元 /平方米。 酒店 部分 依后期市场情况考虑整售与自持 。 12 第二部分 市场研究分析 一宏观市场环境分析 1西安市总体经济环境分析 （ 1）西安城市概况 位置及行政规划： 西安位于黄河流域中部关中盆地，陕西省东南部，渭河之南、秦岭以北。东西长约 204 公里，南北宽约 116 公里。平均海拔 424 米。面积 9983 平方公里 ，其中市区面积 1066 平方公里。地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状。 13 西安市现辖新城、碑林、莲湖，雁塔、灞桥、未央、阎良、长安、临潼九个区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。 人口： 常住人口 823 万人，户籍人口 753 万人。人口自然增长率为 城镇人口数量占 乡村人口占 气候： 西安属暖温带半湿润的季风气候，气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足。具有丰富的动、植物资源，水资源，矿产资源 以及地热资源。 资源优势： 西安建城史 3100 多年，是周、秦、汉、唐等十三朝古都，悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。 优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。中华人民共和国成立后，西安迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地。 交通： 西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳国际机场与 68 个国内城市 ,11 个国家和地区通航，航线 108 条。 2007 年旅客吞 吐量 736 万人次 ,货邮吞吐量 吨。 西安火车站不仅是中国特等客运站之一 ,而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点 ,如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。 公路建设形成了一个以西安为中心 ,贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统 ,有公路 2800多公里 , 是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有 9 条国道呈放射状通往全国各地，有 5 条国道干线通过。 14 市内交通方面，一环、二环、三环、绕城高速、机场新线，市区与所辖区县全部开通高速公路。全市拥有以市区为中心 通往各旅游景点的道路 40 多条 ,其中旅游专线 9 条。全市拥有出租车 1 万多辆 ,用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。 现在西安地铁建设已全面展开。 6 条规划地铁线路覆盖西安全市及周遍郊区 ,可大大缓解西安交通压力，目前地铁二号线已经开工建设，预计在 2009 年通车，地铁一号线预计 2013 年通车。（见下图） 15 一号线：后围寨 纺织城 西起西安市西大门后围寨，沿枣园路一路东 行，经阿房宫、汉城北路、城西客运站至丝绸之路群雕后，沿大庆路经沣惠路、桃园路、劳动路至玉祥门。线路穿越古城墙后沿莲湖路、西五路、东五路经北大街、解放路至朝阳门，穿越古城墙后，沿长乐路经康复路、西京医院、金花北路、万寿路，西行跨浐河后沿纺北路至终点纺织城车站。线路全长 米，设车站 17 座。 二号线：铁路北客站 韦曲 北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，向南经城运村，沿未央路经张家堡、方新村、龙首村、自强路至北门，线路穿越古城墙后，沿北大街经莲湖路，绕钟楼沿南大街至南门，穿越古城墙后，沿长安路经南稍门、 友谊路、省体育场、小寨、八里村至长延堡，绕电视塔继续南行，经长安区长安北街、长安南街至终点西寨村，设终点站韦曲站。线路全长 米，设车站 20座。 （ 2）各项经济指标分析 地区生产总值： 资料来源：西安市统计局 自 2000 年以来， 西安市 经济增长连续 7 年保持了 13%及以上的速度 ，高于全国的增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。 西安近年 G D P 状况05001000150020001 2 . 71 2 . 81 2 . 9131 3 . 11 3 . 21 3 . 31 3 . 41 3 . 51 3 . 6地区生产总值（亿元） 增长速度（% ）地区生产总值（亿元） 7 3 4 . 8 6 8 2 6 . 6 8 9 4 6 . 6 6 1 1 0 2 . 3 9 1 2 7 0 . 1 4 1 4 7 3 . 6 8增长速度（ % ） 1 3 . 1 1 3 . 3 1 3 . 5 1 3 . 5 1 3 . 1 132001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 16 经济的加速发展必 将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展 。 产业结构； 资料来源：西安市 国民经济和社会发展统计公报 西安近年产业比重状况010020030040050060070080090002468101214161820第一产业增加值（亿元） 第二产业增加值（亿元） 第三产业增加值（亿元）第一产业增加值增长率（% ） 第二产业增加值增长率（% ） 第三产业增加值增长率（% ）第一产业增加值（亿元） 45 4 7 . 1 4 9 . 2 6 0 . 0 5 6 4 . 0 8 7 0 . 7 3第二产业增加值（亿元） 330 3 7 2 . 6 447 4 9 5 . 6 7 5 3 9 . 6 1 6 1 5 . 2 6第三产业增加值（亿元） 359 4 0 3 . 8 4 4 4 . 2 5 4 0 . 1 5 6 6 6 . 4 5 7 6 4 . 0 3第一产业增加值增长率（ % ）2 . 5 2 . 6 1 . 3 6 . 7 7 . 5 7 . 2第二产业增加值增长率（ % ）1 5 . 7 1 4 . 5 1 7 . 4 1 5 . 6 1 4 . 4 1 4 . 3第三产业增加值增长率（ % ）1 2 . 1 1 3 . 5 1 1 . 3 1 2 . 3 1 2 . 7 1 2 . 42001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 17 城镇居民可支配收入： 资料来源：西安市统计局 城 市 居民可支配收入增长的主要推动因素是城 市 居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从 2001 2003 年， 西安城市 居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率 7%， 2004 2006 年 增长速度迈上一个新的台阶，呈现出突飞猛进的势头，西安市居民富裕程度迅速增加。 城乡居民年末存款状况： 西安近年人均可支配收入情况05000100001500002468101214城市居民可支配收入（元） 增长率（% ）城市居民可支配收入（元） 6705 7184 7748 8544 9628 10905增长率（ % ） 5 . 3 6 7 . 1 4 7 . 8 5 1 0 . 2 7 1 2 . 6 9 1 1 . 7 12001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年城乡居民年末存款状况01000200030000510152025城乡居民年末存款余额（亿元） 增长率（% ）城乡居民年末存款余额（亿元）8 0 0 . 8 6 9 8 8 . 0 4 1 2 1 0 . 5 6 1 4 3 2 . 8 6 1 7 1 6 . 7 6 1 9 5 0 . 5 3增长率（ % ） 1 8 . 5 2 3 . 3 7 2 2 . 5 2 1 8 . 3 6 1 9 . 8 1 1 3 . 6 22001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 18 资料来源：西安市统计局 2001 2004 年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长 增长速度较快。居 民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业 发展带来机遇 ，为人们投资行为的增加提供了可能 。 人口增长状况： 资料来源：西安市 统计局 西安市总人口增长速度较慢，但非农业人口近年来尤其是 2005、 2006年以每年平均约 4 个百分点的比例递增，城市化进程在加快，城市整体城市化水平较高。 西安 市政府目前正在实施大规模 的城中村 改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动城市化水平迅速提高，带来城镇人口尤其是中心城区人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产行业带来了难得的发展机会。 人口增长及构成情况010020030040050060070080005101520253035404550城市总户籍人口（万人） 增长率（% ） 非农业人口（万人）增长率（% ） 非农业人口所占比重（% ）城市总户籍人口（万人） 6 9 4 . 8 4 7 0 2 . 5 9 7 1 6 . 5 8 7 2 5 . 0 1 7 4 1 . 7 3 7 5 3 . 1 1增长率（ % ） 0 . 9 9 1 . 1 2 1 . 9 9 1 . 1 8 2 . 3 1 1 . 5 3非农业人口（万人） 2 9 2 . 6 2 3 0 0 . 0 5 3 1 2 . 8 8 3 1 8 . 5 3 3 3 . 1 4 3 4 3 . 7 8增长率（ % ） 2 . 3 9 2 . 7 4 4 . 2 8 1 . 8 4 . 6 3 . 1 9非农业人口所占比重（ % ） 4 2 . 1 1 4 2 . 7 1 4 3 . 6 6 4 3 . 9 3 4 4 . 9 1 4 5 . 6 52001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 19 旅游收入情况： 时间范围 接待境外旅游者人数（万人次） 旅游外汇收入（亿美元） 接待国内旅游者人数（万人次） 旅游业总收入（亿元） 2001 年 67 685 113 2002 年 74 910 131 2003 年 34 614 004 年 65 084 005 年 78 346 006 年 87 652 料来源：西安市统计局 2003 年各项指标的大幅度下降是受“非典”的影响， 2004 年各项指标全面回升。 旅游收入 在 西安的国民生产总值里占相当大的比重，西安作为中国的十三朝古都，拥有着众多的文化古迹，旅游资源得天独厚，地方政府在大力发展旅游业的同时也有力的推动了房地产业的发展，以古遗迹命名或与古文化相嫁接的房地产项目在西安比比皆是，也成了古城一大特色。 旅游经济的旺盛也刺激了西安酒店业的迅速发展。 2007 年 1份西安各区县生产总值对比： 2007 年 1 11 月份各区县生产总值对比0204060801000102030405060地区生产总值（亿元） 增长率（% ）地区生产总值（亿元） 4 8 . 1 4 . 8 9 7 9 . 9 2 1 . 1 6 4 . 5 6 1 . 3 2 5 . 4 3 1 . 6 2 4 . 7 3 . 3 6 1 . 8 3 1 6 . 7 3 3 . 7增长率（ % ） 1 2 . 6 5 . 8 1 7 . 1 2 5 . 1 1 4 . 8 1 4 . 2 1 8 . 8 2 0 . 5 2 9 . 6 3 0 . 6 1 4 . 1 31 5 2 . 1新城区碑林区莲湖区灞桥区未央区雁塔区阎良区临潼区长安区蓝田县周至县户县高陵县 20 项目所属行政区域雁塔区在 2007 年 1 11 月各区县生产总值中排名第三， 占西安全市生产总值的 地位举足轻重，区域良好的经济发展态势必将成为区域内房地产发 展的良好助推器。 （ 3）宏观政策环境： 关键词：加息 政策名称：央行 6 次加息 政策时间： 2007 年 3 月 18 日到 12 月 21 日 内容： 2007 年是央行加息最为密集的一年： 3 月 18 日、 5 月 19 日、 7 月 21 日、8 月 22 日、 9 月 14 日、 12 月 21 日，央行先后 6 次上调存贷款利率。 影响：六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及 信贷收紧环境下的资金紧缺。 关键词：保护公民私有财产 政策名称：物权法 出台时间： 2007 年 3 月 内容：物权法对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，物权法规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风 、采光和日照等。 影响：今年 10 月 1 日正式实施的物权法自制定、公布以来便备受关注，在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。 关键词：二套房首付 40% 政策名称：中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通 21 知 出台时间： 2007 年 9 月 内容：中国人民银行、中国银监会 9 月 27 日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行 公布的同期同档次基准利率的 1 1 倍。 影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%贷款利率不得低于基准利率的 。提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是不小的打击。 关键词：紧缩地根 政策名称：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (39 号令 ) 出台时间： 2007 年 10 月 内容： 2007 年 10 月 9 日，国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (39 号令 )，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。 影响： 39 号令从今年 11 月 1 日起正式施行后，以少量资金囤地的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。 关键词：住房保障 政策名称：廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法 出台时间： 2007 年 11 月 内容：廉租住房保障办法进一步明确了廉租住房的保障 对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合；经济适用住房管理办法则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。 22 影响： 11 月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终政策验收。 关键词：二套房以家庭为单位 政策名称：关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 出台时间： 2007 年 12 月 内容： 12 月 11 日，央行 和银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。 影响：“第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间”来规避 “房贷新政”的调控作用，备受关注的“第二套房”认定标准结束了各商业银行版本不一的混乱局面，以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控。 关键词：商品房明码标价 政策名称：西安市物价局关于实行商品房销售价格备案制度的通知和西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知 出台时间： 2007 年 11 月 内容： 2007 年 11 月，西安市物价局出台了商品房销售价格备案新政，决定从12 月 1 日起，在全市范围内实行商品房销售价格备案制度，商品房销售实行明码标价。 影响：有助于引导购房者理性消费。 2 西安市 发展规划 （ 1） 西安市规划目标及城市定位： 西安市发展定位为 “ 具有历史文化特色的国际性现代化大城市 ” 。 “ 十一五 ” 期间其经济社会发 展的总体目标是：建设世界性的历史文化名城、世界 23 性的文物旅游名城和全国性的科技教育名城；构筑全国性国防军工基地、中国西部重要的装备工业基地和中国西部重要的高新技术研发和产业基地；打造全国性的交通通讯信息中心、中国西部重要的商贸物流会展中心和中国西部重要的金融中心。 并以西安都市圈和关中经济带为主体，以黄河中上游地区为辐射区，加快推进 “ 西咸一体化 ” （西安、咸阳一体化） ，加强与关中各市和陕南、陕北的合作，扩大与西北五省区和黄河中上游地区的省会、首府城市的经济合作，发挥西安的辐射带动作用。 根据规划到 2010 年，西 安市全面建设小康社会的各项指标大幅度提高，内陆中心的功能明显增强。全市生产总值达到 2230 亿元，人均生产总值达到2800 美元（ 2006 年截止分别为 1474 亿元和 2500 美元）。 （ 2） 西安市总体规划布局： 为了做好城市总体规划调整，西安市的规划布局采取了两大思路： 一是遵循拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的布局原则，优化城市的空间布局。 二是将城市空