宾馆改扩建项目可行性研究报告

宾馆改扩建项目可行性报告 目 录 摘要 第一章 宏观经济与政策面分析 第一节 杭州宏观经济概况分析 (1) 第二节 杭州商业地产的宏观面概况及政策影响 (5) 第三节 “长三角”地区旅游产业 与杭州的旅游业发展 (15) 第四节 杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响 (20) 第五节 杭州与周边地区饭店业发展比较分析 (26) 第二章 本 项目背景和发展概况 第一节 本 项目提出的背景 及期 望 (33) 第二节 本项目可操作方向探讨分析 (33) 第三章 开发地块分析 第一节 地理位置及交通状况 (35) 第二节 周边配套 (35) 第三节 地块分析总结 (37) 第四章 杭州地区可能存在的相关参考项目分析 第一节 锦绣天地 (38) 第二节 西湖时 代广场 (41) 第三节 相关参考项目总结 (41) 第四节 *未来开发方向的可行性 (41) 第五章 五星级酒店可行性分析 第一节 竞争对手研究 (42) 第二节 市场需求研究 (44) 第三节 五星级酒店可行性分析总结 (45) 第六章 酒店式公寓 /产权式酒店 可行性分析 第一节 市场供应分析 (46) 第二节 市场需求分析 (46) 第三节 酒店式公寓 /产权式酒店可行性分析总结 (46) 第七章 写字楼开发可行性分析 第一节 杭州写字楼市场环境 (48) 第二节 杭州主要写字楼商圈特点 (50) 第三节 各个商圈写字楼分布 (53) 第四节 写字楼 需求研究 (53) 第五节 写字楼开发分析总结 (54) 第八章 商业项目开发可行性分析 第一节 杭州商圈现状分析 (55) 第二节 *商铺主要经营范围调查 (62) 第三节 *商业项目开发分析总结 (62) 第九章 项目定位建议 第一节 项目基本指标 (63) 第二节 复 合业态方案 (63) 第十章 项目财务分析 第一节 指标及相关数据说明 (65) 第二节 财务测算假设 (68) 第三节 成本分析 (69) 第四节 利润状况分析 (73) 第五节 现金流量分析 (75) 第六节 三种方案比较 (77) 第七节 金筹措及安排 (79) 第十一章 项目风险分析 第一节 项目风险分析 （ 80） 第二节 项目风险回避 （ 80） 第十二章 结论和建议 第一节 宏观背景结论 （ 81） 第二节 复合业态建议 （ 82） 第三节 财务分析及资金筹措安排 （ 85） 附件： 附件一 酒店内部员工的需求研究 附件二 酒店入住客人的需求研究 附件三 酒店式公寓供应 附件四 酒店式公寓的需求分析 附件五 酒店常住客深访总结 附件六 杭州市写字楼供应 附件七 写字楼需求调研 附件八 商铺经营范围调查 摘 要 本研究利用文献收集、 问卷调查和个案访谈的资料，全面了解杭州市地产、旅游业和酒店业概况，结合杭州市星级酒店需求状况及各类地产开发方向的需求状况，深入研究未来*的项目定位和地产开发方向问题。 第一章，阐明研究问题的宏观背景。对杭州市经济 概况、杭州市商业地产发展及宏观调控影响做出较为细致的背景分析；由于涉及到未来酒店经营方面，本部分也对长三角酒店业的发展状况、长三角旅游业的现状结合案例分析，阐明本项目的研究背景。 第二章，本项目的背景和发展概况。从本项目的提出原因及未来的项目期望两方面分析项目背景；分七个方面对本项目未来发展方向做了简单的分析。 第三 章 ，地块分析。从本项目的地理位置、交通状况及周边商业情况、旅游资源四个方面全面考察了本项目的地块发展状况。 第四章，对杭州地区可能存在的相关参考项目的分析。通过对锦绣天地和西湖时代广场的建筑指标 和硬件设施两方面全面了解其建筑形态及业态定位，通过锦绣天地酒店式公寓购买人群的特征分析，了解杭州市酒店式公寓的消费人群，以确定未来 *可能开发的酒店式公寓的定位人群。 第五章，五星级酒店可行性分析。从五星级酒店竞争状况、需求状况分析五星级酒店的可行性方面，其次从未来酒店客房、餐饮和会所等需要改善的方面做了比较深入的研究。 第六章，对作为本项目可能的开发方向之一酒店式公寓 /产权式酒店的开发可行性分析。分别从杭州市酒店式公寓 /产权式酒店的供应面、需求状况两方面分析本项目开发酒店式公寓 /产权式酒店的可 行性。 第七章，从杭州市写字楼的供应状况和需求分析讨论未来开发酒店式写字楼的可性性； 第八章，通过杭州市商圈分布状况结合商铺需求，了解未来 *商铺规模、定位以及经营的品类。 第 九 章，针对第五、六、七、八章结论，对复合业态提出三种方案建议。 第 十 章，计算三种业态的 项目投资估算 及投资回报供开发商参考。 第 十一 章 ，讨论本业态的开发风险及风险回避问题。 最后一章，对本项目可行性的宏观背景总结、复合业态的具体建议和最终业态的财务分析和资金筹措安排三个方面的做了全面的总结。 第一章 宏观经济与政策面分析 第 一节：杭州宏观经济概况分析 一、“长三角”中的杭州 1、 “长三角”地区经济发展现状及前景 长江三角洲地区是由上海市、浙江省 (具体包括杭州、温州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山 7 市 ) 和江苏省 (包括南京、镇江、扬州、常州、无锡、苏州、南通 7 市 ) 共计 15 个城市所组成的城市带。 从经济发展水平看，“长三角”地区已经成为中国经济最为发达的区域 1。早在 2002年，国家统计局就在报告中称，该地区 是“中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域” 2。 2004年， “ 长三角 ” 地区的 8775亿元，占全国 人均 5147元和 13481元 3，大大高于环渤海经济圈， 也高于珠三角地区。 另据法国地理学者戈德曼预测，“长三角”将会形成世界上的第六大都市圈 4。这意味着，以上海为经济中心的“长三角”地区会是继巴黎、伦敦、纽约、东京、北美五大湖区之后的又一个世界经济中心和商贸中心；这也意味着，旅游产业将会获得更为强大的经济支持和更加充足的旅游客源市场，最终带来该地区旅游业的快速、稳定和长期发展。 2、长三角经济发展趋势 （ 1）一体化进程全面： 长三角一体 化的发展目标是在未来 10 年左右的时间里，将长三角组建成一个 “ 多心组团、分层辐射 ” 的世界级都市经济圈。 2003 年以来，长三角的一体化进程全面推进，不断取得新进展。主要表现在两方面，第一，推进一体化的理念、机制不断深化和完善。两省一市的市政府高层就区域一体化达成战略共识，江、浙主动提出 “ 接轨上海 ” 的发展战略。第二，具体领域的一体化有实质性举措。 【 5】 （ 2）三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快： 都市经济圈是未来长三角构筑一体化发展的新型地域组织形式；而整合、提升产业集群是长三角未来一体化建设的主要手段之一 ，其中产业集群协同发展的五大领域分别是：石油化工、汽车制造、高新技术、现代物流和金融。 （ 3） 有望成为世界制造业中心： 长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。在各地区的定位中，浙江、江苏的经济功能定位于降低商品制造成本的地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出的交易成本的中心。 （ 4） 核心城市 上海的国际中心城市地位加强： 2004 年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国 200 个城市之首。这一点也受 到了国外企业的认可，自 2004 年以来，许多全球大企业纷纷将自己的亚太总部或中国总部从本土或新 加坡、香港、北京等地搬迁至上海，其中有通用汽车、福特、瑞典宜家、德加拉、雅芳、麦当劳、国际纸业 等各行业的著名企业。更多国际知名企业的入驻将会进一步提高上海的国际中心城市的地位。 （ 5） 杭州、南京两个中心城市的地位逐渐突显： 在核心城市上海的国际地位日益突出、对周边城市辐射力加大的同时，杭州、南京两个城市在各自的二级都市圈中的地位也在不断加强。 （ 6）主要数据对比 ： 表 1 十六个城市间各项指标对比 【 6】 地区 土地面积 (平方公里 ) 2004年末户籍人口 (万人 ) 2004年生产总值（亿元） 人均 生产总值（亿元） 城市居民可支配收入（元） 累计 % 累计 % 累计 % 杭州 16596 515 8858 4565 波 9365 158 9173 5882 兴 3915 051 1506 4392 州 5818 91 2966 3487 兴 8256 314 0254 5676 山 1440 12 1855 4326 州 9411 174 1177 6651 京 6588 910 3375 1602 锡 4788 350 2825 3588 州 4375 101 1665 2867 州 8488 450 7992 4451 通 8001 226 5806 0937 州 6634 88 7373 851 江 3847 81 9235 0858 州 5791 05 4014 695 海 6341 450 5306 6683 三角 合计 109654 8775 5187 4075 明显，长江三角洲地区真正意义上的核心城市是沪宁杭苏四城市，而杭州在长三角南翼的辐射作用无人可代。尤其是从经济总量上看，杭州在长三角的南翼独树一帜，具有无可比拟的区域辐射作用。 从居民人均收入状况看，长三角南翼浙江省下属城市普遍比较富裕，除湖州外的所有城 市居民人均收入都超过长三角平均水平。也就是说，杭州所辐射的是一片普遍富 庶的黄金热土。 长三角南翼普遍富庶、杭州是其中的辐射中心、再加上杭州独特的居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多的城市了。这是杭州房地产业发展得天独厚的综合优势，今后这一状况也不会有多大改变。 杭州作为区域辐射中心的唯一威胁来自宁波的离心力。从数据上看，宁波是长三角南翼唯一能在经济总量上与杭州抗衡的城市，因而宁波一贯以来表现出 “ 脱杭入沪 ” 的倾向，规划中的杭州湾大桥建成将进一步推动这一趋势，使沪杭甬之间的关系有向沪宁苏靠拢的趋势。 二、浙江省及杭州市宏观发展研究 浙江省国民经济近几 年一直保持快速增长，发展势头强劲。 2001 2004 年全省 均增长 比全国 出 百分点。 2004 年，全省实现生产总值 11243 亿元，比上年增长 今后 10 年 20年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到 2010年，全省人均 000 4200美元， 2020年将达到 7000 8000美元。 【 7】 杭州 2004年达到 2515亿元，人均 8858元（ 4242 美元），比上年增长了 预计 2005 年市区 达到 1680 亿元，人均 000美元；到 2020年市区 580亿元，人均 4400美元，年均递增 8%以上。 表 2 浙江省主要经济指标四年数据对比 【 8】 生产总值（亿） 人均 元 ） 全社会固定资产资（亿元） 2001 6748 17773 002 7796 19730 003 9395 32700 004 11243 23942 5945 表 3 杭州市主要经济指标四年数据对比 【 9】 生产总值（亿） 人均 元 ） 全社会固定资产资（亿元） 2001 1568 25074 002 1781 28150 003 2099 32700 15 004 2515 38858 15 表中可以看到，杭州市生产总值占浙江省生产总值的比重超过 20%，近年没有发生很大变化。 从经济发展速度来看：杭州市的经济发展速度要高于浙江省整体发展 速度，但是两者差距呈缩小趋势。另外，省内舟山、嘉兴、宁波等城市近年来发展迅速，均超过杭州市的发展速度。长三角的几个发展迅速的城市，例如苏州、无锡的发展速度也超过杭州。 浙江省全社 会固定资产投资最近三年的增长速度分别是 杭州市的分别为 从表中可以看出，浙江省和杭州市的经济均处在稳健的快速增长中。虽然最近两年增长势头有所减缓，但仍呈现出快速发展的趋势。预计今后几年浙江省的发展速度将维持在 14%左右，预计杭州市的增长速度会在 15%徘徊。 三、杭 州的城市发展战略 1、发展战略 本世纪初 ,杭州市政府提出两个并列的城市发展战略：战略一，工业立市；战略二，致力于国际性旅游休闲城市的发展建设定位。杭州现有的制造业均是块状结构，其产业内部的分工与配套能力决定着现阶段 “ 浙江制造 ” 的主要优势所在。就 “ 双市 ” 战略对杭州经济发展的影响力而言，继续做大、做强已呈块状结构的制造业是杭州经济发展在现阶段包括今后一个时期内重点工作。 从长三角看到整个中国，就旅游休闲的总体消费水平、支持配套系统的成熟与完善看，杭州要想成为东方的日内瓦还为时遥远。以旅游休闲为主体的杭州第三产业 ，还远不能支撑住 21 世纪的杭州。杭州市打出 “ 旅游休闲之都 ” 是为了韬光养晦，打出旅游休闲的牌子更有助于杭州的长远发展，而且杭州政府不会用 “ 杭州制造 ” 去 “ 刺激 ” 长三角内的主要竞争对手。 2、战略实施动态 （ 1） 从政策等多方面大力吸引外资 2004 年东芝公司把笔记本电脑海外生产基地移师杭州； 2005 年松下计划在杭州经济技术开发区建立该公司全球最大的家电生产基地，而且计划在不久的将来在杭州成立家电研究开发中心 中国生活研究中心（暂称） ” 。松下户田副社长表示杭州政府的积极支持 是 选择杭州的重要原因之一。 杭州缺乏 传统资源，但却是一个环境资源大市，环境资源是杭州最重要的城市综合竞争力所在。 【 10】 世界银行的评选中，杭州是中国投资环境最好的城市。福布斯杂志推出的中国大陆最佳商业城市排行榜上，杭州排在第一。良好的环境资源加上政府的积极支持，引进外资的步伐将会进一步加快。 （ 2） 大力发展高新技术产业： 杭州市委、市政府明确地把 “ 构筑数字杭州，建设天堂硅谷 ” 作为新世纪初和今后一个时期的 “ 一号工程 ” 。在沿钱塘江两岸，一个环杭州湾电子信息产业带正在形成，这里集聚了浙江 70%以上的电子企业，信息产品制造业规模占全省 80%以上， 软件产业规模占全省 90%以上，微电子和移动通信产业几乎全部集中在这一区域。在杭州秀美的自然风光下，搏动着一颗向国际先进制造业基地发展的心脏。 （ 3） 在发展工业的同时强调“休闲之都”： 作为 2006 年世界休闲博览会的举办地，杭州致力于打造一个国际化的东方休闲之都，在最短的时间内使杭州成为一个国际旅游目的地城市。 四、杭州所处宏观背景研究小结 1、宏观经济发展大势 中国经济正处于改革开放以来第三个增长周期之中，整体的经济素质和当局的掌控能力都有较大的提升，预计这一健康的增长周期将延续至 2010年之后。 长三 角地区已成为拉动中国经济发展的火车头，生产总值遥遥领先，在固定资产投资额、对外贸易和吸引外资等方面也具有强势。 浙江省及杭州市宏观经济基本面看好，预计在今后的 10 杭州目前已处在跨越式发展的前夜，即将跨越人均 元大关，预计将在20100000美元大关，进入发达行列。第二产业持续强势，第三产业将得到强力的发展。 2、杭州市在长三角经济圈中的定位 从经济总量上看，杭州在长三角的南翼独树一帜，具有无可比拟的区域辐射作用，而且，杭州所辐射 的是一片普遍富庶的黄金热土。再加上杭州独特的居住环境，构成了房地产业发展的综合优势。 与苏锡常地区对上海的严重依赖不同，杭州的城市定位强调与上海的同城效应，是旗帜鲜明的 “ 区域副中心 ” ，强调 “ 接轨上海不是依赖上海 ” 。 工业立市战略和国际性旅游休闲城市定位并举的“双市战略”是杭州城市定位的核心：首先，杭州是“浙江制造”的重要基地，产业内部的分工与配套能力极强，已呈块状的制造业格局需进一步做大、做强，与整个长三角地区的产业有效互融、积极竞争；而国际性旅游休闲城市的定位则给予杭州未来更大的产业延伸空间，并打造其在整 个长三角地区独一无二的城市品牌。 第二节：杭州商业地产的宏观面概况及政策影响 一、浙江省及杭州市地产宏观面研究 长三角地区是“中国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域”。 2004年， “ 长三角 ” 地区的 8775亿元，占全国 人均 5147元和 13481元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。 浙江省与上海市、江苏省并称为“长三角地区”的三大支柱 , 其国民经济近几年一直保持快速增长，发展势头强劲。 2001 2004年全省 比全国 出 2004年，全省实现生产总值 11243亿元，比上年增长 今后 10年 20年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到 2010年，全省人均 000 4200美元，2020年将达到 7000 8000美元。 作为浙江省省会城市的杭州，其经济实力及发展势头也不容小觑，杭州 2004年达到 2515亿元，人均 8858元（ 4242美元），比上年增长了 预计 2005年市区 680亿元 ，人均 000美元 ； 到 2020年市区580亿元，人均 4400美元，年均递增 8%以上。 在经济快速发展的浙江省 ,尤其是杭州市区 ,房地产业已经成为浙江经济重要的支柱产业，在发展国民经济中发挥着重要的作用。虽然 03年 因房地产业是需要持续发展的行业，而且各地发展不平衡，故此要求各城市从实际出发进行有针对性的 “ 点刹 ” 性的调控。因此，认为这次全国性的宏观调控主要是房地产引起、调控的主要目的是降低房产价格的观点是不 确切的。正如国家建设部房地产司司长谢家瑾司长所说 ,从总体上来说，对房地产业调控的重点不是“ 压 ” ，政府不希望房价出现大起大落。有区别、有针对地解决各地不同的问题，以促其健康发展，使房地产业成为发展国民经济不断地做出更多更大贡献的动力 ,正是杭州市乃至浙江省房地产业发展的真实写照。 浙江省统计局2005年 1至 5月的统计资料对上述的观点进行了有力的确认。据统计 ,今年 1至 5月 ,全省全社会固 定资 产投 比去年同比增长 房地产开发投资额 比去年同期增长 其中商品房建设 投资额达到 比去年同期增长 商品房建设占房地产开发投资的比重如图 1所示。 从另一个衡量投资热度的商品房施工面积来分析 ,2005年 1至 5月达到 其中住宅面积达到 同比分别增长 住宅施工面积占商品房施工总面积的百分比饼图 ,如图 2所示。 其他开发投资额 ( 亿元 )商品房建设投资额 ( 亿元 )开发投资额 ( 亿元 )2005 年 1 至 5 月浙江省房地产开发投资额 ( 亿元 )图 1 其他商品房屋住宅施工面积 ( 万平方米 )2005 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面积 ( 万平方米 )图 2可以看出 ,在保持较快的增长幅度 (20%)的同时 ,住宅在商品房施工总面积中仍然占有较合理的比重 , 体现了浙江省通过调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的 低价位住房 ,及通过增强房地产市场的信息透明化、稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展的战略。 从以上数据与图表可明显得出这样的结论 :无论是房地产业投资总额还是商品房建设投资 ,都比去年有了 15%左右的增长幅度 ,远远高于浙江省全社会固定资产投资增长 速度 ,显示了政府及开发商对浙江房地产业的信心。 从固定资产投资总额在全省各地的结构性分布来看 ,各地的投资额及增长率参差不齐 ,具体的投资及同期增长比率如图 3所示。 图中可以看出 ,杭州位于以杭州、宁波为首的第一梯队中。这一梯队的特点便是投资总额普遍高于其他地区 ,而同比增长也在两位数 ,杭州增长 宁波更是达到 16%。第二梯队以嘉兴和绍兴为首 ,与温州与湖州组队 ,其特点是虽投资额比第一梯队略微逊色 ,但增长势头非常迅速 ,尤其是湖州 ,同比增长 30%。以台州为首的第三梯队无论在投资总额还是增长速度上都乏善可陈。以固定资产投资额统观浙江省 ,杭甬两地区在投资额绝对数量上的优势及快速的增长势头 ,都显示了两地区在浙江省经济中的重要地位和雄厚实力。 2005 年 1 - 5 月浙江省分地区固定资产投资 ( 亿元 )图 3分地区固定资产投资丽水市台州市舟山市衢州市金华市绍兴市湖州市嘉兴市温州市宁波市杭州市 0 01 - 5 月同比增减通过上述对浙江省宏观经济尤其是在固定资产投资方面的总体及结构 性分析 ,我们可以看出 :长三角地区已成为拉动中国经济发展的火车头 , 在各方面都具有其他经济区块无法比拟的强势 ,而浙江省地处长三角较为富庶的南翼 ,地理位置得天独厚 ,经济发展突飞猛进 ,已成为重要的经济引擎。杭州市作为浙江省的经济辐射中心 ,依托独特的居住环境 ,无论从投资气候 ,天然环境 ,还是政策导向 ,购买实力来看 ,都对在杭州的房地产投资发展提供了沃土。 二、 杭州市商业地产发展现状及展望 自从今年 3月 17日央行上调个人住房公积金贷款利率以来，政府又出台了一系列的调控措施，尤其是 4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、 宁波、青岛、重庆 8个城市，对 4家国有商业银行和 12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。抽查城市中，浙江省八占其二，对浙江省房地产业的重视可见一斑。 深入分析政府自 3月 17日加息以来采取的种种调控措施，我们认为上次房地产调控的主要目的有以下几点：稳定房价，保持房价的上涨在一定的幅度之内；抑制房价远离价值的不合理上涨，防止出现价格暴涨的 “ 泡沫 ” 。禁止房地产市场炒作、整顿市场行为；加强信贷管理，防范房地产金融风险。调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的低价位住房。通过增强房 地产市场的信息透明化、稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展。 首次宏观调控的一系列的房产调控政策出台之后，各地房产市场均有一定程度的反应， 尤其是最近几年房价上涨幅度较高的几个城市。正如建设部副部长刘志峰在 6月 3日的房地产市场形势报告会上说，中国房地产市场运行已出现部分城市商品住房成交量明显下降，价格上涨趋缓等积极变化。 在政策强大攻势下，杭州楼市持续很长时间的观望、僵持局面开始被打破，大量待价而沽的空置楼房近几天来纷纷挂牌于二手房市场。通过观察 杭州透明售房网上所显示的住宅成交量数字，恐怕实在难以让杭州的开 发商笑出声来 。但在这略显颓势的市场中，一类房产的成交却搅得表面波澜不惊的房海暗流涌动。 5月 30日，在 “6 大限之前的倒数第二天，根据杭州市透明网公布的数据，当天杭州市共成交 33套物业，其中公建、商业类物业成交量达到了 21套，占据当天总成交额的 63%。而当日预定数量达到了 59套，却没有一套是公建、商业类物业，观察这类物业的交易信息可以发现，一般极少有预定，而是直接成交。这也不难看出买卖双方对这一物业类型的信心。 其实早在 5月 25日起，阳光顾问信息研究部 已 连续数天统计了杭州透明网上公布的成交数据，杭州市公 建、商业类物业的成交量始终没有出 现象 住宅物业那样的明显下滑趋势，保持着稳定的成交量，还时有上升趋势。从物业类型上看，像福雷德广场、万新大厦这样的小户型酒店式公寓的销量是最好的，单价从 6000元到 2万元不等；另外，环球时代广场写字楼等写字楼项目的成交量也不错，这些写字楼所处的地段通常商业氛围较成熟，单价也都在 那什么样的物业可称为商业地产？我们对商业地产概念的重新认识，商业地产概念有广义、狭义之分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的 经营场所等等。而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。其开发模式、融资模式、功能用途都有利于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。 商业地产在城市经济中的作用体现在：带动了第三产业的迅速发展、改善人民的生活品质、提升城市综合竞争能力、吸纳社会就业人口和承载城市景观功能等。与前一小节所述的杭州市宏观经济概况相对照，也就不会对商业地产在杭州楼市中的异军突起感到意外了。 与住宅类物业不同 ,商业地产的受宏观政策的影响还是较大的。商业地产的开发经营周期很长 ，不可预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定应该是息息相关的。目前我们国家商业地产融资的渠道比较单一，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有的开发商在 70、 80，部分的超过 90。所以在去年上半年的宏观调控中，商业地产被列入调控的范围。 虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表一些城市形象的大型商业项目陆续建成。这主要是因为，一方面中国加入世贸组织以后，许多国际零售、娱乐餐饮业商业巨头，都在加快进入中国市场，特别是 2004年 12月 11号，随着零售业的全面开放，现在基本已经全面开放了，外资零售业扩大了在我国的扩张区域，加快了发展步伐，使商业地产需求量进一步加大 ； 另一方面若该商业地产属于品牌物业，开发商会在商业地产的选择上，租金价格的谈判中，占据主动权。 杭州 市的商业地产基本围绕 一个市中心商业中心、四个区域商业中心、三个市级商业副中心、十二个区域商业副中心、十一条商业特色街区 的布局 ，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。据杭州市商贸局商业网点处有关人员提供的数据，目前杭州有 69个跨国商业企业网点，各种国内的连锁店、专卖 店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场等仍在增多。 而 据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在 上海、北京人均商业面积 已接近 1平方米，需求依然较为强劲。而目前杭州人均商业面积约为 量空间尚有一定余地。 而杭州市商业用地的土地出让情况 ,为我们描绘出杭州市商业地产中近期内发展的大致轮廓。根据近年来杭州市非住宅土地出让的统计 ,我们得到如下表所示的数据。 从表上不难看出 ,市中心在中近期仍将是高档商业地产的领地 ,钱江新城将在 3至 5年后成为 城北将由汽车企业领军渐成商业气 候 ,而滨江、三墩、下沙将为住宅物业配套及服务。整体呈现中心火爆、热点闪耀、周边快速升温的态势 ,这与杭州商业正摆脱单一商业中心格局的发展是一致的。 表 1 区块 数量 (宗 ) 具体位置 特点 市中心 20 上城、下城 及江干 价格起伏较大 :如 2002 年江干区两块土地仅以 1600元 /平米左右成交；而 2005年 6月 2日吴山路附近地块以 17770/平米成交 ,创下历年杭州非住宅用地交易之最。 钱江新城 27 商业用地供应量大 ,建筑容积率高 :是政府重点规划的 3至 5年后将成为继武林 ,黄龙 ,庆春后又一新兴写字楼 板块。 滨江 21 商务办公用地为主 ,住宅配套商业用地为辅 :众多企业对商务办公用地需求较大 ,同时随着入住人群的增加 ,须新建大量商业及服务设施。 城北 29 文一、德胜 路以北 汽车 4政府着力打造 ” 城北汽车一条街 ” ,并推出多宗专为汽车企业设计的商业用地。汽车产业在该地块已渐成气候。 三墩 1 商业用地价格看涨 :大型人文社区及浙大紫金港校区的居住群体对该区块的商业用地需求不断增加 ,配套的不完善延缓商业用地的状况已逐渐得到解决 ,价格看涨。 下沙 6 商业用地量少价低 :商业用地的提供远远 落后于住宅的开发速度 ,已对区块内的房地产市场产生负面影响。 2004年以来 ,商业用地量已大量增加 ,但总体仍呈现量少价低状。 在商业地产的研究中 ,我们也不断听到商业地产由于“粗放经营”而失败的案例。分析其原因 ,不外乎这么几个原因 : 不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，对商业特性的把握存在着偏差，盲目套用住宅开发的模式 ,没搞清商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者能有机结合起来；经营者在经营思路上有偏差 ,大多数都抱着“卖房子就走”的经营思想，没有对商业地产完善规划和长期运营的思想准备 ； 商业地产开发过分依赖银行贷款 ,一旦出现商业经营差、利润下降 , 就会造成银行的不良贷款。 根据上述一些问题 ,结合近期较为成功的商业物业案例分析及杭州市商业经济特点 ,我们在此对商业地产的开发做出一些思考 : 首先 ,应采用科学合理的商业模式，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。可通过商业与地产商强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险；其次 , 商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。要抓好定 位先要调查好市场，从市场规律出发 ,以市场细分是商业定位的前提；再次 , 如果是主题经营则要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。 因此 ，开发商业地产除了要积攒实力外，还得做好 “ 精耕细作 ” 的思想准备。 这其中 ,专业的商业管理团队的作用日益重要。这些管理团队既包括物业管理人员，又要包括商业管理的专家，以及营销方面的专家，只有各方面人员的配合，才能共同把商业物业持续的经营好、管理好，发挥好商业资源应有的价值。 杭州市位于 中国最具成长性的长三角地区，房地产业经过振荡之后，从 总体上说还将持续飘红，其中具有创新精神、具备资源稀缺性、品质过硬的产品会具有很强的抗风险能力，具备较强创新能力的开发商能获得长足的发展。 三、宏观调控对杭州楼市的影响 从 2003 年底开始的此次房地产调控至今仍重在微观的行政调控上面，尚未大手笔的动用宏观调控中常用的货币政策和财政政策。 主要调控措施包括： 3月 17 日央行上调个人住房公积金贷款利率。 3 月中旬国家外汇管理局局长郭树清表示，遏制外资炒楼。 3 月 26 日国务院下发关于切实稳定住房价格的通知，首次以行政问责制的形式对房价实行调控。 4 月初银监 会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆 8 个城市，对 4家国有商业银行和 12 家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。 4 月中旬央行提高商业房贷逾期罚息利率。 4 月 28 日国务院新八条下发。 4 月 30 日七部门关于做好稳定住房价格工作的意见 5 月 18 日国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知，从 2005年 7月 1日起实行。 5 月日建设部向社会公布个工作时间表。 6 月初， 28个城市的国土资源管理部门采取四大措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。 2005年宏观调控有两个重要的特点： 第一是 2005年政策的承接和连贯性比较强，中央确立政策导向，部委制定措施，地方执行和出台细则，自上而下的调控，有目的，有步骤，有条理。第二是 2004年的调控多是单个部委的政策， 2005年的政策以组合拳为主，七部委意见，三部门通知，部委联动，中央地方联动成为本次调控的最大特点。总的来说，政府会根据政策出台后市场的反应和调控的效果，再决定进一步的调控方向和措施。 5月 26日中国人民银行发布的二五年第一季度中国货币政策执行报告中指出 “ 今年一季度，一些地区房地产投资规模仍然过大，存在着供应结构不合理，商品 住房价格增长偏快的问题。 ” 字里行间透露出仍有可能采取加息措施的信息。 今后最为重要的、最容易切入的，是从房地产市场的信息透明化、利率提高及银行信贷严格审查等措施上入手。（易宪荣） 厉以宁认为我国房价上涨是由需求和供给两方面引起的，今后主要的调控方向是调整供给的结构，解决好中低收入家庭的住房问题。 有关政府官员表示在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。 2005年房地产业发展趋势 ：投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。中央经济工作会议将 “ 控制固 定资产投资总规模，优化投资结构与消费关系 ” 列为 2005年的重点之一，表明继续控 制投资增长仍是 2005年宏观调控的重要手段。预计 2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于 2004年增长速度，但估计不会低于 20%。土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。被动需求有望下降，二手房市场升温。 2004年停止拆迁、集中解决拆迁问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应， 2005年政府将继续慎重对待拆迁问题 。 2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化位特征。预计 2005年二手房将发挥更重要的作用。供求关系偏紧，房价增幅趋缓。分析供求关系可以判断， 2005年仍将保持上升的趋势，但增幅将减缓。企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性。这是市场条件下房地产企业发展的必然趋势，也是今后几年房地产企业的发展趋势。 宏观调控对杭州楼市的影响： 三月以来，政府出台一系列的 政策 “ 组合拳 ” 力图遏止房产过度投资和投机，以平抑房价，杭州房产市场上也出现了种种信号。 购房者观望心态严 重：本公司本月的杭州购房者观望心态调查发现，认为楼市还不明朗，决定先观望一段时间再购买的人群占了 65%。从 4月 4日至 5月 14 日，杭州城区的商品住宅成交量平均每天 30 套，这个数字比 3月份日均成交 81套下降得相当明显。 二级市场反应明显 ：房产中介机构最近的门庭兴旺，据杭州公众房网、中瑞、外滩等几家规模较大的房产中介公司的调查，杭州市中心的 “ 绿园 ”“ 凤起花苑 ”“ 都市花园 ” 等万元楼盘的二手房纷纷在市场上露脸，大量高档二手房涌入市场。 市场上出现了部分房源挂牌价回落、同类区域房源挂牌价格分歧较大的现象。 土地供应放量： 05年杭州市计划再推 4500亩商品房用地，土地投放量将达到一个高峰，这批土地大都是五类以外近郊地块，集中上市后， 2 3年内将建成房产投放市场。加上市政府建设的占地达 6平方公里的大型居住区，这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。 房产开发商风险意识加强： 3月 30日，在杭州市举行的土地出让招标会上，三块宅地被房产企业高价竞得。不过罕见的是，位于杭州滨江区的第12号地块，被浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司和杭州市房地产联合开发总公司四家房产企业联合竞得。事实上，这四家房产企业在浙江都并非小型开发企 业，其抱团合作透露出一个信息：房产开发商欲通过合作来分散投资风险。 对商业地产的影响：在 “ 组合拳 ” 的重压下，杭州楼市观望气氛日渐浓郁。但是商业地产却是逆风而行，高档写字楼、商场、酒店等房地产项目受到青睐。据了解，最近每个季度都有将近 30 个海外基金来杭州寻找房地产的投资机会；另一方面，杭州主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨， 2005年一季度 6个甲级写字楼平均租金达到了 平米 /天。同时，甲级写字楼的空置率 达到近 10年来的新低。（见 6月 16日今日早报 ） 对酒店式公寓的影响：酒店式公寓是 一种集投资与自用于一体的物业形式。宏观调控对炒房的趋势肯定会有影响，而对于买房中长期投资和自用的影响则不会太大。 目前酒店式公寓主要的客户群体是以外资公司、跨国公司、新兴行业、自由职业者等人士为主。数据显示，对酒店式公寓的市场需求是在稳步提升。而且，在我们的调查中发现杭州酒店式公寓的投资者几乎全都是中长期投资，因此宏观调控对他们的影响并不是特别大。 从短期看，宏观调控将对 “ 投资、投机和超前消费 ” 的需求所产生的泡沫产生强力的挤压；杭城购房者正常需求层面虽仍旺盛，但受观望氛围日浓的大市拖累，持币待购行为蔓延，有效 需求也遭受打压；以别墅排屋为代表的 “ 非普通住宅 ”首当政策冲击，消费者购买成本增加，有效需求被压制的现象将特别明显。 楼市调控的 “ 组合拳 ” 效应已开始显现，但相比政策的出台，楼市受到的影响会有一定滞后性，真正发威还得假以时日。估计到明年，调控 “ 组合拳 ” 对楼市的影响会达到顶点。 宏观调控影响延续时间：以前的两次宏观调控（包括杭州市政府推行个调税）对杭州楼市的影响均持续几个月，但这次的 “ 组合拳 ” 明显不同。从当局者的角度看，态度明显更加坚决，如果本次宏观调控像上一次一样半年之后影响就减弱了，楼市回复火爆状况，那么中央 政府必将进一步加大调控力度以保证调控目标最终实现；从购房者角度看，对比华坤历次观望研究的数据，购房者认为的宏观调控影响持续时间也明显比以往长，主流的看法是影响将持续两年以上。因此，我们认为，本次宏观调控对房地产市场影响的持续时间，应至少放在一个2 结