头铺麒麟棚户区改造项目可行性研究报告

- 1 - 头铺麒麟棚户区改造项目 第一章 总 论 一、项目背景 （一）项目名称：头铺麒麟棚户区改造项目（一期） （二）承办单位情况 项目业主单位： 法定代表人： 安顺市西秀区城镇投资发展有限公司是西秀区人民政府于 2011年 12 月批准将安顺市新时代房地产开发有限公司变更，经西秀区工商行政管理部门注册登记，具备房地产开发资质四级、注册资本 11500万元的国有独资的集房地产开发、投融资担保、承担城市基础设施投 融资和保障性住房建设的有限责任公司。 （三）编制报告依据 1中华人民共和国土地管理法； 2中华人民共 和国城市规划法； 3中华人民共和国城市房地产管理法； 4中华人民共和国城市环境保护法； 5建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 6安顺市城市总体规划修编 ( 2009； 7安顺市城市规划管理技术规定； - 2 - 8设计单位提供的规划设计方案； 9项目承办单位提供的相关资料； 程和规定。 （四）项目提出的理由及过程 棚户区改造包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林垦棚户区三类，也包括城中村。国家高度重视棚户区改造工作，先后下发了国务院关于解 决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发(2007) 24 号）、住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 (建保 (2009) 295号）和国务院关于加快棚户区改造工作的意见 (国发 (2013) 25 号） 等一系列文件，对棚户区改造工作提出了明确的要求和意见。在国家和省的指导下，安顺市棚户区改造得到了一定推进，但面还不够广，力度还不够大，为了加快棚户区和城中村改造工作，全力推进城镇化进程，促进全市经济社会又好又快、更好更快发展，安顺市出台了安顺市关于加快推进棚户区和城中村 改造工作方案 (安府发 (2012)9号）。文中明确提出了棚户区改造工作的目标：到 2016 年，基本完成棚户区城中村改造工作。通过棚户区城中村改造，使改造范围内的群众居住条件和环境有明显改善，城市形象全面提升，综合竞争力不断增强，人民群众的幸福感得到大幅提升。 头镐麒麟棚户区改造项目的建设是为安置西秀区东抵黄果树大道、南抵二十三号路、西抵山体、北抵麒麟廉租房区域范围内的拆迁 - 3 - 户而拟建的安置房项目，是市委、市政府本着以人为本的执政理念及先安置、后拆迁的原则而实施的民生和民心工程。为加快头铺、麒麟棚户区改造 步伐，改善城市居民的生活环境，西秀区成立了头铺麒麟棚户区改造领导小组。 该项目的实施，是安顺市贯彻落实党中央精神，改善民生，惠及于民的重要举措，不仅能够有效地改善拆迁居民的生活环境，提高生活质量，而且有利于完善城市功能，改善城市环境，集约利用土地，加快城镇化进程，促进经济社会协调发展，与为群众幸福而发展，全力创造为人民带来幸福的经济增长的目标不谋而合，该项目得到市委市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。 在上述背景下，为使安顺市人民安居乐业，安顺市长远和谐、稳步发展，继而达到省委省政府加速发展、加快 转型、推动跨越的发展战略目标，特申请本项目建设。 （五）可研研究范围 针对头铺麒麟棚户区改造项目（一期）可行性研究报告，主要进行了以下研究工作： 1项目建设背景、必要性； 2项目建设条件及选址； 3项目建设规模和建设内容； 4项目建设方案； 5项目运作方式和管理模式、项目招标方案； - 4 - 6投资估算与资金筹措、风险分析； 7社会效益评价； 8研究结论及建议等。 二、项目概况 （一）项目拟建地点 头铺麒麟棚户区改造项目（一期）拟建于安顺市西秀区东大门黄果树大街沿线的两个地块内，其中地块一东抵麒麟廉 租房小区道路，南抵黄果树大道，西抵头铺民房，北抵麒麟廉租房；地块二东抵加油站，南抵株六铁路复线红线，西抵安顺市九中，北抵黄果树大道。总 规划用地面积 67895. 60平方米。 （二）建设规模与目标 本项目位于安顺市西秀区，拆迁区域土地面积约 222. 62 亩（ 148412 平方米），涉及被拆迁户 2532 户，全部为实物补偿。总规划用地面积 67895. 60平方米，项目总建设面积 330428. 63平方米，其中住宅面积 273492. 00 平方米，商业配套 26166. 00 平方米，公建配套 12654. 07平方米，其 他配套（地下车库） 18116. 56平方米。项目共建设 3404套住房，提供停车位 2156个。 （三）项目总投资 建设项目总投资为 94723. 61万元，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息。其中： 1工程费用： 63712. 43万元，占总投资 67. 26%; - 5 - 2工程建设其他费用： 18112. 67万元，占总投资 19. 12%; 3。预备费用： 8182. 51万元，占总投资 4建设期贷款利息： 4716. 00万元，占总投资 （四）资金来源 本建设项目总投资为 元，其中申请银行贷款 72000万元，其余资金 元由安顺市西秀区城镇投资发展有限公司自筹。 （五）主要建设条件 1基础设施及配套设施条件 本项目拟建地点位于安顺市西秀区东大门黄果树大街沿线，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好，能保证项目顺利实施。 2土地资源及规划条件 本项目用地符合安顺市土地利用规划，规划方案各项指标执行相关规划要求。 3建筑材料、设备、资源供应 安顺市及周边区县建筑材料、设备供应渠道畅通，市场货源充足。 4征地拆迁 为保证安顺市棚户区 、城中村改造的顺利推进，安顺市人民政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了安顺市 - 6 - 棚户区城中村改造项目的顺利进行。 5政策保障 为了加快本项目的建设，安顺市人民政府，根据国务院城市房屋动迁管理条例、贵州省城市房屋拆迁管理办法、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见 (黔建保发 (2010) 281号）等文件的有关规定，结合安顺市的实际情况，制定了安顺市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案 (安府发 (2012)9 号 ）等有关文件及相关规定，为本项目建设提供了强有力的政策支撑。 三、编制原则和思想 1以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标； 2符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征，与周边环境和谐发展； 3符合国家集约用地、节能节水等要求，满足消防规范； 4合理制定科学、经济、适合场地建设条件的工程技术方案； 5保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。 四、编制目的 1对本项目进行全面的技术经济研究、论证。判别项目预期目标与项目兴建理由是否相吻合，预期目标是否具有合 理性与现实性。 2选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据。 3完善基本建设程序，为项目决策、资金筹措提供科学、详实、 - 7 - 可靠的依据。 第二章 项目建设背景与必要性分析 一、建设背景 （一）安顺市西秀区社会经济发展概况 西秀区位于贵州省中相部腹地，贵州省省会贵阳市以西 90公里。是地级安顺市所在地，是全市政治、经济、科技和文化中心，素有黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿、扼锁滇黔之称，历来被视为黔中旱码头，商业之盛，甲于全省。从明洪武十四年（公元 1381年）建城至今，迄今也已达六百余年。西秀区是 一个多民族聚居区，有汉、苗、布依、回、仡佬等民族 80余万人，下辖 14个乡镇和 6个街道办事处。 西秀区是世界喀斯特风光旅游优选区，是贵州西线旅游中心，早在 1985 年就被国务院批准为全国甲类旅游开放城市。周边环绕国家级四大风景区：西行 45 公里有世界著名的黄果树大瀑布及天星桥景区，南行 27公里有水上石林龙宫，东行 65公里是高原明珠红枫湖；北行 157公里有天下第一洞织金洞。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为旅游线上的明珠、蜡染之乡、地戏之乡、屯堡文化之乡。 西秀区交通发达、便捷，是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔金路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，军民两用黄果树机场，形成航空、铁路和公路协调发展的交通网络。 - 8 - 此外，西秀区具有丰富的旅游资源、矿产资源、生物资源和水文资源，丰富的资源和良好的投资环境，为前来投资者提供了广阔的选择空间。 2013 年，西秀区紧紧围绕加速发展、加快转型、推动跨越的主基调和抓机遇、提速度、上台阶的总要求，全区经济社会实现了平稳较快发展态势。实力西秀、宜居西秀、开放西秀、平安西秀、文明西秀建设取得了明显成效。全 年完成生产总值 元，同比增长 完成固定资产投资 比增长 公共财政预算收入 长 500万元规模以上工业增加值 元，同比增长 实现社会消费品零售总额 43 亿元，同比增长 招商引资到位资金 比增长 6g%；旅游总收入达 比增长 城镇居民人均可支配收入 20479元，同比增长 10%;农民人均纯收入 7314元，同比增长 13 （二）国家及省市大力推进棚户区、旧城改 造工作 旧城棚户区改造是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市服务功能、改善城市整体面貌。旧城区改造以满足居民最为迫切的居住需要和完善城市基础配套设施为中心属于为民服务的实事工程，社会效益相当显著，也是政府履行公共服务职能的重要体现。因此，国家陆续出台了针对旧城改造和棚户区改造的相关政策，着力推进旧住宅区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，以促进城市建设的全面协调可持续发展。 - 9 - 2007 年 5 月建设部发布关于开展旧住宅区整治改造的指导意见，该指导意见明确提出要切实将旧住宅区整治改造 纳入政府公共服务的范畴，在旧区的改建规划中将环境综合整治、房屋改建或维修、配套设施完善作为旧区整治改造的内容和标准。 2008 年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市棚户区、城中村改造的序幕。 2009 年底，住房和城乡建设部等五部委联合下发关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，提出用 5 年时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。 2013年 7月 12日，国务院下发关于加快棚户区改造工作的意见，要求进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群 众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，体现了党中央、国务院对改造棚户区、改善民生的重视。 根据住建部对棚户区改造工作的指导意见，贵州省于 2010 年出台了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见 (黔建保发 (2010) 281号），文件中明确要求各地、各有关部门要统一认识，加强领导，按照国家和省推进城市和国有工矿棚户区改造 极开展本地区城市和国有工矿棚户区改造工 作，切实解决棚户区居民的住房困难。安顺市委、市政府也高度重视棚户区和城中村改造工作，于 2012 年发布了安顺市关于加快推进棚户区和城中 - 10 - 村改造工作方案 (安府发 (2012)9号），文中提出着力推进棚户区城中村改造将作为安顺市当前和今后一段时期加快推进城镇化进程的重要抓手，并争取于 2016年基本完成棚户区城中村改造工作。 为了加快改造步伐，安顺市成立了棚户区城中村改造工作领导小组。由市人民政府市长任组长，市人民政府分管副市长任副组长，市直相关部门、各县、自治县、区人民政府（管委会）及金融机构等部门 责人 为成员；并成立了安顺市棚户区城中村改造工作办公室，具体负责棚户区和城中村改造工作的协调推进。政府的高度重视和国家、省市各项政策的有力支撑，是项目得以顺利推进的重要保障。 （三）拟拆地块存在的问题 1拟拆地块内大部分房屋建成较早，历史久远，普遍存在着失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多等问题； 2拟拆地块内公共基础配套设施缺乏，不仅不能给社区居民提供休闲娱乐场所，且对其生活环境带来了不利的影响； 3拟拆地块内交通道路网络混乱，各功能道路之间的矛盾非常突出，易留下交通隐患。 4建筑沿街立面脏 乱不统一，垃圾随意堆放的问题较为严重，不利于树立城市的整体形象，不利于安顺国际旅游城市的打造。 （四）安顺市相关发展规划 安顺市人民政府已经完成了安顺市城市总体规划 ( 2009 11 - 年 )、安顺市土地利用总体规划（ 2006修编工作，编制了安顺市城市规划管理技术规定、安顺古城历史街区保护详细规划、安顺市历史街区核心区修建性详细规划、黄果树大街以南片 区控制性详细规划等有关规划。城区控规覆盖率达 90%以上。建设特色餐饮一条街、旅游商品一条街、保健养生一条街、文化娱乐一条街 等，不断完善休闲旅游相关配套服务设施。这些规划的成功实施首先需要对城市现状进行全面有序的改造建设。 二、项目建设必要性分析 （一）项目建设是深入贯彻落实国家政策的具体表现 十二五期间是国家城镇化加速发展的时期，是贵州省三大经济区域（黔渝经济区、黔中经济区、黔北经济区）发展的关键时期，也是安顺市全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式，全力推进城镇化建设的攻坚时期。西秀区头铺麒麟棚户区的现状已经与安顺市的城市规划发展目标产生了巨大差距，与安顺市社会经济的发展趋势相悖。 随着国家棚户 区及旧城改造一系列利民政策的出台，给安顺市城市发展带来了新的机遇，也为安顺市城市建设提供了强而有力的政策保障。安顺市政府抢抓政策契机，为了贯彻落实国家相关政策和加快推进棚户区及旧城改造工作进程，改善民生和加快城市建设步伐，安顺市政府将棚户区改造工作列为安顺市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的重点内容。按照规划，将积极推动城市和国 - 12 - 有工矿棚户区改造，逐步建立包含经济适用住虏、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区（旧城）改造用房等住房的多层次住房保障体系。 安顺市的棚户区、城中村改造是安顺市政 府全力推进的重点民生工程，对安顺市城镇化的推进具有重要意义。通过政府引导实施安居工程来解决居民住房问题，优化城市整体环境，以逐步达到居民住房的小康目标，逐步实行小区综合管理体系的有效途径。因此，项目的建设不仅与安顺市城市发展的总体思路相协调，且符合国家棚户区改造政策的原则和范围，是对国家棚户区及旧城改造政策落到实处的具体表现。 （二）项目建设是改善人居环境，加快城镇化进程的需要 城市让生活更美好是上海世博会提出的响亮口号，它反映的是人们对高品质城市生活、和谐人居环境的积极诉求。近几年，随着一系列惠民政策 的出台，人民群众越来越多地享受到了改革开放带来的成果，生活水平逐步提高，在这样的大环境下，人们对提升生活品质和改善生活环境的渴望更为迫切。 头铺麒麟棚户区改造项目拆迁范围内的大多数居民为中低收入困难群体，农民、城市拆迁待安置和外来务工人员比较集中，难以依靠自身收入改善住房条件。他们的住房多为自建房，建成较早，且无专业的设计、施工人员把关，完全靠自身经验砌筑而成，通风、采光 不足，存在一定的安全隐患；市政基础设施匮乏，道路破损严重， - 13 - 电线电缆纵横交错、垃圾随意堆放、污水模流。总之，他们的生活环境不容乐观。 根据 对头铺麒麟棚户区摸底，项目区域范围内涉及建筑共 236440， 2532户，其中，住宅 227910 ，商业 3747. 94，其他 4782. 06。 头铺麒麟棚户区改造项目的实施，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，完善基础配套设施，改善人居环境，将城市建设发展的 成果惠及更多百姓，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和 凝聚力。主要体现在以下几点： 一是搬迁居民将迁入的新建小区各项基础设施十分完备，水电供 应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列设施均一步 到位，群众可以真正享受到现代城 市生活带来的便利。 二是按照以人为本、注重功能的原则，建成的小区内设有社区与 物管中心，文化娱乐中心，商业服务中心、大型绿地等服务功能区， 公共设施配套明显增强，能为居民创造一个较为优越的生活、娱乐环 境。 三是新建小区安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设， 注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验） 两个层面全面提升小区的整体品质。 （附棚户区内房屋现状照片）。 - 14 - （三）项目建设是构建和谐社会的需要 构建社会主义和谐社会，是我们党从中国特色社 会主义事业总体 布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设 富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了 全党全国各族人民的共同愿望。大力推进和谐社会建设就是要从群众 最关心、最现实、最希望解决而且目前能够办到的事情做起。城市棚 - 15 - 户区改造是一项体现党和政府关心人民群众疾苦，全心全意为人民服 务的凝聚力工程，是改善人民群众生活环境质量，加快城市建设步伐， 建施文明城市的需要，对于促进经济的发展和保持社会稳定具有重大 的意义。 首先， 头铺麒麟棚户区改造项目的建设，解决了本项 目拆迁区 域内居民的住房问题。棚户区居民大多数都是低收入困难群体，低保 户和低保边缘户的比例较高，他们面临就业、住房等多重困难，改善 居住条件的的愿望十分强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低 收入群众的住房困难，将城市建设发展的成果惠及更多百姓，提高党 和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，促进社会和谐发展。 其次，该项目的建设，化解了社会矛盾，促进了社会稳定。棚户 区居住混乱、管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、 抢劫时有发生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为资源 型城市 转型过程中社会稳定的隐患。棚户区的改造，变无序为有序， 不仅使棚户区群众的生活环境发生了巨大的变化，更方便了小区的管 理，遏制犯罪的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众 之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。 再次，该项目的建设，改变了城市面貌，体现了人与环境的和谐 发展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过 程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式 的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差 - 16 - 距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进 了人与社会环境的和谐 发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一 定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良 好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同时， 棚户区是城币卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还 是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会 环境的和谐发展。 综上，项目的建设，能够促进安顺市和谐社会的构建，有利于实 现城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐 的目标。 （四）项目建设是加强土地节约集 约利用的需要 土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况 如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关 于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管 理的最全面、最明确、规格最高的一份文件，决定从我国现实国 情出发，贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国 策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的 问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。坚决贯彻 执行国家及贵州省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标 管理， 根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性 定量供地。 - 17 - 项目范围内分布的大量居民自建房和宅基地，基本没有规划，房 屋多以一、二层为主，低矮平房，拥挤杂乱，大面积的自建房连成片， 形成区，房屋条件简陋，土砖墙，油毡顶，基本没有设置抗震结构， 污水横流，垃圾遍地，路面坑洼，低地积水，共用公厕，环境恶劣； 虽四面有口，但处处无路，车辆不通，冬难以御寒，夏不能遮雨。存 在着建筑密度大而容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。 通过本顼目的实施，将充分挖掘该地块原有土地的潜力，大大提高土 地利用效率 ，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的再生利用，达到从严控制建设用地总量，土地节约集约利用的目的，为安顺市未来发展提供可观的用地保障。 （五）项目建设是安顺市打造甲级国际旅游城市，提升城市形象可识别性的需要 安顺市正以加快建设百万人口生态旅游城市和国际旅游目的地城市为目标，做大做美中心城市。按照城市主要向北和向西发展、适当向东发展，远期向南发展的中心城市发展战略思路，形成西动、东进、南秀、北新、中兴的城市格局。坚持旧城改造和新区开发双轮驱动，以路网建设为重点，加快城市公共服务设施建 设步伐，拉大中心城市框架，做大中心城市规模，尽快形成两片、三轴、五心的空间布局。 加强城市改造和风貌建设相结合，突出城市文化特色和山水城市特点，形成独特的城市风格。提升城市品位，努力把中心城市打造成 - 18 - 为城在绿中，湖在城中，山环水绕，人行景中的山水园林城市。 本项目的建设通过合理规划、布局，整合土地资源，建设高标准、高质量的高层建筑，并建设商业、公共设施、道路、停车场、绿化、市政生活管网等配套设施。项目的建设将彻底改变区域现状，成为规划布局合理、设施齐全的现代化的城市居住环境，大大改善安置居民 的生活 条件。项目的实施符合城市发展规划，将使项目地块面貌焕然一新，将有效改善安顺市整个城市的景观。 三、项目建设的意义 搬出棚户区，住上新楼虏是所有蜗居在棚户区的普通群众内心最真实的梦想。安顺市政府面对这一情况出台了多项措施，多措并举进行城市棚户区改造，从根本上保障了城市低收入人群的利益。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了保底安置，安置标准普遍达到了户均 45 平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造具有重要的现实意义 ，是一项既能改善民生，又是扩大内需的一项民心工程举措。 棚户区的改造工程实现了棚改家庭的巨变。棚户区改造首先得益的棚改家庭的生活环境得到了极大改善，同时，各级党委政府也积极实施各项扩大就业政策，为周边居民提供再就业机会，这都在一定程度上增加了家庭财产性收入，对于百姓来说无疑是一个喜讯。 其次，社会治安得到有效提升。棚改实施后，居民群众业余文化 - 19 - 生活进一步丰富，百姓情操得到陶冶，棚改和人改实现了很好的结合，社会治安好转，棚改区群众的人身财产安全有了切实的保障。 棚户区改造是一项功在当代、利在千秋的伟业，正是有了 党和政府的关心和大力支持，棚户区居民才得以一圆自己的安居梦，从此告别阴暗破旧的生活环境，重新开始美满的新生活。 本项目得到了安顺市市委、市政府的高度重视，经过各级领导对该项目的多次考察和调研，认为本项目的建设是十分必要的，且建设耐机已成熟。 第三章 需求分析与建设规模 一、需求分析 为更好地推动棚户区改造工作，促进城市建设和改善民生，安顺市西秀区城镇投资发展有限公司作了大量前期工作，通过对拆迁地块进行广泛摸底调查，经统计项目涉及拆迁的地域范围面积约 222. 62亩（ 148412 平方米），涉及拆迁户 2532 户，人口约 12660 人，全部为实物补偿。项目总计涉及拆迁总建筑面积 236440 平方米，其中拆迁住宅面积 227910平方米，拆迁商业商铺面积 3747. 94平方米，拆迁公建及其他面积 4782. 06平方米。 拆迁情况汇总表如下： - 20 - 序号 地区 所属市县 项目名称 拆迁 合计 住宅 商业 其他 土地面积 户数 建筑面积 面积 面积 面积 （户） 1 安顺 西秀区 头铺、麒麟棚户区改造项目（一期） 532 236400 227910 合实际情况，本项目将严格按照安置房的建设规模按被征收住宅房屋面积的 原则进行还迁。本项目的安置全部为就地安置。安置情况如下： 序号 所属地区 所属县市 项目名称 安置 安置方式 安置对象（户） 总建筑面积（） 住宅（） 商业及配套设施（） 规划用地面积（） 1 安顺市 西秀区 头铺、麒麟棚户区改造项目（一期） 就地安置 3404 73492 、建设规模 头铺麒麟棚户区改造项 目（一期）总规划用地面积 67895. 60平 方米，项目总建筑面积 330428. 63平方米（地块一 181505. 99平方米，地块二 148922. 64平方米），其中住宅面积 273492. 00平方（地块一 152724 平方米，地块二 120768 平方米），商业配套 26166. 00 - 21 - 平方米（地块一 11748平方米，地块二 14418平方米），公建配套 12654. 07平方米（地块一 8204. 07平方米，地块二 4450平方米），其他配套（地下车库） 18116. 56 平方米（地块一 8829. 92 平方米，地块9286. 64平方米）。项目共建设 3404套住房（地块一 1772套，地块二 1632套），提供停车位 2156个（地块一 1238个，地块二 918个）。建设内容主要包括拆迁安置房、辅助用房、物业管理用房、商业服务用房、公厕和垃圾站等。同时项目将配套建设区域范围内给排水、强弱电、道路等基础设施工程。 其中： 1建设拆迁安置房 273492。拟建设安置居住房为高层建筑，满足棚户区被拆迁户住房需求； 2商业服务用房 26166； 3。辅助用房 4物业管理用房 5公厕、垃圾站 460。 6安置房小区内道路工程 36. 14亩，绿化及亮化工程 31. 9亩。 本项目还建住宅楼均为高层建筑，标准层层高 3米，住宅单体采用 45体详见规划技术经济 指标表： - 22 - 总规划经济技术指标表 项目 单位 数值 总用地 建筑面积 中 计容积率建筑面积 中 住宅面积 273492 商业及公共建筑面积 计 容积率建筑面积 库建筑面积 户数 户 3404 停车位 个 2156 地块一规划经济技术指标 项目 单位 数值 总用地 总建筑面积 中 计容积率建筑面积 中 住宅面积 152724 商业及公共建筑面积 中 商业服务面积 11748 辅助用房 管用房 厕、垃圾站 110 不计容积率建筑面积 车库建筑面积 积率 筑密度 % 绿地率 % - 23 - 总户数 户 1772 停车位 个 1238 地块二规划经济技术指标 项目 单位 数值 总用地 总建筑面积 中 计容积率建筑面积 139636 其中 住宅面积 120768 商业及公共建筑面积 18868 其中 商业服务面积 14418 辅助用房 3500 物管用房 600 公厕、垃圾站 350 不计容积率建筑面积 车库建筑面积 积率 4 建筑密度 % 绿地率 % 30 总户数 户 1632 停车位 个 918 地块一户型配比表 序号 户型 户型面积 单位 户数 比例 面积 1 A 户型 二室二厅 87. 52 178 10. 04% 15578 2 B 户型 二室二厅 83. 50 178 10. 04% 14862 3 C 户型 二室二厅 88. 44 472 26. 64% 41741 4 D 户型 二室二厅 76. 13 472 26. 64% 35932 5 E 户型 三室二厅 94. 52 472 26. 64% 44611 合计 1772 100. 00% 152724 - 24 - 地块二户型配比表 序号 户型 户型面积 单位 户数 比例 面积 1 A 户型 二室二厅 87. 75 96 5. 88% 8424 2 B 户型 二室二厅 83. 73 96 5. 88% 8038 3 C 户型 二室二厅 74. 84 240 14. 71% 17960 4 D 户型 一室一厅 49. 29 480 29. 41% 23657 5 E 户型 三室二厅 96. 85 480 29. 41% 46486 6 F 户型 一室二厅 67. 52 240 14. 71% 16203 合计 1632 100. 00% 120768 第四章 场址选择 一、场 址现状 （一）地点与地理位置 头铺麒麟棚户区改造项目（一期）拟建于安顺市西秀区东大门黄果树大街沿线的两个地块内，其中地块一东抵麒麟廉租房小区道路， 南抵黄果树大道，西抵头铺民房，北抵麒麟廉租房；地块二东抵加油 站，南抵株六铁路复线红线，西抵安顺市九中，北抵黄果树大道。总 规划用地面积 67895. 60平方米。 （二）场地类别及用地面积 头铺麒麟棚户区改造项目（一期）用地面积 67895. 60平方米， 用地性质为居住用地。 （三）土地利用现状 - 25 - 项目地块内用地条件 简单，地块上有大量的农民自建房。目前， 该项目的拆迁工作已在进行中。 二、场址条件 （一）地形、地貌条件 场地原为建设用地，基本平整，无较大高差，地形地貌简单，适 宜建筑。 （二）工程地质、水文地质条件 1工程地质 场地无重大不良地质现象的存在，适宜本工程建设。项目实施时， 建设方须提供地勘资料作为分析依据。 2地质灾害 场地原为建设用地，暂无不良地质灾害。项目实施时，建设方须 提供地质灾害评估报告。 3水文 西秀区境内河流分属长 江、珠江两大小系，其中长江流域面积占 45%，珠江流域面积占 55%。主要河流有果者河、驿马寨河、千峰河、 型江河、油菜河、捞兜河、罗补董河及大屯等 8条河流，主要河道总 长 192公里。水能资源理论蕴藏量 （三）气候条件 安顺市属亚热带湿润季风气候区西段，季风气候湿润特征明显。 安顺气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，多云少日照，雨量充沛。这里 - 26 - 年平均气温为 14夏天不热， 7、 8月的平均气温只有 22左 右，平均最高气温才 26；冬季也不冷， 1月平均气温有 4左右， 因而四季适宜 旅游，是避寒避暑胜地。这里降雨较多，年雨量有13005年平均的月雨量均在 200毫米 以上。 （四）城市规划 本项目用地符合规划用地使用性质，规划及单体方案将按照相关 规范标准实施设计。 （五）社会环境与交通条件 本项目拟建于安顺市东大门黄果树大街沿线，便利的交通条件完 全可以满足项目建设的需要。 （六）项目配套设施条件 项目地块是原有的人口聚居地，现有的各种市政基础设施系统 （给排水、供电、煤气、通讯等）均已具备，能保证项目顺利实施 。 （七）征地拆迁安置方案 通过对头铺麒麟棚户区改造项目（一期）进行摸底调查，安顺市 政府根据其实际情况制定了切实可行的征地拆迁补偿方案，能保证项 目的顺利开发。本项目所有拆迁均采用实物安置，将被拆迁户统一集 中安置于安顺市西秀区东大门黄果树大街沿线的两个地块内（即本项 目拟建地块内）。 - 27 - 第五章 规划设计方案 一、总体项目设计前期概述 （一）设计依据 1规划用地红线图及相关设计任务书等条件； 2相关国家规范。 （二）设计构思 1设计要点： (1)满足拆迁安置需求以及城市环境需求； (2)山地高差的地形利用； (3)地形改造与建设成本的平衡； (4)项目整体优美的城市形象。 2设计目标： (1)住宅布置的均好性和良好的住宅庭院景观； (2)交通人车分流，巧妙解决停车问题； (3)形成良好的城市街道景观，以及区域内的城市空间形象； (4)完善便捷的公建配套服务系统； (5)场地开挖以及建设成本的有效控制； (6)项目整体优美的城市形象。是区域城市地标。 3规划设计思路： (1)尊重原有地形地貌，利用自然地形，在场地低处设计地下 室，减少开挖； - 28 - (2)高层建筑周边围合，院落围合形成优美庭院，以利于管理 及建设需求； (3)相对化的组团庭院级的人车分流。 均好性： （三）设计原则 1本次安置区的规划与建设，不仅要展现现代居住小区的自身品位，更要符合安顺建设的新形势，创建别具一格且格调高雅的小区风貌。 2以科技为先导，以时代为坐标，强调均好性、人车分流新街坊 等规划理念，创造健康、舒适、时尚的城市空间。 3利用现有资源，创造舒适、安全、经济、配套服务设施合理并且具有一定超前性的城市新区。 （四）总体规划构思与设计 1项目用地 交通流畅 物业形态 建筑与地形结合 有机生长带状景观 户型合理 均好性 - 29 - 项目用地位于安顺市，用地整体呈不规则矩形，用地与城市道路相邻，交通便利。 2规划结构模式及布局概念 在规划结构模式中，高层塔楼建筑布置呈围合式布局，塔楼底层 布置商业配套用房，形成街区式设计，使得项目商业价值最大化。 在规划布局中，强调尺度亲切，并注重建筑空间与环境的对应关 系， 力求做到自然灵活、张弛有序、疏密有致。 3道路结构与交通系统规划 (1)出入口选择 人行，车行均在地块临城市道路处设计开口。 (2)道路骨架 考虑车行的便捷性，在建筑周边形成车行环路，整个道路结构清 晰、有效、简洁。 (3)人车流线组织 A由于本项目为商住结合，商业街区延伸入小区内部，所以人行车行道路均通向区域内每个建筑。 B考虑人行系统的便捷性，规划的步行入口与城市道路连接，方便与公交及配套设施的联系。 (4)静态交通组织 在 地块内设计有地下停车库，满足了安置小区使用需求。 4空间景观系统及绿地规划 - 30 - (1)空间系统规划 A总体空间布局强调节奏感与开放性，沿规划道路布置商业配套用房，既界定了完整的城市街道空间，主入口出的步行广场又保证了城市空间与安置小区的相互渗透。 B广场空间景观有收有放，张弛有度，识别性很强。 C以创造良好的居住休闲环境为宗旨。以中心绿化、广场绿化、 庭院绿化、道路绿化、防护绿化、屋顶绿化等，形成立体化的点、线、 面多层次的系统格局。 (2)景观主轴系统 依托院落布置形成大型中央景观庭院，高层建筑主要沿地块周边 布置，并且考虑对城市空间的引入和开敞，在高层底层架空结合庭院 进行景观组织，庭院内部做到视线通透。 (3)绿地系统 在景观规划中，植物配置以乔木、灌木，形成良好的高低层次搭 配，并注意季节色彩搭配。 二、建筑专业设计 （一）主要设计依据 高层民用建筑设计防火规范 ( 2005年版）； 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 ( 建筑设计防火规范 ( 汽车库建筑设计规范 ( - 31 - 屋面工程技术规范 ( 住宅设计规范 (2003年版 )； 住宅建筑规范 ( 民用建筑设计通则 ( 地下工程防水技术规范 ( 建筑气候区划标准 ( 贵州省居住建筑节能设计标准 ( 公共建筑节能设计标准 ( 城市道路和建筑物无障碍设计规范 ( 现行的国家有关建筑设计规范，规程和规定。 （二）住宅单体设计 1户型设计 在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况 下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上， 充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用 入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台， 满足当地 人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有 无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户 都有良好的朝向、景观和通风。各房间布置紧凑。 设计集中突出合理性、创造性和科学性。合理性表现为阴确的内 外、动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创 - 32 - 新性表现为不同住宅形式的新的探索。科学性表现为高科技和成套产 品的应用。 (1)功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。 (2)户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。 (3)其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。如：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。 (4)建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。 户型的设计是决定项目开发成功与否的关键之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台处理， 观光、娱乐、实用面面俱到。 2建筑外立面 住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言， 创造一个现代，新颖的住宅立面。在色彩上运用暖色为基调，搭配部 分白色和彩色。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现 给居民，创造一个优美的建筑形象。 运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台 - 33 - 凸窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辊性的表达方式，将门窗， 百叶，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产 生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端 部结合构架，退台 以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效 果。并且与周围原有建筑风格相协调。 三、结构专业设计 （一）设计依据 1各工种所提供资料； 2国家现行设计规范及引用图集： (1)建筑结构荷载规范 ( (2)混凝土结构设计规范 ( (3)建筑抗震设计规范 （ (4)建筑抗震设防分类标准 ( (5)砌体结构设计规范 ( (6)建筑地基基础设计规范 ( (7)贵州建筑地基基础设计规范 (5 (8)建筑结构可靠度设计统一标准 ( (9)混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图 (11 (10)钢筋混凝土过梁 （图标 （二）设计说明 - 34 - 1本工程建筑结构的安全等级为二级 ，设计使用年限为 50年， 建筑抗震设防烈度为 6度，设防类别为标准设防类。 2本工程为框剪结构体系。 3由于建设单位未提供有效的地勘报告，本方案设计未含基础工程。基础部分根据地方经验，可采用人工挖孔桩