某市某镇房地产项目可行性研究报告

某 市 某 镇房地产项目 可行性研究报告 目 录 一、项目概况 . - 2 - （一）项目现状 . - 2 - （二）项目区域概况 . - 2 - （三）项目提出的背景 . - 7 - （四）项目建设设想 . - 8 - （五）项目开发思路 . - 8 - 二、项目所在区域房地产市场情况综述 . - 9 - （一） 某 土地市场情况 . - 9 - （二）商品房市场情况 . - 10 - 1、住宅新增供应面积与 07 年一季度基本持平 . - 10 - 2、在售公寓的市场情况 . - 11 - 3、 某 镇在售商品房情况 . - 13 - 4、 某 市商铺销售情况 . - 13 - 三、项目 析及项目定位 . - 15 - （一）项目 析 . - 15 - 1、优势（ S） . - 15 - 2、劣势（ W） . - 15 - 3、机会（ O） . - 15 - - 1 - 4、威胁（ T） . - 15 - （二）项目定位 . - 16 - 1、项目用地分析 . - 16 - 2、项目市场定位 . - 16 - 3、项目客户定位 . - 16 - 4、项目价格定位 . - 16 - 四、经济分析 . - 17 - （一）技术经济指标 . - 17 - （二）成本分析 . - 17 - （三）销售收入 . - 18 - （四）静态经济分析 . - 18 - （五）动态经济分析 . - 19 - （六）小结 . - 20 - 五、项目主要风险及应对措施 . - 21 - （一）资金风险 . - 21 - （二） 销售风险 . - 21 - 六、项目评估结论 . - 22 - - 2 - 一、项目概况 （一）项目现状 本项目位于 某 市 某 镇 某 村牛耳地段 ， 毗邻 某 火车 东站和 某某 汽车客运站，地块位于常虎高速公路 某 出入口附近，交通便利。 占地面积21277 平方米，现有建筑物面积 方米，现状容积率 地性质为划拨仓储用地， 现出租作为工业厂房及仓库使用 ，出租面积约 10000 平方米 。 （二）项目区域概况 某 镇位于 某 市东部，毗邻香港，全镇 面积 108 平方公里，下辖32 个村（居）委会，户籍人口 ，总人口 50 余万。 2007 年全镇生产总值达 元，比 2006 年增长了 各项税收总额 长 出口总额 28 亿美元，增长 20。各项存款余额153 亿元，增长 镇级当年可支配财政收入 元。 某 镇经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，素有 “京九第一镇 ”之美誉， 2006 年跻身于全国千强镇，排在广东省第 10 名。 - 3 - 交通枢纽 “铁龙三路枢会 某 ”是对 某 铁路交通优势的生动描述。 某 是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（ 某 站、 某 东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车 140 多趟，年接送旅客 1500 多万人次，口岸出入境人数 60多万人次。随着常虎高速、东部快速路的建成通车及莞惠、莞从、环莞快速等高速路的规划建设并在 某 与铁路交汇， 某 的辐射范围和集聚能力不 断扩大，作为珠三角多条铁路和多条高速路交汇的交通枢纽地位正在进一步凸显。 制造强镇 某 镇产业基础扎实，近 4700 家工业企业形成了以生物制药、五金模具、电子、毛织、玩具、塑料制品等为主的完善工业体系， 2007年规模以上工业企业 266 家，总产值 250 亿元，增长 某 是 “中国电子信息产业名镇 ”，电子信息产业是支柱产业，全镇电子信息企业及其配套企业 500 多家，产品销售收入和出口总值均占了全镇的70%以上。生物技术产业是战略产业，龙头企业高宝集团在 某 累计投资 元， 2004 年建成了 某 首个博士后工 作站和省环境生物工程技 - 4 - 术研发中心， 2006 年又引进了联康生物科技集团等多家企业，落实了生物医药、生物能源等一批项目。目前联康已经成功研发出 4 个国家一类新药、 2 个国家二类新药，其中 3 个新药已进入了临床试验阶段，其属下公司太力公司的 “重组人甲状旁腺素的研究与开发 ”和 “重组长效人红细胞生成素融合蛋白注射液的研究与开发 ” 两个项目顺利中标 “2007 年粤港关键领域重点突破项目 ”，初步展现了我镇生物医药龙头企业在研发上的实力和未来发展的潜力。毛织、玩具、灯饰等行业是传统优势行业，这些行业企业数量众多，仅毛织企业（包括个体户）就超过 1000 家，为解决群众创业、就业作出了重要贡献。近年来， 某 镇的玩具、灯饰等行业与高新技术、资本市场的结合日趋紧密，升级步伐不断加快，逐渐焕发出新的生机和活力。同时， 某 镇加大力度扶持 “两自 ”企业发展。目前全镇共有省民营科技企业 17 家，市民营科技企业 62 家；有省名牌产品 2 个，省著名商标 2 个，国家免检产品 3 个。 商贸重镇 某 镇历来是 某 东部的商贸物流中心。近年来， 某 镇委镇政府因势利导，发挥交通枢纽对商贸业的支撑作用，大力改造镇中心核心商贸圈，不断改善购物环境，推动了商贸业蓬勃发展。全镇拥有面积 500平方米以上的大型购物商场 24 个，总面积达 31 万平方米，其中面积超过 5000 平方米的有 12 个，超 1 万平方米的有 10 个。 2007 年，全镇社会消费品零售总额达到 元，增长 2007 年 3 月，某 居委会作为全镇核心商圈的所在地被评为 “某 市社区商业示范社 - 5 - 区 ”。该区方圆大约 1 平方公里范围的核心商圈内，集聚了一大批知名的商贸企业、星级酒店，初步形成了名牌特色街、数码电子街、水果街、茶叶街、商业步行街和食街等众多特色街区。 某 酒店业繁荣兴旺，全镇共有酒店旅业 140 家，星级酒店 24 家，其中包括 2 家五星级酒店 ， 5 家四星级酒店。 某 餐饮名厨荟萃，是广东省旅游局向全省旅游单位推荐的 “餐饮特色镇 ”。 物流名镇 某 是 “中国最佳物流名镇 ”。目前全镇有专业物流企业 107 家，其中有大型物流企业 27 家，拥有铁路货场及各类专业市场达 60 多万平方米，其中大京九农副产品中心市场是国家农业部批准的定点市场，年交易量近 300 万吨，交易总额超过 40 亿元，辐射周边近 1200 万人口。大京九物流基地是 某 市重点发展的大型物流基地之一，总规划面积 4500 多亩，目前有大京九塑胶城、东盛货场、常安快递、黄埔海关快件中心等多个大型项目入园落户。其中 ，大京九塑胶城 2007 年总成交量近 40 万吨，成交金额达到 50 亿元。黄埔海关快件中心进出口快件货运量在国内同行中位居第四， 2007 年进出口快件 943 万件，吨。 2006 年 某 镇确立了促进物流业 “三大转变 ”（物流产品从农业产品为主向工业产品为主转变，物流手段从发展专业市场为主向与国际物流链条接轨转变，物流网络从物流向信息流转变）的思路，拓展物流业发展的内涵和市场空间，同时投入资金启动了物流技术创新平台建设，极大地加速了物流业的发展。会展业发展迅猛，目前已形成了以大京九（ 某 ）农副产品交易会等 3大中型品 牌会展为支撑， - 6 - 10 到 20 个中小型会展为主体的展览格局。连续成功举办七届的 某 农副产品（食品）交易会，累积成交额超过 98 亿元，成为辐射珠三角乃至大京九沿线地区的知名会展品牌。 现代城市 某 是 某 市内最具现代城市气息的镇街之一。特别是近年来， 某 镇委镇政府集中财力搞建设，大力实施 “三年见新城 ”计划，城乡面貌日新月异。 某 镇把道路建设作为城市建设的龙头，仅 “十五 ”期间，累计总投资 元，改造和新建道路里程约 65 公里。 2006、 2007 年投入建设的资金超过 6 亿元，完成了 18 项道路工程的建设，建设总里程超过 24 公里，镇内外的路网不断完善。 某 镇把新城区建设作为拉开城市框架的依托，控制了一块近 2 平方公里的地块作为新城市中心所在地，目前已顺利通过 某 镇新城区规划建设方案，已征收土地650 亩。 某 镇把公共基础设施建设作为完善城市功能的重点，按国家一级剧院的标准建设了 某 大剧院，建设了 某 医院新住院大楼，设立了某 中学新校区，建成了一批中小学教学楼和宿舍楼，完善了一批供水、排水、排污、电力配套设施，启动了东部及西部污水处理厂建设，生活和居住的环境不断改善。 某 镇把加强防灾减灾工程建设作为一项民心工程， 2007 年投入 870 多万元对镇 中心区的排渠进行全面清淤，有效解决了镇中心区联邦路口等重点部位的内涝问题。编制了 某 镇防洪排涝专项规划（ 2006，按轻重缓急对未来几年的防洪减灾工程作了规划，投入 1950 万启动先建排涝站扩建工程。 某 镇城市发展的另一个显著特色就是现代化楼盘小区荟萃。从 1992 年起步发 - 7 - 展房地产至今，全镇发展的房地产项目近 80 个，销售商品房累计 8039套，销售面积 平方米，涌现出万科城、东田丽园、翠湖湾、金凯水都、世纪康城、金美花园、碧湖花园、新天美地等多个明星楼盘，大大繁荣了商贸流通，有力改善了城市形象 ，成为推进 某 城市化进程的巨大动力。 （三）项目提出的背景 为加快盘活集团土地物业资源，经与合作方多次认真考察、反复分析论证，认为 项目 所处区位地理位置优越，区域已形成 成熟的房地产 市场，区域商贸气氛浓厚，同时本物业现租金收入较低，通过 房地产开发 ，土地价值获得极大的提升，根据价值工程原理，决定对本项目 房地产开发 进行可行性研究。 经过初步分析论证，投资各方均认为： 1、本项目所在区域经济发展前景良好，尤其是 “广州 某 深圳” 经济圈的形成，有效地促进了 某 区域经济的高速发展，本项目可享受区域经济发展 所带来的成果 ； 2、项目具有收益高，资金回收快，抗风险能力强的特点，不失为一个很好的投资项目。 - 8 - （四）项目建设设想 项目地块用地面积为 21277 平方米（ ），按照容积率 筑密度 50%作为开发条件，总建筑面积为 方米，其中住宅可售建筑面积为 方米，配套商业 1000 平方米，公建配套面积 500 平方米。 （五）项目开发思路 1、深圳科聚源有限公司对项目用地进行承租，租金为 万元 /年，租期 20 年。 2、深圳科聚源有限公司负责对项目用地的用地性质和规划进行调整， 在 3 年内完成， 为房地产开发做好准备。 3、由置业公司和科聚源公司共同出资成立项目公司进行房地产开发。 4、如深圳科聚源有限公司 在 3 年内 无法对项目用地的用地性质和规划进行调整， 则继续承租项目用地，租金为 万元 /年。 - 9 - 二、项目所在区域房地产市场情况综述 （一） 某 土地市场情况 回顾 2007 年， 某 的房价在“ 政出台前一路高歌， 某 楼市可以用热火朝天来形容。同时一级市场的土地成交价格也在狂飚，地王频现，甚至出现某些地块的楼面地价比房价还高的现象。但在“ 行新政和其他一系列抑制房价上涨的宏观调控政策出台之后 ,某 的房价和地价都开始双双跳水。 某 的土地成交价格开始回归理性，土地交易市场开始进入一个低迷时期。 从 某 市 08 年第一季度的土地成交情况来看，整体的交易气氛持续冷清，绝大部分的地块均以超低的价格成交，现场基本无人竞拍。第一季度共有 3 宗商住类用地流拍，分别位于桥头、凤岗和清溪三个镇区。持续低迷的楼市情况，让大部分开发商不敢轻易出手拿地，开发商拿地会比以前更加的谨慎和理智。 虽然整体的交易气氛冷淡，但某些地块的竞拍情况还是较为激烈。 08 年 1 月 18 日，位于莞城区运河东二路的一宗商住地块进行公开拍卖。当天的拍卖现场共有包 括富通、光大等在内的 7 家开发商参加了竞拍，经过一个半小时共 82 轮的激烈竞争，最终被 某 市城邦房地产开发有限公司以 9 亿 4 千万元的总价竞得。该地块的成交地面单价高达 20806 元 /平米，折合楼面地价也去到 3783 元 /平米， 08 年首宗地王于莞城诞生！该地块位于莞城区的核心位置，地段较为优越。 - 10 - 其用地面积为 45179平方米，最高容积率为 筑密度不大于 40%，绿地率大于 25%，最高楼层不超过 33 层，起拍价为 元。据了解，该地王的竞得者城邦房地产开发有限公司的背景就是富通地产，富通地产有意将其打造成为莞城区新的 标志性建筑。 莞城地王 3783 元 /平方米的楼面地价，加上建安成本，每平方米成本至少要达到 5500 元，再加上税费和合理利润，该项目将来建成后销售，价格肯定不低，但这样的楼面地价，也是符合该地块的价值的。同时该地块的成功拍出，对周边楼市将是一种刺激，有利于加强消费者现在置业莞城区的信心。 除了莞城区的地王诞生，另外一宗竞拍情况较为激烈的地块则是3 月 26 日成功拍出的位于黄江镇常梅公路北岸村段的 2008块，两家竞买人经过 30 轮的激烈竞争，最后由 某 市兴博置业投资有限公司以 3670 万元竞得该地块，折合楼面地价 1591 元 /平米。至此，在两宗地段不错的商住用地相继遭遇流拍后， 某 的土地交易市场才稍微显露出回暖的痕迹，这对于冷清许久的 某 土地市场来说，已经是一个不错的迹象。 （二）商品房市场情况 1、 住宅新增供应面积与 07 年一季度基本持平 08 年第一季度 某 市商品房新增供应面积约 120 万 ， 同比 07 年减少约 14%； 供应套数约 套 ， 与 07 年基本持平 。 08 年第一季 - 11 - 度商品房新增供应面积的减少主要体现在非住宅的减少 ， 非住宅供应面积 ， 同比 07 年减少近六成 。 08 年第一季度 某 市住宅新增供应面积约 106 万 ， 与 07 年基本持平 ； 供应套数约 1 万套 ， 同比 07 年增加约 16%。 08 年第一季度住宅新增供应面积同比持平而套数却同比增加 16%， 一定程度说明 08年 某 市住宅供应套均面积在减少 ，“ 90/70” 政策功效在显现 。 08 年第一季度 某 楼市处于低迷期 ， 是住宅供应量无增减的重要因素 。 07 年和 08 年第一季度 某 市商品房新增供应情况对照表 数据来源 :某 市房产管理局公众信息网 2、在售公寓的市场情况 项目名称 项目占地 小户型类型 入市时间 均价 尚书银座 62710 公寓 08 年 5 月 11000 元（含 3000 精装） 时尚岛 18738 公寓 08 年 2 月 7500 元（含 800 精装） 中信德方斯 17280 纯小户型 08 年 1 月 8000 元（含 2500 精装） 景湖春晓 213600 大社区中的小户型 08 年 1 月 5800 元（含 600 简装） 理想 0769 三期 328998 大社区中的小户型 07 年下半年 5200 元 天诚康桥 8300 纯小户型 07 年 5 月 5400 元 - 12 - 万科城市高尔夫 123400 大社区中的小户型 07 年 5 月 6000 元（含精装） 花园城 230000 大社区中的小户型 07 年上半年 4800 元 城市风景 69970 洋房住宅 07 年 5 月 5500 元 名门公寓 - 酒店式公寓 07 年下半年 6700 元（含精装） 上层公寓 120000 公寓 07 年下半年 6200 元 宜景康源 4950 纯小户型 07 年下半年 6500 元 城市假日三期 7077 公寓 07 年下半年 5800 元 金升国际公寓 7875 纯小户型 07 年上半年 5200（含精装） （ 1）去年下半年开始，大量小户型公寓入市，成交状 况不太理想。但也有特例，比如赠送面积比较多的晶城，开盘热销，比如大社区里面的小房子的春晓美寓，低价入市，成交不错，再比如中心区绝版地段的尚书银座，高价热销； （ 2）公寓普遍都带装修出售，其中高端公寓以精装为主，普通公寓以普装为主； （ 3）公寓价格不断下滑，现在基本与普通洋房价格持平； （ 4）公寓客户包括自住客户和投资客户，现在投资客户萎缩，市场冷淡，在很大程度上影响了公寓的销售。 - 13 - 3、 某 镇在售商品房情况 物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 翠景湾 某 镇沿河东一路 1 号 普通住宅 5000 元 /平方米 某 市 某 房地产开发实业公司 中央公园一号 某 镇木伦管理区口岸大道西南侧 普通住宅 5000 元 /平方米 某 市星宇丽 苑广场开发有限公司 蓝月湾二期 某 镇塘角大道 普通住宅 4300 元 /平方米 某 东兴花园开发有限公司 金田花园 某 镇司马村东深公路旁 普通住宅 4500 元 /平方米 某 市 某 房地产开发有限公司 东田丽园二期 某 镇常东路东田丽园内 普通住宅 6300 元 /平方米 某 市东田房地产开发有限公司 东田山畔华庭 某 镇常马路旁边 普通住宅 7000 元 /平方米 某 市东田房地产开发有限公司 花和小城 某 镇常马路月湖湾 普通住宅 5500 元 /平方米 4、 某 市商铺销售情况 商业销售量 面积（平米） 套数 套均面积 成交均价 - 14 - （平米） （元 /平米） 2007年 1月 2008年 3月 116455 1920 0930 某 市 2007 年 1 月 2008 年 3 月商业总体销售量为 116455 平米，销售套数 1920 套，成交均价 10930 元 /平米。 与供应相比， 某 市商业销售状况并不理想（销售率仅 ，商业积压严重。 目前成交商铺套均面积 米，与供应的套均面积 110 平米以上极不相称，说明市场上总价低中小铺最为畅销。 - 15 - 三、项目 析及项目 定位 （一）项目 析 1、优势（ S） 位于 某 市 某 镇，区域房地产市场成熟； 处于 某 火车东站商圈内，商业氛围浓厚； 毗邻常虎高速公路 某 出入口，交通便利。 2、劣势（ W） 周边建筑目前以城中村、村屋为主，观感一般； 距离 某 镇现时的中心商业区距离较远，配套不够完善。 3、机会（ O） 某 镇镇政府 向 某 东部搬迁，将带动周边的配套、商业以及经济发展，加快该区域周边的城市化进程 ； 某 火车东站商圈的迅速发展，将会形成住宅需求，为周边房地产市场的发展带来新的契机 。 4、威胁（ T） 项目用地附近有一个大型住宅发展项目，由知名发展商卓越集团开发建设，将会形成激烈的市场竞争； - 16 - 国家对地产市场的调控政策继续加大力度，后市存在不明朗因素，影响置业者的信心。 （ 二 ）项目定位 1、项目用地分析 本项目用地面积 21277 平方米，地块形状为 规则四边形。 2、项目市场定位 项目定位为小高层电梯花园洋房小区，拟建地上建筑 63831 平方米，配套商业约 1000 平方米，建成小高层住宅小区。 3、项目客户定位 某 镇的中小企业主， 某 镇公务员事业单位工作人员， 港澳人士。 4、 项目价格定位 项目价格定位：住宅售价为 5000 元 /平方米，商业部分售价为12000 元 /平方米。 - 17 - 四、经济分析 （一）技术经济指标 用地面积（） 建筑密度 容积率 建筑面积（） 建筑物占地面积（） 21277 63831 宅可售建筑面积（） 配套商业面积（） 公建配套面积（） 62331 1000 500 （二）成本 分析 序号 项目名称 单方造价（元 / 计算依据（ 总价（万元 ） 备注 1 地价 63831 2 前期费 (含报建费等 ) 63831 报建费、前期税费、设 计费、监理费等 3 建安费 63831 含建筑、安装、室内水 电、消防、智能 4 设备及安装费 63831 5 配套建设费（含外水、外电、道路、广场） 63831 室外水电、消防、道路、 广场 6 园林、绿化、园 建项目 63831 园林、园建 50 元 /总建筑面积折算 7 管理费 63831 按土地成本及建设费（ 1* 8 财务费 63831 按总投资 65%,1 率计 9 不可预见计 63831 按总投资（ 1*2%计 10 营销费 63831 按销售额 (销售中心建设费、含广告费、销售人员工资、活动费等） 11 合计 - 18 - （三）销售收入 可售住宅面积（） 住宅销售均价（元 / 住宅销售金额（万元） 62331 5000 配套商业面积（） 商业销售均价（元 / 商业销售金额（万元） 1000 12000 销售收入合计 现有场地出租收入 现有建筑物面积（） 工业厂房 出租租金（元 / /月） 场地出租租金年收入（万元） （四）静态经济分析 项目总成本 元，总销售收入 元，可实现毛利润 约5000 万元，税前投资利润率 税后投资利润率 税 后自有资金报酬率 46%， 本项目的静态盈利能力 在行业平均水平之上。 损益表 序号 项目名称 合计（万元） 1 厂房出租收入 2 销售收入 3 收入合计 4 厂房出租成本 5 项目开发建设成本 6 销售营业税及附加 7 成本合计 8 利润 9 所得税 10 净利润 11 税前投资利润率 12 税后投资利润率 13 经营盈亏平衡点 14 自有 资金 15 自 有 资金税后投资利润率 - 19 - （五）动态经济分析 测算假设：选取高于同期银行贷款利率的 10%作为年基准收益率，第 4 年财务净现值为 9455 万元，项目可行。 项目建设期时间 2 年 ，销售期时间 2 年，期内现金流入主要为销售收入、租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金、营业税费等，动态回收期为 36 个月。 通过计算可以得出，项目内部收益率为 远高于行业平均水平。 现金流分析 （单位：万元） 序号 项目 时间 1 2 3 4 1