无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告

1 无锡市玉祁镇平湖城项目 一、项目背景 根据开发公司的委托， 我司 对无锡市 惠山 区 玉祁镇平湖城 开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。 本所进行该项研究的主要依据是 ： 由 规划设计单位 提供的 规划初步方案 ； 无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划 ； 惠山区玉祁 镇提供的，并由无锡市规划局批准的无锡市 玉祁 镇 总体 规划。 据开发公司的委托，我 们 主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。 本可行性分析所采用的技术路线是： 市场调查和收集资 料 数据处理 定性、定量分析 区域市场比较分析 专家组综合分析 结论。 从 2007年 11月底开始，我 司 就上述项目的可行性问题到 玉祁 镇 及周边乡镇 进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料，同时利用我 们 近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的 2 调查情况和意见报告如下 。 二、市场重要结论 无锡 2000 年起经济发展迅猛； 居民收入的 显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费结构。无锡市居民消费有以下几大特点： 住房消费热带动了相关产业的发展 餐饮业市场火爆 汽车消费成为市场中的一个靓点 城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使无锡市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，无锡私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。 旅游业的兴旺为无锡带来众多的国内外旅游者，发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。 与苏州市、上海市相比，无锡市居民具有一定的消费 能力，市场潜力巨大。 玉祁镇 玉祁 锡特大型城市组团规划建设的重要区域 无锡地区工业最发达的乡镇之一 全镇人口 ，外来人口 3 万； 开发区规划合理，各项基础设施规划建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件将十分优越 目前区域居住人口比较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成 3 熟 本项目地块情况 处于政府规划的 一城六组团之一 城市发展的重要组团。 周边居民非常较少 没有商场等公共设施 公共交通比较薄弱 道路尚处于建设状态，近期将快速启动 规划前景十分看好 第一部分：宏观环境研究 一、人文环境 1、地理位臵 无锡 坐落 在 江苏 太湖之滨， 地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部。 北靠长江，南濒中国第三大淡水湖太湖；西离南京 183 公里，东距上海 128 公里，是江苏省省辖的一个沿海城市。它 经济昌盛，交通发达，环境优美，人文荟萃， 是一个 具有巨大吸引力的开放型城市。 4 2、自然地理条件 无锡 历史悠久， 自然地理条件优越。全市总面积 4650 平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新区六个 区。无锡市区居中而立，南濒 浩淼 太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运河，古老而盈满现代气息，繁华而宁静优雅。 3、人口特征 无锡市人口增幅和总量发展较大， 2006 年底无锡市常住人口为 584 万人，其中 外来常住人口 126 万人 ，约占总人口的 22%。目前 人口总量年均增长 40 万人，其中外来人口年均增长 20 万人 。另一方面 人口老龄化程度日益加深 ，目前无锡市 50 岁以上人口为 167 万人，约占总人口的三分之一， 已步入老年城市行南京都市圈 苏锡常都市圈 上海市 杭州都市区 宁波都市区 无锡市 5 列 。 人口受教育程度提升较快 ，截至去年，全市人口拥有高中以上文化程度为154 万人，约占总人口的 35%。 人 口空间布局渐趋组团式分布。我市中心城区的连片建成区的人口密度约 人 /平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减， 城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。 市区面积： 与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区面积的 35%。 人口规模： 与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区人口规模的 45%。 从外来人口方面来看： 2006 年底，无锡市外来人口总量达到 218 万。外来人口呈现“三高两低”的特点：一是在年龄结构上青壮年的比例较高。目前登记在册的 218 万外来人口中， 15 周岁以下少年儿童占 16 至 45 周岁的青壮年 有 占 二是男性的比例较高。外来人口男女比例稍有失衡。三是从事低端行业和工程的比例较高。目前全市外来人口中有各类务工人员 153万人，占 70%。在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外来人员中大学以上文化仅为 人，高中文化的 18 万占 而初中以下文化的人有 184 万，约占 五是城市化水平偏低。 现有暂住人口中居住地点相对稳定、时间在一年以上的仅有 82 万人，只占 大部分暂住人口无法迅速融入本地社会，导致 流动人口城市化水平偏低。 无锡的人口特征决定了新无锡人的购房需求远不及昆山、苏州市场来得强劲，本地需求是无锡的主要需求构成点。 简要评述： 、与省会城市南京相比，无锡市市区规模（人口、面积）相对较小；但与苏 6 州、常州的规模相当。 、无锡市区的城市集中度较低，与苏州、常州一样，主要是因为区县经济比较发达。（无锡市市区总人口与江阴、宜兴两市人口相当） 、无锡市的城市化水平与南京相比较低，而与苏州相当；无锡、南京、苏州三市的城市化水平分别为： 63%、 3、交通条件 无 锡南濒太湖，北依长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北 。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套 ， 交通十分发达。 航空： 无锡市距上海虹桥国际机场 120 公里。 无锡市距无锡机场 20 公里。该机场主要服务于国内航线。 无锡市距南京碌口国际机场 180 公里。 海运： 无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海。进出口货物可以十分便利、可靠地海运抵达世界各地。无锡市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港 165 公里，距江阴港 38 公里，距张家港港 43公里。 7 铁路： 经沪宁线可与全国铁 路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。 公路： 经沪宁高速公路约 90 分钟可以进入上海市区， 312 国道横贯无锡全境。经锡澄高速公路，无锡与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯通。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正在无锡市 8 二、经济环境 无锡工业发达，商业繁荣，素有 “ 小上海 ” 之称 。近年来无锡经济运作良好， 年上升。 03 年 04 年 05 年 06 年 亿元 ） 1901 2350 2805 3300 同比增长 列江苏省名次 2 2 2 2 人均 3155 52825 62323 57709 列江苏省名次 2 2 2 2 无锡市 03经济数据 上半年无锡市经济继续保持良好的发展态势。呈现出生产持续攀升，效益继续提升，投资有效增长，市场活力释放，收入稳步提高的良好局面。全市经济继续在上升轨道上稳健运行，上半年无锡市实现生产总值 1835亿元， 可比价比去年同期增长 ；全市三次产业 整为 三产业比重比去年年底提1052 1138 1200 1360 1581 1901 2350 2805 3300 1835 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 上 无锡近年 势图 （ 亿元 ） 9 高了 百分点。 2007年上半年无锡市财政一般预算收入 比增长 居民人均可支配收入 10774 元，同比增长 农民人均现金收入为 7513 元，同比增长 对外贸易、招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高。 2007 年，投资和外资保持一定的增长速度，为经济的增长注入了新的活力。全市完成进出口总额 美元，同比增长 其中，出口总额 美元，同比增长 消费品市场健康发展 无锡市城乡居民收入稳步增加，消费需求日益扩大，消费质量与层次得到进一步提升。一是特色商业街区推动了个性化消费市场的发展。上半年，全市贸易业和住宿餐饮业个体经营户共实现零售额 元，同比增长 占全市零售额的比重达 随着健康路休闲服0 50 100 150 200 250 300 350 400 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 无锡近年外贸进出口总额走势图 （ 亿美元 ） 10 饰一条街、大成巷步行街、学前街电脑街等很多已初具规模的特色商业街区的形成，增强了区域性商贸中心的辐射能力；二是住宿餐饮业保持较高增长。上半年，无 锡市住宿餐饮业共实现消费品零售额 元，同比增长 占零售额总量的份额达 比去年同期提高 是以汽车、旅游、家具和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，加快了消费品市场的结构升级。上半年，无锡市汽车零售市场在上年高增长的基础上持续升温，累计实现汽车类零售额 元，同比增长 汽车消费成为拉动消费市场增长的一个重要的潜在力量；无锡市限额以上贸易企业实现金银珠宝类商品零售额 元，同比增长 限额以上贸易企业实现电子出版物和音像制 品类商品零售额 2880 万元，同比增长 限额以上贸易企业累计实现建筑及装潢材料类商品零售额 元， 11 三、投资及政策环境 1、 区域发展规划、交通状况及发展趋势研究 玉祁镇位于城市西北角，地处无锡、常州、江阴三市的交界处。京杭大运河、京沪铁路，沪宁高速贯穿全境。沪宁高速高路在玉祁设有互通立交，水陆交通便捷。至上海 120 公里，南京 150 公里，优越的区位和便捷的交通，确立了玉祁在无锡西北部区域的核心地位，为区域发展奠定了良好的基础。 玉祁 镇，其中平湖城开发以居住、行政、商业办公和文化体育为主，兼顾商贸物流业的发展。 2、 自然和社会文化资源 全镇南北纵深 里，东西横宽 里，总面积 方平方公里。全镇总人口 ，外来人口 3 万人。 玉祁是无锡地区工业最发达的乡镇之一， 2006 年工业销售突破 200 亿人民币，全社会固定资产投资总额达到 25 亿，形成以冶金、纺织、电子、汽车零售业以及化工等行业为主导产业的产业特色。除去乡镇合并因素，玉祁镇综合经济实力评比在全国千强乡镇中位居第 22 位，江苏省百强乡镇第 6 位，无锡市百强乡镇第二位。 3、 政 策环境 经受了上一轮的宏观调控后，无锡市房地产市场正在焕发新一轮青春。但是我们必须看到：建委及省建设部诸多日前再次发出房地产过热警告，省各部委也发出市场秩序专项整治通知，一直以来江苏省是中央宏观调控的有力执行者，每 12 年的五月份左右都会出现调控政策，是本案潜在的危险点。本案所面临的政策风险，下文将有进一步的分析说明。 13 四、城市发展规划 1、城市发展脉络 城市的空间布局在伴随城市发展的过程中在不停变换着，无锡也不例外；从1949 年至今，无锡城市空间发展经历了两次重大转换，而在 2010 年左右，必然迎来第三次变换 。 沿河时代 1949 年城区 （ 约 10 平方公里 ） 1977 年城区 （ 约 28 平方公里 ） 简要描述： 由于 受到 运河和沪宁铁路的影响，城 市呈现出西北 东南轴向发展的形态。 即沿运河方向发展 14 滨湖时代 1995 年城区图 2000 年规划图（ 1995 年） 简要描述：紧邻太湖的无锡，在城市化进程加快发展的背景下，将城市的发展重心定位在滨湖一线，城市空间向南快速推进。 临江时代 2020 年规划图（市区城镇布局） 2020 年规划图（市域城镇体系） 简要描述：随着城市规模的扩大及县（市）经济的发展，特别市江阴市城市空间的扩展 及苏州市沿江经济带发展战略的推进，无锡市城市发展的重心必然转向北面的长江一线。 15 2、一城六组团的城市格局 在无锡的主城区外围，将建设 6 个现代化的新市镇，这些“卫星镇”具有集聚农村人口和增补城市功能的作用。“十一五”城乡建设规划中，将中心城板块“画”成了一个大圈和 6 个小圈，形成一个主城区、六个新市镇 (“ 1+6” )和若干新型农村社区的市区空间总体架构。这 6 个“卫星镇”是 前洲玉祁新市镇 、洛社新市镇、阳山胡埭新市镇、东港锡北 (张泾 )新市镇、安镇羊尖新市镇、鹅湖新市镇。 3、玉祁 位于惠 山区西北端部，规划总用地面积 方公里。这里将成为重要的现代制造和纺织业基地、城市生态性农业基地和都市化社区居住地。居民主要分布在玉祁、新玉祁、前洲、新前洲 4 个居住社区。 功能定位： 无锡市“南拓北展、东联西优”的空间拓展战略中“北展”的重要区域，连接和辐射北部江阴、西部武进的重要阵地；重要的现代制造和纺织业基地； 16 重要的城市生态性农业基地；环境优美宜人的都市化社区居住地。 发展目标： 充分利用现有资源优势，以拓展产业为支撑，以塑造形象为标志，以激发活力为源泉，将玉祁 能 完善、特征鲜明的现代化新型城市，将其最终打造成科技新城、活力新城。 功能布局： 绿化走廊及主要道路将整个新市镇分为“八大功能区”：三个产业园区 祁北工业园区、友联工业园区、前东工业园区（暂定名）；一个物流集散地 沪宁高速出入口附近的平湖物流园区（暂定名）；四个城市居住社区 玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区、新前洲居住社区。 规划结构： 规划形成“一核、两轴、三带、四片”的功能结构。“一核”即唐平湖核心区；“两轴”即振祁经济发展轴和辅政经济发展轴；“三带”即玉洲河景观带、生态防护带和产业发展带；“四片” 即玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区和新前洲居住社区。 17 从城市规划及区域控规来看，本案位于城市“一城六组团”中西北区域的最重要的组团的核心区，以唐平湖为依托，形成水、城、景观相融的具有湿地特色的城市公园，文化体育、商业服务、商务及行政办公为重点发展特色，构建成新市镇新的行政中心、商业中心、文体中心及休闲娱乐中心。 18 五、无锡市房地产市场分析 良好的经济环境是房地产经济的发展的坚实基础。无锡经济的迅猛发展，固定资产投资的连年上涨，为无锡的房地产市场打造了良好的行业环境。 2007 年无锡市保持了一 定的投资增长速度，上半年全社会固定资产投资 元，同比增长 1、 无锡历年房地产供需分析 03市房地产开发及销售额05010015020025003年 04年 05年 06年单位（亿元）房地产开发投资额商品房销售额0 3 0 6 年无锡市土地出让及商品房销售情况0200400600800100003年 04年 05年 06年单位（万平方米）出让土地面积商品房成交面积商品住宅成交面积0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 上 19 无锡市 全市土地总面积 4908 平方公里 ， 全市有未利用土地 顷（ 亩）， 其中可供开发利用的有 3220 公顷（ 亩），建设用地 180公顷（ 亩） , 市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏 ,内部空闲地少 ， 存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。 目前无锡市商品 房交易活跃，住宅销售一直占主体地位。眼下尽管无锡商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房所占比重偏低，商业营业用房新开工面积增加较多。从而导致锡商品房空臵面积呈逐年上升之势， 06 年末空臵面积达最高峰，为 平方米。这些都值得开发商警惕，在新开发楼盘时，尽量避免同质化。 2、 无锡市历年房价分析 0 3 - 0 7 上半年无锡市商品住宅均价315439234140 4315441801000200030004000500003年 04年 05年 06年07年上半年单位（元每平方米）商品住宅均价无锡市商品住宅均价在 03 年是井喷期，同比增长 随后增幅开始减缓， 04 年为 05 年为 06 年为 07 上半年为 这也与无锡市房地产市场 结构的调整和这几年国家宏观调控政策相关。人们的投 20 资也趋于理性。 根据最新数据表明，进入 2006 年后，无锡的房地产市场进入了一个全面快速增长的时期，无论是市场的供应量，还是消化量都维持在一个较高的水平 : 商品房市场销售看好，空臵面积进一步减少 市场供需两旺 ,平均价格不断上涨 土地市场规范透明，投资者行为渐趋理性 存量房市场持续活跃、稳中求进 “ 三外 ” 投资不断升温 ,市场竞争更加激烈 3、无锡房地产市场发展预测 上半年 无锡 市商品房市场成交活跃，市区累计成交各类商品房 平方米，同比增长 房价增幅回升，二季度末市区商品住宅加权均价 4517元平方米，同比上涨 市房管局产监处人士指出，下半年中小户型面积将继续增加，房价在中短期内仍将有所上升，但从长期看将保持平稳。 市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。上半年房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。上半年累计可售房源面积达 平方米，同比增长 市区新批准上市预售商品房面积 平方米，平方米，同比分别增长 商品房供给结构逐步发生变化。从区域结构来看，西、南两片区新增供应量有所增加，所占份额为 40%而北区新增供应量有所减少，所占份额为 城中区域供应量依旧稀缺。从价格结构来看，上半年新增商品住房 (不含经济适用住房 )中， 4000 元平方米以下的中低价位房占比 较去年全年水平减少 5 个百分点； 6000 元平方米以上高价位房逐渐增多，占比 较去 21 年全年水平提高近 10 个百分点。 房价增幅回升，部分区域涨幅较快。从区域来看，东区和西区房价持续上升，涨幅比较明显，分别为 市区二手住房加权均价为 4235 元平方米，同比上涨 环比上涨 一些高档楼盘的上市在一定程度上推动了房价上升。从上半年剩余的万平方米可售面积来看，每平方米 4000 元以下的占 51%， 4000 至 6000 6000 元以上的占 15，说明消费者还是有选择余地的。预计今年下半年市区商品房上市总量会突破 250 万平方米，各片区商品房上市分量都将扩大，中小户型、中低价位商品住房所占比例及建设规模将进一步扩大。 2007 年至今无锡房地产市场特点主要表现在以下几个方面： 1)中低价位住房供应量明显增多，市场供给结构进一步优化。 今年以来，无锡市新开工面积持续增长，新增商品房经核准上市预售量不断增加，年商品房供销比为 ，保证了市场的充足供给。至 2007 年第二季度，商品住宅空臵房面积 据网上备案数据，今年可售楼盘（含 06 年结余面积）中， 5000 以下的楼盘占了 今年核准销售楼盘中 5000 以下的的楼盘占了 52，其中下半年比上半年增加 全年中低价位住房供应量明显增多。 2)市场主体日渐理性，房价逐步趋于 稳定。 不论是开发主体还是消费者，其投资与消费日渐理性，价格不断向价值回归，2007 年六月份市场成交均价 5021 元 /平方米，房价趋于稳定，市场行为趋于理性。 3)市民购房心理逐步成熟，市场需求逐步增长。 22 经历了国家宏观调控的变化，消费者逐步从观望的气氛中走出，在房地产市场以首次购房需求和改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大的有效需求。 从春交会消费者调查报告中显示，选择作为投资的购房者明显比去年减少，下降 18 个百分点，占 11，购房者主要目的以居住为主，占 开发企业在经历国家宏观调控过后进一步 加强自主规范的经营意识，从全年二次房交会成交情况来看，各项指标均创历史新高，成效显著。 从价格段来看，市区商品房成交集中在 30004000 元 / 40005000 元/ 50006000 元 / 个价格段，所占比例超过 63%。从今年春交会消费者调查报告中显示：被访者预期可承受的单价集中在 3500 5500 之间，比例达到 81 120 购房面积依然拥有最多的需求。 4)经营环境进一步优化，开发商更加重视质量、品牌和资本竞争。 在政府的引导和社会的关注下，房地产经营环境进一步 优化，开发企业经营走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争已经成为房地产企业竞争的基础。缺少土地和资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力的企业在洗牌重组中出局，囤积土地而无力融资的企业需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发。仅从春季房交会参展开发企业中统计，外地知名大企业占无锡开发企业的 1/3 以上，无锡市开发楼盘品质的提升起到了一定的推动作用。 4、玉祁房地产市场发展沿革 玉祁房地产市场起步较晚，镇域第一个开发的项目是育才苑，于 2004 年开始开发，截至 2006 年，也仅有育才苑和文曲公寓在内的少数项目， 随着以唐平湖为核心的平湖城的开发建设，房地产业也将进入快步发展期。 23 六、总结 无锡房地产市场先天人文环境优越，经济环境、行业环境良好。但政策环境目前尚不明朗，对本项目会有一定的影响。 无锡市房地产市场在党情的政策调整后能够迅速回国到平稳的发展势头，已经是相当不错的市场表现。对本项目也比较有利。 此外传统的住宅业随着开发量的不断增加、市民居住水平的不断改善和房价的不断攀升，已进入供略过于求、局部盘整的阶段。 24 第二部分：项目相关行业市场研究 一、住宅竞争市场状况分析 1、竞争界定 从本案的区位来看， 新玉祁 及区域客户购房的恋地情节决定了，本案的主要竞争对手是目前玉祁和前洲的房地产项目。洛社镇是区域内经济最为发达的镇区之一，但由于受铁路间隔，本案的住宅对这个组团的客户没有太多的吸引力，而本案的高端物业则应该考虑周边的购买力。 2、供应量分析及物业类型 项目名称 建筑面积 育才苑 8曲公寓 1 号至 6 号 曲公寓 7城苑二期 前两镇总供应量在 10 万平方米左右，年内即将上市的主要是玉祁镇的宝龙 湖畔花城，项目总供应量 36 万平方米，其中一期规划 64500 平方米，总建筑面积 12 万平方米，其中住宅面积 6 万平方米。 25 区域供应的主力为多层，有少量高层项目，但都尚未对外发售。主要包括文曲公寓和宝龙湖畔花城。 3、 房型供应特征 3%17%67%13%一房 二房 三房 四房及以上从市场供应角度分析，住宅物业的产品结构以三房为主，占据了市场供应总量的 67%； 11%89%复、跃式户型 平层户型物业结构以平层居多，复式、跃层亦有相当量的供应。 7%13%18%41%14%7%9 0 90103050160市场供应以三、四房为主，且面积集中在 110方米。 26 4、 住宅市场价格及去化分析 目前玉祁镇区价格均价基本在 3400 /平方米左右，前洲镇区的新城苑则达到 元 /平方米。宝龙湖畔花城尚未正式上市，预计开盘价格超过 4000元 /平方米。从去化来看，区域主要为周边客户，销售周期普遍较长，新开楼盘则去化较为迅速。 5、典型案例分析 宝龙湖畔花城 项目位于唐平湖北，振祁路两侧，是平湖城新中心第一个大规模欧式水岸社区，总建筑面积 36 平方米，包含情景花园洋房， 多层、小高层、高层、别墅以及 2 万多平方米的配套商业，小区以唐平湖为核心，具备商业服务轴和滨水景观轴两条主线，共分东、西居住区和唐平湖风景区三个区域。第一区推出公寓户型 120方米，花园洋房为跃层，面积在 140 平方米左右，并推出商业部分，项目将于明年初上市。 27 该案的规划是玉祁、前洲包括洛社在内区域内定位最为高端的小区，该案的规划以及入市状况对本地块有定位有直接的影响力。 6、玉祁住宅市场需求特征分析 A、客户分析 为深入分析本案客户，我们对周边乡镇的居民及企业进行了走访，我们发现区域客户存在以下特 征。 计划两年内购房的承受力在 50 万以上的客户主要以周边的私营及民营企业主为主。 无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到 过全国主要城市平均值 5 28 个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到 43%，超过均值 12 个百分点。 B、 对待房子的态度 财富观念 : 战争年代买金子，和平年代买房子。房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。 他们购房的主要是自主或为家人购买，投资意识不明显。 高要求 : 对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调；多认为本地房子不好，因此更热衷品牌。 C、 产品 需求 恋地情节： 对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域 强调教育资源： 无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。 两代或三代合居： 年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。 29 大户型偏好： 120主力段，一般都为 3 房，市场户均成交面积 125 。 传统居住习惯使得他们依旧偏好多层住宅。 7、未来上市竞争性地块竞争力分析 A B C D E F I G H 30 地块 占地 容积率 A 平湖城一号地块 100 亩 2 B 平湖城二号地块 90 亩 平湖城三号地块 75 亩 平湖城四号地块 180 亩 平湖城五号地块 100 亩 平湖城六号地块 120 亩 安居房一号地块 80 亩 安居房二号地块 110 亩 安居房三号地块 75 亩 平湖周边除宝龙地块和本地块外，还将推出六块住宅用地及三块安居房地块，住宅用地共 665 亩，接近 45 万方平方米，住宅将面临激烈的竞争，本案宜尽快上市，避免区域住宅供应的“井喷”。 8、住宅市场小结 A、项目所在区域目前的价格处于低谷，低于无锡市整个房 地产市场均价水平。 B、周边市场供应量较小，整个区域供应也远低于其他竞争板块。但后续供应量极大； C、项目面临的问题在于如何以鲜明的个性（定位）脱颖而出，并领先后续项目。 D、中低价位楼盘同质化严重； E、在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格，远离城市等，并没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题 根据玉祁镇区域的总体情况、区域板块功能划分以及土地和区域市场特征，本项目住宅部分适宜开发中高档楼盘，快速上市，中低价快销为 宜。 31 二、别墅市场状况分析 1、无锡别墅市场分析 无锡别墅的发展历程可以分成三个阶段 ，每一个阶段都有一个代表的作品。 第一个阶段是八十年代后期九十年代初以太湖威尼斯花园为代表的渡假村形式。当时在太湖附近开发，走的比较早，有一些无锡早期的外籍人士都在那边购买，真正形成了一个国际化的社区，产品在当时是第一位的。还有一些渡假型的别墅产生，都是那个时期应运而生的。 第二个阶段是 2000 年前后，以世纪湖滨（太湖世家）为代表，当时并没有在市场上形成很强势的销售，那个时候的无锡对别墅的需求是没有概念的、价格上再低也没 有市场。世纪湖滨是比较纯粹意义上的别墅社区。后来销售非常好。 第三阶段是 2003 年开始持续到现在， 2003 年的无锡的别墅市场还是半遮掩的态势，面纱刚刚撂起来。太湖别墅真正变成无锡的地产的别墅主流产品。我们用一个词来表现就是叫“灿烂太湖”。这一拨行情都是围绕着太湖来进行的。 目前无锡别墅上五里湖、马山两大板块已经形成。无锡市场的别墅有 2000余套，基本都集中在五里湖和马山的太湖之滨，分布区域非常明显。 五里湖的豪华板块中有山水湖滨。湖之恋、湖玺庄园，太湖世家、时代假日花园、宝界山庄等别墅。这些别墅的价格高的 2 万元一平米，低的也要 1 万一平米，总的价格水准与周边城市相比并不低。这些别墅虽然价高，但体量都不大，加起来也只有 300 多套。而马山别墅板块目前已拥有 4 个别墅楼盘，以檀溪湾和印象剑桥规模最大，加上太湖金色水岸和中房的一个别墅项目，共有 1600 套别墅。 32 消费者还没被唤醒。 不管是五里湖还是马山，无锡的别墅都是依托于太湖山水资源，以太湖为核心的山水自然资源型别墅是其最大的特征。这一特征一方面使得开发的依据比较充分，另一方面也使得别墅楼盘的同质化倾向非常明显，产品缺乏“亮点”。但随着开发量、上市量的增大，一些别墅也开始 向个性化、差异化发展。虽然很多别墅紧赶慢赶，都要在今明两年上市，但无锡市场还没有做好准备，很多的消费者没有被唤醒，别墅的消费积极性不高。 别墅消费受新政影响较小。 从目前的市场情况看，别墅的购买者 80的臵业动机为自住型消费。买得起几百万元房子的人基本上都是成功人士，他们按揭的比例不大，很多人还是一次性付款，调控虽然也使一些人转向了短期观望，但对于富有人群来说，他们的价值观更偏于成熟，受外界的影响更小，在他们而言，对稀缺品的拥有更多的是与身份相匹配的一种形式。 2、玉祁别墅市场需求特征分析 本区域尚未形成 别墅市场，对于别墅的研究我们主要从需求角度来考虑。 从业类型界定： 私营、民营企业主，大型国资、外资企业高管层，专业技术人士、政府要员、海外归侨。 收入状况界定： 固定年收入 20 万元及以上 33 他们的承受能力以及社会经历决定了他们的价格敏感度： 综上所述，我们的目标客户群应该是是 个体客户：大型企业高管，专业技术人士、政府要员等； 企业客户：无锡本地 /江阴 /常州武进地区民企、外资企业。 需求特性研究 北美风格 欧式 中式园林 新古典主义 古典欧式风格 现代简约主义 需求特性研究 户型功能： 卧室数量： 4 间左右（其中至少 2 间为套房设计）； 功能用房：保姆房、洗衣房、储藏室等必备，车库位数 2 个。 户型面积： 220方米 细部要求： 34 在总建筑面积及卧室数量限定的条件下，尽可能提高客厅等公共部分面积，以显示别墅的空间感及舒适性。 户型设计： 注重实际使用，面积及功能配臵倾向适宜即可，不认同过于奢华、浪费。 注重花园、客厅等充分体现别墅特性的功能部分面积及具体设计。 需求特性研究 配套 物业管理： 普遍对家政服务有较高需求，较为集中的是：保姆、家庭保洁、绿化园艺； 对社区 保安设施及人员配备要求颇高； 希望能提供水、电等家用设施设备上门维修服务。 配套设施 对家庭购物、康体运动、少儿教育三类设施需求相对集中； 康体运动设施选配上倾向于以个人为单位的、较易掌握及开展的项目 需求特性研究 装修 /毛坯： 普遍认为装修非常耗费时间、精力，倾向于室内固定部分装修有套餐可供选择，但必须充分满足个性化需求。 装修的整体风格必须符合自己喜好，才会接受，否则宁可选择毛坯交付。 建筑设备： 从实际使用考虑：倾向于必须配备家居智能化、卫星电视、遥控车库门；其次，对净水系统、地板辐射热系 统有一定需求。 从运营成本考虑：认为户式中央空调、家庭用水恒热系统意义不大。 3、别墅市场小结 从市场需求空间以及周边居民的收入能力来看，别墅市场存在较大的空间。别墅开发将会极大的提升项目的档次和品牌。 35 三、玉祁商业物业市场状况分析 1、 玉祁商业物业供应量分析 区域商业主要依靠镇区商业； 目前仅宝龙项目有少量商业在售，竞争较小。 2、玉祁消费特征研究 外出消费仍以传统的购物和餐饮为主，基于本地供应水平的低层次以及收入水平的原因，消费额普遍不高； 餐饮多在本地，但休闲及购物前往南京消费较多，本区域消 费水平不高； 本地消费仍以传统的商业中心为主，新兴的大超市有相当强的吸引力； 目前消费仍以方便快捷为主，新兴消费以及偏远地区的商业消费则需要引导 3、玉祁商业市场总结 从供需结构来看： 目前的消费结构和形式需要引导 目前的供应业态需要提升服务与品牌度、商品质量等 缺少综合性的集商业、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的商业购物中心。 在需求市场上，存在一批上档次的消费群，其目前的需求无法在区域得到满足，因而前往市区等地消费。 区域规划人口 10人，存在较大的商业需求，而目前区域商业主要依靠老镇区。 36 从本案 特征来看 位于平湖城核心地段，濒临湖景，具备发展商业的绝佳条件 37 四、玉祁办公市场状况分析 就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及开发区大量厂房的存在，短期内将不会存在对办公楼的强有力的需求； 平湖城规划发展态势，行政中心将移至本项目对面，区域将形成行政商务中心，市政广场附近的写字楼在区位上具有较大优势； 本项目紧邻未来的城市中心和开发区，办公氛围将逐步形成； 基于目前区域部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企业的存在，本司建议本项目中可设臵酒店式公寓，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留 煤卫管道，分割面积在 100 平米每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性。 38 五、 酒店市场状况分析 1、无锡市旅游市场对酒店市场的影响 : 目前无锡市三星级以上酒店 (含三星级 )超过 40 家，酒店市场已经形成了一定的规模 目前无锡各大酒店主要的客户群体来源于境内，而外籍旅游、商务客源则相对较少。 境内客源主要可分为商务客和旅游客源两种，这也是目前无锡市酒店产业的支柱群体。 由此可见旅游客源对无锡的酒店市场起着比较重要的作用，是各大酒店主要争抢的客户群体，而本案所地处蠡园新城 五理河畔，水景等先天地理优势得天独厚。 目前无锡经济正处于一个高速发展的阶段。从上表中可以的知外资在无锡注册、投资的比例正在明显增大，其中市区所占比列依然占主导地位，势必而然在一定程度上带动了无锡的相关产业，其中酒店行业就身受其利。 目前无锡的各经济、工业技术开发区正处于一个良好的发展阶段，境内外企业对无锡发展前景看好，纷纷入驻。 2、无锡市商务对酒店市场的影响 商务客户群体特征 文化水平，生活素质较高，有一定的社会层次 经济承受能力较强 对房间的商务要求较高 39 该客户群入住酒店日期相比旅游客户较长，定向性 尤为强烈 随着无锡经济的高速发展，外商对无锡的投资环境也逐步认可。大量外资企业进驻无锡，随之各类人才大量涌入，酒店市场也对该类客户比较关注，各大酒店竞相出台了一系列的优惠活动来吸引该客户群体。 预计随着无锡经济的稳定发展，商务客户群将会是无锡酒店行业的一个业绩增长亮点。 3、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程 前无锡市三星级以上酒店、宾馆现实总存量 目前无锡市五星级酒店、宾馆一览表 酒店名称 星级 房价 （标房标准） 规模 无锡太湖饭店 560 元 /天 占地面积 18 公顷拥有 260 间高级、豪华标房 无锡湖滨饭店 600 元 /天 饭店现拥有 136 件标房， 12 间高级套房， 25 间行政房及 3 幢湖畔别墅 无锡喜来登大饭店 630 元 /天 客房数量 396 间 无锡锡州花园酒店 550 元 /天 宾馆拥有高级别墅、豪华套间、标准 间共 134 间 (套 ) 太湖明珠国际大酒店 498 元 /天 宾馆拥有高级别墅、豪华套间、标准 间共 134 间 (套 )， 以上各大酒店的房价为实价非门市价 目前无锡市四星级酒店、宾馆一览表 酒店名称 星级 房价 （标房标准） 规模 无锡大饭店 550 元 /天 饭店拥有标准间 371 间，行政套房13 间，商务套房 8 间，豪华套房 3间 无锡山明水秀大饭店 470 元 /天 1998 年开业，客房数量 210 间 40 无锡黄金海岸大酒店 480 元 /天 拥有豪华标准房 371 间，行政套房13 间，商务套房 8 间，豪华套房 3间 无锡舜天碧波花园 450 元 /天 1996 年开业， 2001 年装修，度假村内拥有各类客房 无锡锦江大酒店 488 元 /天 酒店拥有各式客房 320 间 /套 无锡锦仑大酒店 458 元 /天 酒店拥有 131 间客房 无锡锡海花园酒店 464 元 /天 拥有各类客房 170 余间 无锡太湖花园度假村 640 元 /天 山庄拥有各类客房 88 套，可同时容纳 200 人入住 无锡丽湖花园度假村 450 元 /天 度假村由迎宾楼、综合楼、 28 幢客房别墅楼和金字塔休闲中心组成。拥有各类房间 116 间 无锡协和广场大酒店 350 元 /天 酒店设客房 80 间 无锡锦湖大酒店 360 元 /天 拥有豪华套房、商务套房、标准客房 101 间 无锡港丽酒店 350 元 /天 酒 店共有各类房间 175 间 无锡蓝天新港大酒店 320 元 /天 拥有各式豪华单间、标准房高级套房 123 间 /套 无锡新世界万怡酒店 438 元 /天 酒店于 1998 年 9 月开业，楼高 36层，共设客房 265 间。标准间面积27 平方米 无锡捷威假日大酒店 270 元 /天 酒店共有各类房间 130 间 无锡新雅大酒店 358 元 /天 酒店拥有各类客房共 102 间 以上各大酒店的房价为实价非门市价 目前无锡市三星级酒店、宾馆一览表 酒店名称 星级 房价 （标房标准） 规模 无锡中 旅大酒店 268 元 /天 酒店拥有 131 间豪华标准客房 无锡新华宫大酒店 208 元 /天 1994 年开业， 2000 年装修， 230 间客房 无锡聚丰园饭店 300 元 /天 酒店拥有各类客房 180 余间 无锡运河大酒店 250 元 /天 酒店有豪华套房、标准房 200 间 无锡古罗马大酒店 266 元 /天 酒店拥有各类客房 150 间 无锡绿色广场大酒店 256 元 /天 酒店拥有 131 间客房 无锡友谊大饭店 260 元 /天 拥有标准客房和豪华套房 150 间 41 无锡梁溪饭店 320 元 /天 拥有各类客房 170 余间 无锡桃源山庄 (建行无锡疗养院 ) 280 元 /天 山庄拥有各类客房 88 套，可同时容纳 200 人入住 无锡太湖能园度假村 250 元 /天 度假村拥有各类套房 80 套 无锡物产大酒店 258 元 /天 酒店拥有设施齐全的标准客房 208间 无锡美丽都大酒店 250 元 /天 酒店拥有客房 229 间 无锡君悦大酒店 260 元 /天 酒店共有 12 层，拥有豪华套房、商务房、标准间、单人间、残疾房等 116间 无锡天瑞大酒店 238 元 /天 酒店现有客房 165 间 无锡渔乡楼大酒店 210 元 /天 酒店内设中高档客房 120 间 /套 无锡欣旺大酒店 250 元 /天 酒店有豪华套房，套房，标准房 90间 无锡紫京饭店 250 元 /天 饭店拥有标准客房 168 间，豪华套房9 套，总统套房 3 以上各大酒店的房价为实价非门市价 从上表中可以得知目前无锡三星级以上（含三星级）宾馆、酒店有 38 家 ，其中五