新城项目可行性研究报告

1 目 录 报告摘要 . 1 第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析 . 6 一、“中信蜀都”项目简介 . 6 二、项目建设用地规划技术指标汇总表 . 8 三、项目地理位置介绍 . 9 1、成都市 . 9 2、郫县 成都西部新城 . 12 四、项目的投资亮点 . 17 五、项目盈利能力分析 . 25 六、项目现金流预测（假设取得开发贷） . 27 项目现金流预测（假设未取得开发贷） . 33 第二部分 交易对手分析 . 37 一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司） . 37 二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方） . 37 第三部分 信托融资方案 . 41 一、信托融资方案概述 . 41 二、交易结构图 . 41 三、交易结构流程 . 42 四、信托计划技术参数 . 43 五、质押及保证 . 43 六、项目公司的主动管理 . 44 七、信托资金的监管 . 44 八、信托计划退出 . 45 九、信托收益及受托人报酬 . 45 第五部分 项目风险预测及防范措施 . 46 一、流动性风险 . 46 二、市场风险 . 47 三、管理风险 . 47 第六部分 结论 . 48 资料明细 . 49 第 1 页 报告摘要 1、 中信蜀都新城项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发 ,项目总占地 由 9块地组成） ，总建筑面积 约 170万 ， 其中商业地产面积约 ，住宅面积 ,地下建筑面积 。 若项目全部开发，将完成总投入约 72 亿元，可实现销售收入 元，实现税后投资利润约 元，项目投资利润率约 年化权益净利率达到 信托期限内 ，年化权益净利率可达 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目 （土地一级整理及配套开发） 的一部分。中信蜀都项目总占地约 7343亩，其中包括 4657亩的城市配套和公园文化配套，另有 2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。 本项目位于郫县核心位置， 紧邻成都高新西区，距成都中心城区约 15 分钟车程， 317 国道、成灌高速、老成灌路， 道、沙西线，规划中的地铁 2 号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。 项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国 际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带）， 造就一个生态居住新城 中信未来城 。 本 项目共计有 9 块用地组成： 第 2 页 项目位置图： 第 3 页 2、项目 开发商 成都国宏腾实业有限公司 成立于 2010 年 7 月，注册资本 24000 万人民币 ，股东为 成都 川宏 金沙置业 有限公司（ 占 34%股份） 、 成都世通经济开发有限公司（占 33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占 33%），实际控制人为川宏 金沙 的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏 金沙 的关联公司 。 该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金 元。 3、 项目的实际控制人 成都川宏 金沙置业 有限公司（担保方） 简介 成都川宏 金沙置业 有限公司系一家主营 商业地产开发 、 商业配套设施建设、租赁及 物业管理的有限公司， 同时 参与青羊工业 集中发展区的建设 。 公司 注册资本金人民币 5000 万元， 实际控制任及 法人代表杨天明。 截至 2010 年 6 月末 ,公司总资产规模 11 亿元，净资产规模超过 2 亿元。 目前 公司主要 运营 两大 项目 ： （ 1） 商业地产板块 金沙国际商城 。 “金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路 8 号，项目性质为商贸基础设施， 是 四川省重点招商引资项目 ， 累计投资 6 亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。 项目所在地金沙片区，为成都市规划的 18 个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。 项目 净占地 47464平方米（ 总建筑面积 商城内 功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮 于一体 。 入驻商户包括 世界 500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国 500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。 目前，公司 依靠该项目 每年的物业租凭收入达到 9000 余万元。该部分物业现评估价值 现 已达到 13亿元。 （ 2） 工业地产板块 青羊工业集中发展区 。 2005 年 7 月，在青羊区委 、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建 了 成都青羊工业投资有限公司，全面参与青羊工业集中发展区的建设。 第 4 页 青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积 发面积约 4800亩。计划投资 17亿元，已投资 项目 主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“青羊模具产业园”，是成都市 2006年重点工程项目。 2008 年 5月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地”，2009年 6月又被确定为“成都青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科技企业孵 化器”。 目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。 4、信托计划和信托交易结构 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模 全部向社会投资人发行募集 （首期约 5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过 股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资 元。）信托募集资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项 目的开发，首期 5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为 其余 3 位股东持有的股权比例为 信托 计划 整体期限 3年， 可自存续期届满 1年起 在符合约定要求的前提下提前结束。 信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化 12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划 其中信托本益于信托计划届满 1年时提前分配的，按年化收益率 12%进行分配；超过 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超额 部分的 50%”进行分配；超过 2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超额部分的 100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。 若信托期满时，项目整体净资产收益率低于 12%，则原来三家股东承诺对信托 本益 按年化收益率 12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的 权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体 净资产 第 5 页 收益率未达到 12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转 让所得价款优先用于补足信托本益的分配 ， 剩余部分归原 三家 股东所有 。 但股权处置期间，安信信托将向原 三家 股东收取每天 逾期金额的 千分之一 作为 违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有 。 5、信托资金用途 信托资金 全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并 全部 用于蜀都新城项目的开发。 6、 信托保障措施 1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于 12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率 12%的标准以自有资金予以补足。 2、项目公司原股东承诺信托计划到期前 3 个月，项目公司货币资金余额分别不 低于信托本金的 30%、 60%、 100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。 3、项目公司原来三家股东将持有的 权质押给安信信托，作为其 承诺 补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。 4、 项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责， 安信信托有权向项目公司派出董事 （占董事会席位超过三分之二） 及财务总监，从股东会、董事会、财务 管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。 5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外， 不再对外提供任何担保。 第 6 页 第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析 一、 “中信蜀都”项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发 ,项目总占地 由 9块地组成） ，总建筑面积 约 170万 ， 其中商业地产面积约 ，住宅面积 ,地下建筑面积 。 若项目全部开发，将完成总投入约 72 亿元，可实现销售收入 元，实现税后投资利润约 元，项目投资利润率约 年化权益净利率达到 信托期限内 ，年化权益净利率可达 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目 （土地一级整理及配套开发） 的一部分。中信蜀都项目总占地约 7343亩，其中包括 4657亩的城市配套和公园文化配套，另有 2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。 本项目位于郫县核心位置， 紧邻成都高新西区，距成都中心城区约 15 分钟车程， 317 国道、成灌高速、老成灌路， 道、沙西线，规划中的地铁 2 号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。 项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国 际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带）， 造就一个生态居住新城 中信未来城 。 本 项目共计有 9 块用地组成， 第 7 页 项目位置图： 第 8 页 二、项目建设用地规划技术指标汇总表 净用地面积（ m） 净用地面积（亩） 容积率 建筑密度要求 绿化率 建筑限高 （ m） 备注 1 号地块 建筑密度 高层主体 15% 80 可兼容的住宅 建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的 50% 2 号地块 0% 22% 15% 80 3 号地块 0% 22% 15% 80 4 号地块 0% 22% 15% 80 5 号地块 0% 22% 15% 100 6、 7 号地块 （加道路面积） 0% 20% 20% 100 可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建 筑面积的 20% 其中： 6 号地面积 18093 m， 7 号地面积 83544 m，道路面积 5323 m。 其中： 6 号地面积 ， 7 号地面积 ，道路面积 。 8 号地块 0% 20% 30% 100 9 号地块 0% 20% 30% 100 汇总 第 9 页 三、 项目地理位置介绍 1、成都市 （ 1） 基本情况介绍 成都，位于 四川省中部， 四川盆地的西部，龙门山脉、邛崃山脉与成都平原和川中丘陵的交接地带， 成都平原腹地，是 中国 副省级城市 之一，四川省政治、经济、文化中心，中国大陆地区机构、央企、外企西部或西南区域总部驻地主要城市之一。 成都历史悠久，有 “天府之国 ”、 “蜀中江南 ”、 “蜀中苏杭 ”的美称。成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。成都是我国西南开发最早的地区，是全国第一批（ 24 座）历史文化名城之一。成都市共辖 9 个区、 6 个县、 4 个市， 1 个独立核算的国家高新技术产业开发区，123 个街道 。 成都市拥有 56 个民族 ， 2009 年末成都市户籍人口为 1348 万人，比2008 年末增加 人。常住人口 1474 万人，增加 15 万人，自然增长率为 主城区人口为 602 万。 1989 年经过国务院批准，成都市实行计划单列，享有省一级经济管理权限，成为中国 14 个计划单列城市之一。 1993 年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽。 2003 年中国城市发展报告成都综合实力名列中国第九位。 2004 年跻身“全国十大最具经济活力城市 ”之列。 2007 年，成都市继上海市浦东新区和天津市滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。 2007 年，成都市被国家确定为中国最佳旅游城市。 2009 年， 成都市获得 “世界优秀旅游目的地城市 ”称号，成为亚洲首个获此殊荣的城市。 2009 年成都市私家车数量过百万，成为全国拥有私家车第三的城市 。 2010 年，成都加入联 合国教科文组织的创意城市网络，成为亚洲第一个世界 “美食之都 ”。 2010 年中国社会科学院发布的中国地方政府透明度 2009 年度报告，成都与厦门并列排名全国第二。 2010 年低碳中国论坛首届年会上，成都荣获了 2009 年度 “低碳中国贡献城市 ”、 2009 年度 “最具竞争力的低碳产业基地城市 ”荣誉称号。 2010 年成都荣获 “城市管理人民满意城市 ”、 “十大品牌会展城市 ”、 “中国会展之星 最佳城市奖 ”。 2010 年 9 月最新出炉的中国（大 第 10 页 陆）城市国际形象总排名中，成都紧随上海、北京，位列第三。 （ 2） 地理位置与交 通 成都位于 成都平原 中部。东北与 德阳 市 、东南与 资阳 市毗邻，西南与 雅安市相接，西北与 阿坝 藏族羌族自治州接壤，南与 眉山 市相连。东西最大横距 192公里，南北最大纵距 166 公里，辖区总面积 12390 平方公里，市区面积 598 平方公里。 成都市，从西到东，地形分为山地、平原、丘陵三个部分。 现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等 9 区 6 县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市 4 市，另有 1 个国家高新技术产业开发区。 铁路： 成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点 ，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。 第 11 页 另外成都新客站将于 2010 年年末投入运营，将负责高速列车及城市轨道交通的枢纽任务。 公路： 成都是 108 国道 （北京 昆明）、 213 国道 （兰州 云南磨憨）、 317国道 （成都 那曲）、 318 国道 （上海 西藏友谊桥）、 319 国道 （厦门 成都）、321 国道 （广州 成都）等 的交汇点。 2009 年末 ， 全市公路里程 超过 22000 公里，其中高速公路 超过 600 公里。 航空： 成都双流国际机场 是中国四大 航空枢纽 之一，是中西部最大最繁忙的机场 ，也是 继北京首都、上海浦东、广州新白云之后，内地第四个拥有两条机场跑道（ 4F 级）的机场。开通国际、国内航线 147 余条，航线总长 17 万公里，运输能力达 9 亿吨公里， 2009 年客流量达 2763 万人次，位列世界最繁忙机场前50 位。 （ 3） 经济实力 成都 是中国西南地区科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽 。 根据 中国城市发展报告（ 20082009） ， 成都综合实力 排名国内各 大 城市 第四位。2009 年全市实现地区生产总值 元，增长 2009 年全年完成全市财政总收 997 亿元，地方财政一般预算收入 元，同口径增长 固定资产投资 元，增长 34%；社会消费品零售总额 1950 亿元，增长 城镇人均可支配收入 18659 元、农民人均纯收入 7129 元，分别增长 10%。民营经济发展势头迅猛。全市民营 经济实现增加值 元，增长 占比重为 对经济增长的贡献率达 拉动 长 百分点。 2009 年全年实现社会消费品零售总额 元，比上年增长 2005位：亿元）值 2371 2750 901 速 005 2006 2007 2008 2009 第 12 页 2、郫县 成都西部新城 （ 1） 基本情况介绍 郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城 郫县 都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。 郫县距成都市区 10 公里，交通十 分便捷，生态环境优 美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出， 郫县自然环境优越，是成都的后花园。有银郫县之称。 全县幅员面积 方公里，辖 14 个镇（街道），人口 人，流动人口 30 万人，城市化率 54%， 县人民政府驻郫筒镇。 郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。年平均气温 16C，一月平均气温 5C，八月平均 26C 左右。 境内七河并流，花木久负盛名，现有近 10 万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画 ，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。 郫县 抓住紧邻高新区的地理位置优势，抓住富士康落户郫县的契机， 立足 “全域成都 ”的科学规划，以 “调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐 ”为主线，着力打造 “一城（成都西部新城）、两带（沙西线、 道城乡统筹综合示范带）、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地） ”，努力建设城乡形态优美、产业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城乡统筹综合示范区。 第 13 页 郫县的 科教资源 丰富 。 境内拥有电子科技大学、西南交通大学、西华大学等 18 所大专院校，是国家确定的 四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。全县人才资源总量达 7 万余人，每万人拥有大专以上学历居成都区（市）县前列 ，这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。 （ 2） 地理位置与交通 郫县位于 川西平原 腹心， 川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，距成都市核心城区 10 公里，距成都火车西站 8 分钟车程，距火车北站 25 分钟车程，距成都南站 20 分钟车程，距双流国际机场 30 分钟车程。 公路： 国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10 条主干道纵贯东西 ， 已形成 “ 三横六纵一圈 ” 的城市交通网络体系 。 第 14 页 地铁： 成都市地铁 2 号线延伸线 已规划至郫县 ， 实现了 与成都市 的 无缝连接。 快铁： 2010 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁） 建成 通车 ， 郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而形成 15 分钟中心城快郫县 第 15 页 速交通圈。同时，快铁的首发站 “成都站（火车北站） ”将与地铁 1 号线对接，而其 “犀浦站 ”将与地铁 2 号线同站换乘。因此，可以说 “快铁 ”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁 的 开通 ， 缩短了郊区与城区的 “距离 ”。 （ 3） 经济实力 郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。独特的优势和良好的发展环境使得郫县境内产业聚集、精英荟萃。成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体，产业配 套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界 500 强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业。这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。 郫县 国民经济平稳较快发展。 2009 年全县实现国内生产总值 元，比上年增长 16%（按可比价计算，下同），高全市 百分点。其中第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 。一、二、三产业比例关系为 第 16 页 三次产业对经济增长的贡献率分别为 。按常住人口计算，全县人均地区生产总值达 36170 元。民营经济发展势头良好。全年民营经济增加值达 元，增长 占 比重为 对 贡 固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。实现全社会固定资产投资 元，增长 全县投资项目 482 个。其中：新开工 307 个，下降 民间资金完成投资 元，增长 全年新增固定资产投资 元。从三次产业看，第一产业完成投资 元；元，增长 第三产业投资 元，增长 郫县 2006 年 主要经济指标（单位：亿元） 2006 年 2009 年郫县、成都地区以及全国 速对比： 005成都以及郫县的对比图全国G D P 增速成都G D P 增速郫县G D P 增速全国速 都速 县速 2 3 4 50 50 100 150 200 250 2006 2007 2008 2009 元） 固定资产投资（亿元） 社会消费品零售总额（亿 元） 批发零售贸易业零售额 （亿元） 住宿餐饮业零售额（亿 元） 居民储蓄存款余额（亿 元） 第 17 页 由上图可以看出，郫县的 速远超过全国 速，随着郫县 县地区生产总值对成都 贡献逐年增加，由 2006 年的 上升到 2009 年的 四 、项目的投资亮点 1、土地成本优势 成交时间 宗地、位置 净用地面积（亩） 成交价（万元/亩） 成交金额（万元） 楼面地价（元 /） 土地使用性质 竟得单位 郫筒镇凉水村 2社 90 43797 1462 商业 住宅 置信地产 郫筒镇凉水村 2、3、 4 社 10 367 商业 教育 住宅 置信地产 书院村地块 80 357 商业 住宅 成都中信城市建设有限公司 浦镇龙吟村、梓潼村地块 40 650 商业 住宅 深圳新城 市 宁村、龙吟村地块 45 40441 2418 商业 住宅 犀牛房产 吟村一社地块 80 30659 2175 商业 住宅 上海宝投 目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为 370亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年 6 月份已经突破 600万 /亩。 本项目所得土地 总面积： ；总地价款： 元，土地成本价 304 万 /亩 ，项目 平均 容积率 面价 1015 元 /平米 。 土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约 20%折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。 2、 较高的利润空间 和较大的安全边际 若项目 全部开发，将完成总投入约 72 亿元，可实现销售收入 元，实现税后投资利润约 元，项目投资利润率约 年化权益净利率达到 信托期限内 ，年化权益净利率可达 本项目信托本益部分的保本销售单价为 3500 元 /平米（住宅）和 5300 元 /平米（商铺），较市场价格分别折让 36%和 62%，有较大的安全边际。 第 18 页 3、周边稀缺的区域土地供给 上图是本项目周边土地的规划情况，本项目所得土地是该区域内最后一块较大规模的商业、住宅用地 （其余黄色部分为已出让土地） 。土地供给的稀缺 性为项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。 4、逐步走高的周边房产价格 郫县受 老成灌路的改造、成灌快铁 开通 、 地铁 2 号线规划以及 政府大力扶持 第 19 页 房地产行业的利好消息 影响 ， 迎来了中信、龙 湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮 更是 给 郫县 的房地产市场 注入 了新的活力，当地房价由 2009 年 2 季度的 3500 元 /平米已经上升至目前的近 5000 元 /平米。 目前郫县中心区域主要楼盘分布 : 目前郫县主要楼盘基本情况及价格情况： 名称 建筑面积 均价 总套数 可 售套数 地址 开发商名称 中信未来城 385297 5000 1442 531 郫县蜀信东路侧 中信地产 中铁瑞城西郡英华 106567 6300 177 81 郫县红光港通北一路 567号 中铁置业 龙湖弗莱明戈 130000 7000 1333 572 郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处 龙湖地产 华润橡树湾 660000 7000 144 97 成都市郫县红光镇合兴村三社，犀浦村一社 华润置地 置信逸都花园 1050000 5000 1763 112 郫县南北大道 168 号 置信地产 伊萨贝拉 274402 5500 1728 606 郫县犀浦成灌路 中铁二院（成都）置业 海骏达蜀都1 号 800000 5000 634 394 郫县蜀都新城蜀信东路（创智公园旁） 海骏达地产 绿地国际花都 900000 5000 郫县蜀都新城南北大道 绿地集团 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫县西区大道 108 号 成都天之府实业 第 20 页 本项目位于整个“中信未来城”的最核心商圈附近，地理位置较其他项目更优，故本项目的售价将略高于周边项目，略高的售价及较低的土地成本，将为本项目 提供较大的利润空间和安全边际。 5、日益便捷的轨道及公路交通 公路： 国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10 条主干道纵贯东西 ， 已形成 “ 三横六纵一圈 ” 的城市交通网络体系 。 地铁： 成都市地铁 2 号线延伸线 已规划至郫县 ， 实现了 与成都市 的 无缝连接。 快铁： 2010 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁） 建成 通车 ， 郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而形成 15 分钟中心城快速交通圈。同时，快铁的首发站 “成都站（火车北站） ”将与地铁 1 号线对接，而其 “犀浦站 ”将与地铁 2 号线同站换乘。因此，可 以说 “快铁 ”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁 的 开通 ， 缩短了郊区与城区的 “距离 ”。 交通的日益便捷将提升郫县区域的房地产的吸引力，进而带动该区域房地产有效需求及房地产价格的持续增长。 6、全新的区域定位 成灌快铁 所形成的“ 15 分钟生活圈” 将带动沿线的西高新板块、郫县板块、都江堰 其中西高新板块价格已经达到7000 /平米，华润等推出的部分楼盘价格甚至已经达到了约 10000 元 /平 第 21 页 米，而与其仅两站之隔（快铁约 6钟车程）的郫县板块目 前均价仅 5000，存在着比较明显的价格优势 。 同时，富士康科技集团的入驻（离本项目仅 6 公里，车程约 7钟），将为郫县区域的经济发展提供更加强劲的动力。为此， 郫县对规划范围内的郫筒镇、红光镇、犀浦镇三个城市片区再次进行了更科学的规划调整。根据最新的规划，定位于 “西部新城 ”的郫县片区将大力发展工业港总部经济、楼宇经济、现代服务业等产业经济，加上区域内的电子科技大学、西南交通大学、西华大学、成都中医药大学新区、川大锦城学院、成都理工大学广播影视学院、四川外语学院成都学院等 21 所大学， 郫县 将 成为高 新区及教育园区的后花园，形成一个生活配套十分 完善的生活 及工作区域 。 本 项目用地介于郫县老城区及高新西区之间的蜀都新城，属郫县城市新城发展区域， 也是整个郫县的行政商务配套中心区， 是郫县与高新区、成都主城区之间连接的重要连接“纽带”。 该区域未来将受到两大效应的共同作用： （ 1）高新区外溢效益作用 成都高新西区高速、稳定的良好发展势头，催生出居住、商业、休闲娱乐、商务办公等多产业的消费需求。郫县是上述消费需求最佳的服务产业承接地。 加之富士康科技集团入驻高新西区，必将完善该区域的产业链，同时进一步增强区域 产业外溢效益，为区域服务产业发展提供了大规模的消费群体。 （ 2） 教育资源 由包括西南交通大学在内多所大学和职业技术学院所组成的郫县高校聚集区，高等院校及二级院校 15 所，在校师生达 20 万人。这部分人员一方面可以对 第 22 页 接高新区的产业发展需求，并可能形成以综合性高校为依托的产业经济，另一方面这部分消费力对项目区域的居住、商业、休闲娱乐未来的需求提供了较强的支撑力。 7、“商业带动住宅、住宅推动商业”的联动开发模式 目前，郫县的商业主要集中在其老城区 ，目前主要有两大块的商业集 散地，其一主要集中在 的 北大街与东大街交汇处的王府商业街，其以低档鞋帽 为主，业态单一，档次较低，已不符合郫县城市发展所产生的消费需求； 另一块则是邻近东大街的星光大道休闲步行街，以中档服装、咖啡店、家具饰品为主，主要以当地年轻消费群体为主，但由于老城区商业用地已经饱和，所以规模和档次受商业面积的影响，始终在中低档次徘徊。 目前郫县核心商圈的具体位置图： 所以就商业而言，目前 郫县的商业氛围已经远远不能满足其城市发展的需要，该区域对中高档商业及住宅城市综合体已经引起了当地政府的高度关注，而本项目的商业用 地规划是整个郫县行政核心区域内唯一一块大规模、专业化的商 第 23 页 业开发用地。此次项目公司能够比较顺利地洽得该地块也主要因为当地政府及中信地产比较看好项目公司目前的控股股东川宏 金沙 十多年经营商业物业的能力，希望能引入沃尔玛、居然之家等大型商业运营商，并借助该商业地块商业氛围的形成，完善整个区域内的商业功能布局，实现郫县核心商圈由老城区向新城区的转移，进而提升“中信未来城”的整体市场价值，也进一步带动周边住宅项目价格的全面提升。而该商业成功开发的最大的受益者正是本项目所开发的住宅用地（本项目所开发面积中住宅用地占全部出 让所得土地的 75%）。 同时，中信未来城 区域 大部分新盘均为 2009 年年末及 2010 年实现预售，预计 2011 年将批量交房，而居民真正完成装修、集中入住的时间基本在 2012 年上半年，而这与本项目首期商业的开业时间基本吻合，也确保了 本项目 商业 部分 营业后有足够的购买力来支撑其商业氛围的形成。 8、富士康的入驻及区域内人口数量的增加带来的巨大的潜在需求 富士康科技集团 已选址郫县，项目代号“ 803”，离本项目所在地块仅 6 公里，目前签约定址工作已经全部完成，前期施工也已全部展开，目前已经进入员工招聘阶段，第一期招聘员 工 10000 人。 富士康为郫县带来的不仅是其自身庞大的企业架构和人员，还将带来整个上下游产业链（包括上百家上游的供应商，以及大量下游的物流运输企业）。 2003年，英特尔入住成都高新区时，其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应，先后带动 中芯国际、友尼森、美国芯源（ 及全球第二大电子连接器制造商莫仕 等企业纷纷入住，目前成都高新区仅 计领域企业 就 已达40 家。 富士康入驻后也会形成同样的效应， 当地政府预计，富士康全面投产后，其自身员工及由其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应而产生的对劳动力的需求将为郫县当地带来近 30 万的人口增长。 这部分人口增量不但 能为当地带来巨大的消费需求，提升商业地产的商业氛围，对本项目商业地产部分产生正面影响。同时在房地产消费方面，除了部分由企业解决的集体宿舍，当地政府预计还将产生近 2 万套商品住房的市场需求。这部分需求不但能消化未来几年区域内楼盘的供应，还将大大推动当地的房价的上涨。（富士康入驻深圳，其工厂所在的龙华及观澜两区的房价都出现了巨幅的上涨；英特尔入住大连金石滩后，当地的房价也从原来的 2000 多元 /平米一路上涨 第 24 页 至目前的 8000 多元 /平米）根据郫县当地政府的预测数据，今后 5 年内，项目所在的郫筒镇的人口总数将达 100 万人： （ 1）高新区现阶段产业人数为 13 万人，富士康科技集团入驻后将达到近 40 万； （ 2）高校人口数为 20 万人； （ 3）郫筒镇 总人口 人，城区人口 人，流动人口 3 万余人 ； （ 4）蜀都新城规划人口 12 万人。 置信地块 四季豪庭 第 25 页 五、项目盈利能力分析 1、 地块指标及销售预计： 下表对不同地块面积以及预计的住宅与商业物业销售与租赁单价进行了详细列示： 地块面积 1号地块 2号地块 3号地块 4号地块 5 号地块 6+7号地块 8号地块 9 号地块 合计 一、用地面积（） 10,085 9,200 10,