御景前程项目可行性研究报告

1 御景前程 项目 第一章 项目总论 目概要 目名称 本项目暂定名称为御景前程。 目承办单位 本项目由安徽开拓房地产开发集团有限公司开发承办。 目主管部门 本项目行政主管部门为合肥市蜀山区人民政府，合肥市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为安徽圣联投资股份有限房公司。 目拟建地点 本项目建设用地位合肥市东南，合肥市经济技术开发区 ，西至习友路，南抵紫蓬路，北眺南艳湖，西接西塘河公园。 目用地概况 本项目建设用地面积为 126 亩，场地环境为荒地，场地内有零星农用蔬菜大棚 ,场地基本平整 ,自然坡度为 目可行性研究概况 本项目可行性研究由合肥学院学生赵瀚卿连同指导老师张劲松共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准 2 文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。 目主要经济技术指标 表 1要技术经济指标表 项目 数值 单位 用地面积 84000 平方米 容积率 总建筑面积 230000 平方米 地上建筑面积 192000 平方米 其中 住宅 186200 平方米 商铺 5000 平方米 物业 800 平方米 地下建筑面积 38000 平方米 绿化率 45% 公摊面积 16% 户均面积 92 平方米 总户数 2023 户 车位配比 1:1 3 汽车位个数 2023 个 4 目 地理位置 御景前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积约126 亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积 23 万平方米，北依 3000 亩国家级旅游度假景区南艳湖，东眺巢湖千里湖光，西接塘西河生态公园，对滨湖新区得天独厚的区位优势，享受滨湖区和经开区的双重配套资源。 图 1 御景前城区位图 5 目背景 本项目为合肥房地产开发项目中的一项。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业 之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 个百分点。合肥房地产占 比重还将快速上升，对 贡献率还将逐步增大。目前，合肥市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与安徽住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近 年来实施的房地产开发建设就是为了使合肥城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 目建设必要性 （ 1） 本项目的建设是满足合肥市房地产市场和经济发展的需要 目前合肥市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。 （ 2） 本项目的建设是提升合肥市城市形象和城市发展的需要 近年来，合肥市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。 （ 3） 项目的建设是满足合肥市市民对住宅消费需求的需要 随着本市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于合肥市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应合肥人口增长的需要。 6 建投资方式 本项目由安徽圣联投资股份有限房公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。 7 第二章 市场调查及需求预测 市生产总值增长势头良好 初步核算，全年生产总值（ 元，按可比价格计算，比上年增长 其中，第一产业增加值 元，增长 元，增长 第三产业增加值 元，增长 三次产业结构调整为 中工业增加值占 比重为 比上年提高 百分点。人均生产总值达到 55186 元（折合 8742 美元）。 表 2012年全市生产总值及其增长速度 单位：亿元 指 标 绝对数 比上年增长 % 生产总值 一产业 二产业 筑业 三产业 通运输、仓储和邮政业 融业 地产业 据表中数据可以看出，在过去的一年里，合肥市第二产业第三产业迅猛发展，房地产业增长速度依然稳健。 筑业的发展为本项目开发提供良好的支撑 全年全社会建筑业增加值 元，比上年增长 纳入统计范围的具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑施工企业 835 户，比上年增加 32户；实现利润总额 元，增长 全年房屋建筑施工面积 平方米，比上年增长 其中新开工面积 平方米，下降 房屋竣工面积 平方米，增长 年末建筑业从业人员 人，比上年增长 建筑企业劳动生产率 元 /人，增长 。 2012年合肥市区新建住宅年度累计成交 77659套，同比去年全年增长 累计成交面积 ，同比去年全年增长 回顾一年来的合肥楼市， 8 一季度直到 3 月份楼市才稍有回暖，回暖态势一直延续到下半年，业 内有 “淡季不淡、旺季不旺 ”的评价，进入四季度之后，合肥楼市呈现出高位继续攀升的局面。 肥市土地成交状况 肥市 2012 年土地成交情况 图 2 合肥市 2012 年土地成交走势 2012 年合肥市土地市场共成交 83 宗地块，总面积达 ，总成交金额 。今年土地成交集中在第二季度和第三季度，成交规模占到全年 3/4。 9 肥市历年来土地成交走势 图 3 合肥市 2007地成交数据汇总图 从历年来土地成交数据看，合肥市 2012 年土地成交量和成交金额都创 出了历史新高，甚至超出了最近两年土地出让的总和。成交均价方面， 2012 年达 亩 ,而连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。 肥市 2012 年房地产市场分析 合肥市住宅成交情况 表 2合肥市区 2011 年 2012 年 变化量 变化幅度 住宅成交总套数（套） 55598 77659 22061 住宅成交总面积（） 5814384 7698189 1883805 数据 来源：合肥统计局 据统计， 2012 年合肥商品房成交 99226 套，同比增加 其中住宅类商品房成交 77659 套，同比增加 成交面积 7698189 平米，合肥住宅成交均价 /平米。此外商业类商品房成交 7107 套，同比下跌 办公类商品房成交 6342 套，同比下跌 其他类商品房 10 成交 8118 套，同比下跌 2012 年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占 78%，商业类和办公类商品房各占 7%，其他类商品房占 8%。总体来说，只有住宅 成交量同比去年大幅增加，而商业、办公及其他类商品房成交量同比去年有不同程度下跌。 肥市住宅供应量分析 全年房地产开发投资 元，比上年增长 其中， 住宅投资 比下降 商业营业用房投资 元，增长 商品房 新开工面积 平方米，下降 竣工面积 平方米，增长 商品房销售面积 平方米，下降 其中 住宅销售面积 平方米，增长 商品房待售面积 平方米 ，增长 全年实际新开工各类保障性住房 75353 套，竣工 26077 套。 表 2012年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度 指 标 单 位 绝对数 比上年增长 % 投资额 亿元 中：住宅 亿元 中： 90平方米及以下 亿元 屋施工面积 万 中：新开工 万 屋竣工面积 万 品房销售面积 万 中：住宅 万 中： 90平方米及以下 万 年土地购置面积 万 年投资施工项目 4831个，比上年增加 641 个，施工项目计划总投资 长 其中， 亿元以上项目 852 个，比上年增加 139 个，计划总投资 元，增长 竣工项目 3643 个，比上年增加 676 个。 11 肥市住宅需求量分析 2012 年全年合肥市区住宅累计成交 77080 套 ，与 2011 年的 56110 套相比，增加了 20970 套，同比涨幅 由 2012 年合肥市区住宅单月销量排行走势图可以看出， 2012 年全年，有 6 个月成交量都是突破 7000 套的高位水平。 表 2肥市 2012 商品房库存表 月份 库存量 2011,12 51321 2012,1 53730 2012,2 51902 2012,3 52934 2012,4 52590 2012,5 52765 2012,6 52927 2012,7 52531 2012,8 51955 2012,9 52399 2012,10 50671 2012,11 51508 2012,12 51636 合肥 去年的销售量都超过 套， 5 万多的存量还不到一年的销售量，从数据来看这属于正常水平，合肥楼市存量的压力不算大。 12 肥市 2012 年各区域房地产市场情况分析 域成交量分析 图 5 2012 年合肥九大区域住宅成交情况 2012 年合肥九大区住宅成交量从高到低依次是：蜀山区成交 16455 套，占总的 21%，同比增加 庐阳区成交 13057套，占总的 17%，同比 增加 瑶海区成交 10734 套，占总的 14%，同比增加 包河区成交 8665 套，占总的 11%，同比增加 滨湖区成交 8152 套，占总的 11%，同比增加 政务区成交 6972 套，占总的 9%，同比增加 经开区成交 6520 套，占总的 8%，同比增加 新站区成交 3894 套，占总的 5%,同比增加 高新区成交 3210 套，占总的 4%，同比增加 从合肥九大区整体成交来看， 2012 年九大区成交量较 2011 年相比均增加，成交量较高的仍是蜀山、庐 阳、瑶海和包河四大老城区，全年四大老城区共成交48911 套，占总的 其中蜀山区成交 16455 套，位居九大区成交量之首。在五大新区中，滨湖新区成交 8152 套，在五大新区中成交最高。 13 域成交价分析 图 6 2012 年合肥九大区域成交均价 2012 年合肥市九大区域中成交均价最高的是政务区 7884 元 /平米，其次是高新区 7072 元 /平米；老城区均价由高到低依次是蜀山 6781 元 /平米，包河 6578元 /平米，庐阳 6180 元 /平米，瑶海 6035 元 /平米；新城区均价由高到低依次为滨湖 6818 元 /平米，经开 6311 元 /平米，成交均价最低的是新站区是 5818 元 /平米，从各区均价走势看，总体平稳运行。本项目定价低于经开区市场均价，有着有利的市场竞争优势。 开区房地产市场情况分析 本 项目位于经开区，项目周边已有成熟的社区配套，从成交增长率来看，经济技术开发区，成交增幅排在九大区第三位，成交均价 6311 元 /平方米，在各大区域内排第六位，而本案销售均价定位于 5900 元 /平方米，低于经开区住房销售均价，在价格上存在一定优势。而从销售量上可以看出， 2012 年经开区商品房销售量与 2011 年相比，同比 增加了百分 由此可以推断， 2013 年经开区房地产销售量将处在一个较高的水平上。 肥市 2013 年房地产预测分析 合肥楼市仅在 2009 年出现较大幅度的上涨， 2013 年合肥房价再次大涨的可 14 能性不大，限购持续，但稳步小涨的可能性还是有的。对于购房者来说，应该认识到 2012 年合肥房价触底的机会已近过去了，经过长达一年的缓步回升，目前合肥的房价还没有反弹到历史高点（月均价 6900 元）， 2013 年合肥房价会不会延续 2012 以来逐步回升的态势，会不会在触顶之后再次下行，调控会不会加剧等等，这些仍然具 有很多的不确定性。 政策风险依然是 2013 合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的 “造城 “有可能引发推商业地产泡沫破裂。明年合肥房价难以大涨或大跌，稳步趋涨的可能性比较大。 15 第三章 项目定位 品竞争力分析（ 析） 势 （ 1）地段优势 南艳湖畔皖江核心区，成熟配套无限未来。 交通高导入，御景前城位于紫蓬路与清潭路交汇处。紫蓬路、清潭路、紫云路、习友路、宿松路、徽州大道、锦绣大道等城市干道构成便捷的交通网络。四通八达、畅通无阻直至老城区、滨湖区、高新区、政务区。 18 路公交直接泊靠本案，出行便捷，其幸福价值潜力无限。 （ 2）规模及产品优势 御景 前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积126 亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积 23 万平方米，北倚 3000 亩国家级旅游度假风景区南艳湖，东眺巢湖 千里湖光，西接塘西河生态湿地公园，水岸诗意生活，灵气跃动其间。 家级园林化生态观光开发旅游区，位于 “御景前城 ”北侧。旅游区总占地面积 201 万平方米，拥有 平方米波光粼粼的浩瀚水面，恰如一颗冷翡翠以天然氧吧姿态为您提供大量的氧离子。 势 （ 1）项目周边公交配套暂未完善，仅有 18 路， 602 路直达。 （ 2）周边无优势小学、初中学区。 （ 3）位于经济技术开发区，周边工场较多，大型车辆出入频繁。 会 （ 1）此项目周边有成熟的小区南艳瑞景、海恒社区，但整体档次偏低，本小区弥补了此区域内中档小区的空白。 （ 2）周边的 168 中学以及著名学府合肥学院为该小区带来了浓郁的认为色 16 彩，为日后营销带来巨大优势。 （ 3）周边商业娱乐配套完善，有著名的明珠广场欧风街，还有成熟的海恒社区以及滨湖前城商业配套。 胁 政策风险依然是 2013 合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意 愿。再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的 “造城 “有可能引发推商业地产泡沫破裂。 目的客户定位 费群体分析 （ 1）第一层面：经开区刚性需求住户 就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是经济技术开发区的工人，工业的繁荣发展，至此区域有大量工人，其中年龄在 20岁至 40 岁的居多，他们是住房刚需的主要群体。本住宅项目售价低于经开区 2012年平均房地产售价，在价格上有着较大的优势。 （ 2） 第二层面：本市改善性需求住户 经开区四大社区已经形成气候，工业的发展 ，促成了此区域内娱乐，科教的发展，尤其是合肥各高校云集，明珠广场商业街，使得该区人员结构多样化。出工人之外，大量高知识水平、高收入水平的人群聚集到此区域。相对于这些人而言，本项目可满足他们在住房上改善性需求 （ 3） 第三层面：投资性需求 由于此项目北眺南艳湖，东接塘西河公园，自然环境优美，远离闹市区。使得此项目存在一定的升值空间，因此投资性需求客户也是本项目的消费群体之一。 17 标客户特征分析 （ 1）年龄特征：年龄分布在 2450 岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在26 岁到 40 岁左右。 （ 2）职业特 征：经开区工人 （ 4）经济收入：年净收入约为 6元的家庭 品定位 本案位于经开区工厂密集地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。从竞争楼盘的户型来看，户型结构以两房、三房为主，兼顾少量一房小户型及四室大户型。根据御景前城项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。住宅设计要求建筑师在新理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段，综合社会、经济、环境、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、社会、居民需求的城市住宅。御景前城项目 户型 45，主力户型 100 平米左右。 格定位 价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对合肥市其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个中档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格 5900 元 /，商铺销售价格 13000 元 /比较有竞争力。 本项目销售单价采用市场法估计 18 表 3点楼盘可比因素分析表 项目名称 御景前城 观澜华庭 南湖春城 滨湖前城 房屋结构 框架 框架 框架 框架 交易时间 100 99 97 98 交易情况 正常 正常 正常 正常 住宅价格（元 /平方米） 6200 5600 5600 与项目距离距离（米） 0 560 1000 200 参考权重（比重 %） 100 60 20 20 房地产状况 区位（ 100 105 95 100 实物（： 100 100 100 100 权益（： 100 100 90 96 可比价格（观澜华庭）=6000*100/98*(100/105*00/102*100/100=5882 元 /平方米 可比价格（南湖春城） =5600*100/97*(100/95*00/90*6117 元 /平方米 可比价格（滨湖前城） =5700*100/98*(00/96*5889 元 /平方米 所以，平均可比价格 =5882*60%+6117*20%+5889*20%=5930 元 /平方米 所以，此项目楼盘售价 预定为 5900 元 /平方米。 . 19 第四章 建设条件 地条件 本项目建设用地面积为 126 亩，场地均为荒地。场地基本平整 , 水条件 本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。 水排放条件 本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。 水排放条件 本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道 路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。 气供应条件 本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。 电、电讯条件 本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。 20 第五章 工程规划设计方案 程规划 划布局 御景前城四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有幼儿园、商业建筑、商品 住宅用房。根据御景前城社区规划设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。 水工程规划 御景前城住社区工程设计供水量为 8000 设计每小时最高用水量为 670 给水管道采用 水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。 气工程规划 本项目用电总负荷 47200城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。 信工程规 划 固定电话配置标准按 60 线 /百人标准配置，通 信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。 筑设计 按国家建设部商品住宅性能认定 标准考虑 尽量采用成套技术 按节能建筑标准设计 21 观设计 本案规划绿化率达 45%，景观设计方案总体构思紧紧把握 “人与自然和谐发展 ”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化园林景观和优美环境的精品住宅小区，并与邻近小区相呼应，与周围自然环境融为一体。 术指标 规划用地面积： 126 亩 绿化率 :45% 容积率： 计使用年限 :70 目周边配套设施 公交： 602、 18 教育：南艳湖小学， 60 中， 168 中学，合肥学院 医院：三院（康利园内） 滨湖区第一人民医院 银行：徽商银行，邮政储蓄，建行 幼儿园：双语幼儿园 商场：合家福购物超市 其他 :明珠广场商业区、义银大厦、海恒社区 22 第六章 项目实施安排与进度计划 自 2013 年开始，项目整个计算工期为 3 年，前期 8 个月的时间为项目勘测设计及可行性研究阶段，项目基础工程自 开工建设，五个月内完成基础工程建设， 2014 年中进行主体工程建设，随着主体工程建设进入尾期， 外装工程及园林绿化工程随之展开，至 2016 年 6 月全部项目建设结束。由于房价低于经开区平均房价，预计销售火爆，于 2016 年内销售完毕。 表 6目进度安排 工作阶段 计划开始时间 计划完成时间 可行性研究 察设计 施工图审图及报建 证取得 础工程 售 016 12 主体工程 装工程 程竣工验收 23 24 第七章 项目销售方案 传 策略 期宣传策略 (1)利用新安房产网，合肥房产网等现代网络电子商务平台进行大量的广告宣传 （ 2）制作宣传单页，在明珠广场，滨湖购物中心等人员密集场所派发宣传单页。 （ 3）利用合肥市每年的家具博览会以及会展中心的各种运动制作大型商业广告。 (4)在稻香楼等集中看房场所设定看房车，周末专车接送潜在消费群体。 （ 5）设定内部认购会，建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺 每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。 （ 6）加强售楼中心附近对于项目的宣传，将售楼中心当做广告载体进行宣传。 期宣传策略 开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。如利用新安晚报等发行量较大的媒体，以及公交停车位媒体，把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价 分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。 期宣传策略 地产界通常所说的尾盘 一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率 8 成左右的 25 时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量、轰炸性地进行广告 宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣 传费卖出最难卖的单位，这需要一定的方法 （ 1） 调整价格：一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的一种方法。 （ 2） 寻找新的营销方式：有些楼盘价格 降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。 销策略 筹期销售策略 到访：到访客户即可参与现场抽奖， 你拿。 认购：现场购房可参与砸金蛋活动，金花四溅另享 1 万、 8 千、 5 千特惠。 签约：所有签约客户赠送签约大礼包，内赠高档礼品、孔雀画册、楼书、配套手册、孔雀会装修杂志。 期销售策略 降价策略：当销售期进入尾期，优势房源库存量较少时，可采取降价销售。降价初期降价幅度最大，随着销售的进行，降价幅度逐月减少，以刺激持币观望的购房者。 送物业策略：对于尾期的销售，可采用购房免 3 年物业的刺激手段，同样，活动初期免费年份越大，逐月降低免物业的年份。 26 第八章 投资估算与资金筹措 目投资估算 资估算依据 (1)国家发改委、建设部 “发改投资 20061325 号 ”颁布实行的建设项目经济评价方法与参数第三版（ 2006 年 7 月）； (2)建设部房地产开发项目经济评价方法（ 2009 年 9 月）； (3)安徽省建设厅安徽省建筑工程消耗量定额、安徽省建筑工程消耗量定额基价 表； (4)国家及地方颁发的工程建设其他费用标准； (5)建设单位提供的其他资料和数据。 设投资估算 （ 1）根据建设单位提供的土建工程基础资料，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、设计标准以及有关取费要求，元。其中各费用详见表 8 27 表 8目开发建设投资表 单位：万元 序号 项目 合计（万元） 一 开发建设投资 开发成本 地费用 39312 期工程费用 础设施建设费用 4853 筑安装工程费用 33350 共配套设施建设费用 690 发间接费 他费用 可预见费用 开发费用 售费用 3364 理费用 2530 务费用 项目各种财务数据估算 （ 1）土地费用 本项目用地共计 126 亩，出让单价为 300 万元 /亩，出让税率为 4%，出让总金额为 126*300*（ 1+4%） =39312 万元，土地出让金一次性付清。土地出让单价根据合肥市土地市场网公布的有关于合肥市经济技术开发区使用用途为住宅、产权年限 70 年、区位相近的地块数据估算得出 。 28 表 8础设施建设估算表 单位：万元 （ 3）前期工程费估算为 元。 表 8期工程费估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 规划设计费 建安工程费 3% 可行性研究费 建安工程费 5 水文地质勘探费 建安工程费 5 通水、通电、通路费 建安工程费 1% 5 场地平整费 10元 /平方米 230 6 环保排污费 1元 /平方米 23 7 商砼交易费 3元 /平方米 69 8 施工许可证申领费 1元 /平方米 23 9 工程质量监督费 平方米 0 其他 5元 /平方米 106 合计 215 （ 4）建安工程费估算 33350 万元。 序号 项目 计算公式 金额（万元） 1 区外市政道路建设 20元 /平方米 460 2 区内道路建设 15元 /平方米 345 3 绿化园艺 70元 /平方米 1610 4 高低压配电 50元 /平方米 1150 5 泵房及自来水加压 6元 /平方米 138 6 供水设施 25元 /平方米 575 7 管道煤气 25元 /平方米 575 合计 4853 29 采用概算指标法，根据合肥市 2012 年工程造价指标，高层建筑建安成本为1450 元 /平方米。建安成本费用为： 1450*23=33350 万 元 (5)公共设施配套费估算为 690 万元。 表 8共设施配套费估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 计价数量 金额 1 教育设施费 15元 /平方米 230000 690 2 基础设施配套 （ 6）开发间接费用估算为 元。 本项目的开发间接费用按项目的 2和 3%估算， 元 （ 7）其他费用估算为 元 表 8他费用估算表 单位：万元 其他费用估算 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 预算定额管理费 建安工程费 5 2 竣工档案保证金 3 报建手续费 4 工程合同预算或标底审查费 6 其他 合计 8）不可预见费用估算为 元 本项目不可预见费用按项目的 1和的 2估算， 9）管理费用估算为 2330 万元 30 本项目管理费用按 110 元 /平方米计价，估算金额为 2530 万元。 （ 10）销售费用估算为 3364 万元 本项目销售费用按房地产销售收入的 算，估算金额为 3364 万元 （ 11）财务费用估算为 元 本项目财务费用按现 行商业银行房地产开发建设贷款利率（ r=估算，详见表 8期借款利息偿还表 表 8期借款利息偿还表 单位：万元 序号 项目 合计 2013 2014 2015 2016 2017 1 年初借款本金累计 15000 15000 0 0 0 0 2 本年借款 0 0 0 3 本年应付利息 4 本年还本付息 还本 15000 0 0 00 15000 0 付息 0 31 金筹措及使用计划 项目总投资 元，其中项目资本金 30000 万元，第一年（ 2013年）投入 39312 万元，第二年（ 2014 年）投入 5000 万元，第三年（ 2015 年）投入 15000 万元；项目长期借款 15000 万元，第一年（ 2013 年）借款 15000 万元，第二年年底还清。项目预算收入万元。具体资金筹措和使用计划详见表 8资计划与资金筹措表。 表 8资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 2013 2014 2015 2016 2017 1 开发项目总投资 9312 财务费用 9312 务费用 0 2 资金筹措 180253 40000 5688 本金 30000 24312 5688 售收入 134565 发项目长期借款 15000 15000 32 目用款计划表 表 8目用款计划表 单位：万元 项目 2013 2014 2015 2016 2017 合计 土地取得费 39312 39312 前期工程费 安工程费 13340 13340 6670 33350 基础设施建设费 2438 2415 4853 公共配套设施建设费 345 345 690 销售费用 364 管理费用 530 开发间接费 他费用 可预见费用 务费用 年合计 39312 33 第九章 项目财务评价 务评价基础数据选取 （ 1）住宅单价： 5900 元 /。 以上价格为综合单价，实际操作时可根据具体房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附带条件等在小范围内变动调整。 （ 2）本项目的计算期为 4 年，即 2013。 （ 3）考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为 15%。 （ 4）有关税费率，营业税税率 5%，城市维护建设税税率 7%，教育费附加费费率 3%，企业所得税税 率 25%，销售费用 房产税税率按租金 12%，盈余公积金按 10%提取，公益金按 5%提取，不可预见费按 2%提取。 入估算 项目总收入为 134565 万元 ，其中售房收入为 109858 万 元 ，元。销售进度及收入详见表 9 制收入估算表 34 表 9销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元 表 8目收入表 土地增值额：总销售收入 134565-（ 21685 土地增值比例： 21685134565*100%=土地增值税：增值额比例未超过项目金额 20%，免收土地增值税 所得税：（ 号 项目 合计 2013 2014 2015 2016 2017 总销售收入 134565 住宅销售收入 109858 宅可销售面积 186200 111720 55860 18620 销售比例 60% 30% 10% 2 车位销售收入 10926 5490 1791 车位个数 2023 1214 610 199 车位均价 9 9 9 销售比例 60% 30% 10% 商铺销售收入 6500 3900 1950 650 2 商铺销售面积 5000 3000 1500 500 商铺销售比例 60% 30% 10% 3 经营税金及附加 业税 市维护建设 育