江西房地产可行性研究报告

可行性研究报告书 摘要 “高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。同时 针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然构想极佳，但 通过科学计算分析，本项目 虽然 财务净现值大于零，而且内部收益率 也高于 0， 但其低于行业基本收益率， 在财务上是 不 可行的。 关键字：不可行 混合型房地产 财务评价 目录 一、项目概况 . 1 二、市场分析 . 4 . 7 . 4 . 14 . 14 . 16 三、项目总体设计 . 16 一、项目整体规划设计 . 18 二、项目整体规划 . 18 1、项目分两期实施 . 18 2、建筑基本规划 . 20 3、户型设计 . 20 4、停车位设计 . 20 5、绿地，道路设计 . 21 6、消防安全设计 . 21 7、市政基础设施设计 . 21 9、基础设施设计 . 22 10、销售计划 . 22 四、 项目财务及评价 . 23 一、投资 . 23 . 23 . 23 . 24 . 25 . 25 . 26 . 26 . 26 . 26 二、筹资 . 27 三、财务评价 . 27 . 27 . 28 . 28 . 28 五、不确定性分析 . 30 1. 敏感性分析 . 30 . 30 . 31 六、结论与建议 . 32 . 32 . 32 附表 1 . 33 附表 2 . 33 附表 3 . 33 附表 4 . 33 附表 5 . 33 附表 6 . 33 附表 7 . 33 附表 8 . 33 附表 9 . 33 附表 10 . 33 附表 11 . 33 1 一、项目概况 1、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以昌东高新版块片区控制规划要求，南昌中电投高新置业有限公司已通过拍卖取得该地块（ 共 。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2、项目概况 （ 1）项目名称：高新玫瑰家园 （ 2） 建筑规模： 5532 14 栋小高层 （ 3）建设地点：高新区灰场路以西，溪湖家园项目以北。 （ 4）规划用途：居住、商业 （ 5）建设单位： *建筑地产有限公司 （ 6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （ 7）企业性质：其他有限责任公司 （ 8）资质等级：二级 （ 9）企业概况： *地产有限公司现有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地 产项目开发与建设。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 2 （ 10）工程概况： 项目主要设计指标见表 1、表 2 表 1：项目主要规划设计技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 88492 2 总建筑面积 平方米 176984 3 容积率 绿化率 % 25 5 建筑密度 % 32 6 高层户型 平方米 /户 89 7 商铺面积 平方米 总户数 户 1394 9 车位数 个 1115 表 2：居住区用地平衡控制指标（ %） 序号 用地构成 居住区（ %） 用地面积（平方米） 1 民建用地（ 11 9790 2 商业用地（ 10 公建用地（ 30 道路用地（ 10 公共绿地（ 25 22123 6 居住区用地（ R） 100 88492 3 （ 11） 交通： 离市中心八一广场近，小区附近有 6路、 802路、 243路、 803路、 811路公交经过；并经由地铁三 号线经过（高新北站）。 （ 12）资金来源： 本项目建设资金由 *建筑地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 项目周边楼盘分布： 3、可行性研究报告编制依据 （ 1）省计委计投 201332 号文关于“高新玫瑰家园”项目建议书的批复； （ 2） *地产房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同； （ 3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划； （ 4）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书； （ 5）省审计事务所验资证明； （ 6）中国建设银行江西分行资金证 明； （ 7）建设部房地产开发项目经济评价方法； （ 8）国家计委建设项目经济评价方法与参数； （ 9）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版） 4、可行性研究报告研究范围 4 根据“橙色时光”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决， 其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建 设成本，尽量减小项目风险。 二、市场分析 1、房地产市场 一级市场： 2013年，南昌土地市场全年共成交土地 184宗，成交面积达 交率达 流拍地块 17宗，流拍面积 二级市场： 2013年，南昌市商品房新增批售总套数 62165套，批售面积 品房住宅新增批售总套数为 46662 套，批售面积 平米；商品房住宅成交 37950 套，同比下降 2%，成交面积 比下降 4%。成交均价为 8218元 /平米，同比上涨 总的来讲： 2013 年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用；2013 年南昌市商品房销量稳定，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务， 5 四季度在市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了 “ 限批 ” 、 “ 限售 ” 措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面， 2013 年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降。 2宏观经济概况 2013 年 1份，全国固定资产投资（不含农户） 391283 亿元，同比名义增长 增速比 1份回落 百分点。从环比看， 11 月份固定资产投资（不含农户）增长 248381亿元，同比名义增长 增速比 1间固定资产投资占固定资产投资的比重为 2013年 1份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 增速比 1中，住宅投资 53112 亿元，增长 增速提高 房地产开发投资的比重为 2013年 11月，与上月相比， 70个大中城市中， 70个大中城市中，价格下降的城市有 1 个，持平的城市有 3 个，上涨的城市有 66 个。环比价格变动中，最高涨幅为 最低为下降 与去年同月相比， 70个大中城市中，价格下降的城市有 1个，上涨的城市有 69个。 11月份，同比价格变动中，最低为下降 3表现为 2013年，南昌全市商品房新增批售总套数 62165套，同比上升 20%，比上升 28%，其中住宅新增批售总套数为 46662套，同比上升 24%，批售面积 比上升 24%。 从区域来看， 2013 年南昌商品住宅新增批售面积主要集中在红谷滩新区、高新区、西湖区，合计新增批售面积为 全市占比达 67%。其中，红谷滩新区以 平米的批售面积成为全市第一，占全年新增批售面积的36%；其次是高新区，全区新增批售面积 平米，占全市批售面积的 19%。 2013 年，南昌一手房总成交面积为 平米，同比下降 3%，其中住宅成交 37950 套，同比下降 2%，成交面积 平方米，同比下降 4%。 从 2013 年各区域一手住房的成交状况来看，红谷滩区、高新、西湖成交占优， 6 三区成交 平米，占南昌总成交量的 60%；其中以红谷滩区成交量居首位，共成交 平米，占全市总量的 24%。 2013年，南昌全市商品住房成交总金额为 元，成交均价为 8218元 /平米，同比上涨 从南昌市住宅成交均价走势来看， 2013年南昌市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降；从季度网签数据来看，南昌市商品房住宅销售均价从三季度开始环比有所回落，一季 度为 8282元 /平米，环比上涨 5%；二季度为 8915 元 /平米，环比上涨 8%；三季度为 8176 元 /平米，环比下降 8%；四季度为 7586 元 /平米，环比下降 7%。 2013年高新区一手住宅新增批售 8972套，批售面积 新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在 11月；成交方面 2013年高新区一手住宅共成交 7595 套，成交面积 平米，1。截止 2013 年 12月底，高新区库存套数 1930套，存量面积 平米，按 2012年 平米 /月销售速度计算，存量消化时间为 7 高新区是 2013 年南昌房地产市场的又一热门区域，从全年成交走势来看，成交最高峰是在 12月，年度住宅成交均价为 7281元 /平米，该区域成交套数达 1000套以上的有保利 香槟国际花园，年成交 1507 套，成交面积 平米，成交均价 8205 元 /平米；方大上上城年成交 1145 套，成交面积 平米，成交均价 5369元 /平米；绿都温莎城堡年成交 1030 套，成交面积 交均价 7274元 /平米。在价格方面，成交均价过万的项目有凯美怡和花园、保利东湾国际花园、五湖国际广场。 8 2013年经开区一手住宅新增批售 4658套，批售面积 新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在 8 月；成交方面 2013 年经开一手住宅共成交 4430套，成交面积 区新增批售面积与成交面积之比为 。截止 2013 年 12 月底，经开区库存套数 977 套，存量面积 平米，按2013年 月销售速度计算，存量消化时间为 经开区 2013 年 住宅成交均价 6688 元 /平米，同比上升 10%，主要成交项目为英伦联邦，年成交 865 套，成交面积 平米，成交均价 7580 元 /平米；其次为南齿职工住宅小区，年成交 824套，成交面积 交均价 2349元 /平米；南天阳光项目年成交 761 套，成交面积 平米，成家均价 7553元 /平米。其中区域成交均价最高的项目是盛世华庭，成交均价达到 9046 元 /平米。 2013年东湖区一手住宅新增批售 1176套，批售面积 新增供应走势来看，供应量主要集中 3、 4月和 9月 ；成交方面 2013年东湖区一手住宅共成交 1442 套，成交面积 平米，从成交走势上来看，成交高峰出现在5月；住宅供销比 止 2013年 12月底，东湖区库存套数 729套，存量面 9 积 2013年 月销售速度计算，存量消化时间为 位于市中心的东湖区 2013 年主要在售项目有紫金城、国金印象、央央春天、紫江花园、经纬府邸，主要在售项目成交均价均过万，其中央央春天项目连续两年为区域成交均价之最， 2013年年成交均价 14527 元 /平米；而紫金城项目年成交量连续两年 位居区域之首， 2013年成交套数为 638套，成交面积 平米，成交均价为 10044元 /平米。 2013年西湖区一手住宅新增批售 5321套，批售面积 新增供应走势来看，供应量主要集中 3、 4月份；成交方面 2013年西湖区一手住宅共成交 5431套，成交面积 成交走势上来看，成交高峰出现在 4、 5、6 月；住宅供销比 止 2013 年 12 月底，西湖区库存套数 1333 套，存量面积 平米，按 2013 年 平米 /月销售速度计算， 随着政府规划利好， 2013年朝阳新城板块成为倍受关注的市场焦点之一， 2013年区域单盘销量榜单上，海朝阳郡铂宫项目以 1353 套位居榜首，成交面积近15 万平米，同时销售套数在 300 套以上的有国贸天琴湾、橡福小区、联发君悦朝阳、正荣御尊、朝阳江上院，而成交价格居首的为滨江一号项目，年成交均价为 21539元 /平米。 2013年青山湖区一手住宅新增批售 4524套，批售面积 新增供应走势来看，供应量主要集中在 1 月、 5 月、 6 月和 11 月份；成交方面 2013年青山湖区 一手住宅共成交 4671 套，成交面积 平米，从成交走势上来看，成交主要集中在 1 月、 3 月和 5 月份；住宅供销比 止 2013 年 12月底，青山湖区库存套数 1067 套，存量面积 平米，按 2013 年 平米 /月销售速度计算，存量消化时间为 2013 年青山湖区住宅成交价格比较平稳，一直维持在 8000 元 /平米左右，其区域成交贡献最大的项目主要有万科城、绿都丹石街区、海亮尊园、文苑华庭、 10 洪城东公馆等，其中万科城项目年成交 1508套、成交面积近 15万平米，位居全市年度单盘销售总面积 第三，其成交均价为 8357 元 /平米。 2013年，南昌土地市场全年出让土地 201 宗（因故终止拍卖地块除外），出让面积达 年共成交土地 184 宗，成交面积达 平米，成交率达 流拍地块 17宗，流拍面积 平米。 2013 年红谷滩新区土地成交 42 宗，成交面积 平米，分别占整体土地成交宗数和成交面积的 23%、 25%。 从成交的土地性质来看， 2013年各类土地成交中，工业用地成交量居首位，成交 106 宗，成交面积达 平米，占 总成交面积的 61%；居住用地成交44宗，成交面积为 平米，占总成交面积的 28%；商业用地成交 21宗，成交面积 总成交面积的 6%；其他用地成交 13宗，成交面积 2013年共有 35宗土地溢价成交，其中居住用地有 17宗溢价成交，主要位于西湖区、红谷滩新区、高新区，其溢价率最高达 即为位于高新区创新一路以西、省科学院以南的 “ 江西万和房地产开发有限公司、南昌市政公用建设有限公司、江西力高房地产开发有限公司 ” 以 84406 万元竞得 ，其楼面地价 5611 元 /平米；商业用地有 13 宗溢价成交，主要位于红谷滩新区、西湖区，其溢价率最高达 372%，即为位于高新区昌万公路以南、启航加油站以西的 块，被 “ 江西启航实业有限公司 ” 以 3353万元竞得，楼面地价为 2055元 /平 11 从近五年南昌市土地成交走势来看，南昌土地成交 2009 年至 2012 年土地成交比较平稳，而 2013 年土地成交大幅上升，主要原因为红谷滩新区九龙湖片区和西湖区朝阳新城片区土地集中释放影响，随着 “昌六条 ”政策的公布（条例中特别指出要增加住宅用地供应）， 2014 年土地市场将持续上行。 2013年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用； 2013年南昌市商品房销量稳定，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务，四季度在 市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了 “ 限批 ” 、 “ 限售 ” 措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面， 2013年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬。，但季度环比指数增幅有所下降。 2013 年南昌市出台楼市调控新政 “ 昌六条 ” ，条例中指出力争 2014 年住宅用地供应量超过年度供应计划的 10，这意味着 2014年南昌土地市场将迎来一轮供应高潮。市场供给方面， 2014 年预期将会有所增加，整体楼市将保持平稳趋势发展。 12 三、环境分析 内住宅房地产形势分析 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，加速城市 发展和加快城镇化进程已经被确定为我国经济发展的关键战略。 新国五条 ： 2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在 4预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税 试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。展望 2013 年下半年，虽然严格调 控之下全国房地产市场各项指标增速全面放缓，房价快速上涨势头得到遏制，但热点城市庞大的刚需及持续升温的 土地 市场仍在推动房价上涨预期。 住房保障政策 ：保障房新建任务较上年小幅减少。 3月 5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障 性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工 630 万套，并继续推进农村危房改造。与 2011及 2012 年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。与此同时中央也在努力完善住房信息联网、不动产登记，尽力控制过剩的房屋建设和不公平的房屋买卖。 房产税 ：房产税扩围可能性进一步上升。 5 月 24 日，国务院批转发改委 2013年深化经济体制改革重点工作的意见，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出 房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。 住房金融： 货币信贷政策稳中趋松，购房者合理需求得到保障 。 2013年，全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势，一季度全国 比增长 增速虽高于全年 预期目标，但较 2012 年四季度回落 百分点；而 国制造业采购经济 指数 ）自去年 10 月份以来始终在 50间波动， 3 月达到阶段高 13 点 呈现回落， 5 月再度回升，但仍 仅为 一方面，除 2 月受春节假期影响升至 ， 2012年下半年至今全国 下，通胀压力不大。在总理明确表态支持居民购买首套自住住房的前提下，尽管银行业资金持续趋紧，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。 中性房地产是政府 宏观调控 的一项政策，旨在通过对银行金融机构，开发商 土地征用 ，商品房市场调控等一系列措施的控制和管理，维持房地产行业健康稳定成长或保持现状发展。中国实行中性房地产金融政策，有望保障房地产行业健康稳定成长与发展。 2013年 12月） 除今年出台的新国 五条中有关二手房交易的所得税外，暂无其他相关新信息。 昌市房地产政策影响下的形势分析 南昌住房公积金政策中住房公积金个人住房贷款首付比例的调整。将原住房公积金个人住房贷款首付比例不低于 20%的规定调整为：对借款人购买首套住房建筑面积在 90 (含 )以下的，公积金贷款首付款比例不低于 20%；套型建筑面积在 14 90 以上的，公积金贷款首付比例不低于 30%；购买第二套住房（含二手房），公积金贷款首付比例不低于 50%。 购买首套二手房的住房公积金贷款比例不论面积大小仍按不低于 30%执行。 二套房住房公积金个人住房 贷款利率的调整。对购买第二套房由原来按基准利率执行调整为：对借款人购第二套住房（含二手房），贷款利率按现行基准利率 停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。 首套房、二套房及多套房的界定办法，依据人民银行出具的购房人个人征信报告所反映出来的购房套数以及个人书面诚信报告。 由此看，住房公积金的发放对于首套房相对较宽松，前景大好。 以今年（ 2013年） 10 月市场为例分析。 红谷滩创新高。八大新盘在银十相继开盘，累计推出 源，占总量的四成，并强力拉动板块供应。比如万达城， 助推红谷滩板块供应量达到 是上月的 ，也创下新的记录，销售率高达 国贸阳光和绿地玫瑰城支撑起朝阳洲和京东板块供应，与象湖和莲塘形成四国争霸的格局。 四房供应暴增，中小户型畅销 ，楼市户型供应仍以二房、三房为主力，两者合计约占八成。但是三房以 供应比例重新夺得榜首的位置，其供应面积达到 约是上月的 2倍。四房供应在上月跌至低谷后强势反弹，供应面积达到 是上月的 历史新高。销售端，中小户型畅销，一房、二房的销售率超过八成。 万达城 平抑房价，朝阳洲领涨。受万达城低价影响， 10月推盘折后均价从上月的 8686元 /回落至 8174元 /。如不考虑万达城因素， 10月折后均价高达 9064元 /，同比、环比 948元 /和 378元 /，涨幅为 9 月中旬诞生地王的朝阳新城、青云谱等区域房价领涨全城，形成了土地市场和住宅市场相互传递和助推的态势。 万科、中海、华润、厦门国贸、联发、正荣、力高、东亚新华、上海凯润等国内房企大举进军朝阳新城，已经让该区域成为楼市焦点。此次朝阳副中心的初步确定，并启动朝阳公共中心的配套建设，着力于公益 性公共设施（医院、福利院等）以及商业网点的建设，南昌 央居住区）的轮廓已经显现。 （一） S 优势 （ 1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的 15 自然环境，如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼 盘的一大卖点。随着瑶湖大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。 （ 2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。 高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。 （ 3）地块 周边有大面积着天然的水资源 艾溪湖。 （ 4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。 （ 5） 本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。 （二） W 劣势 （ 1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。 （ 2）交通线路较少：公共交通不十分便利。 （ 3）南边的高等级公路噪音较大。 （ 4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是 需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。 （ 5）据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。 （三） O 机会 （ 1）住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于 20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工 业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。 （ 2） 南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建” 16 的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。 产品为 14栋小高层 89平米的建筑。 通过 2013年全年的房价走势及西湖区房价走势可见，相对于南昌总体房价来说，西湖区的房价相对较低。 而西湖区房价都在 8000 10000（元 /平方米） 因此，开发高层公寓建设是一项有利可图的方法。 项目开发期为 3年，考虑到 升值情况，高层房价选在 8000 10000（元 /平方米），高层别墅房价选在 12000 15000（元 /平方米），高层公寓价 7000 9000（元 /平方米），商铺（非持有型）： ， 地下停车位： 14万元 /个。 17 以临近云飞路第一学校 (站前路小学 )、南昌一中高中部为主要卖点。对象为新婚夫妇，家有上小学，高中的适龄儿童，青年，及在两所校区工作的教师，务工人员为主。 18 三、项目总体设计 项目房屋将用公寓与高层相结合的方式，并在高层顶楼设置顶楼别墅。在地块四周建设优美的环境景 观，如池塘和小桥，并设置有遮蔽作用的亭子和石凳等，为学生提供适合学习的良好环境。在适当的位置合理设置相应的娱乐活动配套设施，包括健身器材、运动场地、散步小道、公共厕所、物业管理会等。 所有户型住房在保证节能环保要求的前提下加大开窗面积，使室内能够达到良好的通风和采光效果。各类户型设计充分利用小区自然景观，营造出浓厚的学习气氛，使住户能感受到学校良好的教育氛围。住宅内部功能区域清晰，每个房间尺寸大小合理。 一、项目整体规划设计 项目的土地开发容积率为 套型建筑面积 90 平米的住宅面积以下占开发住宅总建筑 面积的 建筑密度为 经过对南昌市房地产市场的调查分析，得到项目客户群定位以及整体形象决定。项目总体规划以打造低容积率、低密度、高绿化率的生活住宅区为宗旨。 二、项目整体规划 1、项目分两期实施 项目总建设期： 2014年 3月 1日至 2017 年 2月 28日，共 3年。 项目一期建设期： 三栋高层，三栋公寓楼 前期准备工作： 2014 年 1月 9日 2014年 2 月 28日 基础与地下建设： 2014年 3月 1日 2014年 5月 4日 主体工程： 2014年 5月 5日 2015年 1月 23 日 水电，装 饰，室外工程： 2015年 1月 5日 2015年 3月 17日 公共设施： 2015年 3月 18日 2015年 4月 17日 销售期 项目二期建设期： 19 六栋高层，三栋公寓楼 基础与地下建设： 2015年 4月 18日 2015 年 6月 25日 主体工程： 2015年 6月 24日 2016年 3月 12日 水电，装饰，室外工程： 2016年 2月 28日 2016年 9月 22日 公共设施、道路绿化： 2016年 7月 18日 2017 年 2月 28日 销售期 项目进度计划 定方案并通过决议 筑方案设计和施工图纸设计 取用地规划许可证，建设规划和施工许可证等 材机入场，组织技术到位 础与地下室建设（一期工程） 层（ 18层） 1#3#， 7#9#开始施工 寓楼（ 15层） 1#3#开始施工 体工程 层（ 18层） 1#3#， 7#9#主体工程开建。封顶后 ,开始预售 寓楼（ 15 层） 1#3#主体工程开建。工封顶后，开始预售 层（ 18层） 1#3#， 7#9#进行内外装饰 寓楼（ 15层） 1#3#进行内外装饰和装修 它工程设施建设 行竣工验收 础与地下室建设（二期工程） 层（ 18层） 4#6#， 10#12#开始施工 寓楼（ 15层） 4#6#开始施工 体工程 层（ 18层） 4#6#， 10#12#主体工程开建。封顶后 ,开始预售 寓楼（ 15 层） 1#3#主体工程开建。工封顶 20 2、建筑基本规划 项目有 6 栋顶楼带别墅的高层， 6 栋普通高层和 6 栋公寓楼共建 18 栋，其中 6栋公寓楼的第一层作商业用途出售， 3栋高层的顶楼别墅为 2层，另 3栋高层别墅为 3层楼。项目建筑占地面积共 米，其中公寓楼占 4920 平米。经设计停车位共建 1436 个，地上停车位 500 个，地下停车位 936 个。地面非机动车停车场 5处，共 14040平米。道路等共占了小区的一半面积，环境清新，适宜学生们学习。大面积提供的景观建设，如小亭子，石凳石桌，小 区标志性雕塑等为居民营造良好学习氛围。 3、户型设计 高层住宅（共 12栋）： 共有 8种户型，户型面积分别为 2层）， 3层）， （ 2层）， 3层） ,， ， 142， 121总套数为 434套，此类所占开发住宅总面积的比例为 公寓楼（共 6栋） 仅有一种 89平米的户型，此类所占建筑总面积的比例为 70% 商业性店铺 商业店铺包括大型商场一个和部分小型店铺。共占建筑总面积的 10% 4、停车位设计 建设机动车停车位和非机动车停车 位。 （ 1） 非机动车停车位主要建在正对小学的北侧，其它几个分布在其它方便后，开始预售 层（ 18层） 4#6#， 10#12#进行内外装饰 寓楼（ 15层） 4#6#进行内外装饰和装修 它工程设施建设 行竣工验收 共设施、道路绿化建设 式入住 21 停靠的地方。 （ 2） 机动车停车位分地上地下两种，共设计 1115个，为居民停车使用；其中地上停车位半数排布在小区的主入口处。 5、绿地，道路设计 小区四周绿地覆盖，形成一个天然的围墙，实现节能环保目标。 小区路宽： 8m； 宅间小路宽：不小于 3m； 组团路宽： 4m。 小区内几条主要道路的始终点与外围道路相接，整个规划使居民出行便利，还考虑