淮安市场报告(第四稿)

江苏淮安市房地产市场第一阶段调研分析报告(讨论稿)上海旭鹰房地产整合营销机构上海品扬房地产经纪有限公司二零零七年七月六日2目 录第一部分 淮安市基本情况一、淮安市概况二、经济发展情况三、经济发展思路四、支柱产业五、第三产业六、人口及人口导入七、市民收入及消费水平八、城市规划发展方向第二部分 清浦区和清浦城南片区基本情况分析一、区域分析二、第三产业发展情况三、城南片区当前现状、特征、政府规划前景及具体规划四、目前交通状况及前景五、政府对于城南片区的建设及宣传力度六、当地市民、村镇居民的认知度和认可度第三部分 淮安市房地产市场分析一、房地产市场发展历史二、房地产市场现状和特点三、2007-2008 年土地供应情况四、2007-2008 年房地产市场供应量分析五、房地产市场销售情况分析六、房地产市场需求分析七、房地产市场价格走势分析上海品扬房地产经纪有限公司3八、二手房市场情况九、房地产市场未来趋势分析十、房地产市场区域板块分析第四部分 清浦区城南片区房地产市场情况一、区域房地产市场现状二、区域房地产市场特征三、区域成交客源分析四、区域未来供应量分析五、竞争个案基本情况和分析六、城南片区房地产发展概况及展望第五部分 淮安市房地产重点项目市调情况一、清浦区二、清河区三、经济开发区第六部分 项目投资建议一、项目概况二、项目 SWOT 分析三、项目投资建议四、关于产品策略及项目操作的初步建议第七部分 市调说明4第一部分 淮安市基本情况一、 淮安市概况淮安属江苏省省辖市，位于苏北平原中心地域，京杭大运河与古淮河交汇处，全市总面积 1.06 万平方公里。与宿迁、连云港、盐城、扬州 4 市及安徽省相临接。是一块非常古老的、具有光荣革命传统的、美丽富饶的土地，有着鲜明的区域性政治、经济、文化特色。（一）历史沿革淮安原名淮阴，是一座历史悠久的古老城市，作为江淮流域古文化发源地之一，她的历史可以追溯到五千多年前。新石器时代的“青莲岗文化“，就因发现于淮安的青莲岗而得名。汉武帝元狩六年(公元前 117 年)开始建县，距今已有 2000 多年；东晋初年开始营造城池；义熙七年(公元 411 年)置山阳郡；南齐永明七年(公元 489 年)始称淮安。从东晋义熙七年开始，至清末的 1600 年间，淮安长期是郡，州，路，府的治所，成为江淮流域一个经久不衰的政治和文化中心。淮安历史上英才辈出，共和国开国总理周恩来就出生在这里，此外还有汉代军事家韩信，汉代辞赋家枚乘，抗金女英雄梁红玉， 西游记作者吴承恩，民族英雄关天培等，老残游记作者刘鹗也是在淮安长期定居期间创作了老残游记这一名作。淮安不仅人杰地灵，而且风景优美，沿大运河，环洪泽湖，既可领略自然风光，又可观赏名胜古迹。境内的盱眙第一山国家森林公园和明祖陵，以及秀美的河湖风光，为淮安新世纪旅游业的发展提供了广阔的空间。建国以来，特别是在改革开放以后，淮安人民发扬老区人民的革命精神和优良传统，开拓创新，锐意进取，在经济建设方面取得巨大成就，把一个原“一穷二白”的淮安建设成为江苏新兴的交通枢纽、工业城市、全国重要的农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠。淮安行政区划建国后几经调整，至 1971 年现市境始全属淮阴专区。1983 年，淮阴专区改为淮阴市。1987 年，辖县淮安、宿迁改为县级市。1996 年 8 月，宿迁、泗阳、沭阳、泗洪四县（市）从淮阴市析出，成立地级宿迁市，同时灌南县划归连云港市。2001 年经国务院批准，淮阴市行政区划实行重大调整：原淮安县级市改为楚州区、原淮阴县改为淮阴区，一并划入新淮安市区。区域调整后，辖清河、清浦、淮阴、楚州 4 区，上海品扬房地产经纪有限公司5涟水、洪泽、金湖、盱眙 4 县，共 117 个乡镇、11 个街道办事处、241 个居民委员会，总面积 1.06 万平方公里，总人口 527.68 万，其中市区面积 3171 平方公里，市区人口 273 万，市区建成区面积 85 平方公里、市区建成区人口 85 万。从此，新淮安跨入大型城市的行列。（二）城市概述淮安全境地势平坦，地形西高东低，河湖交错，水网密布，水域开阔。京杭运河、淮沭新河、古黄河、盐河、苏北灌溉总渠、淮河和淮河入江水道在境内纵贯横穿。西有全国五大淡水湖之一、素有“日出斗金“之称的洪泽湖，东有白马湖、高邮湖。淮安气候宜人，境内属温带季风气候，四季分明，气候宜人，年平均气温 14，年平均降水量 940 毫米，年平均日照时数 2130-2430 小时。淮安资源丰富，地下蕴藏石油、天然气、凹凸棒土、岩盐、芒硝等矿产资源，可开采的岩盐储量 1300 亿吨。淮安是江苏南北交通交汇中心，近年来基础设施和投资环境发生了巨大变化。交通上，水运便利的京杭大运河贯穿境内。京沪、宁连高速公路已建成通车，新长铁路淮安段已开始营运。2006 年，宁淮、淮盐高速公路淮安段顺利建成，332 省道金宝南线等干线公路也在加快建设，淮安作为江苏南北交汇中心地位进一步显现。通讯方面，淮安已建成苏北最大的光纤通讯枢纽工程，实现了长途传输数字化、光缆化，交换程控化。电力供应充裕，总装机容量达到 65 万千瓦。工商、商检、外事、海关等涉外服务机构齐全。淮安名胜古迹众多，自然风光迷人，历来名人辈出，旅游资源丰富。（三）淮安市中心城区基本情况概述:1、清浦区1）概况:清浦区位于淮安市主城区，面积 295 平方公里。截至 2004 年末，全区人口 32.43 万人，下辖 4 个街道办事处、31 个居民委员会、5 个乡镇、53 个行政村、851 个村民小组。全区耕地面积 15398 公顷。2）行政区划:6清浦区的前身为原淮阴地区清江市的南部，属老城区。1983 年建区，将城南公社改为城南乡，撤销郊区公社，成立清安乡，撤销闸口公社，成立闸口街道办事处，撤销清江公社，成立清江街道办事处和浦楼街道办事处，又将原属淮阴县的武墩公社、和平公社和原属淮安县（现为楚州区）的黄码公社、盐河公社一并纳入清浦区管辖。清浦区境内名胜古迹有文庙、清江大闸、清晏园、慈云寺、楚秀园等。2、清河区1）概况:清河区位于淮安市主城区，东与楚州区接壤，南以里运河为界与清浦区毗连，北隔古黄河与淮阴区相邻。2）行政区划:面积 39.6 平方公里，人口 24 万人，下辖 6 个街道、1 个办事处、31 个社区居委会和 13 个行政村（场） 。区内有古黄河生态民俗园及风光绿化带、石塔湖公园、大运河文化广场等自然人文风光，有古清真寺、娃娃井、万公祠、基督教堂、清江大闸、若飞桥、石码头桥、 “南船北马”碑、周恩来童年读书处等名胜古迹，大运河文化广场雕塑是 20 世纪以来全国最大的运河历史文化雕塑工程。近现代出生在境内的名人主要有范冕、陈白尘、程莘农等。3、经济开发区1）概况:开发区总面积 22 平方公里，设有工业、高新技术、综合功能和居民生活四个功能区以及 1.5 平方公里的韩国投资园区。2）开发历程:江苏省淮安经济开发区是于 1993 年 10 月经江苏省人民政府批准设立的省级开发区，紧依淮安市区东侧，处于“三淮一体”跨世纪城市发展战略的核心位置。优越的地理位置、良好的投资环境吸引了包括美国、德国、韩国、新西兰、埃及、台湾、香港等国家和地区的外商来区投资。在 6 平方公里范围内实现了“五通一平“，基本形成了“三纵三横“的道路主骨架。建成了韩泰轮胎、宏丽化纤、新潮印务、华新纸品、一剪梅集团等一批工业项目，初步形成以化工、轻工、纺织、印刷为主体的工业体系。 二、 经济发展情况上海品扬房地产经纪有限公司7改革开放以来，特别是近几年来，淮安的经济建设和各项社会事业都取得了长足发展。（一）2002 年完成产业结构调整综合实力逐步增强。经济发展速度连续 10 年超过全国平均水平，财政收入 10 年翻了7 番多。2002 年，全市国内生产总值 375.02 亿元，增长 11.6%；财政收入 43.19 亿元，增长 22%；社会消费品零售总额 127.6 亿元，增长 11.6%；经济结构不断优化，三类产业构成实现了由“一、二、三”到“二、三、一”的历史性变化，三类产业之比为26.8:43.0:30.2。十五“期间”相关指标完成情况产业结构（%） 劳动力结构（%）年份 人均 GDP（折美元）一产 二产 三产 一产 二产 三产城市化率（ %）2001 781 28.6 41.2 30.2 59.8 18.2 22.0 31.52002 900 26.8 43.0 30.2 58.4 19.1 22.5 34.02003 1005 23.1 46.5 30.4 48.1 17.4 34.5 35.12004 1189 23.3 43.6 33.1 43.7 17.7 38.6 36.42005 1324 21.0 45.5 33.5 40.8 20.1 39.1 37.52006 年度淮安市社会生产总值 单位:亿元全市 涨幅 清浦生产总值 651.06 14.9% 37.46第一产业 123.78 5% 4.56第二产业 305.23 19.2% 14.82第三产业 222.05 15.5% 18.08（二）交通枢纽地位基本确立。京沪高速公路、淮连高速公路、宁宿高速公路已经建成，宁淮高速公路、徐淮盐高速公路已开工建设；新长铁路全线贯通并投入营运；京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道，在境内纵横交错。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络，凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。（三）大型城市的框架正在形成。区划调整后，市区建成区的面积由 40 平方公里扩大到 75 平方公里，成为仅次于徐州的苏北第二大城市。瞄准新淮安中心城市的定位，规划力度不断加大，基础设施建设全面8推进，创建全国卫生城市、环保模范城市、园林绿化城市、全省文明城市的帷幕已经拉开，一个富有特色的“绿水”景观风貌的大型城市格局正在逐步形成。（四）区域性商贸都会的辐射功能不断增强。境内商厦林立、网点棋布、商贾云集。全市拥有各类商品市场 418 个，其中超亿元的市场 22 个，形成了以市区淮海广场为商业中心，以新锦亚商城等大型商贸企业和汇通市场、清江市场等骨干商品市场为龙头的极具吸引力和辐射力的市场网络体系，时代超级购物中心等新型流通业态及麦当劳、肯德基等现代快餐业点缀其间，交相辉映。三、 经济发展思路和方向进入新世纪新阶段，淮安迈入快速发展的新时期。500 万勤劳智慧的淮安人民，按照市第四次党代会提出“人均超全国、财政再翻番、建设大城市、苏北争先进”的奋斗目标，大力弘扬“团结、创新、实干、自强”的新淮安精神，全面实施工业强市、科教兴市、外向带动、城市化和可持续发展五大战略，加快落实“4221”工程（40 项经济发展目标、20项党建和精神文明目标、为全市人民办 20 件实事、为市区人民办 10 件实事）目标任务，与时俱进、奋发有为，致力于把周总理的家乡建设成为经济繁荣、科教发达、生活小康、环境良好、社会文明的现代化城市。（一）谋求大发展，经济建设再上新台阶。分三步走：到“十五”期末，人均 GDP 达到 1200 美元；到 2010 年，人均 GDP 突破2000 美元；到 2020 年，人均 GDP 超过 4000 美元，建立富裕小康社会。（二）实施大调整，产业发展增创新优势。坚持以结构调整为主线，不断优化产业结构，促进优化升级，加快“两大基地”和“三大中心”建设。即建设新兴的工业基地、全国优质农产品产加销基地，建设区域性商贸中心、物流中心和旅游中心。（三）开展大招商，对外开放展示新格局。加大行政推动、载体建设和经济发展软环境建设力度，举全市之力推进招商引资，加速资金、技术和人才向淮安集聚。积极实施“引进来” 、 “走出去”战略，努力提高经济发展的外向度，逐步形成全方位、多层次的对外对内开放格局。上海品扬房地产经纪有限公司9（四）建设大城市，城市发展塑造新形象。“十五”期间，投入了 260 亿元，实施 500 万元以上大项目 350 个，将建成区面积扩大到 85 万平方公里，城市人口增加到 273 万，实现创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和省级文明城市的目标，充分体现“绿水、名人、历史、文化”特色，凸现苏北中心城市地位。（五）思想大解放，各项改革实现新突破。深化行政管理体制改革，把政府工作重点转移到经济调节、社会管理、市场监督和公共服务上来。深化企业产权制度改革，实现公有资本从竞争性领域全面退出。深化事业单位产权制度、人事制度、分配制度改革，建立起充满生机与活力的运行机制。深化农村各项改革，不断完善以家庭承包为基础，统分结合的双层经营体制。四、 支柱产业长江三角洲地区是未来中国经济发展最具活力的区域。淮安市处于长三角大范围之内，是一个正在迅速崛起的新兴工业城市和全国农副产品产加销基地，具有良好的产业环境和独特的比较优势。 （一）淮安重点产业现状 2004 年淮安市国内生产总值超过 500 亿元，三次产业比例分别为 21.6:47.9:30.5，综合经济实力在全国 200 多个地级城市中处于中上游水平，已经步入工业化阶段,形成了化工、机械、纺织、冶金、烟草等五大支柱产业，食品、医药、建材等三大新兴支柱产业正在逐步形成并呈加快发展的良好态势。 1、五大支柱产业 化工、机械、纺织、冶金、烟草等五大支柱产业现有规模以上企业 1098 户，资产总计419 亿元。化工产业主要涉及盐化工、石油化工、橡胶制品等六大类 300 多个品种。1）经过多年来的培育发展，已形成一批具有一定规模的大中型化工企业，如中国石化清江石油化工公司，其年产 8 万吨特种溶剂油装置为国内最大；总投资 4.3 亿美元的中韩合资韩泰轮胎有限公司，目前子午胎产品年生产能力达 850 万条、斜交胎达 110 万10条；江苏安邦电化公司的烧碱规模在全国氯碱行业排名靠前、在江苏省内排名第 4 位；西班牙投资的元明粉公司、印尼投资的大洋化工等项目的落户，使元明粉年加工能力达到 120 万吨，居华东地区之首。2）机械产业涉及农机、电工电器、石油机械等七大类 70 余种产品。近年来，随着港商投资 980 万美元的威灵电机、捷克投资的爱吉斯海珠气缸套、美商独资 2000 万美元的理士科技、比利时投资的安特汽车等一批外资企业的落户，以及美的集团投资的电动机制造等项目的兴办，有力地提升了淮安市机械行业的整体装配水平。3）纺织产业涉及棉纺织、服装、针织、印染等七大门类。其中韩资金海螺纺织、港资“霞”牌内衣、民营康乃馨公司的系列产品在国内市场已具有一定知名度，近两年台商独资的源通制帽、港商投资的同泰服饰等外资企业也纷纷落户淮安市及辖下各县区。4）冶金产业形成年产 250 万吨钢材、80 万吨生铁的生产规模，骨干企业淮钢集团公司以生产“淮钢”牌优质碳素钢、弹簧钢等为主，去年以 65 亿销售收入跻身全国冶金企业 50 强。5）烟草产业 2004 年淮阴卷烟厂生产卷烟 60 万大箱，实现利税 28 亿元，是淮安市利税大户，已跻身全国烟草行业重点企业，其生产的一品梅、国烟、华西村卷烟已成为全国烟草行业知名品牌。 2、三大新兴产业 淮安市食品、医药、建材等三大新兴支柱产业现有规模以上企业 613 户，资产总计158 亿元。1）食品产业已形成如今世缘酒业、快鹿牛奶、民康油脂、苏食肉品等一批重点企业，并先后吸引泰国正大、台湾康师傅集团来我市投资兴业；2）医药产业主要有药品生产、医疗器械及药包材生产三大类，先后引进了天津天士力、上海复星集团、上海新谊药业等一批行业重点企业来淮投资落户；3）建材产业已具有年产 120 万吨水泥、130 万立方米混凝土、75 万立方米木材以及 170万吨石料的生产能力。 (二)农业淮安境内平原广袤，河网密布，雨量充沛，土地肥沃，农业基础条件十分优越，是全国重要的商品粮基地和农副产品产加销基地，近年来已初步形成了蔬菜、水产、家禽、生上海品扬房地产经纪有限公司11猪、林果五大主导产业，并连续多年获得国家颁发的无公害、绿色、有机农产品认证标志414 个。八个县区依托自身优势，加快培育特色农业，分别先后建成全国生猪生产基地、生态农业县、荷藕之乡、禽蛋之乡等。 （三）服务业淮安市已连续成功举办了三届中国淮扬菜美食文化节、三届中国优质稻米博览会、五届中国盱眙龙虾节等大型节庆活动，被中国烹饪协会授予中国淮扬菜之乡的荣誉称号，鼓楼牌茶馓、天妃宫牌蒲菜、软兜长鱼、平桥豆腐、涟水鸡糕等具有地方特色食品及美味菜肴已享誉大江南北。近年来，全市还先后引进了上海家得利和农工商超市、南京中央百货集团、港资时代超市、正大集团易初莲花超市等一大批大型商贸流通企业来淮投资落户。全市现有各类商品交易市场 391 家，2004 年实现成交额 159 亿元。拥有旅游饭店 50 家，旅行社 39 家，可供游览的景区景点 43 个，如铁山寺国家森林公园、江苏省第四届园博会主会场钵池山公园、明清古洪泽湖大堤、周恩来纪念馆等景观驰名中外、闻名遐迩。去年共接待国内外游客 500 多万人次，全年服务业增加值和社会消费品零售总额均突破 150 亿元。五、 第三产业现状目前淮安的第三产业主要由交通运输、批发零售、住宿餐饮、房地产、教育等支撑。2005 年淮安市第三产业产值分析表 单位：亿元序号 行业 全市 增幅 市区1 农林牧渔服务业 3.75 9.3% 1.242 交通运输、仓储和邮政业 61.09 15.8% 39.543 信息、软件服务业 12.91 14% 12.714 批发、零售业 61.09 11.8% 37.555 住宿、餐饮业 25.76 22% 16.436 金融业 19.72 14.3% 11.887 房地产业 27.88 20.8% 18.38 租赁、商务服务业 7.68 15.5% 5.249 科研、技术业 4.53 27.2% 2.8210 水利、环境、公共设管理业 3.14 18% 1.8311 居民服务业 18.41 19% 13.1612 教育 24.03 37.9% 16.5413 卫生、医疗、社保、福利业 17.54 2.9% 12.2914 文体、娱乐业 2.67 13.6% 1.771215 公共管理、社会组织 30.24 20.5% 19.616 第三产业总产值 320.44 17% 210.92006 年度淮安各乡镇主要经济指标综合排名（前 20 名）名次 乡镇名称 名次 乡镇名称1 开发区钵池乡 2 开发区徐杨乡3 盱眙县马坝镇 4 洪泽县蒋坝镇5 金湖县戴楼镇 6 涟水县朱码镇7 盱眙县官滩镇 8 涟水县高沟镇9 洪泽县东双沟镇 10 楚州区施河镇11 洪泽县西顺河镇 12 清浦区城南乡13 淮阴区丁集镇 14 清浦区武墩镇15 金湖县陈桥镇 16 洪泽县朱坝镇17 盱眙县河桥镇 18 清浦区黄码乡19 清浦区盐河镇 20 盱眙县观音寺镇六、 人口及人口导入（一）各区域人口分析至 2006 年末，淮安市常住人口总户数为 1593703 户，总人口为 5277678 人，其中市区（清河、清浦、淮阴、开发、楚州）826699 户，计 2732047 人，清浦区共计 107001 户，330687 人。淮安市行政区划与人口情况表(2004 年)乡镇（个）总计 乡 镇街 道办事处（个）年 末总人口（万人）土 地面 积（平方公里）全 市 116 24 92 13 524.06 10072市 区 55 17 38 13 270.99 3171清河区 6 24.36 29楚州区 27 6 21 119.49 1522淮阴区 21 7 14 87.42 1264上海品扬房地产经纪有限公司13清浦区 5 2 3 4 32.06 296开发区 2 2 3 7.66 60涟水县 19 2 17 104.19 1670洪泽县 12 12 39.25 1394盱眙县 19 5 14 73.98 2493金湖县 11 11 35.66 1344（二）各主要行业从业人口分析2006 年底各行业从业人口数量 单位：人序号 行业 全市 市区 清浦1 农业 20255 7823 552 矿业 2165 1402 93 制造业 104835 61451 39604 水、电、煤生产及供应业 7353 4745 5 建筑业 19874 8796 35166 交通运输、仓储和邮政业 12874 8864 397 信息、软件服务业 3154 2548 8 批发、零售业 15799 11637 649 住宿、餐饮业 2052 1696 7610 金融业 13209 10994 11 房地产业 2209 1464 23612 租赁、商务服务业 5694 3598 12613 科研、技术业 2908 1713 1214 水利、环境、公共设管理业 7302 4531 30415 居民服务业 201 78 16 教育 57558 30240 232917 卫生、医疗、社保、福利业 15926 10408 31618 文体、娱乐业 2836 1705 2819 公共管理、社会组织 36190 21546 992七、 市民收入及消费水平通过制度创新和服务，淮安为发展投资创造的软环境，得到了企业、投资商和广大群众的普遍认同和大力支持。去年，淮安人均 GDP 已达到 1324 美元，产业配套能力、后续发展能力、创业创新能力都在加速提升，人们的消费观念、消费水平和消费方式都在发生深刻变化。142006 年度各行业从业人员平均年收入 单位：元序号 行业 全市 市区 清浦1 农业 6775 4935 124292 矿业 15574 14058 93333 制造业 11029 12253 119584 水、电、煤生产及供应业 32086 37326 5 建筑业 10907 10779 110636 交通运输、仓储和邮政业 12637 13417 189747 信息、软件服务业 20901 21098 8 批发、零售业 10213 10354 114269 住宿、餐饮业 8440 8667 835910 金融业 16952 16360 11 房地产业 15716 17226 1876712 租赁、商务服务业 9500 9005 1711013 科研、技术业 16923 19520 2708314 水利、环境、公共设管理业 11978 13345 2018115 居民服务业 18379 26253 16 教育 16716 17760 2107717 卫生、医疗、社保、福利业 17978 20142 1445518 文体、娱乐业 15083 16521 2053619 公共管理、社会组织 19887 21577 2134907 年一季度，淮安市实现社会消费品零售总额 67.1 亿元，同比增长 15.7%，增幅列苏北五市之首。分地区看，城乡同步增长。城市的零售额为 42 亿元，同比增长 15.8%，县及县以下的零售额为 25.1 亿元，同比增长 15.5%。城市零售额增幅仅高出县及县以下 0.3 个百分点,增幅基本同步。分行业看，餐饮业增幅居各行业之首。全市批发零售业实现零售额 58.0 亿元，同比增长 15.9%；餐饮业实现零售额为 8 亿元，同比增长 17.8%；其他行业实现 1.1 亿元，同比略有下降。八、 城市规划发展方向（一）现状目前淮安市区由淮阴、清河、清浦、开发、楚州五区组成。1、楚州区前身为淮安县，即淮安古城；上海品扬房地产经纪有限公司152、淮阴区即原淮阴县，位处市区北面，属各项设施较为成熟的老城区，但整体感觉较为陈旧；3、清河区属市中心地段，是淮安市政治、经济、文化中心，也是目前淮安最繁华的区域，但规划较为零乱；4、城东是淮安于 1992 年开式建设的以工业为主的开发区，目前已极具规模，但土地供应已较为紧张；5、清浦区以运河为届，分南北两块，运河以北，属市区范围，运河以南为城南乡，即淮安市城南新区。淮安市近几年在城市化建设道路上发展的速度极快，在道路交通、基础设施、绿化环境等方面均取得了巨大成就，至 2006 年底，淮安新增重大城市建设项目及成果有： 1119 万平方米的道路面积开工建设。建设了宿淮高速南互通和西互通连接线、 “四纵四横”路网项目，建成了南昌路等路桥工程，新增道路面积 150 万平方米，市区道路畅通，节点相连。 日处理能力达 10 万吨的市第二污水处理厂工程如期建成，市区污水处理率达到 80%；圩北路、引河路污水提升泵站和里运河、钵池山、古黄河三大截污工程顺利完成，市区水体水质得到明显改善。 对健康西路、天津路、西安路等 20 余处易积水的路段进行系统改造，主城区共铺设排水管网 201 公里，保证了城区排水畅通。 全面实施了 42 条背街后巷路灯改造工程，全年安装路灯 1051 盏，市区路灯亮灯率保持在 98%以上。 加快“西气东输”推广应用，天然气门站和加气母站顺利建成，铺设中低压燃气管网60 公里，发展用户 11000 户。 建设、整治巷道 301 条、生活大院 251 个，疏通下水道 5.7 万米，新建改建公厕 110座。 2006 年，淮安房地产业飞速发展，现代的精品住宅楼群成为淮安城里的一道靓丽风景。据统计，市区全年完成投资 48 亿元，住宅楼开工面积 430 万平方米，竣工 180 万平方米，分别比 2005 年增长 37%、41%、25%，市民居住条件得到进一步改善。 2006 年，淮安人居环境更加优美，进入省级园林城市行列。市园林绿化建设完成投资3.2 亿元，实施了 25 项绿化重点工程、八大绿化精品工程、40 个后街背巷绿化项目、16167 个单位居住区绿化项目，新建了沈阳路桥头公园等 5 个游园绿地，实施了南昌路等 15 条道路绿化，市区新增公共绿地 67 万平方米，市建成区绿化覆盖总面积3222.37 公顷、绿地总面积 2812.47 公顷，绿化覆盖率和绿地率分别达到37.91%、33.09%。其中公园绿地总面积 746.34 公顷，人均公共绿地面积 8.35 平方米。 2006 年 12 月 1 日，宿淮高速建成通车；12 月 18 日，宁淮高速建成通车。至此，淮安境内京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、淮连五条高速交会，每百平方公里高速公路里程达3.7 公里，相当于德国的水平。在淮安中心城市周边形成 94 公里的高速公路环，淮安对外通道全面提速，与周边城市形成一小时通行圈，两小时可抵达南京。对外快速通道的日益完善，完善了淮安综合交通体系，进一步确立淮安的交通枢纽地位，增强了中心城市的对外辐射力、扩张力和带动力，为加快培育苏北腹地重要中心城市打下了良好的基础。 淮安火车站，高速公路南互通和西互通连接线、淮安东港、楚州区汽车客运站等工程均按序时推进，飞机场项目正待国家审批。 2006 年 5 月， “运河之都”全国学术研讨会在淮举行，与会者公认淮安是名副其实的“运河之都” 。2006 年，淮安市围绕打响“运河之都”品牌，进一步完善了楚州河下和驸马巷历史街区、文庙慈云寺和都天庙历史文化风貌区、里运河文化长廊、古黄河沿线景观设计等规划，一批运河文化遗址将得到全面的保护和修复。目前，投资2000 多万元的清晏园的修复工程主体已完工，淮安府衙修复工程等已经启动。（二）规划发展总体方向近年来，为进一步贯彻落实江苏省委省政府提出的“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快淮安工业化和城市化进程，实现社会经济的跨越式发展，淮安市委市政府适时作出了对城市总体规划进行微调的决策，委托江苏省城市规划设计研究院编制了淮安市城市总体规划调整（20052020 年） 。城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心城市。城市规模：中期（2010 年）100 万人，远期（2020 年）120 万人。城市建设用地规模：规划远期（2020 年）城市建设用地约 120 平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口 180 万人，城市建设用地规模为 200 平方公里。上海品扬房地产经纪有限公司17淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城” 。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。2006 年， “十一五”开局之年，淮安城市发展定位更加明确，城市规划更加理性。2006 年，围绕中心城市发展定位和“十一五”的总体目标，淮安市规划局深入理性地研究城市圈辐射能力、都市圈构想等战略规划，立足优化城市功能、改善城市环境、彰显文化特色、提升城市品位，突出规划的前瞻性和基础性作用，加大投入，编制完成了生产力布局、城市景观设计、中央商务区、综合交通规划等 19 项城市各类规划，为城市建设提供了科学的指导，强化了城市建设的发展效应。18第二部分 清浦区和清浦城南片区基本情况分析一、区域分析（一）清浦区淮安市清浦区，淮安市的核心区之一，古称清江浦，总面积 296 平方公里，人口 31 万。清浦区地理位置优越，水陆交汇，交通便捷。徐淮、宁连、京沪、同三、淮盐等五条高速公路交汇于区内。京杭大运河、淮河、盐河三水相交，成为连接中国南北的黄金水道。区内，年吞吐量 500 万吨的新港水运码头已开工建设。清浦区是全国著名的绿色无公害农副产品生产基地，建有国家级、省级现代农业科技示范园各一个。大棚蔬菜种植面积占全区耕地面积的 60%，传统特色产品辣椒年生产量 21万吨。矿产资源丰富，已探明的岩盐储藏量 40 亿吨、芒硝储存量 30 亿吨。清浦区是江苏省外向型农业综合开发区实行区之一，享受省级农业开发区的优惠政策和市级审批权限。是全市工业企业最集中地区，形成了纺织、机械、电子、食品、化工、建材等六大支柱产业。规划面积 40 平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。（二）城南片区城南片区位于清浦区京杭运河以南，东临楚洲区，北临淮安市区。是淮安市重点发展的片区之一。城南片区由高教园区、体育中心、中心区、工业新区和远景发展空间构成五个功能区，总面积 43 平方公里。现主要以清浦区新的区政府为中心点，向周边辐射。上海品扬房地产经纪有限公司19二、 第三产业发展情况清浦区在全力发展工业的同时，盘活做大第三产业，拉动了经济的快速发展，第三产业对 GDP 和财政收入的贡献份额不断提高。随着城南乡政府地块的成功挂牌，清浦区“决战城南、做大亮点”工程正式启动。至 06 年底，该区完成三产投入 8.41 亿元，三产重点项目实现税收 3644.8 万元，同比分别增长 10%和 45.7%。空间优势是清浦区地产业发展的宝贵资源。为加速地产业发展，该区积极实施清浦东区开发、旧城改造、城南片区建设“三大板块”有序联动，突出打造精品人居环境。在空间拓展上，该区完成城南乡政府地段、工人文化宫地段等 5 个地块拆迁，年内完成招商并开工建设。该区还积极与市有关部门协调，将天津路东侧 47 号地、一品梅广场西侧、前进小区东侧等 10 个地块挂牌上市，并力争年内完成拆迁。建筑业的蓬勃兴起，不断为清浦财政注入新活力，19 月，该区三产服务中心仅房地产业零散开票收入就达 4600 万元。该区从着眼大市场出发，切实抓好市场体系的建设，培育竞争能力强、发展空间广阔的大市场。今年初，该区启动了清江蔬菜批发市场改扩建工程，同时加快新民东路农贸市场、解放东路农贸市场和延安东路农贸市场建设速度，加强对银河数码广场、水门桥电子市场20的扶持，积极规划新建大型商品批发市场、汽车商贸市场、二手车交易市场等，使产业集中区和商业网点建设更趋科学、合理。目前，该区已有综合市场 2 个、专业市场 4 个、农贸市场 15 个，今年以来，市场总交易额达 22 亿元。以进一步推动全民创业为抓手，该区积极探索发展现代物流业，扩大和延伸社区服务业，结合全民创业，出台一系列鼓励政策，使一大批城市失业人员和农村青年投身三产，全区三产从业人员已突破 5 万人；充分利用“淮扬菜之乡”金字招牌和淮扬菜美食文化节的声势，把文庙新天地建成集餐饮、文化、旅游、购物、休闲、娱乐为一体的城市消费密集区。该区以便民利民为目标，大力发展物业管理、家政服务、托幼养老、医疗康复、文化娱乐等社区服务机构；积极发展需求旺盛的信息、评估、经纪、拍卖、法律援助等社会服务机构；探索社区福利服务的社会化、产业化运行机制，鼓励个人建设老年公寓、残托所，为老年人和残疾人提供养老、康复服务；积极开展社区就业信息咨询、就业指导、就业培训和就业组织推介服务，不断拓宽社区服务领域。该区抽调专门人员，对列入市、区考核的三产重点项目，做到进度、时间、责任三明确；建立领导挂钩责任制，区四套班子成员每人挂钩一个项目，定期检查指导，及时协调解决问题；根据项目发展需要，选派三产项目帮办员，实行跟踪服务，在项目招投标、设计等方面为企业提供全方位服务。帮办员队伍成立以来，已为 100 多个三产项目提供了全程服务。为增强三产行业的整体合力，该区先后指导成立房地产、餐饮等五个行业协会，定期开展联谊等活动，积极搭建交流平台，加强政府同各个行业协会的沟通联系，切实为行业创造宽松的发展环境。特别值得关注的是近年来清浦区城南乡的经济发展十分迅猛。2006 年城南乡主要经济指标在淮安市 117 个乡镇中排名第 12，而在市区的 55 个乡镇中排名第 4。三、城南片区目前现状、特征、规划前景（一）目前现状 整个片区原为农业用地，现仍属于一个全新的区域，市政配套、商业配套、交通配套及周边生活配套等设施都有待于建设。 公共交通上目前极其不便，不管是市区或是临近的高校园区，均无直达公交车。 区域环境建设有待提高。 目前区内已经形成“井字型”完善的路网结构，全面实现“七通一平” 。上海品扬房地产经纪有限公司21 初具雏形的城南“大学城”已成为淮安的新亮点。 西部的工业新区目前已初具规模。（二）特征 市政规划的良好远景，有较好的可发挥空间。 城南住宅片区的区域功能定位明确，符合区域的自有条件。（三）政府对区域发展的态度1、区政府态度积极城南片区不仅是清浦今后五年城市建设和经济建设的主要区域，也是清浦区未来发展的潜力所在和希望所在；为此，清浦区政府将开发城南片区作为当前的重点工作目标，努力将城南片区建成经济繁荣、工业产业集聚、人居环境舒适、自然生态优美的现代新城区。“十一五”期间，清浦区还将策应市汽车总站南移，依托交通枢纽和工业新区，大力发展现代物流业。在正大路、柯山路、武墩立交等地段，建设现代物流基地和专业物流中心等具有较强竞争力的现代物流企业。区政府认为，作为淮安市中心城区的南大门，开发并建设好城南片区不仅是发展经济、壮大财力的重要增长点，也是聚集人气、凝聚民心的主要标志。仅从目前了解的情况而言，清浦区政府似乎在城南片区的整体规划及开发上下了很大的决心。2、市政府的发展重点似乎放在经济开发区和水渡口 CBD 核心区的开发上，预计对城南片区开发的支持力度将有限。（四）规划前景根据城市总体规划,城南片区是淮安主城区 4 个片区之一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区，规划总居住人口 21 万人，并设立片区级中心。“十一五”期间 ，经淮安市政府规划的城南片区将形成“一心、两园、三社区、两组团”的新格局。根据市区两级政府的表述，加快推进城南片区建设，对扩大淮安中心城市建成区面积，聚集中心城市人口，实现建成特大城市的目标，具有极为重要的作用。22（五）具体规划1、总体规划城南片区以淮海南路、西安路为界，分为东、中、西三片，东片是教育园区、体育中心和居住区组成的综合片区，中片为商业行政中心，西片为工业仓储片区。总体发展目标是抓两头、带中间，通过抓工业带动新城区发展。根据规划定位，重点规划了淮安市城南汽车客运总站、清浦行政中心、农机大楼等项目，另外，沿河、沿路设置大绿化景观带，绿化率达到 40%以上。2、城南片区轴线布局结构城市轴线是城市空间形态的结构要素，沟通了城市不同功能区、城市与自然之间的联系，建立了崭新的空间秩序和空间布局，为不同功能区的发展提供了基准。城南片区中心设计形成一条主轴、三条次轴的轴线布局结构。一条主轴：南北呼应的城市主轴线，淮海南路为城市公共空间主轴线三条次轴：东西轴、行政文化轴、步行商业轴3、中心区规划中心区目前尚待开发。中心区的总体定位是包括商业、商务、行政、文化娱乐、居住等多元复合功能的区级上海品扬房地产经纪有限公司23中心。1）行政办公区包括区政府地块及其两侧的附属办公用地，分为区政府、附属办公区、府前广场等不同功能2）商务办公区位于行政办公区东部、北部，沿淮海路和明远路布置，分南、中、北三块，南块为中高层办公区，中部为高层商务办公楼，今后将作为城南地区的地标性建筑，北部为综合办公楼。3）文化活动区位于行政办公区以南，包括文化广场、露天剧场、两组带状文化建筑及大型会议中心。其中文化建筑强调功能的混合性，包括剧院、图书、展示、科普、青少年活动、培训、健身等功能。4）商务公寓区位于行政区以西，沿勤政路布局。分南北两个部分，北部为两组公寓办公综合楼，南部为酒店式公寓和小高层高尚住宅区。公寓建筑采用中高层形式，空间布局与两侧公园相呼应，并与整个办公区空间系统相24协调。5）商业餐饮娱乐区包括淮海路西侧北至柯山路,南至明远路的三个地块。规划设置一条宽 1530 米的商业步行街穿越整个商业餐饮娱乐区。分为南北两段，北段两个地块，淮海路东侧地块设置大体量的大型商业建筑。淮海路西侧地块设置小型特色精品店、餐饮、娱乐等功能。南段为一个大型室内商业步行街。6）生态公园生态公园位于中心区的中央，公园以运河为主题，将成为城南新区的标志性城市景观，同时以生态公园为中心，大面积的生态绿华景观将辐射城南每一个角落。7）城市住宅区 北片北片住宅区与生态公园隔路相望，北监京杭大运河。为保证运河风光带的景观效果，沿运河南路后退 40 米。 南片南片住宅位于生态公园东侧，紧临行政办公区。8）综合服务区 医院规划对原清浦区人民医院进行改造和扩建。 广播电视办公综合楼保留现有发射塔，整个办公建筑向南侧退让，北侧结合发射塔建设以生态绿地为主的城市休闲绿地。 市政服务综合楼及酒店式公寓区在红旗河南侧布置通信综合设施等市政服务综合楼，规划建筑为多层设计，东侧计划建设酒店式公寓，为小高层高楼住宅。 宾馆宾馆建筑群位于两条主干道交叉口。上海品扬房地产经纪有限公司25四、 目前交通状况及前景（一）地面道路交通现状城南片区中心区发展较晚，目前道路交通比较单一，与市区仅靠一条淮海南路联通，北京路延伸工程尚在建设之中，而区域内横向联系的道路也有待改善。区域内目前已先后开工建设了柯山路、天津路、明远路、枚乘路、枚皋路等城市主干道。城南片区中心区，原是农业用地，做为新城开发，可以说是在一张白纸上画图，有利于总体规划的落实，交通发展前景较好。（二）现有公共交通路线1、市区线路 1 路 (城南-淮师) 城南 - 交警二大队 - 运河桥 - 清印集团 - 延安路 - 南站 - 解放路 - 邮政大厦 - 环城路 - 市二院 - 华城司 - 电子商场 - 水门桥 - 淮海广场 - 公交总公司 - 清中 - 汽车总站 - 淮海影剧院 - 黄河桥 - 西马路 - 苏北市场 - 小营广场 - 小营 - 丝织厂 - 淮阴交专 - 淮师2、市区线路 6 路 (汽车总站-和平乡) 26汽车总站 - 水门桥 - 市二院 - 解放路 - 城南 - 运南大队 - 兴庄十队 - 关城 - 王庄 - 普墩 - 窑厂 - 武墩 - 三闸 - 齐湖 - 和平粮库 - 和平乡3、市区线路 9 路 (汽车总站-盐河) 汽车总站 - 水门桥 - 市二院 - 解放路 - 城南 - 法律学院 - 柴米河 - 李集 - 王元村 - 谢碾 - 盐河4、市区线路 13 路 (汽车总站-黄集交管站) 汽车总站 - 水门桥 - 市二院 - 解放路 - 城南 - 运南十队 - 兴庄大队 - 兴庄一队 - 关城 - 王庄 - 普墩 - 窑厂 - 夏庄 - 武墩 - 后陈庄 - 三闸 - 齐湖 - 和平 - 大黄村总渠桥北 - 罗李庄 - 北郭桥 - 黄集乡5、市区线路 20 路 (汽车总站-黄码) 汽车总站 - 水门桥 - 市二院 - 解放路 - 城南 - 法律学校 - 柴米河 - 李集 - 王元村 - 谢碾 - 周陈小学 - 黄码乡政府6、市区线路 21 路 (汽车总站-干校) 汽车总站 - 水门桥 - 市二院 - 解放路 - 城南 - 法律学校 - 柴米河 - 李集 - 王元村 - 西照 - 高坝 - 干校（三）城南未来交通规划城南地区道路交通将快速发展，今后几年内将要完成的新建道路有：1、北京路 长 5600 米 宽 50 米2、韩侯大道 长 5400 米 宽 50 米3、勤政路 长 2700 米 宽 42 米4、柯山路 长 2300 米 宽 46 米5、明远路 长 2500 米 宽 50 米6、枚乘路 长 3000 米 宽 50 米7、枚皋路 长 3000 米 宽 46 米五、 政府对于城南新区的建设及宣传力度（一）建设力度淮安市各级政府对于城南片区的规划建设相当重视的，主要表现在：上海品扬房地产经纪有限公司271、根据淮安市总体规划，城南片区是做为淮安主城区四个片区之一；2、淮安市政府在一些重要讲话中已把建设好城南片区，提高到了影响淮安市能否成为特大级城市的战略高度；3、清浦区政府、检察院等重要政府项目现在已搬至城南片区中心；4、市中心现有多条纵向交通主干道（北京路、勤政路、韩候大道等）都将延伸拓展至城南片区。（二）政府对城南新区的宣传力度根据我们的调研情况，我们认为政府对城南片区的宣传力度不大，在一些报刊、杂志、网站上根本无法看到城南的整体规划情况和发展情况介绍。六、 当地市民、村镇居民认知度和认可度从与当地居民的访谈中了解到，淮安市民对各个淮安几大城区的首要印象还是城东，即经济开发区，认定城东会是淮安将来的发展方向，对城东区块的认知度最高。其次市中心凭借土地的稀