生态医养中心项目可行性研究报告

键入文字 1 目 录 第一章 总 论 . 6 养中心项目概况 . 6 目名称 . 6 目建设单位概况 . 6 . 6 . 6 . 6 . 6 标 . 7 . 7 . 8 . 8 . 10 . 11 . 11 . 12 . 12 . 13 . 13 . 14 第二章 需求分析 . 15 台的扶持发展养老服务业 政策 . 15 . 18 . 21 市人口老龄化情况与社会福利现状调研 . 23 市老年人口数据分析 . 23 市主城区养老机构调查 . 24 市老年人口养老意愿调查 . 26 求分析及预测 . 28 . 28 . 29 . 29 . 30 第三章 建设规模与内容 . 33 设规模 . 33 设内容 . 33 键入文字 2 第四章 场址选择 . 37 设场址 . 37 择原则 . 37 址选择 . 38 址条件 . 39 然条件 . 39 候条件 . 39 文条件 . 39 . 39 . 40 . 41 第五章 总平面布置和使用功能 . 42 图布置原则 . 43 平面布置方案 . 43 1总平面指标 . 43 2医养中心大门 . 44 3第一分区平面布置和使用功能 . 44 4第二分区平面布置和使用功能 . 45 5第三分区平面布置和使用功能 . 45 内道路及绿化工程 . 47 内道路 . 47 . 47 . 48 第六章 建设方案 . 49 目组成 . 49 设设计方案 . 50 设方案设计原则 . 50 . 52 . 52 . 52 . 53 . 69 . 70 . 70 . 71 . 72 . 72 . 73 . 76 键入文字 3 . 78 . 79 第七章 环境影响评价 . 74 境条件现状调查 . 74 行性报告依据 . 74 计原则 . 74 要污染物 . 75 工期主要污染物 . 75 运期主要污染物 . 76 保防治措施 . 76 工期污染防治措施 . 76 住环境与绿化 . 79 境影响评价结论 . 79 第八章 消 防 . 80 制依据 . 80 筑物耐火等级 . 80 防设计 . 80 防总平面布置 . 80 体消防设计 . 81 . 82 . 82 . 80 . 80 第九章 节 能 . 86 筑设计和资源利用 . 86 . 86 . 86 . 88 . 88 . 89 . 90 . 90 . 90 . 91 . 91 . 错误 !未定义书签。 . 错误 !未定义书签。 键入文字 4 第十章 机构管理与人力资源 . 94 织机构设置 . 94 . 94 . 94 力资源配置 . 96 . 96 . 97 理人员配置 . 97 工培训计划 . 97 . 98 . 98 . 98 第十一章 项目实施进度安排 . 100 目实施原则 . 100 目进度安排 . 100 第十二章 投资估算、资金投入计划及资金筹措 . 102 资估算 . 102 资估算依据 . 102 资估算 . 102 金投入计划及资金筹措 . 103 金投入计划 . 108 金筹措 . 109 第十三章 工程招标 . 110 标依据及范围 . 110 标情况 . 110 1本项目的工程勘探、设计、监理单位招标 . 110 2本项目的工程的施工、设备、材料供应招标 . 110 3招标组织形式 . 110 4招标时工程质量要求 . 110 5评标组织、评标原则及决标 . 110 第十四章 财务评价 . 112 制依据及说明 . 112 础数据 . 112 设内容及规模 . 113 目建设期 . 113 入、支出估算 . 113 键入文字 5 . 113 . 115 目净收入估算 . 115 务评价指标 . 115 位使用效益投资 . 115 位功能运营成本 . 116 务生存能力分析 . 116 务 结论 . 116 第十五章 社会评价 . 117 目对社会的影响分析 . 118 目与所在地互适性分析 . 118 同的利益群体对项目的态度及参与程度 . 118 目与区域社会环境的适应性 . 118 会风险分析 . 118 会评价结论 . 118 第十六章 研究结论与建议 . 120 究结论 . 120 议 . 121 键入文字 6 第一章 总论 医养中心项目概况 目名称 *生态医养中心 目建设单位 建设单位： 注册地址： 法定代表人： 目 建设性质 项目建设性质 ： 新建 目拟建地点 *， 位于 *省最南部，地处北纬 36021 ，东经 114003 之间，*、 *、 *、 *四 省 四省交界处 ，总面积 平方公里，其中市区面积 457平方公里，总人口 1029 万人，辖 19 个县 (市 )区。 目 建设规模 项目合计 新建建筑面积 50 万 其中居住养老用房 32 万平方米、配套设施18 万平方米。整个医养中心项目建成后达到设计规模的 15000 个床位 ，进驻 养老人员 约 15000 名 。 目 建设期 项目建设期 ： 每个分区两年 整个项目的 建设采取渐进式， 项目分成三个分区， 不同阶段根据不同需求，键入文字 7 采取多种产权结构，不同运营模式，资源进行灵活配置，并可根据不同需求进行硬件功能和配套服务的组合、调整、扩充。 目定位、目标 本项目建设的 *生态医养中心 ，是以 60岁以上的退休的 老年人为目标服务群， 项目集 现代 化的专业 养 老 、医疗护理、康复医学 、人员培训、孤寡慈善等为一体 的 医护、养老相结合的新型 医养 中心 ， 构建 融集 老年养老、护理与康复为一体的老年服务产业链 。 本项目定位 为高层次、高档次、医养一体化，以 传播先进的养老理念 ， 应用现代 管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性医养中心。中心 入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次 ，以 满足不同老年人的不同需求 ， 为老人提供满意的健康和养老服务。 本项目为社会福利性的非盈利机构，投资人对投入资金以 6%年利分最长为 50年回收成本，项目运营时产生的盈利部分投资人不分红，全部用于补贴入住费用，以降低老人的入住费用标准，让医养中心成为所有老人住的起的养老机构。 目服务的宗旨和内容 、服务宗旨 一切为了老人，为了老人一切。 、服务内容 (1) 为入住的养老人员 提供 星级标准的 居 住设施 及高品质贴身式的星级服务。为 入住的 每位 老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、物业 服务 、个性化的家政服务 等。 (2) 中心 配备 医院，并 24 小时不间断 为入住的养老人员提供医疗服务、康复键入文字 8 护理、体检服务、健康咨询、定期上门巡检等， 有专业的康复训练师根据每一位老人的个人状况进行个性化的理疗康复训练。 (3) 开办老年大学， 以中心的养老人员 为文化学院主要生源，依托文化活动场所为教学阵地，根据会员爱好特长开设课程，建成“人人都能学，时时都可学”的无围墙开放式的文化学院 ， 让老年人发挥余热，让老人老有所为。 (4) 提供文体娱乐活动场所，拥有演艺 厅、影剧院、棋牌室、健身场所、养生场所以及各种趣向的协会社团俱乐部， 为老人组织开展丰富多彩、个性迥异的文体娱乐健身 活动 (5) 生态的园林景观让 老年人充分亲近自然，享受阳光。 目提出时社会背景与有利条件 目提出的 社会 背景 随着社会的发展，文明的进步，生活水平的提高以及医疗科学技术的发展，人们的平均寿命越来越长 ，老龄人口到 占总人口的比重不断增加， 2012 年我国 60周岁以上的老年人口已达 ， 2025 年将突破 3 亿 ， 这标志着我国已经完全迈入人口老年型国家行列 ， 老龄化 并且是 快速发展阶段 。 整个社会老龄化进程加快 的同时， 对老年人的照顾 也 越来越依赖于社会 ， 因此 养老服务 业，已经成为 是党和政府高度关切、社会各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题 ， 多年来，国家 在 大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统同时 ， 也 采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业发展模式。 加快发展养老服务业，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，同时有利于拉动消费、扩大就业。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，是社键入文字 9 会文明进步的重要标志， 不少地方政府已经把养老服务业 纳入地方经济发展和社会建设的总体规划 。 目前 我国的老年人已经 从单纯的家庭养老，蜕变为需求社会化养老服务， 对于养老服务场所，也 从以往的功能需求 到现在的服务需求，同时 老年人 在 医疗卫生服务 的 需求和生活照料 的 需求 相 叠加的趋势越来越显著，健康养老服务需求日益强劲 ， 为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。 国务院要求各地方政府 到 2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度要 初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度 要 基本形成 ， 到 2020 年，符合国情的医养 结合体制机制和政策法规体系基本建立 。 要求 要把养老机构由国家独 立 兴办转变为社会力量的共同参与， 政府 制定更为可行的优惠政策，积极鼓励民营资本投资，加快养老机构的建设和发展，实现养老服务的市场化、产业化 。 第 6 次人口普查 的数据预测 ， 2015 年， 河北 省老年人口 达到 1080 万，占全省总人口的 15%。 人口老龄化的快速发展与家庭小型化、空巢化相重叠，与工业化、城镇化相伴随，与经济转型、社会转轨的变化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后的矛盾将日益突出。 “ 十二五 ” 期间是 河北 省 实现经济社会发展历史性跨越，全面建设小康社会的加速时期，也是 河北 省老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老年经济供养体系、老龄服务体系和老龄工作体系等方面的建设，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。 河北在京津冀一体化 的 政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展 。近年来，同世界人口老龄化一样， 河北省 人口老龄化问题也键入文字 10 日显突出，养老已成为社会公共事业中亟 待解决的一个问题。 出于关爱老人、回报社会的目的 *生态医养项目投资有限公司 ，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年， 进一步发展河北 省老年人社会福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，提出在 *市 新建一处集“养老”、 “医疗”“居住”、“休闲”、“保健 ”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端 医养中心 ，以实现当地老年人 的 自身价值 和社会价值 ，最终实现真正意义上的 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。 目建设的有利条件 、符合国家相关政策。大力发展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容， 发展好 养老服务业， 能够 让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果 ，是 真正体现了党和政府对老年人的关心， 体现了社会主义优越性， 同时也是 积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措 。 2013年 9 月 6 日 ，国务院 颁布了 关于加快发展养老服务业的若干意见 。 意见要求各省、自治区、直辖市人民政府 和 国务院各部委、各直属机构完善市场机制，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展 养老服务业 的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。 意见 支持社会力量举办养老机构，要求各地政府 统筹考虑建 设各类养老机构， 在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务 。 键入文字 11 可见，办好养老服务业，事关中国经济社会发展全局，只有充分发挥政府作用，打开政策大门，激发各类主体活力，推动社会力量成为发展养老服务业的 “ 主角 ” ，才能使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。 本项目的 投资 建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，是 国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目。 、项目区域位置优势明显。 *位于晋冀鲁豫四省要冲、 京津冀城市群 和 环渤海经济区 腹心，在四省交界区是唯一的 特大城市 ，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会的距离均在 200 公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在 450 公里以内。 京广铁路、 邯济铁路 、 邯长铁路 、 邯黄铁路 、 京广高铁 5 条铁路纵横， *国际陆港 坐落在此， 106 国道 、 107 国道 、 309 国道 、 京珠高速 、 青兰高速 、 邯大高速 形成双十字交叉， *国际机场 坐落于 *新区 。 、建设资金有保证。拟建项目的 建设资金已基本落实，能够保证项目建设的顺利进行。 行性研究概况和编制 依据 行性研究概况 本可行性研究报告依照国家发改委颁布的投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关 方方面面的问题 进行公正、科学、公平、客观的研究分析，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，认真听取社会各界对项目建设的意见和建议，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告。本报告为项目的建设决策提供可靠的依据。 键入文字 12 行性研究概况 1、 全国人民代表大会 中华人民共和国老年人权益保障法 （ 1996 年发布）； 2、 国务院 关于加快发展养老服务业的若干意见 （ 国发 2013 35 号 ） ； 3、 国家发改委、民政部、财政部、国土资源部等 10 个国家部委 关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知 （发改投资 2014 2091 号）； 4、 国家发改委、财政部 关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知 （ 财税 2014 77号 ）； 5、 国家 发改 委、 民政部、 教育部、财政部 等 10 个国家部委 关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见 （ 民发 2015 33 号 ） ； 6、 国务院 办公厅 关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见 （ 国办发 201584号 ） ； 7、 河北省人民政府 关于加快发展养老服务业的意见 （ 冀政办函 20071 号 ） ； 8、河北省人民政府 关于加快发展养老服务业的实施意见 （ 冀政 2014 67 号 ） 9、河北省民政厅 关于对养老机构实行奖补的意见 （ 冀民 2015 21号） 10、中华人民共和国行业标准 老年人建筑设计规范 （ 99）； 11、中华人民共和国国家标准 老年人居住建筑设计标准 （ 50340 2003）； 12、 中华人民共和国国家标准 养老设施建筑设计标准 （ 50867 2013）； 目总投资及资金筹措 目总投资 医养中心 项目总投资为 30 亿 2500 万元 人民币 ，项目建设 与配置的具体投资金额 构成如下： 键入文字 13 表 1 单位：人民币 /元 序 费用名称 数量 平均费用标准 投资费用总额 1 土地费用 50万 450 元 / 2 前期费用 50万 100 元 / 5000万 3 建安费用 50万 1400 元 / 7 亿元 4 装修费用 50 万 2500 元 / 5 建安设备 50 万 200 元 / 1 亿元 6 室外工程 50 万 200 元 / 1 亿元 7 景观绿化 50 万 300 元 / 8 家具配套 50 万 200 元 / 1 亿元 9 电器设备 50 万 200 元 / 1 亿元 10 医疗设备 50 万 300 元 / 11 公用配置 50 万 100 元 / 5000万 元 12 其他项目 50 万 100 元 / 5000万 合计 302500 万元 金筹措 建设投资 30亿 2500 万元，由 建设单位自筹。 题与建议 通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有较好的环境效益、社会效益，项目建设是可行的。针对本项目建设特点，提出建议如下： 、 建设单位应做好项目的前期准备工作，抓紧办理自筹资金及贷款有关手键入文字 14 续，以保证项目的顺利实施； 、 项目的实施应在城市总体规划之下进行，以确保项目的建设方案符合城市总体规划要求，满足项目长远发展需要。 键入文字 15 第二章 需求分析 家出台的扶持发展养老服务业的 政策 发展好 养老服务业，是 能够 让广大老年人都能够享受社会经济发展带来的成果 ，是 真正体现了党和政府对老年人的关心， 体现了社会主义优越性， 同时也是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，为此，国务院及国家相关部委颁布了相应的政策，对养老服务业进行扶持、发展，相关政策如下： 发 2013 35 号关于加快发展养老服务业的若干意见 2013年 9 月 6 日，国务院颁布了关于加快发展养老服务业的若干意见。 意见要求各省、自治区、直辖市人民政府 和 国务院各部委、各直属机构完善市场机制，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展 养老服务业 的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。 意见对加快发展养老服务业的总体要求、主要任务、政策措施、健全机制作了详细部署，要求各地要充分认识和把握养老服务业在国家经济社会发展全局中的地位和作用，切实把思想认识统一到国务院常务会议精神和各项部署上来，扎实抓好养老服务业各项工作。 意见 支持社会力量举办养老机构，要求各地政府统筹考虑建设各类养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。 意见同时对发展养老服务业的投融资政策、土地供应政策、税费优惠政策、键入文字 16 完补贴支持政策、人才培养和就业政策等政策措施提出了指导性意见。 改投资 2014 2091 号关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知为了加快推进健康服务体系、养老服务体系和体育健身 设施建设， 2014 年 9 月 12日，国家发改委、民政部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部等 10 个国家部委联合颁布了关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知。通知对养老服务业提出 加强服务体系建设，要求到 2015 年，基本形成规模适度、运营良好、可持续发展的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到 30 张，社区服务网络基本健全。到 2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，每千名老年人拥有养老床位数达到 35 通知同时还对健康与养老服务工程建 设的重要意义、目标和原则、实施安排和政策措施做了系统的阐述，并要求各地方政府按照通知精神，加紧部署和加快推进健康与养老服务工程有关工作。 财税 2014 77 号 关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题 的通知 2014年 11 月 1日，国家财政部与发改委联合颁布了 关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知 ， 就涉及养老和医疗机构的行政事业性收费事项减免 进行了 通知 ，对予以减 免行政事业性收费 内容做出了详细规定，具体如下： 、 国土资源部门收取的土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、土地登记费。 、 住房城乡建设部门收取的房屋登记费、白蚁防治费。 、 人防部门收取的防空地下室易地建设费。 、 各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准键入文字 17 设立（简称省级设立）的涉及养老和医疗机构建设的行政事业性收费。 通知自 2015 年 1 月 1 日起执行 ，要求 各地区和有关部门 对 涉及养老和医疗机构的行政事业性收费进行全面清理，坚决取消违规设立的各类收费。 同时要求 各地区和有关部门要严格执行本通知规定，对