集镇整治项目旧城改造工程可行性研究报告

1 1 概 述 目 总 概况 项目名称： 旧 城改造工程 承办单位 ： 杭州市拱墅区城市建设发展中心 用地范围： 西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路， 南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑 婆 小区）， 规划总用地 顷。 拆迁 规模： 拆迁占地面积 约 180 公顷 （不包括已拆迁 200 公顷） 拆迁总建筑面积 约 200 万平方米 安置规模： 新建安置房总建筑面积 58 万平方米 土地整理： 888 亩 （ 2007 2011 年） 项目主要内容： 通过 土地 市场 化 运作模式， 实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及 公建建设等工程 ，为按期完成 拱墅区 城市综合 改造打下良好的基础。 办单位 概况 单位名称： 杭州市 拱墅区城市建设发展中心 (以下简称“中心” ) 单位地址：杭州市大关路 101 号 法人代表： 汤黎明 注册资本： 1000 万元 单位简介： 2 中心 成立于 2001 年 4 月，是 拱墅 区政府 直 属的全民事业单位， 代表 区政府 “负责组织实施运河沿线等的旧城改造和土地整理工作”。中心的 机构设置 为 四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物 业部 和办公室。 中心成立以来的 主要职责是与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。 中心以“ 改变城市面貌，提升城区品位 ”为 工作宗旨， 积极 改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。 通过六年的努力， 中心先后对热水瓶厂地块、 大浒弄东片地块 、娑婆桥地块以及 浒弄 西 等地块实施了 拆迁 改造， 旧城改造工作成效显著。 同时， 积累 了 宝贵经验， 基本 形成 了 旧城改造的 操作体系， 有利于 促进旧城改造工程的滚动发展 。 制依据 （ 1） 京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整 （杭州市城市规划设计研究院 2002 年 5 月） （ 2） 杭州市长乐居住区控制性详细规划调整（杭州市城市规划设计研究院 2004 年 6 月） （ 3） 杭州市城市总体规划（ 国函 200719 号 批复） （ 4） 杭州市人民政府令第 153 号 杭州市土地储备实施办法 3 （ 2000 年 8 月修正 ） （ 5） 杭州市人民政府 关于杭州市经济适用住房建设的实施意见 （ 杭政 20013 号 ） （ 6） 杭州市城市房屋拆迁管理条 例 (修订案 )（ 2002 年 5 月 ） （ 7） 杭州市人民政府关于贯彻实施杭州市城市房屋拆迁管理条例的若干意见 （ 8） 杭州市人民政府关于贯彻实施杭州市城市房屋拆迁管理条例的补充意见 （ 杭政 20041 号 ） （ 9） 杭州市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见 （ 杭政办 20067 号 ） （ 10） 中心 提供的 前期工作资料 （ 11）我国现行的规范和标准 究 范围 鉴于 杭州 运河沿线（拱墅区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施” 和“由北到南，有序推进”的 工作 思路 落实 改造工程 ， 其拆迁 及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设 范围都有一个逐渐扩大的过程。 考虑到整个 地块的改造工程 实际启动运作已 历时 五年， 本报告 在兼顾整个 规划区域 旧城改造工程的同时，重点对 今后五年 （ 2007 2011年） 的 建设任务 进行可行性研究，具体内容如下 ： 4 （ 1） 确定 今后五年 土地整理所需的 拆迁 地块、安置住宅地块 及 公建 用地 范围和面积 。 （ 2） 提出 今后五年 经济适用房、教育设施等建设 工程方案。 （ 3）提出区域城市道路及景观带建设方案。 （ 4）提出城市综合整治与保护开发重点项 目方案。 要结论 （ 1） 为加快 推进区域 城市化进程， 进一步 改变城市面貌 、 提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量， 保持 经济 社会的可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（拱墅区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。 （ 2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡 安置房平衡与资金平衡。 （ 3）本着人 民 城市人 民 建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。经预测，本项目 今后五年 的 土地出让 收益将达 425826 万元，与建设投资总额 312435 万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。 综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。 项目 主要技术 经济指标见表 1 5 表 1 主要技术经济指标 序号 指 标 数 据 备 注 1 土地整理新增面积 亩 888 可出让 2 总建筑面积 平方米 765080 中： 安置房 平方米 582300 教育设施 平方米 43580 公建设施 平方米 91524 综保重点项目 平方米 47680 3 城市道路建设 千米 15 4 绿地面积 平方米 5 土地出让收益 万元 425826 6 改造建设资金需求 万元 312435 7 申请 新增 银行贷款 万元 37681 8 贷款利息累计 万元 26848 9 偿还原有贷款余额 万元 80000 10 年末贷款余额（最大值） 万元 132546 11 项目盈余 万元 6543 6 2 项目背景与意义 目背景 跨入二十一世纪，随着人民生活水平的不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意义上的生产中心、工作中心和居住中心，而是一个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调、完美融合，并能满足各类人群的发展愿望，为人们的生活、工作、学习和交往提供最舒适、最方便的场所。 党的十六大确立了 全面建设小康社会的奋斗目标，其中之一就是“可持续 发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。 拱墅区 位于 杭州市区 的 中部 ， 是 杭州市 正在迅速崛起的经济大区 、新兴的中心城区 和 底蕴深厚的文化大区 。 千年流淌的京杭大运河在区内蜿蜒 12 公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。 但由于种种原因，运河两岸拱墅区块的原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居、仓库等 互相混杂， 居住环境较差；配套公建 （特别是配套教育设施）严重不足，区内道路不完善，且路面较 窄；同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱 ， 其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产，急需通过转变产业结构、调整土地性质，来解决企业破产后的一系列问题。 为了加快推进区域城市化进程，进一步 改变城市面貌 、 提升城区 7 品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，拱墅区 委、区政府专门 组建 了城建发展中心 ，从事运河沿线等地块的旧城改造和土地整理。本项目的实施将充分发挥地处运河两岸的优势，抓住 运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之一的历史机遇，通过对用地结构及路网的调整、绿化系统的完善和历史文化的挖 掘，合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开放的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将运河两岸（拱墅区段）基本 建成 环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心 城区。 目 实施的意义 （ 1）项目实施有助于 加快城市化进程，推动社会经济协调发展 目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机、积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化的重要 组成部分 。通过旧城改造 扩大 中心城市规模， 增强 城市辐射功能， 使 第三 产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并 可为离乡的农民进城定居和创业创造条件，为农民“退一进三”解决出路，提供就业机会和岗位。旧城改造是推进城市化健康发展的要求，也 是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。实施旧城改造 将 扩大消费需求，带动城市基础设施的投资需求，为国民经济的持续增长提供 强有力支撑 。 通过 运河沿线 地块 旧城改造 以及企业搬迁、调整， 运用综合开发 8 手段，科学合理地调整 区域 用地性质， 加大土地整理力度 ， 体现 “黄金地段”的 环境效益 ； 通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设的资金来源， 从而 为城市带来巨大的经济效益。 （ 2） 项目实施 有利于改善城市生态环境，推动城市 景观带 建设 城市作为人类的聚居地，受到人类生活和各项经济生活的强烈影响，使得城市的生态环境问题特别突出。长期以来，普遍存在的重生产发展，轻生活质量，重经济增长、轻社会发展的思想，使得城市的生态环境趋于恶化。在城市生态系统中发挥重要作用的城市绿地建设得不到重视。而绿地不仅仅是可有可无的景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要的游憩地，而是维持一定区域范围内人类生存所必须的物质环境空间。 本项目利用其独特的 区位优势，按照运河开发与保护的要求，将重点保护小河直街传统历史街区、 新建青莎公园、 香积寺石塔公园，恢复 香积寺庙 ，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。 （ 3）项目实施 有利于 落实 城市规划，完善城市道路系统 城市规划是城市发展的蓝图，是城市建设的龙头，城市规划的实施依赖于用地结构的调整和土地供给计划。然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、差状况长期困扰着城市规划、城市建设和管理，影响城市形象和面貌。通 过旧城改造项目的实施，实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发、城市 9 道路等基础设施 建设 ，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保 证 城市规划的顺利实施以及城市土地的合理利用。 （ 4） 项目实施 有利于改善城乡居民的居住 条件和生活质量 随着十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，人们的居住状况将成为“小康社会”的一项重要的检验指标。城市居民奔小康 不仅 要体现在住房面积的增加上， 更 主要体现在居住品质的提高上。 通 过 运河 沿线地块 旧城改造、拆迁安置 ， 将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄、道路交通混乱、 基础设施不配套、不能满足 消防和卫生要求等问题，达到 住房功能齐全 、 结构合理 、 居住舒适 、 环境优美 的要求，打造“ 居住拱墅 ”品牌。 地 储备 及房地产市场概况 我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。 而资金缺乏 则 是制约城市建设的最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区的保护、居民的拆迁安置、市政设施更新改造等，均需巨额资金。 土地收购、储备、 供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富的经验。国际上已有不少国家意识到政府储备土地的重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为 “ 土地银行 ” 。最早发展的是 10 荷兰阿姆斯特丹市，从 1800 年开始，该市在工商界的支持下，购置土地进行储备 ； 此后，法国、瑞典等国的城市政府相继进行了土地收购与储备。英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似的机制。但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定的目的：要么是为了实施政府的城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要；要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。 因而 各国政府都采取了相应的立法手段，制定严密的法律措施，以保障该机制的运行。 我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。 1996 年 9 月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主； 1996 年 11 月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购、储备 和 出让工作。 接着，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市先后成立土地储备机构。其中杭州市 1997 年 8 月开始筹建土地储备发展中心， 10月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。随后出台关于建立杭州市土地收购储备 机制的通知和杭州市土地储备中心工作章程 (试行 )，并于 1999 年 3 月正式颁布杭州市土地储备实施办法， 2000 年 9月经修改后重新予以公布。这是我国首部正式出台的关于土地收购储备方面的政府规章，为土地储备制度作出了有益的探索。 拱墅区 政府在 2000年就与 杭州市土地储备中心 建立了开展土地整理和城市改造的合作关系，并由后者全权委托 拱墅区 城建中心负责办理和组织实施运河两岸（ 拱墅区 段）地块的土地储备前期开发工作 。 2006 年 杭州市土地储备中心 共完成 3596 亩储备土地前期开发整 11 理工作，达到土地出让条件，基本可以满 足杭州市区一年的经营性用地市场需求。 2007 年将是土地储备工作十分重要的一年。国家层面的最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金的管理将有较大的变动和调整，政策的调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作的长远健康发展。 近年来 ， 杭州房价 的 上涨幅度较快，主要 是 供求关系的严重失衡引起。土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落的重要基础 。 2005 年 是杭州楼市 的 转折点 ， 房价的高速上涨受到抑制 ， 房地产交易结构优化 。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降 温，投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。从长远发展分析，杭州房价有较大的增长空间。 在 杭州 老城区的众多 房地产 板块中，拱墅区无疑是宏观调控前后最受关注的区域。 目前 运河边的楼盘多达 20 余个，总建筑面积为 200万平方米左右，如果按照每套 100 平方米计算，那么今后将有 2 万余户家庭安家于运河边。 把 “ 居住拱墅 ” 作为拱墅区四大品牌之一，是区政府近几年的主打目标之一，特别是位于拱墅区核心的运河两岸改造地块， 对于 这个特殊时期的楼市，意义非同一般。 12 3 项目范围与建设条件 目用地范围及现状 地范围 京杭运河 两岸 （拱墅区段）地处杭州市区 的北部 ， 距市中心武林广场约 4 公里。 规划用地范围西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含婆娑小区），规划总用地 顷。 地现状 该区块原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑较破旧 ，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足；原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商业、市场为主，布局分散、规模偏小、建筑质量较差，缺少停车场地；区块内原 有工业、仓储用地比重较大，运河以西和以东均有 各类企业 分布， 部分为乡镇企业，但与居住用地混合分布，大部分厂房、仓储的建筑质量较差，并占用规划城市道路及河道用地，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产 ；区块内原有道路（支路、小区级道路）不完善，断头路较多，且路面较窄，造成交通拥挤； 区块内公园、绿地偏少，河道水质污浊，基本无河道绿化，环境面貌较差。 城改造 概况 中心 组建以来， 先后对热水瓶厂地块、 大浒弄东片 、娑婆桥地块 13 以及 浒弄 西 等地块实施了 旧城 改造 ，已基本完成 了运河以西余杭塘河以北区块、运河以东大关路以北区块、运河三河交汇区块约 方公里的拆迁工作。据初步统计，累计 拆迁居民 3206 户、农户 951 户、 国有 单位 68 家 、集体企业 33 家 ，拆迁面积约 100 万 平方米 。 同时，已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区 小河佳苑和大浒东苑： （ 1）小河佳苑：总用地面积 顷，总建筑面积地上 下 平方米，总建住宅约 3736 套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、小学、综合市场等。目前已竣工 27 万平方米、住宅约 2851 套、配套幼儿园 1 座，还有 约 7 万平方米安置房及配套小学正在建设中。 （ 2）大浒东苑：总用地面积 顷，总建筑面积地上 下 平方米，总建住宅约 2970 套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、农贸市场等。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅约 1686 套共 15 万平方米，还有约 12 万平方米计划年内交付安置。 在土地整理方面，已经累计出让 552 亩用于商品房开发建设， 另45 亩用于建设配套中学，即已建成的长征中学；并完成了三条城市次干道即丽水路、小河路、赵伍路（登云路 及金华路、紫荆路等十余条城 市支路的基础配套设施建设。 14 设条件 位条件 京杭运河 两岸 （拱墅区段）地处杭州市中心的 北 部，该区块北靠拱宸桥（拱墅区区级行政中心），南接卖鱼桥（信义坊步行商业街），区内城市路网基本形成，对外交通十分便利，通过上塘路高架往南通达市中心武林广场、滨江区、萧山区，往北接石祥路，绕城公路，并与杭宁高速接通；通过德胜路往东到下沙经济技术开发区；通过莫干山路，往北接石祥路，并通达三墩、勾庄；通过京杭运河，往南与钱塘江沟通，往北直达余杭、湖州、苏州。 然条件 拱墅区古代系海湾，半山为海岛 ，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。 该 区东北枕半山，京杭大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。境东北多山岭，主要有半山、老虎山、青龙山、元宝山（ 黄鹤山 ） 等，黄鹤山海拨 ； 境西地势平垣，河道港渠纵横交错，京杭大运河、宦塘河、古新河流经境内；余杭塘河、胜利河、康桥新河等与京杭大运河沟通；上塘河由南而北折东出境。 项目区块内现状平均高程 。 拱墅区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温 左右；最热月 （ 7 月 份） 平均温度约 29 左右 ，一月份平均气温 极端最高温度 最低 。年降雨主要集中在 3 至 4 月份和 7 至 9月份两季，年降雨量为 米。夏、秋季有台风影响 ，夏季主导 15 风以东风为主，平均风速 /秒 。年日照在 1800 2100 小时，无霜期 250 天左右 。全 区山地面积约占总面积的 7 ，绿化覆盖面积 1735万平方米 (其中山林绿化复盖面积 980 万平方米 )。 史文化 京杭大运河贯彻南北，绵延 1782 公里，扬波逐流两千余载。它与万里长城交相辉映，闻名天下。京杭大运河始凿于春秋末期。历代封建王朝基于政治、军事、经济的考虑而不断开挖，至隋炀帝时又经过三次大规模的修整和开 凿，一条水运走廊终于建成。大运河的开通，形成了我国沟通南北的运输大动脉，以运河为中轴逐步构建了四通八达的运输网络，为加强南北联系，促进南北交流提供了便利。一大批名城重镇依河而兴，中国七大古都有四座在运河岸边。运河沿线成为当时国内最繁荣、最富裕的地区。 拱墅区就位于京杭大运河的最南端。大运河养育了拱墅儿女，拱墅区的发展变迁也见证了大运河的历史沧桑。拱墅区名胜古迹众多，有水田畈遗址、半山石塘战国墓遗址、拱宸桥、香积寺石塔、高家花园、洋关、珠儿潭、富义仓、小河直街、桥西名居、湖墅八景、欢喜永宁桥、祥符桥、半山桥等 文保单位和遗址，也有泥马渡康王、康熙乾隆下江南等传说逸闻，留下了宝贵的文化遗产。 拱墅区自 1997 年底开始，逐步理清和确立了建设运河文化的基本工作思路，并在 1998 年召开的中共拱墅区第三次代表大会上把 “ 建设运河文化风景线 ” 确定为拱墅区今后全区工作的奋斗目标和主要任务 16 之一，明确提出，运河文化是历史留 传 的宝贵财富，也是 该 区在文化建设中独有的优势，必须充分加以利用，逐步使运河两岸绿起来、亮起来、闹起来、美起来，初步形成融园林、旅游、建设、商业等多种文化于一体的运河文化风景线，展现出拱墅新的时代风貌。 以运河文化为 主线，以文化商城等企业为龙头，加快建设运河文化广场和运河博物馆等一批重点项目，初步形成 “ 一城二桥三街四中心 ” 大文化产业格局，大力发展和壮大文化产业。近年来，拱墅区实施了文澜中学、大关游泳健身馆等文教体卫设施的建设，完成了运河文化景观带上的重要历史遗存 高家花园的修复工作，培育和打造 了一批精品亮点，真正打响 了 “ 文化拱墅 ” 的品牌。 17 4 总体规划和 安置 区划 体规划及空间布局 体规划 本项目区块城市改造 以运河商务商贸中心为核心，以京杭运河为纽带，与 地块 北面拱宸桥（区级行政中心） 、 南 面 卖鱼 桥（商业 中心 ）连通，沿运河结合文物古迹、历史遗存等，开发两大旅游功能区，规划配套完善、环境一流的四个居住区块。 （ 1）利用本地块独特的区位优势、交通条件，开发运河商务商贸中心，辐射整个 拱墅区 ，成为杭州北部的繁华城市新区。 （ 2）结合运河的开发与保护，重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、 香积寺石塔公园，恢复 香积寺庙 ，重点开发两大沿运河公建区块：一是 大关路 北部的运河旅游公建区块，以开发旅游公园(青莎公园、小河公园 )及相关旅游服务公建为主；二是 大关路南部 的运河休闲活动区，以开发为旅游服务的 寺庙、 茶馆、酒吧 、咖啡店、饭馆等服务 性 公建为主。 （ 3） 围绕运河商务商贸中心及沿运河旅游公建，规划三大一小四个居住区块（包括河东的 大浒弄 、长乐地块和河西的和睦、 娑婆桥地块 ），并配以完善的公建设施。 间布局 规划景观空间以 沿河 景观面为基础，主要景观轴为主线，次要景观为次线，并结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低 18 错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。 沿运河两岸低，并向两侧逐步抬高，具体表现在： 小河直街传统历史街区，应以传统建筑保护为主，区内建筑层数控制在三层，规划运河休闲活动区，应以传统 建筑为主，层数控制在三层，局部四层（丽水路 西 侧）；住宅靠近运河以多层为主，两侧 300米范围控制在小高层，外侧则以小高层、高层为主；运河商务商贸中心作为整个区块的标志，以 60 80 米高度为主，局部可突破 100 米，体现现代化城市特色。 块控制与功能区划 规划除保留一些大型公建，如办公单位、学校、社会福利中心等用地、大型市政用地、公园、文保用地及一些多层住宅地块外，其余工业、仓储等用地均调整用地性质，从而将京杭运河两岸（拱墅区段）建成集商务贸易、旅游观光、休闲、居住为一体的综合现代城区。 建用地 规划保留大关路北面的杭州社会福利中心、浙江移动杭州分公司等用地，大关路南面的 部队干休所、 沿上塘路的办公、学校 等 用地（沿上塘路西侧控制 30 米绿化带）。 规划大关路以北、紫荆路以南、 上塘路 以西、丽水路以东 地块为商务商贸用地，集办公、商业、宾馆、文化娱乐、商住为一体，作为拱墅区的区级商务商贸中心，辐射整个城市北部 地 区。 以步行道为轴线贯穿 绿地、广场、建筑，并把小河直街传统历史街区作为景观轴线 19 的景观点，将历史、现代有机结合，在空间上作为整个规划区域的制高点，突出现代化城市风貌。 规划在小河直街传统历史街区北部 ，运河与小河路之间地块规划为旅游公建区快，以开发旅游公园、游乐设施及相关旅游服务公建为主，要求容积率低、密度低、高度低，同时与小河直街历史街区在高度、建筑形式、建筑风格上都能协调统一。 规划在 大关路以南 用地 、 运河东侧，保留现状国家厂丝 绸 储备杭州仓库内临河的 四 幢青砖大屋顶建筑，该段丽水路两侧以开发旅游服务的茶馆、酒吧、咖啡店、旅馆等服务性公建为主，同时丽水路西侧以保留建筑改造为主，丽水路东侧以建筑形式、建筑风格与西侧协调统一为主。 对位于运河边的特色民居可在西侧用地易地复建保护。在规划香积寺路两端均规划一些公 建用地。 住用地规划 （ 1） 住宅用地 规划保留和睦苑、热水瓶厂地块、紫荆 家 园、干休所、长乐苑、清水公寓、盛德嘉园等已建、已批住宅用地。 规划沿运河、小河两侧以多层、小高层为主，靠近莫干山路、上塘路住宅地以小高层、高层为主，其余以商品房开发为主。 规划住宅总用地 顷，其中新增住宅用地 顷，保留住宅 顷。规划总户数 31378 户，新增户均面积中，商品房户均 120 平方米，拆迁房 户均 85 平方米。 20 （ 2） 配套工建 规划设置大小居住区级公建用地 8 块，其中设置街道办事处、派出所 各 2 处，设置农贸市场 3 处（不包括热水瓶 厂 地块已批农贸市场），按住宅建筑面积的 7配置 物业管理用房，计 13360 平方米 ； 规划新设社区服务中心 11 处。 （ 3） 配套教育设施 按总居住户数 31378 户的规模，在地块内设 36 班中学一所、 30班中学二所、 36 班小学一所、 24 班小学二所（不包括热水瓶厂地块已批 24 班小学、香积寺巷小学 30 班） 12 班幼儿园一所、 9 班幼儿园三所、 6 班幼儿园一所（不包括三所 6 班幼儿园），新设幼儿园均要求附设托儿班。 规划范围内教育设施的产生规模和设置规模详见表 4 表 4目 规划产生 规 划新设 （班） 规划保留 （班） 用地 （公顷） 备注 中 学 113 96 / 小 学 139 84 54 含香积寺巷小学 顷、热水瓶厂地块 内 小 学 顷 幼儿园 76 45 18 含保留 顷 化用地规划 对省级文保单位：香积寺石塔规划新辟 顷文保用地。 对传统历史街区：小河直街结合现状规划四块保护用地，以 保护、修复运河中下层居民的居住生活文化为主， 开发旅游性服务公建为 辅 。 21 政用地规划 规划保留 220湾变，保留霞湾变往北的 220压线，对其它 110下的高压线，规划要求埋地。规划运河以西的 35河变电所搬迁至规划赵伍路西侧市政用地内。 规划在运河两侧各设一处给水加压泵站，一处设在新增 110电站北侧，一处设在红建河与上塘路交叉口的西侧。规划保留登云路南的污水泵站，另在 220湾变西 侧 规划一处污水加压泵站用地。 规划保留杭州公交公司电车二场用地，在大关路与长乐路交叉口东南面设公交中心站一处。 规划在农贸市场用地附近设垃圾中转站三处，规划新增公共厕所十四处。 置地块的 规 划 选择 按照 京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整（ 2002年 5 月） 、 杭州市长乐居住区控制性详细规划调整（ 2004 年 6 月）及中心实际 调查摸底 测算确定，整个项目区块范围共需拆迁住户约 中农居 2170 余户；考虑约 20%的住户予以货币安置，则实物安置的住户约为 户，共需安置房建筑面积为 120 万平方米（含相应配套公建用房约 20 万平方米）。按 容积率测算，安置房建设用地总量约为 800 亩。 安置房用地主要安排在热水瓶厂地块、大浒弄东片及西片、和睦南区和长乐地块 处，详 见表 4 22 表 4 安置房建设地块 序 号 项目名称或编号 用地规模 （亩） 用地规模 （公顷） 建筑面积 (万 ) 位 置 1 热水瓶厂地块 ( 含 配套小学、幼儿园及 农贸市场公建 ) 睦路以面、小河路以北、赵伍路以东、湖墅北路以西 2 大浒弄东片 (杭二毛 )地块 (含配套农贸市场、幼儿园 ) 关路以北、绍兴路以 南、上塘路以西。 3 娑婆桥 家弄以北、规划赵伍 路以东、原娑婆地区内 4 和睦南区 块 河路以东南、规划赵伍路东北、余杭塘路西北 5 和睦南区 块 同上） 6 大浒弄西片 块 塘路以西、湖州路以 南、规划紫荆路以北。 7 和睦南区 杭塘河以南、秉祥巷以北、莫干山路以东、赵伍路以西。 8 和睦南区 祥巷以南、大关路以北、 莫干山路以东、赵伍路以西。 9 大浒弄 云路以南、紫荆家园以北、规划金华路以东。 10 长乐地块 积寺路以南、霞湾路以北、上塘路以西、规划七号路以东 合 计 23 5 工程方案 后五年的 改造工程目标 按照“一次规划，成片改造，分步实施”，“河东、河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的 方针 ， 在已 经取得旧城改造显著成效的基础上， 到 2008 年底基本完成大关路以北的改造， 2009 年后启动大关路以南长乐地块的改造。通过 今后 五年的建设，基本完成 拱墅区运河沿线大浒弄地块、和睦南区地块、三河交汇地块、长乐地块 等四平方公里的土地整理和城市综合改造 工程 ；完成运河商务区、运河文化景观带等综保二期、小河直街等重点项目的建设任务 。 今后五年，土地整理 计划出让 方面的项目情况详见表 5 置房建设工程 安置房建设是旧城改造工程的重要环节。从规划、拆迁、土地整理，到安置房建设及公建配套、住户安置、土地出让，从而使 旧城改造形成良性循环。 通过中心近几年的努力，目前已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区，即小河佳苑和大浒东苑。竣工交付的安置房面积共计 时，中心在建安置房约 平方米，其中和睦南区 13 地块 14 万平方米，娑婆桥 块 2 万平方米，热水瓶厂 平方米。 24 表 5 今后五年土地整理 计划出让 项目情况 建设 内容 项目名称或地块编号 用地规模 （亩） 可建筑面 积 (万 ) 位 置 住宅 用地 长乐区块 大关路以南、上塘路以西、规划道路以北 。 大关路以南、规划长乐路以西、 规划丽水路以东、规划道路以 北。 规划六号路以南、长乐路 以东、红建河以东北。 香积寺路以北、红建河以东南、 规划六号路以西。 霞湾路以北、规划长乐路 以东、 规划七号路以西。 大浒弄区块 丽水路以东、规划 金华路 以西、 现杭丝联厂区暂保用地。 和睦南区块 娑婆桥 林造纸厂西区块 公建 用地 长乐地块 长乐区块内，丽水路两侧 上塘路以西、红建河以东南、香积寺路以北。 运河休闲 中心 规划小河路以东南、京杭运河以西北、登云路以西南 商务区公建 用地 323 丽水路以东、上塘路以西、 规划紫荆路以南、大关路 以北。 合 计 25 今后五年，中心 计划新建及在建的安置房工程如表 5到 2011年 ,将新增用于项目拆迁安置的经济适用房共 58 万平方米。 表 5 今后五年计划新建及在建安置房工程 序号 项目名称 建筑面积 (万平方米 ) 开工时间 竣工时间 备注 1 和睦南区 块 08 年 在建 2 娑婆桥 02 地块一期 08 年 3 热水瓶厂 F 地块（高层） 09 年 4 和睦南区 块（高层） 7 年 09 年 5 娑婆桥 02 地块二期 （高层） 7 年 09 年 新建 6 大浒弄西片 16 地块 （高层） 7 年 09 年 7 和睦南区 块（高层） 8 年 10 年 8 和睦南区 块（高层 ） 8 年 10 年 9 长乐 块（高层） 9 年 11 年 10 热水瓶厂 D 地块（高层） 9 年 11 年 合 计 育设施工程 按照项目整个区块控制性详细规划的要求，除了安置房工程中已包含的配套小学及幼儿园，本项目还需配套建设相应的学校等教育设施 （详见表 5。 26 表 5 配套教育设施建设工程 性 质 名 称 控规编号 占地面积 （公顷） 建筑面积 （平方 米） 坐 落 位 置 中 学 和睦南中学 16793) 小河路以南、莫干山路以西、赵伍路以东 紫荆中学 13200) 登云路以南、丽水路以东、金华路以西 长乐路中学 13200) 规划丽水 规划长乐路之间，规划六号路以北 小 计 小 学 剪刀厂小学 240 秉祥巷以南、大关路以北、和睦支路以西 紫荆小学 2400 紫荆路以北、紫荆家 园以东 长乐路小学 240 规划丽水路与长乐路之间，规划六号路以北 小 计 8880 幼 儿 园 桥西登云路南 幼儿园 250 规划桃园路以东 和睦东幼儿园 450 和睦支路与余杭塘河交叉的东南角 丽水东幼儿园 000 金华路以西，省城建房开公司地块内 长乐路地块 幼儿园 000 长乐路靠南端的西侧 上塘路西幼儿园 000 规划七号路东侧，霞弯变电站一带 小 计 4700 （ 注 ：三所中学的建设由市教育局负责实施，未计入教育设施建筑面积） 路工程 本 项目地 块由和睦路、登云路、莫干山路、大关路 、上塘路 、德 27 胜路 及湖墅北路 所围成，外围城市道路均已建成。区块道路系统按杭州市运河道路交通调整规划确定的路网格局进行布置。 路规划 区块内部道路由城市快速路、城市主干路、次干路、城市支 路和小区道路组成， 具体 如下： （ 1） 城市快速路 上塘路（ 56 米），西侧控制 30 米绿化带，德胜路（ 56 米） （ 2） 城市主干路 莫干山路（ 46 米），东侧控制 30 米绿化带，登云路（ 36 米）、和睦路（ 36 米）、大关路（ 40 米） （ 3） 城市次干路 香积寺路（莫干山路 40 米）、香积寺路（长乐路 36 米）、小河路（莫干山路 墅北路 30 米）、小河路（赵伍路 43 米） 、长乐路（ 30 米） 、赵伍路（ 30 米）、和睦支路（ 30 米）、湖墅北路（ 20 米）。 （ 4） 城市支路 及小区道路 紫荆路 （ 26 米）、金华路（ 26 米） 、丽水路（ 22 米） 、六号路（ 20米）、七号路（ 20 米）、霞港巷（ 20 米）、桃园路（ 20 米）、秉祥路（ 20 米）、大浒路（ 20 米）、湖墅北路（小河路 20 米）、湖墅北路（小河路 12 米）、贾家弄（ 20 米）、德胜弄（ 21米）、假山弄（ 16 米） 等 。 城市支路及小区道路是直接为地块服务，以生活服务功能为主的 28 道路。 小区级道路宽度分别为 12 米、 9 米、 7 米。 会停车场 规划在小河直街传统历史街区北侧、 220湾变东侧各设社会停车场一处，另结合规划广场布置地下停车 场。 交中心站 规划在大关路与长乐路交叉口的东南面规划一处占地 顷的公交中心站，满足周边人们的使用要求。 轨线路及车站规划 沿上塘路西侧 30 米绿化带规划有轨道交通线路，大关路与上塘路交叉口、德胜路与上塘路交叉口北侧规划有地铁车站。 化及景观工程 本项目 绿地 及景观工程 以公园绿地 、 小区 集中绿地 为重点，以河道绿化为骨架，以组团绿地、单位绿化为基面，形成点、线、面相结合的绿化系统。强调沿运河的开敞性，除沿河绿化带外，规划沿河设大型公共绿地四处（含保留霞湾公园、紫荆公园） （ 1） 公园 规划在运河、余杭塘河、小河三河交汇处北面，设 5 公顷市级公园用地一处。规划保留霞湾公园，顷 ； 另在香积寺路以北，结合香积寺石塔（文保用地）规划 29 （ 2）小区集中绿地 除沿运河四处大型公共绿地外，结合道路、河道布置大小不等小区绿地 10 处，用地规模 顷之间，规划尽量结合河道、道路布置，目的是增加其开敞性。 对张小泉剪刀厂现状博物馆，规划予以保留，结合绿化布置。 （ 3） 河道、道路绿化 规划沿运河、余杭塘河、小河、胜利河、红建河、赵家浜河 布置宽度不一的绿化带，结合绿地建设一些亲水平台或亭、栏杆、堤、小桥等，形成人与自然和谐共处的开敞绿化空间，即使游客感受到运河两岸的自然环境，又使居住在这里的居民真正享受良好的居住环境。由于沿运河、小河两侧部分历史建筑保留，该段河道两侧不受规划绿化带控制。 规划沿上塘路西侧、莫干山路东侧各设 30 米绿化带，既丰富街道景观，提升城市品位，又为轨道交通线路控制用地。 （ 4） 组团绿化 规划以小区绿地为主，各地块布置组团绿地，人均 方米，规划居住地块绿地率不少于 30%，同时大力提倡屋顶绿化等多层次的绿化，提高单位 面积的绿化效益，改善居住环境。 （ 5）防护绿地 在公共停车场、公交中心站、农贸市场、变电所与住宅、学校之间（不包括中间有道路隔离）设置 10 米宽的绿化防护用地。 30 要技术指标 拆迁占地面积 约 180 公顷 拆迁建筑面积 约 200 万 平方米 新增土地整理面积 888 亩 （可出让） 总建筑面积 765080 平方米 安置房建筑面积 582300 平方米 教育设施建筑面积 43580 平方米 公建设施建筑面积 91524 平方米 综保重点项目建筑面积 47680 平方米 城市道路建设 约 15 千米 绿地面积 平方米 31 6 市政 工程 及配套设施 排 水工程 状概况 （ 1）给水 本 项目 区块周边现状道路上已建有 市政 供水干管，分别为：登云路 800 及 睦路 干山路两根 关路 800 及 胜路 部为两根 塘路 400。现状区块内用水均从以上道路下供水 管接出。本区块以东已建成区域性供水加压泵站一处（德胜泵站），但由于道路下供水管网的改造滞后，使得本区块内部现状供水压力并不高，参照杭州自来水公司大关测压点的数据，最低供水压力为 00),最高供水压力为 4 00）。高峰供水压力并不能满足多层建筑管网直供的要求，目前多采用屋顶水箱与管网直供相结合的供水方式。 （ 2）污水 区块内现状排水多为合流制，污水通过合流管道就近排入河道，这样不仅污染水体，同时因为排水管道陈旧、堵塞又加上地势较低，暴雨时污水外翻，影响环境。 区块外围